Georgien LLC gründen

Georgien LLC gründen: Der umfassende Immobilien-Leitfaden für Investoren

Datenstand: Juli 2026

Eine LLC in Georgien zu gründen, kann für ausländische Unternehmer und Immobilieninvestoren eine attraktive Möglichkeit sein, Investitionen professionell zu strukturieren. Die georgische Limited Liability Company eignet sich unter anderem für den Erwerb mehrerer Immobilien, die langfristige Vermietung, den Betrieb von Ferienapartments, Projektentwicklungen und die Zusammenarbeit mit weiteren Investoren.

Georgien bietet im internationalen Vergleich ein relativ unkompliziertes Unternehmensrecht, überschaubare Gründungskosten und eine weitgehend digitalisierte Verwaltung. Auch ausländische Personen können grundsätzlich alleiniger Gesellschafter einer georgischen LLC werden. Ein georgischer Mitgesellschafter ist für die gewöhnliche Unternehmensgründung nicht erforderlich.

Die schnelle Registrierung darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die richtige Struktur sorgfältig geplant werden muss. Nicht jeder Immobilienkäufer benötigt automatisch eine Gesellschaft. Für eine einzelne, langfristig vermietete Wohnung kann der private Erwerb einfacher und unter Umständen steuerlich günstiger sein. Eine LLC entfaltet ihre Vorteile vor allem dann, wenn ein Portfolio aufgebaut, regelmäßig reinvestiert oder ein operatives Vermietungs- beziehungsweise Entwicklungsmodell verfolgt wird.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:

Wie kann ich schnell eine LLC in Georgien gründen?

Viel wichtiger ist:

Welche Eigentums-, Steuer- und Unternehmensstruktur passt zu meiner Immobilienstrategie?

Dieser Leitfaden erklärt die Gründung einer LLC in Georgien aus Sicht eines Immobilieninvestors. Er zeigt die wichtigsten Schritte, Kosten, steuerlichen Grundprinzipien, Marktchancen, Risiken und strategischen Entscheidungen.

Georgien Firma gründen Infografik

Die wichtigsten Fakten zur georgischen LLC

Die staatlichen Gebühren stellen nur einen Teil der tatsächlichen Gründungskosten dar. Zusätzlich können Kosten für Übersetzungen, Beglaubigungen, Vollmachten, eine Geschäftsadresse, Rechtsberatung, Bankkontoeröffnung und Buchhaltung entstehen.

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Was ist eine LLC in Georgien?

Die georgische LLC ist eine eigenständige juristische Person. Sie kann Verträge abschließen, Vermögen erwerben, Immobilien besitzen, Bankkonten führen, Mitarbeiter beschäftigen und vor Gericht auftreten.

Das Gesellschaftsvermögen ist grundsätzlich vom Privatvermögen der Gesellschafter getrennt. Verbindlichkeiten aus Mietverträgen, Bauverträgen, Darlehen oder Dienstleistungsverträgen treffen daher zunächst die Gesellschaft.

Diese Haftungstrennung ist einer der wichtigsten Gründe, weshalb Investoren eine Immobiliengesellschaft gründen. Sie bedeutet jedoch keinen vollständigen Schutz in jeder Situation. Persönliche Bürgschaften, Pflichtverletzungen der Geschäftsführung, rechtswidrige Entnahmen oder betrügerisches Verhalten können zu einer persönlichen Haftung führen.

Eine georgische LLC kann unter anderem folgende Tätigkeiten ausüben:

• Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien erwerben
• Immobilien langfristig vermieten
• Ferienwohnungen und Serviced Apartments betreiben
• Immobilien verwalten
• Sanierungs- und Modernisierungsprojekte durchführen
• Grundstücke entwickeln
• Immobilien kaufen und weiterverkaufen
• Projektgesellschaften gründen
• Mitarbeiter und externe Dienstleister beschäftigen
• weitere Investoren aufnehmen
• Gewinne innerhalb der Gesellschaft reinvestieren
• Finanzierungen aufnehmen
• Gesellschaftsanteile übertragen

Für Immobilieninvestoren ist vor allem die Möglichkeit interessant, sämtliche Einnahmen, Ausgaben und Vermögenswerte in einer klar abgegrenzten Struktur zu verwalten.

Wann lohnt es sich, eine LLC in Georgien zu gründen?

Eine Gesellschaft ist nicht automatisch die beste Lösung für jeden Immobilienkauf. Die Vorteile entstehen vor allem bei unternehmerisch geprägten oder langfristig angelegten Investitionsmodellen.

Eine LLC kann sinnvoll sein, wenn:

1. mehrere Immobilien gekauft werden sollen,
2. ein größeres Portfolio aufgebaut wird,
3. mehrere Investoren gemeinsam investieren,
4. laufende Gewinne reinvestiert werden,
5. Apartments touristisch vermietet werden,
6. Reinigung, Verwaltung und Gästeservice organisiert werden,
7. Immobilien regelmäßig saniert und weiterverkauft werden,
8. Mitarbeiter oder Auftragnehmer beschäftigt werden,
9. ein Aparthotel, Gästehaus oder Co-Living-Projekt betrieben wird,
10. eine Trennung zwischen Privatvermögen und Immobilienbetrieb gewünscht ist,
11. später weitere Gesellschafter aufgenommen werden sollen,
12. einzelne Projekte separat finanziert werden,
13. Gesellschaftsanteile statt einzelner Immobilien verkauft werden sollen.

Für einen Investor, der zunächst nur eine einzelne Wohnung in Tiflis langfristig vermieten möchte, kann eine LLC unnötigen Verwaltungsaufwand verursachen. Wer dagegen innerhalb weniger Jahre fünf, zehn oder mehr Einheiten erwerben möchte, profitiert regelmäßig stärker von einer professionellen Unternehmensstruktur.

Immobilie privat kaufen oder über eine LLC?

Die Eigentumsstruktur beeinflusst Steuern, Verwaltung, Haftung, Aufenthaltsperspektiven und den späteren Verkauf.

Wann kann privates Eigentum günstiger sein?

