White Frame in Georgien

White Frame in Georgien: Bedeutung, Ausstattung, Kosten und Kaufprüfung

White Frame bezeichnet in Georgien einen typischen Übergabezustand von Neubauwohnungen. Die grundlegenden Bauarbeiten innerhalb der Wohnung sind dabei üblicherweise abgeschlossen, während Bodenbeläge, Wandgestaltung, Sanitärobjekte, Innentüren, Küche, Beleuchtung und Möblierung noch fehlen.

Auf Georgisch heißt dieser Zustand თეთრი კარკასი, transliteriert tetri karkasi. Wörtlich lässt sich der Begriff als „weißer Rahmen“ oder „weißer Ausbauzustand“ übersetzen. Mit weiß gestrichenen Wänden hat die Bezeichnung jedoch nicht zwangsläufig etwas zu tun.

Eine White-Frame-Wohnung ist normalerweise für den weiteren Innenausbau vorbereitet, aber nicht bezugsfertig. Sie liegt zwischen dem weitgehend unausgebauten Black Frame und einer stärker fertiggestellten Green-Frame- oder Turnkey-Wohnung.

Entscheidend ist allerdings: White Frame ist in Georgien keine landesweit einheitlich definierte Ausstattungsstufe. Was tatsächlich enthalten ist, bestimmt nicht die Bezeichnung im Exposé, sondern ausschließlich die konkrete technische Baubeschreibung im Kaufvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

• White Frame ist ein vorbereiteter, aber nicht bezugsfertiger Ausbauzustand.
• Typisch sind Innenwände, verputzte Wandflächen, Estrich, Fenster, Eingangstür und grundlegende Versorgungsanschlüsse.
• Bodenbeläge, Wandfarbe, Innentüren, Sanitärobjekte, Küche, Lampen, Möbel und Haushaltsgeräte fehlen regelmäßig.
• Elektrik, Sanitärleitungen, Heizung, Gas und Klimavorbereitung können je nach Projekt sehr unterschiedlich ausgeführt sein.
• White Frame sagt nichts darüber aus, ob das Gebäude bereits offiziell in Betrieb genommen wurde.
• Auch Eigentumsregistrierung, Katasterstatus, Versorgung und White-Frame-Übergabe sind voneinander zu trennen.
• Käufer sollten die Wohnung vor der Übernahme technisch prüfen und alle Mängel protokollieren lassen.
• Für die Kalkulation zählt nicht allein der Kaufpreis, sondern der Gesamtaufwand bis zur vermietbaren oder bezugsfertigen Wohnung.

Was bedeutet White Frame genau?

White Frame beschreibt den baulichen Zustand einer Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe. Die tragende Gebäudestruktur und die Gebäudehülle bestehen bereits. Innerhalb der Wohnung wurden üblicherweise vorbereitende Ausbauarbeiten vorgenommen, sodass der Käufer nicht mehr bei einem vollständig rohen Betonraum beginnen muss.

Die Wohnung verfügt häufig bereits über:

• eine Eingangstür,
• eingebaute Fenster,
• die vorgesehenen Innenwände,
• verputzte oder grob vorbereitete Wandflächen,
• einen Zementestrich,
• Wasser- und Abwasseranschlüsse,
• eine Stromzuführung,
• teilweise interne Elektro- und Sanitärleitungen,
• je nach Projekt Heizungs-, Gas- oder Klimavorbereitungen.

Der Begriff beschreibt damit am ehesten eine für den Endausbau vorbereitete Wohnung.

White Frame darf jedoch weder mit „schlüsselfertig“ noch mit „bezugsfertig“ gleichgesetzt werden. Ohne weitere Arbeiten kann die Wohnung gewöhnlich nicht dauerhaft bewohnt oder professionell vermietet werden.

Ist White Frame in Georgien ein verbindlicher Baustandard?

Nein. Es existiert keine einheitliche technische Definition, nach der jede White-Frame-Wohnung dieselben Leistungen enthalten muss.

Ein Bauträger kann unter White Frame lediglich verputzte Wände, Estrich und Versorgungsleitungen bis zur Wohnung verstehen. Ein anderer Entwickler liefert zusätzlich eine vollständige Elektroverteilung, Heizungsrohre, vorbereitete Klimaleitungen, geflieste Balkone und installierte Zähler.

Auch Begriffe wie:

• Premium White Frame,
• Improved White Frame,
• European White Frame,
• Full White Frame,
• High White Frame,
• Semi-Finished,
• White Shell

sind keine verlässlichen Qualitätsklassen. Sie sind in erster Linie Projekt- oder Marketingbezeichnungen.

Eine hochwertige White-Frame-Wohnung erkennt man deshalb nicht am Namen, sondern an einer präzisen und überprüfbaren Leistungsbeschreibung.

Was gehört typischerweise zu einer White-Frame-Wohnung?

Die folgende Übersicht zeigt den in Georgien häufig anzutreffenden Umfang. Sie ersetzt keine Prüfung des konkreten Projekts.

Bauteil oder Leistung	Typischer White-Frame-Zustand	Was ausdrücklich geklärt werden muss
Gebäudestruktur	Tragwerk, Außenwände und Gebäudehülle vorhanden	Bauqualität, Risse, Abdichtung, Wärme- und Schallschutz
Fassade	Äußere Gebäudehülle weitgehend fertiggestellt	Fertigstellungstermin, Dämmung, Fassadenmaterial und Restarbeiten
Wohnungseingangstür	Meist Metall- oder Sicherheitstür eingebaut	Hersteller, Widerstandsfähigkeit, Schallschutz, Dichtungen und Schloss
Fenster	Fenster und Balkontüren montiert	Profil, Verglasung, Öffnungsart, Dichtigkeit und Wärmeschutz
Innenwände	Raumaufteilung nach Plan hergestellt	Material, Wandstärke, Schallschutz und Übereinstimmung mit Grundriss
Wandflächen	Verputzt oder grob geglättet	Ob die Flächen tatsächlich streichfertig sind oder noch gespachtelt werden müssen
Fußboden	Zementestrich oder vergleichbarer Untergrund	Ebenheit, Feuchtigkeit, Risse, Aufbauhöhe und Belastbarkeit
Decke	Häufig rohe Betondecke oder einfacher Grundputz	Ob Spachtelung, Putz oder abgehängte Decke enthalten ist
Elektrizität	Stromzuführung und teilweise Leitungen vorhanden	Interne Verkabelung, Sicherungskasten, Schutzschalter, Erdung, Steckdosen und Leistung
Wasser	Wasserleitung bis in die Wohnung oder zu den Nassbereichen	Anzahl und genaue Position der Anschlüsse, Absperrventile und Druckprüfung
Abwasser	Fallstränge oder Abwasseranschlüsse vorhanden	Leitungsführung, Durchmesser, Gefälle und Dichtheitsprüfung
Heizung	Teilweise Rohrleitungen vorbereitet	Heizquelle, Therme, Heizkörper, Fußbodenheizung und Inbetriebnahme
Gas	Je nach Projekt Anschluss oder Vorbereitung	Ob Gas überhaupt verfügbar ist und welche Komponenten enthalten sind
Klimaanlage	Teilweise Leerrohre oder Anschlüsse vorbereitet	Kondensatablauf, Leitungen, Außengerätposition und enthaltene Geräte
Lüftung	Grundlegende Abluftöffnungen möglich	Funktion, mechanische Lüftung, Küchenabluft und Badentlüftung
Balkon	Häufig Geländer und teilweise Bodenbelag vorhanden	Abdichtung, Gefälle, Ablauf, Fliesen, Anschlüsse und Geländerhöhe
Zähler	Projektabhängig montiert oder nur vorbereitet	Installation, Registrierung, Aktivierung und Anschlussgebühren
Gemeinschaftsflächen	Flure, Treppenhäuser und Aufzüge häufig separat fertiggestellt	Tatsächlicher Fertigstellungsstand und vertraglicher Übergabetermin

