Public Registry Georgien

14. August 2026 / Georgien Immobilien

Public Registry Georgien: Grundbuch, Firmenregister, Kataster und Immobilienprüfung

Stand: 14. August 2026

Das Public Registry Georgien ist eine der wichtigsten staatlichen Institutionen für Immobilienkäufer, Investoren, Unternehmer und alle Personen, die Eigentumsverhältnisse, Belastungen oder Unternehmensdaten in Georgien überprüfen möchten.

Das georgische Public Registry ist dabei weit mehr als ein klassisches Grundbuch. Es vereint mehrere staatliche Register und enthält unter anderem Informationen über:

Immobilieneigentum;
Grundstücke und Gebäude;
Hypotheken;
Steuerpfandrechte;
Beschlagnahmen und Verfügungsverbote;
Unternehmen und Einzelunternehmer;
Gesellschafter und Geschäftsführer;
Gesellschaftsanteile;
wirtschaftliche Tätigkeiten;
offizielle Adressen;
Rechte an beweglichen und immateriellen Vermögenswerten.

Verantwortlich für die Führung dieser Register ist die National Agency of Public Registry, kurz NAPR. Die Behörde gehört zum Geschäftsbereich des georgischen Justizministeriums und bildet eine zentrale Grundlage für den georgischen Immobilien- und Wirtschaftsverkehr.

Für Immobiliengeschäfte besitzt das Public Registry eine besonders hohe rechtliche Bedeutung. Ein unterschriebener Kaufvertrag allein führt in Georgien grundsätzlich noch nicht dazu, dass der Käufer auch als Eigentümer der Immobilie gilt. Entscheidend ist die ordnungsgemäße Registrierung des Eigentumsrechts im Public Registry.

Wer eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie in Georgien erwerben möchte, sollte das Public Registry daher nicht nur kennen, sondern die dort verfügbaren Informationen systematisch für eine umfassende Immobilienprüfung nutzen.

Public Registry Georgien Infografik

Das Wichtigste zum Public Registry Georgien in Kürze

Frage	Antwort
Was ist das Public Registry Georgien?	Der staatliche Registerverbund für Immobilien, Unternehmen, Belastungen, Adressen und weitere rechtlich relevante Daten
Welche Behörde ist zuständig?	National Agency of Public Registry, kurz NAPR
Ist es mit dem deutschen Grundbuch vergleichbar?	Teilweise. Das georgische System umfasst jedoch deutlich mehr Registerarten
Welches Dokument ist beim Immobilienkauf besonders wichtig?	Der aktuelle Extract from Public Registry, also der offizielle Registerauszug
Was ist der Cadastral Code?	Die eindeutige Kataster- und Identifikationsnummer einer registrierten Immobilie
Wo können Anträge gestellt werden?	Online, bei NAPR-Stellen, in Public Service Halls und bei autorisierten Dienstleistern
Wie lange dauert eine Eigentumsregistrierung?	Je nach gewähltem Tarif vier Arbeitstage, einen Arbeitstag oder bis zum Ende des Antragstages
Können Ausländer Registerauszüge anfordern?	Grundsätzlich ja, soweit keine gesetzlichen Zugangsbeschränkungen bestehen
Reicht ein sauberer Registerauszug für einen sicheren Kauf?	Nein. Er ist unverzichtbar, ersetzt aber keine vollständige rechtliche, technische und wirtschaftliche Due Diligence

Was ist das Public Registry Georgien?

Der englische Begriff Public Registry wird im Deutschen häufig mit „öffentliches Register“, „Immobilienregister“ oder „Grundbuch“ übersetzt.

Keine dieser Übersetzungen beschreibt die gesamte Funktion vollständig. Das Public Registry ist ein staatlicher Registerverbund, der unterschiedliche rechtliche Informationen zusammenführt.

Dazu gehören insbesondere:

das Immobilienregister;
das Register öffentlich-rechtlicher Beschränkungen;
das Register der Steuerpfandrechte und Steuerhypotheken;
das Register beweglicher und immaterieller Vermögensrechte;
das Unternehmensregister;
das Adressregister;
das Register wirtschaftlicher Tätigkeiten.

Damit übernimmt das Public Registry in Georgien Funktionen, die in Deutschland auf unterschiedliche Behörden und Register verteilt sind.

Public Registry, NAPR und Public Service Hall: die Unterschiede

Die Begriffe Public Registry, NAPR und Public Service Hall werden im Alltag häufig miteinander verwechselt. Sie bezeichnen jedoch unterschiedliche Institutionen und Funktionen.

Begriff	Bedeutung
Public Registry	Der staatliche Registerverbund und die darin gespeicherten Informationen
NAPR	Die Behörde, die das Public Registry führt und verwaltet
Public Service Hall	Staatliches Dienstleistungszentrum, in dem unter anderem Anträge für die NAPR eingereicht werden können
House of Justice	Häufig verwendete englische Bezeichnung für die Public Service Hall
my.gov.ge	Zentrales georgisches Portal für elektronische Verwaltungsleistungen
maps.gov.ge	Staatliches Karten- und Geodatenportal
Cadastral Code	Eindeutige Katasterkennung einer Immobilie

Die NAPR erbringt ihre Leistungen über eigene territoriale Stellen, digitale Portale, Public Service Halls und autorisierte Dienstleister.

Welche rechtliche Bedeutung hat das Public Registry?

Das Public Registry ist nicht nur eine Informationsplattform. Die Eintragung kann unmittelbar darüber entscheiden, ob ein Recht rechtlich entstanden, übertragen, geändert oder beendet wurde.

Eigentum entsteht nicht allein durch den Kaufvertrag

Für den rechtsgeschäftlichen Erwerb einer Immobilie sind in Georgien grundsätzlich zwei Schritte erforderlich:

Abschluss eines schriftlichen Kaufvertrags;
Registrierung des Eigentumsrechts im Public Registry.

Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage der Transaktion. Eigentümer im registerrechtlichen Sinne wird der Käufer jedoch grundsätzlich erst durch die entsprechende Eintragung.

Daraus ergibt sich eine wichtige Konsequenz: Kaufpreiszahlung, Vertragsunterzeichnung, Übergabe und Eigentumsregistrierung müssen sorgfältig aufeinander abgestimmt werden.

Zahlt der Käufer den vollständigen Kaufpreis, bevor sein Eigentum wirksam registriert wurde, kann ein erhebliches Sicherungsrisiko entstehen.

Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit

Die im Public Registry eingetragenen Daten genießen grundsätzlich eine gesetzliche Vermutung der Richtigkeit.

Das bedeutet: Solange ein Eintrag nicht nach dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren korrigiert, aufgehoben oder für unwirksam erklärt wurde, darf grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass die registrierten Angaben zutreffen.

Diese Vermutung verleiht dem Register einen hohen Beweis- und Vertrauenswert. Sie bedeutet jedoch nicht, dass ein Eintrag unter keinen Umständen falsch sein oder angegriffen werden kann.