Privates Eigentum kann sinnvoll sein, wenn:

• nur eine oder zwei Wohnungen gehalten werden,
• langfristig zu Wohnzwecken vermietet wird,
• keine weiteren Investoren beteiligt sind,
• keine umfangreichen Dienstleistungen angeboten werden,
• die Erträge regelmäßig privat benötigt werden,
• eine einfache Verwaltung gewünscht ist,
• die Immobilie für eine persönliche Aufenthaltsstrategie genutzt werden soll.

Wann überwiegen die Vorteile der LLC?

Eine LLC bietet häufig Vorteile, wenn:

• regelmäßig neue Objekte hinzukommen,
• Gewinne nicht sofort ausgeschüttet werden,
• ein professioneller Vermietungsbetrieb entsteht,
• Haftungsrisiken steigen,
• mehrere Personen beteiligt sind,
• Immobilien entwickelt oder weiterverkauft werden,
• einzelne Projekte später separat verkauft werden sollen.

Die Entscheidung sollte vor Abschluss eines Kaufvertrages fallen. Ein nachträglicher Übertrag einer Immobilie vom privaten Eigentümer auf seine LLC kann zusätzliche Kosten und steuerliche Folgen verursachen.

LLC in Georgien gründen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Schritt 1: Investitionsmodell festlegen

Vor der eigentlichen Gründung muss geklärt werden, welches Geschäftsmodell die LLC verfolgen soll.

Mögliche Modelle sind:

• langfristige Vermietung von Wohnungen
• Vermietung möblierter Apartments
• touristische Kurzzeitvermietung
• Betrieb eines Gästehauses
• Immobilienverwaltung
• Sanierung und Weiterverkauf
• Neubau und Projektentwicklung
• Vermietung von Gewerberäumen
• Ankauf von Grundstücken
• Beteiligung an Immobilienprojekten
• Bau und Betrieb eines Aparthotels

Das Geschäftsmodell beeinflusst die Satzung, die Steuerpflicht, die Umsatzsteuer, den Kapitalbedarf und die organisatorischen Anforderungen.

Ein Investor, der lediglich zwei Wohnungen langfristig vermietet, benötigt eine andere Struktur als ein Betreiber von 30 Ferienapartments mit Reinigung, Rezeption und Buchungsmanagement.

Schritt 2: Gesellschafterstruktur bestimmen

Eine LLC kann durch eine einzige Person gegründet werden. Ebenso können mehrere natürliche oder juristische Personen beteiligt sein.

Bei mehreren Investoren sollten nicht nur die Beteiligungsquoten, sondern auch die Entscheidungsrechte geregelt werden.

Wichtige Fragen sind:

• Wer bringt wie viel Kapital ein?
• Wer erhält wie viele Geschäftsanteile?
• Wer darf Immobilienkäufe genehmigen?
• Wer entscheidet über Verkäufe?
• Wer darf Banküberweisungen ausführen?
• Welche Entscheidungen benötigen Einstimmigkeit?
• Können neue Anteile ausgegeben werden?
• Was geschieht bei zusätzlichem Kapitalbedarf?
• Gibt es eine Nachschusspflicht?
• Wie werden Gewinne verteilt?
• Was geschieht beim Tod eines Gesellschafters?
• Wie kann ein Gesellschafter ausscheiden?
• Gibt es Vorkaufsrechte?
• Wie werden Streitigkeiten gelöst?

Für eine Einpersonengesellschaft kann eine relativ einfache Satzung ausreichend sein. Bei mehreren Investoren sollte eine individuelle Gesellschaftervereinbarung erstellt werden.

Schritt 3: Firmennamen auswählen

Die Gesellschaft benötigt einen unterscheidbaren Namen. Die Rechtsform muss aus der Bezeichnung hervorgehen, üblicherweise durch den Zusatz „LLC“.

Für eine Immobiliengesellschaft sollte ein Name gewählt werden, der auch bei einer späteren Erweiterung des Portfolios funktioniert.

Ein sehr enger Name wie „Batumi Apartment 12 LLC“ kann für eine einzelne Objektgesellschaft sinnvoll sein. Eine Holding- oder Portfolio-Gesellschaft sollte dagegen neutraler bezeichnet werden.

Beispiele:

• Caucasus Property Holding LLC
• Georgia Residential Investments LLC
• Tbilisi Real Estate Partners LLC
• Black Sea Property Management LLC
• Georgian Urban Assets LLC

Vor der Registrierung sollte geprüft werden, ob der gewünschte Name bereits verwendet wird oder zu ähnlich zu einer bestehenden Gesellschaft ist.

Schritt 4: Geschäftsadresse in Georgien festlegen

Jede LLC benötigt eine registrierte Geschäftsadresse in Georgien. Diese Adresse erscheint im Unternehmensregister.

Mögliche Varianten sind:

• eigenes Büro
• eine bereits erworbene Immobilie
• Adresse eines Geschäftspartners
• professionelle Geschäftsadresse
• Kanzlei- oder Verwaltungsadresse mit entsprechender Zustimmung

Die Adresse sollte tatsächlich nutzbar sein. Eine bloße Scheinadresse kann spätere Probleme bei Banken, Behörden oder Vertragspartnern verursachen.

Bei der Nutzung einer fremden Immobilie ist regelmäßig die Zustimmung des Eigentümers erforderlich.

Schritt 5: Geschäftsführer bestimmen

Die LLC benötigt mindestens eine vertretungsberechtigte Person. Der Geschäftsführer kann Gesellschafter sein, muss es aber nicht.

Auch ein ausländischer Staatsangehöriger kann grundsätzlich die Geschäftsführung übernehmen. Dennoch muss praktisch sichergestellt sein, dass die Gesellschaft in Georgien handlungsfähig bleibt.

Zu regeln sind insbesondere:

• Einzel- oder Gesamtvertretung
• Bankvollmachten
• Unterschriftsberechtigungen
• Zustimmungspflichten der Gesellschafter
• Höchstgrenzen für Zahlungen
• Abschluss von Kauf- und Mietverträgen
• Aufnahme von Darlehen
• Einstellung von Mitarbeitern
• Vergütung der Geschäftsführung

Bei mehreren Geschäftsführern sollte klar festgelegt werden, ob jeder allein oder nur gemeinsam handeln darf.

