Secondary Market Georgien

Secondary Market Georgien: Bestandsimmobilien auf dem Zweitmarkt sicher kaufen

Der Secondary Market in Georgien bezeichnet den Weiterverkauf einer Immobilie durch einen bereits bestehenden Eigentümer. Anders als auf dem Primary Market erwirbt der Käufer die Immobilie nicht im Erstverkauf von einem Bauträger, sondern von einer Privatperson, einem Unternehmen oder einem Investor, der das Objekt bereits zuvor erworben hat.

Entscheidend ist dabei nicht das Alter der Immobilie. Auch eine gerade fertiggestellte und noch unbewohnte Neubauwohnung kann zum Secondary Market gehören, wenn sie von ihrem ersten Käufer weiterverkauft wird. Umgekehrt kann eine ältere Immobilie dem Primary Market zugeordnet werden, wenn sie erstmals direkt durch den Bauträger oder Projektentwickler verkauft wird.

Für Käufer bietet der georgische Zweitmarkt erhebliche Vorteile: Die Immobilie existiert bereits, kann besichtigt und technisch geprüft werden, ist häufig kurzfristig nutzbar und befindet sich meist in einem etablierten Umfeld. Gleichzeitig verlagern sich die Risiken. Statt des Fertigstellungs- und Bauträgerrisikos stehen Eigentumsverhältnisse, Belastungen, nicht registrierte Flächen, versteckte Mängel, Mietverhältnisse und der Zustand des Gesamtgebäudes im Mittelpunkt.

Rechts- und Informationsstand: 15. August 2026

Secondary Market in Georgien kurz erklärt

Merkmal	Bedeutung
Deutscher Begriff	Zweitmarkt, Sekundärmarkt, Bestandsmarkt
Englischer Begriff	Secondary Market, Resale Market
Typischer Verkäufer	Aktueller Eigentümer, privater Investor oder Unternehmen
Typische Objekte	Wohnungen, Häuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien, Stellplätze und Lagerräume
Entscheidend für den Eigentumserwerb	Schriftlicher Vertrag und Eintragung im öffentlichen Register
Zentrale Behörde	National Agency of Public Registry, kurz NAPR
Wichtigstes Prüfdokument	Aktueller Auszug aus dem öffentlichen Immobilienregister
Größter Vorteil	Reale Immobilie und tatsächliches Umfeld sind prüfbar
Größtes Risiko	Unzureichende rechtliche, technische und wirtschaftliche Due Diligence

Was bedeutet Secondary Market bei Immobilien in Georgien?

Definition des georgischen Immobilien-Zweitmarktes

Zum Secondary Market gehören grundsätzlich Immobilien, die nicht mehr im ursprünglichen Erstverkauf angeboten werden. Der Verkäufer ist bereits Eigentümer des Objekts und überträgt sein eingetragenes Eigentumsrecht auf einen neuen Käufer.

Typische Fälle sind:

• eine bereits bewohnte Eigentumswohnung in Tiflis;
• eine leer stehende Bestandswohnung in Batumi;
• eine fertiggestellte Neubauwohnung, die ein Investor weiterverkauft;
• ein Einfamilienhaus mit nichtlandwirtschaftlichem Grundstück;
• eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage;
• eine Gewerbeeinheit, die von einem Unternehmen verkauft wird;
• ein separat registrierter Stellplatz oder Lagerraum;
• eine renovierte Wohnung in einem älteren Gebäude;
• ein Ferienapartment, das aus einem bestehenden Betreiber- oder Managementmodell heraus verkauft wird.

Secondary Market ist keine eigene gesetzliche Immobilienkategorie

Der Begriff „Secondary Market“ ist in Georgien vor allem ein Markt- und Vertriebsbegriff. Er beschreibt die Position einer Immobilie innerhalb der Verkaufskette. Das georgische Immobilienrecht unterscheidet dagegen insbesondere nach der Art des Eigentumsrechts, dem Registrierungsstatus, der Grundstückskategorie, bestehenden Belastungen und dem rechtlichen Zustand des Gebäudes.

Für die rechtliche Sicherheit ist deshalb nicht entscheidend, ob ein Makler das Objekt als „Secondary“, „Resale“, „New Build“ oder „Investment Property“ bezeichnet. Entscheidend sind die im öffentlichen Register eingetragenen Daten und der tatsächliche Inhalt des Kaufvertrags.

Secondary Market bedeutet nicht automatisch Altbau

Eine häufige Fehlannahme lautet, Secondary Market sei gleichbedeutend mit Altbau. Das ist nicht richtig.

Eine Wohnung kann erst wenige Monate alt sein und trotzdem zum Zweitmarkt gehören, wenn sie bereits von einem Erstkäufer erworben wurde und nun weiterverkauft wird. Ebenso kann eine ältere, noch im Eigentum eines Bauträgers befindliche Einheit im Rahmen eines Erstverkaufs angeboten werden.

Für die Einordnung ist daher vor allem die Frage maßgeblich:

Verkauft der ursprüngliche Bauträger erstmals an einen Endkäufer oder verkauft ein bereits bestehender Eigentümer weiter?

Sonderfall: Weiterverkauf während der Bauphase

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Käufer seine Rechte an einer noch nicht fertiggestellten oder noch nicht abschließend registrierten Wohnung weiterverkaufen möchte.

Wirtschaftlich wird ein solcher Vorgang häufig als Secondary Market oder Resale bezeichnet. Rechtlich kann es sich jedoch um die Abtretung von Ansprüchen aus einem Bauträgervertrag handeln und nicht um den Kauf einer bereits vollständig registrierten Bestandsimmobilie.

Dann müssen zusätzlich geprüft werden:

• der ursprüngliche Bauträgervertrag;
• die Zulässigkeit der Vertragsübertragung;
• die Zustimmung des Bauträgers;
• bereits geleistete und noch offene Raten;
• Vertragsstrafen und Übertragungsgebühren;
• der Registrierungsstatus des künftigen Wohnungseigentums;
• die Baugenehmigung und der Projektfortschritt;
• Fertigstellungs-, Übergabe- und Gewährleistungsregelungen;
• eventuelle Hypotheken oder Projektfinanzierungen;
• Ansprüche und Verpflichtungen des bisherigen Käufers.

Ein solcher Erwerb darf nicht wie der Kauf einer bezugsfertigen und abschließend registrierten Wohnung behandelt werden.

Primary Market und Secondary Market im Vergleich

Prüfkriterium	Primary Market	Secondary Market
Verkäufer	Meist Bauträger oder Projektentwickler	Aktueller Eigentümer
Verkaufssituation	Erstverkauf	Wiederverkauf
Bauzustand	Häufig geplant, im Bau oder neu fertiggestellt	Meist fertiggestellt und vorhanden
Besichtigung	Teilweise nur Musterwohnung oder Baustelle	Reale Immobilie kann geprüft werden
Verfügbarkeit	Abhängig vom Baufortschritt	Häufig kurzfristig
Preisbildung	Meist Bauträgerpreisliste	Häufig individuell verhandelbar
Zahlungsmodell	Teilzahlungen oder Raten möglich	Häufig vollständige Zahlung bei Eigentumsübertragung
Hauptrisiko	Bauträger, Bauqualität, Verzögerung und Fertigstellung	Eigentum, Belastungen, Zustand und Altverträge
Mietdaten	Häufig nur Prognosen	Teilweise reale Vermietungshistorie
Umgebung	Kann sich noch stark verändern	Meist bereits etabliert
Gewährleistung	Vertragliche Bauträgerrechte können bestehen	Umfang hängt stark vom Kaufvertrag ab
Prüfungsschwerpunkt	Projekt, Bauträger und Baugenehmigung	Register, Verkäufer, Gebäude und Übergabe

Keine der beiden Marktformen ist grundsätzlich besser. Die richtige Wahl hängt von der persönlichen Strategie, dem Zeithorizont, der Risikobereitschaft und dem vorgesehenen Nutzungszweck ab.