Die größte Unsicherheit betrifft die Haustechnik

Bei Elektrik, Sanitär, Heizung und Gas bestehen die größten Unterschiede zwischen einzelnen Bauträgern.

„Strom vorhanden“ kann beispielsweise bedeuten:

1. Das Stromkabel endet an der Wohnungstür.
2. Eine Unterverteilung wurde eingebaut.
3. Leitungen wurden zu festgelegten Punkten verlegt.
4. Steckdosen und Schalter wurden bereits montiert.
5. Der Stromzähler ist installiert, aber noch nicht aktiviert.

Diese fünf Zustände verursachen für den Käufer vollkommen unterschiedliche Kosten. Gleiches gilt für Wasser, Abwasser, Heizung, Gas und Klimatisierung.

Was ist bei White Frame normalerweise nicht enthalten?

Eine White-Frame-Wohnung ist im Regelfall noch eine Baustelle. Typischerweise fehlen:

• fertige Bodenbeläge wie Fliesen, Parkett, Laminat oder Vinyl,
• Malerarbeiten, Tapeten und dekorative Wandbeschichtungen,
• vollständig gespachtelte oder gestrichene Decken,
• Innentüren und Türzargen,
• Sockelleisten,
• Sanitärobjekte,
• Armaturen,
• Dusche, Badewanne oder Duschabtrennung,
• Badezimmermöbel und Spiegel,
• vollständige Abdichtung der Nassbereiche,
• Küchenschränke und Arbeitsplatten,
• Spüle und Küchenarmatur,
• Haushaltsgeräte,
• Lampen und Leuchten,
• teilweise auch Steckdosen und Lichtschalter,
• Heizkessel, Therme oder Wärmepumpe,
• Heizkörper oder Raumthermostate,
• Klimageräte,
• Einbaumöbel,
• lose Möbel,
• Vorhänge und Textilien,
• Internetvertrag und Router,
• professionelle Endreinigung.

Auch eine vorhandene Leitung bedeutet nicht automatisch, dass das dazugehörige Gerät eingebaut, geprüft oder betriebsbereit ist.

White Frame, Black Frame, Green Frame und Turnkey im Vergleich

Übergabezustand	Typischer Umfang	Verbleibende Arbeiten	Bezugsfertig
Black Frame	Gebäudestruktur, Fenster, Eingangstür und Versorgungsleitungen häufig nur bis zur Wohnung	Innenwände, Estrich, Putz, Elektrik, Sanitär und vollständiger Innenausbau	Nein
White Frame	Innenwände, Putz, Estrich und grundlegende Installationen oder Anschlussstellen	Oberflächen, Bad, Innentüren, Haustechnik-Endmontage, Küche und Möblierung	Nein
Green Frame	Weiter vorbereitete Oberflächen und teilweise vollständigere Haustechnik	Vor allem dekorative Arbeiten, Bodenbeläge, Endmontage und Ausstattung	Meist nein
Turnkey	Fertige Wand- und Bodenoberflächen, Bad und häufig Elektro-Endmontage	Je nach Angebot noch Küche, Möbel und Geräte	Teilweise
Fully Furnished	Fertig ausgebaut und mit vereinbarter Möblierung sowie Geräten ausgestattet	Meist nur persönliche Ausstattung	In der Regel ja

White Frame und Black Frame

Black Frame ist deutlich roher. Häufig fehlen dort nicht nur Oberflächen, sondern auch Estrich, Innenputz, komplette Innenwände und interne Versorgungsleitungen.

Black Frame bietet maximale Gestaltungsfreiheit, verursacht aber den größten Planungs-, Kosten- und Kontrollaufwand. Fehler beim Aufbau von Elektrik, Sanitär, Estrich oder Innenwänden liegen vollständig im Verantwortungsbereich des Käufers beziehungsweise seines Bauunternehmens.

White Frame reduziert diesen Rohbauaufwand. Ob das wirtschaftlich vorteilhaft ist, hängt allerdings von der Qualität der ausgeführten Vorarbeiten ab. Schlecht ausgeführter Estrich oder unebener Putz muss möglicherweise entfernt und neu hergestellt werden.

White Frame und Green Frame

Green Frame gilt üblicherweise als weiterentwickelte Ausbaustufe. Häufig sind die Wandflächen genauer vorbereitet, Heizungsleitungen verlegt oder weitere technische Arbeiten abgeschlossen.

Eine einheitliche Definition gibt es auch hier nicht. In manchen Projekten unterscheidet sich Green Frame nur geringfügig von White Frame. In anderen Projekten liegt der Zustand bereits nahe an einer vollständig vorbereiteten Wohnung.

Der höhere Kaufpreis ist nur gerechtfertigt, wenn die zusätzlichen Leistungen technisch sinnvoll, nachvollziehbar und in guter Qualität ausgeführt werden.

White Frame und Turnkey

Turnkey bedeutet sinngemäß „schlüsselfertig“. Dennoch muss auch bei Turnkey-Angeboten geprüft werden, ob Küche, Beleuchtung, Klimageräte, Möbel und Haushaltsgeräte tatsächlich enthalten sind.

Eine fertig geflieste und gestrichene Wohnung ohne Küche, Lampen oder Klimaanlage kann zwar als Turnkey vermarktet werden, ist aber noch nicht vollständig vermietungs- oder bezugsfertig.

White Frame und Fully Furnished

Bei Fully Furnished oder Ready to Move sollten sämtliche Einrichtungsgegenstände in einer Inventarliste aufgeführt werden. Marken, Modelle, Stückzahlen und Qualität müssen nachvollziehbar sein.

Renderings und Beispielbilder sind keine ausreichende Leistungsbeschreibung.

Welchem deutschen Ausbauzustand entspricht White Frame?

Eine direkte deutsche Entsprechung existiert nicht.

White Frame liegt meist zwischen:

• einem erweiterten Rohbau,
• einem teilweisen Innenausbau,
• einer für den Endausbau vorbereiteten Wohnung.

Am ehesten lässt sich White Frame als „ausbauvorbereitet, aber nicht bezugsfertig“ beschreiben.

