Steuersystem Georgien 2026

Steuersystem in Georgien 2026: Steuern für Privatpersonen, Unternehmen und Immobilieninvestoren

Stand: 20. Juli 2026

Georgien gilt zu Recht als steuerlich attraktiver Wirtschafts- und Immobilienstandort. Die Steuersätze sind vergleichsweise niedrig, das System ist übersichtlich und Unternehmensgewinne werden bei regulären georgischen Gesellschaften grundsätzlich erst bei Ausschüttung oder bei steuerlich gleichgestellten Vorgängen belastet.

Dennoch gibt es keine pauschale „1-%-Steuer für alle“. Die tatsächliche Besteuerung hängt davon ab, ob eine Person steuerlich in Georgien ansässig ist, woher die Einkünfte stammen, welche Tätigkeit ausgeübt wird, ob eine Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird und ob es sich um Wohnraumvermietung, touristische Kurzzeitvermietung oder eine gewerbliche Tätigkeit handelt.

Dieser Beitrag basiert auf der offiziellen konsolidierten Fassung des georgischen Tax Code mit Veröffentlichungsstand 25. Juni 2026. Alle Beträge sind in GEL, dem georgischen Lari, angegeben. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die wichtigsten Steuersätze auf einen Blick

Steuerbereich	Regelung
Reguläre Einkommensteuer natürlicher Personen	20 % auf das steuerpflichtige Einkommen, soweit keine Sonderregelung gilt. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Micro Business	0 % Einkommensteuer bei genehmigtem Status; grundsätzlich keine angestellten Arbeitnehmer und höchstens 30.000 GEL jährliche Bruttoeinnahmen aus der Tätigkeit. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Small Business	Grundsätzlich 1 % auf das qualifizierte steuerpflichtige Einkommen aus georgischer Quelle; 3 % ab Überschreiten der 500.000-GEL-Grenze. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Gewinnsteuer einer regulären LLC	15 % auf ausgeschüttete Gewinne und bestimmte gleichgestellte Zahlungen; die Bemessungsgrundlage wird durch Division der tatsächlichen Zahlung durch 0,85 hochgerechnet. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Dividenden	Grundsätzlich 5 % Quellensteuer bei Ausschüttung an eine natürliche Person oder einen ausländischen Gesellschafter. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Mehrwertsteuer	18 %; Pflichtregistrierung grundsätzlich nach Überschreiten von 100.000 GEL umsatzsteuerpflichtiger Transaktionen innerhalb von zwölf aufeinanderfolgenden Kalendermonaten. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Wohnraumvermietung	5 % auf die Bruttomieteinnahmen, sofern Wohnraum zu Wohnzwecken vermietet und kein Kostenabzug geltend gemacht wird. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Privater Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses	5 % auf den Veräußerungsüberschuss bei einer Eigentumsdauer von höchstens zwei Jahren; grundsätzlich steuerfrei bei mehr als zwei Jahren. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Jährliche Property Tax	Bei natürlichen Personen einkommensabhängig; grundsätzlich zwischen 0,05 % und 1 % des Marktwerts. Bei höchstens 40.000 GEL Familieneinkommen im Vorjahr besteht für das Vermögen grundsätzlich eine Befreiung, jedoch nicht für Grund und Boden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

1. Welche Steuern gibt es in Georgien?

Der georgische Tax Code unterscheidet fünf nationale Steuern:

• Einkommensteuer,
• Gewinnsteuer,
• Mehrwertsteuer,
• Verbrauchsteuer,
• Einfuhrzoll.

Daneben besteht mit der Property Tax eine kommunale Steuer. Sie umfasst insbesondere Immobilien und bestimmte weitere Vermögensgegenstände. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Eine eigenständige georgische Gewerbesteuer nach deutschem Vorbild existiert in dieser Steuerliste nicht. Auch eine gesonderte Grunderwerb- oder Immobilienübertragungssteuer ist im Tax Code nicht vorgesehen. Aus der gesetzlichen Regelung folgt jedoch nicht, dass ein Immobilienerwerb völlig kosten- oder steuerneutral ist: Es können Registergebühren und – abhängig vom Verkäufer und von der konkreten Transaktion – Mehrwertsteuer anfallen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

