Nutzungsgenehmigung Georgien

15. August 2026 / Georgien Immobilien

Nutzungsgenehmigung Georgien: Inbetriebnahme, Verfahren und sichere Prüfung beim Immobilienkauf

Die folgende Fassung berücksichtigt den georgischen Baukodex, die Regierungsverordnung Nr. 255, die seit Februar 2026 geltenden unterschiedlichen Bearbeitungsfristen für Tiflis sowie die aktuelle Tifliser Gebührenordnung für beschleunigte Verfahren. Besonders maßgeblich sind das Nutzungsverbot vor der behördlichen Inbetriebnahme, die Trennung der Gebäudeklassen und die vorgeschriebenen Antragsunterlagen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die Nutzungsgenehmigung in Georgien gehört zu den wichtigsten Unterlagen beim Kauf eines Neubaus, einer Neubauwohnung oder einer gewerblich genutzten Immobilie. Sie bestätigt, dass ein fertiggestelltes Gebäude oder ein entsprechend abgrenzbarer Gebäudeteil nach Prüfung durch die zuständige Behörde als für die Inbetriebnahme geeignet anerkannt wurde.

Für Käufer ist dieses Dokument weit mehr als eine Formalität. Ohne ordnungsgemäße Inbetriebnahme können erhebliche rechtliche, technische und wirtschaftliche Risiken bestehen. Das gilt insbesondere bei Neubauprojekten in Tiflis, Batumi, Kutaissi, Rustawi und anderen stark wachsenden Immobilienmärkten Georgiens.

Problematisch ist, dass Bauträger, Verkäufer und Makler unterschiedliche Begriffe verwenden. Häufig ist von einer „Nutzungsgenehmigung“, „Bauabnahme“, „Fertigstellungsbescheinigung“, einem „Exploitation Permit“, „Occupancy Permit“ oder einer „Commissioning Permission“ die Rede. Nicht jedes Dokument, das unter einer dieser Bezeichnungen vorgelegt wird, ist jedoch tatsächlich der erforderliche behördliche Inbetriebnahmeakt.

Das Wichtigste zur Nutzungsgenehmigung in Georgien

Die sogenannte Nutzungsgenehmigung ist die behördliche Bestätigung, dass die ausgeführte Baumaßnahme mit den maßgeblichen Bau- und Genehmigungsbedingungen übereinstimmt.

Für Käufer sind vor allem sechs Punkte entscheidend:

Der georgische Rechtsbegriff lautet sinngemäß „Anerkennung eines Gebäudes oder Bauwerks als für die Inbetriebnahme geeignet“.
Gebäude der Klassen II, III und IV unterliegen grundsätzlich einem formellen Inbetriebnahmeverfahren.
Gebäude der Klasse I sind regelmäßig von dieser formellen Anerkennung ausgenommen.
Ein Eigentumsnachweis aus dem öffentlichen Register ersetzt den Inbetriebnahmeakt nicht.
Auch eine Schlüsselübergabe, ein Übergabeprotokoll oder der Ausbaustandard „White Frame“ beweisen keine behördliche Inbetriebnahme.
Die Nutzung eines noch nicht ordnungsgemäß in Betrieb genommenen Gebäudes ist grundsätzlich nicht zulässig. Auch die reguläre Versorgung mit Strom und Erdgas ist vor der Inbetriebnahme grundsätzlich eingeschränkt.

Der Inbetriebnahmeakt sollte deshalb vor dem Kauf, spätestens aber vor der Zahlung des wesentlichen Restkaufpreises, vollständig geprüft werden.

Nutzungsgenehmigung Georgien Infografik

Was bedeutet „Nutzungsgenehmigung“ in Georgien genau?

Der im deutschsprachigen Immobilienverkehr verwendete Begriff Nutzungsgenehmigung ist eine verständliche, aber nicht vollständig präzise Übersetzung.

Die offizielle georgische Bezeichnung lautet:

შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება

Sinngemäß bedeutet dies:

Anerkennung eines Gebäudes oder Bauwerks als für die Inbetriebnahme geeignet.

Im englischsprachigen Geschäftsverkehr werden unter anderem folgende Begriffe verwendet:

Recognition as suitable for commissioning
Commissioning Act
Act on Commissioning
Exploitation Permit
Occupancy Permit
Building Commissioning Approval

Rechtlich entscheidend ist nicht die Überschrift einer Übersetzung, sondern ob tatsächlich ein wirksamer individueller Verwaltungsakt der zuständigen georgischen Behörde vorliegt.

Was bestätigt der Inbetriebnahmeakt?

Mit dem positiven Verwaltungsakt wird grundsätzlich bestätigt, dass die fertiggestellte Baumaßnahme den maßgeblichen Bau- und Genehmigungsbedingungen sowie den zulässigen Änderungen entspricht.

Die Behörde kann dabei insbesondere prüfen:

die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung,
die Übereinstimmung mit den genehmigten Bauunterlagen,
die tatsächliche Lage und Größe des Bauwerks,
die Fertigstellung der vorgeschriebenen Bauabschnitte,
die Fassaden- und Außengestaltung,
Gemeinschaftsflächen und gemeinschaftliche technische Anlagen,
Aufzüge und Rolltreppen,
vorgeschriebene Brandschutzsysteme,
die katastermäßige Darstellung des Gebäudes,
die eingereichten Baufortschritts- und Abnahmeprotokolle.

Was bestätigt der Inbetriebnahmeakt nicht?

Die Nutzungsgenehmigung ist keine uneingeschränkte Qualitätsgarantie. Sie ersetzt insbesondere nicht:

eine technische Immobilienbegutachtung,
eine Prüfung auf verdeckte Baumängel,
die Gewährleistung des Bauträgers,
einen Eigentumsnachweis,
die Prüfung von Hypotheken und Belastungen,
eine Betriebserlaubnis für ein bestimmtes Gewerbe,
eine steuerliche oder touristische Registrierung,
eine Genehmigung für jede spätere Nutzungsänderung.