Öffentlicher Zugang zu Registerdaten

Die registrierten Daten sind im gesetzlich vorgesehenen Umfang grundsätzlich öffentlich zugänglich.

Ein Immobilienauszug kann daher regelmäßig nicht nur vom eingetragenen Eigentümer, sondern auch von Kaufinteressenten, Rechtsanwälten, Banken, Maklern oder anderen interessierten Personen beantragt werden.

Für Käufer ist das besonders wertvoll, weil sie nicht ausschließlich auf die Informationen des Verkäufers angewiesen sind.

Der Zeitpunkt des Antrags kann entscheidend sein

Bei konkurrierenden Rechten kann der Zeitpunkt, zu dem ein Registrierungsantrag eingereicht wurde, für die Rangfolge entscheidend sein.

Das betrifft beispielsweise:

mehrere Hypotheken;
konkurrierende Eigentumsanträge;
Pfandrechte;
Verfügungsbeschränkungen;
kurzfristig aufeinanderfolgende Kaufverträge;
andere registrierbare Rechte.

Deshalb reicht es bei einer Immobilientransaktion häufig nicht aus, einen mehrere Tage oder Wochen alten Registerauszug zu verwenden.

Unmittelbar vor Vertragsunterzeichnung und Antragseinreichung sollte erneut geprüft werden, ob inzwischen neue Belastungen, Anträge oder Beschränkungen eingetragen wurden.

Grenzen der Registerprüfung

Die Registrierungsbehörde prüft, ob die beantragte Registrierung mit den eingereichten Unterlagen vereinbar ist. Sie übernimmt jedoch nicht in jedem Fall eine umfassende materielle Prüfung aller wirtschaftlichen, technischen oder tatsächlichen Umstände.

Das Public Registry bestätigt insbesondere nicht automatisch:

den baulichen Zustand einer Immobilie;
die Mangelfreiheit;
die vollständige Genehmigung sämtlicher Bauarbeiten;
die Richtigkeit aller Erklärungen des Verkäufers;
die wirtschaftliche Stabilität eines Bauträgers;
die tatsächliche Nutzbarkeit eines Grundstücks;
das Bestehen aller Versorgungsanschlüsse;
die vollständige Steuerkonformität des Eigentümers.

Der Registerauszug ist deshalb unverzichtbar, aber nur ein Teil einer vollständigen Due Diligence.

Welche Register gehören zum Public Registry Georgien?

1. Register der Immobilienrechte

Das Immobilienregister erfasst Rechte, Belastungen und Verpflichtungen an Grundstücken, Gebäuden und selbstständig registrierten Gebäudeeinheiten.

Registriert werden können insbesondere:

Eigentumsrechte;
Hypotheken;
Nießbrauchsrechte;
Dienstbarkeiten;
Baurechte;
Superfiziesrechte;
registrierte Miet- und Pachtverhältnisse;
Leasingrechte;
Verpflichtungen in Bezug auf eine Immobilie;
Änderungen oder Beendigungen registrierter Rechte.

Das Immobilienregister ist damit umfangreicher als ein bloßes Eigentümerverzeichnis.

2. Register öffentlich-rechtlicher Beschränkungen

In diesem Register werden staatliche, behördliche oder gerichtliche Beschränkungen erfasst.

Dazu können gehören:

Beschlagnahmen;
Arrestmaßnahmen;
gerichtliche Sicherungsmaßnahmen;
Verfügungsverbote;
Verbote weiterer Registrierungen;
behördliche Einschränkungen;
Vollstreckungsmaßnahmen.

Solche Eintragungen können den Verkauf, die Belastung oder die Eigentumsumschreibung einer Immobilie verhindern oder erheblich erschweren.

3. Register der Steuerpfandrechte und Steuerhypotheken

Steuerbehörden können unter bestimmten Voraussetzungen Pfandrechte oder Hypotheken an Vermögenswerten eines Steuerschuldners registrieren lassen.

Für Käufer ist dieses Register besonders wichtig, weil ein steuerliches Pfandrecht die Verfügbarkeit einer Immobilie beeinträchtigen kann.

Ein sauberer Immobilienauszug bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Verkäufer keinerlei Steuerschulden besitzt. Er zeigt in erster Linie die tatsächlich registrierten Belastungen.

4. Register beweglicher und immaterieller Vermögensrechte

Dieses Register enthält unter anderem:

Pfandrechte an beweglichen Vermögenswerten;
Leasingrechte;
Sicherungsrechte;
Rechte an Forderungen;
Rechte an immateriellen Vermögenswerten.

Für einen klassischen Wohnungskauf spielt dieses Register häufig nur eine untergeordnete Rolle. Bei Unternehmenskäufen, Finanzierungen oder dem Erwerb betrieblicher Vermögenswerte kann es jedoch sehr wichtig sein.

5. Unternehmensregister

Das Business Registry enthält Informationen über:

Gesellschaften;
Einzelunternehmer;
Unternehmer;
nichtunternehmerische juristische Personen;
nichtkommerzielle Organisationen;
vertretungsberechtigte Personen;
Gesellschafter;
Gesellschaftsanteile;
registrierte Unternehmensänderungen.

Das Unternehmensregister sollte immer dann geprüft werden, wenn der Verkäufer, Bauträger, Makler oder Vertragspartner eine georgische Gesellschaft ist.

6. Adressregister

Das Adressregister erfasst offizielle Bezeichnungen und Nummerierungen von:

Straßen;
Gebäuden;
Wohnungen;
Gewerbeeinheiten;
Grundstücken;
anderen geografischen Objekten.

Adressangaben können insbesondere bei älteren Gebäuden oder ländlichen Immobilien von früheren Dokumenten abweichen.

Die Behörde kann Adressen identifizieren, korrigieren, ergänzen und neu registrieren.

7. Register wirtschaftlicher Tätigkeiten

In diesem Register können bestimmte wirtschaftliche Tätigkeiten und ihre Ausübungsorte erfasst werden.

Je nach Tätigkeit kann die Registrierung:

freiwillig;
gesetzlich erforderlich;
Voraussetzung für die erlaubte Ausübung einer Tätigkeit

sein.

Das Immobilienregister in Georgien

Das Immobilienregister ist für Käufer, Investoren, Banken, Makler, Rechtsanwälte und Projektentwickler der wichtigste Teil des Public Registry.

Es erfasst unter anderem:

unbebaute Grundstücke;
Grundstücke mit Gebäuden;
Wohnungen;
Häuser;
Gewerbeeinheiten;
selbstständig registrierte Gebäude;
im Bau befindliche Objekte;
bestimmte Infrastrukturanlagen und lineare Bauwerke.

Der Extract from Public Registry

Der offizielle Immobilienauszug wird auf Englisch als Extract from Public Registry bezeichnet.

Er bildet die zum Zeitpunkt seiner Ausstellung im Register enthaltenen Daten ab.

