Off-Plan-Immobilie Georgien

Off-Plan-Immobilie in Georgien: Bedeutung, Chancen, Risiken und sichere Kaufabwicklung

Eine Off-Plan-Immobilie in Georgien ist eine Wohnung, ein Apartment, ein Haus oder eine gewerbliche Einheit, die gekauft wird, bevor sie vollständig errichtet und offiziell in Betrieb genommen wurde. In einer frühen Projektphase existiert das Kaufobjekt möglicherweise nur als genau bezeichnete künftige Einheit in Bauplänen, Architekturunterlagen und Verträgen. In einer späteren Phase kann die Immobilie bereits im Bau und unter bestimmten Voraussetzungen im georgischen Immobilienregister erfasst sein.

Der Käufer entscheidet sich somit nicht allein für ein fertiges Gebäude, sondern für ein Bündel aus vertraglichen Ansprüchen, Registerrechten, Baufortschritt, Fertigstellungsversprechen und wirtschaftlichen Erwartungen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:

Was soll gebaut werden?

Sondern vor allem:

Welche rechtlich durchsetzbare und registrierte Position erhält der Käufer für sein Geld?

Ein professionell strukturierter Off-Plan-Kauf kann einen frühen Zugang zu attraktiven Einheiten, flexible Zahlungspläne und mögliche Preisvorteile ermöglichen. Ein schlecht geprüfter Kauf kann dagegen zu Bauverzögerungen, Qualitätsproblemen, Nachzahlungen, einer Belastung durch Projektfinanzierungen oder im schlimmsten Fall zum Verlust erheblicher Anzahlungen führen.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein unterschriebener Kaufvertrag oder eine vollständige Kaufpreiszahlung macht den Käufer nicht automatisch zum Eigentümer.
• Eigentum an einer Immobilie entsteht in Georgien grundsätzlich durch einen schriftlichen Rechtsakt und die entsprechende Eintragung im Public Registry.
• Auch eine noch nicht fertiggestellte Gebäudeeinheit kann unter bestimmten Voraussetzungen als Einheit im Bau registriert werden.
• Daneben kommen eine Vorregistrierung eines künftigen Rechts oder die Registrierung einer immobilienbezogenen Verpflichtung des Eigentümers in Betracht.
• Eine reine Reservierungsvereinbarung bietet regelmäßig weniger Schutz als eine registrierte Rechtsposition.
• Eine vorhandene Baugenehmigung bedeutet nicht automatisch, dass das Projekt finanziert, fertiggestellt, in Betrieb genommen oder endgültig registriert wird.
• Begriffe wie „Black Frame“, „White Frame“, „Green Frame“ und „Turnkey“ sind ohne detaillierte Baubeschreibung nicht aussagekräftig genug.
• Ausländische Käufer können in Georgien grundsätzlich Wohnungen und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben. Die Einstufung des Grundstücks muss dennoch geprüft werden.
• Renditeprognosen, Mietgarantien und Wiederverkaufsversprechen sind nur so belastbar wie der Vertragspartner, die Sicherheit und die konkrete Vertragsklausel.
• Eine unabhängige rechtliche, registerrechtliche und technische Prüfung sollte vor einer größeren Zahlung abgeschlossen sein.

Was ist eine Off-Plan-Immobilie?

Der Begriff „Off-Plan“ bedeutet sinngemäß „vom Plan weg“. Die Immobilie wird auf Grundlage von Grundrissen, Lageplänen, Projektunterlagen, Visualisierungen, Ausstattungsbeschreibungen und vertraglichen Zusagen erworben, bevor der Käufer ein vollständig fertiggestelltes Objekt besichtigen kann.

Typische Bezeichnungen sind:

• Pre-Construction Property
• Pre-Sale Property
• Property under Construction
• Neubau im Vorverkauf
• Wohnung im Bau
• Bauträgerimmobilie
• Projektimmobilie
• Apartment im Erstverkauf

„Off-Plan-Immobilie“ ist dabei keine einheitliche georgische Vertragsart. Die rechtliche Struktur kann je nach Projekt aus einer Reservierungsvereinbarung, einem Vorvertrag, einem Kaufvertrag über eine konkret bestimmte künftige Einheit, einem gemischten Kauf- und Bauvertrag oder mehreren aufeinanderfolgenden Vereinbarungen bestehen.

Off-Plan, fertiggestellter Neubau und Sekundärmarkt im Vergleich

Merkmal	Off-Plan-Immobilie	Fertiggestellter Neubau	Immobilie auf dem Sekundärmarkt
Kaufzeitpunkt	Vor Fertigstellung oder Inbetriebnahme	Nach Fertigstellung	Nach vorheriger Nutzung oder Erstverkauf
Besichtigungsmöglichkeit	Eingeschränkt oder nur Musterwohnung	Vollständige Besichtigung möglich	Vollständige Besichtigung möglich
Vertragsgrundlage	Pläne, Baubeschreibung, Zeitplan und Registerposition	Tatsächlicher Zustand und Registerauszug	Tatsächlicher Zustand und Registerauszug
Eigentumsstatus	Abhängig von Projektphase und Registrierung	Regelmäßig als fertige Einheit registrierbar	Regelmäßig bereits registriert
Zahlungsmodell	Häufig Raten nach Zeit oder Baufortschritt	Meist Einmalzahlung oder Finanzierung	Meist Einmalzahlung oder Finanzierung
Gestaltungsmöglichkeiten	Teilweise vorhanden	Meist gering	Von Umbau und Genehmigungen abhängig
Hauptrisiko	Fertigstellung, Bauträger, Qualität und Registerschutz	Mängel und Dokumentation	Zustand, Altlasten und Rechtsverhältnisse
Möglicher Preisvorteil	Häufig in früher Projektphase	Regelmäßig geringer	Markt- und objektspezifisch

Wann gilt eine Immobilie als Off-Plan?

Eine Immobilie kann bereits als Off-Plan-Objekt gelten, wenn:

• der Bau noch nicht begonnen hat,
• Erd- oder Fundamentarbeiten stattfinden,
• der Rohbau errichtet wird,
• der Innenausbau noch aussteht,
• das Gebäude baulich weitgehend fertig ist, aber noch keine offizielle Inbetriebnahme vorliegt,
• einzelne Einheiten noch nicht endgültig vermessen oder als fertiggestellte Einheiten registriert wurden.

Der Begriff beschreibt daher keine einzige Bauphase. Ein Apartment, das nur auf einer Visualisierung existiert, weist ein anderes Risikoprofil auf als eine bereits registrierte Einheit in einem fast fertiggestellten Gebäude.

Die rechtliche Kernfrage: Was erwirbt der Käufer tatsächlich?

Bei einem Off-Plan-Kauf in Georgien müssen vier rechtliche Ebenen auseinandergehalten werden:

1. der schuldrechtliche Vertrag,
2. eine mögliche Vorregistrierung,
3. eine registrierte immobilienbezogene Verpflichtung,
4. das registrierte Eigentum an einer Einheit im Bau oder an der fertiggestellten Einheit.

Diese Positionen sind nicht gleichwertig.

1. Nur vertraglicher Anspruch

Der Käufer unterschreibt einen Vertrag, erhält aber keine Eintragung im Immobilienregister.

Er hat dann grundsätzlich einen vertraglichen Anspruch gegen den Bauträger. Das kann im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer wirksam sein, schützt aber nicht in gleicher Weise gegenüber Dritten, späteren Erwerbern, Gläubigern oder bereits bestehenden Belastungen.

Eine Zahlungsquittung, ein Verkaufsprospekt oder eine interne Apartmentnummer ersetzt keine Registereintragung.

2. Vorregistrierung eines Immobilienrechts

Ein künftiges Immobilienrecht kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf Grundlage einer Vereinbarung vorregistriert werden. Eine solche Vorregistrierung kann die spätere Registrierung absichern und konkurrierende Eintragungen grundsätzlich erschweren.

Ihre genaue Wirkung hängt jedoch von der konkreten Eintragung, dem Vertrag, möglichen Ausnahmen und bereits vorhandenen Rechten ab. Besonders wichtig ist der zeitliche Rang der Eintragung.

3. Registrierung einer immobilienbezogenen Verpflichtung

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Verpflichtung des Grundstückseigentümers registriert werden, dem Käufer später das Eigentum an einem noch zu errichtenden Gebäude oder einer bestimmten Gebäudeeinheit zu übertragen.

Ist das Gebäude im Bau noch nicht als solches registriert, kann eine entsprechende Verpflichtung unter bestimmten Voraussetzungen am Grundstück eingetragen werden, sofern die erforderlichen baurechtlichen Bedingungen für die Grundstücksnutzung vorliegen.

Der Käufer erhält dadurch nicht zwingend bereits Eigentum. Er erhält aber eine im Register dokumentierte Position, deren genauer Inhalt anhand des aktuellen Registerauszugs und der zugrunde liegenden Urkunde geprüft werden muss.

4. Registriertes Eigentum an einer Einheit im Bau

Das georgische Registerrecht ermöglicht grundsätzlich auch die Registrierung von Gebäuden und Gebäudeeinheiten, die sich noch im Bau befinden. Voraussetzung sind ein geeigneter Rechtsnachweis und die gesetzlich erforderlichen Bauunterlagen.