Die Begriffe „schlüsselfertig“ und „bezugsfertig“ wären irreführend. Auch „malerfertig“ trifft nicht immer zu, weil verputzte Wände häufig noch gespachtelt, geschliffen oder nachgebessert werden müssen.

Warum ist White Frame in Georgien so verbreitet?

White Frame ist besonders bei Neubau- und Off-Plan-Projekten beliebt. Käufer erhalten eine solide Ausgangsbasis, können aber Materialien, Farben, Bad, Küche und Möblierung selbst bestimmen.

Für Bauträger hat dieses Modell den Vorteil, dass nicht jede Wohnung individuell fertiggestellt werden muss. Käufer können gleichzeitig zwischen einem niedrigeren Einstiegspreis und einem individuellen Innenausbau wählen.

Vorteile für Käufer

• geringerer Kaufpreis als bei vollständig ausgebauten Wohnungen,
• freie Auswahl von Materialien und Ausstattung,
• Anpassung an Eigennutzung oder Vermietungsstrategie,
• bessere Kontrolle über sichtbare Endmaterialien,
• Vermeidung ungewünschter Standardausstattungen,
• Möglichkeit, den Ausbau zeitlich zu staffeln,
• individuelle Planung von Küche, Bad, Beleuchtung und Stauraum.

Nachteile und Risiken

• zusätzlicher Kapitalbedarf nach dem Kauf,
• keine sofortige Nutzung oder Vermietung,
• Kostenrisiken durch unklare Leistungen,
• möglicher Rückbau mangelhafter Vorarbeiten,
• Koordination mehrerer Gewerke,
• Termin- und Beschaffungsrisiken,
• schwierige Qualitätskontrolle für Käufer aus dem Ausland,
• mögliche Verzögerungen bei Möbeln und Einbauten,
• Wechselkursrisiken bei international kalkulierten Budgets,
• entgangene Mieteinnahmen während des Ausbaus.

White Frame ist daher nicht automatisch günstiger als Turnkey. Der wirtschaftliche Vorteil entsteht nur, wenn Kaufpreis, Ausgangsqualität und Ausbaukosten zusammenpassen.

White Frame ist kein rechtlicher Immobilienstatus

Die Bezeichnung White Frame sagt ausschließlich etwas über den vereinbarten Ausbauzustand aus. Sie beantwortet nicht, ob:

• der Käufer bereits als Eigentümer registriert ist,
• die Wohnung einen eigenen Katastercode besitzt,
• die Einheit noch als „im Bau“ geführt wird,
• das Grundstück frei von Belastungen ist,
• das Gebäude entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde,
• die offizielle Inbetriebnahme erfolgt ist,
• reguläre Strom-, Wasser- oder Gasanschlüsse aktiviert wurden,
• Gemeinschaftsflächen fertiggestellt sind.

Eine Wohnung kann baulich bereits White Frame sein, während das Gebäude registerrechtlich noch als im Bau befindlich geführt wird. Umgekehrt kann ein offiziell in Betrieb genommenes Gebäude Wohnungen enthalten, die weiterhin im White-Frame-Zustand stehen.

Fünf getrennte Prüfbereiche

Beim Kauf sollten mindestens fünf Ebenen voneinander unterschieden werden:

1. Eigentums- und Registerstatus
   Wer ist Eigentümer des Grundstücks und der Wohnung? Welche Hypotheken, Arrestvermerke, Dienstbarkeiten oder sonstigen Belastungen bestehen?
2. Baugenehmigung und genehmigte Planung
   Entspricht das Projekt der genehmigten Planung? Stimmen Geschoss, Wohnungsnummer, Fläche und Grundriss?
3. Baufortschritt und Fertigstellung
   Welche Bauabschnitte sind tatsächlich abgeschlossen? Welche Arbeiten fehlen am Gebäude und an den Gemeinschaftsflächen?
4. Inbetriebnahme und Versorgung
   Wurde das Gebäude offiziell zur Nutzung freigegeben? Sind reguläre Versorgungsanschlüsse und Zähler verfügbar?
5. Vertraglicher Ausbauzustand
   Wurden sämtliche für die konkrete Wohnung zugesagten White-Frame-Leistungen vollständig und mangelfrei ausgeführt?

Ein positiver Befund in einem Bereich ersetzt nicht die Prüfung der anderen Bereiche.

Was muss im Kaufvertrag stehen?

Die Formulierung „Übergabe im White Frame“ reicht nicht aus. Der Kaufvertrag sollte auf eine detaillierte technische Anlage verweisen.

Unverzichtbare Angaben

Die technische Baubeschreibung sollte mindestens festlegen:

Prüfpunkt	Erforderliche Festlegung
Identifikation	Gebäude, Block, Eingang, Etage, Wohnungsnummer und Katasterbezug
Grundriss	Verbindlicher Plan mit Raumaufteilung und Abmessungen
Wohnungsfläche	Berechnungsmethode, Toleranz und Regelung bei Abweichungen
Innenwände	Position, Material, Stärke und Oberflächenzustand
Wandputz	Material, Ebenheit, zulässige Toleranzen und weitere notwendige Arbeiten
Estrich	Material, Aufbau, Ebenheit, Feuchtigkeit und Belastbarkeit
Decke	Rohzustand, Putz, Spachtelung oder abgehängte Konstruktion
Fenster	Profil, Verglasung, Beschläge, Öffnungsfunktion und Dichtheit
Eingangstür	Material, Schloss, Dichtungen, Brand- und Schallschutzeigenschaften
Elektrik	Anschlussleistung, Leitungsführung, Unterverteilung, Schutzschalter, Erdung und Anschlusspunkte
Wasser	Leitungsführung, Anschlusspunkte, Ventile und Druckprüfung
Abwasser	Anschlusspunkte, Dimensionierung, Gefälle und Dichtheit
Heizung	System, Rohrleitungen, Therme, Heizkörper, Thermostate und Prüfungen
Gas	Anschlussumfang, Leitungen, Zähler und Inbetriebnahme
Klimatisierung	Leitungen, Abläufe, Außengerätpositionen und Geräte
Lüftung	Küchen- und Badabluft sowie technische Ausführung
Balkon	Bodenaufbau, Abdichtung, Gefälle, Entwässerung und Geländer
Zähler	Lieferung, Installation, Registrierung, Aktivierung und Kosten
Gemeinschaftsflächen	Flure, Aufzüge, Fassade, Außenanlagen und technische Anlagen
Übergabeunterlagen	Pläne, Prüfprotokolle, Bedienungsunterlagen und Garantien
Mängelverfahren	Abnahmeprotokoll, Nachbesserungsfrist und erneute Prüfung
Fertigstellung	Konkretes Übergabedatum und Folgen einer Verzögerung

Musterformulierung zur inhaltlichen Klarstellung

Eine technische Vertragsregelung kann sinngemäß festhalten:

Die Bezeichnung „White Frame“ dient ausschließlich der zusammenfassenden Beschreibung des Übergabezustands. Maßgeblich sind allein die in der technischen Anlage einzeln aufgeführten Leistungen, Materialien, Ausführungsqualitäten, Prüfungen und Fertigstellungstermine. Nicht ausdrücklich aufgeführte Leistungen gelten nicht allein aufgrund der Bezeichnung „White Frame“ als vereinbart.

