Vollmacht Georgien

Vollmacht in Georgien: Immobilien rechtswirksam kaufen, verkaufen und verwalten

Eine Vollmacht in Georgien ermöglicht es einer Person, einen Vertreter mit dem Kauf, Verkauf, der Registrierung oder der Verwaltung einer Immobilie zu beauftragen. Damit die Vertretung gegenüber dem georgischen Public Registry, einem Notar, einer Bank oder einem Vertragspartner anerkannt wird, muss die Vollmacht den konkreten Auftrag präzise abbilden und regelmäßig in einer formal geeigneten, beglaubigten sowie georgischsprachigen Fassung vorliegen.

Wird die Vollmacht in Deutschland ausgestellt, besteht der sichere Standardweg in der Regel aus einer auf das georgische Verfahren abgestimmten Vollmacht, der notariellen Beglaubigung oder Beurkundung in Deutschland, einer Apostille und einer für Georgien anerkannten Übersetzung ins Georgische.

Bei Immobilien sollte fast immer eine begrenzte Spezialvollmacht verwendet werden. Eine weit gefasste Generalvollmacht kann dem Bevollmächtigten dagegen ermöglichen, Kaufpreise entgegenzunehmen, Immobilien zu belasten, Untervollmachten zu erteilen oder andere wirtschaftlich weitreichende Handlungen vorzunehmen.

Stand der rechtlichen und verfahrensbezogenen Angaben: August 2026

Was ist eine Vollmacht?

Eine Vollmacht ist die rechtliche Ermächtigung, durch die der Vollmachtgeber einer anderen Person erlaubt, in seinem Namen rechtsgeschäftlich zu handeln. Der Vertreter gibt dabei nicht lediglich eine Nachricht weiter, sondern kann innerhalb seiner Vertretungsmacht unmittelbar Rechte und Pflichten für den Vollmachtgeber begründen.

Die georgische Bezeichnung für eine Vollmacht lautet:

მინდობილობა – mindobiloba

Im Zusammenhang mit einer Immobilie kann die Vollmacht beispielsweise dazu berechtigen,

• einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen,
• einen Vorvertrag oder Kaufvertrag abzuschließen,
• Anträge beim National Agency of Public Registry einzureichen,
• Eigentumsrechte registrieren zu lassen,
• Registerauszüge und Katasterunterlagen entgegenzunehmen,
• Übergabeprotokolle zu unterschreiben,
• Versorgungsverträge abzuschließen,
• Mietverträge zu unterzeichnen,
• eine Immobilie zu verwalten,
• einen Verkauf durchzuführen,
• eine Hypothek eintragen oder löschen zu lassen.

Welche dieser Handlungen tatsächlich zulässig sind, richtet sich ausschließlich nach dem Inhalt und Umfang der erteilten Vollmacht.

Vollmachtgeber und Bevollmächtigter

Der Vollmachtgeber ist die Person, in deren Namen gehandelt werden soll. Das kann ein Käufer, Verkäufer, Eigentümer, Investor, Erbe oder ein Unternehmen sein.

Der Bevollmächtigte ist die Person, die für den Vollmachtgeber handelt. Hierfür kommen beispielsweise infrage:

• ein Rechtsanwalt,
• ein vertrauenswürdiger Geschäftspartner,
• ein Familienmitglied,
• ein Immobilienberater,
• ein Mitarbeiter,
• ein Hausverwalter,
• ein Unternehmensgeschäftsführer,
• ein speziell beauftragter Transaktionsvertreter.

Der Bevollmächtigte muss nicht automatisch Eigentümer, Anwalt oder georgischer Staatsbürger sein. Entscheidend sind seine eindeutige Identifizierung, seine Handlungsfähigkeit und die wirksame Erteilung der benötigten Befugnisse.

Unterschied zwischen Vollmacht und Auftrag

Vollmacht und Auftrag werden im allgemeinen Sprachgebrauch häufig gleichgesetzt, erfüllen jedoch unterschiedliche Funktionen.

Die Vollmacht bestimmt, was der Vertreter gegenüber Dritten rechtswirksam tun darf. Der zugrunde liegende Auftrag regelt dagegen im Innenverhältnis, wie der Vertreter seine Befugnisse ausüben soll.

Beispiel:

Ein Vertreter erhält die Vollmacht, eine Wohnung bis zu einem Kaufpreis von 150.000 Euro zu erwerben. Intern wird vereinbart, dass er ohne vorherige Freigabe höchstens 140.000 Euro bieten darf.

Überschreitet der Vertreter die interne Anweisung, bleibt zu prüfen, ob er sich gegenüber dem Vollmachtgeber schadensersatzpflichtig gemacht hat. Gegenüber dem Verkäufer kann der Vertrag dennoch wirksam sein, wenn sich der Vertreter innerhalb der nach außen erkennbaren Vertretungsmacht bewegt hat.

Deshalb müssen wirtschaftlich wichtige Grenzen möglichst direkt in der Vollmachtsurkunde erscheinen.

Vollmacht Georgien: Rechtliche Grundlagen der Vertretung

Rechtsgeschäfte durch einen Vertreter

Das georgische Zivilrecht erlaubt grundsätzlich, Rechtsgeschäfte durch einen Vertreter vorzunehmen. Handelt der Bevollmächtigte innerhalb seiner Befugnisse und erkennbar im Namen des Vollmachtgebers, entstehen die Rechte und Pflichten grundsätzlich unmittelbar beim Vollmachtgeber.

Eine persönliche Anwesenheit ist daher bei vielen Immobiliengeschäften nicht zwingend erforderlich.

Ausnahmen bestehen insbesondere dann, wenn

• ein Rechtsgeschäft seiner Natur nach persönlich vorgenommen werden muss,
• ein Gesetz die Vertretung ausschließt,
• ein bestimmtes digitales oder behördliches Verfahren die persönliche Teilnahme verlangt,
• die Vollmacht die konkrete Handlung nicht umfasst,
• die Vollmacht formal nicht anerkannt wird.

Schriftform und Eigentumsregistrierung

Für den Erwerb einer Immobilie in Georgien sind zwei Elemente zentral:

1. Das zugrunde liegende Immobiliengeschäft muss schriftlich dokumentiert sein.
2. Das Eigentumsrecht des Erwerbers muss im Public Registry registriert werden.

Die Unterzeichnung eines Kaufvertrags allein führt daher noch nicht in jedem Fall zum endgültigen Eigentumserwerb. Der Bevollmächtigte muss regelmäßig nicht nur zum Abschluss des Vertrags, sondern auch zur Durchführung der Registrierung bevollmächtigt sein.

Eine Vollmacht, die lediglich „zum Kauf einer Immobilie“ berechtigt, kann zu unbestimmt sein, wenn sie keine Befugnis zur Antragstellung, Einreichung von Dokumenten, Zahlung von Registrierungsgebühren oder Entgegennahme des neuen Registerauszugs enthält.

Grenzen der Vertretungsmacht

Der Vertreter darf nur innerhalb der erteilten Vollmacht handeln. Überschreitet er seine Befugnisse, hängt die Wirksamkeit des Geschäfts grundsätzlich von einer nachträglichen Genehmigung durch den Vollmachtgeber ab.

Das ist bei Immobilien besonders problematisch. Eine fehlende oder unzureichende Vollmacht kann dazu führen, dass

• ein Kaufvertrag nicht sofort wirksam umgesetzt werden kann,
• die Registrierung ausgesetzt oder abgelehnt wird,
• zusätzliche Erklärungen verlangt werden,
• Fristen aus einem Reservierungsvertrag verstreichen,
• Zahlungen blockiert werden,
• der Vertreter persönlich haftungsrechtlichen Risiken ausgesetzt ist.

Eine nachträgliche Genehmigung ist deshalb kein Ersatz für eine von Anfang an korrekt formulierte Vollmacht.

Verbot des Selbstkontrahierens

Ein Bevollmächtigter darf grundsätzlich nicht ohne entsprechende Erlaubnis auf beiden Seiten desselben Geschäfts auftreten oder im Namen des Vollmachtgebers einen Vertrag mit sich selbst schließen.

Das betrifft beispielsweise folgende Konstellationen:

• Der Vertreter verkauft die Immobilie des Vollmachtgebers an sich selbst.
• Der Vertreter vertritt gleichzeitig Käufer und Verkäufer.
• Der Vertreter verkauft die Immobilie an ein Unternehmen, das er kontrolliert.
• Der Vertreter handelt zugleich für den Eigentümer und für einen wirtschaftlich verbundenen Erwerber.

