FAQ

Georgien Immobilien & Auswandern FAQ: Antworten für Käufer, Investoren und Auswanderer

Sie möchten eine Immobilie in Georgien kaufen, in Batumi oder Tiflis investieren oder Ihren Lebensmittelpunkt nach Georgien verlagern?

Dann stehen Sie wahrscheinlich vor vielen Fragen:

• Dürfen Deutsche in Georgien Immobilien besitzen?
• Wie sicher ist der Immobilienkauf?
• Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen an?
• Welche Rendite ist realistisch?
• Ist Batumi oder Tiflis besser?
• Erhalte ich durch eine Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis?
• Was muss ich beachten, wenn ich nach Georgien auswandern möchte?

Auf dieser Seite finden Sie die wichtigsten Antworten verständlich zusammengefasst – ohne pauschale Renditeversprechen und ohne die Risiken eines Auslandsinvestments kleinzureden.

Denn eine günstige Wohnung ist noch lange keine gute Kapitalanlage. Entscheidend sind Eigentumssicherheit, Lage, Gesamtkosten, Vermietbarkeit, Verwaltung und der spätere Wiederverkauf.

Stand der rechtlichen und steuerlichen Informationen: 12. August 2026

Sie suchen nicht irgendeine Immobilie, sondern eine Lösung, die zu Ihrem Budget und Ihrem Ziel passt?

Wir helfen Ihnen, Angebote einzuordnen, Kosten realistisch zu kalkulieren und die nächsten Schritte strukturiert vorzubereiten.

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Das Wichtigste in Kürze

Deutsche und andere ausländische Staatsangehörige können in Georgien grundsätzlich Wohnungen, Gewerbeeinheiten und nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben. Bei Häusern und Grundstücken muss besonders darauf geachtet werden, ob die zugehörige Fläche als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich registriert ist. Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten weitreichende Erwerbsbeschränkungen.

Für den Eigentumserwerb sind ein schriftlicher Vertrag und die Eintragung des Käufers im öffentlichen Register entscheidend. Erst die ordnungsgemäße Registrierung schafft die notwendige Rechtssicherheit.

Die staatliche Registrierungsgebühr beträgt aktuell 150 GEL bei Bearbeitung innerhalb von vier Arbeitstagen. Eine Registrierung innerhalb eines Arbeitstages kostet 270 GEL, die Bearbeitung am Tag der Antragstellung 350 GEL. Hinzu kommen je nach Kauf weitere Kosten, beispielsweise für Vertragsprüfung, Übersetzungen, Vollmachten, Gutachten, Makler oder technische Prüfung.

Für die private Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken kann ein Steuersatz von fünf Prozent auf die Einnahmen gelten. Voraussetzung ist insbesondere, dass eine natürliche Person Wohnraum zu Wohnzwecken vermietet und keine Kosten von diesen Einnahmen abzieht. Ferienvermietung, gewerbliche Nutzung und gesellschaftsrechtliche Modelle können anders behandelt werden.

Deutsche Staatsangehörige dürfen derzeit grundsätzlich ein volles Jahr ohne Visum in Georgien bleiben. Daraus entsteht jedoch weder automatisch eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis noch ein uneingeschränktes Recht zur lokalen Erwerbstätigkeit.

Eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage von Immobilieneigentum ist grundsätzlich möglich, wenn der bestätigte Marktwert einer nichtlandwirtschaftlichen Immobilie mehr als 150.000 US-Dollar beträgt. Entscheidend ist der Wert eines zertifizierten Gutachters, nicht nur der im Kaufvertrag genannte Preis.

Der Kauf einer Immobilie macht Sie nicht automatisch zum georgischen Steuerresidenten. Die steuerliche Ansässigkeit entsteht nach georgischem Recht grundsätzlich bei mindestens 183 Aufenthaltstagen innerhalb eines fortlaufenden Zwölfmonatszeitraums.

Georgien Immobilien & Auswandern FAQ Infografik

Warum interessieren sich Käufer für Immobilien in Georgien?

Georgien kann für unterschiedliche Käufergruppen interessant sein:

• Kapitalanleger, die eine vermietbare Wohnung suchen
• Selbstnutzer, die einen Zweitwohnsitz erwerben möchten
• Unternehmer und digitale Selbstständige
• Familien, die einen Umzug vorbereiten
• Ruheständler, die längere Zeit in Georgien verbringen möchten
• Käufer, die eine Immobilie als Teil ihrer Aufenthaltsstrategie nutzen wollen

Dabei sollte Georgien nicht ausschließlich mit niedrigen Preisen beworben werden. Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Entscheidung.

Wichtiger sind diese Fragen:

• Ist das Eigentum eindeutig registriert?
• Ist die Immobilie für Ausländer überhaupt erwerbbar?
• Wie hoch ist die tatsächliche Gesamtinvestition?
• Gibt es eine nachvollziehbare Nachfrage?
• Wer übernimmt Verwaltung und Vermietung?
• Wie hoch sind Leerstand und laufende Kosten?
• Gibt es später einen realistischen Käufermarkt?

Georgien kann Chancen bieten – aber es ist kein Markt, in dem jedes Apartment automatisch eine gute Investition ist.

Immobilien in Georgien kaufen: Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher Immobilien in Georgien kaufen?

Ja. Deutsche Staatsangehörige können in Georgien grundsätzlich Immobilien erwerben und als Eigentümer im öffentlichen Register eingetragen werden.

Das gilt insbesondere für:

• Eigentumswohnungen
• Apartments
• Gewerbeeinheiten
• Gebäude
• nichtlandwirtschaftlich eingestufte Grundstücke
• Häuser, sofern der Erwerb des zugehörigen Grundstücks rechtlich zulässig ist

Besondere Vorsicht ist bei Häusern mit großen Grundstücken, Weinbergen, Bauernhöfen und Immobilien außerhalb geschlossener Siedlungen erforderlich. Hier kann das Grundstück als landwirtschaftliche Fläche eingetragen sein.

Ausländische Privatpersonen dürfen landwirtschaftliches Land grundsätzlich nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen besitzen, etwa wenn es geerbt wurde. Bestimmte georgische Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung können unter strengen Voraussetzungen und auf Grundlage eines genehmigten Investitionsplans landwirtschaftliches Land erwerben.

Mehr dazu lesen Sie unter:

Kann ich als Deutscher Immobilien in Georgien kaufen?

Bedeutet der Kauf wirklich vollständiges Eigentum?

Bei einer ordnungsgemäß registrierten Immobilie werden Sie als Eigentümer im georgischen öffentlichen Register eingetragen.

Entscheidend ist, dass im Register genau die Einheit und Fläche ausgewiesen sind, die Sie erwerben möchten.

Vor dem Kauf muss geprüft werden:

• Wer ist als Eigentümer eingetragen?
• Stimmt der Katastercode?
• Ist die Wohnung bereits als eigenständige Einheit registriert?
• Welche Fläche ist eingetragen?
• Gibt es Hypotheken oder Pfändungen?
• Bestehen Dienstbarkeiten oder Nutzungsrechte?
• Ist das Gebäude fertiggestellt oder noch im Bau?
• Sind Anbauten, Balkone, Terrassen und Stellplätze registriert?
• Handelt es sich um Wohn-, Gewerbe- oder Nebenfläche?

Das georgische Zivilrecht misst den Eintragungen im öffentlichen Register grundsätzlich eine hohe Bedeutung bei. Registereinträge gelten zunächst als richtig und vollständig, solange nicht das Gegenteil nachgewiesen wird. Das ersetzt jedoch keine Prüfung des konkreten Kaufgegenstands.