Vorteile des Secondary Market in Georgien

Die Immobilie kann tatsächlich besichtigt werden

Der größte Vorteil einer Bestandsimmobilie besteht darin, dass Käufer nicht nur Renderings, Musterpläne oder Verkaufsprospekte beurteilen müssen. Sie können die konkrete Wohnung, das Gebäude und die unmittelbare Umgebung selbst prüfen.

Dabei lassen sich unter anderem beurteilen:

• tatsächlicher Grundriss;
• Raumgrößen und Deckenhöhen;
• Lichtverhältnisse und Ausrichtung;
• Aussicht und mögliche Verschattung;
• Straßenlärm;
• Qualität der Fenster;
• Feuchtigkeit und Gerüche;
• Wasser- und Stromversorgung;
• Zustand von Fluren und Treppenhäusern;
• Funktionsfähigkeit des Aufzugs;
• Parkmöglichkeiten;
• Nachbarschaft;
• Erreichbarkeit und Infrastruktur.

Fertigstellungsrisiken entfallen bei bestehenden Immobilien

Bei einer vollständig fertiggestellten und registrierten Bestandsimmobilie besteht grundsätzlich kein Risiko, dass der Bauträger das Gebäude nicht fertigstellt oder die versprochene Einheit anders als geplant ausführt.

Das gilt allerdings nur, wenn die Immobilie tatsächlich fertiggestellt, rechtlich nutzbar und technisch funktionsfähig ist. Der bloße Eintrag einer Einheit im Register ersetzt keine Prüfung des Gebäudezustands und der baurechtlichen Dokumentation.

Kurzfristige Nutzung oder Vermietung

Viele Objekte auf dem Secondary Market können nach der Eigentumsübertragung unmittelbar genutzt werden. Das ist besonders interessant für Käufer, die:

• selbst zeitnah einziehen möchten;
• eine Wohnung sofort langfristig vermieten wollen;
• ein bestehendes Mietverhältnis übernehmen;
• eine möblierte Ferienwohnung betreiben möchten;
• nur eine begrenzte Renovierung planen;
• keine mehrjährige Projektlaufzeit akzeptieren wollen.

Etablierte Lage und sichtbares Umfeld

Bei bereits bestehenden Gebäuden ist die Mikrolage wesentlich besser einzuschätzen. Straßen, Nachbargebäude, Geschäfte, Verkehr, Zufahrten, öffentliche Räume und mögliche Störquellen sind vorhanden.

Bei Neubauprojekten kann sich das Umfeld dagegen noch stark verändern. Eine heute freie Aussicht kann später durch ein weiteres Gebäude eingeschränkt werden. Eine ruhige Zufahrt kann sich durch zusätzliche Bauprojekte oder Gewerbenutzungen verändern.

Reale Vermietungs- und Betriebserfahrungen

Bei vermieteten oder zuvor vermieteten Immobilien können tatsächliche Informationen vorliegen zu:

• erzielter Monatsmiete;
• Leerstandszeiten;
• saisonaler Nachfrage;
• Nebenkosten;
• Managementgebühren;
• Reparaturanfälligkeit;
• Zielgruppe der Mieter;
• Zahlungszuverlässigkeit;
• Auslastung bei Kurzzeitvermietung.

Solche Daten sind wertvoller als reine Renditeprognosen. Sie müssen allerdings durch Mietverträge, Kontoauszüge, Buchungsübersichten und Kostenbelege nachgewiesen werden.

Flexiblere Preisverhandlungen

Private Verkäufer haben unterschiedliche Motive. Dazu gehören Liquiditätsbedarf, Umzug, Erbschaft, Scheidung, Portfolioverkleinerung oder die Umschichtung in ein neues Projekt.

Dadurch können sich Verhandlungsmöglichkeiten ergeben, insbesondere wenn:

• eine Immobilie bereits lange angeboten wird;
• Renovierungsbedarf besteht;
• der Verkäufer kurzfristig verkaufen möchte;
• die Einheit vermietet oder schwer zugänglich ist;
• der Grundriss nur eine begrenzte Käufergruppe anspricht;
• Register- und tatsächliche Fläche voneinander abweichen;
• hohe laufende Kosten bestehen.

Ein niedriger Preis ist jedoch nur dann ein Vorteil, wenn die Ursache bekannt und beherrschbar ist.

Risiken beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Georgien

Unklare Eigentumsverhältnisse

Der Verkäufer muss als Eigentümer im öffentlichen Register eingetragen sein oder eine rechtlich wirksame Vollmacht beziehungsweise Vertretungsbefugnis besitzen.

Besondere Prüfungen sind erforderlich bei:

• Erbfällen;
• Scheidungen;
• ehelichem Gemeinschaftsvermögen;
• mehreren Miteigentümern;
• minderjährigen Eigentümern;
• Verkäufen durch Unternehmen;
• Verkäufen durch Bevollmächtigte;
• ausländischen Vollmachten;
• laufenden Gerichtsverfahren;
• bereits angefochtenen Registereintragungen.

Hypotheken, Arreste und Veräußerungsverbote

Eine Immobilie kann mit Rechten oder Beschränkungen belastet sein. Dazu gehören insbesondere:

• Hypotheken;
• Steuerpfandrechte;
• gerichtliche oder behördliche Arreste;
• Veräußerungsverbote;
• Dienstbarkeiten;
• Nutzungsrechte;
• Miet- oder Pachtverhältnisse;
• registrierte Verpflichtungen;
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen.

Eine Belastung bedeutet nicht in jedem Fall, dass die Immobilie nicht gekauft werden kann. Ihre Löschung oder Übernahme muss jedoch rechtlich und zahlungstechnisch exakt geregelt werden.

Abweichung zwischen registrierter und tatsächlicher Fläche

In der Praxis können die tatsächlichen Verhältnisse von den Registerdaten abweichen. Typische Beispiele sind:

• ein nachträglich geschlossener Balkon;
• eine vergrößerte Wohnung;
• ein integrierter Flur- oder Gemeinschaftsbereich;
• ein nicht registrierter Dachraum;
• ein Keller ohne eigenen Rechtsnachweis;
• eine Terrasse, die nur faktisch genutzt wird;
• ein Anbau bei einem Einfamilienhaus;
• abweichende Grundstücksgrenzen;
• zusammengelegte oder getrennte Räume;
• nicht registrierte Stellplätze.

Der Käufer sollte nur für Flächen bezahlen, deren tatsächliche Existenz, rechtliche Zuordnung und zulässige Nutzung geklärt sind.

Versteckte technische Mängel

Bei Bestandsimmobilien können Mängel vorhanden sein, die bei einer kurzen Besichtigung nicht auffallen. Dazu gehören:

• Feuchtigkeit und Schimmel;
• undichte Dächer oder Fassaden;
• beschädigte tragende Bauteile;
• Risse;
• veraltete Elektroinstallationen;
• schwache Wasserversorgung;
• problematische Abwasserleitungen;
• unzureichende Lüftung;
• defekte Heiz- oder Klimaanlagen;
• schlechte Fenster;
• Lärmübertragung;
• Aufzugsprobleme;
• beschädigte Gemeinschaftsleitungen.

Nicht nur die Wohnung, sondern das gesamte Gebäude beeinflusst den Wert.

