Georgien Immobilien

Georgien Immobilien: Immobilien in Georgien sicher kaufen und professionell investieren

Georgien zählt zu den dynamischsten Immobilienmärkten zwischen Europa und Asien. Die Hauptstadt Tiflis entwickelt sich zu einem bedeutenden Wirtschafts-, Technologie- und Dienstleistungsstandort. Batumi hat sich als internationaler Immobilien- und Tourismusmarkt am Schwarzen Meer etabliert. Gleichzeitig eröffnen Kutaisi, Kachetien, Gudauri, Bakuriani und ausgewählte ländliche Regionen interessante Möglichkeiten für Käufer mit einer klaren Strategie.

Doch ein wachsender Markt macht nicht automatisch jede Immobilie zu einer guten Investition.

Entscheidend sind die konkrete Mikrolage, der tatsächliche Marktwert, die rechtliche Situation, die Qualität des Gebäudes, die Seriosität des Bauträgers, realistisch erzielbare Mieten und die spätere Verkäuflichkeit. Besonders bei Neubauprojekten, Hotelapartments, Bauträgerfinanzierungen und Grundstücken können sich hinter attraktiven Verkaufsversprechen erhebliche Risiken verbergen.

Georgien-Immobilien.com begleitet deutschsprachige Käufer und internationale Investoren bei der Suche, Prüfung und dem Erwerb von Immobilien in Georgien.

Unser Ziel ist nicht, Ihnen irgendein Apartment zu verkaufen. Wir möchten gemeinsam mit Ihnen herausarbeiten, welche Immobilie zu Ihrem Budget, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer langfristigen Strategie passt.

Dabei unterstützen wir Sie von der ersten Standortanalyse über die Objektprüfung und Kaufabwicklung bis zur Übergabe, Einrichtung, Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie.

Immobilieninvestment Georgien

Nicht irgendein Objekt kaufen – sondern die richtige Entscheidung treffen

Sie möchten eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück, ein Ferienapartment oder ein Investmentobjekt in Georgien kaufen?

Wir begleiten Sie bei der Auswahl und Prüfung geeigneter Immobilien in Tiflis, Batumi und weiteren Regionen Georgiens.

Unsere Schwerpunkte:

• persönliche Investorenberatung
• Standort- und Marktanalyse
• Suche und Vorauswahl geeigneter Immobilien
• Prüfung von Eigentumsunterlagen und Registerauszügen
• Koordination der rechtlichen und technischen Due Diligence
• Begleitung von Kaufvertrag, Zahlung und Eigentumsregistrierung
• Übergabe, Einrichtung, Vermietung und Property Management
• Unterstützung bei späterem Verkauf und Portfolioaufbau

Tiflis · Batumi · Kutaisi · Kachetien · Gudauri · Bakuriani · ganz Georgien

Persönliche Beratung zu Georgien Immobilien

Georgien Immobilien

Immobilien in Georgien kaufen: Das Wichtigste auf einen Blick

Warum Immobilien in Georgien für internationale Käufer interessant sind

Georgien bietet eine Kombination aus wirtschaftlicher Entwicklung, internationaler Erreichbarkeit, vergleichsweise schlanken Verwaltungsverfahren und unterschiedlichen Immobilienmärkten.

Die Attraktivität des Landes sollte jedoch nicht allein mit niedrigen Kaufpreisen oder vermeintlich hohen Renditen begründet werden. Georgien ist heute kein einheitlicher Billigmarkt mehr. In guten Lagen von Tiflis und Batumi haben sich Preise, Baukosten und Qualitätsansprüche deutlich entwickelt.

Erfolgreiche Käufer achten deshalb nicht nur auf den Einstiegspreis, sondern auf das Verhältnis zwischen Preis, Qualität, Nachfrage und Risiko.

1. Immobilienerwerb durch ausländische Käufer

Ausländische Privatpersonen können in Georgien grundsätzlich direkt Eigentümer von Wohnungen, Wohnhäusern, Gewerbeimmobilien und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken werden.

Eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung, eine georgische Staatsangehörigkeit oder die Gründung einer Gesellschaft sind für den normalen Erwerb einer Wohnung grundsätzlich nicht erforderlich.

Diese Offenheit erleichtert den Markteintritt. Sie ersetzt jedoch keine rechtliche Prüfung. Vor allem bei Grundstücken, Häusern mit Garten, Weingütern und ländlichen Objekten muss festgestellt werden, ob die Fläche im Register als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich eingetragen ist.

2. Schnelle und zentrale Eigentumsregistrierung

Eigentumsrechte werden im georgischen Public Registry erfasst. Dort können unter anderem folgende Informationen geprüft werden:

• eingetragener Eigentümer
• Katasternummer
• Fläche und Grundstücksgrenzen
• Hypotheken und Belastungen
• Pfändungen und Verfügungsbeschränkungen
• Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte
• Vorregistrierungen und vertragliche Verpflichtungen

Die schnelle Registrierung ist ein Vorteil des georgischen Systems. Trotzdem sollte niemals nur der aktuelle Registerauszug betrachtet werden. Auch Genehmigungen, Bauzustand, tatsächliche Nutzung, Gemeinschaftseigentum und Vertragsbedingungen müssen geprüft werden.

3. Unterschiedliche Märkte für unterschiedliche Strategien

Georgien bietet mehrere klar voneinander abzugrenzende Immobilienmärkte:

• langfristig vermietete Stadtwohnungen in Tiflis
• touristisch vermietete Apartments in Batumi
• Häuser und Villen zur Eigennutzung oder Vermietung
• Ferienimmobilien in Gudauri und Bakuriani
• Studenten- und Wohnimmobilien in Kutaisi
• Boutiquehotels, Gästehäuser und Weingüter in Kachetien
• Gewerbeimmobilien, Büros und Serviced Apartments
• Grundstücke und Entwicklungsprojekte für erfahrene Investoren

Diese Vielfalt ist ein Vorteil, führt jedoch häufig zu falschen Vergleichen. Eine langfristig vermietete Wohnung in Tiflis darf nicht nach denselben Maßstäben bewertet werden wie ein Hotelapartment in Batumi oder ein Ferienhaus in Kachetien.

4. Wirtschaftliche Entwicklung und Urbanisierung

Die wirtschaftliche Entwicklung Georgiens unterstützt grundsätzlich die Nachfrage nach Wohnraum, Dienstleistungen, Hotels, Büros und moderner Infrastruktur.

Besonders Tiflis profitiert von seiner Stellung als politisches, wirtschaftliches und gesellschaftliches Zentrum des Landes. Batumi wird stärker vom Tourismus, von internationalen Käufern und von großflächigen Neubauprojekten geprägt.

Wirtschaftswachstum allein garantiert jedoch keine steigenden Immobilienpreise. Entscheidend bleibt, ob die lokale Nachfrage mit dem wachsenden Angebot Schritt hält.

5. Möglichkeiten für Vermietung und Eigennutzung

Immobilien in Georgien können für unterschiedliche Ziele genutzt werden:

• langfristiger Vermögensaufbau
• regelmäßige Mieteinnahmen
• touristische Kurzzeitvermietung
• eigener Wohnsitz in Georgien
• Ferien- oder Zweitwohnsitz
• Kombination aus Eigennutzung und Vermietung
• betriebliche Nutzung
• Hotel-, Gastronomie- oder Tourismuskonzept
• langfristige Portfolio-Diversifikation

Die passende Immobilie ergibt sich deshalb nicht aus einer allgemeinen Empfehlung, sondern aus einer klaren Zieldefinition.

