Registrierte und nicht registrierte Gebäudefläche Georgien

Registrierte und nicht registrierte Gebäudefläche in Georgien

Bei Immobilien in Georgien stimmen die tatsächlich vorhandene Gebäudefläche und die im öffentlichen Immobilienregister eingetragene Fläche nicht immer überein. Ein Haus kann beispielsweise mit 180 Quadratmetern angeboten werden, während der aktuelle Registerauszug nur 125 Quadratmeter ausweist. Bei Wohnungen betrifft die Abweichung häufig geschlossene Balkone, ausgebaute Dachgeschosse, Kellerräume, Terrassen, Anbauten oder zusätzlich geschaffene Zimmer.

Eine solche Flächendifferenz ist nicht nur eine formale Unstimmigkeit. Sie kann darüber entscheiden, was rechtlich erworben wird, ob die bauliche Erweiterung zulässig ist, ob eine Nachregistrierung möglich ist und welchen wirtschaftlichen Wert die Immobilie tatsächlich besitzt.

Eine registrierte Gebäudefläche ist im georgischen Public Registry dokumentiert. Eine nicht registrierte Gebäudefläche ist tatsächlich vorhanden, aber in den aktuellen Registerdaten nicht oder nicht vollständig erfasst.

Dabei gelten zwei besonders wichtige Grundsätze:

Registriert bedeutet nicht automatisch baurechtlich genehmigt. Nicht registriert bedeutet nicht automatisch illegal.

Ob eine Fläche rechtlich sicher ist, lässt sich erst beurteilen, wenn Eigentum, Registerstand, genehmigte Bauunterlagen, tatsächliche Ausführung, Inbetriebnahme und technische Sicherheit gemeinsam geprüft wurden.

Rechtsstand: 15. August 2026. Für Verfahren ab dem 1. September 2026 sollte wegen bereits beschlossener Änderungen insbesondere im georgischen Bauordnungs- und Sanktionsrecht die dann geltende konsolidierte Gesetzesfassung überprüft werden.

Das Wichtigste in Kürze

Frage	Richtige Einordnung
Ist jede registrierte Fläche legal gebaut?	Nein. Der Registereintrag ersetzt nicht automatisch Baugenehmigung, genehmigte Planung oder Inbetriebnahme.
Ist jede nicht registrierte Fläche illegal?	Nein. Es kann sich auch um eine veraltete Vermessung, eine noch nicht eingetragene genehmigte Fläche oder eine grundsätzlich registrierbare Abweichung handeln.
Welche Fläche ist beim Kauf besonders wichtig?	Der aktuelle Registerauszug ist die rechtliche Ausgangsbasis. Zusätzlich müssen tatsächliche und genehmigte Fläche verglichen werden.
Kann eine nicht registrierte Fläche nachgetragen werden?	Häufig ja, aber nur bei ausreichender rechtlicher, baulicher und eigentumsrechtlicher Grundlage.
Sollte eine nicht registrierte Fläche voll bezahlt werden?	Nicht ohne schriftlich bestätigte Registrierungs- oder Legalisierungsmöglichkeit.
Gilt eine allgemeine Zehn-Prozent-Toleranz?	Nein. Die oft genannte Zehn-Prozent-Regel betrifft einen speziellen Fall der überbauten Grundstücksfläche und ist kein Freibrief für zusätzliche Wohnfläche.

Was ist eine registrierte Gebäudefläche?

Als registrierte Gebäudefläche wird in der Immobilienpraxis die Fläche bezeichnet, die in den aktuellen Daten der georgischen National Agency of Public Registry, kurz NAPR, einem bestimmten Gebäude oder einer bestimmten Gebäudeeinheit zugeordnet ist.

Zu den registrierbaren Immobilienobjekten gehören insbesondere:

• Grundstücke mit oder ohne Gebäude,
• fertiggestellte Gebäude,
• Gebäude im Bau,
• abgerissene Gebäude,
• Wohnungen,
• Gewerbeeinheiten,
• sonstige selbstständige Gebäudeeinheiten,
• bestimmte bauliche Anlagen.

Der aktuelle Auszug aus dem Public Registry, in Georgien häufig als „Extract“ oder „Amōnats’eri“ bezeichnet, enthält die zum Zeitpunkt seiner Ausstellung gültigen Registerdaten. Dazu können gehören:

• Eigentümer,
• Katastercode,
• Grundstücksfläche,
• Art des Immobilienobjekts,
• Gebäudefläche oder Wohnungsfläche,
• Gebäudenummer,
• Nutzungsbezeichnung,
• Hypotheken,
• Dienstbarkeiten,
• Arrest oder Veräußerungsverbote,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
• besondere Registervermerke.

Die eingetragenen Daten genießen grundsätzlich eine gesetzliche Richtigkeitsvermutung, solange sie nicht berichtigt, aufgehoben oder für unwirksam erklärt wurden. Für den Immobilienverkehr ist der Registerauszug daher von zentraler Bedeutung.

Registrierte Fläche ist nicht automatisch genehmigte Fläche

Das Public Registry dokumentiert registrierte Rechte und Objektdaten. Es ist jedoch nicht mit der kommunalen Bauaufsicht gleichzusetzen.

Ein Gebäude kann im Register erscheinen, obwohl noch Fragen bestehen zu:

• Baugenehmigung oder Bauanzeige,
• Abweichungen vom genehmigten Entwurf,
• Nutzungsänderung,
• Inbetriebnahme,
• Standsicherheit,
• Erdbebensicherheit,
• Brandschutz,
• Einhaltung kommunaler Bebauungsvorgaben,
• Denkmalschutz,
• baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.

Besonders deutlich wird dies bei Registerauszügen, die den Hinweis enthalten, dass das Objekt „ohne Bauunterlagen“ erfasst wurde. Ein solcher Eintrag kann registerrechtlich wirksam sein, ist aber keine umfassende Bestätigung dafür, dass alle technischen und baurechtlichen Fragen geklärt sind.

Die georgische Gesamtfläche ist nicht automatisch deutsche Wohnfläche

Bei einem Flächenvergleich muss außerdem beachtet werden, dass die in georgischen Unterlagen angegebene Gesamtfläche nicht zwingend einer nach deutschem Recht berechneten Wohnfläche entspricht.

Die registrierte Gesamtfläche einer Gebäudeeinheit kann sowohl Wohnflächen als auch nicht zu Wohnzwecken dienende Flächen umfassen. Je nach Objekt und Vermessungsunterlagen können beispielsweise Nebenräume, interne Verkehrsflächen, Abstellbereiche oder andere Bestandteile in die Gesamtfläche einbezogen sein.

Deshalb sollten Käufer nicht allein die in einem Exposé genannte Quadratmeterzahl mit deutschen Wohnflächenvorstellungen vergleichen. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Aufteilung in:

• tatsächlich bewohnbare Innenfläche,
• Nebenfläche,
• Balkon- oder Terrassenfläche,
• Kellerfläche,
• Dachgeschossfläche,
• Gemeinschaftsfläche,
• Außenfläche,
• separat registrierte Gebäudeteile.

Was ist eine nicht registrierte Gebäudefläche?

Eine nicht registrierte Gebäudefläche ist ein physisch vorhandener Teil eines Hauses, einer Wohnung oder eines Nebengebäudes, der in den aktuellen Registerdaten nicht oder nicht mit seiner tatsächlichen Größe abgebildet wird.