Eine solche Formulierung muss an den konkreten Vertrag und das georgische Recht angepasst werden. Sie verdeutlicht aber das entscheidende Prinzip: Keine Leistung darf nur vorausgesetzt werden.

Vertragssprache und Übersetzung

Bei mehrsprachigen Verträgen sollte eindeutig geregelt sein:

• welche Sprachfassung verbindlich ist,
• wer die Übersetzung erstellt hat,
• wie Widersprüche zwischen den Fassungen behandelt werden,
• ob technische Anlagen vollständig in beiden Sprachen vorliegen.

Eine perfekte Übersetzung des Hauptvertrags nützt wenig, wenn die entscheidende Baubeschreibung nur auf Georgisch vorliegt und nicht fachlich geprüft wurde.

Welche Unterlagen sollten Käufer vor Vertragsabschluss prüfen?

Vor dem Kauf einer White-Frame-Wohnung sind insbesondere folgende Dokumente relevant:

• aktueller Auszug aus dem georgischen Immobilienregister,
• Katastercode des Grundstücks und, falls vorhanden, der Einheit,
• Nachweis der Eigentums- oder Entwicklungsrechte des Bauträgers,
• Baugenehmigung,
• genehmigte Projekt- und Grundrissunterlagen,
• Lageplan und Flächenangaben,
• Kaufvertrag mit Zahlungsplan,
• technische Baubeschreibung,
• Übergabe- und Fertigstellungstermine,
• Regelung zur Inbetriebnahme,
• Angaben zu Hypotheken und sonstigen Belastungen,
• Regelung zur endgültigen Registrierung der Wohnung,
• Hausordnung und spätere Verwaltungsstruktur,
• Höhe und Berechnung der Gemeinschafts- oder Servicegebühren,
• Versorgungs- und Zählerkonzept,
• Garantien und Mängelrechte.

Bei Off-Plan-Käufen sollte außerdem geprüft werden, welche Zahlungen an objektiv messbare Baufortschritte gekoppelt sind.

Die technische Abnahme einer White-Frame-Wohnung

Die Übergabe sollte nicht nur aus einer Schlüsselübergabe bestehen. Empfehlenswert ist eine dokumentierte technische Abnahme durch einen unabhängigen Fachmann.

1. Unterlagen und Identität der Wohnung

Zu Beginn ist zu prüfen:

• richtige Wohnungsnummer,
• richtige Etage und Gebäudeteil,
• Übereinstimmung mit dem Vertragsgrundriss,
• tatsächliche Raumaufteilung,
• gemessene Wohnungs- und Balkonfläche,
• lichte Raumhöhe,
• Lage von Fenstern, Türen und Versorgungsschächten.

2. Wände, Decken und Estrich

Kontrolliert werden sollten:

• sichtbare Risse,
• Feuchtigkeit und Wasserflecken,
• Hohlstellen,
• Unebenheiten,
• Abweichungen von Lot und Winkel,
• mangelhafte Übergänge,
• beschädigter oder gerissener Estrich,
• unzureichende Trocknung,
• Höhenunterschiede zwischen Räumen,
• falsche Aufbauhöhen an Balkon- und Eingangstüren.

Ein scheinbar glatter Estrich kann noch zu feucht für Parkett, Laminat oder Vinyl sein. Vor dem Bodenaufbau ist deshalb eine geeignete Feuchtigkeitsprüfung sinnvoll.

3. Fenster und Außentüren

Zu prüfen sind:

• leichtgängiges Öffnen und Schließen,
• vollständige Beschläge,
• Kratzer und Glasbeschädigungen,
• korrekter Anpressdruck,
• Dichtungen,
• Anschlüsse an Wand und Fassade,
• Wassereintritt,
• Kondensationsspuren,
• Rahmenverformungen,
• Funktion der Entwässerungsöffnungen.

Besonders in Batumi sind Schlagregendichtigkeit, saubere Fassadenanschlüsse und korrosionsbeständige Beschläge wichtig.

4. Elektrik

Eine Elektrofachkraft sollte mindestens kontrollieren:

• vorhandene Anschlussleistung,
• Stromversorgung der Wohnung,
• Unterverteilung,
• Schutzschalter,
• Fehlerstromschutz,
• Erdung,
• Leitungsquerschnitte,
• Beschriftung der Stromkreise,
• Position der Anschlusspunkte,
• Leitungswege,
• Funktion vorhandener Steckdosen und Schalter,
• Vorbereitung für Herd, Warmwasser, Heizung und Klimaanlage.

Eine sichtbare Leitung oder Unterverteilung ist noch kein Nachweis für eine fachgerecht funktionierende Anlage.

5. Wasser und Abwasser

Wichtig sind:

• Wasserdruck,
• Absperrventile,
• Dichtheit der Leitungen,
• korrekte Position der Anschlüsse,
• Abwassergefälle,
• Durchgängigkeit der Abläufe,
• Geruchsverschlüsse,
• Schallübertragung aus Fallleitungen,
• ausreichend dimensionierte Anschlüsse für Küche und Bad.

Vor dem Schließen von Wänden und Böden sollten verdeckte Leitungen fotografisch dokumentiert werden.

6. Heizung, Gas und Klimaanlage

Je nach Projekt sind zu überprüfen:

• Heizungsrohre,
• Positionen der Heizkörper,
• Verteilung und Dimensionierung,
• Druckprüfung,
• Gasleitungen,
• Zählerplatz,
• Abgasführung,
• Kondensatabläufe,
• Klimaleitungen,
• Position der Außengeräte,
• Einschränkungen durch Fassade oder Hausordnung.

Gasinstallationen und die Inbetriebnahme entsprechender Geräte gehören ausschließlich in fachkundige Hände.

7. Bad und Abdichtung

White Frame bedeutet nicht automatisch, dass das Badezimmer bereits fachgerecht abgedichtet wurde.

Vor Fliesenarbeiten ist zu klären:

• ob eine Abdichtung vorhanden ist,
• welches Abdichtungssystem verwendet wurde,
• ob Wand-Boden-Anschlüsse ausgeführt sind,
• ob Rohrdurchführungen abgedichtet sind,
• ob der Boden ein ausreichendes Gefälle besitzt,
• ob ein Bodenablauf vorhanden und sinnvoll positioniert ist.

Fehlende oder mangelhafte Abdichtung kann später zu erheblichen Schäden in der eigenen und in darunterliegenden Wohnungen führen.

8. Balkon und Außenanschlüsse

Zu prüfen sind:

• Gefälle vom Gebäude weg,
• funktionsfähiger Ablauf,
• Abdichtung,
• Türanschlusshöhe,
• Fliesen oder sonstige Beläge,
• lose Elemente,
• Geländerbefestigung,
• Korrosion,
• Fassadenanschlüsse,
• Wasseransammlungen.