Ein Gebäude kann behördlich in Betrieb genommen sein und dennoch technische Mängel aufweisen. Umgekehrt kann eine Wohnung hochwertig fertiggestellt und vollständig möbliert sein, obwohl der erforderliche Inbetriebnahmeakt für das Gebäude noch fehlt.

Unterschied zwischen Baugenehmigung, Bauabnahme und Eigentumsregistrierung

Beim Immobilienkauf in Georgien werden verschiedene Dokumente häufig miteinander verwechselt.

Dokument oder Vorgang	Bedeutung
Baugenehmigung	Erlaubt die Errichtung oder genehmigungspflichtige Veränderung eines Gebäudes
Genehmigte Bauunterlagen	Legen unter anderem Kubatur, Geschosse, Nutzung, Abstände, Architektur und technische Planung fest
Bauabschnittsprotokolle	Dokumentieren die ordnungsgemäße Fertigstellung vorgeschriebener Bauphasen
Nutzungsgenehmigung beziehungsweise Inbetriebnahmeakt	Bestätigt nach Fertigstellung die Übereinstimmung mit den maßgeblichen Genehmigungsbedingungen
Auszug aus dem öffentlichen Register	Belegt registrierte Rechte, Eigentümer, Katasterdaten und eingetragene Belastungen
Übergabeprotokoll des Bauträgers	Regelt die privatrechtliche Übergabe zwischen Verkäufer und Käufer
White Frame, Green Frame oder Black Frame	Beschreibt lediglich den Ausbauzustand einer Wohnung
Gewerbliche Betriebserlaubnis	Kann für bestimmte Tätigkeiten zusätzlich erforderlich sein

Keines dieser Dokumente sollte isoliert betrachtet werden. Bei einer sicheren Immobilienprüfung müssen Baugenehmigung, Inbetriebnahmeakt, Bestandspläne, Katasterdaten und Eigentumsregistrierung inhaltlich zueinander passen.

Warum ist die Nutzungsgenehmigung beim Immobilienkauf so wichtig?

Die Nutzungsgenehmigung entscheidet darüber, ob ein Neubau nach dem öffentlichen Baurecht regulär betrieben und genutzt werden darf. Ihr Fehlen kann sich auf nahezu alle wirtschaftlichen Aspekte einer Immobilie auswirken.

Rechtmäßige Nutzung

Das georgische Baurecht untersagt grundsätzlich den Betrieb eines Gebäudes vor Erlass des erforderlichen Inbetriebnahmeaktes. Das betrifft nicht nur gewerbliche Gebäude. Auch das dauerhafte Bewohnen, Vermieten oder touristische Nutzen einer Wohnung in einem nicht in Betrieb genommenen Gebäude kann erhebliche Risiken verursachen.

Strom- und Gasversorgung

Ein noch nicht in Betrieb genommenes Gebäude darf grundsätzlich nicht regulär mit Elektrizität und Erdgas versorgt werden. Eine Ausnahme besteht für eine vorübergehende Versorgung zu Bauzwecken innerhalb der Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung.

Eine vorhandene Stromleitung oder ein funktionierender Zähler beweist deshalb nicht automatisch, dass die Immobilie ordnungsgemäß in Betrieb genommen wurde. Es kann sich um Baustrom, eine provisorische Versorgung oder eine technisch vorhandene, aber baurechtlich nicht aussagekräftige Verbindung handeln.

Vermietbarkeit

Eine Wohnung ohne gesicherte Inbetriebnahme kann sich zwar praktisch bewohnen lassen, ist dadurch aber nicht automatisch legal nutzbar. Für Vermieter entstehen unter anderem Risiken bei:

behördlichen Kontrollen,
Beschwerden von Mietern,
sicherheitsrelevanten Mängeln,
Versicherungsschäden,
Energie- und Gasversorgung,
späteren Verkaufsverhandlungen,
Streitigkeiten mit dem Bauträger,
touristischer oder gewerblicher Nutzung.

Finanzierung und Wiederverkauf

Banken, Versicherer und spätere Käufer können einen vollständigen Inbetriebnahmenachweis verlangen. Die Anforderungen unterscheiden sich von Institut zu Institut. Fehlt das Dokument, kann dies zu folgenden Folgen führen:

Ablehnung oder Verzögerung einer Finanzierung,
geringerer Beleihungswert,
zusätzlichem Prüfungsbedarf,
höheren Risikozuschlägen,
eingeschränktem Käuferkreis,
Preisabschlägen beim Wiederverkauf,
Schwierigkeiten bei der Versicherung.

Es sollte daher nicht allein geprüft werden, ob die Immobilie heute genutzt werden kann. Entscheidend ist auch, ob sie später ohne rechtliche Unsicherheit finanziert, vermietet und verkauft werden kann.

Welche Gebäude benötigen in Georgien eine Nutzungsgenehmigung?

Georgische Gebäude und Bauwerke werden nach ihrem Risiko, ihrer Funktion und ihren technischen Parametern in fünf Klassen eingeteilt.

Gebäudeklasse	Risikoeinordnung	Grundsätzliche Behandlung
Klasse I	geringfügiges Risiko	Regelmäßig keine formelle Anerkennung als zur Inbetriebnahme geeignet
Klasse II	niedriges Risiko	Formelles Inbetriebnahmeverfahren
Klasse III	mittleres Risiko	Formelles Inbetriebnahmeverfahren
Klasse IV	hohes Risiko	Formelles Inbetriebnahmeverfahren mit umfangreicherer Prüfung
Klasse V	erhöhtes technisches Risiko	Besondere gesetzliche und technische Verfahren außerhalb des normalen kommunalen Standardsystems

Die Klassifizierung hängt nicht allein von der Bezeichnung des Gebäudes ab. Ein Einfamilienhaus, Apartmentgebäude, Hotel oder Gewerbeobjekt kann abhängig von Größe, Höhe, Nutzung und weiteren Parametern unterschiedlichen Klassen angehören.