2. Steuerlicher Wohnsitz und 183-Tage-Regel

Eine natürliche Person gilt grundsätzlich für das gesamte betreffende Steuerjahr als georgischer Steuerresident, wenn sie sich innerhalb eines zusammenhängenden Zwölfmonatszeitraums, der in diesem Steuerjahr endet, mindestens 183 Tage tatsächlich in Georgien aufgehalten hat. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Eine Person, die nicht georgischer Steuerresident ist, kann trotzdem in Georgien steuerpflichtig sein. Nichtresidenten unterliegen mit ihren Einkünften aus georgischer Quelle grundsätzlich der georgischen Besteuerung. Dazu gehören insbesondere Mieteinnahmen aus georgischen Immobilien und Gewinne aus der Veräußerung georgischer Immobilien. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Das Territorialprinzip gilt nicht grenzenlos

Einkünfte eines georgischen Steuerresidenten, die steuerrechtlich nicht aus georgischer Quelle stammen, sind grundsätzlich von der georgischen Einkommensteuer befreit. Diese Regelung gilt für natürliche Personen und darf nicht ohne Weiteres auf eine georgische Gesellschaft übertragen werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Entscheidend ist die gesetzliche Bestimmung der Einkunftsquelle. Dienstleistungen gelten insbesondere dann als in Georgien erbracht, wenn sie tatsächlich in Georgien ausgeführt werden. Auch grenzüberschreitende Dienstleistungen eines georgischen Steuerresidenten gelten grundsätzlich als Einkünfte aus georgischer Quelle, sofern sie nicht über eine ausländische Betriebsstätte erbracht werden. Der Ort der Zahlung ist für die Quellenbestimmung grundsätzlich nicht entscheidend. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Praxisbeispiel: Ein Berater lebt und arbeitet in Tiflis und erbringt seine Leistungen von dort aus für deutsche Kunden. Dass die Kunden in Deutschland sitzen und auf ein ausländisches Konto zahlen, macht die Einnahmen nicht automatisch zu steuerfreien Auslandseinkünften. Bei tatsächlich aus Georgien erbrachten Leistungen handelt es sich regelmäßig um Einkünfte aus georgischer Quelle.

3. Einkommensteuer für Privatpersonen

Regulärer Steuersatz: 20 %

Der allgemeine Einkommensteuersatz für natürliche Personen beträgt 20 %. Der Satz gilt für steuerpflichtige Einkünfte, soweit keine speziellere Regelung – beispielsweise für Wohnraumvermietung, private Immobilienverkäufe, Micro Business oder Small Business – eingreift. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Georgien verwendet damit grundsätzlich keinen progressiven Einkommensteuertarif mit mehreren Einkommensstufen. Die niedrigen Sondersteuersätze sind jedoch an konkrete Voraussetzungen gebunden.

Micro Business: 0 % Einkommensteuer

Der Micro-Business-Status kann einer natürlichen Person erteilt werden, die selbstständig eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, grundsätzlich keine angestellten Arbeitnehmer beschäftigt und deren jährliche Bruttoeinnahmen aus dieser Tätigkeit 30.000 GEL nicht überschreiten. Der Status muss bei der Steuerbehörde beantragt werden. Bestimmte Tätigkeiten und Einkunftsarten können ausgeschlossen sein. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Bei ordnungsgemäß erteiltem Micro-Business-Status fällt auf die begünstigten Einkünfte grundsätzlich keine Einkommensteuer an. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Der Status ist damit vor allem für sehr kleine selbstständige Tätigkeiten gedacht. Er ist kein allgemeines Steuerprivileg für Arbeitnehmer, Gesellschaften oder beliebige Kapital- und Immobilieneinkünfte.

Small Business: grundsätzlich 1 %

Der georgische Small-Business-Status kann ausschließlich einer unternehmerisch tätigen natürlichen Person erteilt werden. Eine georgische LLC kann diesen Status nicht erhalten. Der Status entsteht nicht automatisch durch die Registrierung als Einzelunternehmer, sondern muss bei der Steuerbehörde beantragt und genehmigt werden. Außerdem können bestimmte Tätigkeiten und Einkunftsarten vom Sonderregime ausgeschlossen sein. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Das qualifizierte steuerpflichtige Einkommen aus georgischer Quelle wird grundsätzlich mit 1 % besteuert. Arbeitslohn und gesetzlich ausgeschlossene Einkunftsarten gehören nicht zur Bemessungsgrundlage des Sonderregimes. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die häufig verwendete Bezeichnung „1 % Umsatzsteuer“ ist daher falsch:

• Es handelt sich nicht um Mehrwertsteuer.
• Es handelt sich um eine besondere Einkommensteuer für berechtigte Einzelunternehmer.
• Der Satz gilt nur für Einkünfte, die tatsächlich unter das Small-Business-Regime fallen.
• Nicht jede Vermietung, Kapitalanlage oder berufliche Tätigkeit ist automatisch begünstigt.