Schritt 6: Gründungsurkunde und Satzung erstellen

Die Gründungsunterlagen enthalten die wesentlichen Informationen über die Gesellschaft.

Dazu gehören:

• Firmenname
• Rechtsform
• Geschäftsadresse
• Daten der Gesellschafter
• Beteiligungsquoten
• Angaben zum Geschäftsführer
• Vertretungsregelung
• Unternehmensgegenstand
• Rechte und Pflichten der Gesellschafter
• Regelungen zur Gewinnverteilung
• Verfahren bei Anteilsübertragungen

Bei einer Immobiliengesellschaft sollte der Unternehmensgegenstand ausreichend weit gefasst sein. Er kann beispielsweise den Erwerb, die Verwaltung, Vermietung, Entwicklung und Veräußerung von Immobilien umfassen.

Eine zu enge Beschreibung kann bei einer späteren Erweiterung des Geschäftsmodells unnötige Änderungen erforderlich machen.

Schritt 7: Ausländische Dokumente vorbereiten

Ausländische Gründer benötigen geeignete Identitäts- und Vertretungsnachweise.

Je nach Konstellation können erforderlich sein:

• Reisepass
• georgische Übersetzung des Reisepasses
• beglaubigte Unterschrift
• Vollmacht
• ausländischer Handelsregisterauszug
• Gesellschafterbeschluss
• Geschäftsführerbeschluss
• Apostille oder Legalisation
• Nachweis der Geschäftsadresse
• Zustimmung des Geschäftsführers

Gründet eine deutsche GmbH eine georgische Tochtergesellschaft, ist der Dokumentationsaufwand höher als bei einer natürlichen Person. Die Vertretungsbefugnis der deutschen Gesellschaft muss eindeutig nachgewiesen werden.

Schritt 8: Registrierung der LLC

Die Registrierung erfolgt über das georgische Unternehmensregister. Bei vollständigen und ordnungsgemäßen Unterlagen kann die Eintragung sehr schnell abgeschlossen werden.

Übliche staatliche Gebühren:

Die Gesellschaft entsteht mit ihrer Eintragung in das Register. Sie erhält eine Identifikationsnummer, die auch für steuerliche Zwecke relevant ist.

Die kurze Registerdauer bedeutet nicht, dass die gesamte Unternehmensgründung innerhalb weniger Stunden abgeschlossen ist. Vorbereitung, Übersetzungen, Bankkonto und Buchhaltung können zusätzliche Zeit beanspruchen.

Schritt 9: Geschäftskonto eröffnen

Nach der Registrierung kann die LLC ein Bankkonto beantragen. Die Bank führt eine eigene Prüfung durch.

Benötigt werden regelmäßig:

• Registerauszug
• Satzung
• Gründungsurkunde
• Reisepass des Geschäftsführers
• Angaben zu den Gesellschaftern
• Informationen über wirtschaftlich Berechtigte
• Beschreibung des Geschäftsmodells
• Nachweise über die Herkunft der Mittel
• geplante Kaufverträge
• Angaben zu erwarteten Umsätzen
• Informationen über Geschäftspartner

Die erfolgreiche Unternehmensregistrierung garantiert keine Kontoeröffnung. Banken können zusätzliche Unterlagen verlangen oder Anträge ablehnen.

Investoren sollten daher transparent erklären können:

• Woher stammt das Investitionskapital?
• Welche Immobilien sollen gekauft werden?
• Welche Einnahmen werden erwartet?
• In welchen Ländern befinden sich Kunden und Gesellschafter?
• Welche Währungen werden genutzt?
• Wie hoch sind die erwarteten Transaktionen?

Schritt 10: Buchhaltung einrichten

Eine LLC benötigt von Beginn an eine ordnungsgemäße Buchhaltung.

Dazu gehören:

• Erfassung aller Einnahmen
• Erfassung aller Ausgaben
• Verwaltung von Rechnungen
• Dokumentation von Mieteinnahmen
• Erfassung von Anschaffungs- und Renovierungskosten
• Behandlung von Gesellschafterdarlehen
• Lohnabrechnung bei Mitarbeitern
• Steuererklärungen
• gegebenenfalls Umsatzsteuerabrechnung
• Jahresabschluss und gesellschaftsrechtliche Dokumentation

Private und geschäftliche Zahlungen müssen strikt getrennt werden.

Ein häufiger Fehler besteht darin, dass Gesellschafter Rechnungen privat bezahlen oder Geld ohne eindeutige Dokumentation zwischen Privatkonto und Gesellschaftskonto bewegen. Jede Zahlung sollte klar als Einlage, Darlehen, Auslagenerstattung, Vergütung oder Ausschüttung dokumentiert werden.

Was kostet eine LLC-Gründung in Georgien?

Die staatlichen Gebühren sind niedrig. Die tatsächlichen Gesamtkosten hängen jedoch von der Komplexität der Struktur ab.

Für eine einfache Einpersonengesellschaft sind die Gründungskosten überschaubar. Bei mehreren Investoren, einer deutschen Muttergesellschaft oder einer Holdingstruktur können sie deutlich höher ausfallen.

Steuern einer Immobilien-LLC in Georgien

Ausschüttungsorientierte Gewinnsteuer

Georgien verfügt über ein besonderes System der Unternehmensbesteuerung. Gewinne werden grundsätzlich nicht allein deshalb besteuert, weil sie am Jahresende in der Buchhaltung ausgewiesen werden.

Die Gewinnsteuer wird vor allem ausgelöst, wenn Gewinne ausgeschüttet oder bestimmten nichtbetrieblichen Zwecken zugeführt werden.

Der nominelle Gewinnsteuersatz beträgt grundsätzlich 15 Prozent.

Das System kann für Immobilieninvestoren interessant sein, die Gewinne innerhalb der Gesellschaft belassen und für weitere Käufe verwenden.

Beispiel für die Reinvestition

Eine Immobilien-LLC erzielt nach Abzug ihrer laufenden Kosten einen Überschuss von 100.000 GEL.

Anstatt den Betrag an den Gesellschafter auszuschütten, verwendet die Gesellschaft das Geld als Eigenkapital für den Erwerb einer weiteren Wohnung.

