Vorregistrierung eines Eigentumsrechts in Georgien

15. August 2026 / Georgien Immobilien

Vorregistrierung eines Eigentumsrechts in Georgien

Die Vorregistrierung eines Eigentumsrechts in Georgien gehört zu den wichtigsten Sicherungsinstrumenten beim Kauf einer Immobilie, deren endgültige Eigentumsübertragung noch nicht sofort erfolgen kann. Besonders relevant ist sie beim Erwerb einer Neubauwohnung, einer Wohnung im Bau, eines noch nicht fertiggestellten Hauses oder bei einem Kaufvertrag, nach dem das Eigentum erst nach vollständiger Zahlung, Fertigstellung oder Erfüllung weiterer Bedingungen übertragen werden soll.

Die Vorregistrierung wird im georgischen Immobilienregister der National Agency of Public Registry, kurz NAPR, eingetragen. Sie dokumentiert öffentlich, dass ein Käufer aufgrund eines Vertrages einen Anspruch auf den späteren Erwerb eines bestimmten Rechts an einer Immobilie besitzt.

Entscheidend ist jedoch eine klare Abgrenzung:

Die Vorregistrierung macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Sie sichert den Anspruch auf die spätere Eigentumsregistrierung und schützt ihn grundsätzlich gegen konkurrierende rechtsgeschäftliche Eintragungen.

Der Käufer kann im Registerauszug als künftiger Eigentümer beziehungsweise als „Future Owner“ ausgewiesen werden. Rechtlicher Eigentümer bleibt jedoch zunächst die im Immobilienregister als Eigentümer eingetragene Person oder Gesellschaft.

Das Wichtigste zur Vorregistrierung in Georgien

Frage	Kurzantwort
Was wird vorregistriert?	Der Anspruch beziehungsweise das künftige Recht auf den Erwerb einer bestimmten Immobilie
Wo erfolgt die Eintragung?	Im georgischen Immobilienregister der NAPR
Was ist die Grundlage?	Eine von den Vertragsparteien unterzeichnete Vereinbarung
Wird der Käufer dadurch Eigentümer?	Nein, Eigentum entsteht erst durch die endgültige Registrierung
Schützt die Vorregistrierung vor einem Doppelverkauf?	Grundsätzlich vor späteren konkurrierenden rechtsgeschäftlichen Eintragungen, sofern der Vertrag keine Ausnahme zulässt
Gilt der Schutz auch gegen bestehende Hypotheken?	Nein, bereits eingetragene Belastungen bleiben bestehen
Schützt sie automatisch vor Pfändungen oder Steuerpfandrechten?	Nein, öffentlich-rechtliche Beschränkungen bilden einen eigenen Risikobereich
Ist die Vorregistrierung bei Neubauten sinnvoll?	Ja, wenn das Eigentum nicht sofort endgültig registriert werden kann
Kann auch eine Wohnung im Bau direkt als Eigentum registriert werden?	Unter bestimmten rechtlichen und technischen Voraussetzungen ja
Was ist das größte Risiko?	Ein ungenauer oder käuferunfreundlicher Vertrag, eine falsch bezeichnete Immobilie oder eine zu kurze Laufzeit

Was bedeutet die Vorregistrierung eines Eigentumsrechts?

Die Vorregistrierung ist eine Eintragung im öffentlichen Immobilienregister, mit der ein künftig zu erwerbendes Recht an einer Immobilie gesichert wird. Die gesetzliche Regelung umfasst grundsätzlich Rechte an unbeweglichem Vermögen. Beim typischen Immobilienkauf steht der spätere Erwerb des Eigentums im Mittelpunkt.

Die georgische Bezeichnung lautet:

უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია

Die offizielle englische Bezeichnung lautet:

Pre-registration of immovable property rights

Die Vorregistrierung beruht auf einer schriftlichen und von den Beteiligten unterzeichneten Vereinbarung. Darin muss hinreichend bestimmt festgelegt sein, welche Immobilie oder welche künftig entstehende Immobilieneinheit der Käufer erhalten soll.

Die Eintragung hat eine stärkere Wirkung als eine unverbindliche Reservierung, eine einfache Kaufabsicht oder ein ausschließlich privatrechtlicher Vorvertrag. Sie macht den Erwerbsanspruch im Register sichtbar und erschwert es dem Verkäufer, dieselbe Immobilie anschließend noch einmal wirksam an einen anderen Käufer zu übertragen oder mit weiteren rechtsgeschäftlich begründeten Rechten zu belasten.

Vorregistrierung eines Eigentumsrechts in Georgien Infografik

Wann wird eine Vorregistrierung benötigt?

Eine Vorregistrierung kommt insbesondere in Betracht, wenn ein Käufer den Kaufvertrag bereits unterzeichnet hat, das endgültige Eigentum aber noch nicht registriert werden kann oder nach dem Vertrag erst später übertragen werden soll.

Kauf einer Wohnung im Bau

Der häufigste Anwendungsfall ist der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Neubauwohnung in Tiflis, Batumi, Kutaissi oder einem anderen georgischen Immobilienmarkt.

Der Käufer zahlt den Kaufpreis häufig in Raten. Die endgültige Eigentumsübertragung soll nach dem Vertrag beispielsweise erst erfolgen, wenn:

das Gebäude fertiggestellt wurde,
die Wohnung als eigenständige Einheit registriert werden kann,
die Bauabnahme oder Inbetriebnahme erfolgt ist,
der vollständige Kaufpreis bezahlt wurde,
bestimmte Bau- oder Übergabeunterlagen vorliegen.

Während dieses Zeitraums hat der Käufer ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran, seinen Erwerbsanspruch im Immobilienregister sichtbar zu sichern.

Kauf mit aufgeschobener Eigentumsübertragung

Auch bei einer bereits bestehenden Immobilie kann vereinbart werden, dass das Eigentum nicht sofort übergeht. Gründe können eine Ratenzahlung, eine noch ausstehende Genehmigung, eine zu löschende Hypothek oder die Erfüllung anderer Vertragsbedingungen sein.

Kauf einer künftig zu bildenden Immobilieneinheit

Bei größeren Bauprojekten ist die einzelne Wohnung möglicherweise noch nicht als vollständig selbstständiges Registerobjekt vorhanden. Die vertragliche Beschreibung muss dann so genau sein, dass eindeutig festgestellt werden kann, welche künftige Einheit dem Käufer zugeordnet wird.

Bauträger- und Entwicklungsprojekte

Die Vorregistrierung wird ebenfalls verwendet, wenn ein Bauträger auf einem bereits registrierten Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichtet und die einzelnen Wohnungen vor oder während der Bauzeit verkauft.

Erwerb mit späterer Kaufpreiszahlung

Bei einem Ratenkauf kann die Eigentumsübertragung bis zur vollständigen Zahlung aufgeschoben werden. Die Vorregistrierung kann in diesem Fall die Position des Käufers während der Zahlungsphase sichern.