Immobilienmarkt Georgien 2026: Tiflis und Batumi wachsen unterschiedlich

Der georgische Immobilienmarkt entwickelte sich auch 2026 dynamisch. Dabei unterscheiden sich Tiflis und Batumi deutlich hinsichtlich Käuferstruktur, Nutzung, Liquidität und Risikoprofil.

Aktuelles Marktbild im ersten Halbjahr 2026

In Tiflis lag der Anteil ausländischer Käufer im ersten Halbjahr 2026 bei rund 10 Prozent. Der Markt wird damit weiterhin stark von georgischen Käufern und tatsächlicher lokaler Wohnraumnachfrage getragen.

In Batumi erreichte der Anteil ausländischer Käufer im Juni 2026 dagegen rund 47 Prozent. Das unterstreicht die internationale Ausrichtung des Küstenmarktes, erhöht aber zugleich seine Abhängigkeit von Tourismus, internationalem Kapital und grenzüberschreitender Nachfrage.

Was diese Zahlen für Käufer bedeuten

Tiflis besitzt den größeren und tieferen Wohnungsmarkt. Eine gut gelegene Wohnung kann an georgische Familien, Beschäftigte, Unternehmer, Studierende, internationale Fachkräfte oder Expats vermietet werden.

Batumi kann bei einem geeigneten Objekt attraktive Einnahmen ermöglichen. Der Erfolg hängt jedoch wesentlich stärker von Saison, Auslastung, Gebäudemanagement, Vermarktung und dem konkreten Betreiberkonzept ab.

Die Frage lautet deshalb nicht, welche Stadt allgemein „besser“ ist. Entscheidend ist, welche Stadt zur beabsichtigten Nutzung und zum Risikoprofil des Käufers passt.

Welche Georgien Immobilie passt zu Ihrer Strategie?

Die wichtigsten Regionen für Immobilieninvestments in Georgien

Tiflis: Der größte und vielseitigste Immobilienmarkt

Tiflis, international meist Tbilisi genannt, ist das wirtschaftliche, politische und kulturelle Zentrum Georgiens. Die Hauptstadt bietet den breitesten Mietermarkt, die höchste Anzahl an Transaktionen und die größte Auswahl an Bestands- und Neubauimmobilien.

Tiflis eignet sich besonders für Käufer, die eine langfristig vermietbare Wohnung, einen eigenen Wohnsitz oder ein urbanes Investment mit breiter Nachfrage suchen.

Die Stadtteile unterscheiden sich erheblich:

Vake, Vera und Mtatsminda stehen für zentrale und gehobene Wohnlagen. Die Einstiegspreise sind höher, dafür können hochwertige Wohnungen eine kaufkräftige Zielgruppe ansprechen.

Saburtalo zählt zu den größten und vielseitigsten Wohn- und Geschäftsbezirken. Universitäten, Kliniken, Büros, Metrostationen und neue Wohnanlagen sorgen für unterschiedliche Mietergruppen.

Chughureti, Avlabari und Teile der Altstadt können für touristische Vermietung und charaktervolle Bestandsimmobilien interessant sein. Gleichzeitig sind Gebäudezustand, Denkmalschutz, Feuchtigkeit, Zufahrt und Parkplatzsituation genau zu prüfen.

Isani, Samgori, Gldani, Didi Dighomi und weitere äußere Bezirke bieten häufig niedrigere Einstiegspreise. Die tatsächliche Qualität hängt dort besonders von Verkehrsanbindung, Infrastruktur und dem konkreten Bauprojekt ab.

In Tiflis entscheidet nicht allein der Name des Stadtteils. Bereits wenige Straßen können erhebliche Unterschiede bei Lärm, Aussicht, Erreichbarkeit, Luftqualität, Vermietbarkeit und Wiederverkaufspreis verursachen.

Batumi: Internationaler Küstenmarkt am Schwarzen Meer

Batumi verbindet Strand, Tourismus, Gastronomie, Unterhaltung und eine stark wachsende Skyline. Die Stadt ist besonders bei internationalen Käufern bekannt und bietet eine große Auswahl an Apartments, Hotelresidenzen und Neubauprojekten.

Für Käufer kommen unter anderem folgende Lagen infrage:

• historisches Zentrum und Old Boulevard
• New Boulevard
• zentrale Küstenbereiche
• Flughafenviertel
• Gonio und Kvariati
• Kobuleti und weitere Küstenorte

Batumi eignet sich vor allem für Käufer, die touristische Vermietung, Eigennutzung am Meer oder ein professionell bewirtschaftetes Apartment anstreben.

Die Lage am Meer allein reicht jedoch nicht aus. Wichtige Fragen sind:

• Ist der Meerblick dauerhaft oder kann er verbaut werden?
• Wie viele ähnliche Apartments entstehen in der Umgebung?
• Wer übernimmt Vermietung, Reinigung und Gästekommunikation?
• Welche Management- und Gemeinschaftsgebühren fallen an?
• Welche Auslastung ist außerhalb der Sommersaison realistisch?
• Wie hoch sind Luftfeuchtigkeit und Instandhaltungsbedarf?
• Ist das Gebäude fertiggestellt und ordnungsgemäß registriert?
• Welche Verpflichtungen enthält der Betreibervertrag?

Gerade in Batumi sollte eine Rendite niemals nur aus dem beworbenen Tagespreis während der Hochsaison abgeleitet werden.

Kutaisi: Niedrigere Einstiegspreise bei kleinerem Markt

Kutaisi ist eine der größten Städte Georgiens und verfügt über einen internationalen Flughafen, Universitäten, Krankenhäuser und eine wachsende touristische Bedeutung.

Die Kaufpreise können unter denen von Tiflis und Batumi liegen. Gleichzeitig ist der Markt kleiner und weniger liquide. Ein günstiger Einkaufspreis ist deshalb nur dann attraktiv, wenn eine konkrete Nachfrage für die jeweilige Immobilie besteht.

Geeignet sind insbesondere gut gelegene Wohnungen für:

• lokale Familien
• Studierende
• Beschäftigte
• medizinisches Personal
• Langzeitgäste
• kleinere touristische Konzepte

Kachetien: Weintourismus, Gästehäuser und besondere Immobilien

Kachetien ist die bekannteste Weinregion Georgiens. Orte wie Telavi, Sighnaghi und Kvareli können für Gästehäuser, Boutiquehotels, gastronomische Konzepte und touristische Immobilien interessant sein.

Diese Investments sind jedoch häufig keine passiven Kapitalanlagen. Ihr Erfolg hängt von Betrieb, Vermarktung, Personal, Saison und touristischem Konzept ab.

Bei Weingütern, landwirtschaftlich genutzten Flächen und größeren Grundstücken müssen die Beschränkungen für ausländische Eigentümer besonders sorgfältig geprüft werden.

Gudauri und Bakuriani: Ferienimmobilien im Gebirge

Gudauri und Bakuriani sind bekannte Wintersportorte. Apartments können sowohl zur Eigennutzung als auch zur touristischen Vermietung erworben werden.