In diesem Fall kann der Käufer bereits als Eigentümer einer konkret bezeichneten Einheit im Bau eingetragen werden. Das ist von einer bloßen Verpflichtung zur späteren Eigentumsübertragung zu unterscheiden.

Nach Fertigstellung und offizieller Inbetriebnahme muss der Registerstatus entsprechend den endgültigen Unterlagen aktualisiert beziehungsweise vervollständigt werden.

Die vier Schutzpositionen im Überblick

Position des Käufers	Was besteht?	Zentrale Prüfung
Reservierung oder Vertrag ohne Eintragung	Persönlicher Anspruch gegen den Vertragspartner	Zahlungsrisiko und Durchsetzbarkeit
Vorregistrierung	Absicherung einer späteren Rechtseintragung	Inhalt, Dauer, Rang und Ausnahmen
Registrierte Übertragungsverpflichtung	Im Register dokumentierte Verpflichtung des Eigentümers	Erfasste Einheit, Grundstück und Belastungen
Eigentum an Einheit im Bau	Eigentumsrecht an registriertem Bauobjekt	Bauunterlagen, Belastungen und späterer Statuswechsel
Eigentum an fertiger Einheit	Endgültige Eigentumsposition	Inbetriebnahme, Vermessung und Registerauszug

Praxisregel: Der Käufer sollte nicht akzeptieren, dass seine rechtliche Position lediglich mit Begriffen wie „registriert“, „gesichert“ oder „im Grundbuch vorgemerkt“ beschrieben wird. Entscheidend ist, welche konkrete Eintragung im georgischen Public Registry vorgenommen wurde, auf welches Objekt sie sich bezieht und welchen Rang sie besitzt.

Warum der Rang im Public Registry entscheidend ist

Bei mehreren Rechten an demselben Objekt kann der Zeitpunkt der Einreichung beziehungsweise Registrierung über die Priorität entscheiden. Deshalb reicht es nicht, lediglich festzustellen, dass „etwas eingetragen“ wurde.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Welche Rechte waren bereits vor dem Käufer eingetragen?
• Besteht eine Hypothek auf dem Grundstück oder Projekt?
• Wurde die Käuferposition vor oder nach der Projektfinanzierung registriert?
• Bezieht sich die Eintragung auf das gesamte Grundstück oder exakt auf die gekaufte Einheit?
• Darf der Eigentümer trotz der Eintragung weitere Rechte bestellen?
• Ist die Vorregistrierung befristet?
• Unter welchen Voraussetzungen kann die Eintragung gelöscht werden?
• Wird für die spätere Eigentumsübertragung noch die Zustimmung einer Bank benötigt?

Eine nachrangige Käuferposition ist nicht automatisch wertlos. Sie muss jedoch in die Risikobewertung und in den Zahlungsplan einbezogen werden.

Wie läuft ein Off-Plan-Kauf in Georgien ab?

Der konkrete Ablauf unterscheidet sich zwischen den Projekten. Eine sachgerechte Kaufabwicklung folgt jedoch regelmäßig einer vergleichbaren Reihenfolge.

Phase 1: Auswahl des Projekts

Der Käufer prüft zunächst:

• Stadt und Mikrolage,
• Projektkonzept,
• Bauträger,
• Wohnungstyp,
• Ausrichtung und Etage,
• Kaufpreis,
• Ausbaustufe,
• geplante Fertigstellung,
• Zahlungsplan,
• Vermietbarkeit und Wiederverkaufsmöglichkeiten.

In dieser Phase sollten Visualisierungen nur als Marketingmaterial behandelt werden, solange sie nicht ausdrücklich Bestandteil der Vertragsunterlagen werden.

Phase 2: Reservierung

Viele Bauträger verlangen eine Reservierungsgebühr, um eine Einheit für einen begrenzten Zeitraum vom Verkauf auszunehmen.

Die Reservierungsvereinbarung sollte festlegen:

• genaue Einheit,
• Höhe der Gebühr,
• Dauer der Reservierung,
• Anrechnung auf den Kaufpreis,
• Rückzahlungsbedingungen,
• Folgen einer negativen Due-Diligence-Prüfung,
• Folgen einer Vertragsänderung durch den Bauträger,
• geltende Sprache und Rechtsordnung.

Eine Reservierungszahlung sollte nicht mit einer gesicherten Eigentumsposition verwechselt werden.

Phase 3: Rechtliche und technische Due Diligence

Vor Abschluss des Hauptvertrags werden Grundstück, Projekt, Genehmigungen, Bauträger, Belastungen, Finanzierung und Vertragsunterlagen geprüft.

Die Prüfung sollte durch Berater erfolgen, die wirtschaftlich nicht vom Bauträger oder dessen Vertrieb abhängig sind.

Phase 4: Vertragsverhandlung

Die standardmäßigen Vertragsentwürfe vieler Bauträger sind stark verkäuferorientiert. Der Käufer sollte insbesondere Zahlungsplan, Fertigstellung, Vertragsstrafen, Rücktritt, Registerschutz, Flächenabweichungen und Ausbaustandard verhandeln.

Phase 5: Unterzeichnung und Registrierung

Der Vertrag wird in der erforderlichen Form unterzeichnet. Abhängig von der Projektstruktur wird anschließend:

• Eigentum an einer Einheit im Bau,
• eine Vorregistrierung oder
• eine immobilienbezogene Verpflichtung

im Public Registry eingetragen.

Nach der Registrierung sollte ein neuer Registerauszug eingeholt werden, aus dem die Käuferposition tatsächlich hervorgeht.

Phase 6: Ratenzahlungen und Bauüberwachung

Weitere Zahlungen erfolgen nach dem vereinbarten Zeitplan oder nach Baufortschritt. Ein sicherer Zahlungsplan orientiert sich nicht ausschließlich an Kalendertagen, sondern an überprüfbaren Projektmeilensteinen.

Phase 7: Technische Vorabnahme

Vor der endgültigen Übergabe wird die Einheit technisch kontrolliert. Festgestellte Mängel werden in einem Protokoll dokumentiert und mit Fristen zur Beseitigung versehen.

Phase 8: Fertigstellung und Inbetriebnahme

Die bauliche Fertigstellung ist nicht mit der behördlichen Inbetriebnahme gleichzusetzen. Für Gebäude der entsprechenden Bauklassen ist ein formeller Inbetriebnahmeakt erforderlich.

Phase 9: Endgültige Registrierung und Übergabe

Nach Vorliegen der notwendigen Dokumente wird die fertige Einheit endgültig beziehungsweise mit ihrem aktualisierten Status registriert. Anschließend erfolgen die vollständige Übergabe, Zählerstände, Schlüsselübergabe und gegebenenfalls die Einrichtung der Versorgungsverträge.

Vorteile einer Off-Plan-Immobilie in Georgien

Früherer Einstiegspreis

Bauträger bieten Einheiten in frühen Projektphasen häufig günstiger an als kurz vor Fertigstellung. Der Preisvorteil ist jedoch keine Garantie. Er muss gegen Bau-, Bauträger-, Zeit- und Liquiditätsrisiken gerechnet werden.

Größere Auswahl

Frühe Käufer können häufig zwischen mehreren Etagen, Grundrissen, Ausrichtungen und Aussichtslagen wählen. Besonders gute Einheiten werden bei erfolgreichen Projekten oft zuerst verkauft.

Flexible Zahlungspläne

Viele Entwickler bieten interne Ratenmodelle während der Bauzeit an. Dadurch kann der Kaufpreis über mehrere Monate oder Jahre verteilt werden.

Ein als „zinsfrei“ beworbener Zahlungsplan ist nicht zwingend wirtschaftlich kostenlos. Finanzierungskosten können bereits im Kaufpreis enthalten sein. Zudem müssen Verzugsfolgen und Kündigungsrechte des Bauträgers geprüft werden.

Möglichkeit zur Wertsteigerung

Steigen Marktpreise und Projektqualität während der Bauzeit, kann der Marktwert der Einheit bis zur Fertigstellung zunehmen. Umgekehrt kann ein Überangebot, eine schwächere Nachfrage oder ein verzögertes Projekt die Wiederverkaufsmöglichkeiten begrenzen.

Moderne Bauweise

Neue Projekte können moderne Aufzüge, Tiefgaragen, Energieversorgung, Sicherheitskonzepte, Gemeinschaftsflächen und zeitgemäße Grundrisse bieten. Ob die angekündigte Qualität tatsächlich geliefert wird, bestimmt sich jedoch nach der verbindlichen Baubeschreibung und nicht nach den Visualisierungen.

Anpassungsmöglichkeiten

Je nach Bauphase kann der Käufer Grundrissdetails, Materialien, Elektroanschlüsse, Sanitärausstattung oder Möblierung beeinflussen. Änderungen müssen schriftlich dokumentiert und mit Preis, Terminfolgen und Ausführungsstandard vereinbart werden.