9. Gemeinschaftsflächen und Gebäudetechnik

Auch wenn die Wohnung selbst vertragsgemäß hergestellt wurde, kann ihre Nutzung durch unfertige Gemeinschaftsbereiche beeinträchtigt sein.

Relevant sind:

• Aufzüge,
• Treppenhäuser,
• Flure,
• Eingangsbereich,
• Beleuchtung,
• Brandschutzsysteme,
• Fluchtwege,
• Tiefgarage,
• Zufahrt,
• Außenanlagen,
• Wasserpumpen,
• Notstrom,
• Zugangskontrolle,
• Müllbereiche,
• Internetinfrastruktur.

Das Abnahmeprotokoll

Alle festgestellten Mängel sollten schriftlich und fotografisch dokumentiert werden. Das Protokoll sollte enthalten:

• genaue Bezeichnung der Wohnung,
• Datum und Teilnehmer,
• Beschreibung jedes Mangels,
• Fotozuordnung,
• betroffener Raum oder Bauteil,
• vereinbarte Nachbesserung,
• Frist zur Beseitigung,
• Termin der Nachkontrolle,
• offene Unterlagen,
• Zählerstände und Schlüsselanzahl.

Pauschale Formulierungen wie „kleine kosmetische Mängel werden später beseitigt“ sind zu vermeiden. Jeder Mangel sollte eindeutig beschrieben werden.

Häufige Mängel bei White-Frame-Wohnungen

Typische Probleme sind:

1. Unebene Wandflächen
   Der Putz wirkt auf den ersten Blick fertig, benötigt aber umfangreiche Spachtel- und Schleifarbeiten.
2. Gerissener oder zu feuchter Estrich
   Bodenbeläge können sich später lösen, aufwölben oder beschädigt werden.
3. Abweichende Raumaufteilung
   Innenwände stimmen nicht mit dem vereinbarten Grundriss überein.
4. Versorgungsleitungen nur bis zur Wohnung
   Käufer gehen von einer internen Installation aus, obwohl nur Anschlüsse am Schacht vorhanden sind.
5. Unzureichende elektrische Leistung
   Herd, Klimaanlagen, Warmwasser und weitere Verbraucher wurden bei der Planung nicht ausreichend berücksichtigt.
6. Fehlende Badabdichtung
   Die Oberfläche ist vorbereitet, aber der erforderliche Feuchtigkeitsschutz fehlt.
7. Undichte Fensteranschlüsse
   Luft, Schlagregen oder Feuchtigkeit gelangen zwischen Rahmen und Baukörper.
8. Fehlerhafte Balkonentwässerung
   Wasser läuft zur Wohnung oder bleibt auf dem Balkon stehen.
9. Unvollständige Heizungsinstallation
   Rohrleitungen sind vorhanden, Therme, Heizkörper, Ventile oder Prüfungen fehlen.
10. Nicht aktivierte Zähler
    Die technische Vorbereitung besteht, aber reguläre Versorgungsverträge sind noch nicht möglich.
11. Flächenabweichungen
    Die tatsächlich gemessene Fläche weicht von der vertraglich kalkulierten Fläche ab.
12. Unfertige Gemeinschaftsbereiche
    Die Wohnung ist ausbaubereit, das Gebäude kann jedoch praktisch noch nicht normal genutzt werden.

Der richtige Ablauf vom White Frame zur fertigen Wohnung

1. Technische Bestandsaufnahme

Vor jeder Ausbauplanung sollte der tatsächliche Zustand aufgenommen werden. Dabei werden Maße, Leitungen, Schächte, Estrichhöhen, Fenster, Wände und technische Anschlüsse geprüft.

2. Grundriss- und Nutzungskonzept

Anschließend wird festgelegt, ob die Wohnung:

• selbst genutzt,
• langfristig vermietet,
• kurzfristig vermietet,
• weiterverkauft,
• als Ferienwohnung,
• als Serviced Apartment

genutzt werden soll.

Die geplante Nutzung beeinflusst Materialwahl, Stauraum, Beleuchtung, Küchenausstattung und technische Anforderungen.

3. Technische Planung

Vor Baubeginn sollten mindestens geplant werden:

• Möblierungsgrundriss,
• Elektro- und Beleuchtungsplan,
• Küchenplanung,
• Sanitärplanung,
• Heizungs- und Klimakonzept,
• Fliesenplan,
• Deckengestaltung,
• Material- und Farbauswahl.

Steckdosen und Wasseranschlüsse dürfen nicht geplant werden, bevor Küche und Möblierung feststehen.

4. Korrektur der White-Frame-Vorarbeiten

Mangelhafter Putz, Estrich oder Leitungen müssen vor dem sichtbaren Innenausbau korrigiert werden. Ein hochwertiger Bodenbelag kann einen schlechten Untergrund nicht ausgleichen.

5. Rohinstallation

Es folgen erforderliche Ergänzungen an:

• Elektrik,
• Wasser,
• Abwasser,
• Heizung,
• Gas,
• Klimaanlage,
• Lüftung,
• Internet und Kommunikation.

6. Abdichtung und Oberflächenvorbereitung

Nassbereiche werden abgedichtet. Wände und Decken werden gespachtelt, geschliffen und grundiert. Estrich und Putz müssen ausreichend trocknen.

7. Fliesen, Decken und Malerarbeiten

Danach folgen üblicherweise:

• Fliesenarbeiten,
• Deckenbau,
• Spachtelung,
• Grundierung,
• Anstrich oder Wandbeläge.

8. Bodenbeläge und Innentüren

Nach Abschluss der wesentlichen Feuchtarbeiten werden Bodenbeläge, Sockelleisten, Türzargen und Innentüren eingebaut.

9. Technische Endmontage

Nun werden montiert:

• Steckdosen,
• Schalter,
• Leuchten,
• Sanitärobjekte,
• Armaturen,
• Heizkörper,
• Thermostate,
• Klimageräte.

10. Küche, Einbaumöbel und Geräte

Küche und Einbaumöbel sollten auf Grundlage eines abschließenden Aufmaßes produziert werden. Frühere Rohbaumaße reichen für maßgefertigte Einbauten häufig nicht aus.

11. Endprüfung und Dokumentation

Vor der Nutzung werden Funktionen, Dichtheit, Elektroanlage, Geräte, Türen, Fenster und Oberflächen abschließend kontrolliert. Leitungspläne, Garantien und Bedienungsunterlagen sollten geordnet übergeben werden.

Was kostet der Ausbau einer White-Frame-Wohnung?

Eine allgemeingültige Quadratmeterpauschale gibt es nicht. Anbieter verwenden sehr unterschiedliche Leistungsumfänge. Manche Preise beziehen sich nur auf Arbeitsleistungen, andere enthalten Materialien, Planung, Küche, Möbel oder Haushaltsgeräte.

Als grobe Planungsorientierung werden auf dem georgischen Markt für den Ausbau aus einem brauchbaren White-Frame-Zustand häufig Größenordnungen von etwa 250 bis 550 US-Dollar und mehr pro Quadratmeter angeboten.