Da keine private Ausschüttung erfolgt, kann die Besteuerung im Rahmen des georgischen Systems grundsätzlich aufgeschoben werden. Die genaue Behandlung hängt jedoch von der konkreten Buchung und Verwendung ab.

Der Vorteil liegt damit vor allem in der Möglichkeit, innerhalb der Gesellschaft schneller Kapital für ein wachsendes Immobilienportfolio aufzubauen.

Georgien LLC gründen

Welche Vorgänge können steuerpflichtig sein?

Neben formalen Dividenden können unter anderem folgende Vorgänge relevant sein:

• private Ausgaben des Gesellschafters
• unentgeltliche Übertragungen
• nicht geschäftlich veranlasste Zahlungen
• verdeckte Gewinnausschüttungen
• unangemessene Leistungen an verbundene Personen
• Ausgaben ohne ausreichende Dokumentation
• bestimmte Darlehen oder Vermögensübertragungen

Die Gesellschaft darf daher nicht wie ein privates Bankkonto verwendet werden.

Dividendensteuer

Wird Gewinn an eine natürliche Person oder einen ausländischen Gesellschafter ausgeschüttet, kann zusätzlich zur Gewinnsteuer eine Quellensteuer auf die Dividende anfallen.

Der allgemeine Satz beträgt regelmäßig 5 Prozent.

Die tatsächliche Gesamtbelastung sollte individuell berechnet werden. Die Prozentsätze dürfen nicht immer einfach addiert werden, da die Gewinnsteuer mit besonderen Bemessungsregeln arbeiten kann.

Umsatzsteuer

Der allgemeine Umsatzsteuersatz in Georgien beträgt 18 Prozent.

Eine Registrierungspflicht kann entstehen, wenn innerhalb von zwölf aufeinanderfolgenden Monaten mehr als 100.000 GEL an umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen erzielt werden.

Für Immobilieninvestoren ist entscheidend, welche Umsätze tatsächlich umsatzsteuerpflichtig sind. Nicht jede Vermietung und nicht jeder Immobilienverkauf wird gleich behandelt.

Besondere Aufmerksamkeit erfordern:

• gewerbliche Kurzzeitvermietung
• Beherbergungsleistungen
• Verkauf neuer Immobilien
• regelmäßige Projektentwicklung
• Gewerberaumvermietung
• Verkauf von Bauprojekten
• zusätzliche Serviceleistungen
• gemischt genutzte Immobilien

Ein Anleger, der eine einzelne Wohnung langfristig vermietet, befindet sich in einer anderen steuerlichen Situation als ein Unternehmen, das regelmäßig Neubauwohnungen verkauft.

Immobilien- und Vermögensteuer

Unternehmen können in Georgien einer jährlichen Immobilien- beziehungsweise Vermögensteuer unterliegen.

Die Belastung kann je nach Immobilie und Gemeinde bis zu 1 Prozent des steuerlich relevanten Wertes betragen. Bei Unternehmen wird dabei grundsätzlich auf den durchschnittlichen jährlichen Nettobuchwert abgestellt.

Der konkrete Betrag hängt unter anderem ab von:

• Standort der Immobilie
• Art des Vermögenswertes
• Buchwert
• Abschreibungen
• kommunalen Regelungen
• steuerlicher Einordnung

Gilt die bekannte Ein-Prozent-Steuer auch für eine LLC?

Nein.

Die häufig genannte Ein-Prozent-Regel bezieht sich auf einen besonderen Small-Business-Status für natürliche Personen, die unternehmerisch tätig sind.

Eine LLC ist eine juristische Person und kann diesen Status nicht nutzen.

Die Behauptung, jede georgische Gesellschaft zahle nur ein Prozent Steuer, ist daher falsch.

Deutsche Gesellschafter: Was ist zusätzlich zu beachten?

Eine georgische LLC wird durch ihre Eintragung nicht automatisch von deutschen Steuerregeln abgekoppelt.

Wer in Deutschland steuerlich ansässig bleibt, muss die Beteiligung, Ausschüttungen und möglicherweise weitere Sachverhalte auch aus deutscher Sicht prüfen lassen.

Relevant sind insbesondere:

• steuerlicher Wohnsitz des Gesellschafters
• Ort der tatsächlichen Geschäftsleitung
• Besteuerung von Dividenden
• Anrechnung georgischer Steuern
• Beteiligungsmeldungen
• Gesellschafterdarlehen
• Leistungsbeziehungen zwischen deutschen und georgischen Unternehmen
• Verrechnungspreise
• Verkauf der Gesellschaftsanteile
• Erbschaft und Unternehmensnachfolge
• mögliche Hinzurechnungsbesteuerung
• Betriebsstättenfragen

Ort der tatsächlichen Geschäftsleitung

Eine Gesellschaft kann formal in Georgien registriert sein, ihre wesentlichen Entscheidungen aber tatsächlich in Deutschland treffen.

Wird die LLC dauerhaft von Deutschland aus geführt, kann dies deutsche Steuerfolgen auslösen. Maßgeblich kann sein, wo die grundlegenden unternehmerischen Entscheidungen getroffen werden.

Dazu gehören beispielsweise:

• Entscheidung über Immobilienkäufe
• Abschluss größerer Verträge
• Banksteuerung
• Finanzierungsentscheidungen
• Personalentscheidungen
• Festlegung der Investitionsstrategie
• Entscheidung über Verkäufe

Die Geschäftsführung sollte deshalb nicht nur auf dem Papier organisiert sein. Zuständigkeiten, Beschlüsse und operative Abläufe müssen nachvollziehbar dokumentiert werden.

Dürfen Ausländer mit einer LLC Immobilien in Georgien kaufen?

Ausländer können grundsätzlich nichtlandwirtschaftliche Immobilien in Georgien erwerben. Dies gilt sowohl für natürliche Personen als auch für georgische Gesellschaften mit ausländischen Gesellschaftern.

Typische Immobilienarten sind:

• Eigentumswohnungen
• Wohnhäuser
• Büroflächen
• Ladenlokale
• Hotels
• Lagerhallen
• Gewerbegrundstücke
• nichtlandwirtschaftliche Baugrundstücke

Registrierung des Eigentums

Nach Abschluss des Kaufvertrages wird der Eigentumsübergang im Immobilienregister eingetragen.