Entscheidende Faktoren sind:

• Entfernung zu Liftanlagen
• tatsächliche Saisonlänge
• Qualität der Zufahrt
• Gebäude- und Heiztechnik
• Schneelage und Höhenlage
• Sommernutzung
• Betreiber- und Verwaltungskosten
• Konkurrenz durch weitere Neubauprojekte

Die Hochsaison kann attraktive Einnahmen bringen. Für eine realistische Kalkulation müssen jedoch auch schwächere Monate und laufende Kosten berücksichtigt werden.

Tiflis oder Batumi: Wo sollten Investoren kaufen?

Für viele langfristig orientierte Käufer ist Tiflis der robustere Ausgangsmarkt. Batumi kann interessant sein, wenn die touristische Nachfrage, das konkrete Gebäude und die laufende Bewirtschaftung realistisch beurteilt werden.

Eine pauschale Empfehlung wäre dennoch unseriös. Auch innerhalb derselben Stadt können zwei äußerlich vergleichbare Apartments völlig unterschiedliche Investmentqualitäten besitzen.

Können Ausländer Immobilien in Georgien kaufen?

Ja. Deutsche Staatsbürger und andere ausländische Käufer können grundsätzlich Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke in Georgien erwerben.

Der Käufer kann persönlich im georgischen Immobilienregister eingetragen werden. Für einen normalen Wohnungskauf ist weder eine georgische Gesellschaft noch ein georgischer Treuhänder erforderlich.

Besondere Vorsicht bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Landwirtschaftliche Flächen unterliegen einem besonderen gesetzlichen Schutz. Ausländische Privatpersonen können solche Grundstücke nicht wie gewöhnliche Baugrundstücke frei erwerben.

Ausnahmen und besondere gesetzliche Gestaltungsmöglichkeiten existieren nur unter engen Voraussetzungen, beispielsweise bei Erbschaften oder genehmigten Investitionsstrukturen.

Vor dem Kauf eines Hauses, Weinguts oder ländlichen Grundstücks müssen deshalb mindestens folgende Punkte geklärt werden:

• Welche Grundstückskategorie ist im Register eingetragen?
• Gehören Haus und Grundstück tatsächlich demselben Eigentümer?
• Stimmen registrierte und tatsächliche Grundstücksgrenzen überein?
• Ist eine Nutzung als Wohn-, Gewerbe- oder Tourismusobjekt zulässig?
• Bestehen Zufahrts-, Leitungs- oder Wegerechte?
• Ist das Gebäude selbst ordnungsgemäß registriert?
• Wurde eine mögliche Änderung der Grundstückskategorie bereits rechtswirksam abgeschlossen?

Informelle Treuhand- oder Strohmannkonstruktionen sind keine seriöse Lösung.

Wie läuft ein Immobilienkauf in Georgien ab?

1. Ziele, Budget und Strategie festlegen

Vor der Objektsuche sollten folgende Fragen beantwortet werden:

• Soll die Immobilie selbst genutzt oder vermietet werden?
• Wird eine langfristige oder touristische Vermietung angestrebt?
• Welche Gesamtsumme steht einschließlich Einrichtung und Rücklagen zur Verfügung?
• Welche Rendite wird nach Kosten erwartet?
• Wie lange soll die Immobilie gehalten werden?
• Welche Risiken sind akzeptabel?
• Soll ein späterer Umzug nach Georgien vorbereitet werden?
• Ist ein einzelnes Objekt oder ein Portfolio geplant?

Ohne klare Zieldefinition führt die große Auswahl schnell zu Fehlentscheidungen.

2. Standort und Mikrolage auswählen

Die Auswahl beginnt nicht mit einem einzelnen Exposé. Zunächst müssen Stadt, Stadtteil, Zielgruppe und Nutzung zusammenpassen.

Eine gute Lage für Touristen kann für eine Familie ungeeignet sein. Eine ruhige Wohnlage kann langfristig stabil vermietbar sein, aber für Feriengäste wenig attraktiv wirken.

Geprüft werden sollten unter anderem:

• öffentliche Verkehrsmittel
• Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen und Universitäten
• Krankenhäuser
• Arbeitsplätze und Büros
• touristische Attraktionen
• Lärm und Verkehrsbelastung
• geplante Bauprojekte
• Parks und Grünflächen
• Zufahrt und Parkmöglichkeiten
• Hochwasser-, Hang- oder andere Umweltrisiken

3. Geeignete Objekte vorauswählen

Erst nach Festlegung der Strategie werden passende Immobilien verglichen.

Dabei reicht der ausgeschriebene Quadratmeterpreis nicht aus. Es muss geklärt werden, welche Fläche gemeint ist und ob Balkone, Wände oder Gemeinschaftsflächen einbezogen wurden.

Auch der Ausbauzustand ist entscheidend. Begriffe wie Black Frame, White Frame oder Green Frame sind nicht bei jedem Bauträger identisch definiert.

4. Register- und Eigentumsprüfung durchführen

Vor einer Reservierung oder Anzahlung sollte ein aktueller Registerauszug eingeholt werden.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Identität des eingetragenen Eigentümers
• Vertretungsberechtigung des Verkäufers
• Katasternummer und genaue Objektbezeichnung
• registrierte Wohn- und Grundstücksfläche
• Hypotheken und Grundpfandrechte
• Pfändungen und gerichtliche Beschränkungen
• Miet-, Nutzungs- oder Wohnrechte
• Vorverträge und Vorregistrierungen
• Gemeinschaftseigentum
• mögliche Streitigkeiten

Bei Neubauten muss zusätzlich geklärt werden, ob bereits individuelles Eigentum, ein zukünftiges Eigentumsrecht oder lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch verkauft wird.

5. Technische und wirtschaftliche Prüfung vornehmen

Eine rechtlich saubere Immobilie kann wirtschaftlich oder technisch trotzdem ungeeignet sein.

Bei Bestandsobjekten sollten unter anderem geprüft werden:

• Tragwerk und sichtbare Schäden
• Dach und Fassade
• Feuchtigkeit und Schimmel
• Fenster und Wärmedämmung
• Elektroinstallation
• Wasser- und Abwasserleitungen
• Heizung und Warmwasser
• Aufzüge
• Gemeinschaftsbereiche
• notwendige Sanierungen

Bei einem Investmentobjekt folgt zusätzlich die Wirtschaftlichkeitsprüfung:

• realistisch erzielbare Miete
• marktübliche Auslastung
• Leerstandsrisiko
• Managementgebühren
• Reinigung und Plattformprovisionen
• Gemeinschaftskosten
• Instandhaltungsrücklage
• Möblierung und Ersatzbeschaffungen
• Steuern
• mögliche Verkaufskosten
• realistische Exit-Nachfrage

6. Kaufvertrag prüfen und verhandeln

Der Vertrag sollte mindestens eindeutig regeln:

• genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands
• Katasternummer oder zukünftige Einheit
• Kaufpreis und Zahlungswährung
• Zahlungsplan
• Übergabezeitpunkt
• Zustand bei Übergabe
• enthaltene Ausstattung
• Umgang mit bestehenden Belastungen
• Rechte bei verspäteter Fertigstellung
• Vertragsstrafen
• Rücktritts- und Kündigungsrechte
• Verantwortlichkeit für Registrierung und Gebühren
• Gerichtsstand und anwendbares Recht
• verbindliche Anlagen und Baupläne

Bei Bauträgerverträgen sind Zusagen aus Werbematerialien nur dann belastbar, wenn sie in den Vertrag oder verbindliche Anlagen aufgenommen wurden.

