Reservierungsvertrag Immobilie Georgien

Reservierungsvertrag Immobilie Georgien: Rechtswirkung, Inhalt, Risiken und sichere Gestaltung

Stand: 16. August 2026

Reservierungsvertrag Immobilie Georgien bezeichnet eine Vereinbarung, mit der ein Verkäufer oder Bauträger eine bestimmte Immobilie für einen Kaufinteressenten vorübergehend reserviert und in dieser Zeit grundsätzlich nicht anderweitig veräußern soll. Eigentümer wird der Käufer dadurch jedoch noch nicht. Je nach Inhalt kann die Vereinbarung lediglich eine befristete Exklusivität schaffen oder bereits als verbindlicher Vorvertrag zum späteren Immobilienkauf gelten.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die häufig verlangte Reservierungsgebühr. Im Vertrag muss eindeutig geregelt sein, ob sie erstattungsfähig ist, auf den Kaufpreis angerechnet wird, als Vertragsstrafe dient, eine Maklerleistung vergütet oder als georgisches „Earnest Money“ beziehungsweise „Be“ mit besonderen Rechtsfolgen behandelt wird.

Vor jeder Unterschrift und erst recht vor jeder Zahlung sollten mindestens der aktuelle Auszug aus dem georgischen Public Registry, die Eigentümerstellung, der Katastercode, bestehende Belastungen und bei Neubauprojekten die Bau- und Registrierungsunterlagen geprüft werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Reservierungsvertrag überträgt noch kein Eigentum.
• Eigentum an einer Immobilie in Georgien entsteht beim Käufer grundsätzlich erst durch die Eintragung im Public Registry.
• Sobald sich eine Partei zum späteren Erwerb oder zur Übertragung der Immobilie verpflichtet, kann der Reservierungsvertrag rechtlich als Vorvertrag einzuordnen sein.
• Ein Vorvertrag über eine Immobilie sollte schriftlich abgeschlossen und von allen tatsächlich verpflichteten Parteien unterzeichnet werden.
• Die Bezeichnung „Reservierungsgebühr“ sagt allein nichts über die rechtlichen Folgen aus.
• Ein aktueller Registerauszug sollte vor Unterzeichnung und erneut unmittelbar vor dem Kauf geprüft werden.
• Eine rein vertragliche Reservierung schützt nicht in jedem Fall vor konkurrierenden Verfügungen. Bei längeren Zeiträumen kann eine Vorregistrierung des Rechts sinnvoll sein.
• Bei Off-Plan-Immobilien müssen Baugrundstück, Projekt, Wohneinheit, Fertigstellungsstandard, Fläche und Registrierung besonders präzise beschrieben werden.
• Ausländische Käufer müssen bei Grundstücken kontrollieren, ob diese als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich registriert sind.
• Eine Zahlung an einen Makler oder Vermittler bindet den Eigentümer nur dann zuverlässig, wenn dessen Bevollmächtigung und Verpflichtung eindeutig dokumentiert sind.

Reservierungsvertrag Immobilie Georgien: Was bedeutet eine Reservierung rechtlich?

Das georgische Zivilrecht kennt Vertragsfreiheit. Die Parteien können daher auch Verträge schließen, die nicht als eigenständiger Vertragstyp detailliert im Gesetz geregelt sind. Dazu gehört der in der Immobilienpraxis verwendete Reservierungsvertrag, international häufig als „Reservation Agreement“ bezeichnet.

Entscheidend ist nicht die Überschrift, sondern der tatsächliche Inhalt. Ein Dokument mit der Bezeichnung „Reservation Agreement“ kann sehr unterschiedliche Wirkungen entfalten.

Unverbindliche Kaufabsicht

Die schwächste Form dokumentiert lediglich, dass sich der Käufer für eine Immobilie interessiert. Der Verkäufer kann sich vorbehalten, weiterhin mit anderen Interessenten zu verhandeln. Eine solche Vereinbarung bietet dem Käufer kaum Schutz.

Verbindliche Exklusivitätsvereinbarung

Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie bis zu einem festgelegten Termin nicht anderen Käufern anzubieten, zu verkaufen, zu belasten oder für andere Interessenten zu reservieren. Der Käufer erhält Zeit für die rechtliche und technische Prüfung, die Finanzierung oder die Vorbereitung des Kaufvertrags.

Verbindlicher Vorvertrag

Enthält der Reservierungsvertrag bereits eine konkrete Immobilie, einen Kaufpreis, die Verpflichtung zum späteren Vertragsabschluss und weitere wesentliche Bedingungen, kann er als Vorvertrag zum Immobilienkauf wirken.

Damit können deutlich weitergehende Pflichten entstehen. Ein Rücktritt ist dann nicht automatisch folgenlos. Abhängig von der Formulierung können Ansprüche auf Abschluss des Hauptvertrags, Rückzahlung, Vertragsstrafe oder Schadensersatz entstehen.

Bereits weitgehend vollständiger Kaufvertrag

Manche als Reservierungsvertrag bezeichneten Dokumente enthalten bereits nahezu alle Elemente eines Kaufvertrags. Dennoch geht das Eigentum nicht allein durch Unterzeichnung oder Zahlung über. Für den Eigentumserwerb ist grundsätzlich die Registrierung des Käufers im georgischen Public Registry erforderlich.

Praxisregel: Je genauer Immobilie, Kaufpreis und Abschlussverpflichtung festgelegt sind, desto weniger handelt es sich um eine unverbindliche Reservierung und desto eher um einen rechtlich bindenden Vorvertrag.

Unterschied zwischen Reservierungsvertrag, Vorvertrag, Kaufvertrag und Vorregistrierung

Instrument	Hauptzweck	Typische Bindung	Eigentumsübergang	Registerschutz
Unverbindliche Reservierungsbestätigung	Dokumentation des Kaufinteresses	Gering	Nein	Nein
Reservierungsvertrag	Zeitlich begrenzte Exklusivität	Abhängig vom Inhalt	Nein	Normalerweise nein
Vorvertrag	Verpflichtung zum späteren Kaufvertrag	Hoch	Nein	Nur bei zusätzlicher Vorregistrierung
Immobilienkaufvertrag	Verkauf und Erwerb der Immobilie	Hoch	Erst mit Registrierung	Nach Registrierung
Vorregistrierung eines Rechts	Sicherung einer späteren Registrierung und ihrer Priorität	Registerrechtliche Sicherung	Nein	Ja, innerhalb der gesetzlichen und vertraglichen Grenzen
Eigentumsregistrierung	Vollzug des Immobilienerwerbs	Endgültig	Ja	Ja

Eine Reservierung ist somit keine Vorstufe des Eigentums im technischen Sinne. Sie ist zunächst eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Beteiligten. Der Käufer sollte deshalb niemals davon ausgehen, dass die Immobilie allein durch eine Reservierungszahlung rechtlich „für ihn eingetragen“ ist.

Gesetzliche Grundlagen in Georgien

Vertragsfreiheit

Nach georgischem Zivilrecht können die Parteien den Inhalt ihrer Vereinbarungen grundsätzlich frei bestimmen, solange zwingendes Recht, Rechte Dritter und die Grundsätze von Treu und Glauben eingehalten werden.

Deshalb kann ein individuell ausgearbeiteter Reservierungsvertrag wirksam sein, obwohl das Gesetz keinen eigenständigen Vertragstyp mit genau dieser deutschen Bezeichnung vorsieht.

Schriftform bei Immobilienverpflichtungen

Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb einer Immobilie verpflichtet, bedarf grundsätzlich der Schriftform. Diese Formanforderung gilt auch für einen Vorvertrag, wenn mit ihm der spätere Abschluss eines formbedürftigen Immobilienvertrags verbindlich vereinbart wird.

Ein rein informelles Gespräch, eine Chatnachricht oder eine mündliche Zusage bietet daher keine angemessene Grundlage für eine relevante Reservierungszahlung.

Eigentum erst durch Registrierung

Für den Erwerb einer Immobilie sind grundsätzlich zwei Elemente erforderlich:

1. eine schriftliche rechtswirksame Transaktion und
2. die Registrierung des Eigentumsrechts des Käufers im Public Registry.

Die bloße Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags, die vollständige Kaufpreiszahlung oder die Schlüsselübergabe ersetzt die Eigentumsregistrierung nicht.

Einigung über die wesentlichen Vertragsbedingungen

Ein Vertrag kommt zustande, wenn sich die Parteien in der vorgesehenen Form über die wesentlichen Punkte geeinigt haben. Bei einem immobilienbezogenen Vorvertrag gehören regelmäßig dazu:

• die eindeutige Bezeichnung der Vertragsparteien,
• die zweifelsfreie Bestimmung der Immobilie,
• der Kaufpreis oder ein objektiv bestimmbarer Preis,
• die Abschlussverpflichtung,
• der Zeitpunkt oder Mechanismus des Hauptvertrags,
• die Voraussetzungen für den Abschluss,
• die Folgen einer Pflichtverletzung.