Übliche staatliche Gebühren:

Zusätzlich können Kosten für Anwalt, Übersetzung, Makler, technische Prüfung und Bank entstehen.

Vorsicht bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Für landwirtschaftliche Flächen gelten besondere Einschränkungen.

Eine georgische LLC mit ausländischem Mehrheitsgesellschafter darf nicht automatisch landwirtschaftliche Grundstücke erwerben. Je nach Projekt können besondere Genehmigungen, Investitionspläne oder Regierungsentscheidungen erforderlich sein.

Die Gründung einer LLC ist daher kein allgemeiner Umweg, um Beschränkungen beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen zu umgehen.

Vor jedem Grundstückskauf sollte geprüft werden:

• Welche Grundstückskategorie ist registriert?
• Ist das Grundstück landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich?
• Ist eine Umwidmung möglich?
• Bestehen Nutzungsbeschränkungen?
• Ist eine ausländisch kontrollierte Gesellschaft erwerbsberechtigt?
• Sind Zufahrt und Versorgungsleitungen rechtlich gesichert?
• Stimmen Katasterfläche und tatsächliche Grenzen überein?

Die tatsächliche Nutzung eines Grundstücks sagt nicht zwingend etwas über seine rechtliche Klassifikation aus.

LLC und Aufenthaltsgenehmigung

Die Gründung einer LLC führt nicht automatisch zu einer georgischen Aufenthaltserlaubnis.

Auch der Kauf einer Immobilie über die Gesellschaft ist nicht automatisch mit einem persönlichen Immobilienbesitz des Gesellschafters gleichzusetzen.

Rechtlich gehört eine von der LLC gekaufte Wohnung der Gesellschaft. Der Gesellschafter besitzt lediglich Anteile an der LLC.

Dies kann problematisch werden, wenn eine Aufenthaltserlaubnis über persönlichen Immobilienbesitz angestrebt wird.

Aktuelle Wertgrenzen

Für einen kurzfristigen immobilienbasierten Aufenthaltstitel ist grundsätzlich persönliches Eigentum an einer qualifizierenden nichtlandwirtschaftlichen Immobilie mit einem Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar erforderlich.

Für investitionsbezogene Aufenthaltstitel können höhere Schwellen von mehr als 300.000 US-Dollar gelten.

Die genaue Struktur sollte vor dem Kauf festgelegt werden.

Mögliche Aufteilung

Ein Investor kann beispielsweise:

• eine qualifizierende Immobilie persönlich erwerben,
• weitere Mietobjekte über eine LLC halten,
• ein operatives Vermietungsgeschäft über die Gesellschaft organisieren,
• Immobilienbesitz und Unternehmensbetrieb voneinander trennen.

Dadurch lassen sich Aufenthaltsziel und Investitionsstrategie miteinander verbinden.

Immobilienmarkt Georgien 2026

Die LLC ist lediglich die rechtliche Hülle. Die Rendite entsteht durch den richtigen Standort, einen angemessenen Einkaufspreis und eine realistische Vermietungsstrategie.

Tiflis: Der wichtigste Wohnungsmarkt

Tiflis ist das wirtschaftliche, politische und kulturelle Zentrum Georgiens. Die Hauptstadt verfügt über die breiteste Mieternachfrage des Landes.

Nachfrage entsteht unter anderem durch:

• georgische Berufstätige
• internationale Unternehmen
• Studenten
• Expats
• Diplomaten
• Selbstständige
• ausländische Fachkräfte
• Familien
• Binnenmigration aus anderen Regionen

Der Markt eignet sich besonders für langfristige Vermietung und den schrittweisen Aufbau eines Wohnungsportfolios.

Preisniveau in Tiflis

Die Preise unterscheiden sich erheblich nach Stadtteil, Gebäudezustand und Ausstattungsstandard.

Premiumlagen wie Vake oder Mtatsminda bieten Prestige und internationale Nachfrage, weisen aber hohe Einstiegspreise auf.

Mittlere Lagen können für renditeorientierte Investoren interessanter sein, sofern sie über gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und eine breite Mieternachfrage verfügen.

Worauf Anleger in Tiflis achten sollten

• Entfernung zur Metro
• tatsächliche Gehzeit zu wichtigen Einrichtungen
• Grundriss
• Lärm
• Etage
• Aufzug
• Gebäudemanagement
• Heizsystem
• Energieeffizienz
• Stellplatz
• Bauqualität
• Zustand der Gemeinschaftsflächen
• Höhe der Nebenkosten
• Vermietbarkeit außerhalb des Expats-Marktes

Eine Wohnung sollte nicht nur für internationale Mieter geeignet sein. Ein breiter lokaler Mietermarkt reduziert das Leerstandsrisiko.

Batumi: Chancen und Angebotsrisiken

Batumi ist Georgiens wichtigster Ferien- und Küstenimmobilienmarkt. Die Stadt zieht Urlauber, Kapitalanleger und internationale Käufer an.

Im Jahr 2025 wurden in Batumi rund 17.478 Apartments gehandelt. Das Marktvolumen lag bei etwa 1,3 Milliarden US-Dollar.

Auf dem Primärmarkt erreichten schlüsselfertige Wohnungen durchschnittlich ungefähr 1.865 US-Dollar je Quadratmeter.

Gleichzeitig zeigen die Marktdaten einen Rückgang der durchschnittlichen Mietrenditen. Während Ende 2023 noch Werte um 10 Prozent ausgewiesen wurden, lagen sie Ende 2025 nur noch bei ungefähr 7,4 Prozent.

Parallel stieg der Bestand unverkaufter Apartments bei Bauträgern deutlich an.

Was bedeutet das für Investoren?

Batumi bleibt investierbar, erfordert aber eine wesentlich genauere Objektprüfung als noch vor einigen Jahren.

Risiken entstehen durch:

• starke Saisonalität
• wachsende Zahl neuer Apartments
• hohe Abhängigkeit vom Tourismus
• Konkurrenz über Buchungsplattformen
• Managementgebühren
• Reinigungskosten
• Reparaturen
• Möbelerneuerung
• hohe Servicegebühren
• unklare Renditegarantien
• schwächere Nebensaison
• Wiederverkaufsrisiken bei standardisierten Einheiten

Eine Wohnung in einem Hochhaus mit mehreren hundert nahezu identischen Apartments kann beim Wiederverkauf einem erheblichen Wettbewerb ausgesetzt sein.