Soll eine solche Handlung ausnahmsweise zulässig sein, muss die Erlaubnis eindeutig geregelt werden. Aus Sicherheitsgründen sollte eine Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens bei privaten Immobiliengeschäften grundsätzlich nicht pauschal erteilt werden.

Welche Arten von Vollmachten gibt es in Georgien?

Überblick über die wichtigsten Vollmachtsarten

Vollmachtsart	Typischer Umfang	Geeignet für	Risikoeinstufung
Spezialvollmacht zum Immobilienkauf	Kauf einer genau bezeichneten Immobilie und Registrierung	Käufer und Investoren	Niedrig bis mittel
Verkaufsvollmacht	Verkauf, Vertragsabschluss und Eigentumsumschreibung	Eigentümer im Ausland	Hoch
Verwaltungsvollmacht	Vermietung, Übergabe, Nebenkosten und Instandhaltung	Bestandseigentümer	Mittel
Registervollmacht	Anträge, Auszüge, Katasterunterlagen und Korrekturen	Due Diligence und Registrierung	Niedrig bis mittel
Finanzierungsvollmacht	Bank-, Darlehens- und Hypothekenhandlungen	Finanzierter Immobilienkauf	Sehr hoch
Generalvollmacht	Umfassende Vermögens- und Vertretungshandlungen	Nur begründete Ausnahmefälle	Sehr hoch
Prozessvollmacht	Gerichtliche und außergerichtliche Rechtsverfolgung	Streitigkeiten	Hoch
Unternehmensvollmacht	Handlungen für eine Gesellschaft	Gesellschaften und Investoren	Abhängig vom Umfang

Spezialvollmacht zum Immobilienkauf

Die Spezialvollmacht ist für die meisten ausländischen Käufer die sicherste Lösung. Sie beschränkt den Vertreter auf ein bestimmtes Geschäft oder auf eine genau definierte Immobilienkategorie.

Eine gute Kaufvollmacht enthält beispielsweise:

• vollständige Angaben zum Käufer,
• vollständige Angaben zum Bevollmächtigten,
• den Katastercode der Immobilie,
• die genaue Adresse,
• die Art des Objekts,
• einen maximal zulässigen Kaufpreis,
• die zulässige Zahlungsstruktur,
• die Befugnis zur Vertragsunterzeichnung,
• die Befugnis zur Eigentumsregistrierung,
• die Befugnis zur Entgegennahme des Registerauszugs,
• eine kurze Gültigkeitsdauer.

Ist die konkrete Immobilie bei Erteilung der Vollmacht noch nicht bekannt, kann die Vollmacht nach objektiven Kriterien begrenzt werden. Denkbar sind etwa eine Stadt, ein Höchstpreis, eine Objektart und ein klar definierter Erwerbszeitraum.

Eine unbeschränkte Vollmacht zum Erwerb beliebiger Immobilien in ganz Georgien ist für einen einzelnen Kauf normalerweise nicht erforderlich.

Verkaufsvollmacht

Eine Verkaufsvollmacht ist besonders sensibel, weil der Vertreter über bereits vorhandenes Vermögen verfügt.

Sie sollte mindestens festlegen:

• welche Immobilie verkauft werden darf,
• welcher Mindestkaufpreis einzuhalten ist,
• ob der Vertreter Preisnachlässe gewähren darf,
• auf welches Konto der Kaufpreis zu zahlen ist,
• ob eine Ratenzahlung zulässig ist,
• ob ein Reservierungsvertrag abgeschlossen werden darf,
• ob der Vertreter den Kaufpreis entgegennehmen darf,
• ob bestehende Belastungen gelöscht werden dürfen,
• ob der Vertreter den Besitz übergeben darf.

Die sicherste Gestaltung sieht regelmäßig vor, dass der Kaufpreis direkt auf ein Konto des Eigentümers überwiesen wird. Eine Befugnis des Vertreters, Bargeld oder den vollständigen Verkaufserlös persönlich entgegenzunehmen, sollte nur in zwingenden Ausnahmefällen erteilt werden.

Verwaltungsvollmacht

Eine Verwaltungsvollmacht ist sinnvoll, wenn ein Eigentümer nicht dauerhaft in Georgien lebt.

Sie kann unter anderem umfassen:

• Abschluss und Kündigung von Mietverträgen,
• Wohnungsübergaben und -abnahmen,
• Einziehung von Mieten,
• Kommunikation mit der Hausverwaltung,
• Abschluss von Strom-, Wasser-, Gas- und Internetverträgen,
• Beauftragung von Reparaturen,
• Zugang zur Immobilie,
• Vertretung gegenüber der Eigentümergemeinschaft,
• Abgabe von Erklärungen gegenüber Behörden,
• Entgegennahme von Post und Bescheiden.

Eine Verwaltungsvollmacht sollte ausdrücklich ausschließen, dass der Verwalter die Immobilie

• verkauft,
• verschenkt,
• mit einer Hypothek belastet,
• als Kreditsicherheit verwendet,
• dauerhaft an sich selbst oder nahestehende Personen überträgt.

Generalvollmacht

Eine Generalvollmacht kann sehr weitreichende Befugnisse übertragen. Sie kann je nach Formulierung nicht nur Immobiliengeschäfte, sondern auch Bankgeschäfte, Unternehmensangelegenheiten, Gerichtsverfahren und Vermögensverfügungen erfassen.

Für einen einzelnen Immobilienkauf ist eine Generalvollmacht regelmäßig überdimensioniert.

Zu den typischen Gefahren gehören:

• Verkauf weiterer Immobilien,
• Aufnahme von Darlehen,
• Bestellung von Hypotheken,
• Eröffnung oder Nutzung von Konten,
• Empfang von Geldern,
• Schenkungen,
• Abschluss langfristiger Verträge,
• Erteilung von Untervollmachten.

Eine Generalvollmacht sollte nur nach einer individuellen rechtlichen Prüfung und mit einem außergewöhnlich hohen Vertrauensverhältnis erteilt werden.

Unternehmensvollmacht und georgische Prokura

Handelt eine Gesellschaft als Käuferin, Verkäuferin oder Eigentümerin, muss zusätzlich geprüft werden, wer das Unternehmen wirksam vertreten darf.

Eine allgemeine handelsrechtliche Vertretungsmacht berechtigt in Georgien nicht automatisch zur Veräußerung oder Belastung von Immobilien. Die Befugnis zu solchen Immobiliengeschäften muss ausdrücklich erteilt sein.

Abhängig von Gesellschaftsvertrag, Satzung und interner Kompetenzverteilung können außerdem erforderlich sein:

• ein Gesellschafterbeschluss,
• ein Beschluss des zuständigen Unternehmensorgans,
• ein aktueller Unternehmensregisterauszug,
• ein Nachweis über die Vertretungsberechtigung des Unterzeichners,
• eine notariell oder elektronisch qualifiziert bestätigte Unternehmensvollmacht.

Welche Befugnisse muss eine Immobilienvollmacht enthalten?

Identifizierung des Vollmachtgebers

Der Vollmachtgeber sollte eindeutig anhand aktueller Dokumente identifizierbar sein.

Aufzunehmen sind insbesondere:

• vollständiger Vor- und Nachname,
• Geburtsdatum,
• Staatsangehörigkeit,
• Passnummer oder Personalausweisnummer,
• Ausstellungsdatum,
• Ablaufdatum,
• ausstellende Behörde,
• Wohnanschrift,
• gegebenenfalls georgische Personenkennziffer.

Die Schreibweise muss mit dem Identitätsdokument übereinstimmen. Abweichende Transliteration, vertauschte Namen oder alte Passnummern können Rückfragen und Verzögerungen verursachen.

Identifizierung des Bevollmächtigten

Auch der Vertreter muss vollständig bezeichnet werden. Neben Namen und Geburtsdatum sollten Pass- oder Identifikationsdaten aufgenommen werden.

Bei georgischen Staatsangehörigen oder Personen mit georgischer Identifikationsnummer sollte diese Nummer angegeben werden.