Ein typischer Registerauszug kann folgende Bereiche enthalten:

Abschnitt	Typische Informationen
Property Section	Katastercode, Adresse, Fläche, Grundstücksart und Nutzungsbestimmung
Owner’s Section	Eingetragener Eigentümer und Grundlage der Eigentumseintragung
Mortgage	Eingetragene Hypotheken und Hypothekengläubiger
Tax Lien	Eingetragene Steuerpfandrechte
Obligation	Registrierte Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Objekt
Seizure/Injunction	Beschlagnahmen, Verfügungsverbote und gerichtliche Einschränkungen
Registry of Debtors	Hinweise aus dem Schuldnerregister, soweit ausgewiesen
Titling Document	Dokument, auf dessen Grundlage das Eigentum registriert wurde

Die genaue Darstellung kann sich je nach Objekt, Registerstand und Art der Eintragungen unterscheiden.

Welche Angaben enthält ein georgischer Immobilienauszug?

Zu den wichtigsten Angaben gehören:

Katastercode;
offizielle Adresse;
registrierte Grundstücksfläche;
registrierte Wohn- oder Nutzfläche;
Grundstücksbestimmung;
Name des Eigentümers;
Identifikationsdaten des Eigentümers;
Datum der Eigentumsregistrierung;
Eigentumsgrundlage;
Hypotheken;
Steuerpfandrechte;
Dienstbarkeiten;
Nießbrauchsrechte;
registrierte Verpflichtungen;
Beschlagnahmen;
gerichtliche Verbote;
sonstige Verfügungsbeschränkungen.

Was ist der Cadastral Code?

Der Cadastral Code ist die zentrale Identifikationsnummer einer registrierten Immobilie.

Auf Deutsch wird er häufig als Katastercode, Katasternummer oder Katasterkennzeichen bezeichnet.

Ein Katastercode kann beispielsweise folgendermaßen aufgebaut sein:

01.72.16.104.012

Die einzelnen Nummernblöcke dienen der geografischen und katastertechnischen Zuordnung des Grundstücks oder der Einheit.

Der Katastercode sollte in allen relevanten Unterlagen identisch sein:

Registerauszug;
Kaufvertrag;
Vorvertrag;
Reservierungsvertrag;
Katasterplan;
Vermessungsunterlagen;
Hypothekenunterlagen;
Zahlungsvereinbarungen;
Vollmachten;
Übergabeprotokolle.

Bereits eine abweichende Ziffer kann bedeuten, dass sich ein Dokument auf ein anderes Grundstück oder eine andere Einheit bezieht.

Katastercode und Adresse sind nicht dasselbe

Die Adresse beschreibt, wo sich eine Immobilie befindet. Der Katastercode identifiziert das rechtlich registrierte Objekt.

Das ist besonders wichtig, weil:

Straßen umbenannt werden können;
Hausnummern geändert werden können;
mehrere Einheiten dieselbe postalische Anschrift nutzen können;
ältere Dokumente abweichende Schreibweisen enthalten können;
Neubauprojekte zunächst nur unter einem Gesamtgrundstück registriert sein können.

Eine Immobilie sollte deshalb niemals ausschließlich anhand ihrer Anschrift geprüft werden.

Registerauszug, Katasterplan und Kartenportal

Diese Dokumente und Systeme erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Registerauszug

Der Registerauszug dokumentiert vor allem die rechtliche Situation:

Eigentümer;
Katastercode;
registrierte Fläche;
Hypotheken;
Belastungen;
Beschränkungen;
Verpflichtungen.

Katasterplan

Der Katasterplan zeigt insbesondere:

Lage des Grundstücks;
Grenzverlauf;
Flächenabgrenzung;
Bezug zu Nachbargrundstücken;
katastertechnische Einordnung.

Kartenportal

Das staatliche Kartenportal erleichtert die geografische Orientierung und die Suche nach Grundstücken.

Die Kartenansicht ersetzt jedoch keinen offiziellen Registerauszug und keine fachgerechte Vermessung.

Technisches Archiv

Bei älteren Gebäuden können zusätzliche Unterlagen aus technischen Archiven vorhanden sein.

Dazu können gehören:

historische Grundrisse;
frühere Flächenangaben;
technische Bestandsunterlagen;
Informationen über Gebäudeteile;
ältere Wohnungsaufteilungen.

Solche Dokumente können bei der Prüfung von Altbauten besonders hilfreich sein.

Public-Registry-Auszug anfordern

Ein Immobilien- oder Unternehmensauszug kann je nach angebotener Leistung über verschiedene Wege beantragt werden:

elektronisches Verwaltungsportal;
NAPR-Niederlassung;
Public Service Hall;
autorisierte Dienstleistungsstelle;
bevollmächtigte Person;
gegebenenfalls Notar oder sonstiger autorisierter Anbieter.

Für einen elektronischen Antrag werden regelmäßig Angaben benötigt, anhand derer das Objekt oder Unternehmen eindeutig identifiziert werden kann.

Bei Immobilien ist der Katastercode die zuverlässigste Suchangabe.

Gebühren für Immobilienregistrierung und Registerauszüge

Nach der im August 2026 veröffentlichten Gebührenübersicht gelten unter anderem folgende Tarife:

Leistung	Bearbeitungszeit	Gebühr
Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Immobilienrechts	Vier Arbeitstage	150 GEL
Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Immobilienrechts	Ein Arbeitstag	270 GEL
Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Immobilienrechts	Am Tag der Antragstellung	350 GEL
Registerauszug bei persönlicher Beantragung	Ein Arbeitstag	20 GEL
Registerauszug bei persönlicher Beantragung	Am Tag der Antragstellung	75 GEL
Elektronisch beantragter Registerauszug	Ein Arbeitstag	13 GEL
Elektronisch beantragter Registerauszug	Am Tag der Antragstellung	52 GEL
Katasterplan	Ein Arbeitstag	7 GEL
Katasterplan	Am Tag der Antragstellung	26 GEL
Bestätigung von Unterschriften bei der Registrierungsstelle	Sofort	7 GEL

Gebühren und Bearbeitungszeiten können geändert werden. Vor Antragstellung sollte deshalb stets die aktuelle offizielle Gebührenübersicht geprüft werden.

Immobilienkauf über das Public Registry

Eine sichere Immobilientransaktion sollte in mehreren aufeinander abgestimmten Schritten erfolgen.

Schritt 1: Aktuellen Registerauszug beschaffen

Der erste Registerauszug sollte bereits vor einer Reservierungszahlung oder Anzahlung eingeholt werden.

Ein weiterer aktueller Auszug sollte unmittelbar vor:

Vertragsunterzeichnung;
Kaufpreiszahlung;
Antragseinreichung;
Eigentumsregistrierung

beschafft werden.

Ein vom Verkäufer übersandtes PDF sollte nicht ungeprüft übernommen werden. Entscheidend ist, ob das Dokument aktuell, vollständig und authentisch ist.

Schritt 2: Verkäufer und Eigentümer abgleichen

Der Verkäufer muss mit dem im Register eingetragenen Eigentümer übereinstimmen.