Welche Rechtswirkung hat die Vorregistrierung?

Die Vorregistrierung ist nicht lediglich ein Hinweis im Register. Sie kann eine erhebliche Sperr- und Prioritätswirkung entfalten. Ihr tatsächlicher Schutz hängt jedoch vom Inhalt des Vertrages, vom registrierten Objekt, von bereits bestehenden Belastungen und von der Art späterer Eintragungen ab.

Schutz vor konkurrierenden rechtsgeschäftlichen Eintragungen

Eine wirksam eingetragene Vorregistrierung schließt grundsätzlich die Eintragung anderer, mit dem gesicherten Recht unvereinbarer Rechte aus, die auf einem späteren Rechtsgeschäft beruhen.

Das ist vor allem für folgende Situationen relevant:

Der Verkäufer versucht, dieselbe Wohnung ein zweites Mal zu verkaufen.
Ein anderer Käufer beantragt die Registrierung eines konkurrierenden Eigentumsrechts.
Der Verkäufer möchte die Immobilie nachträglich rechtsgeschäftlich belasten.
Der Eigentümer möchte auf sein Eigentumsrecht verzichten.
Der Bauträger möchte die bereits zugesagte Einheit einer anderen Person zuordnen.

Die Schutzwirkung kann allerdings durch den Vertrag eingeschränkt werden. Enthält der Vertrag beispielsweise eine Zustimmung des Käufers zu späteren Hypotheken, Finanzierungen, Änderungen, Verfügungen oder Belastungen, kann die Vorregistrierung deutlich weniger schützen, als der Käufer erwartet.

Eine Vertragsklausel, nach der der Bauträger trotz Vorregistrierung weiterhin frei über das Grundstück, das Gebäude oder die Wohnung verfügen darf, sollte deshalb besonders kritisch geprüft werden.

Priorität nach dem Zeitpunkt des Registrierungsantrags

Bei miteinander unvereinbaren Rechten ist der Zeitpunkt der Einreichung des Registrierungsantrags von zentraler Bedeutung. Das früher zur Registrierung eingereichte Recht erhält grundsätzlich Vorrang.

Für den Käufer bedeutet das:

Der Vertrag sollte nicht nur unterzeichnet, sondern möglichst unmittelbar anschließend zur Vorregistrierung eingereicht werden.

Zwischen Vertragsunterzeichnung und Registrierungsantrag sollte kein unnötiger Zeitraum liegen. Eine größere Kaufpreiszahlung allein aufgrund des unterzeichneten Vertrages ist wesentlich riskanter als eine Zahlung nach überprüfter Vorregistrierung.

Sichtbarkeit des Erwerbsanspruchs

Nach erfolgreicher Registrierung erscheint die Rechtsposition des Käufers im Registerauszug. Je nach Vertrags- und Registergestaltung kann der Käufer als künftiger Eigentümer ausgewiesen werden.

Damit wird für Banken, Käufer, Gläubiger und andere Interessenten erkennbar, dass die Immobilie bereits Gegenstand einer registrierten Erwerbsvereinbarung ist.

Kein endgültiger Eigentumserwerb

Die wichtigste Grenze der Vorregistrierung besteht darin, dass sie das Eigentum nicht überträgt.

Für den Eigentumserwerb an einer Immobilie verlangt das georgische Recht grundsätzlich:

ein wirksames schriftliches Rechtsgeschäft und
die Registrierung des Eigentumsrechts des Erwerbers im öffentlichen Register.

Solange der Käufer nur als künftiger Eigentümer oder Inhaber eines vorregistrierten Rechts eingetragen ist, bleibt der bisherige Eigentümer registerrechtlich Eigentümer.

Der Käufer besitzt damit eine gesicherte Erwerbsposition, aber noch nicht dieselbe Rechtsstellung wie ein endgültig eingetragener Eigentümer.

Kein vollständiger Schutz gegen öffentlich-rechtliche Maßnahmen

Die Vorregistrierung schützt vor allem gegen konkurrierende rechtsgeschäftliche Verfügungen des Eigentümers. Sie ist jedoch kein umfassender Schutz vor allen denkbaren Risiken.

Gesondert zu prüfen sind insbesondere:

Pfändungen,
Steuerpfandrechte,
behördliche Verfügungsbeschränkungen,
gerichtliche Sicherungsmaßnahmen,
Vollstreckungsverfahren,
bestehende Hypotheken,
öffentlich-rechtliche Belastungen,
Insolvenzrisiken des Bauträgers oder Verkäufers.

Eine öffentlich-rechtliche Beschränkung beruht nicht auf einem freiwilligen Verkauf oder einem gewöhnlichen Vertrag des Eigentümers. Deshalb darf die Vorregistrierung nicht mit einer staatlichen Garantie verwechselt werden, dass an der Immobilie künftig keinerlei weitere Eintragungen vorgenommen werden können.

Bestehende Belastungen bleiben bestehen

Eine Vorregistrierung löscht keine bereits eingetragenen Rechte.

Ist das Grundstück oder das Bauprojekt bereits mit einer Hypothek belastet, bleibt diese Hypothek grundsätzlich bestehen. Der Käufer muss prüfen, ob:

die finanzierende Bank einer Freigabe der späteren Wohnung zustimmt,
eine verbindliche Freigabevereinbarung besteht,
die Hypothek nach Zahlung eines bestimmten Betrages gelöscht wird,
die Vorregistrierung im Rang hinter der Hypothek steht,
die Bank das Grundstück oder das Projekt verwerten könnte.

Eine Vorregistrierung hinter einer bestehenden Projektfinanzierung kann sinnvoll sein, ersetzt aber keine belastbare Freigaberegelung mit dem Kreditinstitut.

Rechtsnachfolge bleibt möglich

Die Vorregistrierung verhindert nicht in jedem Fall, dass ein Rechtsnachfolger als Eigentümer eingetragen wird. Das kann beispielsweise bei einer gesellschaftsrechtlichen Umwandlung, einer Verschmelzung oder einer sonstigen gesetzlich anerkannten Rechtsnachfolge relevant werden.

Bei Bauträgergesellschaften sollte deshalb nicht nur die Immobilie, sondern auch die rechtliche Struktur des Projektträgers geprüft werden.

Ist die Vorregistrierung mit der deutschen Auflassungsvormerkung vergleichbar?

Für deutsche Käufer liegt der Vergleich mit der Auflassungsvormerkung nahe. Beide Instrumente dienen dazu, einen Anspruch auf den späteren Eigentumserwerb gegen unvereinbare Verfügungen abzusichern.

Eine rechtliche Gleichsetzung wäre jedoch falsch.

