Georgien Wohnung kaufen

Georgien Wohnung kaufen 2026: Preise, Renditen, Kaufprozess und Risiken

Wohnung in Georgien kaufen – mit Sicherheit die richtige Entscheidung treffen

Sie möchten eine Wohnung in Georgien kaufen und suchen nicht einfach irgendein Angebot, sondern eine Immobilie, die wirklich zu Ihren Zielen passt? Ob Kapitalanlage, Vermietung, Zweitwohnsitz oder eigener Lebensmittelpunkt: Georgien-Immobilien.com begleitet Sie von der ersten Auswahl bis zum erfolgreichen Immobilienkauf.

Wir helfen Ihnen, Standort, Kaufpreis, mögliche Rendite, Bauträger, Vertragsbedingungen und Risiken realistisch einzuschätzen, bevor Sie sich entscheiden. Dabei stehen nicht die Immobilien im Mittelpunkt, die am stärksten beworben werden, sondern diejenigen, die für Ihre persönliche Strategie sinnvoll sind.

Sie haben bereits eine Wohnung in Tiflis, Batumi oder einer anderen Region im Blick? Dann sprechen Sie mit uns, bevor Sie reservieren oder unterschreiben. Gemeinsam prüfen wir die entscheidenden Punkte und unterstützen Sie dabei, Ihre Immobilie in Georgien fundiert und mit einem guten Gefühl auszuwählen.

Jetzt unverbindlich Kontakt aufnehmen und den nächsten Schritt zum Immobilienkauf in Georgien machen.

Georgien Wohnung kaufen ist 2026 für ausländische Käufer grundsätzlich möglich: Wohnungen und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien können erworben und im georgischen Immobilienregister auf den Käufer eingetragen werden. Strenge Sonderregelungen gelten jedoch für landwirtschaftliche Grundstücke.

Die eigentliche Eigentumsregistrierung kann bei vollständigen Unterlagen sehr schnell erfolgen. Eine sorgfältige rechtliche, wirtschaftliche und technische Prüfung der Immobilie sollte dennoch niemals unter Zeitdruck durchgeführt werden.

Der entscheidende Vorteil Georgiens liegt heute nicht mehr allein in niedrigen Kaufpreisen. In guten Lagen von Tiflis und Batumi haben die Preise inzwischen ein Niveau erreicht, bei dem Investoren genauer rechnen müssen. Interessant bleibt der Markt durch vergleichsweise geringe offizielle Registrierungskosten, ein digital zugängliches Immobilienregister, internationale Nachfrage und Bruttomietrenditen, die weiterhin über den Renditen vieler etablierter westeuropäischer Märkte liegen können.

Dabei gilt:

Die beworbene Rendite eines Immobilienprojekts ist nicht automatisch die tatsächliche Rendite des Käufers.

Georgien Wohnung kaufen Infografik

In Tiflis bewegte sich die durchschnittliche Bruttomietrendite Mitte 2026 nach verfügbaren Marktdaten im Bereich von etwa 8,5 Prozent. Für Batumi wurde im ersten Quartal 2026 eine durchschnittliche Bruttomietrendite von etwa 7,1 Prozent ausgewiesen.

Nach Leerstand, Verwaltung, Servicegebühren, Reparaturen, Möblierung, Steuern und Wechselkurskosten fällt die tatsächliche Nettorendite regelmäßig deutlich niedriger aus.

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen:

• welche Preise 2026 in Tiflis und Batumi gemeldet werden,
• welcher Standort zu welcher Anlagestrategie passt,
• wie Sie Brutto- und Nettorenditen richtig berechnen,
• welche Unterlagen vor dem Kauf geprüft werden müssen,
• welche Steuern auf Vermietung, Eigentum und Verkauf anfallen können,
• wann eine Immobilie für eine Aufenthaltserlaubnis qualifizieren kann,
• wie sich Neubau- und Off-Plan-Risiken reduzieren lassen,
• und welche Warnsignale Käufer unbedingt beachten sollten.

Das Wichtigste zum Wohnungskauf in Georgien

Die Preisangaben unterschiedlicher Marktberichte sind nicht immer unmittelbar vergleichbar. Je nach Untersuchung werden Angebotspreise, registrierte Verkäufe, Primärmarktpreise, Neubauten, schlüsselfertige Wohnungen oder nur bestimmte Baujahrgänge betrachtet.

Ein vermeintlicher Widerspruch zwischen zwei Quadratmeterpreisen kann daher auf unterschiedlichen Erhebungsmethoden beruhen.

Sie haben bereits ein konkretes Angebot vorliegen?
Prüfen Sie vor einer Reservierungszahlung mindestens Registerauszug, Katasternummer, Eigentümer, Belastungen, Fertigstellungszustand, Zahlungsplan, Servicegebühren und realistische Vermietbarkeit.

Georgien Wohnung kaufen 2026: Wie attraktiv ist der Markt wirklich?

Der georgische Wohnimmobilienmarkt befindet sich 2026 nicht mehr in einer einheitlichen Frühphase. Tiflis, Batumi und Kutaisi sind drei deutlich unterschiedliche Märkte mit abweichenden Nachfragetreibern, Preisstrukturen und Risiken.

Tiflis ist in erster Linie ein Wohn-, Arbeits-, Bildungs-, Verwaltungs- und Unternehmensstandort. Die Nachfrage wird überwiegend durch georgische Käufer und Mieter getragen.

Batumi ist wesentlich stärker von internationalen Käufern, Tourismus, Ferienvermietung und großvolumigen Neubauprojekten abhängig.

Kutaisi ist ein kleinerer Regionalmarkt mit niedrigeren Einstiegspreisen, aber auch geringerer Markttransparenz und einem kleineren Wiederverkaufsmarkt.

Aktuelle Marktdaten für Tiflis und Batumi

Für Tiflis wurden im ersten Halbjahr 2026 insgesamt mehr als 22.000 registrierte Wohnungstransaktionen ausgewiesen. Das Transaktionsvolumen lag deutlich über dem Vorjahresniveau.

Auch Batumi blieb ein aktiver Markt. Dort stieg die Zahl der registrierten Wohnungstransaktionen im Juni 2026 gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig entwickelten sich Direktverkäufe von Bauträgern und Weiterverkäufe bereits erworbener Neubauwohnungen unterschiedlich.

Die Daten zeigen deshalb keinen automatisch sicheren Immobilienboom. Sie zeigen vielmehr einen aktiven und zunehmend differenzierten Markt, in dem Kaufpreis, Ausstattungszustand, Projektqualität, Vermietungskonzept und Wiederverkaufspotenzial getrennt geprüft werden müssen.

Offizielle Preisentwicklung in Tiflis

Der offizielle Wohnimmobilienpreisindex stieg im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 0,9 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 betrug der Anstieg 4,9 Prozent.

Gegenüber dem Durchschnitt des Jahres 2020 lag der Index im zweiten Quartal 2026 rund 63,8 Prozent höher.

Bei der Einordnung ist wichtig:

• Der offizielle Index bildet derzeit nicht den gesamten georgischen Immobilienmarkt ab.
• Er bezieht sich auf neue Wohnimmobilien in Tiflis.
• Er umfasst Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• Grundlage sind angebotene Objekte.
• Er ist nicht mit einem landesweiten Index registrierter Kaufpreise gleichzusetzen.

Warum Preisangaben zu Georgien häufig widersprüchlich wirken

Bei jedem Preisvergleich sollten mindestens sieben Punkte kontrolliert werden:

1. Handelt es sich um einen Angebotspreis oder einen registrierten Verkaufspreis?
2. Wird der Primärmarkt oder der Sekundärmarkt betrachtet?
3. Ist die Wohnung Black Frame, White Frame, Green Frame oder schlüsselfertig?
4. Sind Möbel, Küche und Haushaltsgeräte im Preis enthalten?
5. Bezieht sich die Fläche auf reine Innenfläche oder auf eine Fläche einschließlich Balkon?
6. Wurde der Kauf aktuell abgeschlossen oder erst Monate später registriert?
7. Wird der Preis in US-Dollar, GEL oder Euro angegeben?

Ein Angebot von 1.200 US-Dollar pro Quadratmeter kann nach Fertigstellung, Küche, Bad, Klimatisierung und Möblierung teurer sein als eine sofort vermietbare Wohnung für 1.500 US-Dollar pro Quadratmeter.

Wohnung in Tiflis kaufen: Der breitere Markt für langfristige Anleger

Tiflis ist der größte und vielseitigste Wohnimmobilienmarkt Georgiens. Die Stadt vereint Regierung, Hochschulen, internationale Organisationen, Unternehmen, medizinische Einrichtungen, Tourismus und den wichtigsten Arbeitsmarkt des Landes.