Ungefähre Orientierung

Ausbauniveau	Grober Planungsbereich	Typischer Umfang
Einfacher Basisausbau	ab etwa 250 US-Dollar/m²	Einfache Materialien, begrenzte Planung, häufig ohne vollständige Möblierung
Solider Standard	etwa 300–400 US-Dollar/m²	Boden, Wände, Bad, Türen und technische Endmontage
Vermietungsfertiger Ausbau	etwa 390–500 US-Dollar/m²	Je nach Paket zusätzlich Küche, Geräte und grundlegende Möblierung
Gehobener Designausbau	ab etwa 450–550 US-Dollar/m²	Höherwertige Materialien, individuelle Planung und aufwendigere Details
Premiumausbau	oberhalb von 550 US-Dollar/m²	Maßanfertigungen, hochwertige Haustechnik, Naturmaterialien und Markenprodukte

Bei sehr einfachen Angeboten werden Ausbauarbeiten teilweise auch in GEL pro Quadratmeter ausgewiesen. Solche Preise sind nur vergleichbar, wenn klar ist, ob Material, Transport, Planung, technische Installationen, Küche, Geräte und Steuern enthalten sind.

Beispiel für eine 50-Quadratmeter-Wohnung

Kalkulationsansatz	Rechenwert
250 US-Dollar/m²	12.500 US-Dollar
350 US-Dollar/m²	17.500 US-Dollar
450 US-Dollar/m²	22.500 US-Dollar
550 US-Dollar/m²	27.500 US-Dollar

Diese Beträge sind keine Angebote, sondern reine Rechenbeispiele. Eine Küche, hochwertige Geräte, Klimaanlagen, Maßmöbel oder umfangreiche Korrekturen des White Frame können den Gesamtbetrag deutlich erhöhen.

Warum kleine Wohnungen pro Quadratmeter teurer sein können

Küche und Badezimmer verursachen hohe Fixkosten. Eine 30-Quadratmeter-Wohnung benötigt ebenfalls:

• eine vollständige Küche,
• ein Badezimmer,
• Warmwassertechnik,
• Elektroverteilung,
• Klimatisierung,
• Beleuchtung,
• Haushaltsgeräte.

Diese Kosten verteilen sich auf weniger Fläche. Studios und kleine Apartments können deshalb pro Quadratmeter teurer sein als größere Wohnungen.

Welche Zusatzkosten werden häufig vergessen?

• Innenarchitektur und technische Planung,
• unabhängige Bauüberwachung,
• Korrektur mangelhafter Vorarbeiten,
• Materialtransport und Entladung,
• Aufzug- oder Baustellennutzungsgebühren,
• Klimageräte,
• Heiztherme und Heizkörper,
• Küche und Arbeitsplatte,
• Haushaltsgeräte,
• Einbaumöbel,
• Vorhänge und Textilien,
• Internet- und Versorgungsanschlüsse,
• Endreinigung,
• Versicherung,
• Wechselkursschwankungen,
• Finanzierungskosten,
• entgangene Mieteinnahmen,
• Verwaltung und Vermietungsvorbereitung.

Eine Reserve von etwa 10 bis 15 Prozent ist bei gut dokumentierten Projekten sinnvoll. Bei unklarer Baubeschreibung, unbekannter Ausgangsqualität oder Steuerung aus dem Ausland kann ein größerer Sicherheitspuffer erforderlich sein.

Wie lange dauert der Ausbau?

Bei einer überschaubaren Wohnung, vollständiger Planung und verfügbaren Materialien kann ein einfacher Ausbau in etwa sechs bis zehn Wochen abgeschlossen werden.

Für einen vollständigen, individuell geplanten Ausbau sind häufig zwei bis sechs Monate realistischer. Maßmöbel, importierte Materialien, Planungsänderungen und technische Nacharbeiten können die Dauer verlängern.

Die wichtigsten Zeitfaktoren sind:

• Zustand des White Frame,
• notwendige Trocknungszeiten,
• Größe der Wohnung,
• Umfang technischer Änderungen,
• Verfügbarkeit der Handwerker,
• Materiallieferzeiten,
• Küche und Maßmöbel,
• Freigaben durch die Gebäudeverwaltung,
• Nutzbarkeit des Aufzugs,
• zulässige Bauzeiten im Gebäude,
• Änderungswünsche während der Ausführung.

Ein verbindlicher Terminplan sollte Gewerke, Materialbestellungen, Abnahmen und Zahlungsstufen miteinander verknüpfen.

White Frame in Tiflis, Batumi und Ferienregionen

White Frame in Tiflis

Bei klassischen Wohnprojekten in Tiflis spielen Heizung, Warmwasser und mögliche Gasversorgung eine wichtige Rolle.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Heizsystem und Wärmequelle,
• Gasanschluss oder elektrische Alternative,
• Leistungsfähigkeit der Elektroanlage,
• Schallschutz zu Nachbarwohnungen und Fluren,
• Wärmeschutz der Fenster,
• Lage der Außengeräte von Klimaanlagen,
• ausreichender Stauraum für langfristige Vermietung.

White Frame in Batumi

Bei Batumi-Projekten sind aufgrund des feuchten Küstenklimas zusätzlich wichtig:

• Fenster- und Fassadendichtigkeit,
• Balkongefälle und Entwässerung,
• Abdichtung der Außenanschlüsse,
• korrosionsbeständige Beschläge,
• funktionierende Lüftung,
• Klimatisierung,
• Kondensatabführung,
• feuchtigkeitsbeständige Materialien.

Gas ist in vielen Hochhaus- und Apartmentprojekten nicht selbstverständlich. Warmwasser und Heizung können vollständig elektrisch vorgesehen sein.

White Frame in Gudauri und Bakuriani

In Berg- und Wintersportregionen sollten besonders geprüft werden:

• Heizleistung,
• Frostschutz,
• Dämmung,
• Fensterqualität,
• Wasserleitungen,
• Entwässerung,
• Wärmebrücken,
• Dach- und Fassadenanschlüsse,
• Verfügbarkeit des Gebäudes während der Wintersaison.

Ein günstiger Ausbau kann dort langfristig teuer werden, wenn Heizsystem oder Gebäudehülle nicht für die klimatischen Bedingungen geeignet sind.

Hotel- und Betreiberprojekte

Bei Hotelapartments oder projektierten Rental-Pool-Modellen kann der Eigentümer nicht immer frei über den Innenausbau entscheiden.

Möglich sind:

• verbindliche Designvorgaben,
• vorgeschriebene Möbelpakete,
• bestimmte Marken und Materialien,
• verpflichtende Ausbauunternehmen,
• Abnahme durch den Betreiber,
• Einschränkungen bei Grundrissänderungen,
• feste Zeitfenster für Ausbauarbeiten.

Diese Vorgaben müssen vor dem Kauf bekannt sein, weil sie Kosten und Gestaltungsfreiheit erheblich beeinflussen können.