Überschreiten die Bruttoeinnahmen aus der wirtschaftlichen Tätigkeit die Grenze von 500.000 GEL, gilt ab Beginn des Monats, in dem die Grenze überschritten wurde, bis zum Ende des Kalenderjahres grundsätzlich ein Steuersatz von 3 %. Für registrierte Wein- und Agrotourismusunternehmen sieht das Gesetz eine besondere Schwelle von 700.000 GEL vor. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Eine einmalige Überschreitung führt nicht zwingend sofort zum endgültigen Verlust des Small-Business-Status. Wird die maßgebliche Grenze jedoch in zwei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren überschritten, kann der Status nach den gesetzlichen Regeln ab dem Folgejahr entfallen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die Small-Business-Erklärung und die entsprechende Steuerzahlung sind grundsätzlich monatlich bis zum 15. Tag des Folgemonats abzugeben beziehungsweise zu leisten. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Small Business und Mehrwertsteuer sind getrennt

Der Small-Business-Status befreit nicht automatisch von der Mehrwertsteuer. Wird die gesetzliche VAT-Grenze überschritten, muss sich auch ein Small-Business-Unternehmer als Mehrwertsteuerpflichtiger registrieren lassen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

4. Besteuerung einer georgischen LLC

Georgische Kapitalgesellschaften unterliegen grundsätzlich einem Ausschüttungsmodell. Dieses wird häufig als „Estonian Model“ bezeichnet. Im Unterschied zu einem klassischen Körperschaftsteuersystem wird nicht automatisch der gesamte handelsrechtliche Jahresgewinn besteuert.

Bei einer regulären georgischen Gesellschaft sind insbesondere folgende Vorgänge Gegenstand der Gewinnsteuer:

• ausgeschüttete Gewinne,
• nicht betrieblich veranlasste Ausgaben oder Zahlungen,
• unentgeltliche Lieferungen, Leistungen oder Geldübertragungen,
• Repräsentationsaufwendungen oberhalb der gesetzlichen Grenzen.

Ordnungsgemäß im Unternehmen einbehaltene und betrieblich reinvestierte Gewinne lösen daher grundsätzlich noch keine unmittelbare Gewinnsteuer aus. Nichtbetriebliche Zahlungen oder verdeckte Ausschüttungen können jedoch bereits vor einer formellen Dividendenzahlung steuerpflichtig sein. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Der 15-%-Satz wird hochgerechnet

Der gesetzliche Gewinnsteuersatz beträgt grundsätzlich 15 %. Die tatsächliche Ausschüttung oder Zahlung wird zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage durch 0,85 geteilt. Deshalb entspricht die Steuer nicht einfach 15 % des an den Gesellschafter überwiesenen Betrags. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Beispiel einer vollständigen Ausschüttung:

Berechnung	Betrag
Verfügbarer Betrag vor Gewinnsteuer	100,00 GEL
Ausschüttbare Dividende	85,00 GEL
Gewinnsteuer der LLC	15,00 GEL
Quellensteuer auf die Dividende, 5 % von 85 GEL	4,25 GEL
Nettozufluss beim privaten Gesellschafter	80,75 GEL

Bei einer Ausschüttung an eine natürliche Person werden grundsätzlich zusätzlich 5 % Quellensteuer auf die zahlbare Dividende einbehalten. Unter den genannten Annahmen beträgt die gesamte georgische Steuerbelastung somit 19,25 GEL auf einen vor Ausschüttungssteuern verfügbaren Betrag von 100 GEL. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Diese Berechnung gilt als allgemeiner Regelfall. Bei Ausschüttungen zwischen Gesellschaften, besonderen Unternehmensarten, Altgewinnen oder aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens können abweichende Regeln eingreifen.