Die größten Risiken beim Off-Plan-Kauf

Risiko	Mögliche Folge	Geeignete Absicherung
Verkäufer ist nicht Grundstückseigentümer	Unklare Verfügungsbefugnis	Eigentum oder belastbares Entwicklungsrecht prüfen
Fehlende oder unzureichende Genehmigung	Baustopp, Umplanung oder fehlende Inbetriebnahme	Genehmigung und genehmigten Entwurf prüfen
Hypothek auf dem Projektgrundstück	Vorrang eines finanzierenden Gläubigers	Rangprüfung und verbindlicher Freigabemechanismus
Unregistrierter Käuferanspruch	Schwächere Position gegenüber Dritten	Registrierbare Käuferposition vereinbaren
Unterfinanzierter Bauträger	Verzögerung oder Baustillstand	Finanzierungsstruktur und Baufortschritt prüfen
Verkäufer ist eine vermögensarme Projektgesellschaft	Erschwerte Rückforderung	Konzern- oder Gesellschaftergarantie prüfen
Unklarer Ausbaustandard	Niedrigere Qualität oder hohe Zusatzkosten	Detaillierte technische Anlage zum Vertrag
Einseitige Projektänderungen	Andere Lage, Fläche oder Ausstattung	Änderungsrechte begrenzen
Bauverzögerung	Mietausfall und gebundenes Kapital	Verbindlicher Endtermin und Vertragsstrafe
Keine offizielle Inbetriebnahme	Rechtliche und praktische Nutzungsprobleme	Inbetriebnahme als wesentliche Leistung definieren
Flächenabweichung	Nachzahlung oder geringerer Nutzwert	Messmethode und Toleranzen vereinbaren
Wechselkursrisiko	Höherer Kaufpreis in Euro	Währung, Kursquelle und Stichtag festlegen
Nicht belastbare Mietgarantie	Rendite fällt deutlich niedriger aus	Garantiegeber, Sicherheit und Abzüge prüfen
Eingeschränkte Abtretung	Kein Verkauf vor Fertigstellung möglich	Abtretungsrecht und Gebühren vereinbaren
Insolvenz oder Vollstreckung	Gefährdung von Anzahlungen	Registerschutz, Zahlungsstaffel und Sicherheiten

Due Diligence: Was vor dem Kauf geprüft werden muss

Eine Off-Plan-Due-Diligence besteht aus mehreren getrennten Prüfungsbereichen. Ein positives Ergebnis in einem Bereich ersetzt nicht die Prüfung der anderen Bereiche.

Prüfung des Grundstücks und des Registers

Aktueller Registerauszug

Der Auszug sollte möglichst aktuell sein und mindestens erkennen lassen:

• eingetragener Eigentümer,
• Katastercode,
• Grundstücksfläche,
• Nutzungsart,
• eingetragene Gebäude,
• Hypotheken,
• Pfandrechte,
• Arrest oder Veräußerungsverbote,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
• Steuerpfandrechte,
• Dienstbarkeiten,
• registrierte Verpflichtungen,
• Vorregistrierungen und sonstige Rechte.

Ein älterer Registerauszug ist nicht ausreichend, weil sich Belastungen kurzfristig ändern können.

Identität des Eigentümers

Der Grundstückseigentümer muss mit dem Verkäufer übereinstimmen oder der Verkäufer muss ein rechtlich belastbares Recht besitzen, auf dem Grundstück zu entwickeln und die Einheiten zu veräußern.

Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn:

• das Grundstück einer Privatperson gehört,
• der Bauträger nur Mieter oder Pächter ist,
• eine andere Gesellschaft der Unternehmensgruppe Eigentümerin ist,
• ein Joint Venture besteht,
• das Projekt auf einem Tausch- oder Entwicklungsvertrag mit bisherigen Eigentümern beruht.

Grundstücksklassifikation

Das Grundstück ist im Register als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich eingestuft. Diese Einstufung ist für ausländische Käufer von besonderer Bedeutung.

Auch bei einem als Wohnprojekt vermarkteten Vorhaben darf nicht ungeprüft angenommen werden, dass das Grundstück bereits ordnungsgemäß nichtlandwirtschaftlich eingestuft wurde.

Kataster und Grundstücksgrenzen

Der Katasterplan muss zum tatsächlichen Projektstandort und zum genehmigten Entwurf passen. Grenzüberlagerungen, Zufahrtsprobleme oder Unstimmigkeiten zwischen Projektfläche und registrierter Fläche sind aufzuklären.

Prüfung der Baugenehmigung und Projektunterlagen

Eine seriöse Projektprüfung beschränkt sich nicht auf die Aussage des Vertriebs, das Projekt sei „genehmigt“.

Zu prüfen sind:

• zuständige Genehmigungsbehörde,
• Inhaber der Genehmigung,
• Katastercode des genehmigten Grundstücks,
• genehmigte Nutzung,
• Gebäudehöhe,
• Geschosszahl,
• Baumasse und Gebäudeflächen,
• genehmigter Architekturentwurf,
• Lage der gekauften Einheit,
• Stellplätze und Nebenflächen,
• Gültigkeitsdauer der Genehmigung,
• genehmigte Änderungen,
• baurechtliche Auflagen,
• technische Überwachung,
• vorgesehene Bauphasen,
• Brandschutz und Rettungswege,
• Voraussetzungen der späteren Inbetriebnahme.

Eine Baugenehmigung bestätigt, dass ein Vorhaben unter den genehmigten Bedingungen ausgeführt werden darf. Sie garantiert weder die Finanzierung noch die tatsächliche Fertigstellung.

Prüfung des Bauträgers

Unternehmensregister

Der aktuelle Unternehmensauszug sollte insbesondere zeigen:

• vollständige Firmierung,
• Registrierungsnummer,
• Rechtsform,
• eingetragene Anschrift,
• vertretungsberechtigte Personen,
• Gesellschafterstruktur,
• aktueller Unternehmensstatus,
• mögliche Beschränkungen der Vertretungsmacht.

Der Unterzeichner des Vertrags muss zur wirksamen Vertretung des Verkäufers befugt sein.

Projektgesellschaft und Markenunternehmen

Viele Immobilienprojekte werden über eine eigene Projektgesellschaft abgewickelt. Die bekannte Marke auf der Baustelle ist dann möglicherweise nicht der eigentliche Vertragspartner.

Zu klären ist:

• Welche Gesellschaft erhält den Kaufpreis?
• Welche Gesellschaft besitzt das Grundstück?
• Welche Gesellschaft schuldet die Fertigstellung?
• Welche Gesellschaft haftet für Rückzahlungen?
• Verfügt die Projektgesellschaft über eigenes Vermögen?
• Besteht eine Garantie der Muttergesellschaft oder der wirtschaftlich starken Unternehmensgruppe?

Eine große Marke ist keine automatische Sicherheit, wenn ausschließlich eine vermögensarme Projektgesellschaft vertraglich haftet.

Referenzprojekte

Nicht nur beworbene, sondern tatsächlich fertiggestellte Projekte sollten überprüft werden.

Aussagekräftig sind:

• Inbetriebnahmeunterlagen früherer Gebäude,
• endgültige Registereintragungen,
• tatsächliche Fertigstellungstermine,
• Qualität der Gemeinschaftsflächen,
• Erfahrungen bestehender Eigentümer,
• Umgang mit Mängeln,
• Funktionsfähigkeit von Aufzügen und Haustechnik,
• Betriebskosten nach Übergabe.

Finanzielle und rechtliche Warnsignale

Zu prüfen sind, soweit zugänglich:

• laufende Vollstreckungen,
• Steuerpfandrechte,
• erhebliche Gerichtsverfahren,
• häufige Wechsel der Projektgesellschaft,
• ungewöhnliche Gesellschafterwechsel,
• nicht fertiggestellte Vorgängerprojekte,
• starke Abhängigkeit von Vorauszahlungen,
• unverhältnismäßig hoher Verkaufsdruck.

Prüfung der Projektfinanzierung

Ein Projekt kann durch Eigenkapital, Bankdarlehen, Käuferanzahlungen oder eine Kombination dieser Mittel finanziert werden.

Der Käufer sollte wissen:

• Gibt es eine finanzierende Bank?
• Ist das Grundstück oder das gesamte Projekt mit einer Hypothek belastet?
• Welche Rechte besitzt die Bank im Ausfall?
• Werden Käuferzahlungen zur Tilgung der Projektfinanzierung verwendet?
• Gibt es für jede verkaufte Einheit einen verbindlichen Freigabemechanismus?
• Ist eine Zustimmung der Bank zur Eigentumsübertragung erforderlich?
• Wann wird die Hypothek von der einzelnen Einheit gelöscht?
• Kann der Käuferpreis direkt oder teilweise an die Bank gezahlt werden?
• Erhält der Käufer eine schriftliche, projekt- und einheitsbezogene Bankbestätigung?

Eine allgemeine Aussage des Verkäufers, die Bank „kenne das Projekt“, reicht nicht aus.