Bezeichnung der Immobilie

Ist die Immobilie bereits ausgewählt, sollte sie möglichst anhand mehrerer Merkmale bezeichnet werden:

• Katastercode,
• vollständige Anschrift,
• Gebäude- oder Wohnungsnummer,
• Etage,
• registrierte Fläche,
• Art des Eigentumsrechts,
• gegebenenfalls Projekt- und Einheitsnummer.

Der Katastercode ist besonders wichtig, weil er das Objekt im georgischen Public Registry eindeutig zuordnet.

Bei einer Off-Plan-Immobilie können zusätzlich erforderlich sein:

• Name des Bauprojekts,
• Bauträger,
• Block oder Gebäudeteil,
• Etage,
• Apartmentnummer,
• geplante Fläche,
• Nummer des Reservierungs- oder Vorvertrags,
• Katastercode des zugrunde liegenden Grundstücks.

Vertragsabschluss

Die Vollmacht sollte klar bestimmen, welche Verträge der Vertreter abschließen darf:

• Reservierungsvertrag,
• Vorvertrag,
• Kaufvertrag,
• Bauträgervertrag,
• Abtretungsvertrag,
• Schenkungsvertrag,
• Tauschvertrag,
• Mietvertrag,
• Verwaltungsvertrag,
• Übergabeprotokoll.

Die allgemeine Formulierung „alle erforderlichen Verträge“ ist bequem, aber häufig zu weit.

Kaufpreis und wirtschaftliche Grenzen

Bei einer Kaufvollmacht sollte ein maximaler Kaufpreis festgelegt werden. Bei einer Verkaufsvollmacht sollte ein Mindestverkaufspreis genannt werden.

Zusätzlich können geregelt werden:

• zulässige Währung,
• Anzahlungen,
• Ratenzahlungen,
• Fälligkeitstermine,
• Bankkonto des Zahlungsempfängers,
• Bedingungen für die Kaufpreisfreigabe,
• zulässige Nebenkosten,
• Höhe einer Reservierungsgebühr,
• maximale Maklerprovision.

Bei Fremdwährungsbeträgen sollte geklärt werden, wie Wechselkursschwankungen behandelt werden.

Vertretung gegenüber dem Public Registry

Für die vollständige Abwicklung sollte der Vertreter ausdrücklich berechtigt werden,

• Registrierungsanträge einzureichen,
• Dokumente vorzulegen,
• Erklärungen gegenüber dem NAPR abzugeben,
• Anträge zu ergänzen,
• formale Fehler zu korrigieren,
• Registrierungsgebühren zu zahlen,
• Entscheidungen entgegenzunehmen,
• Registerauszüge zu beantragen,
• Katasterpläne abzurufen,
• Bescheide über Aussetzung oder Ablehnung entgegenzunehmen,
• zulässige Rechtsbehelfe einzulegen.

Besondere Vorsicht ist bei der Befugnis geboten, einen Registrierungsantrag zurückzunehmen oder ein begonnenes Registrierungsverfahren zu beenden. Eine solche Befugnis sollte nur erteilt werden, wenn sie tatsächlich benötigt wird.

Entgegennahme und Zahlung von Geld

Die Befugnis zum Abschluss eines Vertrags bedeutet nicht in jeder Konstellation automatisch, dass der Vertreter auch den Kaufpreis entgegennehmen oder frei darüber verfügen soll.

Folgende Rechte sollten getrennt geregelt werden:

• Kaufpreis zahlen,
• Reservierungsgebühr zahlen,
• Kaufpreis entgegennehmen,
• Quittungen erteilen,
• Rückzahlungen entgegennehmen,
• Bankkonten nutzen,
• Zahlungsanweisungen ändern,
• Bargeld empfangen.

Für Verkäufer ist eine direkte Zahlung auf das eigene Konto regelmäßig sicherer als die Zahlung an den Bevollmächtigten.

Hypothek und Finanzierung

Soll eine Immobilie finanziert werden, können zusätzliche Befugnisse erforderlich sein:

• Abschluss eines Darlehensvertrags,
• Eröffnung eines Bankkontos,
• Unterzeichnung von Bankformularen,
• Bestellung einer Hypothek,
• Registrierung der Hypothek,
• Zustimmung zu Zwangsvollstreckungsklauseln,
• Auszahlung des Darlehens,
• Löschung einer bestehenden Hypothek.

Diese Befugnisse sollten niemals beiläufig in einer allgemeinen Immobilienvollmacht versteckt werden. Eine Hypotheken- oder Finanzierungsvollmacht kann den Vertreter dazu ermächtigen, die Immobilie wirtschaftlich erheblich zu belasten.

Banken führen außerdem eigene Identitäts-, Geldwäsche- und Kundenprüfungen durch. Selbst eine rechtlich wirksame Vollmacht garantiert daher nicht, dass eine Bank sämtliche Handlungen ohne persönliche Anwesenheit akzeptiert.

Untervollmacht

Eine Untervollmacht erlaubt dem Bevollmächtigten, seine Befugnisse ganz oder teilweise auf eine weitere Person zu übertragen.

Das kann praktisch sein, birgt aber erhebliche Kontrollrisiken. Der Vollmachtgeber kennt den späteren Unterbevollmächtigten möglicherweise nicht.

Empfehlenswerte Varianten sind:

• Untervollmacht vollständig ausschließen,
• Untervollmacht nur an namentlich genannte Rechtsanwälte zulassen,
• Untervollmacht ausschließlich für administrative Registerhandlungen erlauben,
• Untervollmacht nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vollmachtgebers zulassen.

Eine pauschale Befugnis, beliebige Untervollmachten mit gleichem Umfang zu erteilen, sollte vermieden werden.

Mehrere Bevollmächtigte

Es können mehrere Vertreter eingesetzt werden. Dabei muss geregelt werden, ob diese

• jeweils einzeln,
• nur gemeinsam,
• für unterschiedliche Aufgaben,
• nacheinander,
• als Haupt- und Ersatzbevollmächtigte

handeln dürfen.

Bei besonders weitreichenden Handlungen kann eine gemeinschaftliche Vertretung zusätzliche Sicherheit bieten. Beispielsweise kann vorgesehen werden, dass ein Immobilienverkauf oder die Entgegennahme des Kaufpreises nur durch zwei gemeinsam handelnde Bevollmächtigte möglich ist.

Form einer Vollmacht in Georgien

Muss eine Vollmacht notariell beglaubigt werden?

Nicht jede Vollmacht unterliegt automatisch derselben Form. Die erforderliche Form hängt von der beabsichtigten Handlung und der Stelle ab, gegenüber der die Vollmacht verwendet werden soll.

Für ein Immobiliengeschäft ist eine einfache, privat unterschriebene Vollmacht jedoch regelmäßig keine verlässliche Lösung. Bei der Verwendung gegenüber einem georgischen Notar, dem Public Registry, einer Bank oder einem Vertragspartner sollte mit einer notariell bestätigten Vollmacht gearbeitet werden.

Die Vollmacht muss so gestaltet sein, dass

• die Identität des Vollmachtgebers nachgewiesen ist,
• die Unterschrift verlässlich bestätigt wurde,
• die Vertretungsmacht erkennbar ist,
• ausländische Formvorschriften eingehalten wurden,
• das Dokument in Georgien verwendet werden kann.

Ausstellung bei einem georgischen Notar

Befindet sich der Vollmachtgeber in Georgien, kann die Vollmacht unmittelbar bei einem georgischen Notar erstellt werden.

Vorteile sind:

• unmittelbare Ausrichtung auf georgisches Recht,
• Erstellung in georgischer Sprache,
• Registrierung der notariellen Handlung,
• Prüfung der Identität,
• geringeres Risiko formaler Anerkennungsprobleme,
• schnelle Verwendbarkeit in Georgien.

Beherrscht der Vollmachtgeber die georgische Sprache nicht, wird regelmäßig ein geeigneter Dolmetscher oder Übersetzer benötigt. Der Vollmachtgeber sollte den Inhalt nicht unterschreiben, bevor ihm jede einzelne Befugnis verständlich erklärt wurde.

Ausstellung in Deutschland

Eine in Deutschland ausgestellte Vollmacht kann in Georgien verwendet werden, wenn sie richtig vorbereitet und formal anerkennungsfähig gemacht wird.

