Primary Market Georgien

Primary Market in Georgien: Primärmarkt für Neubauimmobilien umfassend erklärt

Stand: 15. August 2026

Der Primary Market bezeichnet auf dem georgischen Immobilienmarkt den Erstverkauf einer Immobilie direkt durch den Bauträger, Entwickler oder die Projektgesellschaft an den Käufer. Der deutsche Fachbegriff lautet Primärmarkt. Entscheidend ist nicht, ob das Gebäude bereits fertiggestellt oder bewohnt wurde, sondern wer die Immobilie verkauft.

Eine Wohnung kann deshalb auch nach Fertigstellung noch zum Primary Market gehören, solange sie direkt aus dem Bestand des Bauträgers verkauft wird. Umgekehrt kann eine nahezu neue Wohnung bereits dem Secondary Market angehören, wenn sie von einem privaten Eigentümer weiterverkauft wird.

Der Kauf auf dem Primärmarkt kann attraktive Einstiegspreise, flexible Ratenzahlungen und eine große Auswahl bieten. Gleichzeitig übernimmt der Käufer – insbesondere beim Erwerb vor Baubeginn oder während der Bauphase – zusätzliche Risiken hinsichtlich Fertigstellung, Finanzierung, Genehmigungen, Bauqualität und Eigentumsregistrierung.

Primary Market auf einen Blick

Merkmal	Bedeutung
Deutscher Begriff	Primärmarkt
Verkäufer	Bauträger, Projektentwickler oder Projektgesellschaft
Typische Immobilien	Neubauwohnungen, Häuser, Apartments, Gewerbeeinheiten, Hotel- und Serviced Apartments
Bauzustand	Geplant, im Bau, nahezu fertig oder bereits fertiggestellt
Häufige Kaufart	Off-Plan-Kauf, Pre-Sale oder Direktkauf vom Bauträger
Eigentumserwerb	Erst durch rechtswirksame Registrierung im georgischen Public Registry
Hauptvorteile	Früher Einstieg, größere Auswahl, Ratenzahlung, moderne Gebäude
Hauptrisiken	Bauverzögerung, Projektabbruch, Vertragsrisiken, Belastungen, Qualitätsabweichungen
Wichtigste Prüfung	Bauträger, Grundstück, Registerlage, Baugenehmigung, Vertrag und Gesamtwirtschaftlichkeit

Was bedeutet Primary Market bei Immobilien?

Der Primary Market umfasst Immobilien, die direkt vom ursprünglichen Entwickler oder Bauträger angeboten werden. In Georgien wird dafür häufig auch von folgenden Begriffen gesprochen:

• Primary Real Estate Market
• Primärmarkt
• Neubau-Primärmarkt
• Developer Market
• Developer Sale
• Bauträgermarkt
• Erstverkauf
• Pre-Sale
• Pre-Construction Sale
• Off-Plan Sale

Der Begriff beschreibt in erster Linie den Vertriebsweg. Er sagt allein noch nichts darüber aus, ob das Objekt eine gute Investition, rechtlich sicher, bezugsfertig oder angemessen bewertet ist.

Welche Immobilien gehören zum Primary Market?

Zum georgischen Primary Market können insbesondere gehören:

• Wohnungen in geplanten Neubauprojekten
• Apartments in bereits begonnenen Bauvorhaben
• fertiggestellte, aber noch nicht verkaufte Bauträgerwohnungen
• Reihenhäuser und Villen in neuen Wohnanlagen
• Gewerbeeinheiten in Neubauprojekten
• Büro- und Praxisflächen
• Stellplätze und Garagen
• Abstellräume
• Serviced Apartments
• Aparthotel- und Hotelzimmerkonzepte
• Ferienapartments in Batumi, Gudauri, Bakuriani oder anderen touristischen Regionen

Bei Hotel-, Aparthotel- und Serviced-Apartment-Konzepten muss besonders genau geprüft werden, welches Recht tatsächlich erworben wird. Ein als „Hotelzimmer“ beworbenes Produkt kann rechtlich eine eigenständige Immobilieneinheit, eine Teileigentumsposition, ein Nutzungsrecht oder Bestandteil eines Betreiber- und Managementmodells sein.

Nicht jede Neubauwohnung gehört zum Primary Market

Eine Neubauwohnung gehört nicht automatisch zum Primärmarkt.

Beispiel 1:
Ein Bauträger verkauft eine bereits fertiggestellte, bisher unverkaufte Wohnung. Es handelt sich weiterhin um einen Primary-Market-Verkauf.

Beispiel 2:
Ein privater Käufer erwirbt während der Bauphase eine Wohnung und verkauft seine Vertragsposition oder die später registrierte Einheit weiter. Dieser Vorgang ist regelmäßig kein klassischer Erstverkauf des Bauträgers mehr.

Beispiel 3:
Eine Wohnung wurde vor wenigen Monaten fertiggestellt und wird nun von ihrem privaten Eigentümer verkauft. Sie gehört trotz ihres geringen Alters zum Secondary Market.

Primary Market ist nicht gleich Off-Plan-Kauf

Der Off-Plan-Kauf ist lediglich eine Unterkategorie des Primary Market.

Beim Off-Plan-Kauf erwirbt der Käufer eine Wohnung, die noch nicht fertiggestellt ist. Je nach Projektphase existieren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglicherweise nur:

• das Grundstück,
• die Baugenehmigung,
• die Projektplanung,
• Visualisierungen,
• Grundrisse,
• eine Musterwohnung,
• ein Reservierungsvertrag,
• eine vertraglich beschriebene künftige Einheit.

Der Primary Market umfasst dagegen auch fertiggestellte Wohnungen, die direkt vom Bauträger angeboten werden.

Abgrenzung zum finanzwirtschaftlichen Primärmarkt

Im Finanzwesen bezeichnet der Primary Market die erstmalige Ausgabe von Aktien, Anleihen oder anderen Wertpapieren. Im Immobilienbereich bedeutet der Begriff dagegen den erstmaligen Vertrieb einer Immobilie durch den Entwickler. Beide Bedeutungen beruhen auf demselben Grundgedanken: Ein Vermögenswert wird erstmals auf den Markt gebracht.

Wie funktioniert der Primary Market in Georgien?

Ein typisches Neubauprojekt wird häufig über eine eigens dafür gegründete georgische Projektgesellschaft entwickelt. Diese Gesellschaft kann:

• Eigentümerin des Grundstücks sein,
• die Baugenehmigung halten,
• die Baufinanzierung aufnehmen,
• Kaufverträge abschließen,
• Zahlungen entgegennehmen,
• einzelne Einheiten an Käufer übertragen.

Die Marke, unter der ein Projekt beworben wird, muss nicht mit der rechtlichen Verkäuferin übereinstimmen. Deshalb ist immer zu prüfen, welche konkrete Gesellschaft Vertragspartner wird und welche Rechte diese Gesellschaft am Grundstück und am Projekt besitzt.

Die typischen Verkaufsphasen

Projektphase	Typische Merkmale	Preisniveau	Risikoprofil
Pre-Launch	Projekt wird vor dem offiziellen Marktstart angeboten	Häufig niedrig	Sehr hoch
Planungs- und Genehmigungsphase	Grundstück und Planung vorhanden, Bau möglicherweise noch nicht begonnen	Niedrig bis moderat	Hoch
Fundament- und Rohbauphase	Baufortschritt sichtbar, Fertigstellung aber noch weit entfernt	Moderat	Erhöht
Fortgeschrittene Bauphase	Gebäudehülle, Fenster und technische Arbeiten teilweise vorhanden	Höher	Mittel
Nahe Fertigstellung	Wesentliche Bauleistungen abgeschlossen	Deutlich höher	Reduziert
Fertiggestellt	Wohnung und Gebäude können technisch geprüft werden	Meist am höchsten	Vergleichsweise geringer
Restbestand	Letzte Einheiten des Bauträgers, teilweise mit Nachlässen	Unterschiedlich	Objektabhängig

Der niedrigere Einstiegspreis in einer frühen Phase ist kein risikoloser Gewinn. Er ist regelmäßig eine Entschädigung für die Übernahme zusätzlicher Entwicklungs-, Bau-, Finanzierungs- und Zeitrisiken.

Reservierung, Vorvertrag und Kaufvertrag

Der Erwerb beginnt häufig mit einer Reservierungsvereinbarung. Der Käufer zahlt eine Reservierungsgebühr oder Anzahlung, damit die Einheit für einen bestimmten Zeitraum nicht anderweitig angeboten wird.