Merkmal	Georgische Vorregistrierung	Deutsche Auflassungsvormerkung
Zweck	Sicherung eines künftig zu registrierenden Immobilienrechts	Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung
Eigentumsübergang	Nicht durch die Vorregistrierung	Nicht durch die Vormerkung
Register	Georgisches Public Registry	Deutsches Grundbuch
Grundlage	Georgisches Register- und Zivilrecht	Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch und Grundbuchrecht
Schutzumfang	Abhängig von Gesetz, Registereintrag und Vertragsinhalt	Nach deutschem Vormerkungsrecht bestimmt
Öffentlich-rechtliche Maßnahmen	Nicht automatisch vollständig ausgeschlossen	Ebenfalls gesondert rechtlich zu beurteilen
Insolvenz- und Vollstreckungswirkung	Nicht ohne Weiteres mit deutschem Recht gleichzusetzen	Nach deutschem Recht geregelt

Die Vorregistrierung kann daher als funktional ähnliches Sicherungsinstrument erklärt werden. In einem Vertrag oder einer rechtlichen Prüfung sollte sie jedoch nicht ohne Einschränkung als georgische Auflassungsvormerkung bezeichnet werden.

Vorregistrierung, Reservierung und Eigentumsregistrierung im Vergleich

Nicht jede Eintragung oder vertragliche Zusage bietet denselben Schutz.

Instrument	Registereintrag	Käufer ist Eigentümer	Typischer Schutz
Unverbindliche Reservierung	Nein	Nein	Sehr begrenzt
Privater Vorvertrag ohne Registrierung	Nein	Nein	Vertraglicher Anspruch gegen den Verkäufer
Registrierte Verpflichtung	Ja	Nein	Abhängig vom Inhalt der registrierten Verpflichtung
Vorregistrierung des künftigen Rechts	Ja	Nein	Schutz des späteren Rechtserwerbs gegen konkurrierende rechtsgeschäftliche Eintragungen
Endgültige Eigentumsregistrierung	Ja	Ja	Vollständige registerrechtliche Eigentümerstellung

Besonders problematisch sind Marketingaussagen wie „Der Vertrag ist registriert“ oder „Der Käufer ist bei der NAPR erfasst“. Daraus folgt nicht automatisch, dass der Käufer Eigentümer oder überhaupt als künftiger Eigentümer eingetragen wurde.

Entscheidend ist, was im aktuellen Immobilienregisterauszug tatsächlich steht.

Kann eine Wohnung im Bau direkt als Eigentum registriert werden?

In Georgien kann unter bestimmten Voraussetzungen auch das Eigentum an einem Gebäude, einem Gebäudeteil oder einer Einheit im Bau registriert werden. Voraussetzung ist, dass das Objekt registerrechtlich ausreichend bestimmt ist und die erforderlichen Eigentums- und Bauunterlagen vorliegen.

Deshalb sollte vor dem Abschluss eines reinen Vorregistrierungsvertrages geprüft werden:

Ist die Wohnung bereits als eigenständiges Registerobjekt angelegt?
Kann das Eigentum an der Einheit im Bau unmittelbar registriert werden?
Liegen die erforderlichen Bauunterlagen vor?
Ist der Verkäufer Eigentümer der Einheit oder nur des Grundstücks?
Ist eine Aufteilung des Gebäudes in einzelne Einheiten bereits erfolgt?
Wird lediglich eine schuldrechtliche Verpflichtung angeboten, obwohl eine stärkere Eigentumsregistrierung möglich wäre?

Kann das Eigentum bereits unmittelbar auf den Käufer registriert werden, ist eine bloße Vorregistrierung möglicherweise schwächer als notwendig.

Der Käufer sollte sich daher nicht vorschnell mit der Aussage zufriedengeben, eine endgültige Registrierung sei bei einer Wohnung im Bau grundsätzlich unmöglich. Die konkrete Register- und Baudokumentation muss geprüft werden.

Welche Voraussetzungen gelten für die Vorregistrierung?

Unterzeichneter Vertrag

Die Vorregistrierung setzt eine von den beteiligten Parteien unterzeichnete Vereinbarung voraus. Aus dem Vertrag muss eindeutig hervorgehen, welches Recht gesichert werden soll.

Ein bloßes Exposé, ein Zahlungsbeleg, eine Reservierungsbestätigung oder eine mündliche Zusage genügt nicht.

Eindeutige Bezeichnung der Immobilie

Das Kaufobjekt muss so genau beschrieben werden, dass keine Verwechslung mit einer anderen Immobilie oder Wohnung möglich ist.

Bei einem Grundstück gehören dazu insbesondere:

Katastercode,
Lage und Anschrift,
Grundstücksfläche,
Nutzungs- beziehungsweise Grundstückskategorie,
eingetragener Eigentümer,
gegebenenfalls zugehörige Gebäude.

Bei einer Wohnung im Bau sollten zusätzlich festgelegt werden:

Projektbezeichnung,
Gebäude oder Block,
Eingang beziehungsweise Aufgang,
Etage,
vorläufige und endgültige Wohnungsnummer,
Grundriss,
Lage innerhalb der Etage,
geplante Fläche,
Balkon-, Terrassen- und Nebenflächen,
Stellplatz oder Abstellraum,
Anteil an Gemeinschaftsflächen,
Zuordnung zum Grundstück.

Ändert der Bauträger später Wohnungsnummern, Grundrisse oder Gebäudebezeichnungen, muss eine eindeutige Zuordnung weiterhin möglich sein.

Berechtigung des Verkäufers

Der Verkäufer muss berechtigt sein, den späteren Eigentumserwerb zu versprechen.

Zu prüfen ist insbesondere:

Ist der Verkäufer selbst als Eigentümer registriert?
Handelt der Verkäufer aufgrund einer Vollmacht?
Ist der Bauträger Eigentümer des Grundstücks?
Besteht lediglich ein Bau-, Entwicklungs-, Erbbaurechts- oder Kooperationsvertrag?
Darf der Vertragspartner die konkrete Wohnung verkaufen?
Wurde die Gesellschaft wirksam vertreten?
Benötigt der Geschäftsführer interne Zustimmungen?
Stimmen Firmenname, Identifikationsnummer und Registerdaten überein?

Ist der Grundstückseigentümer nicht mit dem Bauträger identisch, müssen die Rechtsbeziehungen zwischen beiden Parteien geprüft werden.

Registrierbarer Vertragsinhalt

Der Vertrag muss nicht nur wirtschaftlich verständlich, sondern auch registerrechtlich verwendbar sein. Eine ausführliche Verkaufsbroschüre ist kein Ersatz für eine rechtlich eindeutige Registrierungsgrundlage.

Georgische Vertragsfassung

Für die Registrierung und die Bestätigung der Unterschriften wird regelmäßig eine georgische Vertragsfassung benötigt. Versteht eine Partei die georgische Sprache nicht, sollte eine vollständige fremdsprachige Fassung beziehungsweise Übersetzung vorliegen.