Der praxissichere Ablauf lautet:

1. Die benötigten Befugnisse werden festgelegt.
2. Ein auf Georgien abgestimmter Vollmachtstext wird erstellt.
3. Namen und Passdaten werden exakt geprüft.
4. Die Vollmacht wird vor einem deutschen Notar unterzeichnet beziehungsweise notariell bestätigt.
5. Für die notarielle Urkunde wird eine Apostille eingeholt.
6. Das vollständige Dokument einschließlich Apostille wird ins Georgische übersetzt.
7. Die Übersetzung wird in der von der georgischen Empfängerstelle verlangten Form bestätigt.
8. Das Original wird nach Georgien übermittelt.
9. Die Vollmacht wird vor dem eigentlichen Vertragstermin vorgeprüft.

Eine spontan formulierte deutsche Standard-Generalvollmacht ist für diesen Zweck ungeeignet. Der deutsche Notar bestätigt nicht automatisch, dass der Inhalt sämtliche Anforderungen des georgischen Immobilien- und Registerverfahrens erfüllt.

Apostille

Die Apostille bestätigt bei einer öffentlichen Urkunde insbesondere die Echtheit der Unterschrift, die Eigenschaft, in der der Unterzeichner gehandelt hat, und gegebenenfalls die Echtheit eines Siegels oder Stempels.

Sie bestätigt nicht,

• dass die Vollmacht wirtschaftlich sinnvoll ist,
• dass die Immobilie rechtlich einwandfrei ist,
• dass der Vertreter vertrauenswürdig ist,
• dass der Vollmachtstext alle erforderlichen Befugnisse enthält,
• dass der Vertrag für den Vollmachtgeber vorteilhaft ist.

Deutschland und Georgien wenden im gegenseitigen Urkundenverkehr grundsätzlich das Haager Apostille-Verfahren an. Welche deutsche Behörde die Apostille erteilt, richtet sich nach dem Bundesland und der Art der Urkunde.

Empfehlenswert ist, die Apostille vor der georgischen Übersetzung einzuholen, damit sowohl die Vollmacht als auch der Apostillevermerk vollständig übersetzt werden können.

Übersetzung ins Georgische

Georgische Notariats- und Registerverfahren werden grundsätzlich in georgischer Sprache durchgeführt. Eine ausländische Vollmacht muss daher regelmäßig in einer georgischsprachigen, formal anerkannten Fassung vorgelegt werden.

Besonders zu beachten sind:

• vollständige Übersetzung der Urkunde,
• Übersetzung der Apostille,
• einheitliche Schreibweise aller Namen,
• korrekte Übersetzung juristischer Befugnisse,
• eindeutige Wiedergabe von Katastercodes und Zahlen,
• formgerechte Bestätigung der Übersetzung.

Maschinelle Übersetzungen oder informelle Übersetzungen durch den Vertreter reichen für ein offizielles Immobilienverfahren nicht aus.

Zweisprachige Vollmacht

Eine zweisprachige deutsch-georgische Vollmacht kann die Verständlichkeit erhöhen. Sie verhindert jedoch nicht automatisch Übersetzungs- oder Auslegungsprobleme.

Es sollte festgelegt werden,

• welche Sprachfassung für die Einreichung bestimmt ist,
• welche Fassung bei Widersprüchen maßgeblich sein soll,
• ob beide Fassungen inhaltlich vollständig übereinstimmen,
• ob die georgische Fassung rechtlich geprüft wurde.

Eine deutschsprachige Erklärung darf nicht einfach Wort für Wort übertragen werden, wenn georgische Behörden oder Notare eine andere rechtliche Terminologie verwenden.

Original oder Kopie?

Für die praktische Abwicklung sollte grundsätzlich mit dem Original der Vollmacht oder einer formal zulässigen, beglaubigten Ausfertigung gerechnet werden.

Ein Scan, Foto oder einfacher Ausdruck kann für eine Vorprüfung ausreichen, ist aber nicht automatisch für den endgültigen Vertragsabschluss oder die Registrierung geeignet.

Elektronische Dokumente können akzeptiert werden, wenn sie nach georgischem Recht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur oder einem qualifizierten elektronischen Siegel versehen sind und die konkrete Behörde das elektronische Verfahren unterstützt.

Schritt-für-Schritt: Immobilienvollmacht aus Deutschland für Georgien

Schritt 1: Zweck der Vollmacht festlegen

Zunächst muss geklärt werden, wofür der Vertreter tatsächlich benötigt wird.

Mögliche Aufgaben sind:

• Prüfung einer Immobilie,
• Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags,
• Kaufvertragsabschluss,
• Eigentumsregistrierung,
• Kaufpreiszahlung,
• Übergabe,
• Vermietung,
• Verkauf,
• Hypothekenbestellung.

Je genauer der Zweck bestimmt wird, desto sicherer kann der Umfang begrenzt werden.

Schritt 2: Vertreter sorgfältig auswählen

Eine Vollmacht ist kein Ersatz für Vertrauen.

Vor der Bevollmächtigung sollten geprüft werden:

• vollständige Identität,
• beruflicher Hintergrund,
• lokale Erreichbarkeit,
• mögliche Interessenkonflikte,
• wirtschaftliche Verbindungen zum Verkäufer oder Bauträger,
• Haftung und Versicherung,
• Erfahrung mit dem georgischen Public Registry,
• Umgang mit Originaldokumenten und Geld.

Der Makler oder Verkäufer sollte nicht allein deshalb Bevollmächtigter werden, weil er den Kauf vermittelt.

Schritt 3: Immobilie rechtlich prüfen

Vor Erteilung einer weitreichenden Vollmacht sollten mindestens folgende Informationen vorliegen:

• aktueller Registerauszug,
• eingetragener Eigentümer,
• Katastercode,
• registrierte Fläche,
• Hypotheken,
• Pfandrechte,
• Arrest oder Veräußerungsverbote,
• Dienstbarkeiten,
• Vorregistrierungen,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
• Grundstückskategorie,
• Übereinstimmung von tatsächlichem und registriertem Zustand.

Eine Vollmacht beseitigt keine Mängel der Immobilie.

Schritt 4: Befugnisse einzeln definieren

Jede benötigte Handlung sollte bewusst aufgenommen oder ausgeschlossen werden.

Besonders zu entscheiden sind:

• Darf der Vertreter den Kaufpreis verändern?
• Darf er Vertragsbedingungen nachverhandeln?
• Darf er eine Hypothek bestellen?
• Darf er Geld entgegennehmen?
• Darf er den Antrag beim Public Registry zurücknehmen?
• Darf er Untervollmachten erteilen?
• Darf er beide Vertragsseiten vertreten?
• Darf er eine andere Immobilie auswählen?

Schritt 5: Grenzen festlegen

Sinnvolle Grenzen sind:

• konkreter Katastercode,
• maximaler Kaufpreis,
• minimaler Verkaufspreis,
• bestimmtes Bankkonto,
• Verbot von Bargeldzahlungen,
• Verbot der Untervollmacht,
• Ausschluss von Schenkungen,
• Ausschluss von Hypotheken,
• Ausschluss des Selbstkontrahierens,
• kurze Laufzeit.

Schritt 6: Georgien-kompatiblen Entwurf erstellen

Der Vollmachtstext sollte vor dem Notartermin durch eine Person geprüft werden, die mit georgischen Immobilien- und Registerverfahren vertraut ist.

Nachträgliche Ergänzungen an einer bereits apostillierten Vollmacht sind regelmäßig aufwendig. Häufig muss eine vollständig neue Vollmacht ausgestellt werden.

Schritt 7: Notarielle Bestätigung und Apostille

Der Vollmachtgeber unterschreibt in der erforderlichen Form vor einem deutschen Notar. Anschließend wird die Apostille durch die zuständige deutsche Stelle eingeholt.

Die notarielle Bestätigung und Apostille sollten sich auf die endgültige, unveränderte Vollmacht beziehen.

Schritt 8: Georgische Übersetzung

Nach Erteilung der Apostille wird das vollständige Dokument übersetzt. Dabei müssen auch Stempel, Siegel, Randvermerke und Apostilleangaben berücksichtigt werden.

Schritt 9: Vorprüfung in Georgien

Vor dem eigentlichen Kauf- oder Verkaufstermin sollte der Entwurf beziehungsweise das fertige Dokument der vorgesehenen Stelle zur Vorprüfung vorgelegt werden.

Zu prüfen sind:

• Akzeptanz der Beglaubigungsform,
• Vollständigkeit der Apostille,
• Form der Übersetzung,
• Identitätsdaten,
• Katastercode,
• ausreichender Umfang der Registerbefugnisse,
• Gültigkeitsdauer.