Zu prüfen sind insbesondere:

vollständiger Name;
Schreibweise;
Identifikationsnummer;
Passdaten;
Anzahl der Eigentümer;
Miteigentumsanteile;
bestehende Vollmachten;
Verfügungsberechtigung.

Verkauft eine Gesellschaft die Immobilie, ist zusätzlich das Unternehmensregister zu prüfen.

Schritt 3: Katastercode und Immobilie abgleichen

Der im Vertrag genannte Katastercode muss mit dem besichtigten Objekt übereinstimmen.

Bei einer Wohnung sind insbesondere zu kontrollieren:

Gebäude;
Gebäudeteil;
Etage;
Wohnungsnummer;
registrierte Fläche;
Nutzungsart;
zugeordnete Nebenflächen;
Keller;
Stellplatz;
Terrasse;
Abstellraum.

Bei Neubauprojekten ist zu klären, ob die einzelne Wohnung bereits selbstständig registriert ist.

Schritt 4: Belastungen und Beschränkungen prüfen

Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

Hypotheken;
Steuerpfandrechte;
Beschlagnahmen;
Verfügungsverbote;
Dienstbarkeiten;
Nießbrauch;
registrierte Mietverhältnisse;
Pachtverhältnisse;
Privatisierungsauflagen;
Bau- und Investitionsverpflichtungen;
Nutzungsbeschränkungen;
anhängige Registrierungsanträge.

Eine bestehende Hypothek muss einen Kauf nicht grundsätzlich verhindern. Es muss jedoch eindeutig geregelt sein, wie und wann die Belastung gelöscht oder die konkrete Einheit freigegeben wird.

Schritt 5: Eigentumsgrundlage prüfen

Im Registerauszug wird regelmäßig angegeben, auf welcher Grundlage das Eigentum registriert wurde.

Mögliche Eigentumsgrundlagen sind beispielsweise:

Kaufvertrag;
Schenkungsvertrag;
Erbschein;
Gerichtsentscheidung;
Privatisierungsvertrag;
Tauschvertrag;
Teilungsvertrag;
Verwaltungsentscheidung.

Bei ungewöhnlichen oder sehr kurzfristig aufeinanderfolgenden Eigentumsübertragungen kann eine vertiefte Prüfung erforderlich sein.

Public Registry Georgien

Schritt 6: Kaufvertrag erstellen

Der Kaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte eindeutig regeln:

Vertragsparteien;
Katastercode;
genaue Objektbeschreibung;
Kaufpreis;
Zahlungswährung;
Zahlungsweg;
Zeitpunkt der Zahlung;
Voraussetzungen der Zahlung;
Umgang mit bestehenden Hypotheken;
Löschung von Belastungen;
Besitzübergabe;
Eigentumsregistrierung;
Kosten und Gebühren;
Rücktritts- oder Rückabwicklungsregelungen;
Haftung für falsche Angaben;
Zustand der Immobilie;
übergebene Unterlagen;
Streitbeilegung;
anwendbares Recht.

Gerade bei ausländischen Käufern sollte geklärt werden, welche Sprachfassung des Vertrags im Streitfall maßgeblich ist.

Schritt 7: Registrierungsantrag einreichen

Der Antrag wird zusammen mit den erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Stelle eingereicht.

Je nach Transaktion können erforderlich sein:

Kaufvertrag;
Identitätsdokumente;
Vollmacht;
Unternehmensauszug;
Gesellschafterbeschluss;
Zustimmung eines Hypothekengläubigers;
Löschungsbewilligung;
Katasterplan;
Vermessungsunterlagen;
Übersetzungen;
beglaubigte Dokumente.

Schritt 8: Registrierungsentscheidung abwarten

Die NAPR prüft den Antrag und kann:

die Registrierung vornehmen;
das Verfahren vorübergehend aussetzen;
zusätzliche Unterlagen anfordern;
das Verfahren beenden;
die Registrierung ablehnen.

Eine schnelle kostenpflichtige Bearbeitung bedeutet nicht, dass rechtliche oder dokumentarische Mängel automatisch unbeachtet bleiben.

Schritt 9: Neuen Eigentumsauszug kontrollieren

Nach erfolgreicher Registrierung sollte der Käufer den neuen Registerauszug sofort prüfen.

Zu kontrollieren sind:

richtiger Eigentümername;
richtige Identifikationsdaten;
richtiger Katastercode;
richtige Fläche;
korrekte Eigentumsquote;
fortbestehende Hypotheken;
neue Belastungen;
registrierte Verpflichtungen;
sonstige Abweichungen.

Smart Contract für Immobilien in Georgien

Die NAPR bietet für bestimmte Transaktionen einen digitalen Service an, der als Smart Contract bezeichnet wird.

Dabei können bestimmte Immobiliengeschäfte über eine gesicherte Videositzung vorbereitet, erklärt, elektronisch dokumentiert und zur Registrierung eingereicht werden.

Der Dienst kann unter anderem genutzt werden für:

Immobilienkauf;
Immobilienkauf mit Hypothek;
Registrierung einer Hypothek;
bestimmte weitere Registervorgänge.

Die Beteiligten müssen die jeweiligen persönlichen und technischen Voraussetzungen erfüllen.

Nach den veröffentlichten Bedingungen ist der Dienst derzeit insbesondere auf georgische Staatsbürger mit gültigen georgischen Identitätsdokumenten ausgerichtet. Ausländische Käufer ohne georgische Staatsangehörigkeit können diesen speziellen digitalen Prozess daher nicht ohne Weiteres nutzen.

Kaufpreisabwicklung über Escrow

Im Zusammenhang mit dem Smart-Contract-Verfahren kann der Kaufpreis über einen Escrow-Service abgewickelt werden.

Dabei wird das Geld zunächst auf einem gesicherten Konto gehalten. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt grundsätzlich erst, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt wurden, insbesondere die erfolgreiche Registrierung des Eigentums.

Ein solches Verfahren kann das Risiko reduzieren, dass der Käufer den Kaufpreis vollständig zahlt, ohne als Eigentümer registriert zu werden.

Vor Nutzung sollten jedoch stets geprüft werden:

teilnehmende Bank;
erforderliche Konten;
Zahlungswährung;
Freigabebedingungen;
Bearbeitungszeiten;
Gebühren;
Rückabwicklungsregeln;
Voraussetzungen bei einer abgelehnten Registrierung.

Der Begriff Smart Contract darf nicht mit einem vollständig autonomen Blockchain-Vertrag verwechselt werden. Es handelt sich um ein digital unterstütztes, behördlich begleitetes Registrierungsverfahren.

Due Diligence: Was Käufer im Public Registry prüfen sollten

1. Ausstellungsdatum und Aktualität

Ein Registerauszug zeigt den Stand zum Zeitpunkt seiner Ausstellung.

Je näher die Transaktion rückt, desto aktueller sollte der Auszug sein.