Fehlen wesentliche Angaben oder bleiben sie vollständig im Ermessen einer Partei, kann die Durchsetzbarkeit des Vertrags erheblich beeinträchtigt sein.

Wer muss den Reservierungsvertrag unterschreiben?

Eine der häufigsten Schwachstellen georgischer Reservierungsverträge liegt nicht im Objekt, sondern bei den Vertragsparteien.

Der eingetragene Eigentümer

Bei einer Bestandsimmobilie sollte grundsätzlich die Person als Verkäufer und Reservierungsgeber auftreten, die im aktuellen Public-Registry-Auszug als Eigentümer eingetragen ist.

Stimmen Name, Identifikationsdaten oder Eigentumsanteil nicht überein, muss die Abweichung vor Zahlung aufgeklärt werden.

Der Bauträger oder Projektentwickler

Bei einem Neubauprojekt ist zu prüfen:

• Welche Gesellschaft ist Eigentümerin des Baugrundstücks?
• Welche Gesellschaft ist Inhaberin der Baugenehmigung?
• Welche Gesellschaft verkauft die Wohneinheit?
• Welche Gesellschaft erhält die Reservierungsgebühr?
• Ist die unterzeichnende Person vertretungsberechtigt?
• Bestehen Einschränkungen der Vertretungsmacht?
• Gehören Grundstückseigentümer, Bauträger und Vertriebsgesellschaft tatsächlich zusammen?
• Ist das Projektgrundstück mit einer Bankhypothek belastet?

Eine bekannte Projektmarke ist keine Vertragspartei. Maßgeblich ist die konkrete natürliche oder juristische Person, die im Vertrag genannt wird.

Der Makler oder Vermittler

Ein Immobilienmakler kann eine Reservierung nur dann zuverlässig im Namen des Eigentümers erklären, wenn er hierzu wirksam bevollmächtigt ist.

Eine allgemeine Vermarktungsbefugnis bedeutet nicht automatisch, dass der Makler:

• den Eigentümer vertraglich binden,
• eine verbindliche Verkaufssperre zusagen,
• Anzahlungen entgegennehmen,
• über Rückzahlungen entscheiden oder
• einen Vorvertrag abschließen darf.

Erhält der Makler die Reservierungsgebühr, sollte eine Dreiparteienvereinbarung zwischen Käufer, Eigentümer beziehungsweise Bauträger und Makler erwogen werden. Darin muss geregelt sein, in welcher Funktion der Makler das Geld erhält.

Vertreter mit Vollmacht

Wird der Reservierungsvertrag durch einen Vertreter unterzeichnet, sollte die Vollmacht ausdrücklich folgende Befugnisse abdecken:

• Bezeichnung der konkreten Immobilie,
• Abschluss eines Reservierungs- oder Vorvertrags,
• Vereinbarung des Kaufpreises,
• Entgegennahme von Zahlungen,
• Erklärung von Rücktritt oder Kündigung,
• Abschluss des Hauptkaufvertrags,
• Mitwirkung an der Eigentumsregistrierung.

Bei einer im Ausland ausgestellten Vollmacht können je nach Herkunft, Form und Verwendungszweck eine Apostille oder Legalisation sowie eine georgische Übersetzung erforderlich sein.

Die Reservierungsgebühr: Anzahlung, Earnest Money oder Maklerhonorar?

Der wirtschaftlich wichtigste Punkt ist häufig nicht die Reservierung selbst, sondern die Zahlung. Der Vertrag muss die Zahlung rechtlich eindeutig qualifizieren.

Bezeichnung beziehungsweise Funktion	Typische Wirkung	Anrechnung auf Kaufpreis	Rückzahlung
Erstattungsfähige Reservierungsgebühr	Vergütung beziehungsweise Sicherheit für eine befristete Reservierung	Nur wenn vereinbart	Nach vertraglichen Bedingungen
Kaufpreisanzahlung	Vorzeitige Zahlung eines Teils des Kaufpreises	Normalerweise ja	Bei Scheitern nach Rücktritts- und Haftungsregeln
Earnest Money beziehungsweise „Be“	Gesetzliches Sicherungsmittel und Zeichen eines abgeschlossenen Vertrags	Grundsätzlich ja	Besondere Folgen bei verschuldetem Scheitern
Vertragsstrafe	Sanktion bei Pflichtverletzung	Normalerweise nein	Nicht als neutrale Zahlung gedacht
Makler- oder Servicegebühr	Vergütung einer Vermittlungs- oder Reservierungsleistung	Nur wenn ausdrücklich vereinbart	Abhängig von Leistung und Vertrag
Treuhandbetrag	Vorübergehend gesicherte Zahlung	Nach Freigabe	Nach Treuhandbedingungen

Earnest Money beziehungsweise „Be“

Das georgische Zivilrecht kennt ein als „Earnest Money“ bezeichnetes Sicherungsmittel. Der georgische Begriff lautet „Be“ beziehungsweise „ბე“.

Es handelt sich nicht einfach um eine neutrale Reservierungsgebühr. Die Zahlung dokumentiert, dass ein Vertrag abgeschlossen wurde, und wird grundsätzlich auf die geschuldete Leistung angerechnet.

Verletzt der Zahlende schuldhaft seine Verpflichtung, kann der Empfänger den Betrag behalten. Ist der Empfänger für die Nichterfüllung verantwortlich, kann eine Rückzahlung in doppelter Höhe geschuldet sein. Daneben können unter bestimmten Voraussetzungen weitere Schadensersatzansprüche bestehen.

Deshalb sollte die Bezeichnung „earnest money“, „deposit“, „advance payment“ oder „reservation fee“ niemals ungeprüft aus einer englischsprachigen Vorlage übernommen werden.

Vertragsstrafe

Die Parteien können eine schriftliche Vertragsstrafe vereinbaren. Diese kann beispielsweise fällig werden, wenn der Verkäufer die reservierte Immobilie während der Reservierungszeit anderweitig veräußert oder der Käufer trotz erfüllter Bedingungen den verbindlich vereinbarten Kaufvertrag nicht abschließt.

Eine unverhältnismäßig hohe Vertragsstrafe kann jedoch gerichtlich reduziert werden. Eine klare und ausgewogene Regelung ist deshalb rechtssicherer als eine abschreckend hohe Pauschale.

Makler- oder Bearbeitungsgebühr

Wird die Zahlung als Vergütung für eine bereits erbrachte Leistung des Maklers oder Bauträgers eingeordnet, kann sie nach dem Vertrag auch dann geschuldet sein, wenn der Kauf nicht stattfindet.

Der Käufer sollte daher klären:

• Welche konkrete Leistung wird vergütet?
• Ist die Gebühr zusätzlich zum Kaufpreis zu zahlen?
• Wird sie bei Abschluss vollständig angerechnet?
• Wer schuldet die Gebühr?
• Wann gilt die Leistung als erbracht?
• In welchen Fällen wird sie zurückgezahlt?
• Welche Umsatzsteuer- oder Rechnungsfolgen ergeben sich?

Keine gesetzlich festgelegte Höhe

Für eine gewöhnliche Reservierungsgebühr besteht kein allgemeiner gesetzlicher Festbetrag und kein pauschaler Prozentsatz. Die Höhe wird vertraglich vereinbart.

Je höher die Zahlung und je länger der Zeitraum bis zum Eigentumserwerb, desto stärker sollten die rechtlichen Sicherungen sein. Eine hohe, bedingungslos nicht erstattungsfähige Zahlung auf Grundlage einer einseitigen Kurzvereinbarung ist besonders riskant.

Wann muss die Reservierungsgebühr zurückgezahlt werden?

Die Rückzahlung darf nicht von unbestimmten Formulierungen wie „nach Entscheidung des Verkäufers“ oder „bei berechtigtem Grund“ abhängen. Sinnvoll sind objektiv überprüfbare Rückzahlungsfälle.

Eine vollständige Rückzahlung sollte insbesondere vorgesehen werden, wenn:

• der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen ist,
• der Unterzeichner nicht wirksam bevollmächtigt war,
• wesentliche Belastungen oder Rechte Dritter verschwiegen wurden,
• die Immobilie während der Reservierungsfrist anderweitig verkauft oder reserviert wird,
• die zugesagte Löschung einer Hypothek nicht möglich ist,
• die rechtliche Due Diligence erhebliche Mängel ergibt,
• die Immobilie nicht eindeutig registrierbar ist,
• erforderliche Bauunterlagen fehlen,
• die Wohneinheit von den zugesagten Plänen wesentlich abweicht,
• der Verkäufer den Preis oder andere Hauptbedingungen einseitig ändert,
• der Hauptvertrag aus einem vom Verkäufer zu vertretenden Grund nicht geschlossen wird,
• ein ausländischer Käufer die Immobilie wegen ihrer Grundstückskategorie nicht erwerben darf,
• eine ausdrücklich vereinbarte Finanzierungsvoraussetzung nicht eintritt,
• der Verkäufer eine vereinbarte Frist verstreichen lässt.