Mindestunterlagen für einen Off-Plan-Kauf

Dokument	Warum es benötigt wird
Aktueller Grundstücksauszug	Eigentümer, Belastungen und Nutzungsart
Katasterplan	Lage, Grenzen und Katastercode
Unternehmensauszug des Verkäufers	Existenz, Status und Vertretung
Eigentums- oder Entwicklungsnachweis	Berechtigung des Bauträgers
Baugenehmigung	Rechtliche Grundlage des Bauvorhabens
Genehmigter Architekturplan	Übereinstimmung mit dem beworbenen Projekt
Etagen- und Einheitsplan	Identifizierung des Kaufobjekts
Flächenberechnung	Kaufpreis- und Abweichungsprüfung
Technische Baubeschreibung	Verbindlicher Ausbaustandard
Zeit- und Bauphasenplan	Kontrolle der Fertigstellung
Finanzierungs- und Hypothekenunterlagen	Rang- und Freigabeprüfung
Vertragsentwurf mit Anlagen	Vollständige Käuferrechte
Entwurf der Registereintragung	Prüfung der tatsächlichen Absicherung
Hausverwaltungsvertrag	Laufende Kosten und Bindungen
Vermietungs- oder Garantievertrag	Wirtschaftliche Zusatzversprechen
Vollmacht bei Fernkauf	Umfang und Missbrauchsschutz
Beglaubigte Übersetzung	Vermeidung sprachlicher Fehlinterpretationen

Der Kaufvertrag: Diese Klauseln sind unverzichtbar

Der Vertrag ist die zentrale Risikosteuerung des Off-Plan-Kaufs. Ein kurzer Standardvertrag kann für ein komplexes Projekt unzureichend sein.

Vertragsparteien und Vertretungsmacht

Der Vertrag muss die vollständigen Daten des Käufers und Verkäufers enthalten. Bei einer Gesellschaft sind Registrierungsnummer, Sitz und vertretungsberechtigte Person aufzunehmen.

Handelt eine andere Gesellschaft als Grundstückseigentümerin, muss deren Rolle rechtlich nachvollziehbar geregelt sein.

Eindeutige Bezeichnung der Immobilie

Die künftige Einheit muss so genau bezeichnet sein, dass sie nicht mit einer anderen Einheit verwechselt werden kann.

Dazu gehören:

• Projektname,
• vollständige Anschrift,
• Katastercode,
• Gebäude oder Block,
• Eingang,
• Etage,
• vorläufige oder endgültige Wohnungsnummer,
• Grundriss,
• Ausrichtung,
• Lage im Geschoss,
• vorgesehene Fläche,
• Balkon oder Terrasse,
• Stellplatz,
• Abstellraum,
• Miteigentumsanteile,
• zugehörige Nutzungsrechte.

Ein Vertrag über eine nur allgemein beschriebene „Wohnung im Projekt“ ist für den Käufer nicht ausreichend.

Registermechanismus

Der Vertrag sollte präzise regeln:

• welche Rechtsposition registriert wird,
• wann die Registrierung erfolgt,
• wer den Antrag stellt,
• wer die Gebühren trägt,
• welche Unterlagen der Verkäufer bereitstellt,
• wie der Rang gegenüber Hypotheken gesichert wird,
• wann die endgültige Eigentumseintragung erfolgt,
• welche Folgen eine Ablehnung oder Aussetzung der Registrierung hat.

Formulierungen wie „Der Vertrag wird registriert“ sind zu ungenau. Registriert wird nicht lediglich ein Dokument, sondern ein bestimmtes Recht oder eine bestimmte Verpflichtung.

Kaufpreis, Währung und Wechselkurs

Der Vertrag muss eindeutig beantworten:

• Ist der Preis als Gesamtpreis oder Quadratmeterpreis vereinbart?
• Welche Fläche bildet die Berechnungsgrundlage?
• Sind anwendbare Steuern im Preis enthalten?
• In welcher Währung wird der Preis ausgewiesen?
• In welcher Währung ist tatsächlich zu zahlen?
• Welcher Wechselkurs gilt?
• Welche Kursquelle wird verwendet?
• Zu welchem Datum und zu welcher Uhrzeit wird der Kurs bestimmt?
• Wer trägt Bank-, Korrespondenzbank- und Umrechnungsgebühren?

Wird der Preis in US-Dollar angegeben, aber in Georgischen Lari bezahlt, kann bereits die unklare Kursregelung zu erheblichen Mehrkosten führen.

Zahlungsplan

Ein ausgewogener Zahlungsplan orientiert sich an überprüfbaren Bau- und Registrierungsfortschritten.

Mögliche Meilensteine sind:

• wirksame Vertragsunterzeichnung,
• Registrierung der Käuferposition,
• Abschluss des Fundaments,
• Fertigstellung des Rohbaus,
• Schließen der Gebäudehülle,
• Einbau der Fenster,
• Abschluss der technischen Hauptinstallationen,
• Fertigstellung der Gemeinschaftsflächen,
• behördliche Inbetriebnahme,
• endgültige Registrierung,
• mangelfreie Übergabe.

Reine Kalenderraten können dazu führen, dass der Käufer bereits einen Großteil des Kaufpreises gezahlt hat, obwohl der Bau deutlich hinter dem Plan zurückliegt.

Fertigstellungstermin und spätester Endtermin

Der Vertrag sollte zwischen mehreren Terminen unterscheiden:

• geplantes Fertigstellungsdatum,
• zulässige Nachfrist,
• spätester verbindlicher Endtermin,
• Termin der behördlichen Inbetriebnahme,
• Termin der endgültigen Registereintragung,
• Termin der tatsächlichen Übergabe.

Ohne einen klaren spätesten Endtermin kann sich eine zunächst begrenzte Verzögerung faktisch über Jahre verlängern.

Vertragsstrafe bei Verzögerung

Eine Verzögerungsklausel sollte regeln:

• Beginn der Vertragsstrafe,
• Berechnungsgrundlage,
• monatliche oder tägliche Höhe,
• maximale Begrenzung,
• Verhältnis zum tatsächlichen Schaden,
• Ausnahmen bei höherer Gewalt,
• Definition höherer Gewalt,
• Informationspflicht des Bauträgers,
• Kündigungsrecht bei erheblicher Überschreitung.

Die Vertragsstrafe sollte nicht nur auf dem Papier bestehen. Sie muss gegen eine wirtschaftlich leistungsfähige Gesellschaft durchsetzbar sein.

Rücktritt, Kündigung und Rückzahlung

Für wesentliche Vertragsverletzungen benötigt der Käufer klare Beendigungsrechte.

Wichtige Fälle sind:

• fehlende Registrierbarkeit,
• endgültige Versagung der Baugenehmigung,
• erhebliche Projektänderung,
• erhebliche Flächenabweichung,
• Überschreitung des spätesten Endtermins,
• Baustillstand,
• Insolvenz oder Liquidation,
• fehlende Freigabe durch die finanzierende Bank,
• dauerhafte Unmöglichkeit der Inbetriebnahme.

Der Vertrag muss außerdem bestimmen:

• innerhalb welcher Frist Zahlungen zurückzuzahlen sind,
• ob Zinsen oder Vertragsstrafen anfallen,
• welche Sicherheiten bestehen,
• in welcher Währung zurückgezahlt wird,
• wie Wechselkursverluste behandelt werden.

Ein Rückzahlungsanspruch gegen eine zahlungsunfähige Projektgesellschaft bietet nur begrenzten wirtschaftlichen Schutz.

Fläche und Flächenabweichung

Bei Off-Plan-Projekten kann die endgültige Fläche erst nach Bauausführung und Vermessung feststehen.

Der Vertrag sollte festlegen:

• Definition der Verkaufsfläche,
• Einbeziehung von Innenwänden,
• Einbeziehung von Balkonen und Terrassen,
• Berücksichtigung gemeinschaftlicher Flächen,
• Messmethode,
• zuständige vermessende Person,
• zulässige Toleranz,
• Kaufpreisanpassung nach oben und unten,
• Kündigungsrecht ab einer erheblichen Abweichung.

Eine Klausel, die jede Flächenabweichung zulässt, den Käufer aber zu unbegrenzten Nachzahlungen verpflichtet, ist besonders kritisch.

Projektänderungen

Der Bauträger benötigt während der Bauphase einen begrenzten Handlungsspielraum. Dieser darf jedoch nicht dazu führen, dass die versprochene Immobilie wesentlich verändert wird.

Wesentliche Änderungen sollten der Zustimmung des Käufers bedürfen, insbesondere bei:

• Lage der Einheit,
• Etage,
• Ausrichtung,
• Aussicht,
• Grundriss,
• Fläche,
• Raumhöhe,
• Balkongröße,
• Fassadengestaltung,
• Nutzung des Gebäudes,
• Anzahl der Einheiten,
• Gemeinschaftsflächen,
• Stellplätzen,
• technischen Anlagen.

Geringfügige technische Anpassungen können zulässig sein, sollten aber die Qualität, Funktion und den Wert nicht mindern.

Baubeschreibung und Materialien

Die technische Baubeschreibung sollte als verbindliche Vertragsanlage aufgenommen werden.

Sie sollte unter anderem enthalten:

• Tragwerk,
• Außen- und Innenwände,
• Wärme- und Schalldämmung,
• Fassade,
• Fenster und Verglasung,
• Eingangstür,
• Elektroinstallation,
• Wasser- und Abwasseranschlüsse,
• Heizung und Kühlung,
• Lüftung,
• Bodenaufbau,
• Wandoberflächen,
• Sanitärinstallation,
• Aufzüge,
• Brandschutz,
• Gemeinschaftsflächen,
• Außenanlagen,
• Parksystem,
• Notstrom- oder Wasserversorgung, soweit vorgesehen.