Probleme im Gemeinschaftseigentum

Eine hochwertig renovierte Wohnung kann sich in einem technisch oder organisatorisch problematischen Gebäude befinden. Käufer sollten deshalb auch prüfen:

• Dach und Fassade;
• Kellerräume;
• Eingangsbereich;
• Treppenhaus;
• Aufzug;
• Wasser- und Abwasserleitungen;
• elektrische Hauptversorgung;
• Brandschutz;
• Grundstück und Zufahrt;
• Zustand gemeinsamer Anlagen;
• geplante Reparaturen;
• Höhe und Einzug der Gemeinschaftsbeiträge;
• Zahlungsrückstände anderer Eigentümer.

Miet- und Besitzrisiken

Ist die Immobilie vermietet oder wird sie von Dritten genutzt, muss geklärt werden, wann und unter welchen Bedingungen der Käufer den Besitz erhält.

Zu prüfen sind:

• schriftlicher Mietvertrag;
• Mietdauer;
• Kündigungsregeln;
• Kaution;
• Zahlungsrückstände;
• Inventar des Mieters;
• Untervermietung;
• registrierte Miet- oder Nutzungsrechte;
• tatsächliche Bereitschaft zur Räumung;
• Übergabe der Schlüssel;
• offene Betriebskosten.

Ein Eigentumswechsel führt nicht automatisch dazu, dass ein Bewohner die Immobilie sofort verlassen muss.

Überhöhte Renditeversprechen

Angebote mit angeblich garantierten Renditen sind besonders kritisch zu prüfen. Entscheidend ist, wer die Garantie gibt, wie lange sie gilt und ob der Garantiegeber wirtschaftlich leistungsfähig ist.

Zu unterscheiden sind:

• tatsächlich gezahlte Miete;
• garantierte Bruttomiete;
• prognostizierter Umsatz;
• Eigentümern zustehender Nettoerlös;
• Rendite vor Management- und Betriebskosten;
• Rendite auf den Kaufpreis;
• Rendite auf das tatsächlich investierte Gesamtkapital.

Können Ausländer Immobilien auf dem Secondary Market in Georgien kaufen?

Wohnungen und nichtlandwirtschaftliche Immobilien

Ausländische natürliche und juristische Personen können in Georgien grundsätzlich Wohnungen, Gewerbeimmobilien und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben.

Für einen deutschen oder anderen ausländischen Käufer ist daher der Erwerb einer regulär registrierten Eigentumswohnung in Tiflis, Batumi oder Kutaisi im Regelfall möglich.

Die Staatsangehörigkeit des Käufers ersetzt jedoch keine Objektprüfung. Insbesondere Grundstückskategorie, Registerstatus und bestehende Belastungen müssen vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Landwirtschaftliche Grundstücke

Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten erhebliche gesetzliche Beschränkungen. Ein ausländischer Käufer kann ein solches Grundstück nicht wie eine normale Wohnung oder ein nichtlandwirtschaftliches Baugrundstück frei erwerben.

Für ausländische natürliche Personen kommt Eigentum an landwirtschaftlichem Land insbesondere im Erbfall in Betracht. Für eine in Georgien registrierte Gesellschaft mit ausländischem beherrschendem Gesellschafter können eng begrenzte Möglichkeiten auf Grundlage eines von der Regierung genehmigten Investitionsplans bestehen.

Eine einfache Gesellschaftsgründung umgeht die Beschränkung daher nicht automatisch.

Vorsicht bei Häusern mit Grundstück

Bei Häusern muss stets die rechtliche Kategorie des Grundstücks geprüft werden. Ein bebautes Grundstück kann trotz vorhandenen Wohnhauses im Register als landwirtschaftlich eingestuft sein.

Auch die georgische Kategorie „Homestead Land“ beziehungsweise Haus- oder Hofland kann rechtlich zum landwirtschaftlichen Land gehören. Die Bezeichnung als Villa, Wohnhaus oder Baugrundstück in einer Anzeige ist deshalb nicht ausschlaggebend.

Vor dem Kauf sind mindestens zu kontrollieren:

• Grundstückskategorie;
• ausgewiesener Nutzungszweck;
• Katastergrenzen;
• registrierte Gebäude;
• Zufahrtsrechte;
• Leitungs- und Wegerechte;
• nicht registrierte Anbauten;
• Eigentumsfähigkeit des ausländischen Käufers.

Immobilienkauf und Aufenthaltsrecht

Der Kauf einer Immobilie führt nicht automatisch zu einem Aufenthaltsrecht.

Für eine auf Immobilieneigentum gestützte kurzfristige Aufenthaltserlaubnis muss der Marktwert der nichtlandwirtschaftlichen Immobilie derzeit mehr als 150.000 US-Dollar in GEL-Gegenwert betragen. Der Wert muss durch einen entsprechend akkreditierten Gutachter festgestellt werden.

Für eine investitionsbezogene Aufenthaltserlaubnis auf Immobilienbasis ist ein Marktwert von mehr als 300.000 US-Dollar in GEL-Gegenwert vorgesehen. Zusätzlich gelten eigene Antrags-, Nachweis- und Fortbestandsvoraussetzungen.

Kaufpreis und gutachterlicher Marktwert sind nicht zwangsläufig identisch. Ein im Vertrag genannter Preis oberhalb der Schwelle garantiert daher noch keine erfolgreiche Aufenthaltserlaubnis.

Das öffentliche Immobilienregister in Georgien

Aufgabe der NAPR

Die National Agency of Public Registry, kurz NAPR, führt das georgische öffentliche Register. Immobilienbezogene Dienstleistungen werden häufig über die Public Service Hall beziehungsweise das House of Justice abgewickelt.

Das Register erfasst unter anderem:

• Eigentumsrechte;
• Immobilien- und Katasterdaten;
• Hypotheken;
• Dienstbarkeiten;
• registrierte Miet- und Pachtrechte;
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen;
• Steuerpfandrechte;
• Arreste und andere registrierte Verbote;
• bestimmte Verpflichtungen im Zusammenhang mit Immobilien.

Warum der aktuelle Registerauszug entscheidend ist

Der Registerauszug zeigt die zum Zeitpunkt seiner Erstellung gültigen registrierten Angaben. Er sollte daher nicht nur zu Beginn der Prüfung, sondern erneut unmittelbar vor dem Vertragsabschluss beziehungsweise der Eigentumsregistrierung eingeholt werden.

Zwischen einer ersten Prüfung und der Unterzeichnung können neue Belastungen eingetragen werden.

Ein aktueller Auszug sollte insbesondere abgeglichen werden mit:

• Name und Identität des Verkäufers;
• Katastercode;
• Adresse;
• Objektart;
• registrierter Fläche;
• Grundstücksfläche;
• Miteigentumsanteilen;
• Hypotheken;
• öffentlich-rechtlichen Beschränkungen;
• Steuerpfandrechten;
• registrierten Nutzungsrechten.

Was der Registerauszug nicht vollständig beantwortet

Der öffentliche Registerauszug ist zentral, aber keine vollständige Due Diligence.

Er beantwortet regelmäßig nicht abschließend:

• ob die Immobilie baulich mängelfrei ist;
• ob alle Umbauten genehmigt wurden;
• ob die tatsächliche Fläche korrekt vermessen ist;
• ob private Rechnungen oder Nebenkosten offen sind;
• ob der Mieter freiwillig auszieht;
• ob Möbel und Ausstattung dem Verkäufer gehören;
• ob eine Renditeprognose realistisch ist;
• ob die Aussicht langfristig erhalten bleibt;
• ob Gemeinschaftsreparaturen bevorstehen;
• ob der Kaufpreis marktgerecht ist;
• ob alle zugrunde liegenden Erklärungen tatsächlich konfliktfrei sind.