Bei zweisprachigen Verträgen muss ausdrücklich geregelt werden:

welche Sprachfassung im Widerspruchsfall maßgeblich ist,
wer die Übersetzung erstellt hat,
ob sämtliche Anlagen in beiden Sprachen vorliegen,
ob Pläne, Baubeschreibungen und Zahlungsregelungen übereinstimmen.

Ein Käufer sollte niemals ausschließlich die deutsche oder englische Fassung prüfen, wenn im Vertrag die georgische Version als verbindlich bezeichnet wird.

Identitäts- und Vertretungsnachweise

Erforderlich sind je nach Fall:

Reisepass oder georgischer Identitätsnachweis,
Unternehmensregisterauszug,
Vertretungsnachweis,
Vollmacht,
notarielle Dokumente,
Apostille oder Legalisation,
georgische Übersetzung ausländischer Urkunden.

Welche Form erforderlich ist, hängt vom Herkunftsstaat, vom Dokument und von der Art der Vertretung ab.

Bestätigung der Unterschrift ist keine rechtliche Vertragsprüfung

Die Vertragsparteien können ihre Unterschriften bei der zuständigen Registerstelle beziehungsweise durch eine hierzu berechtigte Person bestätigen lassen. Eine notarielle Beurkundung ist nicht bei jedem gewöhnlichen Immobiliengeschäft zwingend erforderlich.

Die Bestätigung der Unterschrift bedeutet jedoch nur, dass:

die unterzeichnende Person identifiziert wurde und
die Unterschrift in der vorgesehenen Form geleistet oder anerkannt wurde.

Sie bedeutet nicht automatisch, dass:

der Vertrag rechtlich ausgewogen ist,
der Bauträger wirtschaftlich zuverlässig ist,
alle Bauunterlagen vorliegen,
die Immobilie lastenfrei ist,
der Vertragsinhalt mit sämtlichen Gesetzen übereinstimmt,
die Übersetzung fehlerfrei ist,
die zugesagte Wohnung tatsächlich fertiggestellt wird,
die Kaufpreiszahlung ausreichend abgesichert ist.

Die Registerbehörde ersetzt weder die anwaltliche Vertragsprüfung noch die technische und wirtschaftliche Due Diligence.

Ablauf der Vorregistrierung Schritt für Schritt

1. Aktuellen Registerauszug beschaffen

Unmittelbar vor der Vertragsunterzeichnung sollte ein aktueller Immobilienregisterauszug eingeholt werden.

Zu kontrollieren sind:

registrierter Eigentümer,
Katastercode,
Grundstücksfläche,
Immobilienart,
Hypotheken,
Pfändungen,
Steuerpfandrechte,
öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte,
bereits registrierte Verpflichtungen,
andere Vorregistrierungen,
laufende Registrierungsanträge.

Ein älterer Auszug kann zwischenzeitliche Veränderungen nicht ausschließen.

2. Verkäufer oder Bauträger prüfen

Bei einem Unternehmen sollten mindestens geprüft werden:

aktuelle Registerdaten,
Geschäftsführer und Vertretungsbefugnis,
Gesellschafterstruktur,
Unternehmensstatus,
mögliche Liquidation oder Reorganisation,
bisherige Projekte,
gerichtliche Auseinandersetzungen,
wirtschaftliche Abhängigkeit von Projektfinanzierungen,
Eigentums- oder Nutzungsrecht am Baugrundstück.

3. Bau- und Projektdokumente prüfen

Bei einer Immobilie im Bau sind insbesondere relevant:

Baugenehmigung,
genehmigte Projektplanung,
zulässige Nutzung,
Baufortschritt,
registrierte Gebäudestruktur,
Aufteilung in Einheiten,
Flächenangaben,
Abweichungen zwischen Werbung und Genehmigung,
vorgesehene Fertigstellung,
Voraussetzungen für die Inbetriebnahme,
Anschluss an Versorgungsnetze.

4. Kaufvertrag käufergerecht gestalten

Der Vertrag sollte nicht ausschließlich aus einem Standardformular des Bauträgers bestehen. Gerade die Schutzwirkung der Vorregistrierung hängt wesentlich davon ab, was die Parteien vereinbaren.

5. Unterschriften ordnungsgemäß bestätigen

Die Unterschriften müssen in einer für die Registrierung anerkannten Form vorliegen. Bei einer Vertretung durch Bevollmächtigte ist die Vollmacht vorher auf Umfang, Form und Gültigkeit zu prüfen.

6. Registrierungsantrag unverzüglich einreichen

Der Antrag sollte möglichst direkt nach Unterzeichnung gestellt werden. Die Reihenfolge der eingehenden Registrierungsanträge kann für die Priorität entscheidend sein.

7. Registrierungsentscheidung und neuen Auszug abwarten

Eine Quittung über die Antragstellung ist noch kein Beweis für die erfolgreiche Vorregistrierung. Maßgeblich sind die Registrierungsentscheidung und der anschließend erstellte aktuelle Registerauszug.

8. Eintragung vollständig kontrollieren

Zu überprüfen sind:

vollständiger Name des Käufers,
Pass- oder Identifikationsdaten,
Katastercode,
richtige Wohnung beziehungsweise Einheit,
Inhalt des eingetragenen Rechts,
Rang und Datum,
Laufzeit,
Bedingungen,
bestehende Belastungen,
registrierter Verkäufer.

Fehler sollten unverzüglich berichtigt werden.

9. Kaufpreiszahlungen an den Registerstatus koppeln

Größere Kaufpreisraten sollten möglichst erst fällig werden, nachdem:

die Vorregistrierung erfolgreich erfolgt ist,
ein aktueller Auszug vorliegt,
keine unerwartete Belastung eingetragen wurde,
die Identität des Objekts eindeutig feststeht.

Bei weiteren Baufortschrittszahlungen empfiehlt sich vor jeder größeren Rate eine erneute Registerkontrolle.

10. Endgültige Eigentumsregistrierung durchführen

Nach Eintritt der vertraglichen Voraussetzungen muss das Eigentum endgültig auf den Käufer registriert werden.

Die Vorregistrierung wird nicht allein dadurch zum Eigentum, dass:

der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde,
der Käufer die Wohnung übernommen hat,
der Bauträger die Schlüssel übergeben hat,
der Käufer bereits in der Immobilie wohnt,
das Gebäude fertiggestellt wurde.

Erst der endgültige Registereintrag verleiht dem Käufer die registerrechtliche Eigentümerstellung.