Bei größeren Kaufpreisen oder bekannten Belastungen kann eine erneute Prüfung unmittelbar vor Antragseinreichung sinnvoll sein.

2. Exakter Katastercode

Der Katastercode muss in allen Unterlagen identisch sein.

Kontrolliert werden sollten:

Punkte;
Zahlenblöcke;
Reihenfolge;
mögliche Untereinheiten;
Angaben zu Wohnung, Gebäude oder Grundstück.

3. Eigentümer und Verfügungsbefugnis

Es ist zu prüfen, ob der Verkäufer allein verfügungsberechtigt ist.

Besondere Vorsicht ist erforderlich bei:

Miteigentum;
Erbengemeinschaften;
minderjährigen Eigentümern;
Verkäufen durch Bevollmächtigte;
Gesellschaften;
Ehegatten;
Insolvenz- oder Liquidationsfällen;
Eigentum mit Nießbrauch;
gerichtlichen Auseinandersetzungen.

4. Eigentumsgrundlage

Die Eigentumsgrundlage sollte plausibel und nachvollziehbar sein.

Zusätzliche Prüfung kann erforderlich sein, wenn:

das Eigentum erst vor Kurzem registriert wurde;
mehrere Übertragungen in kurzer Zeit erfolgten;
eine gerichtliche Entscheidung zugrunde liegt;
ein Erbfall nicht vollständig nachvollziehbar ist;
eine ungewöhnliche Vollmacht verwendet wird;
Dokumente widersprüchliche Flächen enthalten.

5. Hypotheken und Pfandrechte

Eine Hypothek zeigt, dass die Immobilie als Sicherheit für eine Forderung dient.

Vor dem Kauf muss eindeutig feststehen:

Höhe der gesicherten Forderung;
Gläubiger;
Löschungsbedingungen;
Zeitpunkt der Löschung;
Zahlungsweg;
Freigabe der konkreten Einheit;
Verhalten bei einer abgelehnten Registrierung.

Eine mündliche Zusage des Verkäufers reicht nicht aus.

6. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen

Beschlagnahmen oder Verfügungsverbote können eine Transaktion vollständig blockieren.

Auch ein bereits abgeschlossener Kaufvertrag schützt den Käufer nicht automatisch vor allen Folgen einer bestehenden oder vorrangigen Beschränkung.

7. Registrierte Verpflichtungen

Besonders bei privatisierten oder staatlich übertragenen Grundstücken können Verpflichtungen bestehen.

Dazu können gehören:

Bebauungspflichten;
Investitionspflichten;
Fertigstellungsfristen;
Nutzungsbindungen;
Beschäftigungsverpflichtungen;
touristische Nutzungsvorgaben;
Erhaltungsauflagen;
Vertragsstrafen;
Rückübertragungsrechte.

8. Flächen und Grundstücksgrenzen

Die registrierte Fläche sollte mit folgenden Angaben übereinstimmen:

Katasterplan;
tatsächliche Nutzung;
Vermessung;
Kaufvertrag;
Bauunterlagen;
vorhandene Einfriedung;
Zufahrt;
Nebengebäude.

Bei Grundstücken sollte geprüft werden, ob sich Mauern, Zufahrten, Terrassen oder Nebengebäude tatsächlich innerhalb der registrierten Grenzen befinden.

9. Gebäude und Erweiterungen

Ein registriertes Grundstück bedeutet nicht automatisch, dass jedes Gebäude auf dem Grundstück ordnungsgemäß registriert wurde.

Problematisch können sein:

nicht registrierte Anbauten;
Dachgeschossausbauten;
Balkone;
Terrassen;
Gästehäuser;
Garagen;
zusätzliche Stockwerke;
gewerblich genutzte Gebäudeteile;
zusammengelegte Wohnungen;
abgeteilte Einheiten.

Vor dem Kauf sollte der tatsächliche Bestand mit Register, Katasterplan und Bauunterlagen verglichen werden.

10. Grundstücksbestimmung

Der Registerauszug weist regelmäßig aus, ob ein Grundstück als:

landwirtschaftlich;
nichtlandwirtschaftlich

registriert ist.

Diese Einordnung ist für ausländische Käufer von besonderer Bedeutung.

11. Verkäufer als Unternehmen

Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, sollten mindestens folgende Punkte geprüft werden:

aktueller Unternehmensstatus;
Identifikationsnummer;
eingetragene Adresse;
Geschäftsführer;
Vertretungsberechtigung;
Gesellschafter;
Anteilspfandrechte;
Liquidationsvermerke;
Insolvenzvermerke;
gesellschaftsrechtliche Beschränkungen;
jüngste Registeränderungen.

12. Anhängige Registrierungsanträge

Ein bereits eingereichter, aber noch nicht abgeschlossener Registrierungsantrag kann für die Rangfolge und Verfügbarkeit des Objekts relevant sein.

Deshalb sollte geprüft werden, ob zum betreffenden Katastercode laufende Verfahren bestehen.

13. Abschließende Wiederholungsprüfung

Unmittelbar vor dem endgültigen Vollzug sollte erneut kontrolliert werden:

Ist der Verkäufer noch Eigentümer?
Bestehen neue Hypotheken?
Wurden Beschränkungen eingetragen?
Gibt es einen neuen Antrag?
Ist der Katastercode unverändert?
Bestehen neue Verpflichtungen?

Was ein sauberer Registerauszug nicht beweist

Ein Registerauszug ohne sichtbare Belastungen ist ein positives Signal. Er ist jedoch keine vollständige Garantie für einen risikofreien Kauf.

Der Auszug beweist nicht automatisch:

den guten baulichen Zustand;
die Freiheit von Feuchtigkeit oder Schimmel;
die Erdbebensicherheit;
die Qualität der Bauausführung;
die Zulässigkeit aller Umbauten;
das Vorliegen sämtlicher Baugenehmigungen;
die vollständige Erschließung;
eine gesicherte Zufahrt;
den Anschluss an Wasser, Strom, Gas oder Abwasser;
die Eignung für touristische Vermietung;
die Erteilung zukünftiger Genehmigungen;
das Fehlen nicht registrierter Nutzungsrechte;
die Bonität eines Bauträgers;
die Fertigstellung eines Neubauprojekts;
die wirtschaftliche Angemessenheit des Kaufpreises;
die vollständige Steuerkonformität des Verkäufers.

Die zentrale Regel lautet daher:

Das Public Registry ist der Ausgangspunkt jeder Immobilienprüfung, aber nicht deren Endpunkt.

Ausländische Käufer und landwirtschaftliche Grundstücke

Ausländer können in Georgien grundsätzlich zahlreiche Immobilienarten erwerben und registrieren lassen.

Besondere Einschränkungen gelten jedoch für landwirtschaftliche Grundstücke.

Landwirtschaftlicher Grund und Boden besitzt nach georgischem Recht einen besonderen Schutzstatus. Der Erwerb durch Ausländer ist deshalb nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich.