Für viele ausländische Erstinvestoren ist Tiflis deshalb leichter zu kalkulieren als ein reiner Ferienstandort.

Eine Wohnung kann hier grundsätzlich für mehrere Zielgruppen interessant sein:

• georgische Langzeitmieter,
• internationale Arbeitnehmer,
• Studenten,
• Familien,
• Geschäftsreisende,
• Eigennutzer,
• ausländische Käufer,
• lokale Käufer beim späteren Wiederverkauf.

Diese breitere Nachfragebasis kann die Abhängigkeit von einer einzigen Nutzergruppe reduzieren.

Aktuelle Immobilienpreise in den Stadtbezirken von Tiflis

Für neue Wohnungen wurden im zweiten Quartal 2026 folgende mittlere Angebotspreise ausgewiesen:

Diese Werte dürfen nicht pauschal auf jede Wohnung im jeweiligen Bezirk übertragen werden.

Ein unsanierter Altbau, eine White-Frame-Wohnung, ein hochwertiges Premiumprojekt und eine vollständig möblierte Bestandswohnung können auch innerhalb desselben Stadtteils erheblich unterschiedliche Preise aufweisen.

Vake: Premiumlage mit hoher Eintrittsschwelle

Vake gehört zu den teuersten und etabliertesten Wohnlagen von Tiflis. Der Bezirk wird von einkommensstärkeren georgischen Haushalten, internationalen Mietern, Diplomaten und Eigennutzern nachgefragt.

Zu den Vorteilen gehören:

• etablierte Wohnlage,
• Parks und Grünflächen,
• Gastronomie,
• Einkaufsmöglichkeiten,
• Schulen und Dienstleistungen,
• vergleichsweise breite Nachfrage im Premiumsegment.

Dem stehen gegenüber:

• hohe Kaufpreise,
• teilweise starke Verkehrsbelastung,
• geringere Anfangsrenditen,
• hohe Preise für Neubau und Sanierung,
• begrenzte Parkplatzverfügbarkeit in einzelnen Mikrolagen.

Vake eignet sich besonders für Käufer, die Werterhalt, Eigennutzung und langfristige Vermietbarkeit höher gewichten als die maximal mögliche Anfangsrendite.

Mtatsminda, Vera und das historische Zentrum

Mtatsminda, Vera und angrenzende zentrale Quartiere sind für hochwertige Stadtwohnungen, Boutique-Apartments und touristische Vermietung interessant.

Historische Gebäude können jedoch erhebliche technische und rechtliche Risiken aufweisen.

Besonders zu prüfen sind:

• Tragwerk,
• frühere Erdbeben- oder Feuchtigkeitsschäden,
• Dachzustand,
• gemeinschaftliche Leitungen,
• rechtmäßige Anbauten,
• eingetragene Wohnfläche,
• Keller und Nebenräume,
• Zufahrt und Parkplatz,
• Denkmalschutz,
• geplante bauliche Veränderungen im Umfeld.

Eine renovierte Altbauwohnung in guter Mikrolage kann attraktiv sein. Ein niedriger Kaufpreis allein rechtfertigt jedoch keine Investition, wenn Dach, Treppenhaus, Leitungen oder Eigentumsverhältnisse ungeklärt sind.

Saburtalo: Breite Nachfrage und gute Vermietbarkeit

Saburtalo ist ein großer und sehr heterogener Bezirk mit Universitäten, Kliniken, Büros, Wohnquartieren, Einkaufszentren und mehreren Metrostationen.

Für die Langzeitvermietung können kompakte Wohnungen in der Nähe von folgenden Einrichtungen interessant sein:

• Metrostationen,
• Hochschulen,
• Kliniken,
• größeren Arbeitgebern,
• Bürostandorten,
• Einkaufszentren,
• wichtigen Verkehrsachsen.

Entscheidend ist die konkrete Mikrolage.

Ein Projekt in fußläufiger Entfernung zu einer Metrostation ist anders zu bewerten als eine Wohnung in einem abgelegenen Neubaucluster, das lediglich unter der Bezeichnung „Saburtalo“ vermarktet wird.

Krtsanisi: Neubau und gehobenes Wohnen

Krtsanisi hat sich zu einem Standort für größere Neubauprojekte, abgeschlossene Wohnanlagen und gehobene Wohnungen entwickelt.

Je nach Projekt können vorhanden sein:

• Sicherheitsdienst,
• Rezeption,
• Grünflächen,
• Sportangebote,
• Spielplätze,
• Tiefgarage,
• private Infrastruktur,
• gemeinschaftlich genutzte Freizeiteinrichtungen.

Solche Anlagen können für internationale Mieter und Familien attraktiv sein. Investoren müssen jedoch prüfen, ob die monatlichen Gemeinschaftskosten zur erzielbaren Miete passen.

Umfangreiche Anlagen mit Pools, Rezeption und großen Außenflächen wirken hochwertig, können aber dauerhaft hohe Betriebskosten verursachen.

Isani, Samgori und Gldani: Niedrigere Einstiegspreise mit Mikrolagenrisiko

Diese Bezirke bieten häufig niedrigere Kaufpreise als Vake, Mtatsminda oder zentrale Teile Saburtalos.

In der Nähe von Metrostationen, Einkaufszentren und wichtigen Verkehrsachsen kann eine stabile lokale Nachfrage bestehen.

Günstig bedeutet jedoch nicht automatisch renditestark.

Bei peripheren Projekten sind besonders wichtig:

• Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln,
• Verkehrsanbindung,
• tatsächliche Infrastruktur,
• geplante Nachbarbebauung,
• lokale Kaufkraft,
• Konkurrenz durch weitere Neubauprojekte,
• Wiederverkaufsmöglichkeiten.

Didi Dighomi: Familienmarkt mit großem Neubauangebot

Didi Dighomi wächst stark und bietet zahlreiche neue Wohnprojekte. Der Standort kann für Familien und preisbewusste Käufer interessant sein.

Mögliche Risiken sind:

• hohe Neubaukonkurrenz,
• teilweise noch unvollständige Infrastruktur,
• Verkehrsbelastung,
• längere Wege ins Zentrum,
• schwankende Bauqualität,
• viele ähnliche Wohnungen im Wiederverkauf,
• Abhängigkeit vom Auto.

Eine Investition sollte nicht allein damit begründet werden, dass der Quadratmeterpreis niedriger als im Zentrum ist.

Für wen eignet sich Tiflis?

Tiflis passt besonders zu Käufern, die:

• langfristig vermieten möchten,
• eine Wohnung teilweise selbst nutzen wollen,
• eine breitere Mieterbasis bevorzugen,
• nicht vollständig vom Tourismus abhängig sein möchten,
• einen späteren Verkauf an lokale Käufer einplanen,
• oder eine Kombination aus Eigennutzung und Kapitalanlage suchen.

Wohnung in Batumi kaufen: Chancen mit höherem Betriebsrisiko

Batumi ist kein verkleinertes Tiflis, sondern ein eigenständiger Ferien-, Neubau- und Investorenmarkt.

Viele Apartments werden nicht in erster Linie für dauerhaftes Wohnen, sondern für folgende Nutzungen erworben:

• Kurzzeitvermietung,
• Ferienaufenthalte,
• Zweitwohnsitz,
• Serviced Apartment,
• Betreibervermietung,
• späterer Wiederverkauf.

Im Juni 2026 wurden rund 1.468 Wohnungstransaktionen registriert. Das Marktvolumen betrug etwa 100 Millionen US-Dollar.

Ausländische Käufer stellten einen sehr hohen Anteil des Marktes. Der gewichtete Preis neuer Wohnungen lag bei ungefähr 1.455 US-Dollar pro Quadratmeter.

Monatliche Preisangaben können allerdings durch verspätete Registrierungen und Verkäufe einzelner hochpreisiger Projekte verzerrt werden.

Für schlüsselfertige Wohnungen im Primärmarkt wurden im Frühjahr 2026 je nach Marktabgrenzung auch deutlich höhere Durchschnittspreise ausgewiesen. Im Sekundärmarkt neuer Wohnungen lagen die gemeldeten Preise niedriger.

Diese Angaben widersprechen sich nicht zwangsläufig. Ein gewichteter Durchschnitt registrierter Verkäufe ist etwas anderes als der Durchschnittspreis ausgewählter schlüsselfertiger Einheiten im Primärmarkt.

Batumis wichtigstes Risiko: wachsendes Angebot

Im Jahr 2025 wurden in Batumi mehr als 17.000 Wohnungen verkauft. Das Marktvolumen erreichte rund 1,3 Milliarden US-Dollar.