Käufer sollten sich die im Genehmigungsakt eingetragene Gebäudeklasse zeigen lassen. Eine mündliche Auskunft des Verkäufers reicht nicht aus.

Welche Baumaßnahmen sind regelmäßig ausgenommen?

Nach den allgemeinen Regeln unterliegen insbesondere folgende Maßnahmen nicht dem normalen formellen Inbetriebnahmeverfahren:

Bauvorhaben der Klasse I,
bestimmte äußere Rekonstruktionen, bei denen keine regulierten ästhetischen Parameter betroffen sind,
Rekonstruktionen von technischen Versorgungsnetzen,
Abbruchmaßnahmen.

Ob eine konkrete Maßnahme tatsächlich ausgenommen ist, muss anhand der Genehmigungsunterlagen und der geltenden Einordnung geprüft werden. Die bloße Behauptung, ein Gebäude sei „zu klein“ oder „nicht genehmigungspflichtig“, ist nicht ausreichend.

Wer beantragt die Nutzungsgenehmigung?

Antragsteller ist grundsätzlich der Inhaber der Baugenehmigung. Das ist häufig:

der Bauträger,
der Grundstückseigentümer,
eine Projektgesellschaft,
der Bauherr,
ein entsprechend bevollmächtigter Vertreter.

Wurde der Inhaber der Baugenehmigung während des Projekts geändert, muss diese Änderung ordnungsgemäß gegenüber der zuständigen Behörde dokumentiert werden.

Ein einzelner Wohnungskäufer kann die Inbetriebnahme eines gesamten Gebäudes normalerweise nicht ohne Weiteres anstelle des Genehmigungsinhabers betreiben. Deshalb ist die Zuverlässigkeit des Bauträgers besonders wichtig.

Welche Behörde ist zuständig?

Grundsätzlich entscheidet die zuständige kommunale Behörde beziehungsweise die für die öffentliche Bauaufsicht zuständige Stelle.

Zuständigkeit in Tiflis

In Tiflis wird die Ausstellung des Inbetriebnahmeaktes für fertiggestellte Gebäude oder Gebäudeteile durch die zuständige kommunale Inspektion bearbeitet. Die Tifliser Architekturbehörde ist vor allem für Planungs- und Genehmigungsvorgänge relevant, während die abschließende Inbetriebnahme der Bauaufsicht beziehungsweise kommunalen Inspektion zugeordnet ist.

Zuständigkeit außerhalb von Tiflis

In Batumi, Kutaissi, Rustawi und anderen Gemeinden ist die jeweils zuständige kommunale Behörde beziehungsweise Bauaufsicht anzusprechen. Die nationalen Grundregeln gelten landesweit, während Einreichungswege, Zuständigkeitsbezeichnungen und kommunale Zusatzregelungen variieren können.

Sonderobjekte

Für Gebäude oder Anlagen mit erhöhtem technischen Risiko sowie besondere Infrastruktur-, Energie-, Industrie-, Nuklear- oder vergleichbare Spezialobjekte gelten eigene Zuständigkeiten. Hier kann insbesondere die staatliche Behörde für technische und bauliche Aufsicht zuständig sein.

Welche Voraussetzungen müssen vor der Inbetriebnahme erfüllt sein?

Der Inhaber der Baugenehmigung muss während der Bauausführung verschiedene Genehmigungsbedingungen erfüllen.

Dazu gehören insbesondere:

Bauausführung innerhalb der genehmigten Fristen,
Einhaltung der genehmigten Bauunterlagen,
Beachtung der zulässigen Grundstücksnutzung,
Einhaltung technischer Vorschriften,
ordnungsgemäße Dokumentation der Bauabschnitte,
Fertigstellung des wesentlichen Tragwerks,
Fertigstellung der Gebäudehülle und Außenbereiche,
bei größeren Gebäudeklassen Fertigstellung gemeinschaftlich genutzter Innenbereiche,
Fertigstellung gemeinschaftlicher technischer Versorgungsanlagen,
Fertigstellung der vorgeschriebenen Grundstücksgestaltung.

Bei Gebäuden der Klassen III und IV reicht es grundsätzlich nicht aus, lediglich das Tragwerk und einzelne Wohnungen fertigzustellen. Auch Treppenhäuser, Flure, Eingänge, technische Gemeinschaftsanlagen, Außenbereiche und weitere genehmigungsrelevante Gebäudeteile können für die Inbetriebnahme maßgeblich sein.

Frist für die Einreichung

Bei Neubauten und Rekonstruktionen muss der Genehmigungsinhaber das vorbereitete Gebäude grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Baugenehmigung zur Anerkennung als für die Inbetriebnahme geeignet vorlegen.

Eine verspätete Einreichung macht die Inbetriebnahme nicht in jedem Fall unmöglich. Sie kann jedoch eine Sanktion auslösen. Der Zahlungsnachweis über eine verhängte Geldbuße kann dann Bestandteil der einzureichenden Unterlagen sein.

Ablauf des Inbetriebnahmeverfahrens

Das Verfahren lässt sich in sechs wesentliche Schritte gliedern.

1. Prüfung der Genehmigungsunterlagen

Zunächst werden die Baugenehmigung, genehmigte Pläne, spätere Änderungsentscheidungen und die tatsächlich ausgeführte Bebauung miteinander verglichen.