Wie läuft der Immobilienkauf in Georgien ab?

Ein sicher vorbereiteter Kauf sollte in mehreren klaren Schritten erfolgen.

1. Nutzungsziel definieren

Vor der Suche muss feststehen, wofür die Immobilie benötigt wird:

• Selbstnutzung
• langfristige Vermietung
• Ferienvermietung
• Zweitwohnsitz
• späterer Umzug
• Kombination aus Eigennutzung und Vermietung
• Aufenthaltsrecht
• gewerbliche Nutzung
• Wiederverkauf nach einer bestimmten Haltedauer

Eine Ferienwohnung in Batumi wird nach anderen Kriterien ausgewählt als eine Familienwohnung in Tiflis oder ein dauerhaft bewohntes Haus auf dem Land.

2. Gesamtbudget festlegen

Zum Budget gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch:

• Registrierungsgebühren
• juristische Prüfung
• Übersetzungen
• Vollmachten
• Bank- und Überweisungskosten
• Maklerkosten
• Gutachten
• Renovierung
• Möblierung
• technische Ausstattung
• Rücklagen
• laufende Servicegebühren

3. Immobilie und Verkäufer identifizieren

Der Katastercode, die Eigentümerdaten und die registrierte Fläche müssen eindeutig feststehen.

4. Registerauszug prüfen

Der aktuelle Registerauszug sollte unmittelbar vor einer Zahlung kontrolliert werden. Eine ältere Kopie reicht nicht aus, wenn sich Belastungen oder Eigentumsverhältnisse inzwischen verändert haben könnten.

5. Rechtliche und technische Prüfung durchführen

Bei einer Bestandsimmobilie gehören dazu unter anderem der bauliche Zustand, Feuchtigkeit, Leitungen, Heizung, Fenster, Dach, Fassade und Gemeinschaftsflächen.

Bei einem Neubauprojekt müssen Projektentwickler, Grundstück, Genehmigungen, Baufortschritt und Vertrag geprüft werden.

6. Vertrag verhandeln

Der Vertrag sollte nicht nur Kaufgegenstand und Kaufpreis enthalten. Er muss auch Zahlungsweise, Übergabe, Inventar, Fristen, Rücktrittsrechte, mögliche Belastungen und die Folgen von Pflichtverletzungen regeln.

7. Zahlung nachvollziehbar abwickeln

Zahlungen sollten eindeutig dokumentiert und dem Vertrag zugeordnet werden. Bei Fremdwährungen muss klar geregelt sein, welcher Wechselkurs und welcher Stichtag gelten.

8. Eigentum registrieren

Der Käufer wird im öffentlichen Register als Eigentümer eingetragen. Für eine Wohnung oder andere Immobilie sind nach dem Zivilrecht ein schriftlicher Vertrag und die Registrierung des Eigentumsrechts erforderlich.

9. Übergabe dokumentieren

Zur Übergabe gehören:

• Schlüssel
• Zählerstände
• Inventarliste
• Fotos des Zustands
• Zugangskarten
• Unterlagen der Hausverwaltung
• bestehende Mietverträge
• Kontaktdaten der Versorger
• Information über offene Zahlungen

Eine ausführliche Darstellung finden Sie hier:

Wie läuft der Immobilienkauf in Georgien ab?

Brauche ich in Georgien einen Notar?

Ein gesonderter Notartermin nach deutschem Muster ist nicht in jedem Fall erforderlich.

Für den Erwerb einer Immobilie müssen der Vertrag schriftlich geschlossen und das Eigentumsrecht im öffentlichen Register eingetragen werden. Unterzeichnen die Parteien den Vertrag bei der Registrierungsstelle in Anwesenheit einer autorisierten Person, ist nach dem georgischen Zivilrecht keine zusätzliche Beglaubigung der Unterschriften erforderlich. Je nach Gestaltung, Vollmacht, Finanzierung oder besonderem Sicherungsbedarf kann ein Notar dennoch sinnvoll oder notwendig sein.

Wichtig ist daher nicht nur die Frage, ob ein Notar beteiligt ist, sondern:

• Wer hat den Vertrag erstellt?
• Wessen Interessen vertritt diese Person?
• Wurde der Vertrag unabhängig geprüft?
• Sind beide Sprachfassungen eindeutig?
• Ist geregelt, welche Fassung bei Widersprüchen gilt?
• Ist die Registrierung unmittelbar sichergestellt?

Ein vom Verkäufer vorbereiteter Standardvertrag sollte nicht ungeprüft unterschrieben werden.

Kann ich eine Immobilie aus Deutschland kaufen?

Ein Kauf ohne persönliche Anwesenheit kann je nach Gestaltung möglich sein, muss aber sorgfältig vorbereitet werden.

Dabei können unter anderem erforderlich sein:

• eine rechtlich geeignete Vollmacht
• Beglaubigung oder Apostille
• georgische Übersetzung
• Identitätsprüfung
• abgestimmte Zahlungsabwicklung
• Vertretung bei der Registrierung
• genaue Festlegung der Befugnisse des Bevollmächtigten

Die von der georgischen Registerbehörde angebotene Smart-Contract-Lösung kann zwar aus dem Ausland genutzt werden, steht derzeit aber nur georgischen Staatsbürgern mit gültigem georgischem Ausweisdokument oder Reisepass zur Verfügung. Deutsche Käufer können sich daher nicht ohne Weiteres auf diesen digitalen Standardprozess verlassen.

Eine Vollmacht sollte niemals so weit formuliert sein, dass der Bevollmächtigte ohne klare Grenzen Kaufpreis, Immobilie oder Vertragsbedingungen verändern kann.

Wie sicher ist der Immobilienkauf in Georgien?

Ein Immobilienkauf kann rechtlich klar und effizient abgewickelt werden. Sicher wird er jedoch erst durch eine unabhängige Prüfung.

Das öffentliche Register ist eine wichtige Grundlage. Trotzdem können Risiken bestehen:

• falscher oder unvollständiger Katastercode
• unregistrierte Gebäudeteile
• Belastungen und Hypotheken
• Streitigkeiten über Eigentum
• landwirtschaftliche Grundstücksklassifizierung
• nicht erfüllte Bauverpflichtungen
• fehlende Genehmigungen
• problematische Vollmachten
• unklare Zahlungsbedingungen
• überhöhte Kaufpreise
• unrealistische Mietprognosen

Ein Registerauszug beantwortet zudem nicht jede technische oder wirtschaftliche Frage. Er sagt beispielsweise nicht, ob Feuchtigkeit vorhanden ist, der Aufzug dauerhaft funktioniert oder das Gebäude wirtschaftlich verwaltet wird.

Rechtliche Prüfung, technische Prüfung und Wirtschaftlichkeitsberechnung sind drei getrennte Aufgaben.

Welche Unterlagen muss ich vor dem Kauf sehen?

Vor einer Reservierung oder Anzahlung sollten mindestens folgende Unterlagen vorliegen:

• aktueller Auszug aus dem öffentlichen Register
• Katastercode
• Kataster- oder Lageplan
• Identitätsnachweis des Verkäufers
• gegebenenfalls Handelsregisterauszug des Verkäufers
• Vertretungsnachweis bei Gesellschaften
• Vollmacht, falls ein Vertreter handelt
• Kaufvertragsentwurf
• Nachweis über eingetragene Fläche und Nutzungsart
• Informationen zu Hypotheken und Belastungen
• Nachweis über den Bau- oder Fertigstellungsstatus
• Aufstellung der Verwaltungs- und Servicekosten
• bestehende Mietverträge
• Inventarliste
• Informationen über offene Forderungen
• bei Neubauten: Projekt- und Grundstücksunterlagen

Bei einem Kauf mit dem Ziel einer auf Immobilienbesitz beruhenden Aufenthaltserlaubnis kommt außerdem ein Gutachten eines entsprechend zertifizierten Bewerters hinzu.