Mögliche Sonderfälle können insbesondere betreffen:

Erbschaften;
bestimmte Investitionskonstellationen;
gesetzlich zugelassene georgische Gesellschaften;
besondere behördliche oder gesetzliche Genehmigungen.

Vor dem Kauf sollten ausländische Interessenten deshalb klären:

Ist das Grundstück als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich registriert?
Handelt es sich um ein Grundstück, eine Wohnung oder eine selbstständige Gebäudeeinheit?
Besteht eine gesetzliche Erwerbsbeschränkung?
Ist eine angekündigte Nutzungsänderung bereits wirksam registriert?
Passt die geplante Erwerbsstruktur zum tatsächlichen Investitionsvorhaben?
Bestehen zusätzliche Genehmigungs- oder Nachweispflichten?
Ist eine georgische Gesellschaft tatsächlich eine rechtssichere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung?

Die Aussage eines Verkäufers, eine Fläche könne später problemlos umgewidmet werden, sollte nicht ohne schriftliche und rechtliche Prüfung akzeptiert werden.

Nicht registrierte und ländliche Grundstücke

Gerade in ländlichen Regionen können historische Eigentumsunterlagen, tatsächliche Nutzung und registrierte Grundstücksgrenzen voneinander abweichen.

Georgien hat in den vergangenen Jahren eine umfangreiche systematische Landregistrierung durchgeführt. Dadurch wurde ein sehr großer Teil des Landes vermessen und katasterrechtlich erfasst.

Trotzdem können im Einzelfall weiterhin Probleme auftreten:

nicht vollständig registrierte Grundstücke;
ungeklärte Grenzverläufe;
Grenzüberschneidungen;
historische Besitzdokumente;
nicht abgeschlossene Erbfälle;
fehlende Vermessungen;
nicht registrierte Nebengebäude;
abweichende Nachbarschaftsgrenzen;
historische Adressprobleme;
informelle Grundstücksteilungen;
nicht dokumentierte Zufahrten.

Bei solchen Objekten können erforderlich sein:

zertifizierte Vermessung;
historische Dokumente;
Erbnachweise;
Erklärungen von Nachbarn;
kommunale Unterlagen;
Archivdokumente;
gerichtliche Klärung;
gesondertes Registrierungsverfahren.

Ein niedriger Kaufpreis darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass eine ungeklärte Registrierung erhebliche Kosten und Verzögerungen verursachen kann.

Business Registry: Firmenregister Georgien

Das Unternehmensregister ist ein weiterer zentraler Teil des Public Registry.

Es ermöglicht die Überprüfung georgischer Gesellschaften, Einzelunternehmer und nichtkommerzieller juristischer Personen.

Welche Unternehmensdaten können geprüft werden?

Je nach Rechtsform und Registerstand können insbesondere folgende Informationen verfügbar sein:

vollständige Firmenbezeichnung;
Identifikationsnummer;
Rechtsform;
Registrierungsdatum;
Unternehmensstatus;
eingetragene Adresse;
Geschäftsführer;
vertretungsberechtigte Personen;
Gesellschafter;
Beteiligungsverhältnisse;
registrierte Gesellschaftsdokumente;
Änderungen der Geschäftsführung;
Änderungen der Gesellschafterstruktur;
Pfandrechte an Gesellschaftsanteilen;
gesellschaftsrechtliche Beschränkungen;
Liquidationsstatus;
Insolvenz- oder Sanierungsvermerke;
Datum der letzten Registeränderung.

Warum ist das Unternehmensregister beim Immobilienkauf wichtig?

Das Unternehmensregister sollte geprüft werden, wenn eine georgische Gesellschaft:

Eigentümerin der Immobilie ist;
als Bauträger auftritt;
einen Vorvertrag unterzeichnet;
Anzahlungen entgegennimmt;
als Makler oder Vermittler auftritt;
eine Garantie abgibt;
eine Immobilie verwaltet;
eine Rückkaufverpflichtung übernimmt.

Entscheidend ist insbesondere, ob die Person, die den Vertrag unterzeichnet, tatsächlich zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt ist.

Gebühren im Unternehmensregister

Nach der Gebührenübersicht mit Stand August 2026 gelten unter anderem folgende Tarife:

Leistung	Bearbeitungszeit	Gebühr
Registrierung einer Gesellschaft oder nichtkommerziellen juristischen Person	Ein Arbeitstag	200 GEL
Registrierung einer Gesellschaft oder nichtkommerziellen juristischen Person	Am Tag der Antragstellung	400 GEL
Registrierung eines Einzelunternehmers	Ein Arbeitstag	26 GEL
Registrierung eines Einzelunternehmers	Am Tag der Antragstellung	75 GEL
Unternehmensauszug bei persönlicher Beantragung	Ein Arbeitstag	20 GEL
Unternehmensauszug bei persönlicher Beantragung	Am Tag der Antragstellung	75 GEL
Elektronisch beantragter Unternehmensauszug	Ein Arbeitstag	13 GEL
Elektronisch beantragter Unternehmensauszug	Am Tag der Antragstellung	52 GEL
Zusätzlicher englischsprachiger Unternehmensauszug	Zusammen mit dem Hauptservice	Zusätzlich 26 GEL
Registrierung eines Pfandrechts an einem Gesellschaftsanteil	Sofort	39 GEL
Bestätigung von Unterschriften	Sofort	7 GEL

Auch diese Gebühren können geändert werden und sollten vor Antragstellung aktuell geprüft werden.

Unternehmensprüfung bei Bauträgern

Beim Erwerb einer Neubauwohnung sollte nicht nur die konkrete Immobilie, sondern auch der Bauträger geprüft werden.

Wichtige Fragen sind:

Ist die Gesellschaft aktiv?
Wie lange besteht das Unternehmen?
Wer sind die Geschäftsführer?
Wer sind die Gesellschafter?
Wem gehört das Projektgrundstück?
Ist die verkaufende Gesellschaft mit der Grundstückseigentümerin identisch?
Sind Gesellschaftsanteile verpfändet?
Bestehen Insolvenz- oder Liquidationsvermerke?
Wurden Geschäftsführer oder Gesellschafter kürzlich ausgetauscht?
Ist das Projektgrundstück mit einer Bankhypothek belastet?
Gibt es eine schriftliche Freigaberegelung für die einzelne Wohnung?
Ist die konkrete Wohnung bereits registriert?
Welche Rechte erwirbt der Käufer vor Fertigstellung?
Wie werden Käuferzahlungen abgesichert?
Darf der Bauträger die Einheit mehrfach belasten oder verkaufen?

Ein bestehendes Unternehmen und ein registriertes Grundstück beweisen noch nicht, dass ein Projekt finanziert, genehmigt oder fertigstellbar ist.

Korrektur fehlerhafter Registerdaten

Offensichtliche technische Fehler können bei der NAPR berichtigt werden.