Vorregistrierung eines Eigentumsrechts in Georgien

Kosten und Bearbeitungszeiten

Die staatlichen Gebühren unterscheiden sich nach Bearbeitungsdauer. Für die Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Immobilienrechts beziehungsweise einer eigentumsbezogenen Verpflichtung gelten nach dem aktuellen Standardtarif regelmäßig folgende Gebühren:

Bearbeitungszeit	Staatliche Gebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Je nach konkreter rechtlicher Einordnung des Antrags entscheidet die Registerbehörde, unter welche Dienstleistung die Registrierung fällt.

Weitere mögliche Registergebühren

Leistung	Gebühr
Bestätigung der Unterschriften	7 GEL
Registerauszug innerhalb eines Arbeitstages	20 GEL
Registerauszug am Tag der Antragstellung	75 GEL
Online-Auszug innerhalb eines Arbeitstages	13 GEL
Online-Auszug am Tag der Antragstellung	52 GEL
Katasterplan innerhalb eines Arbeitstages	7 GEL
Katasterplan am Tag der Antragstellung	26 GEL

Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für:

Übersetzungen,
notarielle Vollmachten,
Apostillen oder Legalisationen,
Vertragsprüfung,
technische Prüfung,
Kataster- oder Vermessungsleistungen,
Vertretung vor der Registerbehörde.

Gebühren können geändert werden. Vor Antragstellung sollte deshalb stets der aktuelle Tarif kontrolliert werden.

Welche Klauseln sollte der Vertrag enthalten?

Genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes

Der Vertrag muss zweifelsfrei erkennen lassen, welche Immobilie erworben werden soll. Grundrisse und Pläne sollten als nummerierte Anlagen Bestandteil des Vertrages werden.

Verpflichtung zur Vorregistrierung

Der Vertrag sollte klar festlegen:

dass der Käufer die Vorregistrierung verlangen darf,
wer den Antrag stellt,
wann der Antrag eingereicht wird,
wer die Gebühren trägt,
welche Unterlagen der Verkäufer bereitstellen muss,
dass der Verkäufer alle notwendigen Erklärungen abgibt.

Verbot konkurrierender Verfügungen

Der Verkäufer sollte sich verpflichten, ohne ausdrückliche Zustimmung des Käufers:

die Immobilie nicht erneut zu verkaufen,
kein konkurrierendes Recht einzuräumen,
keine neue Hypothek zu bestellen,
keine Belastung zu bewilligen,
die Einheit nicht umzunummerieren oder auszutauschen,
keine Rechte des Käufers aufzuheben.

Besondere Vorsicht ist bei pauschalen Formulierungen geboten, nach denen der Käufer bereits im Voraus allen gegenwärtigen und zukünftigen Finanzierungen oder Änderungen des Projekts zustimmt.

Umgang mit bestehenden Hypotheken

Ist das Projekt finanziert, sollte der Vertrag regeln:

welche Bank eine Hypothek hält,
welchen Rang die Hypothek besitzt,
wie die konkrete Wohnung aus der Haftung entlassen wird,
welcher Kaufpreisanteil gegebenenfalls direkt an die Bank fließt,
wann eine Freigabeerklärung erteilt wird,
was geschieht, wenn die Freigabe nicht erfolgt.

Eine bloße mündliche Zusage des Verkäufers, die Hypothek später zu löschen, reicht für eine sichere Transaktion nicht aus.

Kaufpreis und Zahlungsplan

Der Zahlungsplan sollte an nachvollziehbare Meilensteine gekoppelt werden, beispielsweise:

erfolgreiche Vorregistrierung,
Erreichen bestimmter Bauabschnitte,
Fertigstellung des Rohbaus,
Einbau technischer Anlagen,
Bauabnahme,
Übergabe,
endgültige Eigentumsregistrierung.

Die letzte Kaufpreisrate sollte möglichst erst nach Erfüllung der zentralen Übergabe- und Registrierungsbedingungen fällig werden.

Fertigstellungstermin

Der Vertrag sollte nicht nur einen unverbindlichen Zielzeitraum nennen, sondern einen eindeutig bestimmbaren Fertigstellungs- und Übergabetermin enthalten.

Zusätzlich sollten geregelt werden:

zulässige Verlängerungsgründe,
maximale Verlängerungsdauer,
Informationspflichten des Bauträgers,
Vertragsstrafe bei Verzögerung,
Rücktritts- oder Kündigungsrechte,
Rückzahlung bereits geleisteter Beträge.

Eine pauschale Klausel, die dem Bauträger eine unbegrenzte Verschiebung ermöglicht, verlagert das Projektrisiko weitgehend auf den Käufer.

Laufzeit der Vorregistrierung

Wird die Vorregistrierung befristet, muss die Laufzeit deutlich über dem erwarteten Fertigstellungs- und Registrierungszeitpunkt liegen.

Eine Vorregistrierung, die kurz vor der geplanten Fertigstellung automatisch endet, kann ihren Sicherungszweck verlieren. Der Vertrag sollte deshalb ein Verfahren zur rechtzeitigen Verlängerung vorsehen.

Endgültige Eigentumsübertragung

Der Vertrag sollte bestimmen:

welche Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung gelten,
wer die erforderlichen Dokumente beschafft,
innerhalb welcher Frist der Antrag gestellt wird,
ob die Mitwirkung des Verkäufers erforderlich ist,
was geschieht, wenn der Verkäufer nicht mitwirkt,
wer die Registrierungskosten trägt.

Die endgültige Eigentumsübertragung darf nicht allein vom freien Ermessen des Bauträgers abhängen.

Flächenabweichungen

Bei Neubauten können sich Flächen während der Bauausführung ändern. Der Vertrag sollte definieren:

welche Fläche maßgeblich ist,
wie gemessen wird,
welche Toleranz zulässig ist,
ob sich der Kaufpreis anpasst,
welche Rechte bei erheblichen Abweichungen bestehen,
wie Balkon-, Terrassen- und Nebenflächen berücksichtigt werden.

Änderungen am Projekt

Der Bauträger sollte die Lage, Etage, Ausrichtung, Raumaufteilung oder Nutzung der Wohnung nicht beliebig verändern dürfen.

Zulässige technische Anpassungen müssen von wesentlichen Veränderungen des Kaufgegenstandes abgegrenzt werden.

Bau- und Ausstattungsstandard

Eine detaillierte Baubeschreibung sollte festlegen:

Ausbauzustand,
Materialien,
Fenster und Türen,
Heizung und Klimatisierung,
Elektroinstallation,
Wasser- und Abwasseranschlüsse,
Boden- und Wandaufbau,
Aufzüge,
Gemeinschaftsflächen,
Außenanlagen,
Energieversorgung,
Übergabestandard.

Bezeichnungen wie „White Frame“, „Green Frame“, „Black Frame“ oder „Turnkey“ sollten nicht ohne konkrete Leistungsbeschreibung verwendet werden.