Welche Kaufnebenkosten entstehen in Georgien?

Die staatlichen Registrierungsgebühren sind vergleichsweise überschaubar:

• 150 GEL bei Bearbeitung innerhalb von vier Arbeitstagen
• 270 GEL bei Bearbeitung innerhalb eines Arbeitstages
• 350 GEL bei Bearbeitung am Tag der Antragstellung

Diese Gebühren dürfen jedoch nicht mit den gesamten Kaufnebenkosten verwechselt werden.

Je nach Immobilie können zusätzlich anfallen:

• Rechtsberatung und Vertragsprüfung
• Übersetzungen
• Beglaubigungen und Apostillen
• Vollmachten
• Maklerprovision
• Wertgutachten
• technische Begutachtung
• Bankgebühren
• Währungsumrechnung
• Möblierung
• Renovierung
• Anschluss- oder Aktivierungskosten
• Vorauszahlungen an die Gebäudeverwaltung

Lassen Sie sich deshalb immer den Gesamtbetrag bis zur bezugs- oder vermietungsfertigen Übergabe berechnen.

Ein Apartment für 80.000 Euro kann wirtschaftlich deutlich teurer werden, wenn zusätzlich Möblierung, Renovierung, Verwaltungsvorauszahlungen und Wechselkurskosten anfallen.

In welcher Währung werden Immobilienpreise angegeben?

Auf dem georgischen Immobilienmarkt wird intern häufig in US-Dollar gerechnet. Für Käufer aus Deutschland kommen zusätzlich der Euro und der georgische Lari ins Spiel.

Nach dem georgischen Gesetz über die Nationalbank müssen Unternehmer, die Waren, Immobilien oder Dienstleistungen in Georgien anbieten oder bewerben, den Preis grundsätzlich in Lari angeben, soweit keine besondere Ausnahme der Nationalbank gilt.

Für Käufer ist entscheidend:

• Welche Summe ist tatsächlich geschuldet?
• In welcher Währung muss gezahlt werden?
• Welcher Wechselkurs gilt?
• An welchem Tag wird umgerechnet?
• Wer trägt Kursverluste?
• Sind Raten an einen festen Dollarbetrag gekoppelt?
• Wird der Kaufpreis im Register und im Vertrag übereinstimmend ausgewiesen?

Bei langfristigen Zahlungsplänen kann schon eine deutliche Währungsbewegung die Gesamtinvestition verändern. Kalkulieren Sie daher parallel in GEL, EUR und USD.

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Welche Vorteile hat eine Neubauwohnung?

Neubauprojekte können folgende Vorteile bieten:

• moderne Grundrisse
• neue Haustechnik
• Aufzug und Gemeinschaftsbereiche
• flexible Zahlungspläne
• unterschiedliche Ausbaustufen
• professionelle Gebäudeverwaltung
• teilweise Möblierungs- oder Vermietungspakete

Dem stehen besondere Risiken gegenüber:

• Bauverzögerung
• Veränderung der Planung
• abweichende Flächen
• unklare Ausstattungsqualität
• fehlende endgültige Registrierung
• steigende Servicegebühren
• wirtschaftliche Probleme des Entwicklers
• hohe Zahl identischer Apartments im Gebäude

Was bedeuten Black Frame, White Frame und Green Frame?

Die Begriffe beschreiben unterschiedliche Ausbaustufen. Ihre konkrete Bedeutung ist jedoch nicht bei jedem Bauträger identisch.

Deshalb muss im Vertrag genau festgelegt werden, welche Leistungen enthalten sind:

• Estrich
• Innenwände
• Elektroinstallation
• Wasser- und Abwasserleitungen
• Heizung
• Fenster
• Türen
• Sanitärausstattung
• Bodenbeläge
• Wandoberflächen
• Klimaanlage
• Küche
• Beleuchtung

Eine allgemeine Bezeichnung wie „White Frame“ reicht nicht aus, wenn die geschuldete Ausstattung nicht zusätzlich detailliert beschrieben wird.

Was muss ich bei einem Kauf während der Bauphase prüfen?

Beim sogenannten Off-Plan-Kauf sollte vor Vertragsunterzeichnung geklärt werden:

• Wem gehört das Baugrundstück?
• Ist der Projektentwickler verfügungsberechtigt?
• Bestehen Hypotheken auf dem Grundstück?
• Welche Genehmigungen liegen vor?
• Welche Projekte hat der Entwickler bereits fertiggestellt?
• Ist die konkrete Einheit eindeutig bezeichnet?
• Wann wird sie als eigenständiges Eigentum registriert?
• Welche Fläche ist verbindlich?
• Wie werden Flächenabweichungen abgerechnet?
• Welche Ausstattung wird geschuldet?
• Wann ist die Fertigstellung fällig?
• Welche Folgen hat eine Verzögerung?
• Kann der Käufer zurücktreten?
• Wann werden Raten fällig?
• Was geschieht, wenn der Bau eingestellt wird?

Ein niedriger Preis während der frühen Bauphase ist kein kostenloser Vorteil. Er ist regelmäßig mit einem höheren Entwicklungs- und Fertigstellungsrisiko verbunden.

Welche Vorteile hat eine Bestandsimmobilie?

Bei einer Bestandsimmobilie können Sie den tatsächlichen Zustand besichtigen und die Umgebung unmittelbar bewerten.

Prüfen Sie insbesondere:

• Feuchtigkeit und Schimmel
• Fenster und Wärmeschutz
• Elektroinstallation
• Wasserleitungen
• Warmwasserversorgung
• Heizung und Klimatisierung
• Schallschutz
• Dach und Fassade
• Aufzug
• Treppenhaus
• Zufahrt und Parken
• Gemeinschaftsflächen
• laufende Verwaltungskosten
• unregistrierte Umbauten

Eine renovierte Wohnung kann optisch hervorragend wirken, obwohl sich hinter Wandverkleidungen oder neuen Möbeln erhebliche technische Probleme befinden.

Sie haben bereits ein Exposé oder ein konkretes Projekt gefunden?

Bevor Sie reservieren oder Geld überweisen, sollte geklärt werden, ob Kaufpreis, Unterlagen, Lage und Vermietungsannahmen zusammenpassen.

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Immobilienpreise und Rendite in Georgien

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Georgien?

Einen seriösen landesweiten Quadratmeterpreis gibt es nicht.

Der Wert einer Immobilie hängt unter anderem ab von:

• Stadt und Stadtteil
• Mikrolage
• Gebäudealter
• Bauqualität
• Etage
• Aufzug
• Aussicht
• Entfernung zu Verkehr und Versorgung
• Zustand
• Ausbaustufe
• Möblierung
• Verwaltungsqualität
• rechtlichem Status
• Vermietbarkeit
• Zahl vergleichbarer Angebote im Gebäude

Selbst zwei Wohnungen im selben Haus können wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein.

Fragen Sie daher nicht nur:

Was kostet der Quadratmeter?

Fragen Sie zusätzlich:

Welche vollständig registrierte, bezugsfertige und vergleichbare Wohnung kann ich in derselben Lage zum selben Gesamtpreis erwerben?