Mögliche technische Fehler sind beispielsweise:

Schreibfehler;
Zahlendreher;
fehlerhafte Übertragung von Dokumentdaten;
unvollständige technische Angaben;
offensichtlich falsche Formatierung.

Davon zu unterscheiden sind materielle Streitigkeiten.

Dazu gehören:

widersprüchliche Eigentumsdokumente;
konkurrierende Eigentumsansprüche;
Grenzstreitigkeiten;
ungeklärte Erbansprüche;
gefälschte Dokumente;
unwirksame Vollmachten;
angegriffene Gerichtsentscheidungen;
nicht beteiligte Miteigentümer;
umstrittene Grundstücksteilungen.

Solche Fälle können zusätzliche Verwaltungsverfahren oder eine gerichtliche Entscheidung erfordern.

Aussetzung, Ablehnung und Rechtsmittel

Ein Registrierungsverfahren kann ausgesetzt werden, wenn:

Unterlagen fehlen;
Angaben widersprüchlich sind;
Identitäten nicht eindeutig feststehen;
eine Vollmacht unzureichend ist;
Rechte Dritter betroffen sind;
ein anderes Verfahren vorrangig ist;
eine gesetzliche Voraussetzung fehlt;
ein registriertes Verbot entgegensteht.

Werden angeforderte Unterlagen nicht rechtzeitig eingereicht, kann das Verfahren beendet oder die Registrierung abgelehnt werden.

Entscheidungen der Registrierungsbehörde können unter den gesetzlichen Voraussetzungen angefochten werden.

Eine Anfechtung führt jedoch nicht in jedem Fall automatisch dazu, dass ein bereits bestehender Registereintrag sofort seine Wirkung verliert.

Typische Praxisfälle

Wohnung in Tiflis mit Bankhypothek

Der Verkäufer ist als Eigentümer eingetragen. Gleichzeitig besteht eine Hypothek zugunsten einer Bank.

Ein Kauf kann möglich sein, wenn:

die Bank den ausstehenden Betrag bestätigt;
eine verbindliche Freigabe- oder Löschungserklärung vorliegt;
der erforderliche Teil des Kaufpreises direkt an die Bank gezahlt wird;
die Löschung und Eigentumsumschreibung abgestimmt werden;
eindeutig geregelt ist, was bei einer abgelehnten Registrierung geschieht.

Die bloße Aussage des Verkäufers, die Hypothek werde später gelöscht, reicht nicht aus.

Neubauwohnung in Batumi

Der Käufer besichtigt eine nahezu fertige Wohnung. Im Register ist jedoch nur das große Projektgrundstück verzeichnet.

Zu prüfen ist:

Ist die konkrete Wohnung bereits eigenständig registriert?
Wird Eigentum oder nur ein zukünftiger Anspruch verkauft?
Welche Bank finanziert das Projekt?
Besteht eine Hypothek auf dem Gesamtgrundstück?
Wie wird die einzelne Wohnung aus der Hypothek freigegeben?
Welche Rechte hat der Käufer bei Bauverzögerung?
Darf der Bauträger den Grundriss oder die Fläche ändern?
Wann wird das individuelle Eigentum registriert?

Landhaus mit nicht registriertem Anbau

Das Grundstück und das Haupthaus sind registriert. Ein Gästehaus oder eine größere Erweiterung fehlt jedoch in den Unterlagen.

Vor dem Kauf muss geklärt werden:

Ist der Anbau genehmigt?
Kann er nachregistriert werden?
Liegt er vollständig auf dem Grundstück?
Entspricht er den Bau- und Abstandsregeln?
Welche Kosten entstehen für Vermessung und Registrierung?
Drohen Rückbau oder Bußgeld?

Verkauf durch eine georgische LLC

Das Grundstück gehört einer Gesellschaft. Der Vertrag soll von einem Projektmanager unterschrieben werden.

Entscheidend ist nicht die Berufsbezeichnung, sondern:

Ist die Person als Geschäftsführer registriert?
Besteht eine wirksame Vollmacht?
Umfasst die Vollmacht den Immobilienverkauf?
Ist ein Gesellschafterbeschluss erforderlich?
Bestehen Beschränkungen der Vertretungsmacht?
Ist die Gesellschaft weiterhin aktiv?

Grundstück mit unklarer Zufahrt

Das Grundstück ist registriert, besitzt aber keine eindeutig gesicherte Verbindung zur öffentlichen Straße.

Zu prüfen ist:

Gehört die Zufahrt zum Grundstück?
Besteht eine registrierte Dienstbarkeit?
Wird die Zufahrt nur informell geduldet?
Darf ein Nachbar die Nutzung untersagen?
Ist die Zufahrt für Bau-, Rettungs- und Versorgungsfahrzeuge ausreichend?

Häufig gestellte Fragen zum Public Registry Georgien

Was ist das Public Registry in Georgien?

Das Public Registry ist der staatliche Registerverbund für Immobilienrechte, Unternehmen, Belastungen, Adressen, wirtschaftliche Tätigkeiten und weitere rechtlich relevante Informationen.

Welche Behörde führt das Public Registry?

Zuständig ist die National Agency of Public Registry, kurz NAPR. Sie gehört zum Geschäftsbereich des georgischen Justizministeriums.

Ist das Public Registry das georgische Grundbuch?

Das Immobilienregister innerhalb des Public Registry erfüllt wesentliche Funktionen eines Grundbuchs. Das Gesamtsystem ist jedoch breiter, weil es zusätzlich Unternehmens-, Adress-, Pfand-, Beschränkungs- und Tätigkeitsregister umfasst.

Ist die NAPR dasselbe wie das Public Registry?

Nein. Die NAPR ist die zuständige Behörde. Das Public Registry bezeichnet den Registerverbund und die darin gespeicherten Informationen.

Ist die Public Service Hall das Public Registry?

Nein. Die Public Service Hall ist eine staatliche Anlaufstelle, über die unter anderem Leistungen der NAPR beantragt werden können.

Kann jeder einen Immobilienauszug anfordern?

Grundsätzlich sind registrierte Daten öffentlich zugänglich. Bestimmte personenbezogene Informationen oder besonders geschützte Dokumente können gesetzlichen Einschränkungen unterliegen.

Wie finde ich eine Immobilie im Register?

Die zuverlässigste Suche erfolgt über den Katastercode. Eine Suche ausschließlich anhand der Adresse kann wegen unterschiedlicher Schreibweisen, Umnummerierungen oder älterer Adressangaben ungenau sein.

Was kostet ein Public-Registry-Auszug?

Ein elektronisch beantragter Immobilienauszug kostet nach der Gebührenübersicht mit Stand August 2026 regulär 13 GEL innerhalb eines Arbeitstages oder 52 GEL bei Bearbeitung am Antragstag.

Bei persönlicher Beantragung gelten höhere Gebühren.

Wie lange dauert die Eigentumsregistrierung?

Je nach gewähltem Tarif erfolgt die Bearbeitung innerhalb von vier Arbeitstagen, einem Arbeitstag oder am Tag der Antragstellung.