Zusätzlich müssen Rückzahlungsfrist, Währung, Zielkonto und Bankgebühren geregelt sein. „Erstattungsfähig“ ohne festen Zahlungstermin reicht nicht aus.

Mindestinhalt eines sicheren Reservierungsvertrags

Vollständige Identifikation der Parteien

Bei natürlichen Personen sollten mindestens enthalten sein:

• vollständiger Name,
• Geburtsdatum oder persönliche Identifikationsnummer,
• Pass- oder Ausweisdaten,
• Wohn- beziehungsweise Zustellanschrift,
• E-Mail-Adresse,
• Telefonnummer.

Bei juristischen Personen sind insbesondere erforderlich:

• vollständige Firmenbezeichnung,
• Registrierungsnummer,
• eingetragener Sitz,
• vertretungsberechtigte Person,
• Grundlage der Vertretungsmacht,
• Bankverbindung des tatsächlichen Zahlungsempfängers.

Genaue Beschreibung der Immobilie

Bei einer registrierten Bestandsimmobilie sollte der Katastercode angegeben werden. Hinzukommen sollten:

• vollständige Adresse,
• Objektart und Nutzungsart,
• registrierte Fläche,
• Stockwerk und Wohnungsnummer,
• Eigentumsanteil,
• Stellplatz, Keller oder Abstellraum,
• mitverkaufte Einrichtungsgegenstände,
• aktuelle Nutzung und Besitzverhältnisse.

Der Katastercode ist wichtiger als ein Projektname oder eine Marketingbezeichnung.

Beschreibung einer Off-Plan-Einheit

Ist die Wohnung noch nicht als eigenständiges Objekt registriert, muss sie über mehrere Merkmale eindeutig bestimmbar sein:

• Katastercode des Projektgrundstücks,
• Projektname und Bauabschnitt,
• Gebäude oder Block,
• Eingang,
• Etage,
• interne Wohnungsnummer,
• Lage auf dem Etagenplan,
• Grundriss als Anlage,
• geplante Fläche,
• Balkon- und Terrassenfläche,
• Stellplatz oder Abstellraum,
• vorgesehene Nutzungsart,
• Fertigstellungsstandard.

Je früher die Bauphase, desto wichtiger ist die zeichnerische Anlage. Eine Beschreibung wie „Studio im Projekt X“ genügt nicht.

Umfang der Reservierung

Der Vertrag sollte eindeutig bestimmen, dass der Verkäufer während der Reservierungsfrist:

• die Immobilie nicht anderweitig verkauft,
• keinen weiteren Reservierungs- oder Vorvertrag abschließt,
• keine konkurrierende Vorregistrierung beantragt,
• die Immobilie nicht neu belastet,
• den Kaufpreis nicht einseitig erhöht,
• keine wesentlichen Projektdaten verändert,
• laufende Verhandlungen mit Dritten beendet oder aussetzt.

Eine bloße Zusage, das Angebot „vorübergehend offline zu nehmen“, bietet keine ausreichende rechtliche Sicherheit.

Beginn und Ende der Reservierungsfrist

Die Reservierung sollte durch konkrete Kalenderdaten bestimmt werden. Unklare Formulierungen wie „bis zur Fertigstellung der Unterlagen“ schaffen vermeidbare Streitigkeiten.

Erforderlich sind:

• Datum und Uhrzeit des Beginns,
• genaues Ende,
• Möglichkeit und Form einer Verlängerung,
• Folgen des Fristablaufs,
• Pflichten, die über das Fristende hinaus fortbestehen.

Kaufpreis und Währung

Der spätere Kaufpreis sollte entweder bereits feststehen oder nach einem objektiven Mechanismus bestimmbar sein.

Bei Kaufpreisangaben in Euro, US-Dollar oder georgischen Lari sollten geregelt werden:

• Vertragswährung,
• Zahlungswährung,
• maßgeblicher Wechselkurs,
• Quelle des Wechselkurses,
• Umrechnungstag,
• Rundungsregeln,
• Bank- und Transferkosten.

Eine Reservierung ist wirtschaftlich wertlos, wenn der Verkäufer den Preis während der Frist beliebig verändern darf.

Rechtliche Einordnung der Zahlung

Der Vertrag sollte ausdrücklich beantworten:

• Wie heißt die Zahlung?
• Welche rechtliche Funktion hat sie?
• Wer erhält sie?
• Auf welches Konto wird gezahlt?
• Wird sie auf den Kaufpreis angerechnet?
• Ist sie ganz oder teilweise erstattungsfähig?
• Welche Partei darf sie unter welchen Voraussetzungen behalten?
• Wann wird sie zurückgezahlt?
• Ist sie Treuhandgeld, Kaufpreis, Earnest Money oder Vergütung?
• Wird eine Rechnung oder Zahlungsbestätigung ausgestellt?

Voraussetzungen für den Hauptvertrag

Der Abschluss des endgültigen Kaufvertrags kann von Bedingungen abhängig gemacht werden. Typische Bedingungen sind:

• zufriedenstellende rechtliche Prüfung,
• aktueller lastenfreier Registerauszug,
• Finanzierungszusage,
• Vorlage einer Baugenehmigung,
• Bestätigung der Registrierbarkeit,
• Löschung oder Freistellung bestehender Hypotheken,
• technische Prüfung,
• Nachweis der Verkäufervertretung,
• Erwerbsberechtigung eines ausländischen Käufers,
• keine wesentliche negative Veränderung bis zum Hauptvertrag.

Die Bedingungen sollten objektiv und mit einer Prüfungsfrist versehen sein.

Abschluss des Hauptkaufvertrags

Festzulegen sind:

• spätester Abschlusstermin,
• Ort oder digitales Verfahren,
• zuständige Stelle,
• vorzulegende Dokumente,
• Entwurf und Verhandlung des Hauptvertrags,
• Zahlungsmechanismus,
• Zeitpunkt der Eigentumsregistrierung,
• Mitwirkungspflichten beider Parteien.

Der Reservierungsvertrag sollte nicht lediglich ankündigen, dass später „ein Standardvertrag des Bauträgers“ unterschrieben wird. Die wirtschaftlich wesentlichen Bedingungen dieses Vertrags müssen bereits feststehen oder als Entwurf beigefügt werden.

Folgen einer Pflichtverletzung

Der Vertrag sollte verschiedene Ursachen des Scheiterns unterscheiden:

1. Pflichtverletzung des Verkäufers
2. Pflichtverletzung des Käufers
3. fehlgeschlagene Bedingung ohne Verschulden
4. rechtliches Erwerbshindernis
5. behördliches oder registrierungsrechtliches Hindernis
6. höhere Gewalt
7. einvernehmliche Aufhebung

Für jeden Fall sind Rückzahlung, Anrechnung, Vertragsstrafe, Schadensersatz und Fristen gesondert festzulegen.

Sprache und maßgebliche Vertragsfassung

Für deutschsprachige Käufer empfiehlt sich eine zweisprachige Fassung, beispielsweise Georgisch–Deutsch oder Georgisch–Englisch.

Der Vertrag sollte bestimmen:

• welche Fassung im Widerspruchsfall maßgeblich ist,
• wer die Übersetzung erstellt hat,
• ob beide Parteien den Inhalt verstanden haben,
• welche Anlagen Bestandteil des Vertrags sind.

Eine maßgebliche georgische Fassung sollte nicht ungelesen unterschrieben werden. Eine mündliche Zusammenfassung durch den Verkäufer oder Makler ersetzt keine unabhängige Übersetzung.

Welche Unterlagen müssen vor der Reservierung geprüft werden?

Eine Reservierungszahlung sollte nicht allein auf Grundlage eines Exposés, einer Broschüre oder eines WhatsApp-Verlaufs geleistet werden.

Aktueller Auszug aus dem Public Registry

Der Registerauszug sollte möglichst unmittelbar vor Unterzeichnung abgerufen werden. Er kann unter anderem Informationen enthalten über:

• eingetragenen Eigentümer,
• Katastercode,
• Fläche und Objektbeschreibung,
• Hypotheken,
• steuerliche Pfandrechte,
• Beschlagnahmen,
• Veräußerungsverbote,
• Dienstbarkeiten,
• Miet- und Pachtrechte,
• Vorregistrierungen,
• sonstige registrierte Verpflichtungen.

Die Registerdaten genießen grundsätzlich eine gesetzliche Vermutung ihrer Richtigkeit. Dennoch ersetzt der Registerauszug keine vollständige Due Diligence. Die Registerbehörde prüft insbesondere nicht jede eingereichte Urkunde inhaltlich wie ein privater Rechtsberater und übernimmt nicht pauschal die Verantwortung für deren Echtheit.