Welche Rendite ist bei Immobilien in Georgien realistisch?

Eine pauschale Rendite lässt sich nicht seriös versprechen.

Werbeaussagen beziehen sich häufig auf die Bruttorendite und lassen wesentliche Kosten unberücksichtigt.

Die einfache Bruttorendite wird so berechnet:

Jährliche Bruttomiete ÷ gesamte Investitionskosten × 100

Zu den Investitionskosten gehören:

• Kaufpreis
• Kaufabwicklung
• Makler
• Renovierung
• Möblierung
• technische Ausstattung
• Bank- und Wechselkurskosten

Für die Nettorendite müssen von den Mieteinnahmen zusätzlich abgezogen werden:

• Leerstand
• Verwaltung
• Reinigung
• Plattformgebühren
• Reparaturen
• Instandhaltung
• Versicherungen
• Steuern
• Servicegebühren
• Verbrauchskosten während des Leerstands
• Ersatz von Möbeln und Geräten

Eine belastbare Kalkulation sollte mindestens drei Szenarien enthalten:

1. Vorsichtiges Szenario: niedrigere Miete, höherer Leerstand und zusätzliche Reparaturen
2. Realistisches Szenario: durchschnittliche Vermietung und normale laufende Kosten
3. Optimistisches Szenario: gute Auslastung und geringe ungeplante Ausgaben

Kaufen Sie eine Immobilie nur dann, wenn die Finanzierung und Liquidität nicht ausschließlich vom optimistischen Szenario abhängen.

Sind sechs bis zwölf Prozent Rendite möglich?

Solche Renditen können in einzelnen Fällen als Bruttorendite rechnerisch erreichbar sein. Daraus darf jedoch keine allgemeine Erwartung abgeleitet werden.

Eine hohe angegebene Rendite kann entstehen durch:

• besonders günstigen Einkauf
• eine noch nicht eingepreiste Lage
• hohe operative Eigenleistung
• kurzfristige Vermietung
• optimistische Auslastungsannahmen
• nicht berücksichtigte Nebenkosten
• fehlende Rücklagen
• einen wirtschaftlich oder technisch problematischen Bestand

Je höher die versprochene Rendite, desto genauer sollten die Annahmen geprüft werden.

Eine gute Investition überzeugt nicht durch eine besonders große Prozentzahl, sondern durch eine nachvollziehbare Berechnung.

Lohnt sich Airbnb in Batumi?

Eine Ferienwohnung kann funktionieren, ist aber kein passives Investment.

Die Wirtschaftlichkeit hängt ab von:

• konkreter Lage
• Entfernung zum Meer
• Zustand und Ausstattung
• Aussicht
• Gebäudequalität
• Bewertungen
• Preissteuerung
• Verfügbarkeit einer lokalen Verwaltung
• Reinigung und Wäsche
• Plattformgebühren
• Saisonverlauf
• Konkurrenz im selben Gebäude

Ein häufiger Fehler besteht darin, einen möglichen Tagespreis mit 365 Tagen zu multiplizieren. Tatsächlich entstehen Zeiten ohne Gäste, rabattierte Aufenthalte, Reinigungsaufwand und operative Kosten.

Vor dem Kauf sollten Sie klären:

• Wer erstellt und pflegt das Inserat?
• Wer beantwortet Gästeanfragen?
• Wer organisiert den Check-in?
• Wer kontrolliert die Reinigung?
• Wer ersetzt beschädigte Gegenstände?
• Wie werden Einnahmen dokumentiert?
• Welche steuerliche Behandlung gilt?
• Darf die Wohnung nach den Gebäude- und Verwaltungsregeln kurzfristig vermietet werden?

Eine gut verwaltete Ferienwohnung kann ein sinnvolles Geschäftsmodell sein. Eine schlecht verwaltete Wohnung mit hoher theoretischer Tagesrate kann dagegen dauerhaft hinter den Erwartungen zurückbleiben.

Ist eine garantierte Mietrendite sicher?

Eine Garantie ist nur so gut wie der Garantiegeber und der Vertrag.

Prüfen Sie insbesondere:

• Wer garantiert die Zahlung?
• Wie lange besteht die Garantie?
• Ist der Betrag brutto oder netto?
• Welche Kosten werden vorher abgezogen?
• Welche Auslastung wird vorausgesetzt?
• Darf der Betreiber die Zahlungen aussetzen?
• Gibt es eine Bankgarantie oder andere Sicherheit?
• Was geschieht bei Insolvenz des Betreibers?
• Können Servicegebühren erhöht werden?
• Was passiert nach Ablauf der Garantie?

Eine vertraglich garantierte Miete ist nicht mit einer staatlich oder bankseitig abgesicherten Zahlung gleichzusetzen.

Ist der georgische Immobilienmarkt eine Blase?

Georgien ist kein einheitlicher Immobilienmarkt.

Es gibt unterschiedliche Teilmärkte:

• Neubau und Bestand
• Tiflis und Batumi
• Langzeit- und Ferienvermietung
• lokale und internationale Käufer
• einfache Wohngebäude und betreute Apartmentanlagen
• zentral gelegene Immobilien und Randlagen

Ein einzelnes Neubauprojekt kann überteuert sein, auch wenn der Gesamtmarkt stabil wirkt. Umgekehrt kann eine gut gekaufte Bestandswohnung attraktiv sein, obwohl in anderen Marktsegmenten sehr viel gebaut wird.

Statt auf allgemeine Schlagworte zu vertrauen, sollten Sie prüfen:

• Wie viele ähnliche Einheiten werden angeboten?
• Zu welchen Preisen werden sie tatsächlich vermietet?
• Wie lange bleiben Verkaufsangebote online?
• Wer ist die spätere Käufergruppe?
• Welchen Mehrwert bietet die konkrete Immobilie?
• Wie entwickelt sich die Umgebung?
• Ist der Kaufpreis durch Miete oder Eigennutzen nachvollziehbar?

Georgien Immobilien & Auswandern FAQ

Steuern auf Immobilien in Georgien

Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?

Bei der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken kann für natürliche Personen ein Steuersatz von fünf Prozent gelten.

Nach dem georgischen Steuerrecht betrifft diese Regel Einnahmen einer natürlichen Person aus der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken, wenn von diesen Einnahmen keine Aufwendungen abgezogen werden. Die Steuer bezieht sich damit grundsätzlich auf die Einnahmen und nicht auf einen nach Kosten verbleibenden Gewinn.

Die Fünf-Prozent-Regel darf nicht pauschal auf jede Konstellation übertragen werden.

Anders behandelt werden können unter anderem:

• kurzfristige touristische Vermietung
• zusätzliche Dienstleistungen
• gewerbliche Vermietung
• Vermietung von Gewerbeflächen
• Vermietung durch eine Gesellschaft
• umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten
• besondere Betreiber- oder Hotelmodelle

Vor dem Kauf sollte die geplante Vermietungsform steuerlich eingeordnet werden – nicht erst nach den ersten Einnahmen.

Gibt es in Georgien eine Immobiliensteuer?

Ja, für natürliche Personen kann eine jährliche Steuer auf Immobilienvermögen anfallen.

Bei einem Familieneinkommen von höchstens 40.000 GEL im vorausgegangenen Jahr kann bestimmtes steuerpflichtiges Eigentum natürlicher Personen – mit Ausnahme von Grundstücken – von der Steuer befreit sein.