Markenprodukte sollten mit Modell, Leistungsklasse oder einem objektiven Gleichwertigkeitsstandard benannt werden. Der pauschale Zusatz „oder gleichwertig“ ist ohne Qualitätskriterien zu weit.

Hypothekenfreigabe

Ist das Projekt belastet, sollte der Vertrag einen konkreten Freigabemechanismus für die Einheit enthalten.

Dieser sollte beantworten:

• Welche Bank hält die Hypothek?
• Welche Summe ist für die Freigabe der Einheit erforderlich?
• Wann wird diese Summe gezahlt?
• Wer beantragt die Löschung?
• Darf der Käufer direkt an die Bank zahlen?
• Erfolgt die Zahlung gleichzeitig mit der Freigabe?
• Was geschieht, wenn die Bank nicht zustimmt?
• Wird die Käuferposition vor weiteren Belastungen geschützt?

Inbetriebnahme und endgültige Registrierung

Der Bauträger sollte nicht nur die bauliche Herstellung, sondern auch die notwendigen Schritte für die rechtmäßige Nutzung und Registrierung schulden.

Der Vertrag sollte die Verpflichtung enthalten, insbesondere:

• das Gebäude genehmigungsgemäß fertigzustellen,
• erforderliche Prüfungen und Abnahmen durchzuführen,
• den Inbetriebnahmeakt zu erlangen,
• endgültige Vermessungsunterlagen bereitzustellen,
• die fertige Einheit registrierbar zu machen,
• die Registeraktualisierung zu unterstützen,
• reguläre Versorgungsanschlüsse herzustellen.

Übergabe und Mängel

Die Übergabe sollte nur auf Grundlage eines schriftlichen Protokolls erfolgen.

Zu regeln sind:

• Recht auf technische Prüfung,
• angemessene Prüfungsfrist,
• Dokumentation sichtbarer Mängel,
• Frist zur Mangelbeseitigung,
• erneute Nachprüfung,
• Umgang mit verdeckten Mängeln,
• Zurückbehaltungsrecht oder Sicherheitseinbehalt,
• Beginn vertraglicher Gewährleistungsfristen,
• Ansprechpartner für Reparaturen.

Gesetzliche Ansprüche können je nach Einordnung des Vertrags als Kauf-, Werk- oder gemischter Vertrag unterschiedlich ausgestaltet sein. Gerade deshalb sollten Gewährleistung und Mangelbeseitigung ausdrücklich und projektbezogen geregelt werden.

Abtretung und Weiterverkauf vor Fertigstellung

Viele Käufer möchten eine Einheit bereits während der Bauzeit weiterverkaufen. Rechtlich erfolgt dies häufig nicht durch den Verkauf einer fertigen Immobilie, sondern durch Abtretung oder Übertragung der bestehenden Vertrags- und Registerposition.

Der Vertrag sollte bestimmen:

• ob eine Abtretung zulässig ist,
• ob der Bauträger zustimmen muss,
• aus welchen Gründen er ablehnen darf,
• welche Bearbeitungsgebühr anfällt,
• ob der neue Käufer die bisherigen Verpflichtungen übernimmt,
• wie die Registerposition übertragen wird,
• ob offene Raten sofort fällig werden.

Eine uneingeschränkte Zustimmungspflicht des Bauträgers kann die Liquidität der Investition erheblich einschränken.

Vertragssprache und Streitbeilegung

Bei zweisprachigen Verträgen muss ausdrücklich festgelegt werden, welche Sprachfassung im Widerspruchsfall maßgeblich ist.

Der Käufer sollte eine unabhängige Übersetzung erhalten. Ein vom Vertrieb mündlich erklärter Vertragsinhalt ersetzt keine korrekte Übersetzung.

Außerdem sind zu prüfen:

• anwendbares Recht,
• zuständiges Gericht,
• vereinbarte Schiedsgerichtsbarkeit,
• Ort des Verfahrens,
• Verfahrenssprache,
• Kosten der Rechtsdurchsetzung,
• Zustellungsmöglichkeiten bei ausländischen Parteien.

Black Frame, White Frame, Green Frame und Turnkey

Die in Georgien verwendeten Ausbaubezeichnungen sind keine verlässlichen, landesweit einheitlichen technischen Standards. Der konkrete Leistungsumfang kann von Bauträger zu Bauträger erheblich abweichen.

Ausbaustufe	Typischer Inhalt	Häufig nicht enthalten
Black Frame	Tragwerk, Außenwände, Fenster, Eingangstür, rohe Einheit	Estrich, Putz, Elektroverteilung, Sanitär, Heizung, Bodenbeläge
White Frame	Teilweise verputzte Wände, Estrich, vorbereitete Installationen	Endschalter, Leuchten, Sanitärobjekte, Bodenbeläge, Innentüren
Green Frame	Weiterentwickelte Ausbauvariante mit zusätzlichen technischen oder energetischen Leistungen	Umfang nicht einheitlich; muss vollständig definiert werden
Turnkey	Bezugsfertige Oberflächen, Bad, Türen und technische Endmontage	Möbel, Küchengeräte, Dekoration oder Klimageräte können fehlen
Fully Furnished	Möblierung und häufig Haushaltsausstattung	Qualität, Marken und Vollständigkeit unterscheiden sich stark

Warum die Bezeichnung allein nicht genügt

Ein als „White Frame“ verkauftes Apartment kann bei einem Projekt deutlich umfangreicher ausgestattet sein als bei einem anderen. Selbst Wasser-, Heizungs- oder Stromanschlüsse können unterschiedlich weit vorbereitet sein.

Die Vertragsanlage sollte deshalb Raum für Raum aufführen:

• Wand- und Deckenoberflächen,
• Bodenaufbau,
• Steckdosen und Schalter,
• Elektroverteiler,
• Wasseranschlüsse,
• Abwasseranschlüsse,
• Heizsystem,
• Klimatisierung,
• Sanitärobjekte,
• Innentüren,
• Fensterbänke,
• Beleuchtung,
• Küchenanschlüsse,
• Zähler,
• Internet- und TV-Anschlüsse.

Praxisregel: Nicht die Bezeichnung „White Frame“ oder „Turnkey“ entscheidet, sondern ausschließlich die verbindliche und ausreichend detaillierte Leistungsbeschreibung.

Sichere Gestaltung der Kaufpreiszahlungen

Kleine und bedingte Reservierungszahlung

Eine Reservierungsgebühr sollte verhältnismäßig sein und bei negativem Ergebnis der vereinbarten rechtlichen Prüfung zurückgezahlt werden.

Zahlung erst nach Registerschutz

Eine größere erste Rate sollte möglichst erst fällig werden, nachdem die vereinbarte Käuferposition tatsächlich registriert und durch einen aktuellen Auszug nachgewiesen wurde.

Zahlungen nach Baufortschritt

Der Zahlungsplan sollte den wirtschaftlichen Wert der bereits erbrachten Bauleistung berücksichtigen. Der Käufer sollte nicht wesentlich mehr zahlen, als durch Baufortschritt, Registerposition und weitere Sicherheiten gedeckt ist.

Zahlung nur auf das vertraglich benannte Konto

Kaufpreiszahlungen sollten ausschließlich per nachvollziehbarer Banküberweisung an den vertraglich bestimmten Verkäufer oder im Rahmen eines dokumentierten Freigabemechanismus an die finanzierende Bank erfolgen.

Zahlungen auf Privatkonten, Konten von Vermittlern oder nicht im Vertrag benannten Gesellschaften sind ein deutliches Warnsignal.

Verwendungszweck und Zahlungsbestätigung

Jede Zahlung sollte eindeutig zugeordnet werden können:

• Projekt,
• Einheit,
• Käufer,
• Vertragsnummer,
• Rate,
• Zahlungsgrund.

Der Käufer sollte eine formelle Zahlungsbestätigung erhalten.

Treuhand, Sperrkonto oder Bankgarantie

Je nach Projekt und Verhandlungsmacht können zusätzliche Sicherungen vereinbart werden, beispielsweise:

• Treuhandabwicklung,
• gesperrtes Projektkonto,
• Bankgarantie,
• Erfüllungsgarantie,
• Konzernbürgschaft,
• direkte Zahlung an die finanzierende Bank,
• Sicherheitseinbehalt bis zur Mängelbeseitigung.

Solche Sicherheiten sind nicht bei jedem Projekt verfügbar und nicht automatisch gesetzlicher Standard. Ihre rechtliche Ausgestaltung muss im Einzelfall geprüft werden.

Fertigstellung, Übergabe und Inbetriebnahme sind nicht dasselbe

Bei Off-Plan-Projekten werden mehrere Begriffe häufig vermischt.

Status	Bedeutung
Bauliche Fertigstellung	Bauarbeiten sind nach Einschätzung des Bauträgers weitgehend abgeschlossen
Technische Übergabe	Käufer erhält Zugang und prüft die Einheit
Mängelabnahme	Zustand wird protokolliert und Mängel werden festgehalten
Behördliche Inbetriebnahme	Zuständige Stelle bestätigt die rechtliche Nutzbarkeit
Endgültige Vermessung	Tatsächliche Flächen und Einheiten werden ermittelt
Registeraktualisierung	Einheit wird als fertiggestellte Immobilie registriert
Bezugsfertigkeit	Einheit kann tatsächlich und rechtlich genutzt werden

Für Gebäude der entsprechenden Bauklassen ist eine formelle Inbetriebnahme erforderlich. Vor dem Inbetriebnahmeakt darf das Gebäude grundsätzlich nicht regulär genutzt werden. Auch die reguläre Versorgung mit Elektrizität und Erdgas ist vor der Inbetriebnahme grundsätzlich nicht vorgesehen; eine zeitlich begrenzte Bauversorgung ist davon zu unterscheiden.