7. Zahlung und Eigentumsregistrierung koordinieren

Die Zahlung sollte mit dem Vertrag, der Löschung möglicher Belastungen und der Registrierung abgestimmt werden.

Größere Zahlungen können Fragen zur Herkunft der Mittel, zu Bankprüfungen und zu internationalen Überweisungen auslösen. Diese Punkte sollten vor Unterzeichnung geklärt werden.

Das Eigentum entsteht nicht allein durch eine Reservierung, eine Anzahlung oder die Übergabe der Schlüssel. Entscheidend ist die wirksame Registrierung des Eigentumsrechts.

8. Übergabe, Einrichtung und Bewirtschaftung organisieren

Nach der Registrierung folgen je nach Objekt:

• Übergabeprotokoll
• Prüfung der Ausstattung
• Dokumentation vorhandener Mängel
• Zählerstände
• Anmeldung oder Übernahme von Versorgungsverträgen
• Möblierung
• Reparaturen und Ausbau
• Abschluss eines Verwaltungsvertrags
• Auswahl der Vermietungsstrategie
• Mietvertrag oder Plattformauftritt
• laufende Abrechnung und Eigentümerberichte

Eine gute Kaufentscheidung kann durch schlechte Verwaltung erheblich an Wert verlieren.

Immobilien Georgien

Due Diligence bei Georgien Immobilien: Was wirklich geprüft werden muss

Eigentum und Verfügungsberechtigung

Der Verkäufer muss nicht nur als Eigentümer eingetragen sein. Es ist auch zu prüfen, ob er uneingeschränkt verkaufen darf und ob Vollmachten, Zustimmungen oder gesellschaftsrechtliche Beschlüsse erforderlich sind.

Register und Kataster

Katasternummer, Fläche, Grenzen und tatsächlicher Zustand müssen übereinstimmen. Besonders bei älteren Häusern und ländlichen Grundstücken können Abweichungen bestehen.

Baugenehmigung und Gebäudestatus

Bei Neubauten sollte geprüft werden, ob das Projekt genehmigt ist, welche Bauphase erreicht wurde und welche Voraussetzungen für Fertigstellung und Nutzung bestehen.

Ein äußerlich fertig wirkendes Gebäude ist nicht automatisch vollständig abgenommen und rechtlich in jeder Hinsicht abgeschlossen.

Bauträger und Projektgesellschaft

Zu prüfen sind unter anderem:

• rechtliche Existenz der Gesellschaft
• Vertretungsberechtigung
• bisherige Projekte
• Baufortschritt
• Finanzierungsstruktur
• Belastungen des Grundstücks
• Rechtsstreitigkeiten
• Verzögerungen bei früheren Projekten
• wirtschaftliche Abhängigkeit von weiteren Vorverkäufen
• Vertragspartner für Betrieb und Verwaltung

Kaufvertrag und Zahlungsplan

Ein niedriger Einstiegspreis oder eine lange Ratenzahlung kann mit einem erhöhten Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsrisiko verbunden sein.

Eine Bauträgerratenzahlung ist keine klassische Bankfinanzierung. Der Käufer trägt häufig einen Teil des Projekt- und Entwicklerrisikos.

Miet- oder Renditegarantien

Bei garantierten Einnahmen muss geklärt werden:

• Wer gibt die Garantie?
• Wie zahlungsfähig ist diese Gesellschaft?
• Handelt es sich um Brutto- oder Nettoeinnahmen?
• In welcher Währung wird gezahlt?
• Welche Kosten werden vorher abgezogen?
• Wie lange gilt die Garantie?
• Unter welchen Voraussetzungen kann sie ausgesetzt werden?
• Gibt es eine Sicherheit oder nur ein vertragliches Versprechen?
• Was geschieht nach Ablauf der Garantie?

Eine Garantie ist nur so belastbar wie der Garantiegeber und der zugrunde liegende Vertrag.

Wirtschaftlichkeit und Wiederverkauf

Ein Apartment muss nicht nur vermietbar, sondern später auch wieder verkäuflich sein.

Kleine Einheiten in großen Projekten können im Wiederverkauf mit zahlreichen nahezu identischen Angeboten konkurrieren. Das gilt besonders, wenn gleichzeitig der Bauträger weitere neue Wohnungen mit Zahlungsplänen verkauft.

Sie möchten eine Immobilie in Georgien kaufen?

Treffen Sie Ihre Entscheidung nicht allein auf Grundlage eines Exposés, einer Visualisierung oder einer versprochenen Rendite.

Wir unterstützen Sie bei der Auswahl, Prüfung und strukturierten Abwicklung Ihres Immobilienkaufs in Georgien.

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Kaufnebenkosten bei Immobilien in Georgien

Die Kaufnebenkosten sollten nicht pauschal mit einem festen Prozentsatz angegeben werden. Sie hängen vom Objekt, der Vertragsgestaltung, dem Umfang der Prüfung und den gewünschten Dienstleistungen ab.

Staatliche Registrierungsgebühren

Für die Eintragung eines Eigentumsrechts gelten nach dem derzeitigen Gebührenmodell folgende Beträge:

Für die unmittelbare Bestätigung der Unterschriften der Vertragsparteien durch die Registrierungsbehörde fällt eine zusätzliche Gebühr an.

Weitere mögliche Kosten

Ein günstiger Registrierungsvorgang bedeutet deshalb nicht, dass ein Immobilienkauf ohne weitere Nebenkosten möglich ist.

Steuern auf Immobilien in Georgien

Besteuerung von Mieteinnahmen

Für natürliche Personen kann bei der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken eine Steuer von 5 Prozent auf die Einnahmen gelten, wenn keine Aufwendungen abgezogen werden und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei touristischer Kurzzeitvermietung, gewerblicher Tätigkeit, Vermietung über eine Gesellschaft oder zusätzlichen Dienstleistungen kann eine andere steuerliche Behandlung erforderlich sein.

Die Nutzung sollte daher vor dem Kauf feststehen.

Besteuerung beim Verkauf

Der steuerpflichtige Überschuss aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses kann grundsätzlich mit 5 Prozent besteuert werden.

Für bestimmte Wohnimmobilien sieht das georgische Steuerrecht eine Befreiung des Veräußerungsgewinns vor, wenn die Immobilie länger als zwei Jahre gehalten wurde. Ob diese Befreiung im konkreten Fall greift, hängt unter anderem von Immobilientyp, Nutzung, Eigentümer und Transaktionsgestaltung ab.

Immobilien- und Grundsteuer

Für natürliche Personen kann eine jährliche Immobiliensteuer entstehen. Die Steuerpflicht und der anwendbare Satz richten sich unter anderem nach dem Familieneinkommen und dem Marktwert des steuerpflichtigen Eigentums.

Nichtlandwirtschaftliche und landwirtschaftliche Grundstücke können gesonderten Regelungen unterliegen.

Eine pauschale Aussage, dass ausländische Eigentümer grundsätzlich keine laufende Immobiliensteuer zahlen, wäre daher nicht korrekt.

Umsatzsteuer

Auch die Umsatzsteuer darf nicht pauschal für jeden Immobilienkauf mit null angesetzt werden. Ob ein Preis Umsatzsteuer enthält oder eine umsatzsteuerpflichtige Lieferung vorliegt, hängt vom Verkäufer, der Immobilie und der konkreten Transaktion ab.

Besonders bei Bauträgerverträgen und gewerblichen Objekten sollte geklärt werden, ob der vereinbarte Kaufpreis sämtliche anfallenden Steuern einschließt.