Vertragsstrafe und Rückzahlung

Der Vertrag sollte wirksame Folgen vorsehen, wenn der Verkäufer:

nicht fertigstellt,
nicht übergibt,
die Eigentumsregistrierung verweigert,
das Objekt doppelt verkauft,
die zugesagte Einheit wesentlich verändert,
eine vereinbarte Hypothekenfreigabe nicht beschafft.

Auch Frist und Zahlungsweg für die Rückerstattung geleisteter Beträge sollten bestimmt werden.

Maßgebliche Sprachfassung

Bei einem zweisprachigen Vertrag muss geregelt sein, welche Fassung im Konfliktfall gilt. Käufer sollten die rechtlich maßgebliche georgische Version unabhängig prüfen lassen.

Wann endet die Vorregistrierung?

Die Vorregistrierung kann insbesondere in folgenden Fällen aufgehoben beziehungsweise beendet werden:

Endgültige Registrierung des gesicherten Rechts

Sobald das Eigentum oder das andere gesicherte Recht endgültig registriert wurde, hat die Vorregistrierung ihren Zweck erfüllt.

Ablauf einer vereinbarten Frist

Wurde die Vorregistrierung befristet, endet sie nach Ablauf der festgelegten Dauer. Deshalb ist die Fristgestaltung bei verzögerten Bauprojekten besonders wichtig.

Schriftliche Vereinbarung der Parteien

Käufer und Verkäufer können die Aufhebung schriftlich vereinbaren.

Ein Käufer sollte keine vorformulierte Löschungszustimmung oder Blankovollmacht unterzeichnen, die der Verkäufer später ohne erneute Kontrolle verwenden kann.

Registrierung eines anderen Rechts nach den gesetzlichen Vorschriften

In bestimmten gesetzlich vorgesehenen Fällen kann die Registrierung eines Rechts einer anderen Person zur Aufhebung der Vorregistrierung führen. Ausnahmen bestehen unter anderem bei der Eintragung bestimmter Rechtsnachfolger.

Diese Regelung zeigt, dass die Vorregistrierung keine absolut unantastbare Eigentumsposition schafft.

Typische Risiken beim Kauf einer vorregistrierten Immobilie

Die Immobilie ist nicht eindeutig bezeichnet

Fehlen Grundriss, Wohnungsnummer, Etage oder eindeutige Projektzuordnung, kann unklar bleiben, welche Einheit tatsächlich gesichert wurde.

Vorregistrierung nur am falschen Objekt

Es muss geprüft werden, ob die Vorregistrierung tatsächlich die konkrete Wohnung betrifft oder lediglich eine allgemeine Verpflichtung im Zusammenhang mit dem Gesamtgrundstück enthält.

Der Vertrag erlaubt spätere Belastungen

Eine weitreichende Zustimmung zu Projektfinanzierungen kann dazu führen, dass trotz Vorregistrierung weitere Belastungen eingetragen werden dürfen.

Bestehende Hypothek ohne Freigabemechanismus

Eine bereits eingetragene Bankhypothek kann das gesamte Grundstück und damit auch die künftige Wohnung erfassen. Ohne verbindliche Freigaberegelung bleibt ein erhebliches Verwertungsrisiko.

Zu kurze Laufzeit

Endet die Vorregistrierung vor der tatsächlichen Fertigstellung, kann der Käufer seine Registerposition verlieren, obwohl er bereits einen erheblichen Teil des Kaufpreises gezahlt hat.

Vollständige Vorauszahlung

Die vollständige Zahlung vor Baufortschritt, Übergabe und endgültiger Registrierung nimmt dem Käufer einen wesentlichen Teil seines Druckmittels.

Einseitige Löschungs- oder Kündigungsrechte

Der Bauträger sollte die registrierte Position des Käufers nicht wegen geringfügiger Vertragsverstöße oder nach freiem Ermessen beseitigen können.

Ungeprüfte georgische Vertragsfassung

Abweichungen zwischen deutscher, englischer und georgischer Version können erhebliche Folgen haben. Maßgeblich ist häufig die georgische Fassung.

Fehlende Baugenehmigung oder ungeklärter Baustatus

Eine Vorregistrierung beseitigt keine baurechtlichen Probleme. Ein nicht genehmigtes oder abweichend errichtetes Gebäude kann später Schwierigkeiten bei Fertigstellung, Inbetriebnahme und Eigentumsregistrierung verursachen.

Verkäufer ist nicht Grundstückseigentümer

Ein Entwickler kann ein Projekt vermarkten, ohne selbst Eigentümer des Baugrundstücks zu sein. In diesem Fall müssen die Rechte des Entwicklers gegenüber dem tatsächlichen Eigentümer besonders gründlich geprüft werden.

Insolvenz des Bauträgers

Da der Käufer durch die Vorregistrierung noch nicht Eigentümer wird, bietet sie keinen vollständigen Schutz gegen sämtliche Folgen einer Bauträgerinsolvenz. Die konkrete Position hängt vom Vertrag, vom Registerstatus, vom Baufortschritt, von vorhandenen Belastungen und vom anwendbaren Insolvenz- und Vollstreckungsrecht ab.

Vorregistrierung bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten in Georgien besondere Eigentumsbeschränkungen. Die Vorregistrierung richtet sich in diesem Bereich nicht allein nach den allgemeinen Regeln des Immobilienregisters, sondern zusätzlich nach dem georgischen Gesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen.

Ausländische natürliche Personen können landwirtschaftliche Grundstücke nur in eng begrenzten gesetzlich vorgesehenen Fällen erwerben. Ausdrücklich vorgesehen ist insbesondere der Erwerb im Wege der Erbschaft.

Auch eine in Georgien registrierte Gesellschaft mit ausländischem beherrschendem Gesellschafter kann landwirtschaftliches Eigentum nicht ohne Weiteres erwerben. Je nach Struktur kann ein genehmigter Investitionsplan und eine staatliche Entscheidung erforderlich sein.

Die Vorregistrierung darf nicht dazu verwendet werden, diese Erwerbsbeschränkungen zu umgehen.

Vor dem Kauf eines Grundstücks müssen deshalb geklärt werden:

Ist das Grundstück landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich eingestuft?
Ist die im Register eingetragene Kategorie aktuell?
Darf der Käufer dieses Grundstück rechtlich erwerben?
Ist eine Umwidmung erforderlich oder überhaupt zulässig?
Befindet sich auf dem Grundstück ein Gebäude?
Ist das Gebäude ordnungsgemäß registriert?
Entspricht die geplante Nutzung der Grundstückskategorie?

Die tatsächliche Nutzung als Baugrundstück bedeutet nicht automatisch, dass das Grundstück registerrechtlich als nichtlandwirtschaftlich gilt.

Vorregistrierung für deutsche und andere ausländische Käufer

Bei Wohnungen, Gewerbeimmobilien und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken können ausländische Käufer grundsätzlich ebenfalls eine Vorregistrierung nutzen. Entscheidend sind die konkrete Immobilie, der Vertragsinhalt und mögliche Sonderbeschränkungen.