Darauf kann folgen:

1. eine Reservierungsvereinbarung,
2. ein Vorvertrag oder Preliminary Purchase Agreement,
3. ein Ratenzahlungs- oder Bauträgervertrag,
4. die Registrierung eines künftigen Rechts oder einer Verpflichtung,
5. die Abnahme,
6. der endgültige Eigentumsübergang,
7. die Eintragung des Käufers im Public Registry.

Eine Reservierung verschafft noch kein Eigentum. Auch eine hohe Anzahlung macht den Käufer nicht automatisch zum Eigentümer der späteren Wohnung.

Typische Zahlungsmodelle

Georgische Bauträger bieten häufig interne Ratenmodelle an. Übliche Gestaltungen sind:

• geringe Reservierungszahlung,
• Anzahlung bei Vertragsschluss,
• monatliche oder quartalsweise Raten,
• Zahlungen nach Baufortschritt,
• größere Schlusszahlung bei Fertigstellung,
• zinsfreie Raten während der Bauphase,
• längere Ratenzahlung über den Fertigstellungstermin hinaus,
• Kombination aus Bauträgerraten und Bankfinanzierung.

Eine Ratenzahlung des Bauträgers ist nicht mit einem klassischen, regulierten Immobilienkredit gleichzusetzen. Der Vertrag kann bei Zahlungsverzug weitreichende Folgen vorsehen, etwa:

• Vertragsauflösung,
• Einbehalt bereits gezahlter Beträge,
• Vertragsstrafen,
• Verlust von Rabatten,
• Verzugszinsen,
• Rückübertragung oder Freigabe der Einheit,
• zusätzliche Verwaltungsgebühren.

Diese Regelungen müssen vor Vertragsschluss vollständig geprüft werden.

Kaufpreis in US-Dollar oder Georgischen Lari

Viele Immobilienangebote werden in Georgien in US-Dollar kalkuliert oder beworben. Vertrags- und Zahlungsvorgänge können jedoch in Georgischen Lari erfolgen oder eine Umrechnungsklausel enthalten.

Der Vertrag muss eindeutig bestimmen:

• welche Währung rechtlich maßgeblich ist,
• welcher Wechselkurs verwendet wird,
• welche Bank oder Quelle den Kurs festlegt,
• zu welchem Zeitpunkt umgerechnet wird,
• wer das Wechselkursrisiko trägt,
• ob der noch offene Kaufpreis in Dollar oder Lari geführt wird.

Ein scheinbar fester Kaufpreis kann sich erheblich verändern, wenn die Umrechnungsmethode nicht klar geregelt ist.

Black Frame, White Frame, Green Frame und Turnkey

Auf dem georgischen Primärmarkt werden Wohnungen häufig in unterschiedlichen Fertigstellungszuständen angeboten. Die Begriffe sind nicht landesweit einheitlich standardisiert. Der genaue Leistungsumfang ergibt sich deshalb ausschließlich aus dem Vertrag und der technischen Baubeschreibung.

Ausbaustufe	Typischer Zustand	Was der Käufer noch benötigt
Black Frame	Rohbauähnlicher Zustand, teilweise Fenster und Eingangstür, Leitungen häufig nur bis zur Einheit	Innenwände, Estrich, Putz, Elektrik, Sanitär, Heizung, Böden, Bad, Küche
White Frame	Innenwände, Putz und Estrich häufig vorhanden, technische Leitungen vorbereitet	Bodenbeläge, Malerarbeiten, Innentüren, Sanitärobjekte, Küche, Leuchten
Green Frame	Erweiterter White-Frame- oder Vorfertigstellungszustand	Umfang je nach Bauträger sehr unterschiedlich
Turnkey	Bezugsfertig oder weitgehend fertig ausgebaut	Je nach Vertrag noch Möbel, Küche, Geräte oder Dekoration
Fully Furnished	Ausgebaut und möbliert	Prüfung von Qualität, Ausstattungsliste und Austauschpflichten

Die Bezeichnung „White Frame“ genügt nicht als Leistungsbeschreibung. In einer Anlage zum Vertrag sollten mindestens geregelt sein:

• Wandaufbau und Wandoberflächen
• Estrich und Bodenaufbau
• Elektroinstallation
• Anzahl und Lage der Steckdosen
• Leitungsquerschnitte und Absicherung
• Wasser- und Abwasseranschlüsse
• Heizungs- und Klimatisierungssystem
• Fenster, Verglasung und Beschläge
• Eingangstür und Innentüren
• Sanitärausstattung
• Balkon- und Terrassenabdichtung
• Fassadenqualität
• Zähler und Versorgungsanschlüsse
• Aufzüge
• Gestaltung der Gemeinschaftsflächen
• Außenanlagen
• verwendete Marken oder gleichwertige Qualitätsstandards

Der Käufer sollte niemals allein aufgrund einer Farbbezeichnung kalkulieren.

Primary Market und Secondary Market im Vergleich

Kriterium	Primary Market	Secondary Market
Verkäufer	Bauträger oder Projektgesellschaft	Privatperson oder bestehender Eigentümer
Zustand	Geplant, im Bau oder neu fertiggestellt	Bestehend und meist bereits genutzt
Besichtigung	Teilweise nur Musterwohnung oder Baustelle	Konkrete Immobilie kann besichtigt werden
Preisbildung	Projektphase, Vertriebspolitik und Zahlungsplan	Marktvergleich und Verhandlung mit Eigentümer
Zahlung	Häufig Ratenzahlung möglich	Kaufpreis meist kurzfristig fällig
Auswahl	Große Auswahl zu Projektbeginn	Auswahl auf verfügbare Bestandsobjekte beschränkt
Individualisierung	Teilweise Grundriss- oder Ausbauoptionen	Änderungen nach Erwerb
Hauptrisiko	Bauträger-, Fertigstellungs- und Vertragsrisiko	Zustand, Altlasten, Nutzung und Instandhaltung
Eigentumsstatus	Einheit eventuell noch nicht als separates Objekt registriert	Eigentum regelmäßig bereits registriert
Sofortige Nutzung	Häufig nicht möglich	Meist kurzfristig möglich
Nebenkosten	Ausbau, Einrichtung und Wartezeit beachten	Renovierung und Instandsetzung beachten
Preisvergleich	Marketingpreis oft ohne vollständige Ausbaukosten	Vergleich mit real vorhandenen Objekten leichter
Wiederverkauf	Vor Fertigstellung vertraglich eingeschränkt möglich	Grundsätzlich nach Eigentumsübergang möglich

Keine der beiden Marktformen ist grundsätzlich besser. Entscheidend sind der konkrete Kaufpreis, die rechtliche Sicherheit, der Zustand, die Lage, die Gesamtinvestition und die geplante Nutzung.

Vorteile des Primary Market

Frühzeitige Auswahl der besten Einheiten

Zu Beginn eines Projekts können Käufer häufig aus unterschiedlichen:

• Etagen,
• Ausrichtungen,
• Grundrissen,
• Wohnungsgrößen,
• Blickrichtungen,
• Balkonvarianten,
• Stellplätzen,
• Abstellräumen

wählen. Gute Einheiten können sich später leichter vermieten oder wiederverkaufen lassen.

Potenziell niedrigerer Einstiegspreis

Bauträger bieten in frühen Projektphasen häufig niedrigere Preise an, um:

• Eigenmittel für den Baubeginn zu generieren,
• Verkaufsfortschritt nachzuweisen,
• eine Bankfinanzierung zu unterstützen,
• das Projekt im Markt zu etablieren,
• schnelle Liquidität zu erhalten.

Ein niedriger Einstiegspreis ist jedoch nur dann vorteilhaft, wenn das Projekt tatsächlich fertiggestellt wird und die Gesamtkosten realistisch kalkuliert wurden.

Flexible Ratenzahlung

Interne Ratenmodelle können Käufern den Einstieg ohne sofortige vollständige Kaufpreiszahlung ermöglichen. Das ist insbesondere interessant, wenn während der Bauzeit weiteres Eigenkapital aufgebaut werden soll.

Moderne Gebäude und Technik

Neubauprojekte können Vorteile bieten durch:

• moderne Grundrisse,
• zeitgemäße Gebäudetechnik,
• neue Aufzüge,
• energetisch bessere Bauweise,
• moderne Fenster,
• Tiefgaragen,
• Sicherheits- und Zugangssysteme,
• Gemeinschaftsflächen,
• Dachterrassen,
• Fitness- oder Freizeitbereiche.