Dabei ist zu prüfen, ob unter anderem folgende Angaben übereinstimmen:

Standort und Katastercode,
Gebäudegrundfläche,
Gesamtfläche,
Anzahl der Geschosse,
Höhe,
Nutzung,
Fassadengestaltung,
Balkone und Terrassen,
Stellplätze,
Außenanlagen,
technische Räume,
Aufzüge,
Brandschutzanlagen,
Gemeinschaftsflächen.

2. Klärung vorhandener Abweichungen

Zulässige geringfügige Änderungen können im Rahmen des Verfahrens berücksichtigt werden. Überschreiten die Abweichungen jedoch das gesetzlich zulässige Maß, kann eine Änderung der bestehenden Baugenehmigung oder eine neue Genehmigung erforderlich sein.

Eine spätere Inbetriebnahme heilt nicht automatisch jede zuvor ungenehmigte Baumaßnahme.

3. Zusammenstellung der technischen Unterlagen

Erforderliche Bauabschnittsprotokolle, Vermessungen, Fotografien, Katasterunterlagen und Prüfbescheinigungen werden zusammengestellt. Fehlende oder fehlerhafte Bauabschnittsprotokolle können unter bestimmten Voraussetzungen durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ergänzt werden.

4. Antragstellung

Der Inhaber der Baugenehmigung reicht den Antrag bei der zuständigen Behörde ein. Der Antrag muss den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Anforderungen entsprechen und sämtliche gesetzlich vorgeschriebenen Anlagen enthalten.

5. Behördliche Prüfung und Besichtigung

Die Behörde kann das Gebäude besichtigen und vermessen. Sie vergleicht den tatsächlichen Zustand mit den Bau- und Genehmigungsunterlagen.

Der Genehmigungsinhaber muss den Zugang ermöglichen und geeignete Bedingungen für die Besichtigung schaffen.

6. Entscheidung

Die Behörde erlässt entweder:

einen positiven Verwaltungsakt über die Anerkennung als zur Inbetriebnahme geeignet oder
einen ablehnenden Verwaltungsakt.

Dem positiven Akt wird grundsätzlich eine von der Behörde bestätigte Bestandsvermessung beziehungsweise Darstellung des endgültigen Gebäudezustands beigefügt.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die konkrete Dokumentenliste hängt vom Bauvorhaben ab. Zu den gesetzlich besonders wichtigen Unterlagen gehören:

Unterlage	Zweck
Antrag des Genehmigungsinhabers	Einleitung des Verwaltungsverfahrens
Bauabschnitts- beziehungsweise Meilensteinprotokolle	Nachweis der ordnungsgemäßen Fertigstellung der vorgeschriebenen Bauphasen
Bestandsvermessung des endgültigen Gebäudezustands	Darstellung des tatsächlich errichteten Gebäudes
Erklärung über das Fehlen von Änderungen	Kann bei vollständiger Übereinstimmung mit den genehmigten Plänen relevant sein
Fotografien des Gebäudes	Dokumentation des tatsächlichen Zustands
Katastervermessungsplan mit eingetragenem Gebäude	Zuordnung des Gebäudes zum Grundstück
Prüfbescheinigungen technischer Anlagen	Nachweis der Prüfung von Aufzügen, Rolltreppen und anderen Anlagen
Nachweise zu Brandschutzsystemen	Soweit für das Objekt gesetzlich vorgeschrieben
Zahlungsnachweis über eine Geldbuße	Bei verspäteter Antragstellung oder bestimmten Dokumentationsverstößen
Sachverständigengutachten	Insbesondere bei fehlenden oder nicht ordnungsgemäß erstellten Bauabschnittsprotokollen
Vollmacht	Falls der Antrag durch einen Vertreter eingereicht wird

Die Bestandsvermessung wird grundsätzlich in mehreren Ausfertigungen eingereicht. Sind gegenüber den genehmigten Unterlagen keine Änderungen erfolgt, kann eine entsprechende Erklärung abgegeben werden; in bestimmten Fällen sind dann keine neuen Zeichnungen erforderlich.

Verantwortung für falsche Unterlagen

Für die Richtigkeit der eingereichten Unterlagen tragen der Inhaber der Baugenehmigung und die jeweiligen Ersteller Verantwortung. Unvollständige oder unzutreffende Dokumente können eine Ablehnung, Nachforderungen oder weitere aufsichtsrechtliche Maßnahmen auslösen.

Bearbeitungsfristen für die Nutzungsgenehmigung

Seit Februar 2026 gelten in Tiflis längere reguläre Entscheidungsfristen als in den übrigen Gemeinden Georgiens.

Reguläre Fristen außerhalb von Tiflis

Gebäudeklasse	Reguläre Entscheidungsfrist
Klasse II	15 Arbeitstage
Klasse III bis einschließlich 1.500 m²	15 Arbeitstage
Klasse III über 1.500 m²	20 Arbeitstage
Klasse IV	30 Arbeitstage

Reguläre Fristen in Tiflis

Gebäudeklasse	Reguläre Entscheidungsfrist
Klasse II	25 Arbeitstage
Klasse III bis einschließlich 1.500 m²	25 Arbeitstage
Klasse III über 1.500 m²	30 Arbeitstage
Klasse IV	45 Arbeitstage

Die gesetzlichen Tifliser Entscheidungsfristen dürfen als solche nicht verlängert werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein unvollständiger Antrag automatisch positiv beschieden werden muss. Fehlende Unterlagen, falsche Angaben oder nicht behobene Abweichungen können weiterhin zu Nachforderungen, einer Verfahrensunterbrechung oder einer Ablehnung führen.

Für Kaufverträge sollte deshalb nicht lediglich mit der theoretischen Behördenfrist gerechnet werden. Vorbereitungsarbeiten, Vermessungen, Gutachten, technische Prüfungen und notwendige Genehmigungsänderungen können wesentlich mehr Zeit beanspruchen.

Gilt die Nutzungsgenehmigung bei Schweigen der Behörde als erteilt?