Zudem trägt die Registerbehörde nicht die Verantwortung dafür, jede eingereichte Ausgangsurkunde inhaltlich und tatsächlich vollständig zu überprüfen. Die Registerprüfung muss deshalb mit einer rechtlichen Prüfung der Erwerbskette und der zugrunde liegenden Dokumente verbunden werden.

Der Katastercode als Identifikationsmerkmal

Der Katastercode ist die zentrale Kennzeichnung einer registrierten Immobilie in Georgien. Er ermöglicht die Zuordnung des Registerauszugs, des Katasterplans und weiterer Dokumente zu einem konkreten Objekt.

Vor einer Anzahlung sollte der Käufer den Katastercode erhalten und prüfen lassen.

Der Katastercode muss mit folgenden Angaben übereinstimmen:

• besichtigtes Objekt;
• Adresse und Lage;
• Etage und Einheit;
• registrierte Fläche;
• Grundstück;
• gegebenenfalls Stellplatz;
• gegebenenfalls Lager- oder Kellerraum;
• Vertragsgegenstand;
• Registerauszug;
• Kataster- oder Grundrissunterlagen.

Ein vorhandener Katastercode allein beweist noch nicht, dass alle tatsächlich genutzten Flächen rechtlich dazugehören.

Kauf einer Secondary-Market-Immobilie: Ablauf in zehn Schritten

1. Kaufziel und Budget bestimmen

Vor der Objektsuche sollte geklärt werden, welchem Zweck die Immobilie dienen soll:

• Eigennutzung;
• langfristige Vermietung;
• Kurzzeitvermietung;
• Feriennutzung;
• Renovierung und Weiterverkauf;
• Kapitalerhalt;
• Aufenthaltsrecht;
• Gewerbenutzung.

Das Budget sollte nicht nur den Kaufpreis, sondern das gesamte Investitionsvolumen berücksichtigen.

2. Mindestunterlagen vor einer Anzahlung anfordern

Vor einer Reservierungszahlung sollten mindestens vorliegen:

• aktueller Registerauszug;
• Katastercode;
• Identitätsnachweis des Verkäufers;
• Grundriss oder technische Unterlagen;
• Nachweis über den ursprünglichen Eigentumserwerb;
• Informationen zu Hypotheken und sonstigen Belastungen;
• Angaben zur registrierten und tatsächlichen Fläche;
• Mietvertrag bei vermieteten Objekten;
• Betreiber- oder Managementvertrag bei Ferienimmobilien.

Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, sind zusätzlich Registerauszug, Vertretungsbefugnis und gesellschaftsrechtliche Freigaben zu prüfen.

3. Immobilie und Umfeld besichtigen

Die Besichtigung sollte tagsüber und nach Möglichkeit zu unterschiedlichen Zeiten erfolgen. Bei Investitionsobjekten ist außerdem eine Prüfung der tatsächlichen Vermietbarkeit erforderlich.

Nicht nur die Wohnung, sondern auch Zufahrt, Nachbarschaft, Gebäudezustand und Gemeinschaftsflächen sind zu beurteilen.

4. Rechtliche Due Diligence durchführen

Die rechtliche Prüfung umfasst mindestens:

• Eigentümerstellung;
• Erwerbskette;
• Registerdaten;
• Vollmachten;
• Miteigentümer;
• eheliche und erbrechtliche Risiken;
• Hypotheken;
• Arreste;
• Veräußerungsverbote;
• Dienstbarkeiten;
• Miet- und Nutzungsrechte;
• Grundstückskategorie;
• baurechtliche Unterlagen;
• offene Streitigkeiten.

5. Technische Prüfung veranlassen

Der Umfang richtet sich nach Alter, Bauart und Kaufpreis. Eine reine Sichtbesichtigung durch einen Makler genügt bei höherwertigen oder sanierungsbedürftigen Immobilien nicht.

6. Wirtschaftliche Prüfung erstellen

Bei Kapitalanlagen sind die Angaben des Verkäufers durch Belege zu kontrollieren. Zu prüfen sind insbesondere:

• tatsächliche Mieteinnahmen;
• Leerstand;
• Managementkosten;
• Betriebskosten;
• Reparaturen;
• Steuern;
• Versicherungen;
• Möblierungsaufwand;
• saisonale Schwankungen;
• Wiederverkaufsmöglichkeiten.

7. Kaufpreis und Bedingungen verhandeln

Verhandelt werden sollten nicht nur der Preis, sondern auch:

• Übergabetermin;
• Inventar;
• Umgang mit Belastungen;
• offene Rechnungen;
• Räumung;
• Mietkaution;
• Renovierungszustand;
• Zahlungszeitpunkt;
• Vertragsstrafen;
• Rücktrittsrechte;
• Registrierungskosten.

8. Kaufvertrag rechtssicher ausarbeiten

Der Kaufvertrag muss das konkrete Objekt und sämtliche Bedingungen eindeutig abbilden. Standardformulare sind für komplexere Sachverhalte häufig nicht ausreichend.

9. Zahlung und Eigentumsregistrierung koordinieren

Die Zahlungsstruktur muss verhindern, dass der Kaufpreis vollständig gezahlt wird, obwohl das Eigentum oder die Lastenfreistellung noch nicht gesichert ist.

Bei belasteten Immobilien sollte die Zahlung mit Bank, Gläubiger, Verkäufer und Registrierung abgestimmt werden.

10. Übergabe dokumentieren

Nach der Eigentumsübertragung sollte ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellt werden. Es enthält insbesondere:

• Datum und Uhrzeit;
• Anzahl der Schlüssel;
• Zählerstände;
• Inventar;
• Zustand der Immobilie;
• festgestellte Schäden;
• übernommene Unterlagen;
• Mietkaution;
• offene Arbeiten;
• Foto- oder Videodokumentation.

Due-Diligence-Checkliste für den Secondary Market

Prüfbereich	Was kontrolliert werden sollte
Eigentümer	Stimmt der Verkäufer mit dem Register überein?
Identität	Sind Pass, Name und persönliche Daten korrekt?
Unternehmen	Ist die Gesellschaft aktiv und der Unterzeichner vertretungsberechtigt?
Vollmacht	Ist sie wirksam, ausreichend konkret und überprüfbar?
Erwerbskette	Wie und wann hat der Verkäufer das Eigentum erworben?
Ehe und Familie	Können Rechte eines Ehepartners, Erben oder Minderjährigen betroffen sein?
Katastercode	Gehört er tatsächlich zur besichtigten Immobilie?
Fläche	Stimmen registrierte, geplante und tatsächliche Fläche überein?
Belastungen	Bestehen Hypothek, Arrest, Steuerpfand oder Veräußerungsverbot?
Nutzungsrechte	Gibt es Mieter, Pächter, Dienstbarkeiten oder andere Nutzer?
Grundstückskategorie	Landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich?
Gebäudeunterlagen	Sind Baugenehmigung, Fertigstellung und Nutzung nachvollziehbar?
Umbauten	Wurden Grundrissänderungen oder Anbauten genehmigt und registriert?
Gemeinschaftseigentum	Wie ist der Zustand von Dach, Fassade, Leitungen und Aufzug?
Eigentümergemeinschaft	Bestehen Beiträge, Rückstände oder größere geplante Maßnahmen?
Versorgungsleistungen	Sind Strom, Wasser, Gas, Heizung und Internet funktionsfähig?
Rechnungen	Gibt es offene Versorgungs- oder Managementkosten?
Mietverhältnis	Welche Rechte, Pflichten, Kautionen und Zahlungsstände bestehen?
Inventar	Welche Möbel, Geräte und Einbauten sind enthalten?
Lage	Drohen Lärm, neue Bebauung, Zufahrts- oder Parkplatzprobleme?
Wirtschaftlichkeit	Sind Miete, Kosten, Leerstand und Rendite realistisch?
Übergabe	Wann wird die Immobilie geräumt und vollständig übergeben?