Eine Schlüsselübergabe oder die Erlaubnis, bereits mit dem Innenausbau zu beginnen, ist daher kein Beweis für eine ordnungsgemäße Inbetriebnahme.

Technische Abnahme der Wohnung

Die technische Prüfung sollte möglichst durch einen unabhängigen Sachverständigen erfolgen.

Zu kontrollierende Punkte

• Übereinstimmung mit dem Grundriss,
• tatsächliche Fläche,
• Raumhöhen,
• Ebenheit von Böden und Wänden,
• Risse und Feuchtigkeit,
• Fenster und Türen,
• Verglasung und Dichtungen,
• Balkon- und Terrassenabdichtung,
• Wasser- und Abwasserleitungen,
• Wasserdruck,
• Elektroanschlüsse und Verteiler,
• Erdung und Schutzsysteme,
• Heizung und Klimatisierung,
• Lüftung,
• Schallschutzindizien,
• Sanitärausstattung,
• Boden- und Wandbeläge,
• Gemeinschaftsbereiche,
• Aufzüge,
• Brandschutzeinrichtungen,
• Stellplatz und Abstellraum.

Übergabeprotokoll

Das Protokoll sollte enthalten:

• Datum und Beteiligte,
• genaue Bezeichnung der Einheit,
• Zählerstände,
• Anzahl der Schlüssel,
• dokumentierte Mängel,
• Fotos,
• Fristen zur Nachbesserung,
• Termin der Nachkontrolle,
• Vorbehalt verdeckter Mängel,
• noch fehlende Dokumente,
• noch nicht erfüllte Leistungen.

Der Käufer sollte keine Erklärung unterschreiben, mit der sämtliche Ansprüche ungeprüft als erledigt gelten.

Kaufnebenkosten einer Off-Plan-Immobilie

Der Angebotspreis ist nicht mit den vollständigen Investitionskosten gleichzusetzen.

Mögliche zusätzliche Kosten

• Registerauszüge,
• Eigentums- oder Verpflichtungsregistrierung,
• Rechtsprüfung,
• technische Prüfung,
• Übersetzung,
• Beglaubigung,
• Vollmacht,
• Apostille oder Legalisierung ausländischer Dokumente,
• Bank- und Auslandsüberweisungsgebühren,
• Wechselkurskosten,
• Innenausbau,
• Küche,
• Möbel,
• Klimatisierung,
• Stellplatz,
• Abstellraum,
• Versorgungsanschlüsse,
• Zähler,
• Hausverwaltung,
• Instandhaltungsrücklagen,
• Vermietungsmanagement,
• Versicherungen,
• laufende steuerliche Verpflichtungen.

Offizielle Registergebühren

Für die Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Immobilienrechts beziehungsweise einer immobilienbezogenen Verpflichtung gelten mit Stand 15. August 2026 folgende reguläre Gebühren:

Bearbeitungszeit	Gebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Ein online beantragter Registerauszug kostet derzeit 13 GEL bei Bearbeitung innerhalb eines Arbeitstages beziehungsweise 52 GEL bei Ausstellung am Tag der Antragstellung. Gebühren können geändert werden und sollten unmittelbar vor der Transaktion erneut überprüft werden.

Die vergleichsweise niedrigen Registergebühren sollten kein Grund sein, auf eine geeignete Registrierung oder einen aktuellen Auszug zu verzichten.

Wie wird die Rendite einer Off-Plan-Immobilie berechnet?

Eine seriöse Investitionsrechnung basiert nicht nur auf dem Kaufpreis und einer beworbenen Monatsmiete.

Gesamtkapital

Zum investierten Kapital gehören:

Kaufpreis + Register- und Beratungskosten + Bank- und Wechselkurskosten + Ausbau + Möblierung + Stellplatz + Anschlüsse + Anfangsreserve

Bruttomietrendite

Jahreskaltmiete ÷ Gesamtkapital × 100

Nettomietrendite

Jahresmiete abzüglich Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlegbarer Kosten, Versicherungen, Steuern und Möbelerneuerung ÷ Gesamtkapital × 100

Off-Plan-spezifische Kosten

Zusätzlich zu berücksichtigen sind:

• Mietausfall während der Bauzeit,
• verspätete Fertigstellung,
• mögliche Nachfinanzierung,
• Ausbaukostensteigerungen,
• Wechselkursveränderungen,
• Kosten eines Weiterverkaufs,
• Abtretungsgebühren,
• zusätzliche Reisen oder Vertretungskosten.

Standortanalyse: Tiflis, Batumi und Ferienregionen

Off-Plan-Immobilien in Tiflis

Tiflis verfügt über einen vergleichsweise breiten Wohnungsmarkt mit Eigennutzern, langfristigen Mietern, Studenten, ausländischen Arbeitnehmern und Unternehmen.

Wichtige Faktoren sind:

• Erreichbarkeit des Stadtzentrums,
• Nähe zur Metro,
• Verkehrssituation,
• Schulen und Universitäten,
• Einkaufsmöglichkeiten,
• Arbeitsplatzstandorte,
• Qualität des Quartiers,
• künftige Nachbarbebauung,
• Anzahl konkurrierender Neubauprojekte,
• reale langfristige Mietnachfrage.

Eine bekannte Stadtteillage allein garantiert keine gute Vermietbarkeit. Innerhalb eines Bezirks können Mikrolage, Straßenlärm, Hanglage, Zufahrt und Entfernung zur Metro erhebliche Unterschiede verursachen.

Off-Plan-Immobilien in Batumi

Batumi wird stark durch Tourismus, Ferienvermietung und zahlreiche Apartmentprojekte geprägt.

Besonders zu prüfen sind:

• saisonale Nachfrage,
• Zahl konkurrierender Apartments,
• tatsächliche Entfernung zum Meer,
• mögliche künftige Bebauung vor der Aussicht,
• Wind- und Feuchtigkeitsbelastung,
• Qualität der Fassade,
• Aufzugskapazität,
• Betriebskosten,
• Vermietungsmanagement,
• Nutzungsart des Gebäudes,
• ganzjährige Infrastruktur,
• Auszahlungsbedingungen bei Hotelkonzepten.

Eine beworbene Meerblicklage ist nur dann dauerhaft wertstabil, wenn die Sicht nicht durch künftig zulässige Bebauung eingeschränkt werden kann.

Gudauri, Bakuriani und andere Ferienstandorte

Bei Berg- und Ferienprojekten spielen zusätzliche Faktoren eine Rolle:

• Dauer und Stärke der Saison,
• Schneesicherheit,
• Straßenanbindung,
• Entfernung zu Liften,
• geplante Infrastruktur,
• ganzjährige Nutzung,
• Heizkosten,
• Wasserversorgung,
• Managementqualität,
• Reinigungs- und Wäscheservice,
• Eigentümerzugang,
• Renovierungszyklen,
• Abhängigkeit von Reiseveranstaltern oder Plattformen.

Eine hohe theoretische Tagesmiete während der Hauptsaison sagt wenig über die Jahresrendite aus, wenn das Apartment außerhalb weniger Spitzenwochen leer steht.

Mietgarantie und garantierte Rendite richtig prüfen

Begriffe wie „garantierte Rendite“, „garantierte Vermietung“ oder „Rückkaufgarantie“ wirken attraktiv, sind aber rechtlich und wirtschaftlich sehr unterschiedlich.

Zu prüfen sind:

• Wer gibt die Garantie?
• Ist es der Bauträger, ein Hotelbetreiber oder eine separate Gesellschaft?
• Wie lange besteht die Garantie?
• Beginnt sie bei Vertragsabschluss, Fertigstellung oder erster Vermietung?
• Bezieht sie sich auf den Kaufpreis oder auf die Gesamtinvestition?
• Werden Verwaltung, Steuern, Reinigung und Instandhaltung abgezogen?
• Gibt es Eigennutzungsbeschränkungen?
• Besteht eine Bank- oder Konzernsicherheit?
• Was geschieht bei Betreiberwechsel?
• Welche Kündigungsrechte bestehen?
• Ist der Garantiegeber ausreichend kapitalisiert?
• Welche Rechtsordnung und welcher Gerichtsstand gelten?

Eine im Verkaufsprospekt genannte Renditeprognose ist keine Garantie. Eine vertragliche Garantie ohne wirtschaftlich leistungsfähigen Garantiegeber kann ebenfalls wertlos sein.

Belastbarer Stresstest vor der Kaufentscheidung

Die Investition sollte auch unter ungünstigeren Annahmen tragfähig bleiben.

Ein sinnvoller Stresstest kann beispielsweise unterstellen:

• zwölf Monate spätere Fertigstellung,
• 15 Prozent höhere Ausbaukosten,
• 20 Prozent niedrigere Miete,
• mehrere zusätzliche Leerstandsmonate,
• höhere Verwaltungskosten,
• ungünstigeren Wechselkurs,
• keinen Verkauf vor Fertigstellung,
• zeitweise ausfallende Mietgarantie.