Soweit Steuerpflicht besteht, sieht das georgische Steuerrecht bei einem Familieneinkommen bis 100.000 GEL einen Rahmen von 0,05 bis 0,2 Prozent des Marktwerts des steuerpflichtigen Eigentums vor. Ab einem Familieneinkommen von 100.000 GEL liegt der gesetzliche Rahmen bei 0,8 bis 1 Prozent. Für Grundstücke gelten eigene Regeln.

Die konkrete Steuer hängt unter anderem ab von:

• persönlicher Steuerstellung
• Familieneinkommen
• Marktwert
• Art des Eigentums
• Grundstücksanteil
• kommunaler Festsetzung
• Nutzung der Immobilie

Die häufig verwendete Aussage, es gebe in Georgien generell keine Immobilien- oder Grundsteuer, ist daher zu pauschal.

Welche Steuer fällt beim Verkauf an?

Bei natürlichen Personen kann der Veräußerungsgewinn einer Wohnung oder eines Hauses samt zugehörigem Grundstück steuerfrei sein, wenn die Immobilie mehr als zwei Jahre gehalten wurde.

Die Befreiung gilt nicht automatisch für jede Gestaltung. Entscheidend sind insbesondere:

• Art der Immobilie
• tatsächliche Haltedauer
• Nutzung für wirtschaftliche Tätigkeiten
• Verkäuferstatus
• Berechnung des Veräußerungsgewinns
• mögliche Umstrukturierung oder Teilung des Eigentums

Das georgische Steuerrecht nennt ausdrücklich eine Befreiung für den Überschuss aus dem Verkauf einer mehr als zwei Jahre gehaltenen Wohnwohnung oder eines Hauses mit dem zugehörigen Grundstück.

Vor einem Verkauf sollte deshalb geprüft werden, ab welchem Datum die Haltedauer läuft und welche Unterlagen den ursprünglichen Erwerbspreis belegen.

Muss ich georgische Mieteinnahmen in Deutschland erklären?

Wer in Deutschland steuerlich ansässig bleibt, sollte georgische Mieteinnahmen auch gegenüber dem deutschen Finanzamt vollständig offenlegen.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Georgien weist Georgien grundsätzlich ein Besteuerungsrecht für Einkünfte aus dort gelegenem unbeweglichem Vermögen zu. Das gilt ausdrücklich auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Bei einer in Deutschland ansässigen Person werden Einkünfte aus Georgien, die nach dem Abkommen in Georgien besteuert werden können und nicht unter eine besondere Anrechnungsregel fallen, grundsätzlich aus der deutschen Bemessungsgrundlage ausgenommen. Deutschland darf diese Einkünfte jedoch bei der Ermittlung des Steuersatzes für andere Einkünfte berücksichtigen. Außerdem können weiterhin deutsche Erklärungspflichten bestehen.

Die konkrete Behandlung hängt unter anderem davon ab:

• wo Sie steuerlich ansässig sind
• ob Sie in Deutschland einen Wohnsitz behalten
• ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird
• welche Art von Vermietung erfolgt
• ob weitere Einkünfte in Deutschland bestehen
• ob eine Betriebsstätte oder gewerbliche Tätigkeit vorliegt

Eine Immobilie in Georgien beendet nicht automatisch die deutsche Steuerpflicht.

Wann werde ich in Georgien steuerlich ansässig?

Nach georgischem Steuerrecht gilt eine natürliche Person grundsätzlich als steuerlich ansässig, wenn sie sich mindestens 183 Tage innerhalb eines fortlaufenden Zwölfmonatszeitraums in Georgien aufhält.

Dabei wird die steuerliche Ansässigkeit für das jeweilige Steuerjahr bestimmt. Der bloße Besitz einer Immobilie begründet dagegen noch keine georgische Steuerresidenz.

Davon zu unterscheiden sind:

• visumfreier Aufenthalt
• Aufenthaltserlaubnis
• Meldestatus
• Steuerresidenz
• Ansässigkeit nach dem Doppelbesteuerungsabkommen

Wer in Deutschland und Georgien gleichzeitig Anknüpfungspunkte hat, muss zusätzlich prüfen, wo sich die ständige Wohnstätte und der Mittelpunkt der persönlichen und wirtschaftlichen Lebensinteressen befinden.

Aufenthalt und Auswandern nach Georgien

Wie lange dürfen Deutsche ohne Visum in Georgien bleiben?

Deutsche Staatsangehörige dürfen derzeit grundsätzlich ein volles Jahr ohne Visum in Georgien bleiben.

Das erleichtert:

• längere Erkundungsaufenthalte
• eine Probephase vor dem Umzug
• die Suche nach einer Immobilie
• die Vorbereitung einer Unternehmensgründung
• die Organisation des künftigen Wohnsitzes

Der visumfreie Aufenthalt ist jedoch keine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis. Er begründet auch nicht automatisch das Recht, jede Form lokaler Erwerbstätigkeit auszuüben.

Ein Immobilienkauf ist für einen längeren Probeaufenthalt nicht zwingend erforderlich. Häufig ist es sinnvoller, zunächst mehrere Monate zu mieten und unterschiedliche Regionen sowie Jahreszeiten kennenzulernen.

Erhalte ich durch den Kauf einer Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis?

Nicht jeder Immobilienkauf führt zu einer Aufenthaltserlaubnis.

Eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis kann grundsätzlich beantragt werden, wenn der Käufer eine nichtlandwirtschaftliche Immobilie in Georgien besitzt, deren bestätigter Marktwert mehr als 150.000 US-Dollar in GEL beträgt.

Wichtig:

• Maßgeblich ist nicht allein der Kaufpreis.
• Der Marktwert muss von einem entsprechend zertifizierten Bewerter festgestellt werden.
• Landwirtschaftliche Grundstücke zählen für diesen Aufenthaltstitel nicht.
• Die Erlaubnis kann auch für den Ehepartner und Kinder vorgesehen sein.
• Der Aufenthaltstitel muss beantragt werden und entsteht nicht automatisch mit der Eigentumseintragung.
• Fällt das maßgebliche Eigentum weg, kann auch die Grundlage für den Aufenthaltstitel entfallen.

Eine Immobilie unterhalb dieser Wertgrenze kann dennoch erworben und genutzt werden. Sie begründet lediglich nicht den entsprechenden immobilienbasierten Aufenthaltstitel.

Was gilt bei einer Investition über 300.000 US-Dollar?

Für eine Investitionsaufenthaltserlaubnis kommen nach dem georgischen Aufenthaltsrecht unter anderem folgende Grundlagen in Betracht:

• eine qualifizierte Investition von mindestens 300.000 US-Dollar in GEL
• oder Eigentum an einer nichtlandwirtschaftlichen Immobilie mit einem Marktwert von mehr als 300.000 US-Dollar in GEL

Auch hier ist bei Immobilien der durch einen zertifizierten Bewerter bestätigte Marktwert entscheidend. Für Familienangehörige bestehen besondere Regelungen.

Bei einer auf Immobilienbesitz gestützten Investitionsaufenthaltserlaubnis kann nach fünfjährigem fortbestehendem Eigentum unter bestimmten Voraussetzungen eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis in Betracht kommen.

Diese Schwellenwerte sollten niemals der einzige Grund für einen Immobilienkauf sein. Eine wirtschaftlich ungeeignete Immobilie wird nicht allein dadurch attraktiv, dass ihr Gutachten einen bestimmten Wert bestätigt.

Darf ich während des visumfreien Aufenthalts in Georgien arbeiten?