Das georgische Recht enthält für das reguläre Verfahren eine besondere Genehmigungsfiktion.

Ist die gesetzliche Entscheidungsfrist abgelaufen, ohne dass die Behörde einen positiven oder negativen Verwaltungsakt erlassen hat, kann das Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen als für die Inbetriebnahme geeignet anerkannt gelten.

Diese Wirkung tritt jedoch nur ein, wenn die tatsächlich ausgeführte Baumaßnahme nicht gegen gesetzliche Anforderungen verstößt.

Der Genehmigungsinhaber kann anschließend verlangen, dass die Behörde den entsprechenden schriftlichen Verwaltungsakt unverzüglich ausstellt.

Warum Käufer sich nicht allein auf die Genehmigungsfiktion verlassen sollten

Für einen Immobilienkauf ist die Aussage „Die Frist ist abgelaufen, deshalb gilt das Gebäude als abgenommen“ nicht ausreichend.

Vor dem Kauf sollte ein formeller Verwaltungsakt verlangt werden. Nur so lässt sich eindeutig prüfen:

wann der Antrag eingereicht wurde,
ob er vollständig war,
welche Gebäudeteile er umfasste,
ob eine Ablehnung ergangen ist,
ob das Gebäude tatsächlich gesetzeskonform errichtet wurde,
welche Bestandsvermessung anerkannt wurde,
ob der Akt später geändert oder aufgehoben wurde.

Eine behauptete Genehmigungsfiktion ohne vollständige Verfahrensakte ist für Käufer, Banken und Versicherer mit unnötiger Unsicherheit verbunden.

Beschleunigte Inbetriebnahme in Tiflis

In Tiflis kann für bestimmte Gebäude ein beschleunigtes Verfahren beantragt werden. Dafür ist eine vorherige schriftliche Zustimmung der kommunalen Inspektion erforderlich.

Die Gebühren richten sich nach Gebäudeklasse, Flächenparametern und gewünschter Bearbeitungsdauer.

Tifliser Beschleunigungsgebühren seit Februar 2026

Gebäudekategorie	Beschleunigte Bearbeitung	Gebühr
Klasse II oder Gesamtbaufläche bis 500 m²	3 Tage	10.000 GEL
Klasse II oder Gesamtbaufläche bis 500 m²	5 Tage	5.000 GEL
Klasse II oder Gesamtbaufläche bis 500 m²	10 Tage	2.000 GEL
Bestimmte Klasse-III-Gebäude bis 1.500 m² anrechenbarer Fläche und bis 14 Meter Höhe	3 Tage	20.000 GEL
Dieselbe Kategorie	5 Tage	15.000 GEL
Dieselbe Kategorie	10 Tage	10.000 GEL
Andere Klasse-III-Gebäude beziehungsweise Gebäude bis 6.000 m² Gesamtbaufläche	3 Tage	30.000 GEL
Dieselbe Kategorie	5 Tage	20.000 GEL
Dieselbe Kategorie	10 Tage	10.000 GEL
Klasse IV	5 Tage	40.000 GEL
Klasse IV	10 Tage	30.000 GEL
Klasse IV	15 Tage	20.000 GEL

Treffen mehrere Gebührenkategorien gleichzeitig zu, kann die höhere Gebühr maßgeblich sein.

Wichtige Hinweise zum beschleunigten Verfahren

Die Zahlung der Gebühr garantiert keine positive Entscheidung. Bezahlt wird die beschleunigte Bearbeitung, nicht die Genehmigung selbst.

Die Behörde kann eine beschleunigte Bearbeitung ablehnen, wenn:

der Sachverhalt besonders komplex ist,
umfangreiche tatsächliche Prüfungen erforderlich sind,
wesentliche Umstände noch geklärt werden müssen,
die gewünschte Frist nicht realistisch eingehalten werden kann.

Die normale, nicht beschleunigte Bearbeitung unterliegt in Tiflis keiner Beschleunigungsgebühr. Kosten für Architekten, Vermesser, Sachverständige, Prüfungen, Korrekturmaßnahmen oder Geldbußen können unabhängig davon entstehen.

Aus welchen Gründen kann die Nutzungsgenehmigung abgelehnt werden?

Die Behörde kann die Anerkennung insbesondere ablehnen, wenn:

vorgeschriebene Unterlagen fehlen,
falsche oder widersprüchliche Unterlagen eingereicht wurden,
eine behördliche Besichtigung verweigert oder behindert wird,
keine geeigneten Bedingungen für die Besichtigung geschaffen werden,
die ausgeführte Baumaßnahme von der Genehmigung abweicht,
Genehmigungsbedingungen nicht erfüllt wurden,
erforderliche technische Prüfungen fehlen,
nicht nur geringfügige Änderungen ohne entsprechende Genehmigungsänderung vorgenommen wurden.

Häufige praktische Probleme

In der Praxis können unter anderem folgende Abweichungen die Inbetriebnahme verzögern oder verhindern:

zusätzliche Geschosse,
ungenehmigte Dachaufbauten,
größere Balkone oder Terrassen,
Erweiterungen der Gebäudegrundfläche,
veränderte Fassaden,
abweichende Fenster- und Türöffnungen,
nicht genehmigte Nutzflächen,
fehlende Stellplätze,
abweichende Grundstücksgestaltung,
unvollständige Treppenhäuser,
nicht fertiggestellte Gemeinschaftsflächen,
fehlende Aufzugsprüfungen,
unvollständige Brandschutzanlagen,
fehlende technische Gemeinschaftsanschlüsse,
Abweichungen zwischen Katasterplan und tatsächlichem Gebäude,
nicht dokumentierte Änderungen der Baugenehmigung.

Nicht jede Abweichung führt automatisch zur Ablehnung. Entscheidend ist, ob sie noch als zulässige geringfügige Änderung behandelt werden kann oder eine formelle Änderung beziehungsweise Neuerteilung der Genehmigung erforderlich ist.