5. Mehrwertsteuer in Georgien

Der reguläre georgische Mehrwertsteuersatz beträgt 18 %. Der Mehrwertsteuerzeitraum ist grundsätzlich der Kalendermonat; Erklärung und Zahlung sind im Regelfall bis zum 15. Tag des Folgemonats fällig. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Eine steuerpflichtige Person muss grundsätzlich die Mehrwertsteuerregistrierung beantragen, sobald der Gesamtbetrag ihrer umsatzsteuerpflichtigen Lieferungen und Leistungen innerhalb von zwölf aufeinanderfolgenden Kalendermonaten 100.000 GEL überschreitet. Der Antrag ist grundsätzlich innerhalb von zwei Arbeitstagen nach Überschreiten der Grenze zu stellen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die Grenze bezieht sich nicht pauschal auf sämtliche Zahlungseingänge. Entscheidend sind die nach dem Tax Code für die Registrierung relevanten umsatzsteuerpflichtigen Transaktionen.

Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf

Der Verkauf eines unbebauten Grundstücks ist grundsätzlich ohne Recht auf Vorsteuerabzug von der Mehrwertsteuer befreit. Wird dagegen ein Grundstück gemeinsam mit einem darauf befindlichen Gebäude oder Bauwerk veräußert, behandelt der Tax Code den einheitlichen Vorgang grundsätzlich als Lieferung des Gebäudes oder Bauwerks. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Daher kann insbesondere der Kauf einer Neubauwohnung von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger eine Mehrwertsteuerkomponente enthalten. Ob der ausgewiesene Kaufpreis die Mehrwertsteuer bereits einschließt und ob die konkrete Transaktion steuerpflichtig ist, sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.

Immobilienbesteuerung in Georgien

6. Immobilienkauf: keine klassische Grunderwerbsteuer

Die abschließende Liste der im georgischen Tax Code geregelten Steuern enthält keine gesonderte Grunderwerb- oder Immobilienübertragungssteuer. Für den bloßen Eigentumsübergang wird daher grundsätzlich keine mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbare Steuer erhoben. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Davon zu unterscheiden sind die Gebühren des georgischen Public Registry. Für die Registrierung der Entstehung oder Änderung eines Immobilienrechts gelten derzeit insbesondere folgende Gebühren:

Bearbeitungszeit	Registergebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Registrierung am Antragstag	350 GEL

Zusätzliche Gebühren können unter anderem für die Bestätigung von Unterschriften, Registerauszüge, Katasterpläne und weitere Registerleistungen anfallen. Die amtliche Gebühr für die unmittelbare Bestätigung der Unterschriften der Vertragsparteien beträgt derzeit beispielsweise 7 GEL. (Napr)

Die Aussage „Beim Immobilienkauf fallen keine Nebenkosten an“ wäre daher falsch. Richtig ist: Es gibt grundsätzlich keine gesonderte Grunderwerbsteuer, aber Register-, Vertrags-, Beratungs- und gegebenenfalls Mehrwertsteuerkosten.

7. Wohnraumvermietung zu Wohnzwecken: 5 %

Erzielt eine natürliche Person Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken, können die Einnahmen grundsätzlich mit 5 % besteuert werden, sofern von diesen Einnahmen keine Kosten abgezogen werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Maßgeblich ist nicht ausdrücklich eine gesetzliche Mindestmietdauer. Entscheidend sind vielmehr:

• Es handelt sich um Wohnraum.
• Der Mieter nutzt die Immobilie zu Wohnzwecken.
• Vermieter ist eine natürliche Person.
• Der Vermieter macht im Rahmen dieser Sonderbesteuerung keine Ausgabenabzüge geltend.

Die Steuer wird damit regelmäßig auf die Bruttomieteinnahmen berechnet.

Beispiel

Jährliche Bruttomieteinnahmen: 24.000 GEL
Einkommensteuer: 24.000 × 5 % = 1.200 GEL

Reparaturkosten, Möblierung, Verwaltungskosten, Finanzierungskosten oder Abschreibungen mindern die Bemessungsgrundlage dieses besonderen 5-%-Regimes nicht.

Die Sonderregel darf nicht automatisch auf Büroflächen, Ladenlokale, gewerbliche Beherbergung, Hotelbetrieb oder touristische Kurzzeitvermietung übertragen werden. In diesen Fällen ist die konkrete Tätigkeit gesondert einzuordnen.