Gleichzeitig stieg in zahlreichen untersuchten Projekten die Zahl noch nicht verkaufter Einheiten.

Die durchschnittliche Bruttomietrendite sank im Marktvergleich:

• Ende 2024 lag sie bei etwa 8,8 Prozent.
• Ende 2025 lag sie bei etwa 7,4 Prozent.
• Im ersten Quartal 2026 wurden etwa 7,1 Prozent ausgewiesen.

Der Markt wuchs somit weiter. Gleichzeitig drückten steigende Kaufpreise und ein wachsendes Wohnungsangebot die durchschnittlichen Renditen.

In den kommenden Jahren ist zudem eine weitere Ausweitung des Apartmentbestands zu erwarten, der für Kurzzeitvermietung vorgesehen ist.

Steigt die Übernachtungsnachfrage nicht entsprechend, kann dies zu stärkerem Wettbewerb um Gäste führen. Mögliche Folgen sind:

• niedrigere Auslastung,
• Preisdruck bei Tagesmieten,
• höhere Marketingkosten,
• stärkere Abhängigkeit von Plattformen,
• sinkende Nettorenditen.

Old Batumi

Old Batumi bietet historische Architektur, touristische Sehenswürdigkeiten, Gastronomie und eine etablierte Innenstadtlage.

Das Angebot neuer Wohnungen ist begrenzter als am New Boulevard.

Interessant können kleinere, hochwertig renovierte Wohnungen mit klarer Eigentumssituation sein.

Mögliche Risiken:

• alte Bausubstanz,
• Feuchtigkeit,
• Dachschäden,
• fehlende Parkplätze,
• nicht eingetragene Umbauten,
• komplizierte Eigentumsverhältnisse,
• gemeinschaftlich genutzte Flächen,
• hohe Sanierungskosten.

Alley of Heroes

Das Umfeld der Alley of Heroes hat sich zu einem modernen Hochhaus- und Mischnutzungsquartier entwickelt.

Der Standort kann sowohl touristische als auch ganzjährige Nachfrage erreichen.

Zu prüfen sind:

• Bebauungsdichte,
• Verkehrslärm,
• Blickachsen,
• künftige Nachbarprojekte,
• Aufzugskapazität,
• Parkplatzsituation,
• Zahl der Ferienapartments,
• Verhältnis dauerhaft bewohnter zu kurzfristig vermieteter Einheiten.

New Boulevard

Der New Boulevard verfügt über ein sehr großes Neubauangebot.

Käufer finden dort:

• moderne Apartmentprojekte,
• Meerblick,
• Serviced Apartments,
• Betreiberkonzepte,
• flexible Zahlungspläne,
• Studios mit niedrigerem Einstiegspreis.

Gerade wegen des großen Angebots muss jede Wohnung mit ihren direkten Konkurrenten verglichen werden.

In einem Gebäude mit Hunderten nahezu identischen Studios kann der einzelne Eigentümer den Übernachtungspreis kaum unabhängig bestimmen.

Zu prüfen sind insbesondere:

• tatsächliche Entfernung zum Strand,
• Baugrundstücke vor der Aussicht,
• Anzahl vergleichbarer Studios,
• Qualität der Aufzüge,
• Zahl der Aufzüge im Verhältnis zu den Einheiten,
• Gemeinschaftsflächen,
• Verwaltungskosten,
• Betreibervertrag,
• Wintertauglichkeit,
• Wärme- und Schallschutz,
• Nachfrage außerhalb der Hauptsaison.

Gonio und Kvariati

Gonio und Kvariati werden häufig als hochwertigere Resortstandorte südlich von Batumi vermarktet.

Sie können für Eigennutzer und Feriengäste attraktiv sein, sind aber saisonaler und stärker vom Erfolg einzelner Projekte abhängig.

Vor einem Kauf sollten untersucht werden:

• tatsächliche Infrastruktur,
• Verkehrsanbindung,
• Strandzugang,
• gastronomisches Angebot,
• Baupipeline,
• Winterbetrieb,
• umliegende Grundstücke,
• geplante Großprojekte,
• Verwaltungskonzept.

Eine schöne Visualisierung und ein prominenter Projektname reichen für eine Investitionsentscheidung nicht aus.

Garantierte Rendite in Batumi: Was wirklich geprüft werden muss

Eine garantierte Rendite ist nur so sicher wie der Garantiegeber und der Vertrag.

Vor der Vertragsunterzeichnung müssen mindestens folgende Fragen beantwortet werden:

1. Wer schuldet die garantierte Zahlung?
2. Handelt es sich um den Entwickler, Betreiber oder eine separate Gesellschaft?
3. Wie lange gilt die Garantie?
4. Wird die Rendite auf den Kaufpreis oder auf die Gesamtinvestition berechnet?
5. Sind Servicegebühren, Reinigung, Reparaturen und Steuern bereits abgezogen?
6. In welcher Währung wird gezahlt?
7. Was passiert bei verspäteter Fertigstellung?
8. Ab welchem Datum beginnt die Garantie?
9. Darf der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen?
10. Kann der Betreiber den Vertrag einseitig kündigen?
11. Was geschieht bei Insolvenz der Betreibergesellschaft?
12. Ist die Garantie durch Vermögenswerte oder Sicherheiten abgesichert?
13. Welche Kosten bleiben trotz Garantie beim Eigentümer?
14. Kann die Servicegebühr erhöht werden?
15. Was geschieht nach Ablauf des Garantiezeitraums?

Eine zweistellige garantierte Rendite ohne nachvollziehbaren Cashflow und ohne werthaltige Absicherung ist ein Vertriebsversprechen, keine belastbare Investitionsrechnung.

Wohnung in Kutaisi kaufen: Günstiger, aber nicht automatisch rentabler

Kutaisi wird häufig als günstige Alternative zu Tiflis und Batumi genannt.

Die Stadt verfügt über:

• einen internationalen Flughafen,
• Hochschulen,
• regionale Verwaltung,
• medizinische Einrichtungen,
• touristische Nachfrage,
• vergleichsweise niedrige Einstiegspreise.

Die Markttransparenz ist jedoch deutlich geringer.

Der offizielle georgische Wohnimmobilienpreisindex erfasst derzeit nicht den Wohnungsmarkt von Kutaisi. Auch regelmäßig veröffentlichte private Marktberichte konzentrieren sich überwiegend auf Tiflis und Batumi.

Pauschale Aussagen zu durchschnittlichen Quadratmeterpreisen in Kutaisi sind daher ohne konkrete Objekt- und Vergleichsdaten nur eingeschränkt belastbar.

Vor einem Kauf sollten Investoren mindestens prüfen:

• tatsächlich erzielte Mieten in derselben Mikrolage,
• lokale Arbeitgeber,
• Hochschulen und Studentennachfrage,
• Entfernung zum Stadtzentrum,
• Verkehrsanbindung,
• Anzahl vergleichbarer Mietangebote,
• durchschnittliche Vermarktungsdauer,
• Kaufkraft lokaler Eigennutzer,
• mögliche Wiederverkaufskäufer,
• Zustand des Gebäudes,
• Eigentums- und Grundstückssituation.

Kutaisi kann Chancen bieten. Der Markt eignet sich aber eher für Käufer mit lokaler Marktkenntnis und einem klaren Nutzungskonzept als für eine rein passive Auslandsinvestition.

Georgien Wohnung kaufen

Tiflis, Batumi oder Kutaisi: Welche Stadt passt zu welcher Strategie?

Black Frame, White Frame, Green Frame oder schlüsselfertig?

Beim Kauf einer Neubauwohnung in Georgien ist der Ausstattungszustand einer der wichtigsten Preisfaktoren.

Im Markt werden regelmäßig folgende Begriffe verwendet:

• Black Frame,
• White Frame,
• Green Frame,
• Turnkey,
• Ready to rent.

Es gibt jedoch keine verlässliche Regel, nach der jeder Entwickler unter einem White Frame exakt dieselben Leistungen schuldet.

Der konkrete Lieferumfang muss deshalb als detaillierte technische Anlage Bestandteil des Kaufvertrags sein.

Die technische Anlage sollte mindestens festlegen

• Wandaufbau,
• Bodenaufbau,
• Elektroinstallation,
• Anzahl und Position der Steckdosen,
• Wasseranschlüsse,
• Abwasseranschlüsse,
• Heizsystem,
• Klimatisierung,
• Fenster,
• Verglasung,
• Außen- und Innentüren,
• Sanitärgegenstände,
• Fliesen,
• Bodenbeläge,
• Malerarbeiten,
• Küche,
• Haushaltsgeräte,
• Beleuchtung,
• Möblierung,
• Balkonoberfläche,
• Hersteller oder Qualitätsklassen,
• Übergabetermin,
• Verfahren bei Mängeln.