Wann wird der Käufer Eigentümer?

Bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb ist grundsätzlich die Registrierung des Eigentumsrechts im Public Registry erforderlich. Ein unterschriebener Kaufvertrag allein ersetzt die Eigentumseintragung nicht.

Muss ein Immobilienkauf in Georgien notariell beurkundet werden?

Nicht jeder Immobilienkauf erfordert zwingend eine klassische notarielle Beurkundung. Entscheidend ist, dass Vertrag, Identität und Unterschriften in einer für die Registrierung anerkannten Form vorliegen.

Die geeignete Vertragsform sollte anhand der konkreten Transaktion festgelegt werden.

Was zeigt ein Immobilienauszug?

Ein Immobilienauszug kann unter anderem folgende Angaben enthalten:

Katastercode;
Adresse;
Fläche;
Grundstücksbestimmung;
Eigentümer;
Eigentumsgrundlage;
Hypotheken;
Steuerpfandrechte;
Verpflichtungen;
Beschlagnahmen;
Verfügungsverbote.

Beweist ein Katasterplan das Eigentum?

Nein. Der Katasterplan beschreibt vor allem Lage und Grenzen. Für die rechtliche Eigentumssituation ist der Registerauszug entscheidend.

Kann ein Registereintrag falsch sein?

Ja. Registereinträge genießen zwar eine gesetzliche Vermutung der Richtigkeit, können aber unter bestimmten Voraussetzungen korrigiert, aufgehoben oder angefochten werden.

Reicht ein unbelasteter Registerauszug für einen sicheren Kauf?

Nein. Zusätzlich sollten Eigentumsgrundlage, tatsächliche Fläche, Gebäuderegistrierung, Genehmigungen, Nutzung, Verkäuferidentität, Unternehmensdaten, Vertragsbedingungen und Zahlungsabwicklung geprüft werden.

Können Ausländer Immobilien in Georgien registrieren?

Grundsätzlich können Ausländer zahlreiche Immobilienarten erwerben. Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten jedoch besondere gesetzliche Einschränkungen.

Können Ausländer den Smart-Contract-Service der NAPR nutzen?

Nach den derzeit veröffentlichten Bedingungen ist der spezielle Smart-Contract-Service vor allem auf georgische Staatsbürger mit gültigen georgischen Identitätsdokumenten ausgerichtet.

Kann eine Firma im Public Registry überprüft werden?

Ja. Über das Business Registry können georgische Gesellschaften, Einzelunternehmer und andere registrierte Organisationen überprüft werden.

Zeigt der Unternehmensauszug alle Schulden einer Gesellschaft?

Nein. Der Unternehmensauszug kann bestimmte registrierte Beschränkungen, Pfandrechte oder Statusvermerke enthalten. Er ersetzt jedoch keine vollständige finanzielle, steuerliche und rechtliche Unternehmensprüfung.

Was ist bei einem technischen Fehler zu tun?

Bei einem offensichtlichen technischen Fehler kann eine Berichtigung bei der NAPR beantragt werden. Materielle Eigentums- oder Grenzstreitigkeiten erfordern dagegen häufig zusätzliche Dokumente oder eine gerichtliche Klärung.

Wo befindet sich die Zentrale der NAPR?

Die Zentrale befindet sich in Tiflis. Zusätzlich können zahlreiche Leistungen über territoriale Stellen, Public Service Halls und elektronische Portale genutzt werden.

Checkliste: Public Registry vor dem Immobilienkauf

Vor dem Kauf einer Immobilie in Georgien sollten mindestens folgende Punkte geprüft werden:

Das Public Registry ist das Fundament jeder Immobilienprüfung

Das Public Registry Georgien gehört zu den wichtigsten Informations- und Sicherheitsinstrumenten des georgischen Immobilien- und Wirtschaftsverkehrs.

Es schafft Transparenz über:

Eigentümer;
Grundstücke;
Gebäude;
Unternehmen;
Hypotheken;
Steuerpfandrechte;
Verfügungsverbote;
registrierte Verpflichtungen;
Gesellschaftsverhältnisse;
wirtschaftliche Tätigkeiten.

Für Immobilienkäufer ist der aktuelle Registerauszug unverzichtbar. Er zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist, welche Belastungen bestehen und welche rechtlichen Hinweise zum Objekt registriert wurden.

Ein sicherer Kauf sollte jedoch nicht allein auf einem einzelnen Registerauszug beruhen.

Eine belastbare Immobilienprüfung verbindet mindestens:

aktuellen Immobilienauszug;
Katasterplan;
Eigentümerprüfung;
Prüfung aller Belastungen;
Kontrolle der Eigentumsgrundlage;
Abgleich des tatsächlichen Gebäudebestands;
Prüfung der Grundstücksbestimmung;
Unternehmensprüfung bei gewerblichen Verkäufern;
Prüfung der Bau- und Nutzungssituation;
rechtssicheren Kaufvertrag;
sichere Kaufpreisabwicklung;
koordinierte Eigentumsregistrierung.

Besonders bei Neubauprojekten, landwirtschaftlichen Grundstücken, nicht vollständig registrierten Gebäuden, belasteten Immobilien und ausländischen Käufern sollte die Registerprüfung Teil einer umfassenden rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Due Diligence sein.

Das Public Registry Georgien ist Grundbuch, Firmenregister und Belastungsregister zugleich. Erfahren Sie, wie Sie Eigentümer, Katastercode, Hypotheken, Beschränkungen und Unternehmen zuverlässig prüfen.

Offizielle Quellen und weiterführende Links

National Agency of Public Registry

Behördenprofil und Aufgaben der NAPR
https://napr.gov.ge/en/about-agency

Immobilienregister und elektronische Dienstleistungen
https://napr.gov.ge/en/service/registers/real-estate-register

Unternehmensregister und elektronische Dienstleistungen
https://napr.gov.ge/en/service/registers/business-registry

Gebühren und Fristen für Immobilienregistrierungen
https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee

Allgemeine Gebühren und Fristen der NAPR
https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms

Informationen zum Smart-Contract-Verfahren
https://napr.gov.ge/en/page/frequently-asked-questions/faq-smart-contract

Kontakt, Anschrift und Öffnungszeiten der NAPR
https://napr.gov.ge/en/contact

Informationen zur systematischen Landregistrierungsreform
https://napr.gov.ge/en/news/127

Georgische Gesetzestexte

Gesetz Georgiens über das Public Registry
https://matsne.gov.ge/en/document/view/20560

Georgisches Zivilgesetzbuch
https://matsne.gov.ge/en/document/view/31702

Verfassung Georgiens
https://matsne.gov.ge/en/document/view/30346

Organic Law on Agricultural Land Ownership
https://matsne.gov.ge/en/document/view/4596123

Staatliche Onlineportale

Zentrales georgisches Verwaltungsportal
https://www.my.gov.ge

Staatliches Karten- und Geodatenportal
https://maps.gov.ge