Kann nur ein Teil des Gebäudes in Betrieb genommen werden?

Eine Teilinbetriebnahme ist grundsätzlich möglich. Ein innerhalb eines Gebäudekomplexes selbstständig funktionierendes und konstruktiv eigenständiges Objekt kann separat anerkannt werden, wenn:

die betreffenden Bauarbeiten abgeschlossen sind,
die Genehmigungsbedingungen eingehalten wurden,
die wesentlichen Bauabschnitte fertiggestellt sind,
die Fortsetzung der Arbeiten an anderen Teilen sicher möglich ist,
die Sicherheit der Nutzer gewährleistet bleibt.

Das ist insbesondere bei größeren Apartmentanlagen, mehreren Gebäudeblöcken, Türmen, Bauabschnitten oder gemischt genutzten Komplexen relevant.

Achtung bei Teilinbetriebnahmen

Ein Inbetriebnahmeakt für „Block A“ gilt nicht automatisch für „Block B“. Ebenso kann eine Genehmigung nur einen bestimmten Gebäudeflügel, Eingang oder Bauabschnitt erfassen.

Vor dem Kauf müssen daher folgende Angaben exakt verglichen werden:

Projektname,
Katastercode,
Gebäude- oder Blockbezeichnung,
Eingang,
Etage,
Wohnungsnummer,
Gebäudeteil,
Fläche,
beigefügte Bestandsvermessung.

Ein Verkäufer sollte nicht lediglich irgendeinen Inbetriebnahmeakt des Gesamtprojekts vorlegen. Das konkrete Kaufobjekt muss nachweisbar vom räumlichen und rechtlichen Geltungsbereich des Dokuments erfasst sein.

Ist ein Eintrag im öffentlichen Register ausreichend?

Nein. Der Auszug aus dem öffentlichen Register und der Inbetriebnahmeakt erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Der Registerauszug gibt insbesondere Auskunft über:

eingetragene Eigentümer,
Katastercode,
registrierte Fläche,
Hypotheken,
Pfandrechte,
Arrest oder Verfügungsbeschränkungen,
sonstige registrierte Rechte und Belastungen.

Der Inbetriebnahmeakt beantwortet dagegen die baurechtliche Frage, ob das fertiggestellte Gebäude oder der betreffende Teil als für die Inbetriebnahme geeignet anerkannt wurde.

Eine eingetragene Wohnung kann deshalb nicht allein aufgrund ihrer Registrierung als baurechtlich ordnungsgemäß in Betrieb genommen angesehen werden. Umgekehrt ersetzt der Inbetriebnahmeakt nicht den Eigentumsnachweis.

Was muss miteinander verglichen werden?

Bei der Due Diligence sollten mindestens folgende Unterlagen auf Übereinstimmung geprüft werden:

aktueller Registerauszug,
Katastervermessung,
Baugenehmigung,
genehmigte Architekturpläne,
sämtliche Änderungen der Genehmigung,
Inbetriebnahmeakt,
behördlich bestätigte Bestandsvermessung,
Kaufvertrag beziehungsweise Vorvertrag,
genaue Beschreibung der Wohnung oder Gewerbeeinheit.

Abweichungen bei Fläche, Etage, Wohnungsnummer, Block oder Katastercode müssen vor dem Kauf geklärt werden.

White Frame, Green Frame und Black Frame sind keine Nutzungsgenehmigungen

In Georgien werden Neubauwohnungen häufig in verschiedenen Ausbauzuständen verkauft.

Black Frame

Beim Black Frame handelt es sich regelmäßig um einen weitgehend rohbaufertigen Zustand. Innenausbau, Installationen und Oberflächen fehlen größtenteils.

White Frame

White Frame bezeichnet üblicherweise einen für den weiteren Innenausbau vorbereiteten Zustand. Welche Leistungen genau enthalten sind, richtet sich jedoch nach dem Vertrag des Bauträgers.

Green Frame

Green Frame ist kein einheitlich gesetzlich definierter Standard. Der Begriff wird häufig für einen weiter fortgeschrittenen oder nahezu bezugsfertigen Ausbau verwendet.

Alle drei Begriffe beschreiben lediglich den baulichen oder vertraglichen Ausstattungszustand. Sie sagen nichts darüber aus, ob das Gebäude bereits behördlich in Betrieb genommen wurde.

Es sind daher beide Konstellationen möglich:

Das Gebäude ist ordnungsgemäß in Betrieb genommen, die Wohnung befindet sich aber noch im White-Frame-Zustand.
Die Wohnung ist vollständig ausgebaut und möbliert, das Gebäude besitzt aber noch keinen wirksamen Inbetriebnahmeakt.

Darf man eine Wohnung ohne Nutzungsgenehmigung bewohnen oder vermieten?

Die Nutzung eines Gebäudes vor der erforderlichen Inbetriebnahme ist grundsätzlich nicht zulässig. Deshalb sollte eine Wohnung in einem noch nicht ordnungsgemäß in Betrieb genommenen Gebäude weder dauerhaft bewohnt noch vermietet werden.

Dass bereits andere Eigentümer oder Mieter im Gebäude leben, ändert daran nichts.

Aussagen wie die folgenden sind kein ausreichender Nachweis:

„Das Haus ist bereits voll bewohnt.“
„Alle Nachbarn haben Strom.“
„Die Rezeption arbeitet schon.“
„Das Gebäude ist fertig.“
„Die Eigentümergemeinschaft wurde gegründet.“
„Die Wohnungen sind im Register eingetragen.“
„Die Abnahme kommt in wenigen Wochen.“
„Die Stadt hat mündlich zugestimmt.“

Entscheidend ist der offizielle Verwaltungsakt mit klar erkennbarem Geltungsbereich.