Schritt 10: Abschluss und Kontrolle

Nach Durchführung des Geschäfts sollte der Vollmachtgeber unverzüglich erhalten:

• unterzeichneten Vertrag,
• Einreichungsbeleg des Public Registry,
• Zahlungsnachweise,
• neuen Registerauszug,
• Übergabeprotokoll,
• gegebenenfalls Hypotheken- oder Löschungsnachweis,
• Abrechnung sämtlicher Gebühren.

Nach Abschluss kann die Vollmacht widerrufen oder durch Fristablauf beendet werden.

Vollmacht beim Immobilienkauf in Georgien

Kann eine Immobilie vollständig aus dem Ausland gekauft werden?

Ein Immobilienkauf kann in vielen Fällen durch einen Bevollmächtigten durchgeführt werden. Der Käufer muss dann nicht für jede Unterschrift persönlich nach Georgien reisen.

Der Vertreter kann je nach Vollmacht

• den Kaufvertrag unterschreiben,
• den Antrag auf Eigentumsregistrierung stellen,
• Gebühren bezahlen,
• Unterlagen ergänzen,
• den neuen Registerauszug entgegennehmen,
• die Übergabe durchführen.

Ob auch Bankkontoeröffnung, Finanzierung und Kaufpreiszahlung ohne persönliche Anwesenheit möglich sind, hängt zusätzlich von den Anforderungen der beteiligten Bank und den jeweiligen Identitätsprüfungen ab.

Reservierungsvertrag und Vorvertrag

Die Vollmacht sollte nicht nur den endgültigen Kaufvertrag erfassen. Bereits ein Reservierungsvertrag kann erhebliche wirtschaftliche Verpflichtungen auslösen.

Er kann beispielsweise regeln:

• Reservierungsgebühr,
• Anzahlung,
• Rücktrittsrechte,
• Vertragsstrafen,
• Zahlungsplan,
• Fertigstellungstermin,
• Preisänderungsklauseln,
• Wechsel der Wohneinheit.

Soll der Vertreter solche Verträge unterschreiben, müssen die entsprechenden Befugnisse bewusst aufgenommen werden.

Off-Plan-Immobilien

Bei noch nicht fertiggestellten Immobilien sollte die Vollmacht zusätzlich auf die Besonderheiten des Bauträgergeschäfts eingehen.

Dazu gehören gegebenenfalls:

• Abschluss eines Bauträger- oder Vorvertrags,
• Vorregistrierung des künftigen Eigentumsrechts,
• Zustimmung zu Flächenabweichungen,
• Auswahl von Ausstattungsvarianten,
• Abnahme der Wohnung,
• Geltendmachung von Mängeln,
• Unterzeichnung von Nachträgen,
• Änderung des Zahlungsplans.

Besonders riskant ist eine Befugnis, mit dem Bauträger beliebige Vertragsänderungen zu vereinbaren. Preis, Fläche, Fertigstellung und Rücktrittsrechte sollten nicht ohne klare Grenzen geändert werden können.

Kaufpreiszahlung

Die Vollmacht sollte festlegen, ob der Vertreter

• lediglich Zahlungsanweisungen übermitteln,
• vom Konto des Käufers zahlen,
• Zahlungen quittieren,
• Erstattungen entgegennehmen,
• die Zahlungsweise ändern

darf.

Der Kaufpreis sollte grundsätzlich über nachvollziehbare Bankwege gezahlt werden. Bargeldzahlungen an einen Vertreter erschweren den Nachweis und erhöhen das Missbrauchsrisiko.

Vollmacht beim Immobilienverkauf in Georgien

Warum eine Verkaufsvollmacht besonders riskant ist

Beim Verkauf wird ein bereits vorhandener Vermögenswert endgültig übertragen. Fehler oder Missbrauch können daher schwerer wiegen als bei einer bloßen Registeranfrage.

Eine sichere Verkaufsvollmacht sollte folgende Punkte festlegen:

• konkrete Immobilie,
• Mindestverkaufspreis,
• zulässige Vertragsart,
• Zahlungsfrist,
• Konto des Eigentümers,
• Verbot oder Begrenzung von Ratenzahlungen,
• Umgang mit Anzahlungen,
• Besitzübergabe,
• Löschung bestehender Belastungen,
• Verbot von Schenkung und Tausch,
• Verbot des Selbstkontrahierens.

Kaufpreis direkt an den Eigentümer

Die Vollmacht sollte nach Möglichkeit bestimmen, dass der Kaufpreis ausschließlich auf ein namentlich genanntes Konto des Eigentümers gezahlt werden darf.

Der Vertreter benötigt dann keine Befugnis, den vollständigen Kaufpreis selbst entgegenzunehmen. Er kann dennoch den Vertrag unterschreiben und die Registrierung begleiten.

Mindestpreis und Preisnachlässe

Die Angabe eines Mindestpreises schützt nur dann zuverlässig, wenn sie eindeutig formuliert ist.

Geregelt werden sollte beispielsweise:

• Mindestnettokaufpreis,
• Umgang mit Maklerkosten,
• zulässige Abzüge,
• Übernahme von Steuern oder Gebühren,
• Wechselkursgrundlage,
• maximale Höhe eines Preisnachlasses,
• Voraussetzungen einer Ratenzahlung.

Ein nomineller Mindestpreis kann wertlos sein, wenn der Vertreter gleichzeitig berechtigt ist, hohe Provisionen, Vertragsstrafen oder Nebenleistungen zu vereinbaren.

Vollmacht für die Immobilienverwaltung

Vermietung

Eine Verwaltungsvollmacht kann den Vertreter zum Abschluss von Mietverträgen berechtigen.

Sinnvolle Grenzen sind:

• Mindestmiete,
• maximale Vertragsdauer,
• zulässige Kaution,
• Verbot einer unentgeltlichen Überlassung,
• Kündigungsbefugnis,
• Verbot der Vermietung an sich selbst,
• Pflicht zur Abrechnung der Mieteinnahmen.

Reparaturen und Instandhaltung

Der Verwalter kann zur Beauftragung von Reparaturen ermächtigt werden. Dabei empfiehlt sich ein Kostenlimit.

Beispiel:

• Reparaturen bis 500 GEL ohne Rückfrage,
• höhere Ausgaben nur nach schriftlicher Freigabe,
• Notfallmaßnahmen zur Schadensvermeidung bis zu einem gesonderten Höchstbetrag.

Eigentümergemeinschaft und Common Areas

Bei Wohnungen in Mehrparteiengebäuden kann der Vertreter berechtigt werden,

• an Eigentümerversammlungen teilzunehmen,
• über Gemeinschaftskosten abzustimmen,
• Protokolle entgegenzunehmen,
• Zahlungen für Common Areas zu leisten,
• die Hausverwaltung zu kontrollieren.

Die Befugnis zur Zustimmung zu erheblichen Sonderumlagen oder baulichen Veränderungen sollte gesondert geregelt werden.

NAPR und Public Registry: Was der Vertreter erledigen können muss

Aufgaben des National Agency of Public Registry

Das National Agency of Public Registry, kurz NAPR, führt unter anderem die Register über

• Immobilienrechte,
• Hypotheken,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
• Steuerpfandrechte,
• Unternehmen,
• Katasterdaten.

Bei einem Immobiliengeschäft ist die Eintragung im Public Registry von zentraler Bedeutung.

Typische Registerbefugnisse

Eine vollständige Registervollmacht kann den Vertreter berechtigen,

1. einen aktuellen Registerauszug zu beantragen,
2. Katasterunterlagen einzusehen,
3. Kopien hinterlegter Dokumente anzufordern,
4. einen Eigentumswechsel zu beantragen,
5. eine Vorregistrierung zu beantragen,
6. eine Hypothek eintragen oder löschen zu lassen,
7. Identifikationsdaten korrigieren zu lassen,
8. Ergänzungen nachzureichen,
9. Entscheidungen entgegenzunehmen,
10. Rechtsbehelfe einzulegen.

Bedeutung korrekter Namen

Abweichungen zwischen Pass, Kaufvertrag und Vollmacht können die Identifizierung erschweren.

Typische Probleme sind:

• unterschiedliche Schreibweise des Nachnamens,
• vertauschte Vor- und Nachnamen,
• fehlender zweiter Vorname,
• alte Passnummer,
• abweichende Transliteration,
• Tippfehler im Geburtsdatum.