Technische Prüfung einer Bestandsimmobilie

Prüfung einer Wohnung

Bei Wohnungen sollten mindestens kontrolliert werden:

• sichtbare Risse;
• Feuchtigkeit an Außenwänden und Decken;
• Zustand von Fenstern und Türen;
• Elektroverteilung;
• Steckdosen und Leitungen;
• Wasserdruck;
• Warmwasserversorgung;
• Abflüsse;
• Heizsystem;
• Klimaanlage;
• Lüftung;
• Schallschutz;
• Bodenaufbau;
• Balkon und Abdichtung;
• tragende Wände und vorgenommene Durchbrüche.

Prüfung des Gesamtgebäudes

Der Zustand der Wohnung kann nicht losgelöst vom Gebäude betrachtet werden. Relevant sind:

• Tragwerk;
• Dach;
• Fassade;
• Keller;
• Treppenhaus;
• Aufzug;
• Hauptleitungen;
• Brandschutz;
• Eingangssicherung;
• Grundstücksentwässerung;
• Wartungszustand;
• geplante Sanierungen.

Zusätzliche Prüfung bei Häusern

Bei Einfamilienhäusern kommen weitere Punkte hinzu:

• Grundstücksgrenzen;
• Zufahrt von einer öffentlichen Straße;
• Wegerechte;
• Wasserquelle oder Anschluss;
• Abwasserentsorgung;
• Stromleistung;
• Gasanschluss;
• Fundament;
• Dachkonstruktion;
• Stützmauern;
• Hanglage;
• Nebengebäude;
• nicht registrierte Anbauten;
• landwirtschaftliche oder nichtlandwirtschaftliche Grundstückskategorie.

Besonderheiten an der Schwarzmeerküste

Bei Immobilien in Batumi und anderen Küstenlagen sind unter anderem Feuchtigkeit, Schlagregen, salzhaltige Luft, Fassadenzustand, Fensterabdichtung und Klimatisierung besonders relevant.

In Hochhäusern sollten zusätzlich geprüft werden:

• Aufzugskapazität;
• Notstromversorgung;
• Wasserpumpen;
• Brandschutz;
• Fassadenwartung;
• monatliche Servicegebühren;
• Managementqualität;
• Zugangs- und Sicherheitssysteme.

Der Kaufvertrag: Welche Regelungen unverzichtbar sind

Ein sorgfältiger Kaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

Vertragsparteien und Vertretung

• vollständige Namen und Identifikationsdaten;
• Anschriften;
• Staatsangehörigkeit;
• Unternehmensdaten;
• Vertretungsbefugnis;
• Vollmachtsgrundlage.

Genaue Beschreibung der Immobilie

• Katastercode;
• Adresse;
• Einheit und Etage;
• registrierte Fläche;
• Grundstücksfläche;
• Miteigentumsanteile;
• Stellplatz;
• Lagerraum;
• mitverkaufte Nebenflächen.

Kaufpreis und Währung

Der Vertrag sollte eindeutig bestimmen:

• Kaufpreis;
• Zahlungswährung;
• Umrechnungsmethode;
• Zahlungsfrist;
• Empfängerkonto;
• Bankkosten;
• Behandlung von Wechselkursschwankungen;
• Voraussetzung für die Kaufpreisfreigabe.

Belastungen und Lastenfreistellung

Der Verkäufer sollte erklären, welche Belastungen bestehen und wie diese gelöscht werden. Eine allgemeine Zusage, eine Hypothek „später“ zu löschen, reicht nicht aus.

Zustand und Verkäufererklärungen

Zu regeln sind insbesondere:

• bekannte Mängel;
• nicht registrierte Umbauten;
• bestehende Mietverhältnisse;
• offene Rechtsstreitigkeiten;
• offene Rechnungen;
• Eigentum am Inventar;
• Rechte Dritter;
• Übereinstimmung der übergebenen Dokumente.

Besitzübergang und Räumung

Der Vertrag sollte festlegen:

• Übergabedatum;
• Räumungszustand;
• Schlüsselübergabe;
• Umgang mit Mietern;
• Übergabe der Kaution;
• Zählerstände;
• Nutzen- und Lastenwechsel;
• Vertragsfolgen bei verspäteter Übergabe.

Vertragsstrafe und Rückabwicklung

Bei Pflichtverletzungen sollten angemessene Rechtsfolgen geregelt werden. Besonders wichtig sind Regelungen für:

• fehlgeschlagene Registrierung;
• nicht gelöschte Belastungen;
• falsche Verkäuferangaben;
• verspätete Räumung;
• fehlende Unterlagen;
• nicht vertragsgemäßen Zustand.

Sprachfassungen

Bei deutsch-, englisch- und georgischsprachigen Verträgen muss festgelegt werden, welche Fassung bei Abweichungen maßgeblich ist. Der Käufer sollte keine Vertragsfassung unterzeichnen, deren Inhalt er nicht vollständig versteht.

Ist ein Notar beim Immobilienkauf in Georgien erforderlich?

Für den Erwerb einer Immobilie sind ein schriftlicher Vertrag und die Registrierung des Eigentumsrechts im öffentlichen Register entscheidend.

Eine gesonderte notarielle Beurkundung ist nicht bei jedem gewöhnlichen Immobilienkauf zwingend erforderlich. Die NAPR bietet für registrierungsfähige Transaktionen eine Bestätigung der Unterschriften der Parteien an.

Zusätzliche notarielle oder formale Anforderungen können jedoch entstehen bei:

• Vollmachten;
• ausländischen Urkunden;
• Erbfällen;
• gesellschaftsrechtlichen Beschlüssen;
• bestimmten Finanzierungen;
• komplexen Vertretungsverhältnissen;
• Dokumenten, die übersetzt oder legalisiert werden müssen.

Die Tatsache, dass ein Verkauf technisch ohne umfassende anwaltliche Begleitung registriert werden kann, bedeutet nicht, dass eine solche Begleitung bei einer größeren Investition entbehrlich ist.

Kauf einer mit Hypothek belasteten Immobilie

Eine Hypothek schließt den Kauf nicht grundsätzlich aus. Der Ablauf muss jedoch so strukturiert sein, dass die Hypothek zuverlässig gelöscht oder rechtlich zulässig übernommen wird.

Eine sichere Gestaltung umfasst typischerweise:

1. aktuellen Registerauszug einholen;
2. Gläubiger und gesicherte Forderung identifizieren;
3. schriftliche Ablöse- oder Freigabebedingungen des Gläubigers beschaffen;
4. den Ablösebetrag direkt an den Gläubiger zahlen;
5. Löschung und Eigentumsübertragung zeitlich koordinieren;
6. Restkaufpreis erst nach Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen an den Verkäufer zahlen;
7. abschließenden Registerauszug kontrollieren.

Der gesamte Kaufpreis sollte nicht allein auf das Konto des Verkäufers gezahlt werden, wenn die Lastenfreistellung davon abhängt, dass dieser anschließend freiwillig den Gläubiger bezahlt.

Bei einem Arrest oder Veräußerungsverbot ist eine Eigentumsübertragung möglicherweise blockiert oder nur unter besonderen Voraussetzungen möglich. Die Beschränkung muss vor dem Kauf vollständig verstanden und rechtlich aufgelöst werden.

Registrierung des Eigentums bei der NAPR

Wann wird der Käufer Eigentümer?

Nach georgischem Recht reicht die Zahlung des Kaufpreises allein nicht aus. Auch Schlüsselübergabe und Besitzverschaffung ersetzen die Eigentumsregistrierung nicht.