8. Kurzzeitvermietung und Ferienwohnungen

Für bestimmte natürliche Personen, die eigenen Wohnraum kurzfristig vermieten, besteht bis zum 1. Januar 2028 ein besonderes Feststeuermodell. Das Regime gilt nur nach entsprechender Antragstellung und unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen zum Mehrwertsteuerstatus und zur Umsatzgrenze. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die Feststeuer beträgt grundsätzlich:

10 GEL je Quadratmeter des Steuerobjekts und Kalendermonat.

Abhängig von Lage und Saison kann der Satz auf Antrag der kommunalen Selbstverwaltung durch die georgische Regierung erhöht oder reduziert werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Der Steuerpflichtige kann das Feststeuerregime grundsätzlich für ein volles Kalenderjahr oder für einen oder mehrere ausgewählte Kalendermonate beantragen. Während der Anwendung dieses Regimes gilt die betreffende kurzfristige Wohnraumvermietung nicht als umsatzsteuerpflichtige Transaktion. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Eine Vermietung über eine Onlineplattform ist deshalb nicht allein aufgrund der verwendeten Plattform mit 5 % oder mit der Feststeuer zu besteuern. Entscheidend sind die tatsächliche Nutzungsart, die Dauer und Struktur der Beherbergung, der Status des Vermieters und die ordnungsgemäße Registrierung des gewählten Steuerregimes.

9. Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses

Beim privaten Verkauf einer Wohnung oder eines Wohnhauses einschließlich des zugehörigen Grundstücks gelten zwei grundlegende Fälle.

Verkauf nach höchstens zwei Jahren

Wird die Immobilie innerhalb einer Eigentumsdauer von höchstens zwei Jahren verkauft, unterliegt der Veräußerungsüberschuss grundsätzlich einer Einkommensteuer von 5 %. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Verkauf nach mehr als zwei Jahren

Wurde die Wohnung oder das Wohnhaus länger als zwei Jahre gehalten, ist der Veräußerungsüberschuss grundsätzlich von der georgischen Einkommensteuer befreit. Die gesetzliche Formulierung verlangt eine Eigentumsdauer von mehr als zwei Jahren. Genau zwei Jahre reichen für die Befreiung daher grundsätzlich noch nicht aus. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Beginn und Ende der Haltefrist

Bei registrierten Immobilien beginnt die Zweijahresfrist grundsätzlich mit dem Datum der Erstellung des Eigentumsnachweises für die Registrierung. Für den Verkaufszeitpunkt ist grundsätzlich das Dokument maßgeblich, auf dessen Grundlage der Eigentumsübergang auf den Käufer registriert wird. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Bei bestimmten Erbschaften und Schenkungen innerhalb der ersten gesetzlichen Erbenlinie kann die Eigentumsdauer des Erblassers oder Schenkers mit der Eigentumsdauer des Erwerbers zusammengerechnet werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Berechnung des Veräußerungsüberschusses

Der steuerpflichtige Überschuss wird grundsätzlich wie folgt berechnet:

Verkaufspreis minus Kaufpreis

Wurde die Immobilie unentgeltlich erworben, ist grundsätzlich die Differenz zwischen Verkaufspreis und Marktwert zum Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbs maßgeblich. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Es sollte nicht ohne gesonderte Prüfung davon ausgegangen werden, dass sämtliche Renovierungs-, Möblierungs- oder Modernisierungskosten automatisch den Kaufpreis im Sinne dieser besonderen privaten Veräußerungsregel erhöhen. Bei selbst errichteten, umgebauten oder unentgeltlich erworbenen Immobilien ist die Bemessungsgrundlage gesondert zu dokumentieren.

Beispiel

Position	Betrag
Kaufpreis	150.000 GEL
Verkaufspreis nach 18 Monaten	180.000 GEL
Veräußerungsüberschuss	30.000 GEL
Einkommensteuer, 5 %	1.500 GEL

Bei einer nichtgewerblichen Veräußerung von Vermögen ist die entsprechende Einkommensteuererklärung grundsätzlich spätestens bis zum 15. Tag des auf den Verkaufsmonat folgenden Monats einzureichen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Bei regelmäßigem An- und Verkauf, Projektentwicklung, Aufteilung von Immobilien oder einem insgesamt unternehmerischen Erscheinungsbild sollte nicht ohne Prüfung von einem privaten Veräußerungsgeschäft ausgegangen werden.