Ob die beworbene Ausstattung tatsächlich geliefert wird, muss vertraglich abgesichert werden.

Geringerer unmittelbarer Renovierungsbedarf

Bei fachgerechter Fertigstellung sind in den ersten Jahren häufig weniger grundlegende Sanierungen erforderlich als bei älteren Bestandsgebäuden. Das bedeutet allerdings nicht, dass keine Ausbau-, Einrichtung- oder Nachbesserungskosten entstehen.

Potenzielle Wertentwicklung während der Bauphase

Steigen Marktpreise und Projektfortschritt, kann eine früh erworbene Einheit bis zur Fertigstellung an Wert gewinnen. Eine solche Wertentwicklung ist weder garantiert noch automatisch realisierbar. Für den tatsächlichen Verkauf sind Nachfrage, Vertragsübertragbarkeit, Gebühren, Fertigstellungsstatus und Konkurrenzangebote entscheidend.

Risiken des Primary Market

Bauverzögerung

Bauprojekte können sich verzögern durch:

• Finanzierungsprobleme,
• Planänderungen,
• Genehmigungsverfahren,
• Materialengpässe,
• technische Schwierigkeiten,
• Wechsel des Bauunternehmens,
• Streitigkeiten,
• unzureichenden Vorverkauf,
• wirtschaftliche oder politische Entwicklungen.

Ein Vertrag sollte daher nicht nur einen unverbindlichen „voraussichtlichen Fertigstellungstermin“, sondern einen verbindlichen Endtermin vorsehen.

Nichtfertigstellung des Projekts

Das schwerwiegendste Risiko ist, dass ein Projekt dauerhaft nicht fertiggestellt wird. Besonders gefährdet können Projekte sein, die überwiegend aus laufenden Käuferzahlungen finanziert werden und nur über geringe Eigenmittel verfügen.

Ein schönes Vertriebsbüro, professionelle Visualisierungen und ein bekannter Markenname ersetzen keine Prüfung der wirtschaftlichen Projektgrundlage.

Belastetes Grundstück

Das Projektgrundstück kann mit folgenden Rechten oder Beschränkungen belastet sein:

• Bankhypotheken
• Steuerpfandrechten
• Arrest oder Beschlagnahme
• Veräußerungsverboten
• Dienstbarkeiten
• Wegerechten
• registrierten Verpflichtungen
• Ansprüchen anderer Käufer
• öffentlich-rechtlichen Beschränkungen

Eine Projektfinanzierung durch eine Bank ist nicht automatisch negativ. Es muss jedoch eindeutig geregelt sein, wie die konkrete Wohnung bei Eigentumsübertragung aus der Projektfinanzierung und der Grundstückshypothek freigegeben wird.

Fehlende oder veränderte Baugenehmigung

Eine Werbebroschüre beweist nicht, dass das dargestellte Gebäude genehmigt wurde. Zu prüfen sind:

• genehmigte Geschosszahl,
• genehmigte Gebäudefläche,
• Nutzungskategorie,
• genehmigte Grundrisse,
• Stellplätze,
• Außenanlagen,
• Gewerbeflächen,
• technische Einrichtungen,
• spätere Genehmigungsänderungen.

Besonders problematisch sind erhebliche Abweichungen zwischen Verkaufsunterlagen und genehmigtem Projekt.

Einseitige Vertragsänderungen

Bauträgerverträge können dem Entwickler weitreichende Änderungsrechte einräumen. Dazu gehören Änderungen an:

• Grundriss,
• Wohnfläche,
• Etage,
• Fassade,
• Gemeinschaftsflächen,
• Ausstattung,
• Fertigstellungstermin,
• Betreiber,
• Verwaltungskosten,
• Projektname,
• Nutzungskonzept.

Solche Rechte müssen begrenzt, sachlich begründet und für den Käufer zumutbar sein.

Abweichende Wohnfläche

Die beworbene Fläche kann Innenwände, Balkone, Terrassen oder andere Bestandteile einbeziehen. Deshalb ist zu klären:

• Wie wird die Fläche definiert?
• Welche Flächen werden vollständig angerechnet?
• Werden Innenwände mitgerechnet?
• Wie werden Balkone und Terrassen bewertet?
• Wer führt die Schlussvermessung durch?
• Welche Toleranz gilt?
• Wird der Preis bei Mehr- und Minderfläche in beide Richtungen angepasst?

Eine einseitige Regel, nach der der Käufer Mehrfläche bezahlen muss, bei Minderfläche aber keine Erstattung erhält, ist besonders kritisch.

Qualitätsabweichungen

Visualisierungen und Musterwohnungen sind häufig hochwertiger als die später gelieferte Standardausstattung. Ohne genaue Spezifikation kann es zu Streit über:

• Materialien,
• Marken,
• Fenster,
• Türen,
• Fliesen,
• Sanitärobjekte,
• Heizungsanlagen,
• Klimatisierung,
• Schallschutz,
• Fassaden,
• Aufzüge,
• Gemeinschaftsflächen

kommen.

Zusätzliche Kosten

Der beworbene Quadratmeterpreis bildet die tatsächliche Gesamtinvestition häufig nicht ab. Zusätzliche Kosten können entstehen für:

• Innenausbau
• Küche
• Möbel
• Haushaltsgeräte
• Klimaanlagen
• Beleuchtung
• Stellplatz
• Abstellraum
• Rechtsprüfung
• Übersetzungen
• Registrierung
• Bank- und Wechselkurskosten
• Versicherungen
• Verwaltungsgebühren
• Instandhaltungsrücklage
• Leerstand bis zur Vermietung

Unklare Vermietungsversprechen

Aussagen wie „garantierte Rendite“, „garantierte Auslastung“ oder „vollständig passives Einkommen“ müssen vertraglich und wirtschaftlich geprüft werden. Entscheidend ist:

• Wer gibt die Garantie?
• Ist der Garant wirtschaftlich leistungsfähig?
• Handelt es sich um Brutto- oder Nettoertrag?
• Welche Kosten werden abgezogen?
• Wie lange gilt die Garantie?
• Gibt es Kündigungsrechte?
• Wer trägt Möblierungs- und Reparaturkosten?
• Was geschieht nach Ablauf der Garantie?
• Ist die Nutzung als Ferienunterkunft rechtlich und praktisch möglich?

Eine Renditegarantie ist nur so werthaltig wie die Gesellschaft, die sie erfüllen muss.

Rechtlicher Rahmen des Primary Market in Georgien

Eigentum entsteht erst durch Registrierung

Für den rechtswirksamen Erwerb einer Immobilie in Georgien sind grundsätzlich zwei Elemente entscheidend:

1. eine schriftliche Rechtsgrundlage für die Übertragung,
2. die Registrierung des Eigentumsrechts des Käufers im Public Registry.

Die Zahlung des Kaufpreises, die Schlüsselübergabe oder die Unterzeichnung eines Vertrages allein ersetzen die Eigentumsregistrierung nicht.

Das georgische Immobilienregister wird von der National Agency of Public Registry – NAPR geführt. Der Registerauszug ist das zentrale Dokument zur Prüfung von Eigentum, Belastungen und registrierten Rechten.

Welche Informationen enthält der Registerauszug?

Je nach Objekt und Registerstand können unter anderem ersichtlich sein:

• Katastercode
• Grundstücksfläche
• Eigentümer
• registrierte Gebäudeflächen
• registrierte Wohnungseinheiten
• Hypotheken
• Dienstbarkeiten
• Nutzungsrechte
• Miet- und Leasingrechte
• registrierte Verpflichtungen
• Vorregistrierungen
• Arrest und öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• Steuerpfandrechte
• Veräußerungsverbote

Der Registerauszug belegt jedoch nicht automatisch:

• die tatsächliche Bauqualität,
• den vollständigen Genehmigungsstand,
• die wirtschaftliche Stabilität des Bauträgers,
• die Übereinstimmung aller Bauarbeiten mit der Planung,
• die spätere Fertigstellung,
• die Vermietbarkeit,
• die Marktgerechtigkeit des Kaufpreises.

Vorregistrierung und Registrierung künftiger Rechte

Bei Immobilien im Bau kann eine Vorregistrierung oder Registrierung einer auf die spätere Eigentumsübertragung gerichteten Verpflichtung den Käufer schützen.