Das Eigentum an der Immobilie entsteht durch:

1. einen schriftlichen, wirksamen Vertrag und
2. die Registrierung des Eigentumsrechts im öffentlichen Register.

Offizielle Registrierungsgebühren

Nach dem Gebührenstand vom 15. August 2026 gelten für die Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Immobilienrechts folgende reguläre Gebühren:

Bearbeitungszeit	Offizielle Gebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Weitere ausgewählte Gebühren:

Leistung	Gebühr
Bestätigung der Unterschriften der Parteien	7 GEL
Registerauszug innerhalb eines Arbeitstages	20 GEL
Registerauszug am selben Tag	75 GEL
Online-Registerauszug innerhalb eines Arbeitstages	13 GEL
Online-Registerauszug am selben Tag	52 GEL
Katasterplan innerhalb eines Arbeitstages	7 GEL
Katasterplan am selben Tag	26 GEL

Die Gebühren können geändert werden. Vor jeder Transaktion sollte deshalb die aktuelle Gebührentabelle der NAPR kontrolliert werden.

Nicht enthalten sind Kosten für Rechtsberatung, Übersetzungen, Vollmachten, Gutachter, technische Prüfungen, Makler, Banküberweisungen oder Vermessungen.

Kaufnebenkosten und Steuern

Typische Kaufnebenkosten

Zum Gesamtbudget gehören neben dem Kaufpreis insbesondere:

• Registergebühren;
• Rechtsprüfung;
• Vertragsgestaltung;
• Übersetzung und Dolmetscher;
• gegebenenfalls Notar, Apostille oder Legalisation;
• technischer Sachverständiger;
• Vermessung;
• Marktwertgutachten;
• Maklerprovision;
• Bank- und Überweisungskosten;
• Währungsumrechnung;
• Renovierung;
• Möblierung;
• Versicherungen;
• Managementeinrichtung.

Keine klassische Grunderwerbsteuer

In Georgien besteht derzeit grundsätzlich keine eigenständige Grunderwerb- oder Stempelsteuer nach deutschem Muster. Die registrierungsbezogenen Gebühren bleiben davon unberührt.

Bei gewerblichen Verkäufern, Unternehmen, regelmäßigem Immobilienhandel oder umsatzsteuerlich relevanten Sachverhalten können jedoch andere steuerliche Regeln eingreifen.

Besteuerung von Mieteinnahmen

Einnahmen einer natürlichen Person aus der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken können unter den gesetzlichen Voraussetzungen mit 5 Prozent besteuert werden, wenn von diesen Einnahmen keine Kosten abgezogen werden.

Kurzzeitvermietung, gewerbliche Vermietung, Hotelmodelle, hohe Umsätze und Vermietung über Unternehmen können abweichend zu beurteilen sein.

Besteuerung beim Verkauf

Der Überschuss einer natürlichen Person aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses einschließlich des zugehörigen Grundstücks kann grundsätzlich mit 5 Prozent besteuert werden.

Wurde die betreffende Wohnimmobilie länger als zwei Jahre gehalten, kann der Veräußerungsüberschuss nach den gesetzlichen Voraussetzungen steuerfrei sein.

Nutzung im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit, Unternehmensvermögen, häufige An- und Verkäufe sowie besondere Vertragsstrukturen können zu einer anderen steuerlichen Einordnung führen.

Jährliche Immobiliensteuer

Die persönliche Immobiliensteuer hängt unter anderem vom Familieneinkommen, dem Marktwert und der Art des Vermögens ab.

Für steuerpflichtiges Vermögen natürlicher Personen bestehen je nach Familieneinkommen gesetzliche Bandbreiten von:

• 0,05 bis 0,2 Prozent des Marktwerts oder
• 0,8 bis 1 Prozent des Marktwerts.

Bei einem Familieneinkommen von höchstens 40.000 GEL kann für bestimmtes Vermögen außerhalb von Grund und Boden eine Befreiung bestehen. Grundstücke werden gesondert behandelt.

Deutsche Steuerpflichtige

Wer in Deutschland steuerlich ansässig bleibt, muss zusätzlich das deutsche Steuerrecht und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Georgien berücksichtigen.

Eine niedrige oder nicht anfallende Steuer in Georgien bedeutet nicht automatisch, dass in Deutschland keine Erklärungspflichten oder steuerlichen Folgen bestehen. Die konkrete Behandlung hängt unter anderem von Ansässigkeit, Nutzungsart, Haltedauer, Finanzierung, Eigentümerstruktur und Art der Einkünfte ab.

Immobilienbewertung auf dem Secondary Market

Der Angebotspreis ist kein Nachweis des Marktwerts. Eine belastbare Bewertung berücksichtigt mehrere Ebenen.

Objektbezogene Faktoren

• registrierte und tatsächlich nutzbare Fläche;
• Grundriss;
• Etage;
• Ausrichtung;
• Aussicht;
• Balkon oder Terrasse;
• Renovierungszustand;
• Möblierung;
• technische Ausstattung;
• Stellplatz;
• Lagerraum;
• Vermietungsstatus.

Gebäudebezogene Faktoren

• Baujahr;
• Bauqualität;
• Instandhaltungszustand;
• Aufzüge;
• Gemeinschaftsflächen;
• Fassade;
• Dach;
• Sicherheit;
• Servicekosten;
• Eigentümerstruktur;
• geplante Reparaturen.

Lagebezogene Faktoren

• Mikrolage;
• Verkehrsanbindung;
• Fußläufigkeit;
• Geschäfte;
• Schulen und Universitäten;
• Arbeitsplätze;
• touristische Nachfrage;
• Lärm;
• Parkplatzsituation;
• geplante Nachbarbebauung;
• langfristige Vermietbarkeit.

Rechtliche Faktoren

• unbelastetes Eigentum;
• Nutzungsart;
• Grundstückskategorie;
• registrierte Fläche;
• genehmigte Umbauten;
• Mietvertrag;
• Managementvertrag;
• Zufahrt und Dienstbarkeiten.

Ein niedriger Quadratmeterpreis kann durch eine nicht registrierte Fläche, hohe Nebenkosten, schwierige Vermietbarkeit oder erhebliche Sanierungsrisiken relativiert werden.

Rendite richtig berechnen

Bruttorendite

Die vereinfachte Bruttorendite wird wie folgt berechnet:

Jährliche Bruttomiete ÷ Gesamtinvestition × 100

Zur Gesamtinvestition gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Erwerbsnebenkosten, Renovierung und erforderliche Möblierung.

Nettorendite

Für eine realistische Kapitalanlage ist die Nettorendite aussagekräftiger:

Jährliche Mieteinnahmen abzüglich Leerstand, Management, Instandhaltung, Eigentümerkosten, Steuern und Versicherungen ÷ Gesamtinvestition × 100

Vereinfachtes Beispiel

Position	Betrag
Kaufpreis	120.000
Renovierung, Ausstattung und Nebenkosten	15.000
Gesamtinvestition	135.000
Jährliche Bruttomiete	10.800
Laufende Kosten und kalkulierter Leerstand	3.000
Jährlicher Nettoertrag	7.800

Die Bruttorendite auf die Gesamtinvestition beträgt in diesem Beispiel 8 Prozent. Die vereinfachte Nettorendite liegt bei rund 5,8 Prozent.

Das Beispiel zeigt, warum eine beworbene Bruttorendite erheblich von der tatsächlich verbleibenden Rendite abweichen kann.

Regionale Besonderheiten

Secondary Market in Tiflis

Tiflis verfügt über einen sehr vielfältigen Bestand. Dieser reicht von historischen Gebäuden und sowjetisch geprägten Wohnblöcken bis zu modernen Hochhäusern.