10. Jährliche Immobilien- und Vermögensteuer

Die georgische Property Tax ist keine allgemeine Steuer auf das weltweite Nettovermögen einer Person. Bei natürlichen Personen erfasst sie jedoch unter anderem georgische Immobilien, unfertige Gebäude und bestimmte Fahrzeuge, Yachten, Hubschrauber und Flugzeuge. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Für Immobilien natürlicher Personen gelten grundsätzlich folgende Regelungen:

Familieneinkommen	Jährliche Besteuerung des steuerpflichtigen Vermögens
Höchstens 40.000 GEL im Jahr vor dem Steuerjahr	Vermögen grundsätzlich steuerfrei; die Befreiung gilt nicht für Grund und Boden
Über 40.000 GEL und unter 100.000 GEL	Kommunal festgelegter Satz von grundsätzlich 0,05 % bis 0,2 % des Marktwerts
Ab 100.000 GEL	Kommunal festgelegter Satz von grundsätzlich 0,8 % bis 1 % des Marktwerts

Die Steuer wird auf Grundlage des Marktwerts des steuerpflichtigen Vermögens zum Ende des maßgeblichen Steuerjahres berechnet. Die konkrete Höhe innerhalb der gesetzlichen Bandbreite wird kommunal bestimmt. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Der Begriff des Familieneinkommens ist weit gefasst. Er kann neben steuerpflichtigen Einkünften auch nicht steuerpflichtige oder steuerbegünstigte Einkünfte und Bruttoarbeitslohn umfassen. Daher darf für die Property Tax nicht ohne Weiteres nur auf das in Georgien tatsächlich versteuerte Einkommen abgestellt werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Für Grund und Boden gelten gesonderte kommunale Regelungen und Steuersätze. Die Befreiung bei einem Familieneinkommen von höchstens 40.000 GEL gilt ausdrücklich nicht für Land. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Natürliche Personen müssen eine erforderliche Property-Tax-Erklärung grundsätzlich spätestens am 1. November einreichen. Die Zahlung ist grundsätzlich spätestens am 15. November fällig. In bestimmten Fällen erfolgt eine automatische Veranlagung auf Basis der Vorjahresdaten. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Bei Unternehmen kann die jährliche Property Tax grundsätzlich bis zu 1 % des durchschnittlichen jährlichen Nettobuchwerts des steuerpflichtigen Vermögens betragen. Für Immobilien bestehen zusätzliche Bewertungs- und Anpassungsregeln. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

11. Privatbesitz oder georgische LLC?

Eine georgische LLC ist nicht automatisch steuerlich günstiger als privates Immobilieneigentum. Die optimale Struktur hängt insbesondere von der Art der Nutzung, der Zahl der Objekte, dem Finanzierungsmodell, den geplanten Ausschüttungen und der beabsichtigten Haltedauer ab.

Kriterium	Privates Eigentum	Eigentum über eine LLC
Wohnraumvermietung	Unter den gesetzlichen Voraussetzungen 5 % auf Bruttomieteinnahmen	Das persönliche 5-%-Mietregime gilt nicht für die LLC
Verkauf nach mehr als zwei Jahren	Privater Veräußerungsüberschuss grundsätzlich steuerfrei	Keine persönliche Zweijahresbefreiung der Gesellschaft
Reinvestition	Keine unternehmerische Ausschüttungsstundung	Einbehaltene und betrieblich reinvestierte Gewinne lösen grundsätzlich noch keine unmittelbare Gewinnsteuer aus
Auszahlung an Eigentümer	Einnahmen stehen unmittelbar der natürlichen Person zu	Ausschüttung löst grundsätzlich Gewinnsteuer und anschließend 5 % Dividendenquellensteuer aus
Kosten und Verwaltung	Vergleichsweise geringer Verwaltungsaufwand	Buchführung, Unternehmensmeldungen, Bank- und Compliance-Aufwand
Typische Anwendung	Einzelne privat gehaltene Wohnimmobilien	Projektentwicklung, mehrere Gesellschafter, aktiver Betrieb oder langfristige Reinvestition

Die private Struktur kann insbesondere bei einer klassischen Wohnraumvermietung und einer langfristigen Haltedauer steuerlich sehr effizient sein. Eine LLC kann dagegen Vorteile bieten, wenn Gewinne im Unternehmen verbleiben und für weitere Projekte eingesetzt werden sollen oder wenn mehrere Investoren beteiligt sind.