Je nach Entwicklungs- und Registrierungsstand kann insbesondere relevant sein:

• Vorregistrierung eines künftigen Immobilienrechts,
• Registrierung der vertraglichen Verpflichtung des Eigentümers,
• Zuordnung einer bereits registrierten Einheit im Bau,
• Registrierung einer Verpflichtung auf dem Projektgrundstück, wenn die künftige Einheit noch nicht separat erfasst ist.

Eine wirksame Vorregistrierung kann konkurrierende Verfügungen über dasselbe Objekt erschweren oder ausschließen. Sie ist dennoch nicht mit endgültigem Eigentum gleichzusetzen und garantiert weder die Fertigstellung noch die Zahlungsfähigkeit des Bauträgers.

Der konkrete Sicherungsmechanismus muss anhand des Projekts, der Registerstruktur und des Vertrages festgelegt werden.

Priorität registrierter Rechte

Bei miteinander konkurrierenden registrierungsfähigen Rechten kann der Zeitpunkt der Einreichung und Registrierung entscheidend sein. Deshalb sollte ein Käufer nicht wochenlang zwischen Vertragsunterzeichnung und Registrierung warten.

Ein aktueller Registerauszug sollte mindestens zu drei Zeitpunkten geprüft werden:

1. vor Zahlung der Reservierungsgebühr,
2. unmittelbar vor Abschluss des Hauptvertrages,
3. vor größeren Zahlungen oder dem endgültigen Eigentumsübergang.

Baugenehmigung und Inbetriebnahme

Der rechtliche Status eines Neubauprojekts wird nicht allein durch das Immobilienregister bestimmt. Zusätzlich müssen die Bau- und Genehmigungsunterlagen geprüft werden.

Zu unterscheiden sind:

• Nutzungsbedingungen für das Grundstück
• genehmigte Projektplanung
• Baugenehmigung oder erforderliche Bauanzeige
• Genehmigungsänderungen
• Baufortschritts- und Überwachungsdokumente
• Fertigstellung
• Abnahme
• Inbetriebnahme beziehungsweise Anerkennung als nutzungsfähig
• Registrierung des Gebäudes
• Registrierung der einzelnen Wohnung
• Übergabe an den Käufer

Diese Schritte können zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen. Ein Gebäude kann baulich weitgehend fertig sein, obwohl einzelne Einheiten noch nicht endgültig registriert wurden. Umgekehrt bedeutet eine registrierte Einheit im Bau nicht, dass das Gebäude bereits genutzt werden darf.

Verbraucherschutz bei Bauträgerverträgen

Kauft eine Privatperson zu privaten Zwecken bei einem gewerblichen Bauträger, können verbraucherschützende Regelungen relevant sein. Allgemeine Vertragsbedingungen sollen verständlich und transparent sein. Unklare oder unangemessen einseitige Klauseln können rechtlich problematisch sein.

Besonders sorgfältig zu prüfen sind Klauseln, die:

• die Haftung des Bauträgers weitgehend ausschließen,
• dem Bauträger unbegrenzte Fristverlängerungen erlauben,
• nur den Käufer mit hohen Vertragsstrafen belasten,
• einseitige Preisänderungen ermöglichen,
• Rückzahlungsansprüche ausschließen,
• Rechtsmittel des Käufers beschränken,
• die Leistung ohne Zustimmung wesentlich verändern,
• Werbeaussagen und Anlagen pauschal für unverbindlich erklären.

Auf allgemeine Verbraucherschutzregeln sollte sich ein Käufer jedoch nicht als alleinige Absicherung verlassen. Die entscheidenden Rechte gehören ausdrücklich in den Vertrag.

Können Ausländer auf dem Primary Market kaufen?

Ausländische natürliche Personen können in Georgien grundsätzlich Wohnungen und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben und registrieren lassen.

Die zentrale Ausnahme betrifft landwirtschaftliche Grundstücke. Für landwirtschaftlich klassifizierten Grund und Boden gelten besondere gesetzliche Erwerbsbeschränkungen und nur begrenzte Ausnahmen.

Bei folgenden Projekten ist der Grundstücksstatus besonders sorgfältig zu prüfen:

• Villenprojekte außerhalb geschlossener Städte
• Ferienhäuser
• Grundstücke in Berg- oder Weinregionen
• Resorts
• freistehende Häuser
• Projekte auf ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen
• Haus- und Grundstückspakete

Maßgeblich ist nicht die Werbeaussage des Verkäufers, sondern die im Public Registry eingetragene Zweckbestimmung des Grundstücks.

Due Diligence beim Kauf auf dem Primary Market

Eine belastbare Prüfung besteht aus mehreren getrennten Prüfblöcken. Eine einzelne Abfrage des Bauträgernamens oder ein kurzer Blick in den Registerauszug reicht nicht aus.

Prüfung des Bauträgers und der Projektgesellschaft

Zu kontrollieren sind insbesondere:

• vollständiger Firmenname
• georgische Identifikationsnummer
• aktueller Registerstatus
• vertretungsberechtigte Geschäftsführer
• Gesellschafterstruktur
• Übereinstimmung von Markenname und Vertragspartner
• Gründungsdatum
• laufende Liquidation oder Reorganisation
• bisher fertiggestellte Projekte
• tatsächliche Übergabetermine früherer Projekte
• Qualität bereits realisierter Gebäude
• Beschwerden von Käufern
• ausführendes Bauunternehmen
• Architekt und technische Planer
• finanzierende Bank
• Eigenkapital und Finanzierungsstruktur
• Abhängigkeit von laufenden Käuferzahlungen

Ein großer Markenauftritt beweist nicht, dass die konkrete Projektgesellschaft über ausreichendes Vermögen verfügt. Viele Projektgesellschaften besitzen außer dem Grundstück und dem Bauprojekt nur wenige weitere Vermögenswerte.

Prüfung des Grundstücks

Vor jeder größeren Zahlung sollten mindestens folgende Punkte geklärt sein:

• korrekter Katastercode
• eingetragener Eigentümer
• Grundstücksfläche
• Grundstücksgrenzen
• landwirtschaftliche oder nichtlandwirtschaftliche Zweckbestimmung
• Hypotheken
• Steuerpfandrechte
• Arrest und Veräußerungsverbote
• Dienstbarkeiten
• Wegerechte
• registrierte Miet- oder Nutzungsrechte
• Rechte weiterer Projektpartner
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• bereits registrierte Käuferrechte
• bestehende Verpflichtungen
• ausreichende Zufahrt
• rechtlich gesicherte Versorgungsanschlüsse

Ist die Projektgesellschaft nicht Eigentümerin des Grundstücks, muss ihr Recht zur Bebauung und Veräußerung rechtlich eindeutig dokumentiert sein.

Prüfung der Baugenehmigung

Zu prüfen sind:

• Genehmigungsinhaber
• Genehmigungsnummer
• Genehmigungsdatum
• Gültigkeitsdauer
• genehmigter Gebäudetyp
• genehmigte Anzahl der Geschosse
• genehmigte Gesamtfläche
• genehmigte Nutzung
• genehmigte Wohnungsstruktur
• Stellplätze
• Zufahrten
• technische Anlagen
• spätere Änderungen
• behördliche Beanstandungen
• Baustopp oder Überwachungsmaßnahmen
• Voraussetzungen für die spätere Inbetriebnahme

In Tiflis können Projekt- und Genehmigungsinformationen teilweise über die zuständige Architekturbehörde recherchiert werden. Für andere Gemeinden sind die örtlich zuständigen Stellen maßgeblich.

Prüfung der konkreten Wohnung

Die gekaufte Einheit muss eindeutig identifizierbar sein. Der Vertrag sollte mindestens enthalten:

• Gebäude oder Block
• Eingang beziehungsweise Treppenhaus
• Etage
• Wohnungsnummer
• genehmigter Grundriss
• Ausrichtung
• Fläche
• Balkon oder Terrasse
• Raumanzahl
• Lage auf dem Etagenplan
• Ausbaustandard
• Stellplatz
• Abstellraum
• Anteil an Gemeinschaftseigentum
• spätere Registrierungsstruktur

Grundriss, Etagenplan, technische Beschreibung und Ausstattungsliste sollten als verbindliche Vertragsanlagen beigefügt werden.

Prüfung der Aussicht und Umgebung

Eine „unverbaubare Aussicht“ sollte nur dann als gesichert gelten, wenn sie rechtlich und tatsächlich nachvollziehbar ist. Zu prüfen sind:

• benachbarte Grundstücke,
• zulässige Bebauungshöhen,
• bestehende Bauanträge,
• Entwicklungspläne,
• zukünftige Projektphasen desselben Bauträgers,
• Straßen- und Infrastrukturprojekte,
• Hochwasser-, Hang- oder Küstenrisiken.