Ist die Investition nur unter optimalen Annahmen attraktiv, handelt es sich nicht um eine robuste Kalkulation.

Können Ausländer Off-Plan-Immobilien in Georgien kaufen?

Ausländische natürliche Personen können in Georgien grundsätzlich Wohnungen, Apartments, Gewerbeeinheiten und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben.

Besondere Beschränkungen gelten für landwirtschaftliche Grundstücke. Deshalb müssen beim Off-Plan-Kauf sowohl die Art der Einheit als auch die registrierte Zweckbestimmung des zugrunde liegenden Grundstücks geprüft werden.

Dies ist besonders wichtig bei:

• Projekten außerhalb dichter Stadtgebiete,
• Villenprojekten,
• Ferienhausanlagen,
• Grundstücken mit später geplanter Umwidmung,
• Projekten, bei denen dem Käufer ein eigener Grundstücksanteil übertragen werden soll.

Eine georgische Gesellschaft mit ausländischem Gesellschafter umgeht die gesetzlichen Beschränkungen für landwirtschaftliche Grundstücke nicht automatisch.

Führt eine Off-Plan-Immobilie zu einer Aufenthaltserlaubnis?

Der bloße Abschluss eines Off-Plan-Vertrags begründet nicht automatisch einen Anspruch auf eine georgische Aufenthaltserlaubnis.

Für die immobilienbezogene kurzfristige Aufenthaltserlaubnis wird mit Stand August 2026 grundsätzlich ein Eigentumsrecht an einer nichtlandwirtschaftlichen Immobilie mit einem durch einen qualifizierten Gutachter festgestellten Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar in Lari-Gegenwert verlangt.

Entscheidend sind damit insbesondere:

• tatsächlich registriertes Eigentum,
• nichtlandwirtschaftliche Immobilie,
• anerkannte Marktwertermittlung,
• Erfüllung der weiteren aufenthaltsrechtlichen Voraussetzungen.

Der Kaufpreis ist nicht automatisch mit dem anerkannten Marktwert identisch.

Ob eine bereits als Eigentum registrierte Einheit im Bau im konkreten Verfahren anerkannt wird, sollte vor Antragstellung verbindlich geprüft werden. Eine Reservierung, ein unregistrierter Kaufvertrag oder ein bloßer Anspruch auf spätere Eigentumsübertragung genügt nicht ohne Weiteres als Eigentumsnachweis.

Für eine investitionsbezogene Aufenthaltserlaubnis gelten gesonderte Voraussetzungen, darunter grundsätzlich eine Schwelle von 300.000 US-Dollar in Lari-Gegenwert.

Off-Plan-Kauf aus dem Ausland

Ein Kauf kann grundsätzlich auch über eine bevollmächtigte Person abgewickelt werden. Die Vollmacht sollte jedoch so eng wie möglich gefasst sein.

Sie sollte nur die tatsächlich erforderlichen Befugnisse enthalten, beispielsweise:

• Unterzeichnung eines genau bezeichneten Vertrags,
• Einreichung beim Public Registry,
• Entgegennahme von Registerdokumenten,
• technische Übergabe,
• Unterzeichnung eines Mängelprotokolls.

Besonders risikoreich sind allgemeine Vollmachten, die zusätzlich erlauben:

• Kaufpreise zu ändern,
• andere Immobilien auszuwählen,
• Hypotheken zu bestellen,
• Rechte zu löschen,
• Geld auf beliebige Konten zu überweisen,
• die Immobilie weiterzuverkaufen,
• Untervollmachten ohne Begrenzung zu erteilen.

Der Bevollmächtigte des Käufers sollte nicht zugleich wirtschaftlich vom Bauträger oder Vermittler abhängig sein.

Warnsignale bei Off-Plan-Projekten

Von einer Zahlung sollte zunächst abgesehen werden, wenn eines oder mehrere der folgenden Signale auftreten:

1. Der Katastercode wird nicht herausgegeben.
2. Der Verkäufer ist nicht als Eigentümer eingetragen und kann kein belastbares Entwicklungsrecht nachweisen.
3. Es gibt nur eine Genehmigungsanfrage, aber keine erforderliche Baugenehmigung.
4. Der Käufer erhält keinen aktuellen Registerauszug.
5. Eine Hypothek besteht, aber es gibt keinen konkreten Freigabemechanismus.
6. Der Kaufpreis soll auf ein Privat- oder Vermittlerkonto gezahlt werden.
7. Eine sehr hohe Vorauszahlung wird vor der Registrierung verlangt.
8. Die Wohnung ist im Vertrag nicht eindeutig identifiziert.
9. Der Bauträger darf Grundriss, Fläche und Lage nahezu unbegrenzt ändern.
10. Der Ausbaustandard wird nur mit „White Frame“ oder „Turnkey“ bezeichnet.
11. Es gibt keinen verbindlichen Termin für die Inbetriebnahme.
12. Nur der Käufer muss Vertragsstrafen zahlen.
13. Rückzahlungen stehen unter unklaren oder sehr langen Fristen.
14. Eine Rendite wird garantiert, ohne den Garantiegeber und seine Sicherheit zu benennen.
15. Der Weiterverkauf vor Fertigstellung ist vollständig vom freien Ermessen des Bauträgers abhängig.
16. Frühere Projekte des Entwicklers sind nicht offiziell in Betrieb genommen.
17. Der Vertrieb setzt den Käufer mit einem angeblich nur heute gültigen Preis unter Druck.
18. Mündliche Zusagen sollen nicht in den Vertrag aufgenommen werden.
19. Der Käufer soll Dokumente unterschreiben, deren Sprache er nicht vollständig versteht.
20. Eine unabhängige Prüfung wird als unnötig oder unerwünscht dargestellt.

Für wen eignet sich eine Off-Plan-Immobilie?

Ein Off-Plan-Kauf kann geeignet sein für Käufer, die:

• einen längeren Anlagehorizont besitzen,
• Verzögerungen finanziell verkraften können,
• nicht sofort einziehen oder vermieten müssen,
• Projekt- und Bauträgerrisiken professionell prüfen lassen,
• Zahlungspläne und Verträge verhandeln,
• ausreichende Liquiditätsreserven besitzen,
• eine gute Einheit frühzeitig sichern möchten.

Weniger geeignet ist ein Off-Plan-Kauf für Käufer, die:

• zu einem festen Termin einziehen müssen,
• auf sofortige Mieteinnahmen angewiesen sind,
• den gesamten Kaufpreis ohne Reserve einsetzen,
• keine rechtliche oder technische Prüfung durchführen möchten,
• ausschließlich aufgrund einer Renditewerbung entscheiden,
• einen kurzfristig sicheren Wiederverkauf benötigen.

Schritt-für-Schritt-Checkliste für Käufer

Vor der Reservierung

• Investitionsziel festlegen.
• Gesamtbudget einschließlich Ausbau bestimmen.
• Mikrolage persönlich oder unabhängig prüfen lassen.
• Bauträger und Referenzprojekte vorprüfen.
• Katastercode und Grundunterlagen anfordern.
• Reservierungsbedingungen prüfen.

Vor dem Kaufvertrag

• aktuellen Grundstücksauszug einholen,
• Eigentümer und Belastungen prüfen,
• Grundstücksklassifikation prüfen,
• Unternehmensauszug des Verkäufers prüfen,
• Vertretungsmacht kontrollieren,
• Baugenehmigung und Pläne prüfen,
• Projektfinanzierung untersuchen,
• gekaufte Einheit eindeutig identifizieren,
• Baubeschreibung kontrollieren,
• Zahlungsplan verhandeln,
• Registermechanismus festlegen,
• Rücktritts- und Rückzahlungsklauseln prüfen,
• unabhängige Übersetzung erstellen lassen.

Unmittelbar nach Unterzeichnung

• vereinbarte Eintragung beantragen,
• neuen Registerauszug einholen,
• Eintragung und Rang kontrollieren,
• erst danach die entsprechend vereinbarte Rate zahlen,
• alle Zahlungsnachweise archivieren.

Während der Bauzeit

• Baufortschritt dokumentieren,
• genehmigte Änderungen kontrollieren,
• Zahlungsmeilensteine überprüfen,
• Bauträger- und Registerstatus regelmäßig kontrollieren,
• wesentliche Mitteilungen schriftlich bestätigen,
• angekündigte Verzögerungen frühzeitig bewerten.

Vor der Übergabe

• Inbetriebnahmestatus prüfen,
• technische Abnahme organisieren,
• Fläche nachmessen lassen,
• Mängelprotokoll erstellen,
• endgültige Registerunterlagen prüfen,
• Hypothekenfreigabe kontrollieren,
• ausstehende Zahlungen nur vertragsgemäß leisten.

Nach der Übergabe

• endgültigen Registerauszug sichern,
• Schlüssel und Zählerstände dokumentieren,
• Hausverwaltung und Betriebskosten prüfen,
• Versicherungsbedarf klären,
• Vermietungs- und Steuerstruktur einrichten,
• sämtliche Vertrags- und Bauunterlagen dauerhaft aufbewahren.