Ohne eine genaue technische Anlage kann der Käufer später nur schwer nachweisen, welche Ausstattung tatsächlich geschuldet war.

Was kostet eine Wohnung in Georgien wirklich?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtinvestition.

Besonders bei White-Frame-, Green-Frame- oder Off-Plan-Wohnungen kann der nachträgliche Kapitalbedarf erheblich sein.

Mögliche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis

Offizielle Registrierungskosten

Die Registrierung eines Eigentumsrechts kostet aktuell:

Zusätzlich können Gebühren für Registerauszüge, Unterschriftsbestätigungen und weitere Registerleistungen entstehen.

Aus den niedrigen offiziellen Gebühren darf nicht abgeleitet werden, dass sämtliche Kaufnebenkosten immer unter einem bestimmten Prozentsatz liegen.

Anwalt, Übersetzung, technische Prüfung, Bewertung, Bankkosten, Maklerleistung und Fertigstellung hängen vom Einzelfall ab.

Mietrendite in Georgien realistisch berechnen

Wer mit einer Rendite von 8, 10 oder 12 Prozent wirbt, muss erklären, auf welche Bezugsgröße sich diese Angabe bezieht.

Bruttomietrendite auf den Kaufpreis

Die einfache Formel lautet:

Jahresbruttomiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel:

• Kaufpreis: 100.000 Euro
• Jahresbruttomiete: 10.800 Euro
• Bruttomietrendite auf den Kaufpreis: 10,8 Prozent

Diese Rechnung ignoriert sämtliche Zusatzkosten.

Bruttomietrendite auf die Gesamtinvestition

Die realistischere Formel lautet:

Jahresbruttomiete ÷ Gesamtinvestition × 100

Werden zusätzlich 15.000 Euro für Prüfung, Fertigstellung, Möblierung und Reserve benötigt, beträgt die Gesamtinvestition 115.000 Euro.

Die Bruttorendite sinkt dadurch von 10,8 Prozent auf rund 9,4 Prozent.

Nettomietrendite vor Finanzierung

Dieses Beispiel ist keine Prognose und kein Renditeversprechen.

Es zeigt, weshalb eine beworbene Bruttorendite von 10,8 Prozent nach realistischen Kosten zu einer Nettorendite von etwa 5,5 Prozent werden kann.

Diese Kosten werden in Renditeangeboten häufig ausgeblendet

• saisonaler Leerstand,
• Preisnachlässe außerhalb der Hauptsaison,
• Plattformprovisionen,
• Betreibergebühren,
• Verwaltungskosten,
• Reinigung,
• Wäsche,
• Strom,
• Wasser,
• Internet,
• Servicegebühren des Gebäudes,
• kleinere Reparaturen,
• Ersatz von Möbeln,
• Ersatz von Haushaltsgeräten,
• Einkommensteuer,
• Währungsumrechnung,
• eigene Reisetätigkeit,
• Rücklagen für größere Schäden.

Ein belastbarer Stresstest

Vor dem Kauf sollte die Kalkulation mindestens folgende Szenarien überstehen:

• Mieteinnahmen zehn Prozent niedriger als geplant,
• längerer Leerstand,
• Verwaltungskosten 20 Prozent höher als kalkuliert,
• Fertigstellung sechs Monate später,
• zusätzliche Reparaturkosten,
• keine Wertsteigerung über fünf Jahre,
• ungünstigere Wechselkurse,
• Verkauf nur mit Maklerprovision,
• Verkauf nur mit Preisnachlass.

Eine Immobilie, die ausschließlich unter idealen Annahmen rentabel ist, ist keine robuste Kapitalanlage.

Wohnung in Georgien kaufen: Schritt-für-Schritt-Ablauf

Schritt 1: Anlagestrategie festlegen

Vor der Objektsuche muss geklärt werden, welchem Zweck die Wohnung dienen soll:

• Eigennutzung,
• Langzeitvermietung,
• Kurzzeitvermietung,
• Kombination aus Eigennutzung und Vermietung,
• Sanierung und Wiederverkauf,
• langfristiger Vermögensaufbau,
• Aufenthaltsrecht.

Eine Wohnung für Langzeitmieter in Saburtalo muss nach anderen Kriterien ausgewählt werden als ein Ferienapartment am New Boulevard.

Schritt 2: Gesamtbudget bestimmen

Das Budget darf nicht nur aus dem Kaufpreis bestehen.

Einzuplanen sind:

• Rechtsprüfung,
• Dokumentenprüfung,
• Übersetzung,
• Bankkosten,
• Wechselkurskosten,
• Fertigstellung,
• Möblierung,
• Servicegebühren,
• Steuerregistrierung,
• Reserve für Leerstand,
• Reserve für Reparaturen.

Schritt 3: Stadt und Mikrolage auswählen

Entscheidend ist nicht nur die Frage Tiflis oder Batumi, sondern die konkrete Umgebung.

Wichtige Kriterien sind:

• Fußweg zur Metro,
• Entfernung zum Strand,
• Einkaufsmöglichkeiten,
• Arbeitgeber,
• Hochschulen,
• Verkehr,
• Parkplatz,
• Lärm,
• geplante Nachbarbebauung,
• Aussicht,
• Feuchtigkeit,
• Überschwemmungsrisiko,
• Anzahl konkurrierender Wohnungen.

Schritt 4: Dokumente vor der Reservierung anfordern

Vor einer nicht rückzahlbaren Reservierungszahlung sollten mindestens folgende Unterlagen vorliegen:

• aktueller Registerauszug,
• Katasternummer,
• Identität des Verkäufers,
• Vertretungsnachweis,
• Grundriss,
• registrierte Fläche,
• Bau- oder Projektunterlagen,
• Ausstattungsbeschreibung,
• Zahlungsplan,
• Fertigstellungstermin,
• Entwurf des Kaufvertrags,
• Höhe der Servicegebühren,
• Entwurf des Betreibervertrags,
• Entwurf des Verwaltungsvertrags.

Schritt 5: Eigentum und Belastungen prüfen

Der Registerauszug muss insbesondere auf folgende Punkte geprüft werden:

• eingetragener Eigentümer,
• Hypotheken,
• Pfändungen,
• Verfügungsverbote,
• Dienstbarkeiten,
• eingetragene Verpflichtungen,
• Rechtsstreitigkeiten,
• Katasternummer,
• registrierte Fläche,
• Grundstücksklassifizierung.

Die rechtliche Prüfung sollte durch einen vom Verkäufer und vom Makler unabhängigen Berater erfolgen.

Schritt 6: Entwickler und Projekt prüfen

Bei Neubau- oder Off-Plan-Projekten sind besonders wichtig:

• Eigentum oder Nutzungsrecht am Baugrundstück,
• Baugenehmigung,
• genehmigte Etagenzahl,
• bisherige Projekte des Entwicklers,
• tatsächliche Fertigstellungstermine,
• Finanzierungsstruktur,
• Baufortschritt,
• offene Hypotheken,
• Anzahl unverkaufter Einheiten,
• Projektgesellschaft,
• Haftung,
• Verbindung zwischen Entwickler, Betreiber und Makler.

Schritt 7: Technische Prüfung durchführen

Bei Bestandsobjekten sollten mindestens folgende Punkte untersucht werden:

• Feuchtigkeit,
• Dach,
• Fassade,
• Elektroinstallation,
• Wasserleitungen,
• Abwasserleitungen,
• Heizsystem,
• Fenster,
• Balkon,
• Tragwerk,
• Schallschutz,
• Wärmeschutz,
• Aufzüge,
• Treppenhaus,
• gemeinschaftliche Leitungen.

Bei Neubauten sollte der vereinbarte Frame-Zustand anhand einer detaillierten Leistungsbeschreibung kontrolliert werden.

Schritt 8: Vertrag unabhängig prüfen und verhandeln

Ein sicherer Vertrag regelt nicht nur Kaufpreis und Wohnungsnummer.

Er sollte insbesondere enthalten:

• genaue Bezeichnung der Immobilie,
• Katasternummer oder eindeutige Projektzuordnung,
• Wohnungsnummer,
• Etage,
• Fläche,
• Methode der Flächenberechnung,
• zulässige Flächenabweichung,
• Ausstattungszustand,
• Zahlungsplan,
• Voraussetzungen jeder Zahlung,
• Fertigstellungstermin,
• Übergabetermin,
• Vertragsstrafe bei Verspätung,
• Mängelrechte,
• Rücktrittsrecht,
• Erstattungsregeln,
• Abtretungsrecht,
• Weiterverkaufsrecht,
• Servicegebühren,
• Betreiberpflichten,
• maßgebliche Sprachfassung,
• Gerichtsstand oder Streitbeilegung.