Ein Rendering mit Meer-, Berg- oder Stadtblick ist keine Garantie.

Technische Prüfung

Bei fortgeschrittenen oder fertiggestellten Projekten sollte ein unabhängiger Bausachverständiger insbesondere untersuchen:

• Übereinstimmung mit Grundriss und Baubeschreibung
• tragende Konstruktion
• erkennbare Risse
• Fassadenanschlüsse
• Fenster und Türen
• Dach
• Balkon- und Terrassenabdichtung
• Feuchtigkeit
• Schallübertragung
• Elektroinstallation
• Wasser- und Abwasserleitungen
• Heizung und Klimatisierung
• Aufzüge
• Brandschutz
• Fluchtwege
• Versorgungskapazitäten
• Allgemeinflächen
• Außenanlagen

Eine rein optische Wohnungsbesichtigung ist keine technische Abnahme.

Welche Regelungen gehören in den Bauträgervertrag?

Vertragsbereich	Erforderliche Regelung
Vertragsparteien	Vollständige Firmendaten und Vertretungsberechtigung
Kaufgegenstand	Exakte Identifizierung der Wohnung und aller Nebenobjekte
Kaufpreis	Gesamtpreis, Quadratmeterpreis, enthaltene Leistungen und Steuern
Währung	Maßgebliche Währung und Umrechnungsmethode
Zahlungsplan	Termine, Baufortschritte, Kontoverbindung und Voraussetzungen
Fertigstellung	Konkreter Termin und klar definierter Fertigstellungszustand
Long-Stop-Date	Spätester Endtermin mit Rücktritts- und Rückzahlungsrecht
Fristverlängerung	Eng begrenzte und nachweisbare Verlängerungsgründe
Vertragsstrafe	Angemessene Folgen bei Verzug des Bauträgers und des Käufers
Wohnfläche	Messmethode, Toleranz und Preisanpassung in beide Richtungen
Planänderungen	Nur unwesentliche oder ausdrücklich genehmigte Abweichungen
Ausstattung	Verbindliche technische Baubeschreibung als Anlage
Genehmigungen	Verpflichtung zur genehmigungskonformen Errichtung
Registerschutz	Vorregistrierung oder Registrierung geeigneter Käuferrechte
Hypothekenfreigabe	Konkreter Mechanismus zur lastenfreien Übertragung
Abnahme	Abnahmeprotokoll, Prüfzeit und Mängelliste
Mängel	Fristen, Zuständigkeit und Verfahren zur Nachbesserung
Rücktritt	Voraussetzungen und Fristen für die Rückzahlung
Vertragsübertragung	Zulässigkeit, Zustimmungserfordernis und Gebühren
Verwaltung	Betreiber, Laufzeit, Gebühren und Kündigungsrechte
Vermietung	Freie Vermietung oder verpflichtendes Managementmodell
Streitbeilegung	Anwendbares Recht, Gericht, Schiedsgericht und Gerichtsstand
Vertragssprache	Verbindliche Sprachfassung bei mehrsprachigen Verträgen

Was ist eine Long-Stop-Date?

Die Long-Stop-Date ist der späteste vertraglich zulässige Fertigstellungstermin. Wird dieser Termin überschritten, erhält der Käufer klar definierte Rechte, beispielsweise:

• Rücktritt,
• vollständige Rückzahlung,
• Verzugsentschädigung,
• Vertragsstrafe,
• alternative Einheit,
• Fortsetzung des Vertrages gegen Kompensation.

Ohne Long-Stop-Date kann sich ein nur „voraussichtlicher“ Übergabetermin faktisch immer weiter verschieben.

Vertragsstrafen müssen ausgewogen sein

Viele Standardverträge sehen hohe Sanktionen für verspätete Zahlungen des Käufers vor, während der Bauträger bei jahrelanger Verspätung kaum haftet. Ein ausgewogener Vertrag sollte beide Seiten angemessen binden.

Rückzahlung muss praktisch durchsetzbar sein

Ein vertraglicher Rückzahlungsanspruch hilft wenig, wenn:

• keine Rückzahlungsfrist genannt ist,
• der Anspruch unverzinst bleibt,
• der Bauträger lange Nachfristen erhält,
• eine schwach kapitalisierte Projektgesellschaft verpflichtet ist,
• bereits gezahlte Gelder vollständig verbaut wurden,
• der Käufer auf unbestimmte Zeit warten muss.

Deshalb ist nicht nur das Recht auf Rückzahlung, sondern auch seine wirtschaftliche Absicherung entscheidend.

Sichere Zahlungsabwicklung

Zahlungen nur an den Vertragspartner

Zahlungen sollten grundsätzlich nur auf ein offiziell angegebenes Konto des vertraglichen Verkäufers erfolgen.

Warnsignale sind:

• Zahlung auf ein Privatkonto,
• Zahlung an einen Vermittler,
• Zahlung an eine nicht am Vertrag beteiligte Gesellschaft,
• Barzahlung ohne nachvollziehbaren Beleg,
• kurzfristiger Kontowechsel ohne dokumentierte Begründung,
• fehlende Rechnung oder Zahlungsbestätigung.

Zahlungen an überprüfbare Meilensteine koppeln

Statt allein kalendarischer Raten können Zahlungen an definierte Baufortschritte gebunden werden, beispielsweise:

• Abschluss der Fundamentarbeiten,
• Fertigstellung des Rohbaus,
• Schließen der Gebäudehülle,
• Einbau der Fenster,
• Fertigstellung der technischen Anlagen,
• Inbetriebnahme,
• individuelle Registrierung,
• mängelfreie Übergabe.

Der Baufortschritt sollte möglichst unabhängig bestätigt werden.

Sicherheitseinbehalt bei Übergabe

Ein vertraglicher Restbetrag kann bis zur ordnungsgemäßen Übergabe oder Beseitigung wesentlicher Mängel zurückbehalten werden. Der konkrete Umfang muss vorab vereinbart werden. Ohne vertragliche Grundlage kann der Käufer nicht ohne Weiteres Zahlungen einbehalten.

Escrow und Smart Contract

Ein echtes Treuhand- oder Escrow-Modell kann Käufergelder bis zum Eintritt festgelegter Bedingungen schützen. Es ist jedoch zwischen der einmaligen Kaufpreisabwicklung einer bereits registrierbaren Immobilie und laufenden Ratenzahlungen für ein Projekt im Bau zu unterscheiden.

Der NAPR-Smart-Contract-Dienst bietet für berechtigte Teilnehmer eine mit der Eigentumsregistrierung gekoppelte Escrow-Zahlung. Nach dem aktuellen Leistungsumfang ist dieser Dienst jedoch auf georgische Staatsbürger mit gültigem georgischem Identitätsdokument und den erforderlichen Bankkonten in Georgischen Lari ausgerichtet. Er stellt daher keine universelle Sicherungslösung für ausländische Off-Plan-Käufer oder langfristige Bauträgerraten dar.

Bei Projekten im Bau können ergänzend verhandelt werden:

• Treuhandkonto,
• Bankgarantie,
• Fertigstellungsgarantie,
• Zahlung nach Baufortschritt,
• unmittelbare Registerabsicherung,
• Freigabebestätigung der finanzierenden Bank,
• Sicherheitseinbehalt.

Hypothek des Bauträgers und Freigabe der Wohnung

Viele größere Projekte werden durch Banken finanziert. Dafür kann das Grundstück oder das gesamte Projekt belastet sein.

Eine Bankfinanzierung kann positiv sein, wenn die Bank:

• das Projekt technisch und wirtschaftlich geprüft hat,
• Auszahlungen an Baufortschritte bindet,
• den Zahlungsverkehr kontrolliert,
• Freigabemechanismen für verkaufte Wohnungen vorsieht.

Sie ist aber keine Garantie für Fertigstellung oder Rentabilität.

Der Käufer benötigt eine klare Antwort auf folgende Fragen:

• Welche Bank hält die Hypothek?
• In welcher Rangstelle ist sie eingetragen?
• Belastet sie das gesamte Grundstück?
• Unter welchen Bedingungen wird die gekaufte Einheit freigegeben?
• Wird eine individuelle Freigabeerklärung erteilt?
• Ist die Freigabe an eine bestimmte Zahlung gebunden?
• Was geschieht bei Insolvenz des Bauträgers?
• Kann die Bank trotz Käuferzahlungen verwerten?