Eigentumsgrundlage

Bei erhöhtem Risiko sollte nicht nur der aktuelle Auszug, sondern auch die Grundlage des Eigentumserwerbs geprüft werden, etwa:

• früherer Kaufvertrag,
• Schenkung,
• Erbschaft,
• Privatisierung,
• gerichtliche Entscheidung,
• Teilung oder Zusammenlegung,
• Eintragung eines Neubaus.

Dadurch können Unstimmigkeiten in der Eigentumskette, Flächenabweichungen oder nicht registrierte Gebäudeteile erkannt werden.

Katasterplan und tatsächliche Lage

Bei Grundstücken sollte der Katasterplan mit der tatsächlichen Nutzung verglichen werden.

Zu prüfen sind:

• Grenzen,
• Zufahrt,
• Überbauungen,
• Nachbarbebauung,
• Wege- und Leitungsrechte,
• nicht registrierte Gebäude,
• tatsächliche Grundstücksgröße,
• Zugang zu öffentlicher Straße und Versorgung.

Ein vorhandener Katastercode allein beweist nicht, dass die tatsächlichen Grenzen konfliktfrei nutzbar sind.

Belastungen und Rechte Dritter

Besondere Aufmerksamkeit erfordern:

• Hypotheken von Banken oder privaten Gläubigern,
• Steuerpfandrechte,
• gerichtliche Sicherungsmaßnahmen,
• Beschlagnahmen,
• Veräußerungsverbote,
• Dienstbarkeiten,
• Miet- und Pachtrechte,
• Vorkaufsrechte,
• bereits bestehende Vorregistrierungen.

Der Reservierungsvertrag sollte festlegen, welche Belastungen akzeptiert werden und welche vor dem Eigentumserwerb zu löschen sind.

Unternehmensunterlagen des Bauträgers

Bei einem Projektentwickler sollten mindestens geprüft werden:

• Unternehmensauszug,
• aktuelle Geschäftsführung,
• Vertretungsbefugnis,
• Unternehmensstatus,
• registrierte Verpflichtungen und Belastungen,
• wirtschaftliche Verbindung zum Grundstückseigentümer,
• bisher fertiggestellte Projekte,
• anhängige Streitigkeiten, soweit ermittelbar,
• Projektfinanzierung,
• Bankfreistellung der einzelnen Wohnung.

Ein repräsentatives Verkaufsbüro oder eine bekannte Marke ist kein Ersatz für die Prüfung der tatsächlichen Projektgesellschaft.

Bau- und Genehmigungsunterlagen

Bei Neubau- und Sanierungsprojekten sind insbesondere relevant:

• Eigentum oder Nutzungsrecht am Baugrundstück,
• Baugenehmigung,
• genehmigte Projektpläne,
• zulässige Geschosszahl und Nutzung,
• Änderungen der Genehmigung,
• Baufortschritt,
• Dokumente für die spätere Inbetriebnahme,
• Voraussetzungen der endgültigen Registrierung.

Die Tatsache, dass Bauarbeiten sichtbar stattfinden, beweist nicht automatisch, dass die beworbene Wohneinheit genehmigt und später registrierbar ist.

Reservierungsvertrag bei einer Bestandsimmobilie

Bei einer bereits fertiggestellten und registrierten Wohnung oder einem Haus ist ein langer Reservierungszeitraum häufig nicht erforderlich. Ist die Prüfung abgeschlossen und sind Käufer und Verkäufer einig, kann ein zeitnaher Kaufvertrag mit koordinierter Zahlung und Registrierung sicherer sein.

Eine Reservierung ist insbesondere sinnvoll, wenn der Käufer noch Zeit benötigt für:

• technische Besichtigung,
• anwaltliche Prüfung,
• Finanzierung,
• Übersetzung,
• Vollmacht,
• Bankkonto und Zahlungsorganisation,
• Klärung einer bestehenden Hypothek.

Zusätzliche Prüfpunkte bei Bestandsimmobilien

• Ist die gesamte vorhandene Fläche registriert?
• Stimmen Grundriss und tatsächliche Aufteilung überein?
• Ist das Gebäude offiziell in Betrieb genommen?
• Ist die Immobilie vermietet oder anderweitig bewohnt?
• Gibt es offene Versorgungs- oder Gemeinschaftskosten?
• Welche Möbel und Geräte werden mitverkauft?
• Wann erfolgt die geräumte Übergabe?
• Bestehen Baumängel oder Feuchtigkeitsschäden?
• Ist die Nutzung als Wohnung, Gewerbe oder Beherbergung registriert?
• Gehören Stellplatz und Keller tatsächlich zum Eigentum?

Die spätere Übergabe sollte durch ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsseln, Inventar und dokumentierten Mängeln erfolgen.

Reservierungsvertrag bei einer Off-Plan-Immobilie

Bei Off-Plan-Immobilien wird häufig bereits reserviert, bevor die Wohnung fertiggestellt oder als eigenständige Einheit registriert ist. Dadurch steigt die Bedeutung des Vertrags erheblich.

Eindeutige Identifikation der zukünftigen Wohnung

Die Anlage sollte einen unterschriebenen Grundriss enthalten, auf dem die Einheit eindeutig markiert ist. Zusätzlich sollten Gebäude, Block, Eingang, Etage, Wohnungsnummer, Ausrichtung und Nachbareinheiten bezeichnet werden.

Fehlt ein eigener Katastercode, muss zumindest der Katastercode des Baugrundstücks angegeben werden.

Berechnung der Wohnfläche

In Georgien können Projektentwickler unterschiedliche Flächenbegriffe verwenden. Der Vertrag muss deshalb festlegen:

• Innenfläche oder Bruttofläche,
• Einbeziehung von Innen- und Außenwänden,
• Balkon- und Terrassenflächen,
• anteilige Gemeinschaftsflächen,
• Messmethode,
• Zeitpunkt der Schlussvermessung,
• zulässige Abweichung,
• Kaufpreisanpassung bei Mehr- oder Minderfläche,
• Rücktrittsrecht bei erheblicher Abweichung.

Eine Flächenabweichung darf nicht ausschließlich zu Lasten des Käufers geregelt werden.

Fertigstellungsstandard

Bezeichnungen wie Black Frame, White Frame oder Green Frame können je nach Bauträger unterschiedliche Leistungen umfassen. Der Begriff allein reicht nicht aus.

Eine technische Anlage sollte konkret beschreiben:

• Außen- und Innenwände,
• Putz und Estrich,
• Bodenbeläge,
• Fenster und Außentüren,
• Elektroinstallation,
• Steckdosen und Schalter,
• Wasser- und Abwasseranschlüsse,
• Heizungs- und Klimavorbereitung,
• Heizkörper oder Fußbodenheizung,
• Sanitärinstallationen,
• Innentüren,
• Zähler,
• Balkon,
• Fassade,
• Aufzüge,
• Gemeinschaftsbereiche.

Werbematerialien und Renderings sollten ausdrücklich als Vertragsanlagen aufgenommen werden, soweit sie verbindlich sein sollen.

Fertigstellung, Übergabe und Inbetriebnahme

Der Vertrag muss zwischen mehreren Ereignissen unterscheiden:

1. bauliche Fertigstellung,
2. technische Abnahme,
3. Übergabe an den Käufer,
4. behördliche Anerkennung beziehungsweise Inbetriebnahme,
5. Vermessung der endgültigen Einheit,
6. Registrierung als separates Objekt,
7. Registrierung des Käufers als Eigentümer.

Diese Zeitpunkte können auseinanderfallen. Ein lediglich „fertiges“ Gebäude ist nicht automatisch vollständig in Betrieb genommen und endgültig registriert.

Sinnvoll sind:

• verbindlicher Fertigstellungstermin,
• klar begrenzte Nachfrist,
• absoluter Endtermin als Long-Stop-Date,
• Vertragsstrafe bei Verzögerung,
• Rücktrittsrecht nach dem Endtermin,
• feste Rückzahlungsfrist,
• Verpflichtung zur Inbetriebnahme und Registrierung.

Belastetes Projektgrundstück

Viele Projekte werden über eine Hypothek auf dem Baugrundstück finanziert. Das ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund, erfordert aber einen belastbaren Freistellungsmechanismus.

Der Käufer sollte klären:

• Welche Bank oder welcher Gläubiger ist eingetragen?
• Erfasst die Hypothek auch die spätere Wohneinheit?
• Unter welchen Bedingungen wird die Einheit freigegeben?
• Gibt es eine schriftliche Freistellungszusage?
• Wird ein Teil des Kaufpreises direkt an die finanzierende Bank gezahlt?
• Wann erfolgt die Löschung beziehungsweise Freigabe im Register?
• Was geschieht, wenn der Bauträger seine Finanzierungspflichten verletzt?