Die Entscheidung darf jedoch nicht allein anhand des nominalen Steuersatzes getroffen werden. Mehrwertsteuer, Property Tax, Finanzierung, Haftung, Buchhaltung, Ausschüttungsplanung und die steuerliche Ansässigkeit der Gesellschafter müssen gemeinsam betrachtet werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

12. Deutschland und Georgien: Doppelbesteuerungsabkommen

Zwischen Deutschland und Georgien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Das Abkommen trat am 21. Dezember 2007 in Kraft. Das Änderungsprotokoll trat am 16. Dezember 2014 in Kraft und wird seit dem 1. Januar 2015 angewendet. (Bundesministerium der Finanzen)

Nach Artikel 6 des Abkommens dürfen Einkünfte aus einer in Georgien gelegenen Immobilie in Georgien besteuert werden. Dies umfasst ausdrücklich die unmittelbare Nutzung, Vermietung und Verpachtung der Immobilie. (Bundesministerium der Finanzen)

Nach Artikel 13 darf auch der Gewinn aus der Veräußerung einer in Georgien gelegenen Immobilie grundsätzlich in Georgien besteuert werden. (Bundesministerium der Finanzen)

Bei einer in Deutschland steuerlich ansässigen Person werden solche georgischen Immobilieneinkünfte nach der allgemeinen Regel des Artikels 23 grundsätzlich von der deutschen Steuerbemessungsgrundlage ausgenommen. Deutschland darf die freigestellten Einkünfte jedoch bei der Festsetzung des Steuersatzes für die übrigen Einkünfte berücksichtigen. Dadurch kann der sogenannte Progressionsvorbehalt relevant werden. Außerdem enthält das Abkommen besondere Anrechnungs- und Umschaltregelungen für bestimmte Sachverhalte. (Bundesministerium der Finanzen)

Bei Dividenden aus einer georgischen LLC an eine in Deutschland ansässige natürliche Person gilt im Regelfall nicht dieselbe Freistellungslogik wie bei unmittelbar gehaltenen georgischen Immobilien. Für solche Dividenden sieht das Abkommen grundsätzlich eine Anrechnung der georgischen Steuer auf die deutsche Steuer vor. Die konkrete deutsche Belastung hängt zusätzlich vom deutschen Einkommensteuer-, Körperschaftsteuer- und Außensteuerrecht ab. (Bundesministerium der Finanzen)

Daher sind die folgenden Aussagen zu pauschal:

• „Wer in Georgien Steuern zahlt, zahlt in Deutschland nichts mehr.“
• „Eine georgische LLC wird ausschließlich in Georgien besteuert.“
• „Nach einem Umzug nach Georgien endet automatisch jede deutsche Steuerpflicht.“

Entscheidend sind unter anderem der tatsächliche steuerliche Wohnsitz, die persönliche Ansässigkeit nach dem Doppelbesteuerungsabkommen, der Ort der Unternehmensleitung, die Art der Einkünfte und die konkrete Eigentümerstruktur.

Wie günstig ist das Steuersystem in Georgien wirklich?

Georgien bietet besonders für Unternehmer und Immobilieninvestoren attraktive Steuerbedingungen. Die wichtigsten Vorteile sind:

• 5 % Einkommensteuer auf qualifizierte Wohnraumvermietung ohne Kostenabzug,
• 5 % auf den privaten Veräußerungsüberschuss bei Verkauf innerhalb von zwei Jahren,
• grundsätzlich steuerfreier privater Veräußerungsüberschuss nach mehr als zwei Jahren,
• keine gesonderte Grunderwerbsteuer nach dem Tax Code,
• grundsätzlich keine sofortige Gewinnsteuer auf einbehaltene und betrieblich reinvestierte Gewinne einer regulären LLC,
• 1-%-Small-Business-Regime für berechtigte Einzelunternehmer,
• einheitlicher Mehrwertsteuersatz von 18 %.

Die niedrigen Sätze funktionieren jedoch nur bei richtiger Einordnung. Besonders häufig entstehen Fehler durch die Verwechslung von privater Wohnraumvermietung und touristischer Beherbergung, durch die unberechtigte Anwendung des 1-%-Regimes, durch eine falsche Berechnung der LLC-Gewinnsteuer oder durch die Annahme, dass georgische Einkünfte in Deutschland automatisch ohne steuerliche Folgen bleiben.

Eine Immobilien- oder Unternehmensstruktur sollte deshalb vor dem Kauf, vor Beginn der Vermietung und vor einer Ausschüttung festgelegt werden – nicht erst bei Abgabe der Steuererklärung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information auf Grundlage des Rechtsstands vom 20. Juli 2026. Er ersetzt keine individuelle georgische oder deutsch-georgische Steuer- und Rechtsberatung.