„Nicht registrierte Gebäudefläche“ ist keine einheitliche gesetzliche Statusbezeichnung. Hinter der Flächendifferenz können sehr unterschiedliche Sachverhalte stehen.

Fall 1: Veraltete oder ungenaue Flächendaten

Die Fläche kann aufgrund alter Archivunterlagen, früherer Messmethoden oder unvollständiger technischer Bestandsunterlagen abweichen. Das Gebäude wurde möglicherweise nie modern vermessen, obwohl sich seine bauliche Substanz nicht verändert hat.

In solchen Fällen kann eine Aktualisierung der Registerdaten vergleichsweise unkompliziert sein. Dennoch müssen die Identität des Objekts, die Eigentumsgrundlage und die Voraussetzungen der Registeranweisung geprüft werden.

Fall 2: Genehmigte, aber noch nicht eingetragene Fläche

Ein Anbau oder Umbau kann baurechtlich genehmigt worden sein, ohne dass die geänderte Fläche anschließend im Public Registry aktualisiert wurde.

Mögliche Gründe sind:

• die Bauarbeiten wurden erst kürzlich abgeschlossen,
• die Abschlussvermessung fehlt,
• die Inbetriebnahme wurde noch nicht registriert,
• der Eigentümer hat keinen Antrag auf Änderung der Objektdaten gestellt,
• die endgültigen Bauunterlagen wurden noch nicht vollständig eingereicht.

Hier besteht häufig eine gute Nachregistrierungsperspektive, sofern die tatsächliche Ausführung mit der Genehmigung übereinstimmt.

Fall 3: Abweichung vom genehmigten Bauprojekt

Die vorhandene Fläche kann größer sein als die genehmigte Fläche. Beispiele sind:

• ein zusätzliches Geschoss,
• ein vergrößerter Grundriss,
• ein geschlossener Balkon,
• eine überdachte und umschlossene Terrasse,
• ein späterer seitlicher Anbau,
• ein ausgebautes Dachgeschoss,
• eine Erweiterung des Kellers,
• ein zusätzliches Gästehaus.

Ob eine solche Abweichung nachträglich genehmigt werden kann, hängt unter anderem von Bebauungsparametern, Grundstücksgrenzen, Bauklasse, Nutzung, Statik, Nachbarrechten und Schutzgebieten ab.

Fall 4: Nicht genehmigte, aber möglicherweise regularisierbare Fläche

Auch eine ohne Genehmigung errichtete Fläche kann unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich in einen rechtmäßigen Zustand überführt werden. Voraussetzung ist regelmäßig, dass das Bauwerk mit den geltenden baurechtlichen und technischen Anforderungen vereinbar ist oder unter eine gesetzliche Übergangsregelung fällt.

Eine Vermessung allein genügt hierfür nicht. Zunächst muss geklärt werden, ob ein genehmigungsfähiger Zustand hergestellt werden kann.

Fall 5: Nicht genehmigte und nicht regularisierbare Fläche

Eine Nachregistrierung kann ausgeschlossen oder erheblich erschwert sein, wenn die zusätzliche Fläche beispielsweise:

• auf einem fremden oder öffentlichen Grundstück liegt,
• Grundstücksgrenzen überschreitet,
• zwingende Abstandsflächen verletzt,
• Bebauungskennzahlen überschreitet,
• in eine öffentliche Verkehrs- oder Versorgungsfläche hineinragt,
• geschützte Fassaden oder Denkmalsubstanz verändert,
• statisch unsicher ist,
• einen behördlichen Abriss- oder Rückbaugrund begründet,
• Gemeinschaftseigentum ohne ausreichende Rechtsgrundlage beansprucht.

In solchen Fällen kann neben einer Geldbuße auch eine vollständige oder teilweise Rückbauverpflichtung bestehen.

Die vier rechtlichen Ebenen einer Gebäudefläche

Eine sichere Beurteilung darf sich nicht auf eine einzige Urkunde beschränken. Bei jeder Flächendifferenz müssen mindestens vier Ebenen getrennt untersucht werden.

Prüfungsebene	Zentrale Frage	Typischer Nachweis
Eigentums- und Registerrecht	Wem gehört das Objekt und welche Fläche ist registriert?	Aktueller Public-Registry-Auszug, Eigentumsurkunde
Kataster und Vermessung	Wo liegt das Gebäude und wie groß ist es tatsächlich?	Katasterplan, Innenaufmaß, Bestandsplan
Baurecht	Durfte die Fläche in dieser Form errichtet und genutzt werden?	Baugenehmigung, Bauanzeige, genehmigter Entwurf, Legalisierungsakt
Technik und Nutzung	Ist das Gebäude sicher und ordnungsgemäß fertiggestellt?	Inbetriebnahme, Eignungsbescheinigung, technisches Gutachten

Erst wenn diese Ebenen zusammenpassen, kann von einer vollständig dokumentierten und rechtlich belastbaren Gebäudefläche gesprochen werden.

Welche Unterlagen beweisen was?

Aktueller Auszug aus dem Public Registry

Der Registerauszug dokumentiert die aktuell eingetragenen Rechte, Objektdaten und Belastungen. Er ist die wichtigste Grundlage für den Erwerb einer Immobilie.

Er beweist jedoch nicht automatisch:

• die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung,
• die tatsächliche Quadratmeterzahl,
• die technische Sicherheit,
• die ordnungsgemäße Inbetriebnahme,
• die alleinige Zuordnung eines bisher gemeinschaftlich genutzten Raumes.

Katasterplan

Der Katasterplan zeigt vor allem die Grundstücksgeometrie, den Katastercode und gegebenenfalls die auf dem Grundstück erfassten Gebäudegrundrisse beziehungsweise überbauten Flächen.

Er ist nicht mit einem detaillierten Wohnflächen- oder Geschossplan gleichzusetzen. Ein im Katasterplan sichtbarer Gebäudeumriss sagt allein noch nichts darüber aus, ob alle Geschosse, Innenflächen und Nutzungen genehmigt sind.

Innenaufmaß oder Bestandsplan

Ein professionelles Innenaufmaß dokumentiert die tatsächlich vorhandene Fläche, Raumaufteilung und Verbindung der Gebäudeteile.

Das Aufmaß beweist jedoch nur den physischen Bestand. Es begründet weder Eigentum noch eine Baugenehmigung.

Technisches Inventararchiv

Unterlagen aus dem Technical Inventory Archive können frühere Eigentums-, Flächen- und Gebäudedaten enthalten. Sie sind besonders bei älteren Gebäuden wertvoll, wenn moderne Registerdaten unvollständig sind.

Archivdaten zeigen aber regelmäßig nur einen früher dokumentierten Zustand. Zwischenzeitliche Anbauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen können darin fehlen.

Baugenehmigung und genehmigte Planung

Diese Unterlagen zeigen, was errichtet werden durfte. Beim Vergleich sind insbesondere zu prüfen:

• Grundriss,
• Gebäudeabmessungen,
• Geschosszahl,
• Gebäudehöhe,
• Nutzungsart,
• überbaute Grundstücksfläche,
• Geschossflächenkennzahl,
• Grenzabstände,
• Fassadengestaltung,
• tragende Konstruktion.