Bei einem zweisprachigen Vertrag muss ausdrücklich festgelegt werden, welche Sprachfassung bei Abweichungen maßgeblich ist.

Schritt 9: Sichere Zahlungsabwicklung festlegen

Der Zahlungsfluss muss zum Registrierungsablauf passen.

Eine vollständige Zahlung vor Klärung der Eigentumsübertragung erhöht das Risiko.

Zahlungen sollten ausschließlich erfolgen:

• an den vertraglich berechtigten Verkäufer,
• auf ein eindeutig benanntes Unternehmenskonto,
• entsprechend dem vereinbarten Zahlungsplan,
• nach Erfüllung der jeweiligen Zahlungsvoraussetzungen.

Zahlungen an Privatkonten oder unbeteiligte Dritte sind ein deutliches Warnsignal.

Schritt 10: Eigentum registrieren

Entscheidend für den Eigentumserwerb ist die ordnungsgemäße Registrierung im georgischen Immobilienregister.

Die Behörde bietet reguläre und beschleunigte Bearbeitungszeiten an.

Eine Registrierung am selben Tag bedeutet jedoch nicht, dass die gesamte Investitionsprüfung ebenfalls am selben Tag erledigt werden sollte.

Schritt 11: Übergabe dokumentieren

Bei der Übergabe sollten Käufer:

• ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellen,
• Zählerstände dokumentieren,
• Schlüssel erfassen,
• Zugangskarten erfassen,
• Mängel fotografieren,
• Fristen zur Mängelbeseitigung festlegen,
• das Inventar vollständig aufnehmen,
• Bedienungsunterlagen übernehmen,
• Serviceverträge klären,
• Versorgungsverträge klären.

Schritt 12: Vermietung, Steuern und Verwaltung organisieren

Vor der ersten Vermietung müssen geklärt sein:

• steuerliche Registrierung,
• Mietvertragsmodell,
• Verwaltung,
• Zahlungsverkehr,
• Nebenkosten,
• Reparaturfreigaben,
• Gästekommunikation,
• Reinigung,
• Schlüsselübergabe,
• Versicherungen,
• Abrechnung gegenüber dem Eigentümer.

Due Diligence: Die vollständige Prüfliste

Rechtliche Prüfung

• Ist der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen?
• Ist die Katasternummer korrekt?
• Stimmen Registerfläche und tatsächliche Fläche überein?
• Bestehen Hypotheken?
• Bestehen Pfändungen?
• Gibt es eingetragene Verpflichtungen?
• Gibt es Verfügungsverbote?
• Ist ein Vertreter wirksam bevollmächtigt?
• Handelt es sich um landwirtschaftliches oder nichtlandwirtschaftliches Grundstück?
• Sind Keller, Parkplatz, Terrasse und Abstellraum rechtlich zugeordnet?
• Sind Anbauten genehmigt?
• Sind Grundrissänderungen genehmigt?
• Gibt es offene Gerichtsverfahren?
• Gibt es offene Vollstreckungsverfahren?

Prüfung des Projekts

• Gehört das Grundstück dem Entwickler?
• Liegt eine gültige Baugenehmigung vor?
• Entspricht die geplante Etagenzahl der Genehmigung?
• Welche Gesellschaft ist Vertragspartner?
• Welche früheren Projekte wurden fertiggestellt?
• Wurden frühere Projekte pünktlich fertiggestellt?
• Wie viele Einheiten sind bereits verkauft?
• Wie viele Einheiten sind noch unverkauft?
• Bestehen Projekt- oder Grundstückshypotheken?
• Ist der Käuferanspruch registrierbar?
• Was geschieht bei Baustopp?
• Was geschieht bei Insolvenz?
• Wie werden bereits geleistete Zahlungen behandelt?
• Wer haftet für die Vertragserfüllung?

Technische Prüfung

• Ist der tatsächliche Frame-Zustand vertragsgemäß?
• Sind Fenster und Balkontüren dicht?
• Gibt es Feuchtigkeit?
• Gibt es Schimmel?
• Funktioniert die Wasserversorgung?
• Funktioniert der Abwasseranschluss?
• Ist die Stromversorgung vollständig?
• Ist die Heizungsinstallation vollständig?
• Sind Wände fachgerecht ausgeführt?
• Ist der Estrich fachgerecht ausgeführt?
• Sind Leitungen fachgerecht verlegt?
• Funktionieren Aufzüge?
• Funktionieren Sicherheitssysteme?
• Wie ist der Schallschutz?
• Gibt es ausreichende Fluchtwege?
• Sind Gemeinschaftsflächen fertiggestellt?

Wirtschaftliche Prüfung

• Ist der Preis mit vergleichbaren Objekten plausibel?
• Welche Gesamtinvestition entsteht bis zur Vermietbarkeit?
• Welche Miete wurde in vergleichbaren Wohnungen tatsächlich erzielt?
• Wie lange stehen vergleichbare Angebote leer?
• Wie hoch sind Verwaltungskosten?
• Wie hoch sind Servicegebühren?
• Wie viele identische Wohnungen konkurrieren im Gebäude?
• Welche Kosten trägt der Eigentümer bei Leerstand?
• Ist die genannte Rendite brutto oder netto?
• Wie sieht die Rechnung ohne Wertsteigerung aus?
• Wer könnte die Wohnung später kaufen?
• Wie lange könnte ein Wiederverkauf dauern?

Prüfung der Vermietung

• Ist Kurzzeitvermietung vertraglich möglich?
• Ist Kurzzeitvermietung praktisch möglich?
• Gibt es Einschränkungen durch die Hausverwaltung?
• Gibt es einen Pflichtbetreiber?
• Darf der Eigentümer selbst vermieten?
• Welche Plattformgebühren entstehen?
• Welche Verwaltungsgebühren entstehen?
• Wer trägt Reinigungskosten?
• Wer trägt Schäden?
• Wer ersetzt Möbel und Geräte?
• Wie häufig erhält der Eigentümer Abrechnungen?
• Gibt es ein separates Konto für Einnahmen?
• Wie kann der Betreibervertrag beendet werden?
• Kann die Wohnung nach Betreiberwechsel frei genutzt werden?
• Welche Pflichten bestehen bei Eigennutzung?

Neubau und Off-Plan in Georgien: Chancen und Risiken

Off-Plan bedeutet, dass die Wohnung vor ihrer Fertigstellung gekauft wird.

Häufig wird der Kaufpreis in Raten entsprechend dem Baufortschritt gezahlt.

Mögliche Vorteile

• früher Einstieg in ein Projekt,
• flexible Zahlungspläne,
• Auswahl von Etage und Grundriss,
• möglicher Preisvorteil gegenüber fertigen Einheiten,
• individuelle Gestaltung,
• mögliche Wertentwicklung während der Bauzeit.

Wesentliche Risiken

• verspätete Fertigstellung,
• Projektstillstand,
• Insolvenz der Projektgesellschaft,
• abweichende Bauqualität,
• geänderter Grundriss,
• Flächenabweichungen,
• Verlust der Aussicht,
• steigende Fertigstellungskosten,
• viele gleichzeitig fertiggestellte Wohnungen,
• fehlende Vermietungsnachfrage,
• eingeschränkter Weiterverkauf vor Fertigstellung.

Diese Vertragsklauseln sind besonders wichtig

1. eindeutige Identifikation der Wohnung,
2. verbindlicher Grundriss,
3. Berechnungsmethode der Fläche,
4. zulässige Flächenabweichung,
5. detaillierte Ausstattungsanlage,
6. verbindlicher Fertigstellungstermin,
7. gesonderter Übergabetermin,
8. Vertragsstrafe bei Verzögerung,
9. Rücktrittsrecht bei erheblicher Verzögerung,
10. Rückzahlungsfrist,
11. Recht zur Abtretung,
12. Recht zum Weiterverkauf,
13. Kosten einer Vertragsübertragung,
14. Behandlung bestehender Hypotheken,
15. Regelung bei Insolvenz oder Baustopp,
16. Höhe der Servicegebühren,
17. Voraussetzungen einer Gebührenerhöhung.

Steuern beim Wohnungskauf und bei der Vermietung in Georgien

Die steuerliche Behandlung hängt von Eigentümer, Nutzung, Vermietungsform, Aufenthaltsstatus und einer möglichen unternehmerischen Tätigkeit ab.