Eine mündliche Aussage, die Hypothek werde „automatisch nach Zahlung gelöscht“, genügt nicht.

Gemeinschaftsflächen und laufende Kosten

Bereits im Reservierungs- oder Vorvertrag sollten wesentliche Angaben zu folgenden Punkten stehen:

• Lobby und Flure,
• Aufzüge,
• Pool, Spa oder Fitnessbereich,
• Garten- und Außenflächen,
• Zufahrten und Parkplätze,
• Sicherheits- und Rezeptionsdienst,
• Instandhaltung,
• Property Management,
• monatliche Servicegebühren,
• Berechnungsgrundlage,
• Anpassungsmöglichkeiten,
• verpflichtender Verwaltungsvertrag.

Besonders bei Aparthotels und Ferienprojekten muss geprüft werden, ob der Käufer echtes Wohnungseigentum, eine gewerblich klassifizierte Einheit oder lediglich ein vertragliches Nutzungs- beziehungsweise Beteiligungsmodell erwirbt.

Vorregistrierung als zusätzlicher Schutz

Das georgische Recht ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen die Vorregistrierung eines Immobilienrechts auf Grundlage einer von den Parteien unterzeichneten Vereinbarung.

Die Vorregistrierung kann den Käufer deutlich besser schützen als eine rein privatschriftliche Reservierung.

Was kann die Vorregistrierung bewirken?

Eine wirksame Vorregistrierung kann grundsätzlich:

• den späteren Eigentumserwerb vorbereiten,
• die Priorität des Käufers sichern,
• konkurrierende Registrierungen erschweren oder ausschließen,
• die Immobilie im Register mit der Verpflichtung zugunsten des Käufers verbinden.

Die Rangfolge konkurrierender Rechte richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Registrierungsantrags.

Was leistet eine Vorregistrierung nicht?

Sie macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer und schützt nicht automatisch gegen:

• bereits vorher eingetragene Hypotheken,
• fehlende Baugenehmigungen,
• Baustillstand,
• Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers,
• technische Mängel,
• vertragswidrige Änderungen des Projekts,
• fehlende Inbetriebnahme,
• nicht erfüllte Zahlungspflichten des Käufers.

Außerdem muss geprüft werden, ob das konkrete zukünftige Objekt anhand der vorhandenen Unterlagen bereits hinreichend registrierbar ist.

Expertenhinweis: Je länger der Zeitraum zwischen Zahlung und Eigentumsregistrierung und je höher der gezahlte Betrag, desto weniger sollte sich der Käufer auf eine einfache Reservierungsbestätigung ohne registerrechtliche Sicherung verlassen.

Immobilienkauf durch Ausländer und landwirtschaftliche Grundstücke

Ausländische Käufer können typische Wohnungen und als nichtlandwirtschaftlich registrierte Immobilien grundsätzlich erwerben. Eine zentrale gesetzliche Einschränkung betrifft jedoch landwirtschaftliche Grundstücke.

Landwirtschaftliche Flächen dürfen von ausländischen natürlichen Personen grundsätzlich nur in eng begrenzten Ausnahmefällen erworben werden, insbesondere im Erbfall. Für georgische Gesellschaften mit ausländisch beherrschter Beteiligung gelten ebenfalls besondere Voraussetzungen.

Warum die Registerkategorie entscheidend ist

Maßgeblich ist nicht nur, wie das Grundstück tatsächlich genutzt oder vom Verkäufer bezeichnet wird. Entscheidend ist die registrierte Zweckbestimmung.

Auch ein Grundstück mit Wohnhaus kann als landwirtschaftliche Fläche registriert sein. Deshalb ist vor Reservierung zu prüfen:

• landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich,
• konkrete landwirtschaftliche Unterkategorie,
• registrierte Gebäude,
• Möglichkeit und Voraussetzungen einer Umwidmung,
• Zeitpunkt der Umwidmung,
• wer das Umwidmungsrisiko trägt,
• Rückzahlung bei nicht erfolgreicher Umwidmung.

Der Käufer sollte keine nicht erstattungsfähige Reservierungsgebühr zahlen, solange seine Erwerbsberechtigung nicht eindeutig feststeht.

Sinnvolle Bedingung im Reservierungsvertrag

Der Vertrag sollte bestimmen, dass die Reservierung ohne Verlust der Zahlung beendet werden kann, wenn:

• der Käufer die Immobilie aus gesetzlichen Gründen nicht erwerben darf,
• eine erforderliche Änderung der Grundstückskategorie nicht rechtzeitig erfolgt,
• die Eigentumsregistrierung zugunsten des ausländischen Käufers abgelehnt oder aus objektiven Gründen unmöglich wird.

Eine Verpflichtung, stattdessen kurzfristig eine Gesellschaft zu gründen, sollte nicht ungeprüft akzeptiert werden. Eine georgische Gesellschaft mit ausländischer Kontrolle kann die Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen nicht automatisch umgehen.

Sichere Zahlungsabwicklung

Keine Zahlung vor Vertrag und Registerprüfung

Eine Reservierungsgebühr sollte erst gezahlt werden, wenn:

• der Vertrag vollständig vorliegt,
• alle Anlagen beigefügt sind,
• die Parteien identifiziert wurden,
• die Vertretungsbefugnis geprüft wurde,
• ein aktueller Registerauszug vorliegt,
• das Zahlungskonto verifiziert wurde,
• Rückzahlungsfälle und Fristen feststehen.

Zahlung nur an den richtigen Empfänger

Kontoinhaber und Vertragspartei sollten übereinstimmen. Bei abweichendem Empfänger ist eine schriftliche und nachvollziehbare Grundlage erforderlich.

Besonders riskant sind:

• Barzahlung ohne Quittung,
• Zahlung an private Konten von Mitarbeitern,
• Zahlung an nicht bevollmächtigte Vermittler,
• Kryptowährungszahlung ohne klare vertragliche Dokumentation,
• Überweisung an eine andere Konzerngesellschaft,
• Zahlungsaufforderungen, die nur per Messenger versendet wurden.

Der Verwendungszweck sollte Objekt, Vertragsdatum und Zahlungsfunktion eindeutig nennen.

Treuhand- oder Escrow-Lösung

Bei größeren Beträgen kann eine Treuhand- oder Escrow-Lösung sinnvoll sein. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt dann erst nach Eintritt definierter Bedingungen.

Zu prüfen sind:

• wer das Konto führt,
• wem das Geld rechtlich zugeordnet ist,
• welche Bedingungen die Auszahlung auslösen,
• wann das Geld an den Käufer zurückfließt,
• welche Gebühren entstehen,
• welches Recht für die Treuhand gilt,
• was bei Streit oder Insolvenz geschieht.

Für bestimmte registrierte Immobilientransaktionen bietet die georgische Registerbehörde auch einen digitalen Smart-Contract-Prozess mit Videoidentifikation und bankgestützter Escrow-Abwicklung an. Dieser unterliegt jedoch konkreten Identifikations-, Konto-, Währungs- und Teilnahmevoraussetzungen und ersetzt weder die vorherige Objektprüfung noch einen individuell benötigten Vorvertrag.

Verbraucherschutz bei Bauträgerverträgen

Kauft eine Privatperson für überwiegend private Zwecke von einem gewerblichen Bauträger oder Händler, können georgische Verbraucherschutzvorschriften relevant sein.

Vorformulierte Vertragsbedingungen müssen verständlich sein. Mehrdeutige Klauseln können zugunsten des Verbrauchers ausgelegt werden. Einseitige Bedingungen können unwirksam sein, wenn sie entgegen Treu und Glauben ein erhebliches Ungleichgewicht schaffen.

Problematisch sind insbesondere Klauseln, nach denen:

• der Verkäufer jede Zahlung behalten darf,
• der Käufer bei jedem Rücktritt verliert, der Verkäufer aber folgenlos zurücktreten kann,
• der Verkäufer Leistungen einseitig ändern darf,
• der Kaufpreis beliebig erhöht werden kann,
• der Käufer auf alle Rechtsbehelfe verzichtet,
• unverhältnismäßig hohe Zahlungen bei geringfügigen Pflichtverletzungen fällig werden,
• der Verkäufer bezahlte, aber nicht erbrachte Leistungen nicht erstatten muss.

Darauf sollte sich ein Käufer jedoch nicht als nachträgliche Rettung verlassen. Eine unwirksame Klausel muss möglicherweise erst in einem Streitverfahren angegriffen werden. Besser ist eine ausgewogene Vertragsgestaltung vor der Zahlung.

Ein pauschales 14-tägiges Widerrufsrecht sollte bei einem Immobilien-Reservierungsvertrag nicht ohne Einzelfallprüfung unterstellt werden. Ob verbraucherschützende Fernabsatz- oder außerhalb von Geschäftsräumen geltende Regelungen eingreifen, hängt von den Parteien, dem Vertragsgegenstand, der Abschlussart und der konkreten Funktion der Zahlung ab.