Inbetriebnahme oder Eignungsbescheinigung

Bei Gebäuden, für die eine förmliche Inbetriebnahme erforderlich ist, bestätigt das entsprechende Dokument grundsätzlich den ordnungsgemäßen Abschluss des genehmigten Bauvorhabens.

Eine Baugenehmigung allein beweist noch nicht, dass das Gebäude genehmigungskonform fertiggestellt wurde.

Legalisierungs- oder Rechtmäßigkeitsbescheid

Eine zuvor nicht genehmigte Fläche kann aufgrund eines besonderen Verwaltungsakts oder einer gesetzlichen Übergangsregelung als rechtmäßig anerkannt werden. Der genaue Inhalt des Dokuments muss geprüft werden. Nicht jeder Bescheid erfasst automatisch sämtliche Gebäudeteile und Nutzungen.

Technisches oder statisches Gutachten

Ein Gutachten kann Standsicherheit, Erdbebensicherheit oder die Übereinstimmung mit technischen Vorschriften bestätigen.

Ein technisches Gutachten ersetzt jedoch weder Eigentumsnachweis noch Registereintrag oder kommunale Genehmigung.

Warum unterscheiden sich tatsächliche und registrierte Fläche?

Flächenabweichungen kommen bei georgischen Immobilien aus unterschiedlichen Gründen vor.

Alte Bestandsdaten

Viele ältere Häuser wurden ursprünglich nach historischen oder schematischen Unterlagen erfasst. Die damaligen Angaben können von einer modernen digitalen Vermessung abweichen.

Spätere Anbauten

Eigentümer haben Veranden, Küchen, Badezimmer, Wintergärten, Gästezimmer oder Treppenhäuser ergänzt, ohne die Registerdaten anzupassen.

Ausbau von Dachboden oder Keller

Ein ursprünglich nicht als selbstständige Wohnfläche vorgesehener Bereich wurde zu Wohn- oder Gewerbezwecken ausgebaut.

Geschlossene Balkone und Terrassen

Offene Außenflächen wurden mit Fenstern, Wänden oder einem Dach versehen und in den Innenraum integriert. Dadurch kann sich nicht nur die Fläche, sondern auch die baurechtliche Einordnung verändern.

Zusätzliches Geschoss

Insbesondere bei Einfamilienhäusern wurde gelegentlich ein weiteres Geschoss oder ein ausgebautes Dachgeschoss ergänzt, das in den ursprünglichen Unterlagen nicht erscheint.

Nicht eingetragene Nebengebäude

Garagen, Gästehäuser, Sommerküchen, Werkstätten, Lagergebäude oder Poolanlagen können tatsächlich vorhanden sein, ohne vollständig in den Register- und Bauunterlagen erfasst zu sein.

Abweichende Endvermessung bei Neubauten

Bei Neubauwohnungen kann die endgültige vermessene Fläche von der im Vorvertrag oder in der Planung genannten Fläche abweichen. Hier muss geprüft werden, welche Messmethode vertraglich vereinbart wurde und welche Fläche tatsächlich registriert wird.

Zusammenlegung oder Teilung von Einheiten

Zwei Wohnungen wurden möglicherweise verbunden oder eine große Einheit in mehrere kleinere Einheiten aufgeteilt, ohne dass die Registerstruktur entsprechend geändert wurde.

Registrierte Gebäudefläche bei einem Einfamilienhaus

Bei einem freistehenden Haus auf einem Grundstück, das demselben Eigentümer gehört, ist die Situation anders zu beurteilen als bei einer Eigentumswohnung.

Nach den allgemeinen Regeln des georgischen Zivilrechts gehören dauerhaft mit dem Grundstück verbundene Gebäude grundsätzlich zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks. Eine im Register fehlende bauliche Fläche wird deshalb nicht automatisch zu einer herrenlosen Sache.

Daraus darf jedoch nicht geschlossen werden, dass jeder Anbau automatisch rechtmäßig, problemlos übertragbar und wirtschaftlich vollwertig ist.

Auch bei einem Einfamilienhaus müssen geklärt werden:

• Steht das gesamte Gebäude innerhalb des eigenen Grundstücks?
• Stimmt der Gebäudeumriss mit dem Katasterplan überein?
• Ist die tatsächliche Geschosszahl zulässig?
• Liegen Genehmigung oder eine gesetzliche Rechtmäßigkeitsgrundlage vor?
• Wurde das Gebäude ordnungsgemäß in Betrieb genommen?
• Gibt es behördliche Beanstandungen?
• Ist die zusätzliche Fläche statisch sicher?
• Bestehen Dienstbarkeiten, Leitungsrechte oder Grenzkonflikte?

Der Eigentümer des Grundstücks kann daher zwar grundsätzlich auch Eigentümer der fest verbundenen baulichen Bestandteile sein. Der Marktwert und die rechtliche Verkehrsfähigkeit der nicht dokumentierten Fläche bleiben trotzdem eingeschränkt, solange Register- und Baurechtsfragen ungeklärt sind.

Registrierte Gebäudefläche bei einer Wohnung

Bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist besondere Vorsicht erforderlich. Die Wohnung ist ein selbstständiges Immobilienobjekt. Der Erwerb einer solchen Einheit setzt grundsätzlich eine schriftliche Vereinbarung und die Registrierung des Eigentums im Public Registry voraus.

Nicht jede vom Verkäufer genutzte Fläche gehört automatisch zur Wohnung.

Typische problematische Flächen

Besonders häufig betroffen sind:

• Dachböden,
• Keller,
• technische Räume,
• gemeinsame Balkone,
• Teile des Treppenhauses,
• Flure,
• Dächer und Dachterrassen,
• Fassadenbereiche,
• Anbauten auf Gemeinschaftsgrund,
• Räume, die aus zwei Wohnungen verbunden wurden.

Dachböden, Keller und andere Nebenräume können individuelles Eigentum sein, müssen dafür aber rechtlich zugeordnet sein. Sind sie nicht individuell registriert, können sie zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören.

Eine jahrelange alleinige Nutzung durch den Verkäufer ersetzt keinen eindeutigen Eigentumsnachweis.

Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wird durch eine Baumaßnahme die individuelle Fläche vergrößert oder ein neues individuelles Immobilienobjekt geschaffen, kann eine Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sein. Das georgische Recht sieht für bestimmte Flächenerweiterungen eine Zweidrittelmehrheit vor.

Bei erheblichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die dessen Nutzung durch die anderen Eigentümer beeinflussen, kann sogar eine einstimmige Entscheidung erforderlich sein.

Welche Mehrheit im Einzelfall benötigt wird, hängt davon ab:

• ob individuelles oder gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist,
• ob eine neue Einheit entsteht,
• ob sich die individuelle Fläche vergrößert,
• ob tragende Teile, Dach, Fassade oder Grundstück betroffen sind,
• was die Satzung der Gemeinschaft bestimmt,
• welche baurechtlichen Genehmigungen notwendig sind.

Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ersetzt wiederum keine erforderliche Baugenehmigung.

Vermessung ohne Zustimmung in bestimmten Registerfällen

Die Registeranweisung ermöglicht in bestimmten Konstellationen eine Registrierung nach der tatsächlich vermessenen Fläche. Wird durch das Aufmaß eindeutig nachgewiesen, dass es sich um eine zusammenhängende, miteinander verbundene und abgeschlossene Einheit handelt, kann eine gesonderte Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft für den reinen Registrierungsvorgang entbehrlich sein.