Visumfreier Aufenthalt und Arbeitserlaubnis sind unterschiedliche Rechtsfragen.

Für eine lokale Beschäftigung oder selbstständige Tätigkeit, mit der in Georgien wirtschaftliche Vorteile erzielt werden, können ein besonderes Recht zur Arbeit und ein dafür geeigneter Aufenthalts- oder Visastatus erforderlich sein. Das georgische Arbeitsmigrationsrecht sieht hierfür eigene Verfahren und Voraussetzungen vor.

Vor Aufnahme einer Tätigkeit sollte geklärt werden:

• Ist der Auftraggeber in Georgien oder im Ausland?
• Handelt es sich um eine lokale Beschäftigung?
• Wird eine georgische Einzelfirma oder Gesellschaft genutzt?
• Ist ein Recht zur Arbeit erforderlich?
• Welcher Aufenthaltstitel passt zur Tätigkeit?
• Wo fallen Einkommensteuer und Sozialabgaben an?
• Entsteht eine Betriebsstätte?

Der bloße Immobilienbesitz ersetzt keine arbeits- oder unternehmensrechtliche Prüfung.

Wie hoch sind die Lebenshaltungskosten in Georgien?

Es gibt kein allgemein gültiges Monatsbudget für ein Leben in Georgien.

Die tatsächlichen Kosten hängen besonders ab von:

• Tiflis, Batumi, Kutaisi oder ländlicher Region
• Größe und Zustand der Wohnung
• eigener Immobilie oder Mietwohnung
• Krankenversicherung
• privaten medizinischen Leistungen
• Auto und Kraftstoff
• importierten Lebensmitteln
• Restaurantbesuchen
• Schule oder Kinderbetreuung
• Reisen nach Deutschland
• Heizung und Klimaanlage
• persönlichem Lebensstandard

Eine realistische Auswanderungsplanung sollte daher nicht nur die lokale Miete betrachten. Besonders private Gesundheitsversorgung, internationale Versicherungen, regelmäßige Flüge und importierte Waren können das Budget erheblich verändern.

Planen Sie außerdem eine finanzielle Reserve für mindestens sechs bis zwölf Monate ein.

Sollte ich vor dem Auswandern sofort eine Immobilie kaufen?

In vielen Fällen ist zunächst eine längere Miet- und Testphase sinnvoller.

Während eines Urlaubs lernen Sie vor allem Sehenswürdigkeiten, Restaurants und angenehme Seiten des Landes kennen. Für eine Auswanderungsentscheidung sind zusätzlich wichtig:

• Alltag außerhalb der Urlaubssaison
• medizinische Versorgung
• Verkehr
• Internet und Stromversorgung
• Klima im Winter und Sommer
• Behördenkontakte
• Bankabwicklung
• Sprachbarrieren
• soziale Kontakte
• Entfernung zu Familie und Freunden
• Versorgung in der konkreten Wohnlage

Verbringen Sie nach Möglichkeit mehrere Monate in der bevorzugten Region, bevor Sie sich dauerhaft binden.

Ein guter Immobilienkauf beginnt nicht mit der Angst, ein vermeintliches Schnäppchen zu verpassen.

Welche Sprache wird in Georgien gesprochen?

Die Amtssprache ist Georgisch. In größeren Städten, touristischen Bereichen und bei jüngeren Menschen kann häufig auch Englisch genutzt werden. Russisch ist ebenfalls verbreitet, sollte jedoch nicht automatisch vorausgesetzt werden.

Bei rechtlich wichtigen Dokumenten sollten Sie sich nicht allein auf mündliche Übersetzungen verlassen.

Mehr dazu:

Welche Sprache wird in Georgien gesprochen?

Welche Religion ist in Georgien verbreitet?

Die georgisch-orthodoxe Kirche prägt viele Traditionen, Feiertage und Teile des gesellschaftlichen Lebens. Daneben leben in Georgien unter anderem muslimische, armenisch-apostolische, katholische, jüdische und andere Glaubensgemeinschaften.

Mehr dazu:

Georgien Religion: Geschichte, Traditionen und heutige Bedeutung

Wann ist die beste Reisezeit für Batumi?

Die geeignete Reisezeit hängt davon ab, ob Sie einen Badeurlaub planen, Immobilien besichtigen oder die Stadt in unterschiedlichen Jahreszeiten erleben möchten.

Für einen möglichen Immobilienkauf ist eine Besichtigung außerhalb der Hauptsaison besonders aufschlussreich. Dann lassen sich Feuchtigkeit, Heizung, Lärm, Auslastung und tatsächliches Alltagsleben häufig besser beurteilen.

Mehr dazu:

Beste Reisezeit für Batumi

Batumi, Tiflis oder eine andere Region?

Ist Tiflis für Immobilieninvestoren geeignet?

Tiflis, international meist Tbilisi genannt, ist die Hauptstadt und das wirtschaftliche Zentrum Georgiens.

Die Stadt kann besonders für Käufer interessant sein, die auf folgende Nutzungen setzen:

• eigene dauerhafte Nutzung
• langfristige Vermietung
• Vermietung an Berufstätige
• Wohnen für Studierende oder internationale Bewohner
• geschäftlich genutzte Immobilien
• einen ganzjährig nutzbaren Zweitwohnsitz

Entscheidend ist die Mikrolage.

Achten Sie auf:

• Entfernung zu Arbeits- und Bildungsstandorten
• Metro und öffentlicher Verkehr
• Verkehrslärm
• Steigung und Erreichbarkeit
• Parkmöglichkeiten
• Infrastruktur im direkten Umfeld
• Gebäudezustand
• Heizung und Energieeffizienz
• Zielgruppe der späteren Vermietung

Eine prestigeträchtige Stadtteilbezeichnung allein rechtfertigt keinen beliebigen Kaufpreis.

Ist Batumi für Immobilieninvestoren geeignet?

Batumi kann für Käufer interessant sein, die:

• eine Ferienwohnung suchen
• selbst zeitweise am Schwarzen Meer leben möchten
• touristisch vermieten wollen
• ein Apartment mit lokaler Verwaltung bevorzugen
• eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung planen

Bei Batumi müssen jedoch besonders geprüft werden:

• Entfernung zum Meer
• tatsächlicher statt nur beworbener Meerblick
• Bebauungsmöglichkeiten vor dem Gebäude
• Luftfeuchtigkeit
• Belüftung und Heizung
• Qualität von Fassade und Fenstern
• Zahl vergleichbarer Apartments
• saisonale Vermietbarkeit
• Service- und Verwaltungskosten
• Erfahrung des Betreibers
• Wiederverkaufsmöglichkeiten

Ein Hochhaus mit hunderten nahezu identischen Apartments kann zu starkem Wettbewerb innerhalb desselben Gebäudes führen. Dann entscheiden Preis, Bewertungen, Etage, Aussicht und Verwaltungsqualität darüber, welche Einheiten tatsächlich gebucht werden.

Batumi oder Tiflis – was ist besser?

Die bessere Stadt hängt vom Nutzungsziel ab.

Tiflis kann eher passen, wenn Sie:

• langfristig vermieten möchten
• ganzjährige Selbstnutzung planen
• berufliche und wirtschaftliche Infrastruktur benötigen
• eine breitere lokale Zielgruppe ansprechen wollen

Batumi kann eher passen, wenn Sie:

• eine Ferienimmobilie suchen
• das Leben am Meer bevorzugen
• zeitweise selbst nutzen möchten
• eine professionelle Kurzzeitvermietung organisieren können

Keine der beiden Städte ist automatisch die bessere Investition. Eine gute Wohnung in einer passenden Mikrolage ist meist wichtiger als der bloße Stadtname.