Eine pauschale Erklärung des Vertriebsmitarbeiters, die Hypothek sei „normal“, genügt nicht.

Kaufprozess auf dem Primary Market

Schritt 1: Kaufziel festlegen

Vor der Projektauswahl sollte feststehen:

• Eigennutzung oder Kapitalanlage?
• Langzeit- oder Kurzzeitvermietung?
• Fertigstellungstermin?
• maximales Gesamtbudget?
• gewünschte Lage?
• akzeptiertes Risiko?
• Eigenkapital und Zahlungsfähigkeit?
• Haltedauer?
• geplanter Wiederverkauf?

Schritt 2: Gesamtbudget berechnen

Nicht der beworbene Kaufpreis, sondern die vollständige Investition ist maßgeblich.

Gesamtinvestition = Kaufpreis + Ausbau + Einrichtung + Nebenkosten + Finanzierungskosten + Wechselkurskosten + Vorhaltekosten + Sicherheitsreserve

Schritt 3: Projekt und Bauträger vorprüfen

Noch vor einer Reservierungszahlung sollten mindestens bekannt sein:

• rechtlicher Verkäufer,
• Katastercode,
• Grundstückseigentümer,
• grundlegender Genehmigungsstatus,
• Projektphase,
• Belastungen,
• vorgesehener Vertrag,
• Rückzahlungsbedingungen der Reservierung.

Schritt 4: Reservierungsbedingungen prüfen

Die Reservierungsvereinbarung sollte regeln:

• genaue Wohnung,
• reservierter Preis,
• Reservierungsdauer,
• Höhe der Gebühr,
• Anrechnung auf den Kaufpreis,
• Rückzahlung bei negativer rechtlicher Prüfung,
• Rückzahlung bei Vertragsnichteinigung,
• Folgen eines Rücktritts,
• Frist für den Hauptvertrag.

Schritt 5: Rechtliche und technische Due Diligence

Die Prüfung sollte unabhängig vom Bauträger erfolgen. Vertrieb, Makler und Bauträger vertreten wirtschaftlich die Verkaufsseite, auch wenn sie freundlich und professionell auftreten.

Schritt 6: Vertrag verhandeln

Wesentliche Punkte müssen vor Unterzeichnung geklärt werden. Mündliche Zusagen sollten in den Vertrag oder in verbindliche Anlagen aufgenommen werden.

Schritt 7: Käuferrecht registrieren

Soweit rechtlich und technisch möglich, sollte die Vertragsposition durch eine geeignete Eintragung im Public Registry abgesichert werden. Der Mechanismus hängt vom Registrierungsstand des Grundstücks, des Gebäudes und der einzelnen Einheit ab.

Schritt 8: Baufortschritt überwachen

Während der Bauphase sollten regelmäßig kontrolliert werden:

• tatsächlicher Baufortschritt,
• Abweichungen von der Planung,
• Änderungen der Genehmigung,
• neue Registerbelastungen,
• Verzögerungen,
• Wechsel des Bauunternehmens,
• Kommunikation des Bauträgers.

Schritt 9: Abnahme durchführen

Vor der Abnahme sollte die Wohnung systematisch geprüft werden. Sämtliche Mängel gehören mit Fotos und Fristen in ein Übergabe- beziehungsweise Abnahmeprotokoll.

Schritt 10: Eigentum endgültig registrieren

Nach Erfüllung der vertraglichen Voraussetzungen muss das endgültige Eigentumsrecht des Käufers eingetragen werden. Anschließend ist ein neuer Registerauszug einzuholen und auf Eigentümer, Fläche, Einheit und Belastungen zu prüfen.

Kaufpreis und tatsächliche Gesamtinvestition

Der Marketingpreis ist nicht der Endpreis

Ein Projekt kann mit einem attraktiven Quadratmeterpreis beworben werden, obwohl noch erhebliche Kosten hinzukommen.

Zu berücksichtigen sind insbesondere:

• Ausbau vom Black oder White Frame
• Planung und Bauüberwachung
• Küche
• Möbel
• Elektrogeräte
• Klimaanlagen
• Beleuchtung
• Vorhänge und Ausstattung
• Stellplatz
• Abstellraum
• Vertragsprüfung
• Übersetzung
• Registrierung
• Bankgebühren
• Wechselkursverluste
• Versicherung
• Hausgeld und Service Charges
• Betriebskosten bis zur Vermietung
• Reparatur- und Möblierungsreserve

Vergleich nur auf All-in-Basis

Zwei Wohnungen sollten nicht allein anhand des Listenpreises verglichen werden.

Effektiver Preis pro nutzbarem Quadratmeter:

Gesamte Investitionskosten ÷ tatsächlich nutzbare beziehungsweise vermietbare Fläche

Ein günstiges Black-Frame-Apartment kann nach Ausbau teurer sein als eine bereits fertiggestellte Wohnung mit höherem Listenpreis.

Beispiel einer realistischen Investitionsrechnung

Angenommen:

• Kaufpreis: 100.000 US-Dollar
• Ausbau: 20.000 US-Dollar
• Möbel und Geräte: 7.000 US-Dollar
• Prüfung, Registrierung und Nebenkosten: 2.000 US-Dollar
• Finanzierung, Leerstand und Reserve: 3.000 US-Dollar

Gesamtinvestition: 132.000 US-Dollar

Bei einer Monatsmiete von 900 US-Dollar beträgt die jährliche Bruttomiete 10.800 US-Dollar.

Die häufig beworbene Rendite auf den reinen Kaufpreis wäre:

10.800 ÷ 100.000 = 10,8 Prozent

Die realistischere Bruttorendite auf die Gesamtinvestition beträgt:

10.800 ÷ 132.000 = rund 8,2 Prozent

Nach Abzug von Leerstand, Verwaltung, Reparaturen, Service Charges, Versicherung und sonstigen Kosten kann die Nettorendite deutlich niedriger liegen.

Renditegarantien richtig bewerten

Eine garantierte Rendite ist keine Eigenschaft der Immobilie, sondern eine vertragliche Zahlungspflicht eines Unternehmens.

Folgende Punkte sind entscheidend:

• Name und Bonität des Garantiegebers
• Beginn und Ende der Garantie
• garantierter Betrag
• Währung
• Brutto- oder Nettogarantie
• Abzug von Managementgebühren
• Möblierungs- und Erneuerungskosten
• Mindestbelegung
• Eigennutzungsbeschränkungen
• Kündigungsmöglichkeiten
• Zahlungsrhythmus
• Sicherheiten
• Folgen einer verspäteten Fertigstellung
• Folgen einer Insolvenz des Betreibers

Besonders kritisch ist ein Modell, bei dem die Garantie erst nach Eröffnung eines Hotels beginnt, während der Eröffnungstermin nicht verbindlich festgelegt ist.

Wiederverkauf vor Fertigstellung

Manche Käufer erwerben früh und planen den Weiterverkauf ihrer Vertragsposition vor Fertigstellung. Ob das möglich ist, richtet sich nach dem Vertrag.

Zu prüfen sind:

• Darf der Käufer seine Rechte abtreten?
• Ist die Zustimmung des Bauträgers erforderlich?
• Kann der Bauträger die Zustimmung verweigern?
• Welche Übertragungsgebühr fällt an?
• Muss der Kaufpreis vollständig bezahlt sein?
• Wird die Vorregistrierung übertragen?
• Kann die Einheit bereits endgültig registriert werden?
• Wie groß ist die tatsächliche Nachfrage?
• Konkurriert der Verkäufer mit günstigen Restbeständen des Bauträgers?

Ein rechnerischer Wertzuwachs ist nicht mit einem realisierten Gewinn gleichzusetzen.

Besonderheiten in Tiflis und Batumi

Primary Market in Tiflis

Der Tifliser Primärmarkt wird stark durch dauerhafte Wohnnachfrage, innerstädtische Entwicklung, Bevölkerungsbewegungen, Kreditbedingungen und das Angebot neuer Bauflächen geprägt.