Diese Regel darf nicht mit einer allgemeinen Erlaubnis zur Aneignung von Gemeinschaftseigentum verwechselt werden. Auch sie beseitigt keine baurechtlichen Verstöße und heilt keine fehlende Eigentumsgrundlage.

Nebengebäude, Garage, Pool und Gästehaus

Bei einem Grundstück mit mehreren Gebäuden muss jedes vorhandene Objekt einzeln abgeglichen werden.

Zu prüfen sind:

• Anzahl der Gebäude im Register,
• Gebäudenummern,
• Nutzung der einzelnen Gebäude,
• überbaute Grundfläche,
• Geschosszahl,
• Innenfläche,
• genehmigte Planung,
• tatsächlicher Zustand.

Ein Nebengebäude kann im Katasterplan als Umriss erscheinen, ohne dass daraus bereits seine genehmigte Nutzung, gesamte Geschossfläche oder technische Abnahme folgt.

Bei Kaufangeboten sollte deshalb zwischen folgenden Positionen unterschieden werden:

1. registriertes Hauptgebäude,
2. registriertes Nebengebäude,
3. nicht registriertes, aber möglicherweise nachtragbares Nebengebäude,
4. baurechtlich ungeklärte Anlage,
5. bewegliche oder nur vorübergehend aufgestellte Konstruktion.

Die Zehn-Prozent-Regel: kein Freibrief für zusätzliche Wohnfläche

Im Zusammenhang mit georgischen Immobilien wird häufig behauptet, eine Flächenabweichung von bis zu zehn Prozent sei automatisch erlaubt oder könne ohne Weiteres registriert werden. Diese Aussage ist in dieser Allgemeinheit falsch.

Die betreffende Zehn-Prozent-Regel bezieht sich auf einen besonderen Fall der überbauten Grundstücksfläche. Sie kann relevant werden, wenn der Grundriss beziehungsweise die Konfiguration eines Gebäudes ohne ausreichende Rechtsgrundlage verändert wurde und die vom Gebäude tatsächlich beanspruchte Grundstücksfläche den in den maßgeblichen Unterlagen angegebenen Wert um nicht mehr als zehn Prozent überschreitet.

Sie bedeutet nicht, dass:

• jede Wohnung zehn Prozent größer sein darf,
• ein zusätzliches Geschoss bis zehn Prozent legal ist,
• ein Anbau automatisch genehmigt wird,
• ein ausgebauter Dachboden ohne Prüfung registrierbar ist,
• Gemeinschaftseigentum bis zu zehn Prozent angeeignet werden darf,
• baurechtliche Verstöße durch eine Vermessung geheilt werden,
• eine Grenzüberschreitung zulässig wird.

Neben dieser Regel existieren weitere prozentuale Toleranzen für unterschiedliche Fälle der Grundstücksregistrierung. Diese Vorschriften betreffen jeweils andere Sachverhalte und dürfen nicht auf die Gesamt- oder Wohnfläche eines Gebäudes übertragen werden.

Die Zehn-Prozent-Regel ist eine begrenzte registerrechtliche Regelung zur überbauten Grundstücksfläche, keine allgemeine Legalisierung nicht registrierter Gebäudeflächen.

Welche Risiken entstehen beim Immobilienkauf?

Unklarer Kaufgegenstand

Bei einem Kauf muss eindeutig feststehen, welches Immobilienobjekt übertragen wird. Für eine Wohnung ist der registrierte Umfang besonders wichtig, weil sie als selbstständige Einheit erworben wird.

Ist ein zusätzlicher Raum nicht Bestandteil der registrierten Wohnung, kann der Käufer möglicherweise kein ausschließliches Eigentum daran erwerben.

Risiko einer behördlichen Beanstandung

Eine ohne rechtliche Grundlage errichtete Fläche kann Gegenstand eines bauaufsichtlichen Verfahrens werden. Abhängig von Lage, Bauklasse, Art des Verstoßes und Schutzstatus sind möglich:

• Geldbußen,
• Anordnung zur Vorlage von Unterlagen,
• Baustopp,
• Verpflichtung zur Herstellung eines rechtmäßigen Zustands,
• Nutzungsbeschränkungen,
• vollständiger oder teilweiser Rückbau.

Die Zahlung einer Geldbuße legalisiert die bauliche Abweichung nicht automatisch. Der Verstoß muss grundsätzlich trotzdem beseitigt oder in einen rechtmäßigen Zustand überführt werden.

Risiko bei Grundstücksüberschreitungen

Besonders kritisch ist eine Erweiterung, die außerhalb der eigenen Grundstücksgrenze liegt. Davon können betroffen sein:

• Nachbargrundstücke,
• kommunale Flächen,
• Straßenraum,
• Gehwege,
• Leitungs- und Versorgungskorridore,
• gemeinschaftliches Grundstück eines Mehrfamilienhauses.

Eine reine Nachvermessung kann fehlendes Eigentum an der beanspruchten Fläche nicht ersetzen.

Risiko beim Wiederverkauf

Ungeklärte Flächen werden bei einer späteren Due Diligence erneut auffallen. Ein zukünftiger Käufer kann:

• einen Preisnachlass verlangen,
• die Registrierung vor dem Kauf fordern,
• vom Erwerb Abstand nehmen,
• einen Teil des Kaufpreises zurückbehalten,
• eine Finanzierung nicht erhalten.

Eine heute ungeprüft akzeptierte Flächendifferenz wird daher häufig zum späteren Verkaufsproblem.

Risiko bei Finanzierung und Bewertung

Kreditgeber und Immobiliengutachter können nicht registrierte oder baurechtlich ungeklärte Flächen anders bewerten, teilweise unberücksichtigt lassen oder zusätzliche Nachweise verlangen.

Für den Käufer ist deshalb nicht nur der Preis pro tatsächlich genutztem Quadratmeter interessant, sondern auch der Preis pro rechtlich dokumentiertem Quadratmeter.

Risiko bei Umbau und weiterer Entwicklung

Wer eine Immobilie später erweitern, aufstocken, teilen oder gewerblich nutzen möchte, benötigt belastbare Ausgangsdaten. Bereits bestehende, ungeklärte Abweichungen können ein neues Genehmigungsverfahren behindern.

Risiko bei Gemeinschaftseigentum

Bei Wohnungen können vermeintlich zur Einheit gehörende Dach-, Keller- oder Terrassenflächen tatsächlich Gemeinschaftseigentum sein. Daraus können Streitigkeiten mit anderen Eigentümern, Rückbauansprüche oder Probleme bei der Registrierung entstehen.

Kann nicht registrierte Gebäudefläche nachregistriert werden?

Eine Nachregistrierung ist in vielen Fällen möglich. Der richtige Weg hängt jedoch von der Ursache der Flächendifferenz ab.

Technische Berichtigung

Liegt lediglich ein offensichtlicher technischer Fehler in den Registerdaten vor, kann eine Berichtigung beantragt werden. Ein technischer Fehler ist von einer tatsächlichen baulichen Veränderung zu unterscheiden.