Typische Warnsignale

Warnsignal	Risiko
Immobilie nur mit Projekt- oder Marketingname bezeichnet	Objekt möglicherweise nicht eindeutig bestimmbar
Kein aktueller Public-Registry-Auszug	Eigentum und Belastungen ungeklärt
Makler unterschreibt ohne Vollmacht	Eigentümer möglicherweise nicht gebunden
Zahlung auf ein fremdes oder privates Konto	Erhöhtes Rückforderungs- und Betrugsrisiko
Gebühr „unter keinen Umständen erstattungsfähig“	Unausgewogene Risikoverteilung
Verkäufer darf Preis und Einheit ändern	Reservierung wirtschaftlich wertlos
Keine feste Reservierungsfrist	Unklarer Beginn und unklare Beendigung
Keine Rückzahlungsfrist	Erstattung schwer durchsetzbar
Hohe Zahlung für eine frühe Off-Plan-Phase	Hohes Projekt- und Insolvenzrisiko
Projektgrundstück belastet, aber keine Freistellung	Wohnung kann mit Belastung verbunden bleiben
Kein Katastercode und kein unterschriebener Grundriss	Einheit nicht eindeutig identifiziert
Nur georgische Fassung ohne unabhängige Übersetzung	Inhalt und Haftungsfolgen unklar
Sehr lange oder unbegrenzte Nachfrist	Fertigstellung kann erheblich verzögert werden
Werbeversprechen fehlen im Vertrag	Broschüren möglicherweise unverbindlich
Zeitdruck und sofortige Zahlungsaufforderung	Due Diligence wird verhindert
Vertrag verweist auf später festzulegende Bedingungen	Wesentliche Punkte noch offen
Kein Rücktritt bei fehlender Erwerbsberechtigung	Ausländischer Käufer trägt das volle Risiko

Reservierungsvertrag in Georgien: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Schritt 1: Immobilie eindeutig identifizieren

Ermitteln Sie den Katastercode. Bei Off-Plan-Projekten benötigen Sie zusätzlich Grundstückscode, Block, Etage, Wohnungsnummer und unterzeichneten Grundriss.

Schritt 2: Aktuellen Registerauszug beschaffen

Prüfen Sie Eigentümer, Fläche, Nutzungsart, Hypotheken, Beschlagnahmen, Steuerpfandrechte, Dienstbarkeiten und Vorregistrierungen.

Schritt 3: Vertragspartner überprüfen

Klären Sie, ob Verkäufer, Grundstückseigentümer, Bauträger und Zahlungsempfänger identisch sind. Prüfen Sie Unternehmensauszug und Vertretungsbefugnis.

Schritt 4: Bau- und Objektunterlagen prüfen

Bei Bestandsimmobilien stehen registrierte Fläche, Zustand und Nutzung im Vordergrund. Bei Neubauprojekten müssen Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Projektstatus und spätere Registrierbarkeit untersucht werden.

Schritt 5: Art der Reservierung festlegen

Entscheiden Sie, ob lediglich eine kurzfristige Exklusivität benötigt wird oder bereits ein verbindlicher Vorvertrag mit Vorregistrierung und weiteren Sicherheiten erforderlich ist.

Schritt 6: Reservierungsgebühr qualifizieren

Definieren Sie ausdrücklich, ob die Zahlung:

• erstattungsfähige Reservierungsgebühr,
• Kaufpreisanzahlung,
• Earnest Money,
• Vertragsstrafe,
• Maklervergütung oder
• Treuhandbetrag

ist.

Schritt 7: Rückzahlungs- und Rücktrittsfälle vereinbaren

Verwenden Sie objektive Bedingungen und feste Fristen. Die Rückzahlung darf nicht vom freien Ermessen des Verkäufers abhängen.

Schritt 8: Exklusivität und Belastungsverbot festlegen

Der Verkäufer sollte sich verpflichten, während der Frist weder zu verkaufen noch neue Belastungen, Vorregistrierungen oder konkurrierende Rechte zu begründen.

Schritt 9: Vorregistrierung prüfen

Bei längerer Vertragsdauer, Off-Plan-Käufen oder erheblichen Vorauszahlungen sollte geprüft werden, ob das zukünftige Recht vorregistriert werden kann.

Schritt 10: Zahlung nachweisbar ausführen

Zahlen Sie nur auf das geprüfte Vertragskonto oder über einen rechtlich abgesicherten Treuhand- beziehungsweise Escrow-Mechanismus. Bewahren Sie Vertrag, Zahlungsbeleg und Empfangsbestätigung auf.

Schritt 11: Hauptvertrag vorbereiten

Warten Sie mit der Prüfung des endgültigen Kaufvertrags nicht bis zum letzten Tag der Reservierungsfrist. Die wesentlichen Kaufbedingungen sollten bereits während der Reservierung abgestimmt werden.

Schritt 12: Zahlung und Eigentumsregistrierung koordinieren

Beim endgültigen Erwerb sollten Kaufpreiszahlung, Löschung bestehender Belastungen und Registrierung des Käufers zeitlich und rechtlich aufeinander abgestimmt werden.

Käuferfreundliche Vertragsbedingungen

Due-Diligence-Bedingung

Der Käufer sollte innerhalb einer festgelegten Frist die rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung durchführen dürfen. Werden wesentliche Mängel festgestellt, muss ein Rücktritt mit vollständiger Rückzahlung möglich sein.

Finanzierungsbedingung

Ist der Kauf von einer Bankfinanzierung abhängig, sollte dies ausdrücklich vereinbart werden. Eine allgemeine Absicht, später einen Kredit aufzunehmen, schützt den Käufer nicht.

Die Bedingung sollte bestimmen:

• beantragter Mindestbetrag,
• spätester Nachweistermin,
• zumutbare Mitwirkung des Käufers,
• Folgen einer Ablehnung,
• Rückzahlungsfrist.

Lastenfreistellung

Besteht eine Hypothek, sollte der Hauptvertrag nur vollzogen werden, wenn eine verbindliche Freistellung der konkreten Immobilie gewährleistet ist.

Keine wesentliche Veränderung

Bis zum Hauptvertrag sollten Eigentümer, Registerstatus, Kaufpreis, Fläche, Lage und Bauausführung nicht ohne Zustimmung des Käufers wesentlich verändert werden dürfen.

Dokumentenzugang

Der Verkäufer sollte verpflichtet sein, die für die Prüfung benötigten Register-, Eigentums-, Bau- und Unternehmensunterlagen vollständig und rechtzeitig zur Verfügung zu stellen.

Kostenerstattung bei Verkäuferpflichtverletzung

Veräußert der Verkäufer die reservierte Immobilie dennoch an einen Dritten oder verschweigt er wesentliche Mängel, kann neben der Rückzahlung eine angemessene Vertragsstrafe oder Erstattung nachgewiesener Prüfungs- und Übersetzungskosten vereinbart werden.

Beispielhafte Formulierungslogik

Die folgenden Beispiele zeigen nur die inhaltliche Richtung und ersetzen keine an den Einzelfall angepasste Vertragsprüfung.

Exklusivität

„Der Verkäufer verpflichtet sich, die in Anlage 1 bezeichnete Immobilie bis einschließlich [Datum] weder zu veräußern noch einem Dritten verbindlich anzubieten, für einen Dritten zu reservieren, mit neuen Rechten zu belasten oder eine konkurrierende Vorregistrierung zu veranlassen.“

Rückzahlung bei negativer Prüfung

„Ergibt die rechtliche Prüfung eine nicht offengelegte Hypothek, Beschlagnahme, konkurrierende Vorregistrierung, fehlende Vertretungsbefugnis, fehlende Erwerbsberechtigung des Käufers oder ein wesentliches Hindernis der Eigentumsregistrierung, kann der Käufer den Vertrag schriftlich beenden. Die Reservierungsgebühr ist innerhalb von [Anzahl] Bankarbeitstagen vollständig auf das Ursprungskonto zurückzuzahlen.“

Off-Plan-Identifikation

„Reserviert wird die im beigefügten, von beiden Parteien unterzeichneten Grundriss gekennzeichnete Einheit [Nummer], Gebäude [Bezeichnung], Eingang [Nummer], Etage [Nummer], auf dem Grundstück mit dem Katastercode [Code]. Der Grundriss und die technische Spezifikation sind wesentliche Vertragsbestandteile.“

Anrechnung der Zahlung

„Die Reservierungsgebühr in Höhe von [Betrag und Währung] wird bei Abschluss des Kaufvertrags vollständig auf den Kaufpreis angerechnet. Sie stellt kein zusätzliches Makler- oder Servicehonorar dar.“

Welche Vertragslösung passt zu welchem Kauf?