Die Vollmacht sollte nach dem aktuell verwendeten Reisepass erstellt werden. Bei bereits registrierten Immobilien muss außerdem geprüft werden, ob die im Register hinterlegten Daten mit dem aktuellen Identitätsdokument übereinstimmen.

Besondere Ausnahme: NAPR Smart Contract

Das NAPR bietet ein digitales Smart-Contract-Verfahren für bestimmte Immobiliengeschäfte an. Dabei können Käufer und Verkäufer an einer virtuellen Sitzung teilnehmen und den Kauf sowie die Registrierung elektronisch abwickeln.

Dieses Verfahren ist jedoch von einer klassischen Vollmachtsabwicklung zu unterscheiden.

Beim Smart Contract müssen Käufer und Verkäufer persönlich an der Sitzung teilnehmen. Eine Vertretung durch einen Bevollmächtigten ist in diesem Verfahren nicht zulässig.

Für die digitale Identifizierung werden außerdem gültige georgische Identitätsdokumente vorausgesetzt. Das Smart-Contract-Verfahren ist daher nicht automatisch für jeden ausländischen Investor nutzbar.

Wer durch einen Vertreter kaufen oder verkaufen möchte, muss regelmäßig das klassische Vertrags- und Registrierungsverfahren wählen.

Online-Vollmacht über einen georgischen Notar

Die georgische Notarkammer sieht grundsätzlich die Möglichkeit vor, bestimmte notarielle Handlungen online durchzuführen. Dazu können auch Vollmachten gehören.

Die Online-Beurkundung ist jedoch nicht uneingeschränkt für jede ausländische Person verfügbar. Für die Online-Bestätigung einer Vollmacht nennt die Notarkammer insbesondere die Voraussetzung, dass der Vollmachtgeber georgischer Staatsbürger oder dem Notar bereits bekannt ist.

Je nach Verfahren können außerdem erforderlich sein:

• technische Identifizierung,
• Videoverbindung,
• Beteiligung eines Zeugen,
• Mitwirkung eines Vertreters,
• Terminvereinbarung mit einem georgischen Notar.

Ein deutscher Investor sollte daher nicht davon ausgehen, dass er eine Immobilienvollmacht ohne Weiteres per Video bei einem beliebigen georgischen Notar erteilen kann. Die konkrete Zulässigkeit muss vorab mit dem Notar geklärt werden.

Gültigkeitsdauer einer Vollmacht

Gibt es eine automatische Laufzeit?

Es besteht keine allgemeine Regel, nach der jede georgische Immobilienvollmacht automatisch nach sechs oder zwölf Monaten abläuft.

Die Vollmacht kann enden durch:

• Ablauf einer festgelegten Frist,
• Erledigung des bestimmten Geschäfts,
• Verzicht des Bevollmächtigten,
• Widerruf durch den Vollmachtgeber,
• Tod des Vollmachtgebers,
• weitere gesetzlich bestimmte Umstände.

Eine zeitlich unbegrenzte Vollmacht bleibt damit nicht allein deshalb unwirksam, weil seit ihrer Ausstellung mehrere Monate vergangen sind. Alte Vollmachten können in der Praxis jedoch zusätzliche Prüfungen auslösen.

Empfohlene Laufzeit

Für einen einzelnen Immobilienkauf ist häufig eine Laufzeit zwischen drei und zwölf Monaten ausreichend. Die konkrete Frist sollte den Ablauf der Transaktion berücksichtigen.

Bei einer Off-Plan-Immobilie kann eine längere Laufzeit erforderlich sein, wenn der Vertreter auch Vorregistrierung, Fertigstellung, Übergabe und endgültige Registrierung begleiten soll.

Eine Verwaltungsvollmacht kann länger gelten, sollte aber regelmäßig überprüft werden.

Widerruf einer Vollmacht in Georgien

Kann eine Vollmacht widerrufen werden?

Eine erteilte Vollmacht kann grundsätzlich widerrufen werden. Der Widerruf sollte nicht nur intern gegenüber dem Vertreter erklärt werden.

Änderungen oder der Widerruf müssen auch denjenigen Dritten mitgeteilt werden, gegenüber denen die Vollmacht verwendet wurde oder verwendet werden könnte. Andernfalls können sich gutgläubige Dritte unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin auf die ihnen bekannte Vertretungsmacht berufen.

Sichere Vorgehensweise beim Widerruf

1. Widerrufserklärung eindeutig formulieren.
2. Vollmacht mit Datum, Vollmachtgeber, Vertreter und Urkundendaten bezeichnen.
3. Widerruf in beweissicherer Form erklären.
4. Bevollmächtigten nachweisbar informieren.
5. Herausgabe des Originals verlangen.
6. Etwaige Untervollmachten ausdrücklich widerrufen.
7. Notar, Public Registry, Bank und Vertragspartner informieren.
8. Elektronische Zugänge und Bankberechtigungen sperren.
9. Aktuellen Registerauszug der Immobilie kontrollieren.
10. Sämtliche Zustell- und Empfangsnachweise aufbewahren.

Tod des Vollmachtgebers

Nach dem georgischen Zivilrecht gehört der Tod des Vollmachtgebers grundsätzlich zu den Beendigungsgründen der Vertretungsmacht.

Es sollte deshalb nicht ungeprüft davon ausgegangen werden, dass eine nach deutschem Verständnis „über den Tod hinaus“ formulierte Vollmacht in Georgien dieselbe Wirkung entfaltet.

Bei einem Todesfall sind das georgische Erbrecht, die Anerkennung ausländischer Erbnachweise und die Umschreibung der Immobilie gesondert zu prüfen.

Kosten und Bearbeitungszeiten

Gebühren des Public Registry

Die folgenden Gebühren beziehen sich auf die Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Rechts an einer Immobilie.

Bearbeitungszeit	NAPR-Gebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Zusätzliche Kosten können entstehen für:

• Registerauszüge,
• Katasterpläne,
• Archivdokumente,
• notarielle Leistungen,
• Dolmetscher,
• Übersetzer,
• Apostille,
• Kurier- oder Versandkosten,
• rechtliche Prüfung,
• Bank- und Zahlungsdienstleistungen.

Die NAPR-Gebühren können sich ändern und sollten unmittelbar vor Antragstellung überprüft werden.

Kosten einer Vollmacht aus Deutschland

Die Gesamtkosten hängen vor allem ab von:

• Umfang und Länge der Vollmacht,
• Art der notariellen Tätigkeit,
• Gegenstandswert nach deutschem Notarkostenrecht,
• zuständiger Apostillebehörde,
• Seitenzahl der Übersetzung,
• Beglaubigung der Übersetzung,
• Versand nach Georgien,
• anwaltlicher Prüfung.

Pauschale Gesamtpreise sind deshalb ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht belastbar.

Die größten Risiken einer Immobilienvollmacht

Risiko	Mögliche Folge	Sichere Gestaltung
Zu weit gefasste Generalvollmacht	Verkauf, Belastung oder anderweitige Verfügung	Spezialvollmacht verwenden
Kein konkretes Objekt	Erwerb oder Verkauf einer anderen Immobilie	Katastercode und Adresse nennen
Keine Preisgrenze	Überteuerter Kauf oder zu billiger Verkauf	Höchst- oder Mindestpreis festlegen
Kaufpreisempfang durch Vertreter	Veruntreuung oder Nachweisprobleme	Direktzahlung an Eigentümer
Pauschale Untervollmacht	Unbekannte dritte Person handelt	Ausschließen oder begrenzen
Selbstkontrahieren erlaubt	Interessenkonflikt und Vermögensverschiebung	Grundsätzlich ausschließen
Hypothekenbefugnis zu weit	Belastung der Immobilie	Nur für konkrete Finanzierung zulassen
Fehlerhafte Übersetzung	Ablehnung oder unerwartete Befugnisse	Fachlich geprüfte Übersetzung
Abweichende Passdaten	Aussetzung der Registrierung	Daten exakt abgleichen
Unbefristete Laufzeit	Langfristiges Missbrauchsrisiko	Kurze feste Laufzeit
Widerruf nur mündlich	Dritte kennen den Widerruf nicht	Nachweisbar und umfassend informieren
Keine Kontrolle nach Abschluss	Unbemerkte Belastung oder Fehlregistrierung	Aktuellen Registerauszug abrufen

Was eine Vollmacht nicht ersetzt

Eine formal wirksame Vollmacht ersetzt keine Immobilienprüfung.