Eine unzulässige Erweiterung wird nicht dadurch zu einem technischen Fehler, dass sie im Register fehlt.

Aktualisierung aufgrund einer neuen Vermessung

Wenn die tatsächliche Fläche aufgrund eines ordnungsgemäßen Aufmaßes größer oder kleiner ist als die bisher registrierte Fläche, kann unter den Voraussetzungen der Registeranweisung eine Aktualisierung möglich sein.

Je nach Objekt können erforderlich sein:

• Innenaufmaß,
• Katastervermessung,
• Eigentumsdokumente,
• Zustimmung von Miteigentümern,
• Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• Erklärung zur Identität des Objekts,
• Bauunterlagen,
• Inbetriebnahmedokumente.

Die Vermessung muss für die Einreichung beim NAPR von einer entsprechend zertifizierten Person erstellt werden.

Registrierung eines genehmigten Umbaus

Wurde die Erweiterung genehmigt und ordnungsgemäß fertiggestellt, werden typischerweise die genehmigten Bauunterlagen, das Bestandsaufmaß und gegebenenfalls die Inbetriebnahmebescheinigung benötigt.

Nachträgliche Genehmigung einer ungenehmigten Fläche

Entspricht eine ungenehmigt errichtete Konstruktion den gesetzlichen Anforderungen, kann die zuständige Genehmigungsbehörde unter bestimmten Voraussetzungen einen nachträglichen Genehmigungsantrag prüfen.

Zu den möglichen Unterlagen gehören:

• Nachweis über eine verhängte und bezahlte Geldbuße,
• Bestandszeichnungen,
• angepasster architektonischer Entwurf,
• technisches Gutachten,
• Nachweis der Übereinstimmung mit technischen Vorschriften,
• statische und gegebenenfalls seismische Beurteilung,
• Eigentums- und Katasterunterlagen.

Eine nachträgliche Genehmigung ist keine Formalität. Die Behörde darf sie nur erteilen, wenn der vorhandene Zustand genehmigungsfähig ist.

Legalisierung älterer Gebäude

Für bestimmte ältere, ohne Genehmigung oder abweichend von der Planung errichtete Gebäude bestehen besondere gesetzliche Regelungen. Dazu gehören unter anderem bestimmte vor dem 1. Januar 2007 errichtete Bauwerke.

Die Voraussetzungen sind objektbezogen zu prüfen. Baujahr, Standort, Nutzung, Gefahrenzustand, Denkmalschutz und vorhandene Archivunterlagen können entscheidend sein.

Sonderregelung für ältere Wohnhäuser außerhalb von Tiflis

Eine besonders wichtige Regelung betrifft bestimmte individuelle Wohnhäuser, die vor dem 1. Dezember 2023 ohne Genehmigung oder abweichend von einem Projekt errichtet wurden.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können solche Häuser außerhalb des Verwaltungsgebiets von Tiflis als rechtmäßig gelten, ohne ein klassisches Legalisierungsverfahren durchlaufen zu müssen.

Grundvoraussetzungen

Die Regelung betrifft grundsätzlich:

• ein Grundstück im Eigentum einer natürlichen Person,
• ein vor dem 1. Dezember 2023 errichtetes Gebäude,
• ein freistehendes Wohnhaus,
• höchstens drei oberirdische Geschosse, wobei ein Dachgeschoss nicht mitgerechnet wird,
• höchstens zwei individuelle Eigentumseinheiten,
• gegebenenfalls zugehörige Nebengebäude,
• einen Standort außerhalb des Verwaltungsgebiets von Tiflis.

Das Gebäude darf außerdem nicht aufgrund seines Gefahrenzustands das Leben oder die Gesundheit von Menschen bedrohen.

Nachweis des Errichtungszeitpunkts

Der Bau vor dem 1. Dezember 2023 kann abhängig vom Einzelfall unter anderem durch:

• Informationen der Gemeinde,
• Register- oder Archivdaten,
• Orthofotos,
• Erklärungen bestimmter benachbarter Grundstückseigentümer

nachgewiesen werden.

Widersprechen vorhandene amtliche Daten oder Luftbilder der behaupteten zeitlichen Einordnung, kann die bloße Erklärung von Nachbarn nicht ausreichen.

Besondere geografische Gebiete

Für bestimmte von der Regierung festgelegte Gebiete gelten zusätzliche Anforderungen. Dort kann eine Bescheinigung der kommunalen Exekutive erforderlich sein, welche die Vereinbarkeit des Gebäudes mit der räumlichen Kategorie oder funktionalen Zone bestätigt.

In denkmalgeschützten Siedlungen, auf Denkmalgrundstücken oder innerhalb entsprechender Schutzzonen gelten deutlich strengere Voraussetzungen. Dort können Bauunterlagen oder ein Dokument über die Eignung beziehungsweise Inbetriebnahme des Gebäudes erforderlich sein.

Standsicherheits- und Erdbebengutachten

Für viele von der Sonderregelung erfasste Häuser außerhalb von Tiflis wird ein Gutachten einer akkreditierten Inspektionsstelle verlangt. Dieses muss insbesondere die Stabilität der tragenden Konstruktion und die Erdbebensicherheit bestätigen.

Für Gebäude der Klasse I ist ein solches Gutachten nach der einschlägigen Regierungsverordnung grundsätzlich nicht erforderlich.

Registervermerk „ohne Bauunterlagen“

Erfüllt ein Gebäude die gesetzlichen Grundbedingungen, liegt das erforderliche technische Gutachten aber nicht vor, kann der Registerauszug unter bestimmten Voraussetzungen mit einem Hinweis wie „ohne Bauunterlagen“ ausgestellt werden.

Dieser Vermerk darf nicht übersehen werden. Er bedeutet insbesondere nicht, dass die technische Sicherheit des Hauses umfassend bestätigt wurde.

Keine Anwendung in Tiflis

Die Sonderregelung gilt ausdrücklich nicht innerhalb des Verwaltungsgebiets der Stadt Tiflis. Dort müssen die jeweils geltenden besonderen städtischen und allgemeinen baurechtlichen Regelungen geprüft werden.

So wird eine Flächendifferenz richtig geprüft

Schritt 1: Aktuellen Registerauszug beschaffen

Der Auszug sollte unmittelbar vor der Prüfung neu angefordert werden. Ältere Auszüge können zwischenzeitliche Eigentumsänderungen, Hypotheken, Verbote oder Datenänderungen nicht zuverlässig wiedergeben.

Schritt 2: Katasterplan und Registerunterlagen abrufen

Zu beschaffen sind mindestens:

• Katasterplan,
• vorhandene Gebäudedarstellungen,
• Registrierungsgrundlage,
• frühere Registerentscheidungen,
• hinterlegte Pläne,
• gegebenenfalls Unterlagen aus dem technischen Inventararchiv.

Schritt 3: Tatsächlichen Bestand vermessen

Ein zertifizierter Vermesser sollte das Grundstück, den Gebäudeumriss und bei Bedarf die Innenflächen aufnehmen.

Bei einer Wohnung ist insbesondere festzustellen:

• Welche Räume bilden die abgeschlossene Einheit?
• Welche Flächen sind nur über Gemeinschaftsbereiche zugänglich?
• Wurden Außenflächen in Innenräume umgewandelt?
• Sind Dachboden oder Keller baulich verbunden?
• Stimmen Raumzuschnitt und Geschosslage mit den Registerdaten überein?