Ausländische Käufer sollten besonders auf folgende Punkte achten:

vollständige Übereinstimmung der Passdaten,
korrekte Schreibweise des Namens,
zweisprachiger Vertrag,
unabhängige Übersetzung,
klare Regelung der maßgeblichen Sprachfassung,
ordnungsgemäße Vollmacht bei Abwesenheit,
Apostille oder Legalisation ausländischer Dokumente,
separate Prüfung landwirtschaftlicher Flächen,
nachvollziehbarer Zahlungsweg,
aktuelle Registerauszüge vor und nach der Transaktion.

Eine Vollmacht sollte möglichst auf die konkrete Immobilie und die erforderlichen Handlungen beschränkt werden. Eine uneingeschränkte Generalvollmacht kann erhebliche Missbrauchsrisiken schaffen.

Beispiel aus der Praxis

Ein deutscher Käufer erwirbt eine Wohnung in einem Neubauprojekt in Tiflis. Das Gebäude befindet sich noch im Bau. Der Kaufpreis wird in mehreren Raten gezahlt.

Im Vertrag werden festgelegt:

der Katastercode des Baugrundstücks,
das konkrete Gebäude,
die Etage,
die Wohnungsnummer,
die geplante Fläche,
ein beigefügter Grundriss,
der Kaufpreis,
der Zahlungsplan,
der Fertigstellungstermin,
die Verpflichtung zur späteren Eigentumsübertragung.

Nach der Unterzeichnung wird der Anspruch des Käufers vorregistriert. Im Registerauszug erscheint der Käufer als künftiger Eigentümer der bezeichneten Einheit.

Die Wirkung:

Der Erwerbsanspruch ist öffentlich sichtbar.
Ein konkurrierender rechtsgeschäftlicher Verkauf derselben Einheit wird grundsätzlich blockiert.
Der Käufer ist jedoch noch nicht Eigentümer.
Eine bereits bestehende Projekt-Hypothek bleibt bestehen.
Öffentlich-rechtliche Beschränkungen müssen weiterhin kontrolliert werden.
Nach Eintritt der vertraglichen Voraussetzungen muss das Eigentum endgültig registriert werden.

Erst im neuen Registerauszug, in dem der Käufer als Eigentümer ausgewiesen ist, ist der Eigentumsübergang abgeschlossen.

Checkliste vor der Vorregistrierung

Vor Unterzeichnung und Zahlung sollten mindestens folgende Punkte beantwortet sein:

Was ist nach der Vorregistrierung zu tun?

Die erfolgreiche Vorregistrierung ist kein Abschluss der Due Diligence. Käufer sollten anschließend:

die Registrierungsentscheidung aufbewahren,
einen neuen Registerauszug abrufen,
die vollständige Eintragung kontrollieren,
vor größeren Ratenzahlungen erneut einen Auszug einholen,
Änderungen am Projekt schriftlich dokumentieren,
den Ablauf einer möglichen Befristung überwachen,
die Fertigstellungs- und Übergabefristen kontrollieren,
die endgültige Eigentumsregistrierung aktiv vorbereiten,
nach Eigentumsübertragung einen abschließenden Registerauszug prüfen.

Bei langfristigen Bauprojekten empfiehlt sich eine Wiedervorlage deutlich vor Ablauf einer registrierten Frist.

Häufig gestellte Fragen zur Vorregistrierung eines Eigentumsrechts

Ist der Käufer nach der Vorregistrierung Eigentümer?

Nein. Die Vorregistrierung bestätigt und sichert den Anspruch auf den späteren Rechtserwerb. Eigentümer ist weiterhin die Person oder Gesellschaft, die im Immobilienregister als Eigentümer eingetragen ist.

Was bedeutet „Future Owner“ im georgischen Registerauszug?

Die Bezeichnung weist darauf hin, dass die betreffende Person als künftiger Eigentümer beziehungsweise Inhaber eines vorregistrierten Erwerbsrechts erfasst wurde. Sie ist noch kein Nachweis einer endgültigen Eigentumsregistrierung.

Verhindert die Vorregistrierung einen Doppelverkauf?

Sie schützt grundsätzlich gegen spätere konkurrierende rechtsgeschäftliche Registrierungen derselben Immobilie. Der tatsächliche Schutz hängt jedoch vom Vertragsinhalt, von der Objektbezeichnung, vom Zeitpunkt der Einreichung und von möglichen Ausnahmen im Vertrag ab.

Kann der Bauträger nach der Vorregistrierung noch eine Hypothek eintragen lassen?

Eine neue, rechtsgeschäftlich bestellte Belastung sollte grundsätzlich nicht mit der Vorregistrierung vereinbar sein, sofern der Käufer keine entsprechende Zustimmung erteilt hat. Viele Bauträgerverträge enthalten jedoch weitreichende Finanzierungsklauseln. Bereits bestehende Hypotheken werden durch die Vorregistrierung nicht beseitigt.

Schützt die Vorregistrierung vor einer Steuerpfändung?

Nicht automatisch. Steuerpfandrechte, Pfändungen und andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen müssen gesondert geprüft werden. Die Vorregistrierung ist keine uneingeschränkte staatliche Garantie gegen spätere Vollstreckungsmaßnahmen.

Ist eine Vorregistrierung gesetzlich zwingend vorgeschrieben?

Nicht bei jedem Immobilienkauf. Wird das Eigentum sofort auf den Käufer registriert, ist keine vorgelagerte Sicherung erforderlich. Kann oder soll die Eigentumsübertragung erst später stattfinden, ist eine Vorregistrierung regelmäßig dringend zu empfehlen.

Reicht ein unterzeichneter Kaufvertrag aus?

Der Vertrag begründet möglicherweise einen Anspruch gegen den Verkäufer, bietet aber ohne Registereintragung nicht dieselbe registerrechtliche Sicherung. Entscheidend ist die erfolgreiche Eintragung im öffentlichen Register.

Muss der Vertrag notariell beurkundet werden?

Eine notarielle Beurkundung ist bei einem gewöhnlichen Immobiliengeschäft nicht in jedem Fall zwingend. Unterschriften können unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch durch eine dazu berechtigte Registerstelle bestätigt werden. Vollmachten und bestimmte andere Rechtsgeschäfte können jedoch besondere notarielle Formen erfordern.

Prüft die NAPR den Vertrag zugunsten des Käufers?

Nein. Die Registerbehörde prüft die Registrierbarkeit und die erforderlichen formalen Voraussetzungen. Die Bestätigung einer Unterschrift ist keine umfassende Prüfung der wirtschaftlichen Risiken oder der Ausgewogenheit des Vertrages.

Wie lange gilt eine Vorregistrierung?