Sie bestätigt insbesondere nicht,

• dass der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist,
• dass das Gebäude legal errichtet wurde,
• dass die angegebene Fläche registriert ist,
• dass keine Hypothek besteht,
• dass kein Arrest eingetragen ist,
• dass eine Nutzungsgenehmigung vorliegt,
• dass ein Bauträger wirtschaftlich zuverlässig ist,
• dass ein Zahlungsplan ausgewogen ist,
• dass der Kaufpreis marktgerecht ist,
• dass ein ausländischer Käufer die konkrete Grundstücksart erwerben darf.

Vollmacht, Kaufvertrag und Due Diligence sind drei voneinander getrennte Bestandteile einer sicheren Transaktion.

Landwirtschaftliche Grundstücke und Vollmacht

Eine Vollmacht kann gesetzliche Erwerbsbeschränkungen nicht umgehen.

Ausländische natürliche Personen dürfen landwirtschaftliche Grundstücke in Georgien grundsätzlich nur in gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefällen erwerben, insbesondere unter bestimmten Voraussetzungen im Erbfall. Für bestimmte georgische Gesellschaften mit ausländischer Kontrolle können besondere Investitions- und Genehmigungsregelungen gelten.

Bevor eine Vollmacht zum Erwerb eines Grundstücks erteilt wird, muss deshalb geklärt werden, ob das Grundstück im Public Registry als

• landwirtschaftlich oder
• nichtlandwirtschaftlich

registriert ist.

Eine Bezeichnung als Bauland in einem Exposé reicht nicht aus. Maßgeblich sind die registrierte Kategorie und die anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen.

Praktische Musterstruktur einer sicheren Immobilienvollmacht

Eine belastbare Vollmacht kann nach folgendem Aufbau erstellt werden:

1. Überschrift und Zweck

Bezeichnung als Spezialvollmacht für den Kauf, Verkauf oder die Verwaltung einer Immobilie in Georgien.

2. Daten des Vollmachtgebers

Vollständige Personen-, Pass- und Adressdaten.

3. Daten des Bevollmächtigten

Vollständige Identifikationsdaten einschließlich georgischer Personenkennziffer, soweit vorhanden.

4. Immobilienbeschreibung

Katastercode, Adresse, Fläche, Einheit und Projektangaben.

5. Vertragsbefugnisse

Genau bezeichnete Verträge und Erklärungen.

6. Preis- und Zahlungsgrenzen

Höchstpreis, Mindestpreis, Zahlungsplan und Empfängerkonto.

7. Registerbefugnisse

Antragstellung, Ergänzung, Registrierung und Entgegennahme von Unterlagen.

8. Übergabe und Verwaltung

Übergabeprotokoll, Versorgungsverträge, Vermietung oder Hausverwaltung.

9. Ausdrückliche Ausschlüsse

Keine Schenkung, keine Hypothek, kein Selbstkontrahieren, keine Untervollmacht und kein Bargeldempfang, soweit nicht benötigt.

10. Gültigkeitsdauer

Konkretes Enddatum oder Beendigung nach vollständiger Durchführung der bezeichneten Transaktion.

11. Widerruf und Rückgabe

Pflicht zur Rückgabe der Vollmachtsurkunde nach Beendigung.

12. Sprache und Übersetzung

Regelung zur georgischen und gegebenenfalls deutschen Fassung.

Diese Struktur ist eine Orientierung und kein universell einsetzbares Vollmachtsmuster. Der konkrete Text muss zum Objekt, Vertrag, Registerverfahren und Zahlungsablauf passen.

Checkliste vor Unterzeichnung einer Vollmacht

• Ist der Vertreter vollständig und korrekt identifiziert?
• Besteht ein belastbares Vertrauensverhältnis?
• Wurden mögliche Interessenkonflikte geprüft?
• Ist die Immobilie anhand des Katastercodes bezeichnet?
• Ist der aktuelle Eigentümer geprüft?
• Liegt ein aktueller Registerauszug vor?
• Ist ein Höchst- oder Mindestpreis festgelegt?
• Ist die Befugnis zur Kaufpreisannahme wirklich erforderlich?
• Sind Schenkungen ausdrücklich ausgeschlossen?
• Sind Hypotheken ausdrücklich ausgeschlossen oder begrenzt?
• Ist das Selbstkontrahieren ausgeschlossen?
• Ist die Untervollmacht ausgeschlossen oder begrenzt?
• Ist die Vollmacht befristet?
• Sind Vertrags- und Registerbefugnisse getrennt beschrieben?
• Stimmen alle Namen mit den Reisepässen überein?
• Ist die notarielle Form abgestimmt?
• Wurde eine Apostille eingeholt?
• Ist die Apostille vollständig mitübersetzt?
• Wurde die georgische Übersetzung fachlich geprüft?
• Hat die vorgesehene georgische Stelle das Dokument vorgeprüft?
• Ist festgelegt, welche Unterlagen der Vertreter nach Abschluss vorlegen muss?

Häufige Fehler bei Vollmachten für Georgien

Deutsche Standardvollmacht unverändert verwenden

Eine deutsche Standardvollmacht kennt möglicherweise weder das georgische Public Registry noch den Katastercode, die Vorregistrierung oder die dort benötigten Erklärungen.

Nur „Kauf einer Immobilie“ aufnehmen

Diese Formulierung kann die Antragstellung, Registrierung, Übergabe und Entgegennahme von Unterlagen nicht ausreichend abdecken.

Vertreter zum Empfang sämtlicher Gelder ermächtigen

Diese Befugnis ist häufig unnötig und erhöht das Verlustrisiko.

Keinen Höchstpreis festlegen

Der Vertreter könnte innerhalb einer weit gefassten Vollmacht einen wirtschaftlich unvorteilhaften Preis akzeptieren.

Untervollmacht übersehen

Eine kurze Standardklausel kann dem Vertreter erlauben, sämtliche Befugnisse an unbekannte Dritte weiterzugeben.

Selbstkontrahieren pauschal zulassen

Dadurch kann der Vertreter möglicherweise auf beiden Seiten auftreten oder die Immobilie an sich selbst beziehungsweise nahestehende Personen übertragen.

Apostille und Übersetzung verwechseln

Die Apostille ersetzt keine georgische Übersetzung. Die Übersetzung ersetzt umgekehrt keine Apostille.

Nur einen Scan nach Georgien senden

Ein Scan kann zur Vorbereitung nützlich sein, muss aber nicht für Vertrag und Registrierung genügen.

Vollmacht nach der Transaktion weiterlaufen lassen

Nach Abschluss des Geschäfts sollten nicht mehr benötigte Befugnisse beendet oder widerrufen werden.

FAQ zur Vollmacht in Georgien

Kann ich mit einer Vollmacht eine Immobilie in Georgien kaufen, ohne anzureisen?

Ja. Viele Immobilienkäufe können durch einen entsprechend bevollmächtigten Vertreter abgeschlossen und registriert werden. Bankgeschäfte oder besondere Identitätsprüfungen können dennoch eine persönliche Mitwirkung erfordern.

Kann mein Makler die Immobilie für mich kaufen?

Grundsätzlich kann auch ein Makler bevollmächtigt werden. Wegen möglicher Interessenkonflikte sollte geprüft werden, ob er zugleich vom Verkäufer oder Bauträger vergütet wird. Kaufpreis-, Zahlungs- und Änderungsbefugnisse sollten besonders eng begrenzt werden.

Muss der Bevollmächtigte ein Rechtsanwalt sein?

Nein. Für eine gewöhnliche rechtsgeschäftliche Vertretung besteht nicht automatisch die Pflicht, einen Anwalt einzusetzen. Bei rechtlich oder wirtschaftlich bedeutenden Immobiliengeschäften ist eine unabhängige fachkundige Begleitung jedoch empfehlenswert.

Muss die Vollmacht notariell beglaubigt sein?

Die konkrete Form hängt von der vorgesehenen Handlung ab. Für Immobilienverträge, Registerverfahren und die Verwendung einer ausländischen Vollmacht ist eine notarielle Form regelmäßig der verlässlichste und häufig erforderliche Weg.

Reicht eine deutsche notarielle Vollmacht in Georgien aus?