Lohnt sich White Frame für Kapitalanleger?

White Frame kann für Investoren sinnvoll sein, wenn der Ausbau professionell geplant und überwacht wird. Der Käufer kann Materialien an die gewünschte Vermietungsart anpassen und eine austauschbare, aber hochwertige Ausstattung schaffen.

Der vermeintlich niedrigere Kaufpreis darf jedoch nicht isoliert betrachtet werden.

Die richtige Gesamtkostenrechnung

Die tatsächlichen Investitionskosten ergeben sich aus:

**Kaufpreis

• Flächenanpassung
• Erwerbs- und Registrierungskosten
• technische Prüfung
• Innenausbau
• Küche
• Möbel
• Haushaltsgeräte
• Klimatisierung und Heizung
• Versorgungsanschlüsse
• Bauüberwachung
• Finanzierungskosten
• Kosten bis zur ersten Vermietung
• Sicherheitsreserve**

Erst diese Gesamtsumme darf in die Renditeberechnung einfließen.

Renditeformel

Nettomietrendite = jährlicher Nettoertrag ÷ vollständige Investitionskosten × 100

Eine White-Frame-Wohnung kann auf dem Papier günstig erscheinen und nach Ausbau dennoch teurer sein als eine bereits fertiggestellte Vergleichswohnung.

White Frame für Kurzzeitvermietung

Für touristische Vermietung sind besonders wichtig:

• robuste und leicht zu reinigende Oberflächen,
• zuverlässige Klimaanlage,
• gute Verdunkelung,
• ausreichende Steckdosen,
• funktionaler Stauraum,
• pflegeleichte Küche,
• langlebige Sanitärausstattung,
• leicht ersetzbare Möbel,
• guter Schallschutz,
• professionelles Lichtkonzept.

White Frame für Langzeitvermietung

Langzeitmieter achten stärker auf:

• Heizkosten,
• Stauraum,
• Waschmaschine,
• vollwertige Küche,
• Schallschutz,
• zuverlässiges Warmwasser,
• Arbeitsmöglichkeiten,
• alltagstaugliche Beleuchtung,
• langlebige Bodenbeläge.

Der Ausbau sollte daher nicht nur optisch, sondern nach der tatsächlichen Zielgruppe geplant werden.

Für wen eignet sich White Frame?

White Frame ist besonders geeignet für Käufer, die:

• eine individuelle Wohnung gestalten möchten,
• ausreichend Ausbaukapital besitzen,
• nicht sofort einziehen müssen,
• einen zuverlässigen Bauleiter oder Projektmanager vor Ort haben,
• Materialien und Ausführungsqualität selbst bestimmen möchten,
• eine gezielte Vermietungsstrategie verfolgen,
• einen detaillierten technischen Vertrag durchsetzen können.

Weniger geeignet ist White Frame für Käufer, die:

• eine sofort nutzbare Wohnung benötigen,
• keine finanzielle Reserve haben,
• den Ausbau aus dem Ausland ohne lokale Kontrolle organisieren müssten,
• einen absolut festen Gesamtpreis benötigen,
• keine Erfahrung mit Bau- oder Renovierungsprojekten besitzen,
• kurzfristig Mieteinnahmen erzielen müssen.

White Frame kaufen oder Turnkey wählen?

Situation	Tendenziell geeigneter Zustand
Individuelle Eigennutzung	White Frame
Eigene hochwertige Materialauswahl	White Frame
Sofortiger Einzug	Turnkey oder vollständig möbliert
Schneller Vermietungsstart	Turnkey oder vollständig möbliert
Verlässlicher lokaler Projektmanager vorhanden	White Frame
Kein Ausbauwissen und keine Zeit	Turnkey
Maximale Grundrissfreiheit	Black Frame
Fester Gesamtpreis entscheidend	Turnkey mit vollständiger Leistungsbeschreibung
Betreiberprojekt mit Designvorgaben	Vorgegebenes Ausbaupaket
Weiterverkauf unmittelbar nach Fertigstellung	Projekt- und marktabhängig

Die Entscheidung sollte nicht allein nach dem Quadratmeterpreis getroffen werden. Entscheidend sind Qualität, Zeit, Gesamtkosten und Nutzungskonzept.

Die 15 wichtigsten Fragen vor dem Kauf

1. Was bedeutet White Frame bei genau diesem Bauträger?
2. Gibt es eine detaillierte technische Baubeschreibung?
3. Sind Innenwände vollständig hergestellt?
4. Sind Wände nur verputzt oder tatsächlich streichfertig?
5. Ist der Estrich eben, trocken und für den Bodenaufbau geeignet?
6. Liegt die Elektrik nur an der Wohnung an oder ist sie intern verteilt?
7. Welche elektrische Anschlussleistung wird bereitgestellt?
8. Welche Wasser- und Abwasserleitungen sind vorhanden?
9. Ist das Badezimmer bereits abgedichtet?
10. Welche Heizungs-, Gas- oder Klimaleistungen sind enthalten?
11. Sind Zähler installiert, registriert und aktivierbar?
12. Sind Balkon, Fassade und Gemeinschaftsflächen fertig?
13. Wann erfolgt die offizielle Inbetriebnahme des Gebäudes?
14. Wie werden Flächenabweichungen behandelt?
15. Wie funktionieren Abnahme, Mängelbeseitigung und Garantie?

Häufige Irrtümer über White Frame

„White Frame bedeutet, dass die Wohnung weiß gestrichen ist.“

Falsch. Die Wände sind häufig nur verputzt oder grob vorbereitet. Spachteln, Schleifen, Grundieren und Streichen können noch erforderlich sein.

„White Frame ist bei jedem Bauträger gleich.“

Falsch. Der Leistungsumfang kann sich erheblich unterscheiden.

„Die Wohnung ist nach der Übergabe sofort bewohnbar.“

In der Regel nicht. Bad, Boden, Wandgestaltung, Innentüren, Küche und technische Endmontage fehlen häufig.

„Alle Versorgungsanschlüsse funktionieren bereits.“

Nicht zwangsläufig. Leitungen können lediglich vorbereitet oder bis zur Wohnung geführt sein.

„White Frame bedeutet, dass das Gebäude offiziell fertiggestellt ist.“

Nein. Ausbauzustand und formelle Inbetriebnahme sind getrennte Sachverhalte.

„White Frame ist immer günstiger als Turnkey.“

Nicht automatisch. Mängel, Einzelbeschaffung, Bauleitung und Zeitverlust können den Preisvorteil aufzehren.

„Green Frame ist ein verbindlicher höherer Standard.“

Auch Green Frame ist projektabhängig und muss technisch definiert werden.

FAQ zu White Frame in Georgien

Was ist eine White-Frame-Wohnung?

Eine White-Frame-Wohnung ist eine Neubauwohnung, bei der grundlegende Innenausbauarbeiten bereits ausgeführt sind, die sichtbare Fertigstellung und Ausstattung jedoch noch fehlen.

Wie heißt White Frame auf Georgisch?