Nutzungsgenehmigung Georgien

Was gilt für Neubauten in Tiflis?

Tiflis ist der größte Neubau- und Apartmentmarkt Georgiens. Gleichzeitig sind viele Projekte technisch und rechtlich komplex.

Typische Besonderheiten sind:

mehrere Gebäudeblöcke,
Bauausführung in mehreren Phasen,
Teilinbetriebnahmen,
gemischte Nutzung aus Wohnungen, Büros und Gewerbe,
Tiefgaragen,
unterschiedliche Katastereinheiten,
mehrfache Änderungen der Bauplanung,
umfangreiche Gemeinschaftsanlagen,
hohe Gebäude der Klassen III oder IV.

Seit Februar 2026 gelten in Tiflis längere reguläre Entscheidungsfristen als im übrigen Georgien. Käufer sollten deshalb vertragliche Fertigstellungs- und Inbetriebnahmetermine nicht mit der reinen Bauzeit gleichsetzen.

Ein Gebäude kann optisch fertig sein, während:

Bestandsvermessungen noch fehlen,
Aufzugsprüfungen nicht abgeschlossen sind,
Brandschutzsysteme nachgebessert werden,
Außenanlagen nicht genehmigungskonform fertiggestellt wurden,
Änderungsanträge laufen,
der Inbetriebnahmeantrag noch nicht eingereicht wurde.

Was gilt für Neubauten in Batumi?

Auch in Batumi gilt das nationale georgische Bau- und Inbetriebnahmerecht. Die regulären Bearbeitungsfristen richten sich grundsätzlich nach den außerhalb von Tiflis geltenden Fristen.

Der Immobilienmarkt in Batumi weist jedoch besondere praktische Risiken auf:

sehr große Apartment- und Hotelkomplexe,
gemischt touristische und wohnwirtschaftliche Nutzung,
mehrere Bauphasen,
Teilinbetriebnahmen,
Projektänderungen während der Bauzeit,
verzögerte Gemeinschaftsanlagen,
besondere Küsten- und Standortbedingungen,
komplexe Betreiber- und Vermietungsmodelle.

Bei sogenannten Aparthotels muss zusätzlich geprüft werden, ob die konkrete Einheit baurechtlich als Wohnung, Hotelzimmer, Apartment, Gewerbeeinheit oder Teil eines Beherbergungsbetriebs genehmigt wurde.

Die Bezeichnung in der Werbung oder im Kaufvertrag muss nicht zwingend mit der öffentlich-rechtlich genehmigten Funktion übereinstimmen.

Was gilt bei älteren Gebäuden?

Bei älteren Immobilien ist die Prüfung häufig komplizierter als bei aktuellen Neubauten.

Für Baugenehmigungen, die vor dem 3. Juni 2019 erteilt wurden, gelten für die Inbetriebnahme grundsätzlich die Vorschriften, die zum Zeitpunkt der Erteilung der jeweiligen Baugenehmigung maßgeblich waren.

Deshalb kann ein älteres Gebäude nicht ohne Weiteres ausschließlich anhand des heutigen Verfahrens beurteilt werden.

Zu prüfen sind insbesondere:

Baujahr,
Datum der Baugenehmigung,
damalige Rechtslage,
spätere Umbauten,
Erweiterungen oder Aufstockungen,
vorhandene Archivunterlagen,
frühere Inbetriebnahmeentscheidungen,
nachträgliche Legalisierungsverfahren,
aktuelle Kataster- und Registerdaten.

Sonderregelungen zur Legalisierung

In Georgien gab und gibt es für bestimmte ältere oder abweichend errichtete Gebäude besondere Übergangs- und Legalisierungsregeln. Solche Regelungen sind regelmäßig zeitlich, räumlich und sachlich begrenzt.

Aus der Existenz eines Legalisierungsverfahrens folgt kein allgemeiner Anspruch darauf, jedes ungenehmigte Gebäude nachträglich genehmigen oder in Betrieb nehmen zu können.

Die Aussage „Das kann später problemlos legalisiert werden“ sollte deshalb niemals ohne konkrete rechtliche Prüfung akzeptiert werden.

Nutzungsgenehmigung bei Umbau oder Nutzungsänderung

Ein vorhandener Inbetriebnahmeakt erlaubt nicht automatisch jede spätere Nutzung.

Wird beispielsweise eine Wohnung später als:

Arztpraxis,
Klinik,
Büro,
Restaurant,
Hostel,
Hotel,
Bildungsstätte,
Ladenlokal,
Produktionsstätte

genutzt, können zusätzliche planungs-, bau-, brandschutz-, hygiene-, barrierefreiheits- oder gewerberechtliche Anforderungen entstehen.

Auch erhebliche Umbauten innerhalb eines bereits in Betrieb genommenen Gebäudes können eine neue Genehmigung, eine Anzeige, eine Änderung bestehender Unterlagen oder eine erneute baurechtliche Prüfung erforderlich machen.

Vor einer Investition sollte daher nicht nur gefragt werden, ob das Gebäude in Betrieb genommen wurde. Ebenso wichtig ist, für welche Funktion und in welchem baulichen Zustand die Anerkennung erfolgte.

Wie lässt sich ein Inbetriebnahmeakt prüfen?

Ein belastbarer Prüfprozess umfasst mehrere Ebenen.

Formale Prüfung

Folgende Angaben sollten auf dem Dokument vorhanden und plausibel sein:

ausstellende Behörde,
Datum,
Akten- oder Entscheidungsnummer,
Bezeichnung des Genehmigungsinhabers,
Bezug zur Baugenehmigung,
Katastercode,
Anschrift,
Gebäudeklasse,
genaue Beschreibung des Gebäudes oder Gebäudeteils,
Anlagenverzeichnis,
behördlich bestätigte Bestandsvermessung.