Die folgenden Angaben beschreiben allgemeine Regeln für natürliche Personen und ersetzen keine individuelle Steuerberatung.

Einkommensteuer auf Wohnraumvermietung

Vermietet eine natürliche Person Wohnraum zu Wohnzwecken und zieht sie von den Einnahmen keine Kosten ab, kann grundsätzlich ein Steuersatz von fünf Prozent gelten.

Besteuert werden dabei die Bruttoeinnahmen, nicht der nach Kosten verbleibende Überschuss.

Beispiel:

• Jahresmiete: 12.000 GEL
• Steuersatz: fünf Prozent
• Steuer: 600 GEL

Reparaturen, Verwaltungskosten und Abschreibungen mindern in diesem vereinfachten Modell die Bemessungsgrundlage nicht.

Bei kurzfristiger touristischer Vermietung, hotelähnlichen Leistungen, mehreren Einheiten, unternehmerischer Tätigkeit oder einer Gesellschaft können andere Regelungen relevant werden.

Das konkrete Vermietungsmodell sollte deshalb vor Beginn der Tätigkeit steuerlich eingeordnet werden.

Steuer beim Verkauf

Der Überschuss aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie durch eine natürliche Person kann grundsätzlich mit fünf Prozent besteuert werden, sofern keine Befreiung greift.

Wurde die Wohnung oder das Haus länger als zwei Jahre gehalten, kann der Veräußerungsgewinn grundsätzlich von der Einkommensteuer befreit sein.

Entscheidend sind unter anderem:

• Beginn der steuerlichen Haltedauer,
• registrierter Erwerbszeitpunkt,
• nachweisbare Anschaffungskosten,
• Art der Nutzung,
• wirtschaftliche Tätigkeit,
• Eigentumsstruktur.

Immobiliensteuer natürlicher Personen

Für natürliche Personen ist die Immobiliensteuer grundsätzlich einkommensabhängig.

Die konkrete Anwendung hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• Definition des Familieneinkommens,
• steuerliche Ansässigkeit,
• Vermögensumfang,
• Grundstücksanteile,
• kommunale Festsetzung,
• Eigentumsstruktur.

Grundstücke können gesonderten Regeln unterliegen.

Deutsche oder andere ausländische Steuerpflicht

Eine Steuerzahlung in Georgien bedeutet nicht automatisch, dass im Wohnsitzstaat keine Erklärungspflicht besteht.

Deutsche Steuerpflichtige sollten insbesondere prüfen:

• steuerliche Ansässigkeit,
• Doppelbesteuerungsregeln,
• Erklärung ausländischer Mieteinnahmen,
• Wechselkursumrechnung,
• Veräußerungsgewinn,
• mögliche Progressionswirkungen,
• Eigentum über eine Gesellschaft,
• Dokumentationspflichten.

Eine georgische Immobilie sollte deshalb sowohl aus georgischer als auch aus deutscher beziehungsweise internationaler steuerlicher Sicht bewertet werden.

Steuerresidenz ist nicht dasselbe wie eine Aufenthaltserlaubnis

Eine natürliche Person kann grundsätzlich als steuerlich ansässig gelten, wenn sie sich mindestens 183 Tage innerhalb eines zusammenhängenden Zwölfmonatszeitraums, der im betreffenden Steuerjahr endet, tatsächlich in Georgien aufgehalten hat.

Ausnahmen und Sonderregelungen sind möglich.

Drei Begriffe müssen deshalb klar getrennt werden:

Der Kauf einer Wohnung führt nicht automatisch zur steuerlichen Ansässigkeit in Georgien.

Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf

Eine Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen Grundlage einer georgischen Aufenthaltserlaubnis sein.

Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis

Für eine kurzfristige immobilienbezogene Aufenthaltserlaubnis muss der Marktwert der qualifizierenden Immobilie nach aktueller Rechtslage mehr als 150.000 US-Dollar im Gegenwert von GEL betragen.

Wichtig ist:

• Mehr als 150.000 US-Dollar ist nicht dasselbe wie mindestens 150.000 US-Dollar.
• Entscheidend ist der gutachterlich festgestellte Marktwert.
• Der Kaufpreis allein reicht als Nachweis nicht aus.
• Landwirtschaftliche Grundstücke sind ausgeschlossen.
• Die Bewertung muss durch einen entsprechend qualifizierten Gutachter erfolgen.
• Ehepartner und Kinder können unter den gesetzlichen Voraussetzungen einbezogen werden.
• Die Aufenthaltserlaubnis muss separat beantragt werden.

Investment Residence Permit

Eine Investment Residence Permit kann unter anderem in Betracht kommen bei:

• einer qualifizierenden Investition von mindestens 300.000 US-Dollar im GEL-Gegenwert,
• oder qualifizierendem Immobilieneigentum mit einem entsprechend hohen gutachterlichen Marktwert.

Für eine spätere unbefristete Aufenthaltsperspektive können zusätzliche Voraussetzungen und eine mehrjährige Aufrechterhaltung der Investition beziehungsweise des Immobilieneigentums erforderlich sein.

Vier häufige Missverständnisse

1. Der Kaufpreis ist nicht automatisch der Marktwert.
2. Der Immobilienkauf erteilt nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis.
3. Eine Aufenthaltserlaubnis führt nicht automatisch zur Steuerresidenz.
4. Immobilienbesitz führt nicht automatisch zur georgischen Staatsbürgerschaft.

Käufer, die eine Immobilie mit dem Ziel des Aufenthaltsrechts erwerben, sollten die Eignung des konkreten Objekts vor der Reservierung prüfen lassen.

Rechtliche Situation für ausländische Käufer

Ausländische Investoren können in Georgien grundsätzlich erwerben:

• Wohnungen,
• Häuser,
• Gewerbeimmobilien,
• nichtlandwirtschaftliche Grundstücke.

Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten strengere Regelungen.

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung mit Grundstücksanteil muss deshalb geprüft werden:

• welche Zweckbestimmung im Register eingetragen ist,
• ob das Grundstück als landwirtschaftlich klassifiziert ist,
• wie gemeinschaftliche Grundstücksanteile behandelt werden,
• ob eine Umwidmung erfolgt ist,
• ob Registerangaben und Angaben des Verkäufers übereinstimmen.

Die pauschale Aussage, Ausländer dürften alles außer Agrarland kaufen, ist als erste Orientierung verständlich, rechtlich aber zu ungenau.

Finanzierung einer Wohnung in Georgien

Viele internationale Käufer finanzieren den Kauf mit Eigenkapital oder über eine Bank in ihrem Wohnsitzstaat.

Eine Finanzierung durch eine georgische Bank kann möglich sein, sollte jedoch niemals als selbstverständlich vorausgesetzt werden.

Vor einer Reservierungszahlung müssen schriftlich geklärt werden:

• maximaler Darlehensbetrag,
• erforderliches Eigenkapital,
• Darlehenswährung,
• Zinssatz,
• Laufzeit,
• Bewertungsvoraussetzungen,
• Einkommensnachweise,
• Anforderungen an Aufenthalt,
• Anforderungen an ein georgisches Bankkonto,
• Beleihungswert,
• Kosten der Hypothekenregistrierung,
• Folgen von Wechselkursschwankungen.

Ein auf Euro lautendes Einkommen und ein Darlehen in GEL oder US-Dollar erzeugen zusätzliche Währungsrisiken.

Dasselbe gilt, wenn der Kaufpreis in US-Dollar vereinbart wird, die späteren Mieteinnahmen aber überwiegend in GEL eingehen.

Die wichtigsten Risiken beim Immobilienkauf in Georgien

Warnsignale bei Immobilienangeboten

Besondere Vorsicht ist geboten bei:

• angeblich garantierten zweistelligen Nettorenditen,
• Renditeangaben ohne vollständige Kostenaufstellung,
• fehlender Katasternummer,
• Druck zu einer sofortigen Reservierungszahlung,
• Zahlung auf Privatkonten,
• Zahlung an unbeteiligte Dritte,
• Verträgen nur in georgischer Sprache ohne unabhängige Übersetzung,
• fehlender Baugenehmigung,
• unklarer Ausstattungsbeschreibung,
• unrealistisch niedrigen Servicegebühren,
• Rückkaufgarantien ohne finanzielle Absicherung,
• internationalem Markennamen ohne nachweisbaren Betreibervertrag,
• versprochenem Meerblick ohne Prüfung benachbarter Grundstücke,
• Mietprognosen ausschließlich für die Hochsaison,
• fehlenden Regelungen bei verspäteter Fertigstellung,
• nicht rückzahlbaren Reservierungszahlungen vor der Dokumentenprüfung,
• ungewöhnlich hohen Vorauszahlungen bei geringem Baufortschritt.