Schritt 4: Flächenabgleich erstellen

Für eine belastbare Prüfung empfiehlt sich eine Vergleichstabelle:

Flächenart	Quadratmeter
Im Register eingetragene Fläche	…
Tatsächlich vermessene Fläche	…
Genehmigte Fläche	…
Als in Betrieb genommen bestätigte Fläche	…
Baurechtlich ungeklärte Differenz	…

Diese Gegenüberstellung zeigt sofort, ob lediglich die Registerdaten veraltet sind oder ein tiefergehendes Problem besteht.

Schritt 5: Bauakte bei der Gemeinde prüfen

Bei der zuständigen kommunalen Behörde sind insbesondere zu prüfen:

• Baugenehmigung oder Bauanzeige,
• genehmigtes Architekturprojekt,
• Änderungen der Genehmigung,
• Bauklassifizierung,
• Inbetriebnahme,
• offene Auflagen,
• laufende Bauaufsichtsverfahren,
• Geldbußen,
• Rückbauanordnungen,
• funktionale Zone,
• Denkmalschutz oder Schutzgebiet.

Eine mündliche Aussage des Verkäufers oder Maklers ersetzt diese Prüfung nicht.

Schritt 6: Eigentum an der Differenzfläche klären

Bei Wohnungen ist festzustellen, ob die zusätzliche Fläche:

• bereits individuelles Eigentum ist,
• zur registrierten Einheit gehört,
• Gemeinschaftseigentum darstellt,
• aufgrund eines wirksamen Beschlusses übertragen wurde,
• Gegenstand eines Legalisierungsakts ist,
• auf einem gemeinschaftlichen oder fremden Grundstück liegt.

Schritt 7: Registrierungsweg schriftlich bestimmen

Vor dem Kauf sollte feststehen, welcher rechtliche Weg konkret vorgesehen ist:

• technische Berichtigung,
• Flächenaktualisierung,
• Registrierung aufgrund eines Aufmaßes,
• Änderung einer Baugenehmigung,
• nachträgliche Genehmigung,
• Legalisierung,
• Anwendung einer Übergangsregelung,
• Übertragung von Gemeinschaftseigentum,
• Anpassung von Miteigentumsanteilen.

Die bloße Aussage, die Fläche könne „später problemlos eingetragen werden“, reicht nicht aus.

Schritt 8: Registrierung möglichst vor dem Kauf abschließen

Der sicherste Weg besteht darin, dass der Verkäufer die Fläche vor Unterzeichnung oder vor vollständiger Kaufpreiszahlung ordnungsgemäß registrieren lässt.

Damit trägt nicht der Käufer das Risiko, dass das Verfahren nach Eigentumsübergang scheitert.

Schritt 9: Neuen Registerauszug kontrollieren

Nach der Registrierung müssen insbesondere geprüft werden:

• neue Gesamtfläche,
• Gebäudenummer,
• Einheitennummer,
• Eigentümer,
• Nutzungsart,
• Katasterplan,
• besondere Hinweise,
• Belastungen und Beschränkungen.

Unterlagen-Checkliste für Käufer

Vor dem Kauf einer Immobilie mit abweichender Gebäudefläche sollten mindestens folgende Unterlagen vorliegen:

• aktueller Auszug aus dem Public Registry,
• Katasterplan,
• Eigentums- oder Erwerbsgrundlage des Verkäufers,
• Innenaufmaß beziehungsweise Bestandsplan,
• Lageplan mit Gebäudeumrissen,
• Unterlagen des Technical Inventory Archive,
• Baugenehmigung oder Bauanzeige,
• genehmigte Architektur- und Bauzeichnungen,
• genehmigte Änderungen,
• Dokument über Inbetriebnahme oder Eignung,
• Legalisierungs- oder Rechtmäßigkeitsbescheid,
• technische beziehungsweise statische Gutachten,
• Dokumente über Erdbebensicherheit, soweit erforderlich,
• Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• Zustimmung von Miteigentümern,
• Nachweis über die Zuordnung von Keller- oder Dachflächen,
• Informationen über offene Bauaufsichtsverfahren,
• Angaben zu Denkmalschutz und funktionaler Zone.

Kaufpreis bei nicht registrierter Fläche richtig bewerten

Eine nicht registrierte Fläche sollte nicht automatisch mit demselben Quadratmeterpreis bewertet werden wie vollständig registrierte, genehmigte und in Betrieb genommene Fläche.

Effektiver Preis pro registriertem Quadratmeter

Ein Haus wird für 160.000 US-Dollar angeboten.

• Tatsächlich vorhandene Fläche: 180 m²
• Registrierte Fläche: 125 m²
• Nicht registrierte Differenz: 55 m²

Nach der tatsächlich beworbenen Fläche beträgt der Kaufpreis rund 889 US-Dollar pro Quadratmeter.

Bezogen auf die registrierte Fläche beträgt der Kaufpreis dagegen 1.280 US-Dollar pro Quadratmeter.

Die nicht registrierten 55 Quadratmeter dürfen wirtschaftlich erst dann vollständig angesetzt werden, wenn geklärt ist:

• wem sie gehören,
• ob sie genehmigt oder legalisiert werden können,
• welche Kosten entstehen,
• ob ein Rückbau droht,
• wie lange das Verfahren dauert,
• ob technische Nachrüstungen erforderlich sind.

Risikobereinigte Bewertung

Eine sachgerechte Kalkulation kann nach folgendem Prinzip erfolgen:

Risikobereinigter Immobilienwert = Wert der registrierten und rechtlich sicheren Fläche + erwarteter Wert der regularisierbaren Fläche – Registrierungs-, Genehmigungs- und Risikokosten

Für nicht registrierte Fläche gibt es keinen allgemeingültigen Abschlag. Der Wert kann je nach Rechtslage zwischen nahezu dem vollen Quadratmeterwert und null liegen.

Eine Fläche, die nachweislich genehmigt ist und nur noch im Register aktualisiert werden muss, ist anders zu bewerten als ein ohne Zustimmung ausgebauter Dachboden im Gemeinschaftseigentum.

Vertragliche Absicherung beim Kauf

Wird eine Immobilie trotz noch nicht abgeschlossener Flächenbereinigung gekauft, sollte der Kaufvertrag die Abweichung ausdrücklich behandeln.

Sinnvolle Regelungspunkte können sein:

• genaue Angabe der registrierten Fläche,
• gesonderte Angabe der tatsächlich vorhandenen Fläche,
• Kennzeichnung der ungeklärten Differenz,
• Beifügung eines vermessenen Bestandsplans,
• Verpflichtung des Verkäufers zur Nachregistrierung,
• Frist für Genehmigung oder Legalisierung,
• Kaufpreisfälligkeit erst nach erfolgreicher Registrierung,
• Zurückbehaltung eines angemessenen Kaufpreisteils,
• Kaufpreisanpassung bei geringerer registrierbarer Fläche,
• Rücktrittsrecht bei endgültiger Ablehnung,
• Zusicherung, dass keine Abriss- oder Rückbauanordnung besteht,
• Zusicherung, dass keine Rechte anderer Wohnungseigentümer verletzt werden,
• Kostentragung durch den Verkäufer,
• Ersatzpflicht für unrichtige Angaben.