Renditeversprechen kritisch prüfen

Bauträger werben teilweise mit garantierten Renditen. Anleger sollten prüfen:

• Wer garantiert die Zahlung?
• Wie lange gilt die Garantie?
• Ist die Garantie im Kaufvertrag enthalten?
• Welche Kosten werden vorher abgezogen?
• Wer trägt Leerstand?
• Wer zahlt Reparaturen?
• Gilt die Garantie auch bei verspäteter Fertigstellung?
• Welche Sicherheiten bestehen?
• Ist der Garantiegeber wirtschaftlich leistungsfähig?
• In welcher Währung wird gezahlt?

Eine hohe garantierte Bruttorendite ist nicht mit einer nachhaltigen Nettorendite gleichzusetzen.

Kutaisi und regionale Immobilienmärkte

Kutaisi bietet niedrigere Einstiegspreise als Tiflis oder zentrale Lagen Batumis. Die Stadt profitiert unter anderem von Universität, Flughafen, Verwaltung und regionaler Wirtschaft.

Auch kleinere Städte können interessante Chancen bieten. Der niedrigere Kaufpreis allein reicht jedoch nicht als Investmentargument.

Vor einem Kauf sollten konkrete Nachfragetreiber geprüft werden:

• größere Arbeitgeber
• Universitäten
• Krankenhäuser
• Behörden
• touristische Attraktionen
• Verkehrsanbindung
• Flughafennähe
• Infrastrukturprojekte
• reale Mietgesuche
• lokale Einkommensentwicklung

In kleineren Märkten kann der Verkauf einer Immobilie deutlich länger dauern. Deshalb ist der Exitplan besonders wichtig.

Die besten LLC-Strategien für Immobilieninvestoren

Strategie 1: Langfristiges Wohnungsportfolio in Tiflis

Diese Strategie eignet sich für Anleger, die schrittweise mehrere Wohnungen erwerben und langfristig vermieten möchten.

Geeignete Objekte verfügen über:

• funktionale Grundrisse
• gute Verkehrsanbindung
• stabile lokale Nachfrage
• angemessene Nebenkosten
• solide Bauqualität
• vollständige Registrierung
• niedrigen Renovierungsbedarf
• gute Wiederverkaufbarkeit

Gewinne können innerhalb der LLC verbleiben und als Eigenkapital für weitere Käufe dienen.

Strategie 2: Ferienapartments in Batumi

Bei einer touristischen Vermietung sollte mit mindestens drei Szenarien gerechnet werden.

Die Kalkulation sollte sämtliche Kosten enthalten:

• Plattformgebühren
• Management
• Reinigung
• Wäsche
• Strom und Wasser
• Internet
• Gebäudeservice
• Versicherung
• Möblierung
• Reparaturrücklage
• Leerstand
• Steuern
• Buchhaltung

Strategie 3: Sanierung und Weiterverkauf

Eine LLC kann für Investoren sinnvoll sein, die renovierungsbedürftige Objekte kaufen, modernisieren und anschließend verkaufen.

Erfolgsfaktoren sind:

• Einkauf unter Marktwert
• genaue Baukostenschätzung
• kurze Projektlaufzeit
• verlässliche Handwerker
• vollständige Genehmigungen
• marktgerechte Ausstattung
• realistische Verkaufspreise
• ausreichende Liquiditätsreserve

Die steuerliche Behandlung regelmäßiger Immobilienverkäufe muss vorab geprüft werden.

Strategie 4: Objektgesellschaften

Bei größeren Projekten kann für jede Immobilie oder Projektgruppe eine eigene LLC gegründet werden.

Vorteile:

• Risikotrennung
• klare Buchhaltung
• projektbezogene Finanzierung
• einfache Beteiligung einzelner Investoren
• möglicher Verkauf der Gesellschaftsanteile
• bessere Transparenz

Nachteile:

• mehrere Buchhaltungen
• zusätzliche Bankkonten
• höhere Verwaltungskosten
• mehr gesellschaftsrechtliche Dokumentation

Für zwei kleine Wohnungen sind mehrere Gesellschaften meist überdimensioniert. Bei einem Hotel, Apartmenthaus oder Entwicklungsprojekt kann die Trennung sinnvoll sein.

Strategie 5: Holding und operative Gesellschaft

Größere Investoren können zwischen einer Besitzgesellschaft und einer operativen Gesellschaft unterscheiden.

Die Besitzgesellschaft hält die Immobilien. Die operative Gesellschaft übernimmt beispielsweise:

• Vermietung
• Gästebetreuung
• Reinigung
• Marketing
• Verwaltung
• Personal
• Reparaturkoordination

Diese Trennung kann Risiken differenzieren, erhöht aber die steuerliche und administrative Komplexität.

Rendite richtig berechnen

Viele Immobilienangebote in Georgien werben mit hohen Bruttorenditen. Für eine seriöse Investitionsentscheidung zählt jedoch die Nettorendite.

Formel

Nettorendite = jährlicher Nettoüberschuss ÷ gesamtes eingesetztes Kapital × 100

Zum eingesetzten Kapital gehören:

• Kaufpreis
• Maklerkosten
• Rechtsberatung
• Registergebühren
• Renovierung
• Möbel
• Ausstattung
• Finanzierungskosten
• Reisekosten
• Leerstandsreserve
• Liquiditätsreserve

Beispielrechnung

Verbleibt nach sämtlichen laufenden Kosten ein jährlicher Nettoüberschuss von 8.000 US-Dollar, beträgt die Nettorendite:

8.000 ÷ 120.000 × 100 = 6,67 Prozent

Eine beworbene Bruttorendite von 10 Prozent kann somit real deutlich niedriger ausfallen.

Due Diligence vor dem Immobilienkauf

Eine LLC sollte keinen bindenden Kaufvertrag unterzeichnen, bevor die rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung abgeschlossen ist.