Exit-Strategie: Bereits vor dem Kauf an den Verkauf denken

Eine gute Immobilie muss nicht nur vermietbar, sondern auch wieder verkäuflich sein.

Vor dem Erwerb sollten Sie beantworten können:

• Wer ist der wahrscheinlichste spätere Käufer?
• Kann sich ein lokaler Eigennutzer die Wohnung leisten?
• Wie viele ähnliche Wohnungen gibt es im Gebäude?
• Wie viele neue Projekte entstehen in der Umgebung?
• Ist die Wohnung ohne Betreibervertrag nutzbar?
• Kann der Kaufvertrag während der Bauphase abgetreten werden?
• Welche Gebühr verlangt der Entwickler für eine Abtretung?
• Bleibt die Servicegebühr für einen späteren Käufer attraktiv?
• Sind Parkplatz und Abstellraum separat registriert?
• Ist die Wohnung auch ohne Meerblick interessant?
• Ist die Wohnung auch für Langzeitmieter geeignet?
• Wie groß ist die Abhängigkeit von ausländischen Investoren?

Kleine Studios können leicht vermietbar sein, konkurrieren in großen Ferienprojekten aber häufig mit Hunderten nahezu identischen Einheiten.

Eine etwas größere Wohnung mit echtem Wohnwert kann beim Wiederverkauf einen breiteren Käuferkreis erreichen.

Für wen eignet sich eine Wohnung in Georgien?

Eine Investition kann geeignet sein für Käufer, die:

• einen Anlagehorizont von mehreren Jahren haben,
• Währungsrisiken akzeptieren,
• Länderrisiken akzeptieren,
• eine unabhängige Due Diligence finanzieren,
• ausreichende Liquiditätsreserven besitzen,
• nicht nur auf beworbene Bruttorenditen achten,
• eine lokale Verwaltung organisieren,
• und Georgien als Beimischung statt als einziges Investment betrachten.

Für wen eignet sich der Markt eher nicht?

Zurückhaltung ist angebracht, wenn Sie:

• eine garantierte Euro-Rendite benötigen,
• jederzeit kurzfristig verkaufen können müssen,
• keinerlei Verzögerungsrisiko akzeptieren,
• eine vollständig passive Ferienvermietung erwarten,
• den gesamten verfügbaren Kapitalbetrag investieren müssten,
• keine Reserve für Fertigstellung besitzen,
• keine Reserve für Reparaturen besitzen,
• oder eine Kaufentscheidung allein anhand von Visualisierungen treffen.

Experteneinschätzung: Wo liegen 2026 die besten Chancen?

Der georgische Immobilienmarkt ist 2026 ein Selektionsmarkt.

Nicht das Land allein entscheidet über den Erfolg einer Investition, sondern das konkrete Objekt.

Für einen ausländischen Erstkäufer ist eine marktgerecht eingekaufte Wohnung in Tiflis häufig leichter zu kalkulieren. Die Nachfragebasis ist breiter, die Saisonabhängigkeit geringer und der spätere Verkauf weniger stark von internationalen Ferieninvestoren abhängig.

Batumi kann bei einer sehr guten Mikrolage, einem soliden Projekt und professioneller Bewirtschaftung attraktive Ergebnisse liefern.

Das hohe Angebot, die starke Abhängigkeit von ausländischen Käufern und die zuletzt gesunkenen durchschnittlichen Bruttorenditen machen eine konservative Rechnung jedoch unverzichtbar.

Kutaisi kann für erfahrene Investoren interessant sein, wenn konkrete lokale Nachfrage nachgewiesen werden kann.

Ein niedriger Quadratmeterpreis allein ist kein ausreichendes Investmentargument.

Kurz zusammengefasst

• Ausländer können Wohnungen in Georgien grundsätzlich erwerben.
• Landwirtschaftliche Grundstücke unterliegen strengen Einschränkungen.
• Tiflis eignet sich besonders für langfristige Vermietung und Eigennutzung.
• Batumi bietet Chancen in der Ferienvermietung, besitzt aber höhere Saison- und Überangebotsrisiken.
• Kutaisi kann günstig sein, ist aber weniger transparent und weniger liquide.
• Marktübliche Bruttorenditen sind keine Nettorenditen.
• Kaufpreis und Gesamtinvestition müssen getrennt betrachtet werden.
• Off-Plan-Käufe benötigen eine besonders sorgfältige Vertrags- und Entwicklerprüfung.
• Die Eigentumsregistrierung kann schnell erfolgen.
• Die Due Diligence sollte dennoch nicht beschleunigt werden.
• Mieteinnahmen aus Wohnraum können unter bestimmten Voraussetzungen mit fünf Prozent vom Bruttoertrag besteuert werden.
• Für eine immobilienbezogene kurzfristige Aufenthaltserlaubnis muss der festgestellte Marktwert mehr als 150.000 US-Dollar betragen.

FAQ: Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Georgien

Kann man als Deutscher eine Wohnung in Georgien kaufen?

Ja. Deutsche und andere ausländische Käufer können grundsätzlich Wohnungen und nichtlandwirtschaftliche Immobilien in Georgien erwerben.

Landwirtschaftliche Grundstücke unterliegen besonderen gesetzlichen Einschränkungen.

Wie viel kostet eine Wohnung in Georgien?

Die Kosten hängen von Stadt, Mikrolage, Zustand, Gebäude, Aussicht und Fertigstellungsgrad ab.

Im Juni 2026 lag der gemeldete durchschnittliche Preis in Tiflis bei rund 1.314 US-Dollar pro Quadratmeter.

Für neue Wohnungen in Batumi wurde ein gewichteter Durchschnitt von rund 1.455 US-Dollar pro Quadratmeter ausgewiesen.

Premiumlagen und schlüsselfertige Neubauten können erheblich teurer sein.

Wie hoch ist die Mietrendite in Georgien?

Im Marktdurchschnitt wurden zuletzt Bruttomietrenditen von etwa 8,5 Prozent in Tiflis und 7,1 Prozent in Batumi gemeldet.

Das sind keine garantierten Objekt- oder Nettorenditen.

Nach Leerstand, Verwaltung, Servicegebühren, Reparaturen und Steuern kann die tatsächliche Rendite wesentlich niedriger ausfallen.

Ist Tiflis oder Batumi besser für eine Kapitalanlage?

Tiflis eignet sich tendenziell besser für langfristige Vermietung und eine breitere Mieternachfrage.

Batumi kann für Ferienvermietung interessant sein, weist aber stärkere Saisonalität, höhere Betreiberabhängigkeit und ein sehr großes Neubauangebot auf.

Wie schnell kann eine Wohnung in Georgien gekauft werden?

Die Eigentumsregistrierung kann bei vollständigen Unterlagen innerhalb von vier Arbeitstagen, innerhalb eines Arbeitstages oder am Antragstag erfolgen.

Ein sorgfältiger Kauf sollte dennoch ausreichend Zeit für Dokumenten-, Vertrags-, Entwickler- und Objektprüfung vorsehen.

Muss ein Notar eingeschaltet werden?

Entscheidend ist die ordnungsgemäße Registrierung des Eigentumsrechts.

Je nach Gestaltung der Transaktion können Unterschriften bestätigt und Verträge über die zuständigen Stellen eingereicht werden.

Eine Unterschriftsbestätigung ersetzt jedoch keine unabhängige rechtliche Prüfung.

Welche Nebenkosten entstehen?

Zusätzlich zu den offiziellen Registergebühren können Kosten entstehen für:

• Anwalt,
• Übersetzung,
• Dolmetscher,
• Gutachter,
• technische Prüfung,
• Makler,
• Bank,
• Währungsumrechnung,
• Fertigstellung,
• Möblierung,
• Verwaltung.

Eine pauschale Nebenkostenquote ist deshalb nicht für jedes Objekt seriös.

Kann eine Wohnung aus der Ferne gekauft werden?

Eine Abwicklung aus der Ferne kann je nach Fall, Dokumentenlage, Vollmacht und verfügbarem Verfahren möglich sein.

Vorab müssen insbesondere Anforderungen an folgende Punkte geklärt werden:

• Beglaubigung,
• Apostille,
• Übersetzung,
• Identitätsprüfung,
• Zahlungsabwicklung,
• Registrierung.

Kann ich eine Wohnung über Ferienplattformen vermieten?

Eine kurzfristige Vermietung ist in vielen Projekten praktisch möglich.

Vor dem Kauf müssen jedoch Betreibervertrag, Hausordnung, Servicekonzept, steuerliche Einordnung und mögliche Nutzungsbeschränkungen geprüft werden.