Diese Punkte müssen an die konkrete Immobilie und das georgische Recht angepasst werden. Eine allgemein formulierte Zusicherung des Verkäufers, sämtliche Flächen seien „legal“, ist ohne bezeichnete Unterlagen nur begrenzt belastbar.

Aktuelle Registergebühren und Bearbeitungszeiten

Die folgenden Beträge sind allgemeine Gebühren der NAPR nach dem Stand August 2026. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung, welcher Gebührentatbestand im konkreten Verfahren anwendbar ist.

NAPR-Leistung	Bearbeitungszeit	Gebühr
Allgemeine Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Immobilienrechts	4 Arbeitstage	150 GEL
Beschleunigte Bearbeitung	1 Arbeitstag	270 GEL
Bearbeitung am Tag der Antragstellung	am selben Tag	350 GEL
Berichtigung eines technischen Registerfehlers	1 Arbeitstag oder am selben Tag	gebührenfrei
Online-Auszug aus dem Public Registry	1 Arbeitstag	13 GEL
Online-Auszug am Tag der Antragstellung	am selben Tag	52 GEL
Katasterplan	1 Arbeitstag	7 GEL
Katasterplan am Tag der Antragstellung	am selben Tag	26 GEL
Immobilienlegalisierung innerhalb der Zuständigkeit der NAPR	14 Arbeitstage	500 GEL

Hinzu kommen je nach Verfahren unter anderem:

• Vermessungskosten,
• Architektenhonorare,
• technische Gutachten,
• statische und seismische Prüfung,
• kommunale Gebühren,
• Geldbußen,
• Übersetzungen,
• Beglaubigungen,
• Kosten für die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft,
• rechtliche Beratung,
• gegebenenfalls Gerichtskosten.

Die offizielle Bearbeitungszeit der NAPR ist nicht mit der Gesamtdauer einer Legalisierung gleichzusetzen. Müssen zunächst Bauakten beschafft, Zustimmungen eingeholt oder Genehmigungen erteilt werden, kann das Gesamtverfahren wesentlich länger dauern.

Warnsignale bei einer Immobilie

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• kein aktueller Registerauszug vorgelegt wird,
• das Gebäude im Katasterplan nicht oder nur teilweise erscheint,
• ein zusätzliches Geschoss sichtbar ist, aber in keinem Plan vorkommt,
• der Verkäufer nur eine alte technische Bescheinigung besitzt,
• der Makler eine spätere Registrierung mündlich garantiert,
• ein ausgebauter Dachboden nicht individuell registriert ist,
• Keller oder Terrasse nur „seit Jahren allein genutzt“ werden,
• der Gebäudeumriss über die Grundstücksgrenze hinausgeht,
• keine Inbetriebnahmeunterlagen vorhanden sind,
• ein Registervermerk „ohne Bauunterlagen“ besteht,
• das Objekt in einer Denkmalschutz- oder Sonderzone liegt,
• Umbauten an Fassade, Dach oder tragenden Bauteilen vorgenommen wurden,
• ein laufendes Bauaufsichtsverfahren verschwiegen wird,
• der volle Kaufpreis nach der größeren tatsächlichen Fläche berechnet wird,
• der Verkäufer die Registrierung erst nach vollständiger Bezahlung erledigen möchte.

Ein Warnsignal bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Immobilie ungeeignet ist. Es bedeutet jedoch, dass vor dem Kauf eine dokumentierte Klärung erforderlich ist.

Praxisempfehlung von Georgien-Immobilien.com

Bei einer Flächendifferenz sollten Käufer nicht nur fragen: „Wie viele Quadratmeter hat die Immobilie?“

Die richtigen Fragen lauten:

1. Wie viele Quadratmeter sind im Public Registry eingetragen?
2. Wie viele Quadratmeter wurden tatsächlich vermessen?
3. Wie viele Quadratmeter sind baurechtlich genehmigt?
4. Wie viele Quadratmeter sind ordnungsgemäß in Betrieb genommen?
5. Welche Fläche gehört dem Verkäufer zweifelsfrei allein?
6. Für welche Differenz besteht ein schriftlich bestätigter Registrierungsweg?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lässt sich der Kaufpreis seriös beurteilen.

Nicht registrierte Fläche muss nicht grundsätzlich vom Kauf ausschließen. Sie darf aber nicht wie vollständig registrierte und rechtlich sichere Fläche behandelt werden.

Häufig gestellte Fragen

Ist eine nicht registrierte Gebäudefläche automatisch illegal?

Nein. Es kann sich um eine veraltete Flächenangabe, eine noch nicht aktualisierte genehmigte Erweiterung oder eine grundsätzlich registrierbare Messabweichung handeln. Ebenso kann jedoch eine ungenehmigte oder nicht legalisierbare Konstruktion vorliegen. Der Grund der Abweichung muss festgestellt werden.

Ist eine im Public Registry eingetragene Fläche automatisch legal gebaut?

Nein. Der Registereintrag dokumentiert registrierte Rechte und Objektdaten. Baugenehmigung, genehmigte Planung, Inbetriebnahme und technische Sicherheit sind eigenständig zu prüfen.

Welche Fläche kauft der Käufer?

Bei einer registrierten Wohnung ist der im Register bezeichnete Umfang die maßgebliche Ausgangsbasis. Bei einem Haus auf einem eigenen Grundstück können fest verbundene Gebäudebestandteile zivilrechtlich zum Grundstück gehören. Trotzdem müssen Umfang, Baurecht und Registerdaten vor dem Kauf geklärt werden.

Kann eine Immobilie mit nicht registrierter Fläche verkauft werden?

Das registrierte Immobilienobjekt kann grundsätzlich übertragen werden, sofern keine Verbote oder sonstigen Hindernisse bestehen. Ob und in welchem Umfang die nicht registrierte Fläche rechtssicher mitübertragen wird, hängt von der Art des Objekts und der Eigentumsgrundlage ab.

Gilt eine Flächenabweichung bis zehn Prozent als legal?

Nein. Die Zehn-Prozent-Regel betrifft einen bestimmten registerrechtlichen Fall der vom Gebäude überbauten Grundstücksfläche. Sie ist keine allgemeine Toleranz für zusätzliche Wohn-, Wohnungs- oder Geschossfläche.

Kann ein ausgebauter Dachboden nachregistriert werden?

Das hängt davon ab, wem der Dachboden gehört, ob er Gemeinschaftseigentum ist, welche Beschlüsse vorliegen, ob der Ausbau genehmigungsfähig ist und ob die technischen Anforderungen erfüllt werden. Die alleinige Nutzung reicht nicht aus.

Gehört ein Keller automatisch zur Wohnung?

Nein. Ein Keller kann individuelles Eigentum, ausdrücklich zugeordnetes Zubehör oder Gemeinschaftseigentum sein. Maßgeblich sind Registerauszug, Pläne, Eigentumsgrundlage und gegebenenfalls Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Reicht die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Registrierung?

Nicht immer. Die Zustimmung kann eigentumsrechtlich erforderlich sein, ersetzt aber keine Baugenehmigung, technische Prüfung oder Inbetriebnahme.

Kann die Fläche allein aufgrund eines neuen Aufmaßes eingetragen werden?