Der georgische Begriff lautet თეთრი კარკასი, transliteriert tetri karkasi.

Ist White Frame bezugsfertig?

Normalerweise nicht. Bodenbeläge, Malerarbeiten, Bad, Innentüren, Küche, Beleuchtung und Möblierung müssen häufig noch hergestellt oder eingebaut werden.

Ist White Frame gesetzlich definiert?

White Frame ist keine einheitlich gesetzlich definierte Ausstattungskategorie. Maßgeblich ist die technische Leistungsbeschreibung im Vertrag.

Sind Fenster und Eingangstür enthalten?

Üblicherweise ja. Qualität, Verglasung, Dichtheit, Beschläge und Sicherheitsstandard müssen jedoch gesondert geprüft werden.

Sind Innenwände vorhanden?

Meistens werden die im Projekt vorgesehenen Innenwände hergestellt. Position, Material, Stärke und Schallschutz können unterschiedlich sein.

Ist die Elektrik vollständig installiert?

Das ist projektabhängig. Möglich sind eine reine Zuleitung, eine Unterverteilung oder eine weitergehende Verkabelung. Steckdosen, Schalter und Leuchten sind nicht automatisch enthalten.

Ist eine Heizung vorhanden?

Heizungsleitungen können vorbereitet sein. Heizkessel, Therme, Heizkörper, Thermostate oder Fußbodenheizung gehören nicht zwingend zum White Frame.

Ist Gas bei White Frame immer enthalten?

Nein. Insbesondere in Hochhaus- und Ferienprojekten kann auf Gas vollständig verzichtet werden.

Ist das Badezimmer bereits fertig?

Normalerweise nicht. Sanitärobjekte, Fliesen, Armaturen und Duschabtrennung fehlen häufig. Auch die Abdichtung muss ausdrücklich geprüft werden.

Wie teuer ist der Ausbau?

Je nach Qualität und Leistungsumfang kann als grobe Orientierung mit etwa 250 bis 550 US-Dollar oder mehr pro Quadratmeter gerechnet werden. Küche, Möbel, Geräte und technische Sonderausstattung können zusätzliche Kosten verursachen.

Wie lange dauert der Ausbau?

Ein einfacher Ausbau kann ungefähr sechs bis zehn Wochen benötigen. Individuelle oder vollständig möblierte Projekte dauern häufig zwei bis sechs Monate.

Sollte die Wohnung vor der Übergabe geprüft werden?

Ja. Eine unabhängige technische Abnahme kann Mängel an Estrich, Putz, Fenstern, Elektrik, Sanitär, Abdichtung und Balkon frühzeitig erkennen.

Bedeutet White Frame, dass die Wohnung registriert ist?

Nein. Ausbauzustand und Eigentumsregistrierung sind voneinander unabhängig.

Bedeutet White Frame, dass das Gebäude in Betrieb genommen wurde?

Nein. Die formelle Inbetriebnahme des Gebäudes muss gesondert nachgewiesen werden.

Darf der Grundriss verändert werden?

Nicht jede Wand darf beliebig entfernt oder versetzt werden. Tragende Bauteile, Installationsschächte, Fassaden, Brandschutz und genehmigte Planung müssen beachtet werden. Vor Änderungen ist eine fachliche und gegebenenfalls behördliche Prüfung erforderlich.

Ist White Frame für ausländische Investoren geeignet?

Ja, sofern eine verlässliche lokale Bauüberwachung, eine klare technische Vertragsgrundlage und eine realistische Gesamtkostenkalkulation vorhanden sind. Ohne Kontrolle vor Ort steigt das Risiko von Mehrkosten und Qualitätsmängeln.

White Frame ist einer der wichtigsten Begriffe beim Kauf einer Neubauwohnung in Georgien. Der Zustand bietet einen attraktiven Mittelweg zwischen einem nahezu rohen Black Frame und einer vollständig ausgebauten Wohnung. Käufer behalten Gestaltungsfreiheit und können Ausstattung sowie Materialqualität selbst bestimmen.

Der Begriff allein bietet jedoch keine Sicherheit. White Frame ist nur dann kalkulierbar, wenn sämtliche Bauteile, Installationen, Oberflächen, Prüfungen und Übergabebedingungen detailliert festgelegt sind.

Die drei wichtigsten Regeln lauten deshalb:

1. Nicht die Bezeichnung, sondern die technische Baubeschreibung entscheidet.
2. Ausbauzustand, Eigentumsregistrierung und Gebäudeinbetriebnahme müssen getrennt geprüft werden.
3. Der Kaufpreis muss immer zusammen mit Ausbau-, Möblierungs-, Finanzierungs- und Ausfallkosten betrachtet werden.

Eine gute White-Frame-Wohnung ist nicht die Wohnung mit der eindrucksvollsten Verkaufsbeschreibung. Es ist die Wohnung, deren rechtlicher Status, technische Qualität, Restarbeiten und Gesamtkosten vor dem Kauf nachvollziehbar geprüft wurden.

Quellen und weiterführende Informationen – White Frame Georgien

• Legislative Herald of Georgia – Code on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities – offizielle Regelungen zu Baugenehmigung, Bauüberwachung und Inbetriebnahme von Gebäuden.
• National Agency of Public Registry – Real Estate Registry – offizieller Zugang zu Informationen und Dienstleistungen rund um Immobilienregistrierung und Kataster.
• National Agency of Public Registry – Aufgaben der Behörde – Informationen zur Registrierung von Immobilieneigentum, Belastungen und Katasterdaten.
• National Statistics Office of Georgia – Construction Cost Index – offizielle statistische Entwicklung der georgischen Baukosten.
• Geostat – Construction Cost Index in Georgia, June 2026 – aktuelle Veröffentlichung zum georgischen Baukostenindex.
• Korter – White Frame in Neubauprojekten in Tiflis – Marktübersicht und Beschreibung des üblichen White-Frame-Ausbauzustands.
• Korter – White Frame in Neubauprojekten in Batumi – Einordnung des Ausbauzustands im Batumi-Neubaumarkt.
• Tekto Group – White Frame und Green Frame – georgische Projektbeschreibung typischer White-Frame-Bestandteile.
• Solum – Unterschiede zwischen Black, White und Green Frame – beispielhafte Bauträgerdefinition der verschiedenen Ausbauzustände.
• Archi – White Frame im georgischen Immobilienmarkt – Beschreibung von Innenwänden, Putz, Estrich sowie grundlegender Elektro- und Sanitärvorbereitung.
• Habit – Difference between Black Frame, White Frame and Green Frame – Hinweis auf die fehlende einheitliche Definition und die Bedeutung der vertraglichen Baubeschreibung.
• KPI Studios – Renovierungspakete und Ausbauzeiten – veröffentlichte Anbieterpreise und Zeitrahmen für den Innenausbau in Georgien.
• Haspo Realty – Renovierungskosten und Bauzeiten in Batumi 2025/2026 – Marktinformationen zu Ausbauarbeiten, Turnkey-Kosten und typischen Projektzeiten.

Stand: 15. August 2026