Steuerpflicht in Deutschland

Wer in Deutschland steuerlich ansässig bleibt, muss georgische Immobilien und daraus erzielte Einkünfte auch im Zusammenhang mit dem deutschen Steuerrecht betrachten.

Zwischen Deutschland und Georgien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Dieses verteilt Besteuerungsrechte und soll eine doppelte Belastung vermeiden. Es bedeutet jedoch nicht, dass Einkünfte oder Immobilien gegenüber deutschen Behörden grundsätzlich nicht erklärt werden müssen.

Die konkrete Behandlung sollte mit einem im internationalen Steuerrecht erfahrenen Berater abgestimmt werden.

Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilien in Georgien

Der Kauf einer Immobilie verleiht nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht.

Seit dem 1. März 2026 kann eine kurzfristige Aufenthaltsgenehmigung unter anderem auf Grundlage einer nichtlandwirtschaftlichen Immobilie beantragt werden, deren durch einen zugelassenen Gutachter bestätigter Marktwert mehr als 150.000 US-Dollar beziehungsweise den entsprechenden Betrag in GEL beträgt.

Entscheidend ist nicht allein der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis.

Auch ein Apartment, das für 150.000 US-Dollar erworben wurde, erfüllt die Voraussetzung nicht automatisch. Der bestätigte Marktwert muss die gesetzliche Grenze überschreiten.

Die kurzfristige Aufenthaltsgenehmigung kann grundsätzlich auch den Ehepartner und Kinder einbeziehen. Sie wird regelmäßig befristet erteilt und kann verlängert werden, sofern die Voraussetzungen fortbestehen.

Für eine Investment-Aufenthaltsgenehmigung gelten höhere Anforderungen. Als Immobiliengrundlage ist dabei insbesondere ein Marktwert von mehr als 300.000 US-Dollar relevant.

Vor einem Immobilienkauf mit Aufenthaltsziel sollten deshalb geprüft werden:

• aktueller gesetzlicher Schwellenwert
• zulässige Immobilienart
• zertifizierter Marktwert
• Qualifikation des Gutachters
• einzubeziehende Familienangehörige
• erforderliche Unterlagen
• Dauer und Verlängerung der Genehmigung
• Folgen eines späteren Verkaufs
• alternative Aufenthaltsmöglichkeiten

Die Immobilie sollte auch dann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn der Aufenthaltsantrag nicht oder nicht sofort bewilligt wird.

Finanzierung von Immobilien in Georgien

Finanzierung durch georgische Banken

Georgische Banken vergeben Immobilienkredite, prüfen jedoch Einkommen, Eigenkapital, Aufenthaltsstatus, Bonität, Sicherheiten und Währung individuell.

Für ausländische Käufer ohne regelmäßiges Einkommen in Georgien kann eine Finanzierung schwieriger oder mit höheren Eigenkapitalanforderungen verbunden sein.

Eine Finanzierungszusage sollte deshalb vor Abschluss eines verbindlichen Kaufvertrags vorliegen.

Bauträgerfinanzierung und Ratenzahlung

Viele Neubauprojekte bieten interne Zahlungspläne an. Häufig wird eine Anzahlung geleistet und der Restbetrag bis zur Fertigstellung in monatlichen oder quartalsweisen Raten gezahlt.

Das kann den Erwerb erleichtern, ist aber nicht mit einer klassischen Bankfinanzierung gleichzusetzen.

Geprüft werden müssen:

• Höhe der Anzahlung
• Fälligkeit der Raten
• Zinsen oder Preisaufschläge
• Rechte bei Zahlungsverzug
• Baufortschritt
• Absicherung bereits geleisteter Zahlungen
• Eigentums- oder Vorregistrierung
• Fertigstellungstermin
• Konsequenzen bei Verzögerung
• Rücktrittsrechte
• mögliche Abtretung oder Weiterveräußerung

Währungsrisiko

Immobilienpreise werden in Georgien häufig in US-Dollar kommuniziert, während Einkommen, Steuern, Gebühren und Teile der laufenden Kosten in GEL anfallen können.

Für deutsche Käufer entsteht zusätzlich ein Verhältnis zum Euro.

Eine belastbare Kalkulation sollte deshalb mindestens drei Szenarien enthalten:

• stabiler Wechselkurs
• Aufwertung des GEL beziehungsweise US-Dollars
• Abwertung des GEL beziehungsweise US-Dollars

Währungsgewinne können eine schwache Immobilie nicht dauerhaft kompensieren. Umgekehrt kann eine ungünstige Währungsentwicklung eine gute Bruttorendite deutlich reduzieren.

Neubau oder Bestandsimmobilie in Georgien?

Wann ein Neubau interessant sein kann

Ein Neubau kann sinnvoll sein, wenn der Bauträger nachweisbar leistungsfähig ist, der Vertrag ausgewogen gestaltet wurde und das Projekt in einer nachhaltig nachgefragten Lage entsteht.

Wann eine Bestandsimmobilie Vorteile bietet

Bei einer bestehenden Immobilie können Lage, Gebäude, Umgebung und tatsächliche Vermietbarkeit unmittelbar geprüft werden. Zudem lässt sich feststellen, ob bereits reale Mieteinnahmen vorliegen.

Der vermeintlich günstigere Kaufpreis muss jedoch um Renovierung, technische Erneuerung und mögliche rechtliche Bereinigungen ergänzt werden.

Immobilien in Georgien vermieten

Langzeitvermietung

Die Langzeitvermietung eignet sich besonders für Wohnungen in Tiflis, Kutaisi und ausgewählten Wohnlagen Batumis.

Vorteile sind:

• geringerer Verwaltungsaufwand
• besser planbare Einnahmen
• weniger häufige Reinigung und Übergaben
• geringere Plattformabhängigkeit
• stabilere Auslastung

Entscheidend sind Bonitätsprüfung, Mietvertrag, Kaution, Inventarliste und laufende Kontrolle.

Kurzzeit- und Ferienvermietung

Ferienvermietung kann höhere Einnahmen pro belegter Nacht ermöglichen. Gleichzeitig entstehen zusätzliche Kosten und Risiken:

• saisonaler Leerstand
• Plattformprovisionen
• Reinigung
• Wäsche
• Gästekommunikation
• Schlüsselübergabe
• laufende Preissteuerung
• Bewertungen
• Reparaturen
• häufigerer Verschleiß
• Managementgebühren

Die Hochsaison darf nicht auf zwölf Monate hochgerechnet werden.

Serviced Apartments und Hotelkonzepte

Bei einem Betreiber- oder Hotelkonzept wird ein Teil der Arbeit übernommen. Dafür gibt der Eigentümer Kontrolle ab und trägt ein zusätzliches Gegenparteirisiko.

Der Betreibervertrag sollte ebenso sorgfältig geprüft werden wie der Kaufvertrag.

Bruttorendite und Nettorendite richtig berechnen

Eine hohe beworbene Bruttorendite sagt wenig über den tatsächlichen Ertrag aus.

Bruttorendite

Jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis

Diese Berechnung berücksichtigt meist weder Kaufnebenkosten noch Einrichtung, Leerstand oder Verwaltung.