Situation	Geeignete Grundstruktur
Bestandswohnung, Prüfung abgeschlossen, sofort zahlungsbereit	Direkter Kaufvertrag mit koordinierter Registrierung
Kurze Prüfung von wenigen offenen Punkten	Befristeter Reservierungsvertrag mit erstattungsfähiger Gebühr
Finanzierung noch offen	Reservierung oder Vorvertrag mit klarer Finanzierungsbedingung
Off-Plan-Kauf mit langer Bauzeit	Detaillierter Vorvertrag, Vorregistrierung und zusätzliche Sicherheiten
Hohe Vorauszahlung	Vorvertrag plus registerrechtliche und finanzielle Absicherung
Projektgrundstück mit Bankhypothek	Vertrag mit verbindlichem Freistellungs- und Zahlungsmechanismus
Grundstückskategorie für Ausländer ungeklärt	Nur bedingte Reservierung mit vollständigem Rückzahlungsanspruch
Verkäufer wird durch Makler vertreten	Dreiparteienvertrag oder nachgewiesene Spezialvollmacht
Immobilie kann sofort übertragen werden	Reservierung häufig entbehrlich

Kosten eines Reservierungs- und Immobilienkaufs

Die Kosten setzen sich nicht nur aus der Reservierungsgebühr zusammen.

Reservierungsgebühr

Es gibt keinen allgemeingültigen gesetzlichen Festbetrag. Höhe, Anrechnung und Erstattung sind Verhandlungssache.

Registerauszug und Katasterunterlagen

Nach dem Gebührenstand im August 2026 gelten bei der georgischen Registerbehörde unter anderem folgende Gebühren:

Registerleistung	Bearbeitungszeit	Gebühr
Registerauszug vor Ort beziehungsweise regulärer Antrag	1 Arbeitstag	20 GEL
Registerauszug vor Ort, taggleich	Taggleich	75 GEL
Online-Registerauszug	1 Arbeitstag	13 GEL
Online-Registerauszug, taggleich	Taggleich	52 GEL
Katasterplan	1 Arbeitstag	7 GEL
Katasterplan, taggleich	Taggleich	26 GEL
Bestätigung der Unterschriften auf einer eingereichten Transaktion	Sofort	7 GEL

Eigentumsregistrierung

Bearbeitungszeit	Gebühr
4 Arbeitstage	150 GEL
1 Arbeitstag	270 GEL
Taggleich	350 GEL

Die genaue Gebühr hängt von der beantragten Registerleistung ab. Gebühren können geändert werden und sollten vor Einreichung nochmals geprüft werden.

Weitere mögliche Kosten

• anwaltliche Due Diligence,
• Vertragsgestaltung,
• Übersetzung,
• Beglaubigung,
• Apostille oder Legalisation,
• technische Immobilienprüfung,
• Vermessung,
• Bank- oder Escrow-Gebühren,
• internationale Überweisung,
• Vollmacht,
• Maklerleistung.

Der günstigste Reservierungsvertrag ist nicht zwangsläufig die wirtschaftlich sicherste Lösung. Bereits ein einziger ungeprüfter Eigentums-, Belastungs- oder Registrierungsfehler kann erheblich teurer werden als eine sorgfältige Vorprüfung.

Häufige Fehler bei Reservierungsverträgen

Zahlung vor Erhalt des Vertrags

Der Käufer überweist, um „die Wohnung nicht zu verlieren“, und erhält den Vertrag erst danach. Damit ist seine Verhandlungsposition bereits geschwächt.

Vertrauen auf die Überschrift

Ein Dokument heißt „Reservation Agreement“, enthält aber eine bindende Kaufverpflichtung und eine nicht erstattungsfähige Anzahlung.

Verwechslung von Reservierung und Eigentum

Der Käufer glaubt, die Zahlung sichere ihm bereits ein Recht an der Immobilie. Ohne Registrierung oder gegebenenfalls Vorregistrierung besteht häufig nur ein persönlicher Anspruch gegen den Vertragspartner.

Veralteter Registerauszug

Zwischen Ausstellung des Auszugs und Vertragsabschluss können neue Belastungen oder Anträge eingetragen worden sein. Deshalb sollte der Auszug aktuell sein und vor dem endgültigen Kauf erneut geprüft werden.

Ungeprüfte Zahlung an den Vertrieb

Der Vertrieb nimmt Geld entgegen, ohne selbst Eigentümer oder ausreichend bevollmächtigt zu sein.

Offene Hauptvertragsbedingungen

Kaufpreis, Fläche, Übergabe, Fertigstellungsstandard oder Rücktrittsrechte sollen erst später im Bauträgervertrag festgelegt werden. Der Käufer hat dann bereits gezahlt, ohne die endgültigen Bedingungen zu kennen.

Keine Regelung zur Projektänderung

Der Bauträger darf Grundriss, Etage, Ausrichtung, Fläche oder Gemeinschaftsbereiche einseitig verändern.

Keine Bankfreistellung

Das Projektgrundstück ist belastet, aber der Vertrag enthält keinen belastbaren Mechanismus für die Freigabe der einzelnen Einheit.

Landwirtschaftliche Grundstückskategorie übersehen

Ein ausländischer Käufer reserviert ein Haus mit Grundstück, ohne die registrierte Grundstücksart zu prüfen.

Alleinige Orientierung an Renditeversprechen

Versprochene Mieteinnahmen, garantierte Renditen oder Rückkaufzusagen sind nur so zuverlässig wie der Vertrag, der Verpflichtete und dessen wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Sie ersetzen keine Eigentums- und Projektprüfung.

Glossar wichtiger Begriffe

Begriff	Bedeutung
Public Registry	Öffentliches georgisches Register für Immobilienrechte und weitere registrierte Daten
NAPR	National Agency of Public Registry
Katastercode	Eindeutige registerrechtliche Kennzeichnung einer Immobilie
Public-Registry-Auszug	Aktueller Auszug mit Eigentums- und Belastungsinformationen
Reservation Agreement	Englische Bezeichnung für Reservierungsvereinbarung
Preliminary Agreement	Vorvertrag über einen späteren Hauptvertrag
Pre-registration	Vorregistrierung eines zukünftigen Immobilienrechts
Earnest Money / Be	Gesetzlich geregeltes Sicherungsmittel mit besonderen Folgen bei Vertragsverletzung
Mortgage	Hypothek beziehungsweise registriertes Sicherungsrecht
Encumbrance	Belastung oder Recht eines Dritten
Commissioning	Anerkennung der Nutzbarkeit beziehungsweise Inbetriebnahme eines Gebäudes
Off-Plan	Erwerb einer geplanten oder noch im Bau befindlichen Immobilie
Long-Stop-Date	Absoluter Endtermin, nach dem ein Rücktritt möglich sein soll

FAQ zum Reservierungsvertrag für Immobilien in Georgien

Ist ein Reservierungsvertrag in Georgien rechtlich bindend?

Er kann rechtlich bindend sein. Die Bindungswirkung hängt vom Wortlaut, der Form, den vereinbarten Pflichten und der Bestimmtheit der wesentlichen Bedingungen ab. Ein detaillierter Reservierungsvertrag kann bereits als Vorvertrag zum Immobilienkauf gelten.

Macht mich die Reservierungszahlung zum Eigentümer?

Nein. Eigentum an einer Immobilie entsteht grundsätzlich erst durch die Registrierung des Käuferrechts im Public Registry.

Muss ein Reservierungsvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Sobald er eine Verpflichtung zum späteren Erwerb oder zur Übertragung einer Immobilie enthält, ist die Schriftform besonders relevant und grundsätzlich erforderlich. Auch eine einfache Reservierung sollte aus Beweis- und Sicherheitsgründen immer schriftlich erfolgen.

Muss der Vertrag notariell beurkundet werden?

Eine notarielle Beurkundung ist nicht bei jedem gewöhnlichen Immobilienvertrag zwingend. Die Transaktion muss jedoch die gesetzlichen Form- und Registrierungsanforderungen erfüllen. Die georgische Registerbehörde bietet unter anderem die Bestätigung von Unterschriften auf eingereichten Transaktionen an. Vollmachten oder ausländische Dokumente können zusätzliche Formanforderungen auslösen.

Wie hoch darf die Reservierungsgebühr sein?

Es besteht kein allgemeiner gesetzlicher Festbetrag. Die Höhe wird vertraglich vereinbart. Sie sollte in einem angemessenen Verhältnis zur Dauer der Reservierung, zum Kaufpreis und zur Qualität der Sicherung stehen.

Ist eine Reservierungsgebühr immer erstattungsfähig?

Nein. Die Erstattung hängt von ihrer rechtlichen Einordnung und den Vertragsbedingungen ab. Deshalb müssen Rückzahlungsfälle und Fristen ausdrücklich geregelt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Reservierungsgebühr und Anzahlung?