Entscheidend sind häufig:

• Stadtbezirk und Mikrolage
• Verkehrsanbindung
• Arbeitsplatznähe
• Schulen und Universitäten
• Infrastruktur
• Bauqualität
• Stellplatzsituation
• Lärm
• zukünftige Nachbarbebauung
• langfristige Mietnachfrage

Primary Market in Batumi

In Batumi spielen zusätzlich touristische Faktoren eine große Rolle:

• Saisonalität
• Hotel- und Apartmentangebot
• Entfernung zum Meer
• tatsächliche Meeressicht
• Konkurrenz durch neue Projekte
• Betreiberqualität
• Kurzzeitvermietung
• Managementgebühren
• Instandhaltung bei hoher Luftfeuchtigkeit
• Auslastung außerhalb der Hauptsaison

Ein Apartment kann als Ferienprodukt attraktiv sein, aber für eine dauerhafte Wohnvermietung weniger geeignet. Umgekehrt kann eine gute Wohnlage abseits der touristischen Strandlinie stabilere ganzjährige Nachfrage bieten.

Resortprojekte in Gudauri und Bakuriani

Bei Berg- und Skiresorts sind zusätzlich zu prüfen:

• Länge der Wintersaison
• Erreichbarkeit
• Entfernung zu Liften
• Schneesicherheit
• Sommernutzung
• Betreiber
• Heiz- und Energiekosten
• Feuchtigkeit und Frost
• Servicegebühren
• Instandhaltung
• Wiederverkaufsliquidität

Marktlage des Primary Market in Tiflis 2026

Der Tifliser Primärmarkt zeigte 2025 insgesamt eine robuste Nachfrage. Nach Angaben von Galt & Taggart wurden im Gesamtjahr 42.388 Wohnungsverkäufe in Tiflis registriert. Die offiziell erfassten Primary-Market-Transaktionen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 5,2 Prozent.

Eine ergänzende Echtzeitbefragung größerer Bauträger kam für 2025 auf ein deutlich stärkeres Absatzwachstum von 27,3 Prozent. Der Unterschied erklärt sich unter anderem dadurch, dass Bauträgerverkäufe häufig erst zeitversetzt im Register erscheinen.

Der durchschnittlich ausgewiesene Primary-Market-Preis erreichte im Dezember 2025 rund 1.373 US-Dollar je Quadratmeter und lag damit etwa 4 Prozent über dem Vorjahreswert. Für 2026 wurde die Prognose für das Preiswachstum des Tifliser Primärmarkts im Bericht vom Juni 2026 auf 7,5 Prozent angehoben.

Diese Durchschnittswerte dürfen nicht ungeprüft auf einzelne Projekte übertragen werden. Zwischen Stadtteilen, Qualitätsklassen, Ausbaustufen und Projektphasen bestehen erhebliche Unterschiede.

Auch die offiziellen Immobilienpreisindizes müssen richtig eingeordnet werden: Der georgische Residential Property Price Index erfasst derzeit den Markt neu errichteter Wohnungen und Häuser in Tiflis. Er ist kein landesweiter Index und basiert auf angebotenen Immobilienpreisen, nicht ausschließlich auf den endgültigen notariellen beziehungsweise registrierten Verkaufspreisen.

Für wen eignet sich der Primary Market?

Eigennutzer

Für Eigennutzer kann der Primary Market geeignet sein, wenn:

• der Einzug nicht sofort erfolgen muss,
• ein moderner Neubau gewünscht ist,
• Grundriss und Ausstattung früh ausgewählt werden sollen,
• eine ausreichende Zeit- und Kostenreserve vorhanden ist,
• der Bauträger verlässlich ist.

Wer zu einem festen Termin einziehen muss, sollte ein nahezu fertiggestelltes oder bereits in Betrieb genommenes Projekt bevorzugen.

Konservative Kapitalanleger

Für sicherheitsorientierte Anleger kommen eher Projekte infrage, die:

• weit fortgeschritten oder fertiggestellt sind,
• einen klaren Registerstatus besitzen,
• genehmigt und in Betrieb genommen wurden,
• technisch geprüft werden können,
• bereits eine nachvollziehbare Mietnachfrage zeigen,
• keine unklaren Betreiberbindungen enthalten.

Chancenorientierte Investoren

Ein früher Kauf kann höhere Preisvorteile bieten, erfordert aber:

• höhere Risikotoleranz,
• gründliche Bauträgerprüfung,
• finanzielle Reserven,
• lange Haltedauer,
• flexible Ausstiegsplanung,
• laufende Projektüberwachung.

Käufer mit Vermietungsabsicht

Vermietungsorientierte Käufer sollten den Grundriss nicht nach persönlichem Geschmack, sondern nach tatsächlicher Nachfrage auswählen. Wichtig sind:

• effizient nutzbare Wohnfläche,
• marktgerechte Zimmeranzahl,
• gute Belichtung,
• sinnvolle Möblierbarkeit,
• niedrige laufende Kosten,
• erreichbare Lage,
• funktionierende Infrastruktur,
• realistische Miete,
• ausreichende Wiederverkaufsliquidität.

Wann kann der Secondary Market besser sein?

Der Secondary Market kann vorteilhafter sein, wenn:

• die Immobilie sofort genutzt werden soll,
• der Käufer den tatsächlichen Zustand sehen möchte,
• die Umgebung bereits vollständig entwickelt sein soll,
• reale Mietdaten benötigt werden,
• kein Bau- oder Fertigstellungsrisiko gewünscht ist,
• die individuelle Wohnung bereits registriert ist,
• über den Preis mit einem privaten Verkäufer verhandelt werden kann,
• Lage und Blick nicht nur auf Visualisierungen beruhen sollen.

Ein bestehendes Objekt kann trotz Renovierungsbedarf wirtschaftlich attraktiver sein als ein Neubau mit hohen Ausbau- und Servicekosten.

Warnsignale beim Primary-Market-Kauf

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

1. der Katastercode nicht genannt wird,
2. der Bauträger keinen aktuellen Registerauszug vorlegt,
3. der Verkäufer nicht Eigentümer des Grundstücks ist und kein gesichertes Baurecht nachweist,
4. die Baugenehmigung angeblich „bald“ erteilt wird,
5. Zahlungen auf ein Privat- oder Drittkonto verlangt werden,
6. die Reservierungsgebühr unter keinen Umständen erstattet wird,
7. der Vertrag keine verbindliche Long-Stop-Date enthält,
8. der Bauträger nahezu unbegrenzte Fristverlängerungen beansprucht,
9. der Bauträger Grundriss, Fläche und Ausstattung einseitig verändern darf,
10. der Ausbaustandard nur als „White Frame“ oder „Green Frame“ bezeichnet wird,
11. keine technische Baubeschreibung existiert,
12. die Wohnung nicht eindeutig identifizierbar ist,
13. eine Projektbank keine klare Freigaberegelung bestätigt,
14. eine hohe Rendite ohne belastbaren Garantiegeber versprochen wird,
15. der Käufer zur sofortigen Unterschrift gedrängt wird,
16. angeblich „nur heute“ ein außergewöhnlicher Rabatt gilt,
17. die spätere Vertragsübertragung untersagt oder extrem teuer ist,
18. Betreiber- und Verwaltungsgebühren einseitig erhöht werden können,
19. Werbematerialien pauschal als vollständig unverbindlich bezeichnet werden,
20. eine unabhängige rechtliche oder technische Prüfung verhindert wird.

Häufige Fragen zum Primary Market

Was ist der Primary Market in Georgien?

Der Primary Market ist der Immobilienmarkt, auf dem Käufer eine Immobilie unmittelbar vom Bauträger, Entwickler oder von der Projektgesellschaft erwerben. Die Immobilie kann geplant, im Bau oder bereits fertiggestellt sein.

Ist der Primary Market dasselbe wie der Neubauimmobilienmarkt?

Weitgehend, aber nicht vollständig. Entscheidend ist der Verkäufer. Eine neue Wohnung, die von einem privaten Eigentümer weiterverkauft wird, gehört bereits zum Secondary Market.

Ist jeder Primary-Market-Kauf ein Off-Plan-Kauf?

Nein. Off-Plan bezeichnet den Kauf vor Fertigstellung. Auch eine bereits fertiggestellte, noch im Eigentum des Bauträgers stehende Wohnung kann auf dem Primary Market verkauft werden.

Gehört eine fertige Bauträgerwohnung noch zum Primary Market?

Ja. Solange die Wohnung direkt vom Bauträger oder der Projektgesellschaft erstmals verkauft wird, handelt es sich grundsätzlich um einen Primärmarktverkauf.

Können Deutsche Immobilien auf dem Primary Market in Georgien kaufen?