Realistische Nettorendite

Für eine aussagekräftigere Berechnung werden von den Einnahmen unter anderem abgezogen:

• Leerstand
• Management
• Plattformprovisionen
• Reinigung
• Gemeinschaftskosten
• Instandhaltung
• Reparaturen
• Versicherungen
• Steuern
• Ersatz von Möbeln und Geräten
• vom Eigentümer getragene Nebenkosten

Als Investitionssumme sollten nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Beratung, Prüfung, Ausbau, Möblierung und weitere Erwerbskosten angesetzt werden.

Beispiel einer realistischen Betrachtung

Eine Wohnung kostet 100.000 Euro. Für Prüfung, Abwicklung, Ausbau und Einrichtung werden weitere 15.000 Euro benötigt. Die tatsächliche Investition beträgt damit 115.000 Euro.

Erzielt die Wohnung jährlich 10.800 Euro Bruttoeinnahmen, entspricht dies:

• 10,8 Prozent bezogen nur auf den Kaufpreis
• rund 9,4 Prozent bezogen auf die tatsächliche Gesamtinvestition

Fallen anschließend jährlich 3.000 Euro für Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Gebühren und Steuern an, verbleiben 7.800 Euro.

Die Rendite auf die Gesamtinvestition liegt dann bei rund 6,8 Prozent.

Dieses Beispiel zeigt, weshalb zweistellige Werberenditen nicht mit dem tatsächlichen Eigentümerertrag gleichgesetzt werden dürfen.

Die größten Risiken beim Immobilienkauf in Georgien

Überhöhte Renditeversprechen

Besonders vorsichtig sollten Käufer bei garantierten zweistelligen Nettorenditen oder angeblich risikofreien Wertsteigerungen sein.

Ungeprüfte Bauträger

Ein modernes Verkaufsbüro, hochwertige Visualisierungen und bekannte Markenbegriffe ersetzen keine Prüfung der Projektgesellschaft.

Unklare Eigentums- oder Grundstücksverhältnisse

Abweichende Flächen, nicht registrierte Gebäude, landwirtschaftlicher Grundstücksstatus oder fehlende Wegerechte können einen Kauf erheblich beeinträchtigen.

Unvollständige Verträge

Mündliche Zusagen zu Aussicht, Ausstattung, Fertigstellung, Vermietung oder Rendite sind ohne vertragliche Fixierung nur schwer durchsetzbar.

Überangebot in einzelnen Segmenten

Wenn in einem Gebiet zahlreiche nahezu identische Apartments entstehen, können Mieten und Wiederverkaufspreise unter Druck geraten.

Abhängigkeit von einem Betreiber

Fällt der Betreiber eines Hotelapartments aus, muss der Eigentümer möglicherweise kurzfristig eine neue Verwaltung finden oder die Immobilie selbst vermarkten.

Wechselkursrisiken

Eine Immobilie kann in US-Dollar angeboten, in GEL registriert und aus Euro finanziert werden. Diese Währungsbeziehungen beeinflussen Kosten und Erträge.

Fehlendes Property Management

Eine gute Immobilie erzielt nicht automatisch gute Einnahmen. Ohne zuverlässige Betreuung können Leerstand, schlechte Bewertungen und Instandhaltungsprobleme entstehen.

Politische, regulatorische und geopolitische Risiken

Georgien ist ein eigenständiger Auslandsmarkt. Änderungen bei Aufenthaltsrecht, Steuern, Bankanforderungen oder Regulierung müssen ebenso berücksichtigt werden wie allgemeine Länder- und geopolitische Risiken.

Zu optimistischer Wiederverkaufsplan

Nicht jede Immobilie lässt sich kurzfristig und ohne Preisabschlag verkaufen. Besonders spezielle, schlecht gelegene oder massenhaft angebotene Einheiten können eine längere Vermarktungszeit erfordern.

Warnsignale, bei denen Käufer genauer hinsehen sollten

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• kein aktueller Registerauszug vorgelegt wird
• eine hohe Anzahlung vor der Dokumentenprüfung verlangt wird
• nur Visualisierungen statt verbindlicher Bauunterlagen gezeigt werden
• der Vertrag ausschließlich in georgischer Sprache ohne unabhängige Übersetzung vorliegt
• eine Rendite ohne Kostenaufstellung beworben wird
• die Flächendefinition unklar bleibt
• der Meerblick oder die Aussicht nicht vertraglich abgesichert werden kann
• Fertigstellungsfristen ohne wirksame Konsequenzen überschritten werden dürfen
• ein verpflichtender Betreibervertrag erst nach dem Kauf vorgelegt wird
• landwirtschaftliches Eigentum über einen informellen Treuhänder gehalten werden soll
• ein Verkäufer eine unabhängige rechtliche oder technische Prüfung verhindern möchte
• Zeitdruck mit angeblich nur noch wenigen verfügbaren Einheiten erzeugt wird

Ein professioneller Verkäufer sollte nachvollziehbare Fragen und unabhängige Prüfungen akzeptieren.

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• Budget und Eigenkapital
• gewünschte Region
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• Aufenthalts- oder Auswanderungspläne

Standort- und Marktanalyse

Wir vergleichen Regionen, Stadtteile, Preisniveaus, Zielgruppen und Nutzungsmöglichkeiten.

Objektsuche und Vorauswahl

Wir suchen nicht ausschließlich nach attraktiven Bildern, sondern nach Objekten, die zu den festgelegten Kriterien passen.

Objekt- und Dokumentenprüfung

Wir koordinieren je nach Bedarf die Prüfung von Registerunterlagen, Verträgen, Genehmigungen, Bauträgern und technischen Gegebenheiten durch geeignete Fachleute.

Besichtigungen

Wir unterstützen bei der Organisation und Vorbereitung von Besichtigungsterminen. Dabei werden relevante Fragen und Prüfpunkte im Vorfeld festgelegt.

Kaufpreis- und Vertragsverhandlungen

Wir begleiten die Abstimmung von Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabe, Ausstattung und wesentlichen Vertragsbedingungen.

Registrierung und Übergabe

Wir unterstützen bei der Koordination des Eigentumsübergangs, der Registrierung, der Dokumentation und der tatsächlichen Objektübergabe.

Ausbau, Einrichtung und Vermietung

Je nach Objekt können Renovierung, Möblierung, Ausstattung, Fotos, Mietersuche und Verwaltung organisiert werden.

Property Management

Eine professionelle Verwaltung kann unter anderem umfassen:

• Mietersuche
• Gästekommunikation
• Mietverträge
• Übergaben
• Reinigung
• Kontrolle der Immobilie
• Reparaturkoordination
• Abrechnung
• Eigentümerberichte
• Vorbereitung eines späteren Verkaufs

Portfolio- und Exit-Strategie

Auch der spätere Verkauf sollte bereits beim Kauf bedacht werden. Wir analysieren, welche Käufergruppen künftig für die Immobilie infrage kommen und welche Eigenschaften die Wiederverkäuflichkeit verbessern.

Warum Georgien-Immobilien.com?

Deutschsprachige Begleitung

Sie erhalten einen zentralen Ansprechpartner für die Koordination Ihres Immobilienvorhabens.

Käuferorientierter Ansatz

Im Mittelpunkt stehen Ihre Ziele und nicht der schnelle Verkauf eines bestimmten Projekts.

Klare Trennung von Fakten und Prognosen

Marktdaten, realistische Annahmen und Zukunftserwartungen werden nicht miteinander vermischt.

Keine pauschalen Renditeversprechen

Renditen werden anhand der konkreten Immobilie, der tatsächlichen Gesamtkosten und einer realistischen Vermietungsstrategie betrachtet.