Besonders wichtig sind:

• Mikrolage und Erreichbarkeit;
• Zustand historischer Bausubstanz;
• Innenhöfe und Zugänge;
• Parkplatzsituation;
• Hanglage;
• Aufzug;
• Heizsystem;
• Lärmbelastung;
• tatsächliche Nachfrage im jeweiligen Mietsegment.

Eine zentrale Lage allein garantiert weder einen guten technischen Zustand noch eine hohe Nettorendite.

Secondary Market in Batumi

In Batumi spielen neben der Wohnnutzung die Ferienvermietung und hotelähnliche Betreiberkonzepte eine große Rolle.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Saisonalität;
• Feuchtigkeit und Küstenklima;
• Service- und Managementgebühren;
• Betreibervertrag;
• Eigennutzungsbeschränkungen;
• Verteilung der Buchungserlöse;
• Möblierungsstandard;
• Aufzugskapazität;
• künftige Nachbarbebauung;
• dauerhafte Aussicht;
• Eignung für langfristige Vermietung.

Eine hohe Auslastung in wenigen Sommermonaten darf nicht ohne Weiteres auf das Gesamtjahr hochgerechnet werden.

Secondary Market in Kutaisi

In Kutaisi stehen häufiger die lokale Wohnraumnachfrage, Universitäten, Unternehmen und langfristige Mieter im Vordergrund.

Neben dem Preis sind Wiederverkaufsliquidität, Zielgruppe und realistische Mietnachfrage besonders sorgfältig zu analysieren.

Ferien- und Skigebiete

In Orten wie Gudauri oder Bakuriani hängen Einnahmen stark von Saison, Wetter, Betreiberqualität und Erreichbarkeit ab.

Wichtige Prüfpunkte sind:

• saisonale Auslastung;
• Winterzugang;
• Heizkosten;
• Betreibervertrag;
• Schneeräumung;
• Gemeinschaftskosten;
• Instandhaltung außerhalb der Saison;
• Vermietungsbeschränkungen;
• Wiederverkaufsnachfrage.

Ländliche Immobilien und Häuser

Bei ländlichen Objekten treten Grundstücks- und Infrastrukturfragen in den Vordergrund:

• landwirtschaftliche Einstufung;
• gesicherte Zufahrt;
• Grundstücksvermessung;
• Wasserversorgung;
• Abwasser;
• Stromleistung;
• Internet;
• Nebengebäude;
• Grenzstreitigkeiten;
• tatsächliche ganzjährige Erreichbarkeit.

Warnsignale beim Immobilienkauf

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• vor Vorlage des Registerauszugs eine Anzahlung verlangt wird;
• der Verkäufer nicht mit dem Registereigentümer übereinstimmt;
• kein Katastercode genannt wird;
• nur ein alter Registerauszug vorgelegt wird;
• eine ausländische Vollmacht nicht überprüfbar ist;
• tatsächliche und registrierte Fläche stark abweichen;
• ein ausländischer Käufer landwirtschaftliches Land erwerben soll;
• die Löschung einer Hypothek nur mündlich zugesagt wird;
• Bargeld ohne nachvollziehbaren Zahlungsnachweis verlangt wird;
• der Mieter oder Bewohner nicht in die Übergabe einbezogen wird;
• eine Rendite ohne Kostenaufstellung garantiert wird;
• eine freie Aussicht ohne rechtliche Grundlage zugesichert wird;
• Keller, Stellplatz oder Terrasse nicht eindeutig registriert sind;
• der Käufer den Vertrag nicht in einer verständlichen Sprache erhält;
• Druck zu einer sofortigen Unterzeichnung aufgebaut wird;
• der Preis erheblich unter vergleichbaren Angeboten liegt, ohne dass dies plausibel erklärt wird.

Für wen eignet sich der Secondary Market?

Der Zweitmarkt eignet sich besonders für Käufer, die:

• eine tatsächlich vorhandene Immobilie bevorzugen;
• kurzfristig einziehen oder vermieten möchten;
• etablierte Wohnlagen suchen;
• reale Mieteinnahmen prüfen wollen;
• technische und rechtliche Due Diligence durchführen lassen;
• Renovierungspotenzial erkennen;
• individuell über den Preis verhandeln möchten;
• kein Bauträger- und Fertigstellungsrisiko übernehmen wollen.

Weniger geeignet kann er für Käufer sein, die zwingend eine vollständig neue Ausstattung, ein langfristiges Bauträger-Ratenmodell, einheitliche Gebäudestandards oder umfassende vertragliche Neubaugarantien erwarten.

Beim Secondary Market entscheidet die Due Diligence

Der Secondary Market in Georgien eröffnet Zugang zu sofort verfügbaren Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien in bereits entwickelten Lagen. Käufer können die tatsächliche Immobilie besichtigen, den Gebäudezustand beurteilen, reale Mieterfahrungen analysieren und häufig flexibler über den Preis verhandeln.

Die vermeintliche Einfachheit des georgischen Registrierungsverfahrens darf jedoch nicht mit einer risikofreien Transaktion verwechselt werden. Ein schneller Registereintrag schützt nicht vor einem wirtschaftlich schlechten Kauf, versteckten Baumängeln, unklaren Mietverhältnissen oder nicht registrierten Flächen.

Ein sicherer Kauf beruht auf fünf Säulen:

1. aktueller Registerprüfung;
2. vollständiger Kontrolle des Verkäufers und seiner Verfügungsbefugnis;
3. technischer Untersuchung der Immobilie und des Gebäudes;
4. eindeutigem Kaufvertrag mit sicherer Zahlungsstruktur;
5. realistischer Kalkulation sämtlicher Kosten und Erträge.

Wer diese Punkte konsequent prüft, kann die Vorteile des georgischen Immobilien-Zweitmarktes nutzen, ohne unnötige rechtliche und wirtschaftliche Risiken einzugehen.

Häufig gestellte Fragen zum Secondary Market in Georgien

Was ist der Secondary Market bei Immobilien?

Der Secondary Market ist der Immobilien-Zweitmarkt. Eine Immobilie wird nicht erstmals vom Bauträger, sondern von einem bereits bestehenden Eigentümer weiterverkauft.

Ist eine Neubauwohnung automatisch Primary Market?

Nein. Eine neu gebaute Wohnung kann zum Secondary Market gehören, wenn ein Erstkäufer sie bereits erworben hat und anschließend weiterverkauft.

Ist Secondary Market dasselbe wie Altbau?

Nein. Der Begriff beschreibt die Verkaufskette und nicht das Baujahr. Sowohl ältere Gebäude als auch gerade fertiggestellte Neubauwohnungen können auf dem Secondary Market angeboten werden.

Gehört eine noch nicht fertiggestellte Wohnung zum Secondary Market?

Ein Weiterverkauf während der Bauphase wird häufig als Resale bezeichnet. Rechtlich kann jedoch lediglich eine Vertragsposition oder ein künftiger Eigentumsanspruch übertragen werden. Der Vorgang muss deshalb wie eine Kombination aus Bauträgerprüfung und Zweitmarkttransaktion behandelt werden.

Können Deutsche eine Wohnung in Georgien kaufen?

Ja. Deutsche und andere ausländische Käufer können grundsätzlich regulär registrierte Wohnungen und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben.

Können Ausländer ein Haus in Georgien kaufen?

Das hängt vor allem von der Kategorie des Grundstücks ab. Ist das Grundstück nichtlandwirtschaftlich und rechtlich einwandfrei registriert, ist ein Erwerb grundsätzlich möglich. Bei landwirtschaftlicher Einstufung gelten weitreichende Beschränkungen.

Können Ausländer landwirtschaftliche Grundstücke erwerben?