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Bei der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken durch eine natürliche Person kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Steuer von fünf Prozent auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug gelten.

Kurzzeitvermietung, hotelähnliche Leistungen und unternehmerische Modelle können anders behandelt werden.

Gibt es eine Immobiliensteuer?

Ja. Die Immobiliensteuer natürlicher Personen hängt unter anderem vom Familieneinkommen ab.

Bei einem Familieneinkommen von höchstens 40.000 GEL kann für steuerpflichtiges Vermögen außer Grundstücken grundsätzlich eine Befreiung bestehen.

Oberhalb dieser Grenze gelten gestaffelte Steuersätze.

Ist der Verkauf nach zwei Jahren steuerfrei?

Der Überschuss aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie, die länger als zwei Jahre gehalten wurde, kann grundsätzlich von der Einkommensteuer befreit sein.

Die konkrete Haltedauer, Eigentumsstruktur und Nutzung sollten im Einzelfall geprüft werden.

Erhalte ich durch den Kauf automatisch eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein.

Für eine kurzfristige immobilienbezogene Aufenthaltserlaubnis muss unter anderem der durch einen qualifizierten Gutachter festgestellte Marktwert der nichtlandwirtschaftlichen Immobilie mehr als 150.000 US-Dollar im GEL-Gegenwert betragen.

Anschließend ist ein gesondertes Antragsverfahren erforderlich.

Ist eine Off-Plan-Wohnung empfehlenswert?

Ein Off-Plan-Kauf kann sinnvoll sein, wenn Entwickler, Grundstück, Baugenehmigung, Zahlungsplan, Käuferrechte und Vertrag sorgfältig geprüft wurden.

Ohne wirksame Verzugs-, Rücktritts- und Erstattungsregeln kann das Risiko erheblich sein.

Welche Wohnung lässt sich später am besten verkaufen?

Tendenziell sind Wohnungen mit echtem Wohnwert, guter Verkehrsanbindung, marktgerechter Größe, moderaten Betriebskosten und breiter Zielgruppe leichter zu verkaufen als stark standardisierte Einheiten, die ausschließlich auf Ferieninvestoren ausgerichtet sind.

Die konkrete Liquidität hängt jedoch immer von Stadt, Mikrolage, Gebäude, Ausstattung und Kaufpreis ab.

Ist eine garantierte Rendite zuverlässig?

Nicht automatisch.

Die Zuverlässigkeit hängt davon ab:

• wer die Garantie abgibt,
• wie lange sie gilt,
• auf welche Berechnungsgrundlage sie sich bezieht,
• welche Kosten abgezogen werden,
• ob der Garantiegeber zahlungsfähig ist,
• und welche Sicherheiten vertraglich bestehen.

Kann ich mit einer Wohnung in Georgien dauerhaft passives Einkommen erzielen?

Das ist möglich, aber nicht automatisch vollständig passiv.

Auch bei professioneller Verwaltung bleiben Entscheidungen zu folgenden Punkten erforderlich:

• Reparaturen,
• Ersatzbeschaffung,
• Preisstrategie,
• Betreiberkontrolle,
• Steuererklärungen,
• Servicegebühren,
• Versicherungen,
• Wiedervermietung.

Fazit: Georgien Wohnung kaufen – Chancen nur mit einer belastbaren Prüfung

Georgien Wohnung kaufen kann 2026 weiterhin eine interessante Möglichkeit zur internationalen Diversifikation, Eigennutzung oder Vermietung sein.

Der Markt bietet:

• eine schnelle Eigentumsregistrierung,
• vergleichsweise geringe offizielle Registerkosten,
• internationale Nachfrage,
• attraktive Bruttomietrenditen,
• unterschiedliche Strategien für Tiflis, Batumi und weitere Regionen.

Gleichzeitig ist Georgien kein Markt, in dem jede günstige Wohnung automatisch ein gutes Investment darstellt.

In Tiflis sind hochwertige Lagen inzwischen deutlich teurer als noch vor einigen Jahren.

In Batumi wächst das Angebot an Ferienapartments stark, während durchschnittliche Bruttorenditen bereits zurückgegangen sind.

In Kutaisi fehlen teilweise regelmäßig veröffentlichte und belastbare Vergleichsdaten.

Eine gute Kaufentscheidung beruht deshalb auf fünf Säulen:

1. rechtlich einwandfreies Eigentum,
2. marktgerechter Gesamtpreis,
3. realistische Nettorendite,
4. nachweisbare Mietnachfrage,
5. plausible Exit-Strategie.

Wer Register, Vertrag, Bauqualität, Gesamtinvestition und Vermietungsmodell vor der Zahlung unabhängig prüfen lässt, kann einen großen Teil der typischen Risiken frühzeitig erkennen.

Persönliche Beratung zum Wohnungskauf in Georgien

Sie möchten nicht irgendeine Wohnung kaufen, sondern ein Objekt, das zu Ihrer Strategie passt?

Ob Tiflis, Batumi oder eine andere Region: Eine fundierte Auswahl beginnt nicht mit Hochglanzbildern, sondern mit Budget, Nutzungsziel, Mikrolage, Gesamtinvestition und realistischer Rendite.

Für eine erste Einordnung eines konkreten Angebots sind besonders hilfreich:

• Exposé,
• Stadt und genaue Lage,
• Kaufpreis,
• Wohnfläche,
• Katasternummer,
• Grundriss,
• Ausstattungszustand,
• Fertigstellungstermin,
• Zahlungsplan,
• Servicegebühr,
• gewünschte Nutzung.

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Quellen, weiterführende Links und Datengrundlagen

Stand der fachlichen und rechtlichen Prüfung: 10. August 2026

Offizielle Immobilienstatistik

National Statistics Office of Georgia – Residential Property Price Index, II. Quartal 2026
https://www.geostat.ge/en/single-news/3807/residential-property-price-index-ii-quarter-of-2026

National Statistics Office of Georgia – Methodik des Wohnimmobilienpreisindex
https://geostat.ge/media/80169/RPPI_Methodology_ENG.html

Immobilienregister und Registrierungskosten

National Agency of Public Registry – Gebühren und Bearbeitungszeiten für Immobilienregistrierungen
https://www.napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee

National Agency of Public Registry – Informationen zur digitalen Vertrags- und Zahlungsabwicklung
https://napr.gov.ge/en/smart-contract-instruction

Georgisches Steuerrecht

Tax Code of Georgia – Einkommensteuer, Vermietung, Veräußerungsgewinne, Immobiliensteuer und steuerliche Ansässigkeit
https://matsne.gov.ge/en/document/view/1043717

Aufenthaltsrecht

Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons
https://matsne.gov.ge/en/document/view/2278806

Landwirtschaftliche Grundstücke

Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership
https://matsne.gov.ge/en/document/view/4596123

Marktberichte Tiflis

RECOV by Colliers – Aktuelle Nachrichten und Marktanalysen zu Tiflis und Batumi
https://recov.ge/en/news

Galt & Taggart – Tbilisi Residential Real Estate, Juni 2026
https://galtandtaggart.com/en/reports/details/6a6ca5eb828ec500073d8d88

TBC Capital – Tbilisi Residential Market Monthly Watch, April 2026
https://tbccapital.ge/static/file/202606082026-tbilisi-residential-market-monthly-watch-april-2026-eng.pdf

Marktberichte Batumi

Galt & Taggart – Batumi Residential Real Estate, erstes Quartal 2026
https://ramad.bog.ge/s3/galt/files/31bd3c6c-ac3f-4c8d-b80a-d8ae8844ff03.pdf

Galt & Taggart – Regional Residential Real Estate, Jahresbericht 2025
https://ramad.bog.ge/s3/galt/yepiN99l-Regional-Residential-Real-Estate_ENG_2025.pdf

Galt & Taggart – Real Estate Trends in Batumi
https://galtandtaggart.com/report/real-estate-trends-in-batumi/

Ergänzende Marktberichte

Business Media Georgia – Tiflis: Wohnungstransaktionen und Preisentwicklung
https://bm.ge/en/news/tbilisi-apartment-sales-surge-by-35-while-prices-by-135-colliers

Business Media Georgia – Batumi: Wohnungstransaktionen und Anteil ausländischer Käufer
https://bm.ge/en/news/batumi-apartment-transactions-rise-by-8-foreign-buyers-account-for-47-colliers

Georgian Public Broadcaster – Immobilienpreise in den Stadtbezirken von Tiflis
https://1tv.ge/lang/en/news/geostat-tbilisi-residential-property-prices-rise-4-9-year-on-tear-in-q2-2026/