Netzwerk in Georgien

Je nach Aufgabenstellung können geeignete Ansprechpartner für Immobilien, Recht, Steuern, Bewertung, Technik, Einrichtung und Verwaltung eingebunden werden.

Begleitung über den Kauf hinaus

Ein Investment endet nicht mit der Eintragung im Register. Übergabe, Einrichtung, Vermietung, Verwaltung und späterer Verkauf gehören zur Gesamtstrategie.

Transparente Entscheidungsvorbereitung

Sie sollen verstehen, weshalb ein Objekt geeignet ist, welche Risiken bestehen und welche Annahmen der Kalkulation zugrunde liegen.

Für wen eignen sich Immobilien in Georgien?

Unser Angebot richtet sich insbesondere an:

• private Kapitalanleger
• Unternehmer und Selbstständige
• deutschsprachige Auswanderer
• Käufer eines Zweit- oder Ferienwohnsitzes
• Investoren mit Interesse an Tiflis oder Batumi
• Käufer von Häusern und Villen
• Interessenten an Gästehäusern und Tourismusprojekten
• Investoren mit Interesse an Weingütern oder Kachetien
• Käufer, die ein internationales Immobilienportfolio aufbauen möchten
• Familien, die einen späteren Umzug nach Georgien vorbereiten
• Investoren, die eine Immobilie professionell verwalten lassen möchten

Auch kleinere Investments sollten mit derselben Sorgfalt geprüft werden wie große Projekte. Der prozentuale Verlust durch einen schlechten Vertrag oder ein ungeeignetes Objekt ist unabhängig vom Kaufpreis erheblich.

Häufige Fragen zu Georgien Immobilien

Dürfen Deutsche Immobilien in Georgien kaufen?

Ja. Deutsche Staatsbürger können grundsätzlich Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke erwerben und im georgischen Immobilienregister als Eigentümer eingetragen werden.

Muss ich für den Kauf in Georgien wohnen?

Nein. Ein dauerhafter Wohnsitz in Georgien ist für einen normalen Immobilienkauf grundsätzlich nicht erforderlich.

Brauche ich eine georgische Firma?

Für den direkten Kauf einer Wohnung oder einer üblichen Wohnimmobilie normalerweise nicht. Bei gewerblichen Projekten, mehreren Immobilien oder einem aktiven Vermietungsbetrieb kann eine Gesellschaft aus steuerlichen oder organisatorischen Gründen sinnvoll sein.

Können Ausländer Grundstücke in Georgien kaufen?

Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke können grundsätzlich erworben werden. Landwirtschaftliche Grundstücke unterliegen dagegen besonderen Beschränkungen. Entscheidend ist die im Register eingetragene Kategorie.

Ist ein Notar beim Immobilienkauf zwingend erforderlich?

Ein allgemeiner Zwang zur notariellen Beurkundung jedes Standardkaufs besteht nicht. Erforderlich sind ein schriftlicher Vertrag und die Eigentumsregistrierung. Bei Vollmachten, ausländischen Dokumenten und besonderen Vertragsgestaltungen können notarielle Beglaubigungen, Apostillen oder weitere Formerfordernisse notwendig sein.

Kann eine Immobilie aus Deutschland gekauft werden?

Ein Fernkauf kann über eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht möglich sein. Die Vollmacht, Übersetzung, Beglaubigung und mögliche Apostille müssen jedoch auf die konkrete Transaktion abgestimmt werden.

Wie lange dauert der Immobilienkauf?

Bei einer fertigen und rechtlich geklärten Immobilie kann die Registrierung sehr schnell erfolgen. Die eigentliche Dauer hängt jedoch von Dokumentenprüfung, Vertragsverhandlung, Zahlungsabwicklung und möglicher technischer Prüfung ab.

Wie hoch sind die staatlichen Registrierungsgebühren?

Die Eigentumsregistrierung kostet derzeit 150 GEL innerhalb von vier Arbeitstagen, 270 GEL innerhalb eines Arbeitstages oder 350 GEL am Tag der Antragstellung.

Gibt es eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland?

Die Eigentumsregistrierung wird in Georgien über feste staatliche Gebühren und nicht über eine prozentuale deutsche Grunderwerbsteuer abgewickelt. Weitere Steuern und Kosten können dennoch abhängig von Verkäufer, Nutzung und Vertragsgestaltung entstehen.

Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?

Bei bestimmten privaten Vermietungen von Wohnraum zu Wohnzwecken kann ein Steuersatz von 5 Prozent auf die Einnahmen gelten, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden. Ferienvermietung und gewerbliche Nutzung müssen gesondert beurteilt werden.

Kann ich durch einen Immobilienkauf eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Eine Aufenthaltsgenehmigung wird nicht automatisch erteilt. Für die kurzfristige immobilienbasierte Aufenthaltsgenehmigung muss der zertifizierte Marktwert der qualifizierenden nichtlandwirtschaftlichen Immobilie seit März 2026 mehr als 150.000 US-Dollar beziehungsweise den entsprechenden Betrag in GEL betragen.

Reicht ein Kaufpreis von 150.000 US-Dollar aus?

Nicht unbedingt. Maßgeblich ist der von einem zugelassenen Gutachter bestätigte Marktwert. Dieser muss die gesetzliche Schwelle überschreiten.

Ist Tiflis oder Batumi besser für ein Investment?

Tiflis eignet sich häufig besser für langfristige Vermietung und eine breitere lokale Nachfrage. Batumi kann bei touristischer Vermietung und Eigennutzung am Meer interessant sein, ist jedoch stärker saisonabhängig und von professionellem Management abhängig.

Welche Stadtteile in Tiflis sind besonders interessant?

Das hängt von Zielgruppe und Budget ab. Vake, Vera und Mtatsminda sprechen eher das gehobene Segment an. Saburtalo bietet eine breite Wohn- und Arbeitsnachfrage. Andere Bezirke können niedrigere Einstiegspreise bieten, müssen aber genauer hinsichtlich Verkehr, Infrastruktur und Vermietbarkeit geprüft werden.

Sind Neubauwohnungen in Georgien sicher?

Nicht automatisch. Zu prüfen sind Bauträger, Grundstück, Genehmigung, Baufortschritt, Vertragsgestaltung, Zahlungsplan, Fertigstellung, Ausbaustufe und Eigentumsregistrierung.

Kann ich eine Immobilie in Georgien finanzieren?

Finanzierungen durch georgische Banken sind möglich, werden aber individuell geprüft. Viele Bauträger bieten außerdem Zahlungspläne an. Diese stellen jedoch keine klassische Bankfinanzierung dar und müssen rechtlich sowie wirtschaftlich geprüft werden.

Welche Rendite ist realistisch?

Das hängt von Stadt, Lage, Kaufpreis, Objektqualität und Vermietungsmodell ab. Marktdaten können Hinweise geben, ersetzen aber keine Einzelkalkulation. Eine seriöse Renditeberechnung berücksichtigt die vollständige Investition, Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Steuern und spätere Verkaufskosten.

Sind zweistellige Renditen möglich?

In einzelnen Fällen können hohe Bruttoeinnahmen erzielt werden. Eine dauerhaft zweistellige Nettorendite ist jedoch deutlich anspruchsvoller und darf nicht pauschal versprochen werden.

Lohnt sich eine Ferienwohnung in Batumi?