Rechtliche Prüfung

Zu kontrollieren sind:

1. aktueller Eigentümer
2. Identität des Verkäufers
3. Vertretungsbefugnis
4. Hypotheken
5. Pfandrechte
6. Beschlagnahmen
7. Dienstbarkeiten
8. Grundstückskategorie
9. Katastergrenzen
10. Flächengröße
11. Baugenehmigung
12. individuelle Registrierung der Wohnung
13. Rechte Dritter
14. bestehende Mietverträge
15. Gemeinschaftsvereinbarungen

Technische Prüfung

Bei Bestandsimmobilien sollten untersucht werden:

• Dach
• Fassade
• Feuchtigkeit
• Leitungen
• Elektrik
• Heizung
• Fenster
• Aufzug
• Tragwerk
• Gemeinschaftsflächen
• Schallschutz
• Brandschutz
• Klimatisierung
• Zustand der Sanitäranlagen

Bei Neubauten sind zusätzlich wichtig:

• Baufortschritt
• Qualität der Materialien
• vertragliche Ausstattung
• Fertigstellungstermin
• Vertragsstrafen
• Abnahmeverfahren
• Nutzbarkeit
• Anschluss an Versorgungsleitungen
• Registrierung der einzelnen Einheit

Wirtschaftliche Prüfung

Eine belastbare Kalkulation benötigt:

• nachgewiesene Vergleichsmieten
• realistische Auslastung
• Leerstand
• Verwaltungskosten
• Servicegebühren
• Versicherungen
• Steuern
• Reparaturkosten
• Möbelerneuerung
• Währungsrisiko
• Finanzierungskosten
• Verkaufskosten
• konservativen Exitwert

Bauträgerprüfung bei Neubauprojekten

Bei Off-Plan-Käufen wird häufig gekauft, bevor die Wohnung fertiggestellt ist. Dadurch entstehen zusätzliche Risiken.

Zu prüfen sind:

• Eigentümer des Grundstücks
• Belastungen des Grundstücks
• Baugenehmigung
• Vertragspartner
• wirtschaftliche Situation des Bauträgers
• Referenzprojekte
• Finanzierungsstruktur
• Baufortschritt
• Zahlungsplan
• Vertragsstrafen
• Rücktrittsrechte
• Fertigstellungstermin
• Übergabezustand
• spätere Eintragung der Wohnung

Zahlungen sollten möglichst an klar definierte Baufortschritte gekoppelt werden. Eine vollständige Vorauszahlung erhöht das Risiko erheblich.

Die größten Risiken einer Immobilien-LLC

Häufige Fehler bei der LLC-Gründung

Fehler 1: Gesellschaft gründen, bevor die Strategie feststeht

Eine schnelle Gründung ersetzt keine Planung. Zuerst sollten Investitionsziel, Eigentumsstruktur und Steuerfolgen geklärt werden.

Fehler 2: Standard-Satzung bei mehreren Investoren

Eine einfache Mustersatzung regelt Konflikte, Nachschüsse und Exit häufig nicht ausreichend.

Fehler 3: Private und geschäftliche Gelder vermischen

Diese Praxis erschwert die Buchhaltung und kann steuerliche Folgen auslösen.

Fehler 4: Die Ein-Prozent-Steuer erwarten

Der Small-Business-Status gilt nicht für eine LLC.

Fehler 5: LLC-Eigentum mit persönlichem Immobilieneigentum verwechseln

Dies kann insbesondere bei einer geplanten Aufenthaltsgenehmigung problematisch sein.

Fehler 6: Nur auf hohe Bruttorenditen achten

Entscheidend ist der Nettoüberschuss nach sämtlichen Kosten.

Fehler 7: Landwirtschaftliche Grundstücke ungeprüft kaufen

Die Grundstückskategorie muss vor Vertragsabschluss geklärt werden.

Fehler 8: Alte Vorratsgesellschaft übernehmen

Eine bestehende LLC kann unbekannte Schulden, Steuerpflichten oder Vertragsrisiken enthalten.

FAQ: LLC in Georgien gründen

Kann ein Deutscher allein eine LLC in Georgien gründen?

Ja. Ein ausländischer Staatsangehöriger kann grundsätzlich alleiniger Gesellschafter einer georgischen LLC sein.

Wird ein georgischer Mitgesellschafter benötigt?

Nein. Für die gewöhnliche LLC-Gründung ist kein georgischer Partner vorgeschrieben.

Muss der Gesellschafter in Georgien wohnen?

Nein. Die Gesellschaft benötigt jedoch eine Geschäftsadresse in Georgien. Auch die praktische Geschäftsführung und Bankabwicklung müssen organisiert werden.

Wie lange dauert die Gründung?

Bei vollständigen Unterlagen kann die staatliche Registrierung innerhalb eines Arbeitstages oder im Expressverfahren am selben Tag erfolgen.

Was kostet die LLC-Gründung?

Die staatliche Regelgebühr beträgt etwa 200 GEL. Eine beschleunigte Registrierung kostet ungefähr 400 GEL. Übersetzungen, Beratung, Adresse, Bankkonto und Buchhaltung kommen hinzu.

Gibt es ein Mindestkapital?

Für eine gewöhnliche LLC besteht kein mit dem deutschen GmbH-Stammkapital vergleichbarer hoher gesetzlicher Mindestbetrag. Einlagen und Beteiligungsverhältnisse müssen dennoch korrekt dokumentiert werden.

Kann die LLC eine Wohnung in Tiflis kaufen?

Ja. Nichtlandwirtschaftliche Immobilien können grundsätzlich von einer georgischen LLC mit ausländischen Gesellschaftern erworben werden.

Kann eine LLC landwirtschaftliche Flächen kaufen?

Nicht ohne Weiteres. Für ausländisch kontrollierte Gesellschaften gelten besondere Beschränkungen und mögliche Genehmigungserfordernisse.

Muss ich eine LLC gründen, um Immobilien zu kaufen?

Nein. Ausländer können nichtlandwirtschaftliche Immobilien grundsätzlich auch persönlich erwerben.

Zahlt die LLC nur ein Prozent Steuer?

Nein. Die Ein-Prozent-Regel betrifft bestimmte natürliche Personen mit Small-Business-Status, nicht eine LLC.