Deutsche und andere ausländische Käufer können grundsätzlich Wohnungen und nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben. Besondere Einschränkungen gelten für landwirtschaftlich klassifizierte Grundstücke.

Wann wird der Käufer Eigentümer?

Eigentum entsteht grundsätzlich erst durch die Registrierung des Eigentumsrechts des Käufers im georgischen Public Registry. Vertrag, Zahlung und Schlüsselübergabe allein genügen nicht.

Macht eine Reservierungszahlung den Käufer zum Eigentümer?

Nein. Eine Reservierung sichert regelmäßig nur die vorübergehende Verfügbarkeit einer bestimmten Einheit. Umfang und Rückzahlbarkeit richten sich nach der Reservierungsvereinbarung.

Was ist eine Vorregistrierung?

Eine Vorregistrierung kann einen künftigen Anspruch auf Eigentumsregistrierung im Public Registry absichern und konkurrierende Verfügungen erschweren. Sie ist jedoch noch kein endgültiges Eigentum und keine Fertigstellungsgarantie.

Ist eine Vorregistrierung immer möglich?

Das hängt vom Registrierungsstand des Grundstücks, des Gebäudes und der Wohnung sowie von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Gegebenenfalls kann stattdessen eine auf die spätere Übertragung gerichtete Verpflichtung registriert werden.

Was bedeutet White Frame?

White Frame bezeichnet üblicherweise eine teilweise ausgebaute Wohnung mit Innenwänden, Putz, Estrich und vorbereiteten technischen Leitungen. Der Begriff ist nicht einheitlich definiert. Maßgeblich ist ausschließlich die technische Vertragsanlage.

Was bedeutet Green Frame?

Green Frame ist meist eine erweiterte White-Frame-Ausführung. Welche Leistungen enthalten sind, bestimmt jeder Bauträger unterschiedlich. Der Begriff darf nicht ohne detaillierte Ausstattungsliste bewertet werden.

Ist ein Kauf in einer frühen Bauphase immer günstiger?

Der Listenpreis ist häufig niedriger. Der Käufer übernimmt dafür höhere Fertigstellungs-, Zeit-, Finanzierungs- und Vertragsrisiken. Ein früher Kauf ist deshalb nicht automatisch wirtschaftlich besser.

Ist die Ratenzahlung des Bauträgers ein Immobilienkredit?

Nicht im klassischen Sinne. Es handelt sich regelmäßig um eine vertragliche Kaufpreisstundung oder einen Zahlungsplan. Kündigungs-, Verzugs- und Rückzahlungsregeln können deutlich von einem Bankdarlehen abweichen.

Ist eine Bankhypothek auf dem Projektgrundstück gefährlich?

Nicht zwingend. Viele seriöse Projekte sind bankfinanziert. Entscheidend ist, dass ein klarer und dokumentierter Mechanismus zur Freigabe der gekauften Wohnung besteht.

Sind garantierte Mietrenditen sicher?

Nicht automatisch. Die Garantie hängt von Bonität, Laufzeit und Vertrag des Garantiegebers ab. Bruttoertrag, Gebühren, Eigennutzung, Möblierung, Instandhaltung und Zahlungsbedingungen müssen geprüft werden.

Kann eine Wohnung vor Fertigstellung weiterverkauft werden?

Das ist möglich, wenn der Vertrag eine Abtretung oder Vertragsübertragung erlaubt. Zustimmungserfordernisse, Gebühren, Zahlungsstand und Registereintrag müssen vor dem Kauf geklärt werden.

Welche Unterlagen sollten vor einer Anzahlung vorliegen?

Mindestens erforderlich sind der aktuelle Registerauszug, der Katastercode, die Daten der Verkäufergesellschaft, der grundlegende Genehmigungsstatus, der Wohnungsplan, der Vertragsentwurf und die Bedingungen für die Rückzahlung der Reservierung.

Ist Primary Market oder Secondary Market besser?

Das hängt vom Kaufziel ab. Der Primary Market bietet Auswahl, moderne Gebäude und Ratenmodelle. Der Secondary Market ermöglicht die Prüfung eines real existierenden Objekts und vermeidet einen großen Teil des Fertigstellungsrisikos.

Der Primary Market bietet Chancen – aber nur nach vollständiger Prüfung

Der Primary Market ist ein zentraler Bestandteil des georgischen Immobilienmarkts. Besonders in Tiflis, Batumi und den touristischen Regionen entstehen zahlreiche Neubauprojekte, die sowohl Eigennutzer als auch internationale Investoren ansprechen.

Der Kauf direkt vom Bauträger kann Vorteile bieten:

• größere Auswahl,
• frühzeitige Einstiegspreise,
• flexible Zahlungspläne,
• moderne Gebäude,
• potenzielle Wertentwicklung.

Diese Vorteile sind jedoch stets gegen die Risiken abzuwägen:

• Fertigstellungsverzögerung,
• Projektabbruch,
• Belastungen des Grundstücks,
• Genehmigungsabweichungen,
• einseitige Vertragsklauseln,
• Qualitätsmängel,
• hohe Zusatzkosten,
• schwache Vermietungs- oder Wiederverkaufsliquidität.

Eine gute Primary-Market-Immobilie zeichnet sich nicht durch den niedrigsten Quadratmeterpreis oder die eindrucksvollsten Visualisierungen aus. Entscheidend ist die Verbindung aus:

• guter Mikrolage,
• verlässlichem Bauträger,
• gesichertem Grundstück,
• nachvollziehbarer Finanzierung,
• vollständiger Baugenehmigung,
• wirksamer Registerabsicherung,
• ausgewogenem Vertrag,
• klarer Baubeschreibung,
• realistischer Gesamtinvestition,
• tragfähiger Nutzungs- und Exitstrategie.

Der Primary Market ist damit weder grundsätzlich sicherer noch grundsätzlich riskanter als der Secondary Market. Er verlangt lediglich eine andere, deutlich projektbezogenere Form der Due Diligence.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, technische oder wirtschaftliche Prüfung des konkreten Projekts.

Primary Market Georgien

 

 

Wesentliche Quellen und weiterführende Links

1. Civil Code of Georgia – gesetzliche Grundlage für die Schriftform und die Registrierung des Eigentumsrechts beim Erwerb unbeweglicher Sachen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
2. Law of Georgia on the Public Registry – Regelungen zu Vorregistrierung, Priorität, registrierten Verpflichtungen, Belastungen und öffentlich-rechtlichen Beschränkungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
3. National Agency of Public Registry – Real Estate Registry – offizielle Register- und Informationsdienste für Immobilienrechte, Belastungen und Registerauszüge. (NAPR)
4. NAPR Smart Contract – Anleitung – offizielle Beschreibung der elektronischen Kaufabwicklung, Eigentumsregistrierung und Escrow-Zahlung. (NAPR)
5. NAPR Smart Contract – Häufige Fragen – aktuelle Voraussetzungen, Teilnehmerkreis, Zahlungswährung, Escrow-Verfahren und Gebühren. (NAPR)
6. Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities – Rechtsrahmen für Baugenehmigungen, Gebäudesicherheit, Bauüberwachung und Inbetriebnahme. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
7. Tbilisi Architecture Service – offizielles Portal der Architektur- und Genehmigungsbehörde der Stadt Tiflis. (Tas.ge)
8. Law of Georgia on the Protection of Consumer Rights – Vorschriften zu transparenten Vertragsbedingungen, unfairen Standardklauseln und irreführenden Geschäftspraktiken. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
9. Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership – gesetzliche Grundlage für die besonderen Eigentumsbeschränkungen bei landwirtschaftlichen Grundstücken. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
10. Geostat – Residential Property Price Index, II. Quartal 2026 – aktuelle Veröffentlichung des georgischen Statistikamtes zur Preisentwicklung neuer Wohnimmobilien in Tiflis. (Georgian National Statistics Office)
11. Geostat – Methodology of the Residential Property Price Index – Methodik, geografischer Umfang und Datengrundlage des georgischen Immobilienpreisindex. (Georgian National Statistics Office)
12. Galt & Taggart – Tbilisi Residential Real Estate, Gesamtjahr 2025 – Definition des Primary Market sowie Daten zu Verkäufen, Preisen, Bauträgerabsatz und verzögerten Registereintragungen. (ramad.bog.ge)
13. Galt & Taggart – Tbilisi Residential Real Estate, Juni 2026 – aktuelle Einordnung der Preisentwicklung und Prognose für den Tifliser Primärmarkt 2026. (galtandtaggart.com)