Eine gute Ferienwohnung kann sich lohnen, wenn Lage, Gebäude, Kaufpreis und Verwaltung stimmen. Eine Rechnung, die ausschließlich die sommerliche Hochsaison berücksichtigt, ist nicht belastbar.

Wer kümmert sich nach dem Kauf um die Immobilie?

Je nach Vereinbarung können Vermietung, Mietersuche, Gästekommunikation, Reinigung, Reparaturen, Abrechnung und laufende Kontrolle über ein Property Management organisiert werden.

Ihre Immobilienstrategie für Georgien beginnt mit einer belastbaren Prüfung

Georgien bietet interessante Chancen für Käufer, die einen internationalen Immobilienmarkt erschließen, Mieteinnahmen erzielen, einen eigenen Wohnsitz aufbauen oder ihr Vermögen regional diversifizieren möchten.

Die größten Fehler entstehen jedoch häufig vor dem eigentlichen Kauf:

• falsche Standortwahl
• ungeprüfte Renditeversprechen
• unvollständige Vertragsprüfung
• unterschätzte Ausbau- und Verwaltungskosten
• fehlende Exit-Strategie
• Verwechslung von Kaufpreis und tatsächlicher Gesamtinvestition

Wir begleiten Sie dabei, aus einer großen Zahl von Angeboten diejenigen Immobilien herauszufiltern, die zu Ihren persönlichen Zielen passen.

Beratung zu Immobilien in Georgien

Investorenberatung · Standortanalyse · Due Diligence · Kaufbegleitung · Verwaltung

Tiflis · Batumi · Kutaisi · Kachetien · ganz Georgien

Telefon: 030 814 509 27268

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Wesentliche Quellen und weiterführende Links

Offizielle Rechts- und Behördenquellen

National Agency of Public Registry – Gebühren für Immobilienregistrierungen

https://www.napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee

Die Behörde nennt für die Eigentumsregistrierung 150 GEL innerhalb von vier Arbeitstagen, 270 GEL innerhalb eines Arbeitstages und 350 GEL am Tag der Antragstellung. Die unmittelbare Bestätigung von Vertragsunterschriften wird mit 7 GEL ausgewiesen. (NAPR)

Georgisches Zivilgesetzbuch – Eigentumserwerb an Immobilien

https://matsne.gov.ge/en/document/view/31702

Das Zivilgesetzbuch verlangt für den Erwerb einer Immobilie eine schriftliche Transaktion und die Registrierung des Eigentumsrechts im Public Registry. Daraus und aus der Möglichkeit der behördlichen Signaturbestätigung folgt, dass eine notarielle Beurkundung nicht in jedem Standardfall zwingend ist; Sonderfälle müssen gesondert geprüft werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Gesetz über das georgische Public Registry

https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/20560

Das Gesetz regelt die Registrierung von Eigentum, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Miet- und Nutzungsrechten sowie Vorregistrierungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Gesetz über landwirtschaftliches Grundeigentum

https://matsne.gov.ge/en/document/view/4596123

Das Gesetz begrenzt den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch ausländische Personen. Genannt werden insbesondere die Ausnahme des Erwerbs durch Erbschaft und besondere, von der Regierung zu genehmigende Investitionsstrukturen für ausländisch dominierte georgische Gesellschaften. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Georgisches Steuergesetzbuch

https://matsne.gov.ge/en/document/view/1043717

Das Steuergesetzbuch regelt unter anderem den Steuersatz von 5 Prozent für bestimmte private Wohnraumvermietungen, die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen, die Befreiung bestimmter Wohnungsverkäufe nach einer Haltedauer von mehr als zwei Jahren und die einkommensabhängige Immobiliensteuer. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Georgian Revenue Service

https://www.rs.ge/home-en

https://www.rs.ge/PersonsTaxFAQ-en?cat=1&tab=1

Offizielle Informationen zu Einkommensteuer, Immobiliensteuer, Erklärungen und steuerlichen Pflichten natürlicher Personen. (Steuerbehörde)

Gesetz über die Rechtsstellung ausländischer Personen

https://matsne.gov.ge/en/document/view/2278806

Die seit dem 1. März 2026 geltende Regelung sieht für die kurzfristige immobilienbasierte Aufenthaltsgenehmigung einen zertifizierten Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar beziehungsweise den entsprechenden Betrag in GEL vor. Landwirtschaftliche Immobilien sind ausgeschlossen. Für die Investment-Aufenthaltsgenehmigung gilt eine Schwelle von mehr als 300.000 US-Dollar. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Georgien

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Internationales_Steuerrecht/Staatenbezogene_Informationen/Laender_A_Z/Georgien/2007-08-13-Georgien-Abkommen-DBA.html

Das Bundesministerium der Finanzen stellt das Abkommen und das spätere Änderungsprotokoll bereit. (Bundesministerium der Finanzen)

Markt- und Wirtschaftsquellen

RECOV/Colliers Georgia – Immobilienmarktdaten Tiflis und Batumi

https://recov.ge/en/news

RECOV weist für das erste Halbjahr 2026 in Tiflis 22.402 Wohnungstransaktionen und ein Marktvolumen von 1,8 Milliarden US-Dollar aus. Für Batumi werden 7.838 Transaktionen und 507 Millionen US-Dollar genannt. Der Anteil ausländischer Käufer lag in Tiflis im ersten Halbjahr bei rund 10 Prozent und in Batumi im Juni bei rund 47 Prozent. (RECOV)

TBC Capital – Tbilisi Residential Market, April 2026

https://tbccapital.ge/static/file/202606082026-tbilisi-residential-market-monthly-watch-april-2026-eng.pdf

TBC Capital meldete für Januar bis April 2026 in Tiflis 14.231 Transaktionen, einen durchschnittlichen Angebotspreis von 1.344 US-Dollar je Quadratmeter, eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10 US-Dollar je Quadratmeter und eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 8,1 Prozent. (TBC Capital)

Galt & Taggart – Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook

https://galtandtaggart.com/en/reports/details/69c3a91d46cac30e9b28a518

Der Bericht dokumentiert für Batumi 17.478 Apartmenttransaktionen im Jahr 2025 und ein Marktvolumen von rund 1,3 Milliarden US-Dollar. Gleichzeitig wird auf wachsende Projektangebote und die Bedeutung der Aufnahmefähigkeit des Marktes hingewiesen. (Galt & Taggart)

National Statistics Office of Georgia – Bruttoinlandsprodukt

https://www.geostat.ge/en/modules/categories/23/gross-domestic-product-gdp

Nach vorläufigen Angaben des georgischen Statistikamtes wuchs das reale Bruttoinlandsprodukt Georgiens 2025 um 7,5 Prozent. (1TV)

Immobilien in Georgien kaufen – vollständiger Käuferleitfaden

https://georgien-immobilien.com/immobilien-in-georgien-kaufen/

Immobilienmarkt Georgien 2026 – Tiflis und Batumi im Vergleich

https://georgien-immobilien.com/immobilienmarkt-georgien-tiflis-batumi/

Immobilien in Batumi

https://georgien-immobilien.com/batumi-immobilien/

Wohnung in Georgien kaufen

https://georgien-immobilien.com/georgien-wohnung-kaufen/

Haus in Georgien kaufen

https://georgien-immobilien.com/georgien-immobilien/georgien-haus-kaufen/

Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilien

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Ablauf eines Immobilienkaufs in Georgien

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Immobilie in Georgien mit Bauträgerfinanzierung und Ratenzahlung

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