Ausländische natürliche Personen können landwirtschaftliches Land grundsätzlich nicht frei kaufen. Gesetzliche Ausnahmen bestehen insbesondere für geerbtes Land. Für bestimmte georgische Gesellschaften mit ausländischer Beherrschung können eng begrenzte Möglichkeiten auf Grundlage eines genehmigten Investitionsplans bestehen.

Reicht ein Registerauszug als Kaufprüfung aus?

Nein. Der Auszug ist unverzichtbar, klärt aber nicht den technischen Zustand, alle baurechtlichen Fragen, offene private Rechnungen, tatsächliche Mietverhältnisse oder die Wirtschaftlichkeit.

Was ist der Katastercode?

Der Katastercode ist die zentrale Identifikationsnummer einer Immobilie im georgischen Register. Er muss mit dem besichtigten Objekt, dem Vertrag, der Fläche und den Katasterunterlagen übereinstimmen.

Wie prüft man eine Hypothek?

Eine registrierte Hypothek erscheint grundsätzlich im Registerauszug. Zusätzlich müssen Gläubiger, Forderungshöhe, Ablösebedingungen und Löschungsverfahren schriftlich geklärt werden.

Kann eine mit Hypothek belastete Wohnung gekauft werden?

Ja, sofern Kaufpreiszahlung, Ablösung der Forderung, Löschung der Hypothek und Eigentumsregistrierung sicher miteinander koordiniert werden.

Muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden?

Eine gesonderte notarielle Beurkundung ist nicht für jeden gewöhnlichen Kauf zwingend. Erforderlich sind ein schriftlicher Vertrag und die Eigentumsregistrierung. Bei Vollmachten, ausländischen Urkunden, Erbfällen oder komplexen Strukturen können zusätzliche Formalitäten notwendig sein.

Wie schnell erfolgt die Registrierung?

Die NAPR bietet je nach gewähltem Tarif eine Bearbeitung innerhalb von vier Arbeitstagen, einem Arbeitstag oder am Tag der Antragstellung an.

Wie hoch sind die Registrierungsgebühren?

Zum Stand 15. August 2026 betragen sie 150 GEL für vier Arbeitstage, 270 GEL für einen Arbeitstag und 350 GEL für die Bearbeitung am Tag der Antragstellung.

Wann wird der Käufer Eigentümer?

Der Käufer wird mit erfolgreicher Eintragung seines Eigentumsrechts im öffentlichen Register Eigentümer. Kaufpreiszahlung oder Schlüsselübergabe allein reichen nicht aus.

Was passiert bei abweichender Wohnfläche?

Die Ursache muss vor dem Kauf geklärt werden. Nicht registrierte Flächen können baurechtliche, finanzielle und spätere Verkaufsprobleme verursachen. Vertrag und Kaufpreis sollten nur auf verifizierten Flächen beruhen.

Kann eine vermietete Wohnung gekauft werden?

Ja. Mietvertrag, Mietdauer, Kaution, Zahlungsstand, Kündigungsregeln, Besitzübergang und mögliche Registrierung des Mietrechts müssen geprüft werden.

Gibt es in Georgien eine Grunderwerbsteuer?

Eine eigenständige Grunderwerb- oder Stempelsteuer nach deutschem Muster besteht derzeit grundsätzlich nicht. Register-, Beratungs-, Bank-, Übersetzungs- und Prüfungskosten fallen dennoch an.

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Wohnraummieteinnahmen einer natürlichen Person können unter den gesetzlichen Voraussetzungen mit 5 Prozent besteuert werden, wenn keine Kosten abgezogen werden. Für Kurzzeitvermietung, Unternehmen und besondere Betriebsmodelle können andere Regeln gelten.

Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?

Der Überschuss aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie kann grundsätzlich mit 5 Prozent besteuert werden. Nach einer Haltedauer von mehr als zwei Jahren kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Befreiung bestehen.

Führt der Immobilienkauf automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Das Aufenthaltsrecht muss separat beantragt werden. Für die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis auf Immobilienbasis ist derzeit ein gutachterlich festgestellter Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar in GEL-Gegenwert erforderlich.

Ist Primary Market oder Secondary Market besser?

Der Primary Market kann bei frühen Projektphasen, Ratenzahlung und Neubauausstattung attraktiv sein. Der Secondary Market bietet dagegen eine vorhandene, besichtigbare und häufig sofort nutzbare Immobilie. Entscheidend sind das konkrete Objekt, der Preis und die Due Diligence.

Glossar

Arrest

Gerichtliche oder behördliche Beschränkung, die eine Veräußerung oder Verfügung über die Immobilie verhindern oder erschweren kann.

Bestandsimmobilie

Bereits bestehende Immobilie, die in der Regel besichtigt und technisch geprüft werden kann.

Due Diligence

Systematische rechtliche, technische, steuerliche und wirtschaftliche Prüfung vor dem Kauf.

Eigentumsregistrierung

Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im öffentlichen Register.

Katastercode

Eindeutige Identifikationsnummer einer registrierten Immobilie.

NAPR

National Agency of Public Registry; zuständige georgische Registerbehörde.

Primary Market

Erstverkaufsmarkt, auf dem eine Immobilie regelmäßig direkt vom Bauträger oder Projektentwickler erworben wird.

Public Registry Extract

Aktueller Auszug aus dem öffentlichen Register mit Immobilien-, Eigentümer- und Belastungsdaten.

Secondary Market

Zweitmarkt, auf dem eine Immobilie durch einen bereits bestehenden Eigentümer weiterverkauft wird.

Dienstbarkeit

Registriertes Recht eines Dritten, beispielsweise ein Wegerecht oder Leitungsrecht.

Hypothek

Dingliche Kreditsicherheit an einer Immobilie zugunsten eines Gläubigers.

Veräußerungsverbot

Registrierte Beschränkung, die den Verkauf oder die Eigentumsübertragung blockieren kann.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine auf das einzelne Objekt und die persönlichen Verhältnisse abgestimmte rechtliche, steuerliche, technische oder finanzielle Beratung.

Quellen und weiterführende Links

• Civil Code of Georgia – Schriftform, Eigentumserwerb, Registereintragung, Schutz des Erwerbers und Immobilienverträge. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Law of Georgia on the Public Registry – Registerwirkung, öffentliche Registerdaten, Immobilienrechte, Belastungen und Registerauszüge. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• National Agency of Public Registry – Real Estate Register – Offizielle Registerdienstleistungen für Immobilien.
• NAPR – Gebühren und Bearbeitungszeiten für Immobilienregistrierungen – Aktuelle Registrierungs-, Auszugs-, Unterschrifts- und Katastergebühren. (NAPR)
• Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons – Eigentumsrechte ausländischer Personen sowie Voraussetzungen der immobilienbezogenen Aufenthaltsgenehmigungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership – Erwerbsbeschränkungen für landwirtschaftliche Grundstücke und Sonderregelungen für ausländische Eigentümer und Gesellschaften. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Tax Code of Georgia – Besteuerung von Wohnraummieten, Veräußerungsüberschüssen und Immobilienvermögen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Law of Georgia on Homeowners’ Associations – Individual- und Gemeinschaftseigentum in Mehrfamilienhäusern sowie Grundlagen der Eigentümergemeinschaft. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities – Baurechtliche Grundlagen, Planung, Genehmigung und bauliche Nutzung. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• PwC Worldwide Tax Summaries – Georgia: Other Taxes – Einordnung von Transfer- und Stempelsteuern in Georgien. (Tax Summaries)
• Bundesministerium der Finanzen – Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Georgien – Offizielle Informationen zum Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und Vermögen. (bundesfinanzministerium.de)