Lohnt sich eine Immobilie in Kutaisi?

Kutaisi kann durch niedrigere Einstiegspreise interessant wirken. Gleichzeitig müssen Käufer genauer prüfen:

• Wie tief ist der lokale Mietmarkt?
• Welche Zielgruppe soll einziehen?
• Wie hoch ist die tatsächliche Zahlungsfähigkeit?
• Gibt es eine professionelle Verwaltung?
• Wie leicht lässt sich das Objekt wieder verkaufen?
• Welche Infrastruktur ist fußläufig erreichbar?

Ein niedriger Kaufpreis allein erzeugt keine Rendite. Ohne ausreichende Nachfrage kann eine preiswerte Immobilie lange leer stehen oder nur mit deutlichem Abschlag verkauft werden.

Lohnt sich ein Haus auf dem Land?

Ein Haus außerhalb der großen Städte kann für Selbstnutzer, Ruheständler, Familien oder touristische Konzepte interessant sein.

Besonders wichtig sind:

• Grundstücksklassifizierung
• Eigentumsgrenzen
• Zufahrt
• Wasser
• Abwasser oder Klärgrube
• Stromversorgung
• Heizung
• Internet
• baulicher Zustand
• medizinische Versorgung
• Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten
• Wintertauglichkeit
• registrierte Gebäudefläche

Bei ländlichen Häusern ist die Einstufung des Grundstücks besonders kritisch. Eine schöne Beschreibung als „Haus mit großem Garten“ sagt nichts darüber aus, ob ein ausländischer Käufer die Fläche rechtlich erwerben darf.

Die größten Risiken beim Immobilienkauf in Georgien

1. Zu frühe Reservierungszahlung

Eine Reservierungsgebühr sollte erst gezahlt werden, wenn Kaufgegenstand, Verkäufer, Rückzahlungsbedingungen und wesentliche Unterlagen geklärt sind.

2. Landwirtschaftliche Grundstücke

Die Grundstückskategorie muss vor dem Kauf kontrolliert werden. Mündliche Aussagen des Verkäufers reichen nicht.

3. Unabhängige Prüfung fehlt

Der Anwalt oder Berater des Verkäufers vertritt nicht automatisch die Interessen des Käufers.

4. Nicht registrierte Flächen

Balkone, Anbauten, Dachgeschosse oder Stellplätze können beworben werden, ohne vollständig als Eigentum registriert zu sein.

5. Verwechslung von Brutto- und Nettorendite

Eine hohe Bruttomiete kann durch Leerstand, Verwaltung und Servicegebühren stark reduziert werden.

6. Unrealistische Ferienvermietung

Maximale Tagespreise während einzelner Wochen sind keine geeignete Grundlage für eine Jahreskalkulation.

7. Abhängigkeit vom Betreiber

Bei Apartmenthotels hängt die Rendite häufig von einem einzigen Betreiber oder einer einzigen Verwaltung ab.

8. Fremdwährungsrisiko

Kaufpreis, Mieteinnahmen und persönliches Vermögen können in unterschiedlichen Währungen bestehen.

9. Fehlende technische Prüfung

Neue Oberflächen und Möbel können Feuchtigkeit, mangelhafte Leitungen oder eine schwache Bausubstanz verdecken.

10. Unklarer Wiederverkauf

Vor dem Kauf sollte bereits feststehen, welche Zielgruppe die Immobilie später übernehmen könnte.

11. Kauf ausschließlich wegen des Aufenthaltstitels

Eine Immobilie sollte wirtschaftlich und persönlich sinnvoll sein. Die bloße Erfüllung einer Wertgrenze ist keine Investitionsstrategie.

12. Keine Liquiditätsreserve

Reparaturen, Leerstand oder Wechselkursschwankungen dürfen nicht sofort zu finanziellen Schwierigkeiten führen.

Woran erkenne ich ein unseriöses Angebot?

Seien Sie besonders vorsichtig, wenn:

• sofortige Zahlung verlangt wird
• angeblich nur noch eine Einheit verfügbar ist
• Unterlagen erst nach der Reservierung gezeigt werden
• eine außergewöhnlich hohe Rendite garantiert wird
• laufende Gebühren nicht schriftlich genannt werden
• der Verkäufer eine unabhängige Prüfung verhindern möchte
• der Katastercode fehlt
• Kaufpreis und Vertragsbetrag voneinander abweichen
• nur mit künftigen Preissteigerungen argumentiert wird
• Risiken vollständig verneint werden
• Rücktritt und Rückzahlung nicht geregelt sind
• Zeitdruck wichtiger erscheint als die Prüfung

Ein professioneller Anbieter sollte nachvollziehbare Fragen nicht als Misstrauen behandeln.

Checkliste vor dem Immobilienkauf in Georgien

• Das konkrete Nutzungsziel ist festgelegt.
• Das maximale Gesamtbudget einschließlich Reserve steht fest.
• Der aktuelle Registerauszug liegt vor.
• Eigentümer und Verkäufer sind identisch oder wirksam vertreten.
• Der Katastercode wurde geprüft.
• Die Grundstückskategorie ist bekannt.
• Die Immobilie darf von einem Ausländer erworben werden.
• Fläche und Nutzungsart stimmen mit dem Angebot überein.
• Hypotheken, Pfändungen und andere Belastungen wurden geprüft.
• Der Kaufvertrag wurde unabhängig kontrolliert.
• Bei einem Neubau wurden Grundstück und Projektentwickler geprüft.
• Fertigstellung, Ausstattung und Folgen einer Verzögerung sind geregelt.
• Der technische Zustand wurde untersucht.
• Sämtliche Kaufnebenkosten sind bekannt.
• Service- und Verwaltungsgebühren liegen schriftlich vor.
• Die Miete wurde anhand realistischer Vergleichsangebote ermittelt.
• Brutto- und Nettorendite wurden getrennt berechnet.
• Leerstand und Instandhaltung sind berücksichtigt.
• Die steuerliche Behandlung in Georgien wurde geklärt.
• Mögliche deutsche Erklärungspflichten wurden geprüft.
• Zahlungswährung und Wechselkursregelung sind eindeutig.
• Die Verwaltung vor Ort ist organisiert.
• Eine spätere Verkaufsstrategie ist vorhanden.
• Es bleibt eine ausreichende Liquiditätsreserve.
• Erst nach Abschluss der Prüfung wird Geld überwiesen.

Die richtige Immobilie beginnt mit Ihrem persönlichen Ziel

Es gibt nicht die eine beste Immobilie in Georgien.

Eine gute Entscheidung hängt davon ab, was Sie erreichen möchten.

Sie möchten langfristig vermieten?

Dann stehen stabile Nachfrage, alltagstaugliche Lage, vernünftiger Grundriss und niedrige laufende Kosten im Vordergrund.

Sie möchten eine Ferienwohnung betreiben?

Dann benötigen Sie eine professionelle operative Struktur, gute Präsentation, Preissteuerung und zuverlässige Betreuung vor Ort.

Sie möchten selbst nach Georgien ziehen?

Dann sind medizinische Versorgung, Klima, Infrastruktur, Nachbarschaft und Alltag wichtiger als eine theoretisch maximale Rendite.

Sie möchten die Immobilie als Zweitwohnsitz nutzen?

Dann sollte das Objekt auch während Ihrer Abwesenheit sicher verwaltet, kontrolliert und instand gehalten werden.