In bestimmten Konstellationen kann eine Flächenaktualisierung auf Grundlage eines ordnungsgemäßen Aufmaßes möglich sein. Bei einer tatsächlichen baulichen Erweiterung oder bei fehlender Eigentumsgrundlage reicht das Aufmaß allein jedoch nicht aus.

Wer ist für die Registrierung zuständig?

Die NAPR ist für das Public Registry und die Registrierung von Immobilienrechten und Objektdaten zuständig. Bau-, Genehmigungs- und Aufsichtsfragen werden grundsätzlich von den jeweils zuständigen Behörden beziehungsweise Gemeinden bearbeitet.

Wer darf die Vermessung erstellen?

Katastervermessungen, die bei der NAPR eingereicht werden sollen, müssen von einer hierfür zertifizierten Person nach den geltenden georgischen Vorschriften erstellt werden.

Was bedeutet der Registervermerk „ohne Bauunterlagen“?

Der Vermerk weist darauf hin, dass das Objekt ohne vollständige Bauunterlagen im Register erfasst wurde. Er ist keine Bestätigung der technischen Sicherheit und sollte vor dem Kauf durch eine vertiefte Bau- und Dokumentenprüfung geklärt werden.

Gilt die Sonderregelung für vor dem 1. Dezember 2023 errichtete Wohnhäuser auch in Tiflis?

Nein. Die betreffende Regelung für individuelle Wohnhäuser schließt das Verwaltungsgebiet der Stadt Tiflis ausdrücklich aus.

Beweist ein Strom-, Wasser- oder Gasanschluss die Legalität des Gebäudes?

Nein. Ein Versorgungsanschluss ist grundsätzlich kein Ersatz für Eigentumsnachweis, Baugenehmigung, Inbetriebnahme oder Registereintrag.

Wie lange dauert die Nachregistrierung?

Eine reine Registeränderung kann bei vollständigen Unterlagen innerhalb weniger Arbeitstage bearbeitet werden. Müssen Genehmigungen, Gutachten, Zustimmungen oder Legalisierungsentscheidungen eingeholt werden, kann das Verfahren mehrere Wochen oder Monate dauern.

Wer sollte das Risiko einer fehlenden Registrierung tragen?

Idealerweise lässt der Verkäufer die Fläche vor dem Eigentumsübergang registrieren. Ist das nicht möglich, sollte das Risiko ausdrücklich im Kaufvertrag verteilt und ein angemessener Teil des Kaufpreises bis zur erfolgreichen Klärung zurückbehalten werden.

Eine Abweichung zwischen registrierter und tatsächlich vorhandener Gebäudefläche ist in Georgien kein seltenes Randproblem. Sie gehört zu den wichtigsten Punkten einer professionellen Immobilienprüfung.

Der aktuelle Registerauszug zeigt, welche Daten und Rechte öffentlich dokumentiert sind. Er beantwortet jedoch nicht allein, ob eine zusätzliche Fläche genehmigt, technisch sicher, in Betrieb genommen und ausschließlich dem Verkäufer zugeordnet ist.

Für eine belastbare Kaufentscheidung müssen fünf Größen miteinander übereinstimmen:

1. registrierte Fläche,
2. tatsächlich vermessene Fläche,
3. baurechtlich genehmigte Fläche,
4. ordnungsgemäß fertiggestellte beziehungsweise in Betrieb genommene Fläche,
5. dem Verkäufer rechtlich zugeordnete Fläche.

Besteht eine Differenz, muss sie vor dem Kauf klassifiziert werden. Eine bloße Messabweichung kann leicht lösbar sein. Ein nicht genehmigter Anbau auf Gemeinschafts- oder Fremdgrund kann dagegen ein erhebliches Eigentums-, Rückbau- und Wertverlustrisiko darstellen.

Die wichtigste Kaufregel lautet daher:

Nicht für tatsächlich genutzte Quadratmeter bezahlen, bevor geklärt ist, welche Quadratmeter registriert, genehmigt, technisch sicher und rechtlich übertragbar sind.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zum georgischen Immobilien-, Register- und Baurecht. Er ersetzt keine Prüfung des konkreten Objekts, keine technische Begutachtung und keine individuelle Rechtsberatung. Kommunale Vorschriften, Schutzgebiete, Gebäudeklassen, Übergangsregelungen und einzureichende Unterlagen können je nach Standort und Sachverhalt voneinander abweichen.

Wesentliche Links und offizielle Quellen

1. Georgisches Gesetz über das öffentliche Register – Law of Georgia on Public Registry – Maßgebliche Regelungen zu registrierbaren Immobilienobjekten, Richtigkeitsvermutung der Registerdaten, Registerverfahren und Wirkung des Registerauszugs. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
2. Anweisung über das öffentliche Register – Instruction on Public Registry – Vorschriften zur Registrierung von Gebäuden und Gebäudeeinheiten, Flächenänderungen, Innenaufmaßen, Zustimmung von Miteigentümern, Inbetriebnahme und Zehn-Prozent-Regel zur überbauten Grundstücksfläche. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
3. Georgischer Kodex über Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit – Zentrale Rechtsgrundlage für Baugenehmigungen, ungenehmigte Bauvorhaben, nachträgliche Genehmigungen, Bauaufsicht, Geldbußen, Rückbau, Inbetriebnahme und Übergangsregelungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
4. Regierungsverordnung Nr. 352 vom 17. Oktober 2024 – Zusätzliche Kriterien für die Rechtmäßigkeit bestimmter vor dem 1. Dezember 2023 errichteter individueller Wohnhäuser, einschließlich kommunaler Bescheinigungen, Denkmalschutz, Standsicherheits- und Erdbebengutachten sowie Registervermerk „ohne Bauunterlagen“. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
5. Georgisches Zivilgesetzbuch – Civil Code of Georgia – Vorschriften zu unbeweglichen Sachen, wesentlichen Grundstücksbestandteilen, Eigentumserwerb durch Registrierung und Erwerb von Wohnungen als selbstständige Eigentumsobjekte. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
6. Gesetz über Wohnungseigentümergemeinschaften – Law on Homeowners’ Associations – Regelungen zu individuellem Eigentum, Gemeinschaftseigentum, Keller- und Dachflächen, baulichen Veränderungen, Mehrheiten und Anpassung von Miteigentumsanteilen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
7. Gesetz über die Verbesserung von Katasterdaten und die systematische und sporadische Grundstücksregistrierung – Bestimmungen zu Katastervermessung, Grundstücksdaten, überbauter Grundstücksfläche, Registrierungsabweichungen und zertifizierten Vermessern. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
8. National Agency of Public Registry – Real Estate Registry – Offizieller Zugang zu Registerauszügen, Immobilienregistrierung, Katasterplänen, technischen Archivinformationen und Fehlerberichtigungen. (NAPR)
9. NAPR – Gebühren und Bearbeitungszeiten für Immobilienregistrierungen – Aktuelle Gebühren für Registeränderungen, Auszüge, Katasterpläne, technische Berichtigungen und bestimmte Legalisierungsverfahren. (NAPR)
10. NAPR – Zertifizierungspflicht für Katastervermessungen – Offizielle Information zur seit dem 1. September 2024 geltenden Zertifizierungspflicht für Personen, die bei der NAPR einzureichende Katastervermessungen erstellen. (NAPR)