Häufige Fragen zur Off-Plan-Immobilie in Georgien

Was bedeutet Off-Plan-Immobilie?

Eine Off-Plan-Immobilie wird gekauft, bevor sie vollständig errichtet und offiziell in Betrieb genommen wurde. Grundlage des Kaufs sind Pläne, Projektunterlagen, Baubeschreibung und Vertrag.

Ist eine Off-Plan-Immobilie dasselbe wie ein Neubau?

Nicht jeder Neubau ist eine Off-Plan-Immobilie. Ein bereits fertiggestellter und in Betrieb genommener Neubau wird als bestehendes Objekt gekauft. Beim Off-Plan-Kauf trägt der Käufer zusätzlich das Fertigstellungs- und Projektrisiko.

Wird man mit der Vertragsunterzeichnung Eigentümer?

Nicht automatisch. Für den Eigentumserwerb ist grundsätzlich die Registrierung des Eigentumsrechts im georgischen Public Registry erforderlich. Je nach Projektphase kann stattdessen zunächst eine Vorregistrierung oder eine registrierte Übertragungsverpflichtung bestehen.

Kann eine noch nicht fertiggestellte Wohnung registriert werden?

Ja. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann Eigentum an einer Gebäudeeinheit im Bau registriert werden. Dafür müssen die erforderlichen Rechts- und Bauunterlagen vorliegen.

Was ist eine registrierte Verpflichtung?

Dabei wird im Immobilienregister dokumentiert, dass der Eigentümer verpflichtet ist, dem Käufer später eine bestimmte Immobilie oder Gebäudeeinheit zu übertragen. Der Käufer ist dadurch nicht zwingend bereits Eigentümer.

Ist eine Vorregistrierung dasselbe wie eine deutsche Auflassungsvormerkung?

Die Vorregistrierung kann funktional eine vergleichbare Sicherungsrichtung besitzen, ist aber ein Instrument des georgischen Rechts mit eigenen Voraussetzungen, Wirkungen und Ausnahmen. Sie sollte nicht ungeprüft mit der deutschen Auflassungsvormerkung gleichgesetzt werden.

Was ist der Katastercode?

Der Katastercode ist die eindeutige registerrechtliche Identifikationsnummer eines Grundstücks oder einer registrierten Immobilie in Georgien. Er verbindet das Objekt mit den Register- und Katasterdaten.

Reicht eine Baugenehmigung als Sicherheit?

Nein. Eine Baugenehmigung bestätigt lediglich die baurechtliche Grundlage des genehmigten Vorhabens. Sie garantiert weder Finanzierung noch Fertigstellung, Qualität, Inbetriebnahme oder Eigentumsübertragung.

Was passiert, wenn das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist?

Die Rechte der finanzierenden Bank können Vorrang besitzen. Der Käufer benötigt deshalb eine genaue Rangprüfung und einen verbindlichen Mechanismus, nach dem seine Einheit aus der Hypothek freigegeben wird.

Was bedeutet White Frame?

White Frame bezeichnet eine teilweise ausgebaute Einheit. Der genaue Umfang ist nicht einheitlich. Entscheidend ist die detaillierte Baubeschreibung im Vertrag.

Darf der Bauträger die Wohnungsfläche ändern?

Technisch bedingte Abweichungen können vertraglich vorgesehen sein. Messmethode, Toleranz, Kaufpreisanpassung und Kündigungsrecht bei erheblichen Abweichungen sollten jedoch klar geregelt sein.

Was geschieht bei einer Bauverzögerung?

Die Folgen richten sich vor allem nach dem Vertrag. Dieser sollte einen verbindlichen spätesten Endtermin, Vertragsstrafen, Informationspflichten und ein Kündigungsrecht bei erheblicher Verzögerung enthalten.

Ist die Schlüsselübergabe gleichbedeutend mit der Inbetriebnahme?

Nein. Eine Schlüsselübergabe oder die Freigabe zum Innenausbau ersetzt nicht den behördlichen Inbetriebnahmeakt.

Kann man die Wohnung vor Fertigstellung weiterverkaufen?

Das hängt vom Vertrag und der registrierten Rechtsposition ab. Häufig wird nicht die fertige Immobilie verkauft, sondern die Vertrags- oder Käuferposition abgetreten. Zustimmungspflichten und Gebühren müssen geprüft werden.

Können Ausländer Off-Plan-Wohnungen kaufen?

Ausländer können grundsätzlich nichtlandwirtschaftliche Wohnungen und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben. Die Klassifikation des Grundstücks und die konkrete Projektstruktur müssen dennoch geprüft werden.

Erhält man durch einen Off-Plan-Vertrag eine Aufenthaltserlaubnis?

Nicht automatisch. Für die immobilienbezogene Aufenthaltserlaubnis ist grundsätzlich ein Eigentumsrecht an einer ausreichend wertvollen nichtlandwirtschaftlichen Immobilie erforderlich. Ein bloßer Vertrag oder eine Reservierung ist nicht mit registriertem Eigentum gleichzusetzen.

Ist eine garantierte Rendite sicher?

Nur wenn Verpflichteter, Dauer, Berechnung, Abzüge, Zahlungsmechanismus und Sicherheit eindeutig geregelt sind und der Garantiegeber wirtschaftlich leistungsfähig ist. Eine Werbeaussage ist keine belastbare Garantie.

Sollte der gesamte Kaufpreis im Voraus gezahlt werden?

Eine vollständige Vorauszahlung erhöht das Käuferrisiko erheblich. Sicherer ist regelmäßig eine Zahlung nach Registrierung, überprüfbaren Baufortschritten und weiteren vereinbarten Sicherheiten.

Braucht man einen georgischen Anwalt?

Eine unabhängige georgische Rechtsprüfung ist bei einem Off-Plan-Kauf dringend zu empfehlen. Der Anwalt des Bauträgers oder dessen Verkaufsberater vertritt nicht automatisch die Interessen des Käufers.

Ist zusätzlich ein technischer Sachverständiger erforderlich?

Bei einem größeren Investment ist eine technische Prüfung sinnvoll. Ein Jurist kann Genehmigungen und Verträge prüfen, aber nicht ohne Weiteres Bauqualität, Feuchtigkeit, Installationen oder Flächenabweichungen bewerten.

Eine Off-Plan-Immobilie ist nur so sicher wie ihre rechtliche und wirtschaftliche Struktur

Eine Off-Plan-Immobilie in Georgien kann einen attraktiven Einstieg in einen Neubau ermöglichen. Der mögliche Vorteil entsteht durch frühe Auswahl, flexible Zahlungen und eine Beteiligung an der Projektentwicklung. Genau diese frühe Phase erzeugt jedoch das besondere Risiko.

Der Käufer erwirbt zunächst nicht einfach eine fertige Wohnung, sondern vertraut darauf, dass:

• der Bauträger verfügungsberechtigt ist,
• die Genehmigungen wirksam sind,
• das Projekt finanziert bleibt,
• die Bauausführung vertragsgemäß erfolgt,
• das Gebäude in Betrieb genommen wird,
• die Einheit endgültig registriert werden kann,
• bestehende Hypotheken ordnungsgemäß freigegeben werden,
• der Vertrag im Konfliktfall tatsächlich durchsetzbar ist.

Die sicherste Kaufentscheidung entsteht deshalb nicht durch das schönste Rendering oder die höchste Renditeprognose, sondern durch das Zusammenspiel aus aktuellem Registerauszug, eindeutiger Käuferposition, geprüfter Baugenehmigung, belastbarem Bauträger, ausgewogenem Vertrag, fortschrittsabhängiger Zahlung und unabhängiger technischer Abnahme.

Grundsatz für Käufer: Erst verstehen, welche Rechtsposition registriert wird. Dann prüfen, welche Risiken davor rangieren. Erst anschließend zahlen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zum Kauf von Off-Plan-Immobilien in Georgien. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, technische oder aufenthaltsrechtliche Beratung. Maßgeblich sind stets die zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Gesetze, der aktuelle Registerstand und die konkreten Projekt- und Vertragsunterlagen.

Quellen und weiterführende offizielle Stellen

Rechts- und Informationsstand der Quellen: 15. August 2026. Alle Links öffnen sich in einem neuen Fenster.

Legislative Herald of Georgia – Civil Code of Georgia
Legislative Herald of Georgia – Law of Georgia on the Public Registry
Legislative Herald of Georgia – Code of Spatial Planning, Architectural and Construction Activities
Legislative Herald of Georgia – Organic Law on Agricultural Land Ownership
Legislative Herald of Georgia – Law on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons
Legislative Herald of Georgia – Law on the Protection of Consumer Rights
National Agency of Public Registry of Georgia
National Agency of Public Registry – Gebühren und Bearbeitungszeiten für Immobilienregistrierungen
Public Service Development Agency – Aufenthaltserlaubnisse in Georgien
Tbilisi Architecture Service – Bau- und Architekturverfahren in Tiflis
National Bank of Georgia – Offizielle Wechselkursinformationen
National Statistics Office of Georgia – Bau-, Genehmigungs- und Fertigstellungsstatistiken
Galt & Taggart – Tbilisi Residential Real Estate, Juni 2026
TBC Capital – Tbilisi Residential Market Monthly Watch, Juni 2026

Rechts- und Informationsstand: 15. August 2026