Sie möchten eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Dann müssen Eigentumsart, bestätigter Marktwert und persönliche Voraussetzungen zum gewählten Aufenthaltstitel passen.

Sie möchten später gewinnbringend verkaufen?

Dann brauchen Sie bereits beim Einkauf eine klare Vorstellung von der späteren Zielgruppe und dem realistischen Wiederverkaufswert.

Warum eine strukturierte Beratung vor dem Kauf sinnvoll ist

Der georgische Immobilienmarkt kann auf den ersten Blick einfach wirken:

Objekt auswählen, Vertrag unterschreiben, im Register eintragen lassen.

Die entscheidenden Fragen liegen jedoch häufig tiefer:

• Passt der Kauf zu Ihrer persönlichen Strategie?
• Ist der Preis im Vergleich zur Mikrolage gerechtfertigt?
• Welche Kosten fehlen in der Kalkulation?
• Ist die prognostizierte Miete erreichbar?
• Ist das Objekt auch ohne Preissteigerung wirtschaftlich?
• Welche Risiken bestehen beim Bauträger?
• Ist das Grundstück für Ausländer erwerbbar?
• Wer übernimmt nach dem Kauf die Verwaltung?
• Wie flexibel können Sie später verkaufen?

Eine gute Erstberatung soll Sie nicht zu einem schnellen Kauf drängen. Sie soll klären, ob, wo und unter welchen Bedingungen ein Kauf für Sie sinnvoll sein kann.

Manchmal ist das beste Ergebnis, eine bestimmte Immobilie nicht zu kaufen.

Beratung zu Immobilien und Auswandern nach Georgien

Sie möchten eine Wohnung in Batumi oder Tiflis kaufen, eine Immobilie zur Vermietung suchen oder Ihren Umzug nach Georgien vorbereiten?

Dann senden Sie uns für eine erste Einschätzung möglichst folgende Angaben:

• gewünschte Stadt oder Region
• geplante Nutzung
• Gesamtbudget
• Eigenkapital oder Finanzierungsbedarf
• bevorzugter Immobilientyp
• gewünschter Kaufzeitpunkt
• langfristige oder kurzfristige Vermietung
• geplante Selbstnutzung
• möglicher Umzug nach Georgien
• bereits vorliegende Angebote oder Exposés

Wir unterstützen Sie dabei,

• Ihre Anforderungen zu konkretisieren
• Angebote besser zu vergleichen
• Kaufpreise und Gesamtkosten einzuordnen
• Renditeannahmen kritisch zu prüfen
• wesentliche Unterlagen zusammenzustellen
• Risiken frühzeitig zu erkennen
• bei Bedarf geeignete lokale Fachleute einzubinden
• die nächsten Schritte planbar zu machen

Treffen Sie Ihre Kaufentscheidung nicht allein aufgrund schöner Bilder, hoher Renditeangaben oder kurzfristigen Zeitdrucks.

Beginnen Sie mit einer klaren Strategie und einer realistischen Kalkulation.

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Häufige Fragen in der Kurzfassung

Können Deutsche Immobilien in Georgien kaufen?

Ja. Wohnungen und nichtlandwirtschaftliche Immobilien können grundsätzlich erworben werden. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken gelten erhebliche Einschränkungen.

Ist der Immobilienkauf in Georgien sicher?

Der Eigentumserwerb kann über das öffentliche Register klar dokumentiert werden. Trotzdem müssen Eigentum, Belastungen, Vertrag, technische Beschaffenheit und Wirtschaftlichkeit unabhängig geprüft werden.

Muss ich für den Kauf nach Georgien reisen?

Nicht zwingend in jedem Fall. Eine Abwicklung über eine geeignete Vollmacht kann möglich sein. Die genaue Form muss jedoch rechtssicher vorbereitet werden.

Brauche ich einen Notar?

Eine zusätzliche notarielle Beurkundung ist nicht bei jeder gewöhnlichen Transaktion erforderlich. Maßgeblich sind schriftlicher Vertrag, ordnungsgemäße Identitäts- beziehungsweise Unterschriftsprüfung und Registrierung.

Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?

Bei der privaten Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken kann ein Steuersatz von fünf Prozent auf die Einnahmen gelten. Für andere Vermietungsformen können abweichende Regeln bestehen.

Gibt es eine jährliche Immobiliensteuer?

Ja, abhängig von Eigentumsart, Marktwert und Familieneinkommen kann eine jährliche Steuer anfallen. Für Grundstücke gelten gesonderte Regeln.

Kann ich durch eine Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis kann bei einer nichtlandwirtschaftlichen Immobilie mit einem bestätigten Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar möglich sein.

Kann ich als Deutscher ein Jahr in Georgien bleiben?

Deutsche Staatsangehörige können derzeit grundsätzlich ein volles Jahr ohne Visum einreisen und sich in Georgien aufhalten.

Macht mich der Immobilienkauf zum Steuerresidenten?

Nein. Eigentum allein begründet keine georgische Steuerresidenz. Diese entsteht grundsätzlich bei mindestens 183 Aufenthaltstagen innerhalb eines fortlaufenden Zwölfmonatszeitraums.

Ist Batumi oder Tiflis besser?

Tiflis kann eher für langfristige Vermietung und dauerhafte Selbstnutzung geeignet sein. Batumi kann für Ferienvermietung und zeitweise Eigennutzung interessant sein. Entscheidend bleiben das konkrete Objekt und die Mikrolage.

Welche Rendite ist realistisch?

Das hängt von Kaufpreis, Lage, Vermietungsform, Leerstand und Kosten ab. Eine seriöse Entscheidung sollte auf der Nettorendite und mehreren Szenarien beruhen.

Sollte ich vor dem Auswandern eine Immobilie kaufen?

Nicht unbedingt. Eine mehrmonatige Miet- und Testphase ist häufig sinnvoll, bevor Sie sich langfristig an einen Standort binden.

Rechtlicher und steuerlicher Hinweis

Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Aufenthalts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung.

Gesetze, Verwaltungspraxis, Gebühren, Wechselkurse und Aufenthaltsregeln können sich ändern. Vor einer konkreten Entscheidung sollten die aktuelle Rechtslage, die individuelle steuerliche Situation und die Unterlagen der betreffenden Immobilie geprüft werden.

Renditen, Auslastungen, Wertsteigerungen und Wiederverkaufspreise können nicht garantiert werden.

Quellen und rechtliche Grundlagen

• Georgisches Gesetzgebungsportal Matsne: Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership, insbesondere die Regelungen zum Eigentum ausländischer Personen.
• Georgisches Zivilgesetzbuch: Schriftform, Eigentumsregistrierung und Bedeutung des öffentlichen Registers.
• National Agency of Public Registry: Gebühren und Bearbeitungszeiten für die Registrierung von Immobilienrechten.
• Georgisches Steuergesetzbuch: Besteuerung von Wohnraumvermietung, Immobilienvermögen, Steuerresidenz und Veräußerungsgewinnen.
• Georgisches Aufenthaltsrecht: Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis ab mehr als 150.000 US-Dollar Marktwert und Investitionsaufenthalt ab 300.000 US-Dollar.
• Georgisches Außenministerium: Visumfreier Aufenthalt deutscher Staatsangehöriger für ein volles Jahr.
• Georgisches Arbeitsmigrationsrecht: Voraussetzungen für lokale Beschäftigung und selbstständige Erwerbstätigkeit ausländischer Personen.
• Bundesministerium der Finanzen: Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Georgien.