In der Regel nicht ohne weitere Schritte. Üblicherweise werden zusätzlich eine Apostille und eine formal geeignete georgische Übersetzung benötigt.

Muss die Vollmacht auf Georgisch verfasst sein?

Für die Verwendung gegenüber georgischen Notaren und Behörden wird eine georgische Fassung beziehungsweise anerkannte georgische Übersetzung benötigt.

Kann die Vollmacht zweisprachig sein?

Ja. Eine zweisprachige Fassung ist möglich und für den Vollmachtgeber häufig sinnvoll. Die georgische Fassung sollte jedoch fachlich geprüft und für die Verwendung in Georgien geeignet sein.

Wie lange ist eine Vollmacht gültig?

Die Laufzeit kann frei begrenzt werden. Fehlt eine Frist, endet die Vollmacht nicht automatisch nach einem festen Standardzeitraum, sondern durch gesetzliche oder vertraglich bestimmte Beendigungsgründe. Für Immobiliengeschäfte ist eine feste Laufzeit empfehlenswert.

Kann ich die Vollmacht jederzeit widerrufen?

Grundsätzlich ja. Der Widerruf muss jedoch nicht nur dem Vertreter, sondern auch betroffenen Dritten nachweisbar mitgeteilt werden.

Gilt die Vollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers weiter?

Nach dem georgischen Zivilrecht endet die Vertretungsmacht grundsätzlich mit dem Tod des Vollmachtgebers. Eine anderslautende ausländische Gestaltung sollte nicht ohne gesonderte Prüfung zugrunde gelegt werden.

Darf der Bevollmächtigte den Kaufpreis entgegennehmen?

Nur wenn die Vollmacht diese Befugnis umfasst. Aus Sicherheitsgründen sollte der Verkaufspreis möglichst direkt auf das Konto des Eigentümers gezahlt werden.

Darf der Vertreter eine Hypothek auf die Immobilie eintragen lassen?

Nur wenn eine entsprechende Vertretungsmacht besteht. Wegen der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung sollte die Hypothekenbefugnis ausdrücklich und eng begrenzt werden.

Darf der Vertreter die Immobilie an sich selbst verkaufen?

Grundsätzlich nicht ohne entsprechende Erlaubnis. Eine solche Befugnis sollte nur in außergewöhnlichen und rechtlich geprüften Fällen erteilt werden.

Kann der Vertreter eine andere Person einsetzen?

Nur wenn eine Untervollmacht erlaubt ist. Die Möglichkeit sollte entweder ausgeschlossen oder auf namentlich bezeichnete Personen und bestimmte Verwaltungshandlungen begrenzt werden.

Können zwei Personen gemeinsam bevollmächtigt werden?

Ja. Es kann bestimmt werden, dass beide nur gemeinsam handeln dürfen oder jeweils unterschiedliche Aufgaben übernehmen.

Kann mein Ehepartner ohne Vollmacht für mich unterschreiben?

Nein. Die Ehe allein begründet keine allgemeine rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht für einen Immobilienkauf oder -verkauf.

Kann die Vollmacht auch den Reservierungsvertrag umfassen?

Ja. Der Reservierungsvertrag sollte ausdrücklich genannt werden, da er bereits Anzahlungen, Vertragsstrafen und weitere Verpflichtungen auslösen kann.

Kann eine Generalvollmacht für alle Immobiliengeschäfte verwendet werden?

Möglicherweise, sofern Inhalt und Form ausreichend sind. Für einen einzelnen Immobilienkauf ist sie wegen ihres Missbrauchspotenzials jedoch regelmäßig nicht die beste Lösung.

Kann ich den NAPR Smart Contract mit einem Bevollmächtigten nutzen?

Nein. Beim NAPR-Smart-Contract-Verfahren müssen Käufer und Verkäufer persönlich an der virtuellen Sitzung teilnehmen. Eine Vertretung durch Vollmacht ist dort nicht vorgesehen.

Umgeht eine Vollmacht das Verbot des Erwerbs landwirtschaftlicher Grundstücke?

Nein. Die Vollmacht ändert nichts an gesetzlichen Erwerbsbeschränkungen. Die Grundstückskategorie muss vor dem Kauf geprüft werden.

Muss das Original der Vollmacht nach Georgien geschickt werden?

Für die endgültige Verwendung ist regelmäßig das Original oder eine formal anerkannte Ausfertigung einzuplanen. Ein Scan sollte nur nach ausdrücklicher Bestätigung der zuständigen Stelle als ausreichend betrachtet werden.

Vollmacht in Georgien präzise statt möglichst umfassend gestalten

Eine Vollmacht in Georgien kann den Kauf, Verkauf und die Verwaltung einer Immobilie erheblich erleichtern. Sie ermöglicht ausländischen Investoren und Eigentümern, wichtige Vorgänge durchführen zu lassen, ohne für jeden einzelnen Termin persönlich anreisen zu müssen.

Die Sicherheit hängt jedoch nicht davon ab, wie lang oder umfassend die Vollmacht ist. Entscheidend ist, ob sie

• den Vertreter eindeutig identifiziert,
• die Immobilie präzise bezeichnet,
• den konkreten Auftrag vollständig abbildet,
• Preis- und Zahlungsgrenzen enthält,
• unnötige Befugnisse ausschließt,
• notariell und international verwendbar gestaltet ist,
• apostilliert und korrekt übersetzt wurde,
• vom georgischen Vertragspartner oder der zuständigen Stelle akzeptiert wird.

Für einen einzelnen Kauf oder Verkauf ist eine befristete Spezialvollmacht fast immer sicherer als eine unbegrenzte Generalvollmacht. Besonders kritisch sind der Empfang von Kaufpreisen, die Bestellung von Hypotheken, die Erteilung von Untervollmachten und eine Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens.

Eine Vollmacht sollte außerdem niemals isoliert betrachtet werden. Erst das Zusammenspiel aus kontrollierter Vertretungsmacht, rechtlicher Immobilienprüfung, ausgewogenem Kaufvertrag, sicherem Zahlungsweg und abschließender Registerkontrolle schafft eine belastbare Transaktion.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen über Vollmachten und Immobiliengeschäfte in Georgien. Er ersetzt keine Prüfung des konkreten Vollmachtstextes, Kaufvertrags, Eigentumsregisters oder Einzelfalls durch einen entsprechend qualifizierten Berater. Formvorgaben, Gebühren, Behördenpraxis und Anforderungen von Banken oder Notaren können sich ändern.

Wesentliche Rechtsgrundlagen, Quellen und weiterführende Links

• Georgisches Zivilgesetzbuch – Civil Code of Georgia – insbesondere Vertretung, Vollmacht, Beendigung, Handeln ohne Vertretungsmacht, Selbstkontrahieren und Eigentumserwerb an Immobilien. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Gesetz Georgiens über das Public Registry – Grundlagen der Immobilienregistrierung, Registerverfahren, Identifikationsdaten, Aussetzung und Ablehnung von Registrierungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Gesetz Georgiens über Notare – Sprache notarieller Handlungen, Identitäts- und Vertretungsprüfung sowie Registrierung notarieller Vorgänge. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• National Agency of Public Registry – Gebühren und Bearbeitungszeiten für Immobilienregistrierungen. (NAPR)
• National Agency of Public Registry – Registerauszüge, Katasterpläne und Informationsleistungen. (NAPR)
• National Agency of Public Registry – FAQ zum Smart-Contract-Verfahren – insbesondere persönliche Teilnahme von Käufer und Verkäufer und Ausschluss der Vertretung durch Vollmacht. (NAPR)
• Notarkammer Georgiens – Antworten zu Online-Vollmachten und ausländischen notariellen Dokumenten. (Notar.ge)
• Notarkammer Georgiens – Verzeichnis georgischer Notariate. (Notar.ge)
• Gesetz Georgiens über Unternehmer – Unternehmensvertretung und besondere Vollmacht für Verfügungen über Immobilien. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Georgische Zivilprozessordnung – Prozessvollmacht und ausdrücklich zu erteilende besondere Verfahrensbefugnisse. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership – Eigentumsbeschränkungen und Ausnahmen bei landwirtschaftlichen Grundstücken. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Haager Konferenz für Internationales Privatrecht – Status des Apostille-Übereinkommens. (HCCH)
• Auswärtiges Amt – Internationaler Urkundenverkehr, Legalisation und Apostille. (auswaertiges-amt.de)