Wann fällt die 15-prozentige Gewinnsteuer an?

Grundsätzlich vor allem bei Gewinnausschüttungen und bestimmten gleichgestellten oder nichtbetrieblichen Vorgängen.

Kann die LLC Gewinne steuerlich begünstigt reinvestieren?

Das georgische System ermöglicht grundsätzlich, Gewinne innerhalb der Gesellschaft zu belassen und zu reinvestieren, ohne allein wegen des ausgewiesenen Jahresgewinns sofort Gewinnsteuer auszulösen.

Fällt zusätzlich Dividendensteuer an?

Bei Ausschüttungen kann grundsätzlich eine Quellensteuer von 5 Prozent anfallen.

Wann wird die LLC umsatzsteuerpflichtig?

Eine Registrierungspflicht kann entstehen, wenn innerhalb von zwölf Monaten mehr als 100.000 GEL umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt werden.

Ist langfristige Wohnungsvermietung umsatzsteuerpflichtig?

Die Behandlung hängt von der konkreten Vermietungsform und steuerlichen Einordnung ab. Langfristige Wohnraumvermietung ist anders zu bewerten als Beherbergung oder gewerbliche Kurzzeitvermietung.

Erhält der Gesellschafter durch die LLC eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Die bloße Gründung oder Beteiligung an einer LLC führt nicht automatisch zu einem Aufenthaltstitel.

Gilt eine Wohnung der LLC als persönliches Immobilieneigentum?

Nein. Die Immobilie gehört der Gesellschaft. Der Gesellschafter besitzt Anteile an der Gesellschaft.

Ist Tiflis oder Batumi besser?

Tiflis eignet sich tendenziell stärker für langfristige Vermietung und einen breiten Mietermarkt. Batumi kann für Ferienvermietung interessant sein, weist jedoch höhere saisonale und angebotsbedingte Risiken auf.

Kann eine bestehende LLC gekauft werden?

Ja, Gesellschaftsanteile können grundsätzlich übertragen werden. Vorher müssen jedoch sämtliche steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken geprüft werden.

Kann eine LLC Immobilien finanzieren?

Grundsätzlich ja. Die tatsächliche Finanzierung hängt von Bank, Objekt, Eigenkapital, Sicherheiten, Geschäftsmodell und Bonität der Beteiligten ab.

Kann ich meine Anteile später verkaufen?

Ja. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist grundsätzlich möglich. Satzung, Vorkaufsrechte und steuerliche Folgen müssen berücksichtigt werden.

Checkliste vor der LLC-Gründung

Unternehmensstruktur

• Geschäftsmodell definiert
• Gesellschafter festgelegt
• Beteiligungsquoten vereinbart
• Geschäftsführer bestimmt
• Vertretungsrechte geregelt
• Firmenname geprüft
• Geschäftsadresse gesichert
• Satzung vorbereitet

Steuerliche Planung

• private oder gesellschaftliche Eigentumsstruktur verglichen
• Ausschüttungsstrategie festgelegt
• Reinvestitionsplan erstellt
• Umsatzsteuer geprüft
• deutscher Steuerbezug geprüft
• Gesellschafterdarlehen geplant
• Buchhalter ausgewählt

Immobilienstrategie

• Zielstadt ausgewählt
• Mietmodell festgelegt
• Zielrendite berechnet
• Investitionsbudget bestimmt
• Liquiditätsreserve eingeplant
• Exitstrategie definiert
• Aufenthaltsziel berücksichtigt

Vor dem Kauf

• Eigentümer geprüft
• Registerauszug kontrolliert
• Belastungen geprüft
• Grundstückskategorie geklärt
• technische Prüfung durchgeführt
• Kaufvertrag rechtlich geprüft
• Mietprognose verifiziert
• sämtliche Kosten kalkuliert
• Bankkonto und Zahlungsweg vorbereitet

Eine LLC ist ein wirkungsvolles Instrument für professionelle Immobilieninvestoren

Eine LLC in Georgien zu gründen, ist formal vergleichsweise schnell und kostengünstig. Auch ausländische Investoren können grundsätzlich alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer sein.

Die Gesellschaft bietet vor allem bei mehreren Immobilien, mehreren Investoren, regelmäßiger Reinvestition, Kurzzeitvermietung oder Projektentwicklung klare Vorteile. Sie schafft eine professionelle Trennung zwischen Privatvermögen und Immobilienbetrieb und erleichtert den systematischen Aufbau eines Portfolios.

Für eine einzelne, langfristig vermietete Wohnung kann privates Eigentum jedoch einfacher und wirtschaftlicher sein. Die Gesellschaft sollte daher nicht allein wegen der niedrigen Gründungskosten gewählt werden.

Vor der Entscheidung müssen insbesondere folgende Fragen beantwortet werden:

1. Soll nur eine Immobilie oder ein Portfolio erworben werden?
2. Werden die Gewinne reinvestiert oder regelmäßig ausgeschüttet?
3. Sind weitere Investoren beteiligt?
4. Wird langfristig oder touristisch vermietet?
5. Besteht weiterhin eine Steuerpflicht in Deutschland?
6. Wird eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz angestrebt?
7. Handelt es sich um nichtlandwirtschaftliches Eigentum?
8. Soll die Immobilie später einzeln oder über Gesellschaftsanteile verkauft werden?

Die beste Struktur ist nicht zwangsläufig die einfachste oder günstigste. Sie muss zu Investitionsziel, Steuerstrategie, Haftung, Finanzierung, Aufenthaltsperspektive und Exit passen.

Wer diese Punkte vor der Gründung und vor dem Immobilienkauf sorgfältig plant, kann die georgische LLC als wirkungsvolles Instrument für einen langfristigen Vermögensaufbau nutzen.

Hinweis: Rechtliche Rahmenbedingungen, Gebühren, Steuerregeln und Voraussetzungen für Aufenthaltstitel können sich ändern. Vor einer Unternehmensgründung, einem Immobilienkauf oder einer Gewinnausschüttung sollte die konkrete Gestaltung mit qualifizierten Rechts- und Steuerberatern in Georgien und gegebenenfalls in Deutschland abgestimmt werden.