Eine Reservierungsgebühr kann eine eigenständige Vergütung für die zeitweilige Reservierung sein. Eine Anzahlung ist ein vorab gezahlter Teil des Kaufpreises. Ob eine Reservierungszahlung auf den Kaufpreis angerechnet wird, muss im Vertrag stehen.

Was bedeutet „Earnest Money“ oder „Be“?

Dabei handelt es sich um ein im georgischen Zivilrecht geregeltes Sicherungsmittel. Verletzt der Zahlende seine Verpflichtung, kann der Empfänger den Betrag grundsätzlich behalten. Ist der Empfänger für die Nichterfüllung verantwortlich, kann eine Rückzahlung in doppelter Höhe geschuldet sein.

Darf der Verkäufer die Immobilie während der Reservierung einem anderen Käufer verkaufen?

Das sollte ihm durch eine klare Exklusivitätsklausel untersagt werden. Eine rein vertragliche Verpflichtung verhindert jedoch nicht automatisch jede konkurrierende Registerhandlung. Bei höherem Risiko sollte eine Vorregistrierung geprüft werden.

Kann ein Reservierungsvertrag im Public Registry registriert werden?

Nicht jede einfache Reservierungsbestätigung ist registrierbar. Eine hinreichend bestimmte Vereinbarung kann jedoch Grundlage einer Vorregistrierung des zukünftigen Immobilienrechts sein. Die konkrete Registrierbarkeit hängt von Inhalt, Objektstatus und Unterlagen ab.

Ist eine Vorregistrierung bereits Eigentum?

Nein. Sie sichert die spätere Registrierung und ihre Priorität, ersetzt aber nicht die endgültige Eigentumseintragung.

Können Deutsche Immobilien in Georgien kaufen?

Bei typischen Wohnungen und als nichtlandwirtschaftlich registrierten Immobilien besteht grundsätzlich kein mit landwirtschaftlichen Flächen vergleichbares allgemeines Erwerbsverbot. Die konkrete Registerkategorie und der rechtliche Objektstatus müssen dennoch geprüft werden.

Können Ausländer landwirtschaftliche Grundstücke reservieren?

Eine Reservierung kann vertraglich möglich sein, der spätere Eigentumserwerb ist für ausländische natürliche Personen jedoch grundsätzlich stark eingeschränkt. Ohne vorherige Prüfung sollte keine nicht erstattungsfähige Zahlung geleistet werden.

Was passiert, wenn meine Finanzierung abgelehnt wird?

Ohne Finanzierungsbedingung kann die Ablehnung im Risikobereich des Käufers liegen. Soll der Käufer in diesem Fall zurücktreten dürfen, muss dies ausdrücklich im Vertrag geregelt werden.

Was passiert, wenn im Register eine Hypothek eingetragen ist?

Die Hypothek muss geprüft und in die Vertragsstruktur einbezogen werden. Erforderlich ist regelmäßig ein dokumentierter Mechanismus zur Löschung oder Freistellung der konkreten Immobilie. Die bloße Zusage des Verkäufers reicht nicht aus.

Wie lange sollte die Reservierungsfrist sein?

Die Frist sollte genügend Zeit für Registerprüfung, Vertragsprüfung, Übersetzung, Finanzierung und technische Kontrolle lassen. Eine allgemeingültige Dauer gibt es nicht. Entscheidend sind ein konkretes Enddatum und klare Verlängerungsregeln.

Kann ich den Reservierungsvertrag aus Deutschland unterschreiben?

Je nach Gestaltung sind eine anerkannte elektronische Unterzeichnung, ein geeignetes Registerverfahren oder die Vertretung durch eine ordnungsgemäße Vollmacht möglich. Ausländische Vollmachten und Dokumente können eine Apostille beziehungsweise Legalisation und georgische Übersetzung erfordern.

Gibt es automatisch ein 14-tägiges Widerrufsrecht?

Ein allgemeines automatisches 14-tägiges Widerrufsrecht sollte nicht unterstellt werden. Eine mögliche Anwendung von Verbraucherschutz- und Fernabsatzregelungen hängt von den Parteien, dem Vertragsgegenstand und der Abschlussart ab. Ein gewünschtes vertragliches Prüfungs- oder Rücktrittsrecht sollte ausdrücklich vereinbart werden.

Reicht die Vertragsvorlage des Bauträgers aus?

Eine Bauträgervorlage ist regelmäßig auf die Interessen des Bauträgers zugeschnitten. Sie sollte insbesondere hinsichtlich Rückzahlung, Verzögerung, Flächenabweichung, Projektänderung, Belastungen und Eigentumsregistrierung unabhängig geprüft werden.

Sollte ich reservieren oder sofort kaufen?

Ist eine Bestandsimmobilie vollständig geprüft und kann die Eigentumsübertragung zeitnah erfolgen, kann ein direkter Kaufvertrag sicherer und effizienter sein. Eine Reservierung ist vor allem sinnvoll, wenn noch notwendige Prüfungen oder Vorbereitungen ausstehen.

Reservierungsvertrag Immobilie Georgien nur mit klarer Rechtswirkung abschließen

Reservierungsvertrag Immobilie Georgien ist kein bloßes Formular, sondern kann erhebliche finanzielle und rechtliche Verpflichtungen auslösen. Die entscheidenden Fragen lauten nicht nur, wie lange die Immobilie reserviert wird und wie hoch die Gebühr ist. Geklärt werden muss vor allem, wer tatsächlich gebunden wird, welches Objekt reserviert ist, welche Funktion die Zahlung erfüllt und unter welchen Voraussetzungen sie zurückgezahlt wird.

Ein sicherer Reservierungsvertrag enthält eine eindeutige Objektbeschreibung, einen festen Kaufpreis, eine klar begrenzte Exklusivität, objektive Prüfungsbedingungen, ausgewogene Rücktrittsfolgen und einen verbindlichen Weg zum Hauptvertrag und zur Eigentumsregistrierung.

Bei Bestandsimmobilien ist ein aktueller Public-Registry-Auszug unverzichtbar. Bei Off-Plan-Projekten kommen Baugrundstück, Baugenehmigung, Projektfinanzierung, Fertigstellungsstandard, Flächenberechnung, Inbetriebnahme und spätere Registrierbarkeit hinzu. Bei ausländischen Käufern muss außerdem die Grundstückskategorie geprüft werden.

Die wichtigste Sicherheitsregel lautet: Erst Eigentümer, Registerstatus, Vertrag und Zahlungsfunktion prüfen – danach unterschreiben und zahlen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zum georgischen Immobilien- und Vertragsrecht. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, technische oder finanzielle Prüfung. Rechtsfolgen hängen vom konkreten Vertragswortlaut, den Parteien, dem Registerstatus, der Immobilienart und den Umständen des Einzelfalls ab.

Wesentliche Links und amtliche Quellen

1. Civil Code of Georgia – georgisches Zivilgesetzbuch
   Vertragsfreiheit, Schriftform bei Immobilienverpflichtungen, Vorverträge, Eigentumserwerb, Vertragsstrafe und Earnest Money. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
2. Law of Georgia on the Public Registry
   Registerauszug, Vermutung der Richtigkeit registrierter Daten, registrierbare Rechte, Vorregistrierung, Rangfolge und Registrierung von Gebäuden sowie Einheiten im Bau. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
3. Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership
   Eigentumsbeschränkungen für landwirtschaftliche Grundstücke und Sonderregelungen für ausländische Personen sowie ausländisch beherrschte Gesellschaften. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
4. Law of Georgia on the Protection of Consumer Rights
   Verständlichkeit vorformulierter Vertragsbedingungen und Unwirksamkeit bestimmter einseitiger oder unangemessen benachteiligender Verbraucherklauseln. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
5. National Agency of Public Registry – Real Estate Registry
   Offizielle Informationen zum georgischen Immobilienregister und zu Registerleistungen. (NAPR)
6. NAPR – Gebühren und Bearbeitungszeiten für Immobilienregistrierungen
   Aktuelle Gebühren für Eigentumsregistrierung, Registerauszüge, Katasterpläne und Unterschriftsbestätigung. (NAPR)
7. NAPR – Offizielle Musterdokumente für Immobilientransaktionen
   Muster unter anderem für Immobilienkaufverträge, Ratenkäufe und hypothekarisch gesicherte Transaktionen. (NAPR)
8. NAPR – Smart Contract Instruction
   Informationen zum digitalen Abschluss registrierter Immobilientransaktionen, zur Videoidentifikation und zur bankgestützten Escrow-Abwicklung. (NAPR)
9. NAPR – Häufige Fragen zum Smart-Contract-Verfahren
   Ergänzende Hinweise zu Voraussetzungen und Ablauf des digitalen Registerverfahrens. (NAPR)
10. National Agency of Public Registry – Informationen über die Behörde
    Aufgaben, Zuständigkeit und institutioneller Hintergrund der georgischen Registerbehörde. (NAPR)