Wurde keine besondere Frist vereinbart, richtet sich die Beendigung nach den gesetzlichen Aufhebungsgründen. Ist eine feste Laufzeit eingetragen, kann die Vorregistrierung mit deren Ablauf enden. Käufer müssen deshalb eine ausreichende Laufzeit und gegebenenfalls eine Verlängerung vereinbaren.

Kann der Bauträger die Vorregistrierung einseitig löschen?

Die gesetzlichen Aufhebungsgründe umfassen unter anderem die endgültige Registrierung, den Ablauf einer festgelegten Frist und eine schriftliche Vereinbarung der Parteien. Käufer sollten dem Bauträger keine pauschale Löschungszustimmung, Blankovollmacht oder unangemessen weitreichende einseitige Beendigungsrechte erteilen.

Was geschieht, wenn sich die Fertigstellung verzögert?

Zunächst müssen Laufzeit der Vorregistrierung und vertragliche Fertigstellungsfrist überprüft werden. Eine befristete Eintragung sollte rechtzeitig verlängert werden. Zusätzlich kommen je nach Vertrag Erfüllungsansprüche, Vertragsstrafen, Rücktrittsrechte oder Rückzahlungsansprüche in Betracht.

Kann ein Ausländer eine Vorregistrierung erhalten?

Bei Wohnungen, Gewerbeimmobilien und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ist dies grundsätzlich möglich. Für landwirtschaftliche Flächen gelten jedoch erhebliche Sonderbeschränkungen.

Ist eine Vorregistrierung bei einer Wohnung im Bau immer die beste Lösung?

Nicht zwingend. Wenn die Wohnung im Bau bereits als eigenständiges Objekt registriert ist und die erforderlichen Unterlagen vorliegen, kann möglicherweise eine unmittelbare Eigentumsregistrierung erfolgen. Diese Möglichkeit sollte vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Was muss nach Fertigstellung des Gebäudes geschehen?

Nach Eintritt der vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen muss das Eigentum endgültig auf den Käufer registriert werden. Die Vorregistrierung wandelt sich nicht allein durch Fertigstellung, Schlüsselübergabe oder vollständige Kaufpreiszahlung automatisch in Eigentum um.

Schützt die Vorregistrierung vollständig bei einer Insolvenz des Bauträgers?

Nein. Sie verbessert die Rechtsposition des Käufers, macht ihn aber noch nicht zum Eigentümer. Die Folgen einer Insolvenz hängen unter anderem vom Registereintrag, von Hypotheken, Baufortschritt, Kaufpreiszahlungen und der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Ist die georgische Vorregistrierung dasselbe wie eine Auflassungsvormerkung?

Nein. Beide Instrumente haben eine vergleichbare Sicherungsfunktion, beruhen aber auf unterschiedlichen Rechtsordnungen und dürfen hinsichtlich Schutzumfang, Rang, Vollstreckung und Insolvenzfolgen nicht vollständig gleichgesetzt werden.

Vorregistrierung ist wichtig, aber kein Ersatz für Due Diligence

Die Vorregistrierung eines Eigentumsrechts ist eines der wichtigsten Instrumente zur Absicherung eines späteren Immobilienerwerbs in Georgien. Sie macht den Anspruch des Käufers im öffentlichen Register sichtbar und schützt grundsätzlich gegen konkurrierende rechtsgeschäftliche Eintragungen.

Sie schafft jedoch noch kein Eigentum und beseitigt weder bestehende Hypotheken noch öffentlich-rechtliche Beschränkungen, Bauprobleme oder Insolvenzrisiken.

Der bestmögliche Käuferschutz entsteht deshalb erst durch das Zusammenspiel mehrerer Maßnahmen:

Prüfung des Eigentümers und des aktuellen Registerauszugs,
technische und rechtliche Prüfung des Projekts,
eindeutige Beschreibung der Immobilie,
käufergerechter Vertrag ohne schädliche Ausnahmeklauseln,
unverzügliche Vorregistrierung,
an Baufortschritt und Registerstatus gekoppelte Zahlungen,
laufende Überwachung der Eintragung und
rechtzeitige endgültige Eigentumsregistrierung.

Die zentrale Praxisregel lautet:

Erst die Immobilie und den Vertrag prüfen, anschließend registrieren und größere Zahlungen erst nach bestätigtem Registereintrag leisten.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zum georgischen Immobilien- und Registerrecht. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder technische Prüfung. Maßgeblich sind die aktuelle georgische Gesetzesfassung, der konkrete Vertrag, der aktuelle Registerstand und die besonderen Umstände der Immobilie.

Quellen und offizielle Links

Gesetz Georgiens über das öffentliche Register – englische Fassung – Artikel 12 enthält die zentrale Rechtsgrundlage für Vorregistrierung, Schutzwirkung, Ausnahmen und Aufhebungsgründe; Artikel 13 regelt die Priorität eingereichter Rechte.
Gesetz Georgiens über das öffentliche Register – georgische Originalfassung – maßgebliche georgische Gesetzesfassung zur Vorregistrierung von Rechten an Immobilien.
Georgisches Zivilgesetzbuch – englische Fassung – Artikel 183 regelt, dass der Erwerb einer Immobilie ein schriftliches Rechtsgeschäft und die Registrierung des Eigentumsrechts des Erwerbers im öffentlichen Register voraussetzt.
Ausführungsanweisung zum georgischen öffentlichen Register – enthält unter anderem Verfahrensregeln zur Unterschriftsbestätigung, zur Vertragssprache und zur Funktion der Registerstelle.
NAPR – Gebühren und Bearbeitungszeiten für Immobilienregistrierungen – aktuelle Übersicht zu Registrierungsgebühren, Unterschriftsbestätigung, Registerauszügen und Katasterplänen.
NAPR – Immobilienregisterauszug und Registerinformationen – offizieller Zugang zu Informationen und Diensten rund um Auszüge aus dem öffentlichen Register.
NAPR – Musterunterlagen für Immobiliengeschäfte – offizielle Vertragsmuster unter anderem für Immobilienkauf, Ratenkauf, Hypotheken und die Aufhebung registrierter Verpflichtungen.
NAPR – Informations- und Beratungskarten zur Immobilienregistrierung – amtliche Übersichten zu verschiedenen Registrierungsverfahren.
National Agency of Public Registry – offizielle Internetseite – zentrale Behördenseite für Immobilienregister, Beschränkungsregister, Kataster und Informationsdienste.
Organisches Gesetz Georgiens über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen – Rechtsgrundlage für die besonderen Erwerbsbeschränkungen bei landwirtschaftlichen Grundstücken.
Oberster Gerichtshof Georgiens – Entscheidung zur Rechtswirkung einer Vorregistrierung – bestätigt die Abgrenzung zwischen dem Anspruch eines registrierten künftigen Eigentümers und dem endgültigen Eigentumsrecht.

Stand: 15. August 2026