Prüfung des Geltungsbereichs

Es muss eindeutig feststehen, dass die konkrete Wohnung oder Gewerbeeinheit vom Akt erfasst wird.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

mehrere Türme vorhanden sind,
ein Projekt in Phasen gebaut wird,
Blockbezeichnungen geändert wurden,
Wohnungsnummern im Vertrag und Register voneinander abweichen,
mehrere Katastercodes existieren,
nur Gemeinschaftsflächen oder Teilbereiche freigegeben wurden.

Inhaltlicher Vergleich

Der Inbetriebnahmeakt sollte mit folgenden Dokumenten verglichen werden:

ursprüngliche Baugenehmigung,
spätere Genehmigungsänderungen,
genehmigte Pläne,
tatsächlicher Gebäudezustand,
aktueller Katasterplan,
Registerauszug,
Kaufvertragsbeschreibung.

Prüfung der Wirksamkeit

Zusätzlich sollte geklärt werden:

Ist der Akt endgültig?
Wurde er später geändert?
Wurde er aufgehoben oder angefochten?
Gibt es nachträgliche bauaufsichtliche Verfahren?
Bestehen offene Auflagen?
Wurden nur bestimmte Teile in Betrieb genommen?
Gibt es ein laufendes Verfahren wegen baurechtlicher Abweichungen?

Eine einfache PDF-Datei ohne nachvollziehbare Herkunft genügt für eine hochwertige Due Diligence nicht.

Welche Unterlagen sollten Käufer vom Bauträger verlangen?

Vor einer Reservierung oder größeren Zahlung sollte der Käufer möglichst folgende Unterlagen erhalten:

aktuellen Auszug des Grundstücks aus dem öffentlichen Register,
Baugenehmigung,
genehmigte Architekturpläne,
sämtliche Änderungen und Nachträge zur Baugenehmigung,
Angabe der Gebäudeklasse,
aktuellen Bauzeiten- und Genehmigungsstatus,
Inbetriebnahmeakt,
sämtliche Anlagen zum Inbetriebnahmeakt,
behördlich bestätigte Bestandsvermessung,
Nachweise über eine etwaige Teilinbetriebnahme,
Katasterunterlagen des fertiggestellten Gebäudes,
Aufzugs- und Brandschutzprüfungen, soweit relevant,
Nachweis über reguläre Strom- und Gasversorgung,
Informationen zu offenen bauaufsichtlichen Verfahren,
aktualisierte Eigentumsunterlagen der konkreten Einheit.

Bei einem noch im Bau befindlichen Projekt kann der Inbetriebnahmeakt naturgemäß noch nicht vorliegen. Dann müssen Kaufvertrag, Zahlungsplan und Sicherungsmechanismen entsprechend gestaltet werden.

Welche Vertragsklauseln sind bei einem Kauf vom Bauträger wichtig?

Der Kaufvertrag sollte den Begriff „Fertigstellung“ nicht offenlassen. Die bauliche Fertigstellung, private Übergabe und behördliche Inbetriebnahme müssen getrennt geregelt werden.

Besonders wichtig sind:

Klare Verpflichtung zur Inbetriebnahme

Der Bauträger sollte sich ausdrücklich verpflichten, den erforderlichen Verwaltungsakt für das gesamte Gebäude beziehungsweise den konkret relevanten Gebäudeteil zu beschaffen.

Konkreter Termin

Der Vertrag sollte einen festen Termin für die behördliche Inbetriebnahme enthalten. Formulierungen wie „voraussichtlich“, „nach Fertigstellung“ oder „sobald möglich“ bieten kaum Schutz.

Nachfrist oder Long-Stop-Date

Zusätzlich zum geplanten Fertigstellungstermin sollte ein endgültiger spätester Termin vereinbart werden. Nach dessen Ablauf müssen klar geregelte Rechte entstehen.

Zurückbehaltener Restkaufpreis

Ein wesentlicher Teil des Kaufpreises kann vertraglich erst nach Vorlage des vollständigen Inbetriebnahmeaktes fällig werden. Die konkrete Ausgestaltung muss zum georgischen Vertrags- und Sicherungsrecht passen.

Rücktritts- oder Kündigungsrecht

Für den Fall, dass die Inbetriebnahme dauerhaft ausbleibt, sollte ein eindeutig geregeltes Beendigungsrecht bestehen.

Rückzahlungspflicht

Der Vertrag sollte bestimmen, innerhalb welcher Frist bereits geleistete Zahlungen zurückzuerstatten sind.

Vertragsstrafe oder Schadensersatz

Für schuldhafte Verzögerungen können Vertragsstrafen oder andere Ausgleichsmechanismen vorgesehen werden.

Verantwortlichkeit für Abweichungen

Der Bauträger sollte die Kosten und Folgen ungenehmigter Abweichungen übernehmen. Dazu gehören insbesondere:

Planänderungen,
Nachgenehmigungen,
technische Nachbesserungen,
Gutachterkosten,
Geldbußen,
erneute Vermessungen.

Keine Gleichsetzung mit der Schlüsselübergabe

Der Vertrag sollte ausdrücklich klarstellen, dass die Übergabe der Wohnung oder die Unterzeichnung eines privaten Übergabeprotokolls die behördliche Inbetriebnahme nicht ersetzt.

Typische Warnsignale beim Immobilienkauf

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer oder Bauträger erklärt:

„Die Nutzungsgenehmigung ist nur noch Formsache.“
„Der Antrag wird demnächst gestellt.“
„Die Stadt hat bereits mündlich zugestimmt.“
„Andere Käufer haben auch ohne Genehmigung gekauft.“
„Die Wohnungen sind schon im Register.“
„Strom und Wasser funktionieren.“
„Das Gebäude ist seit Jahren bewohnt.“
„Eine Teilgenehmigung gilt für das ganze Projekt.“
„Das Dokument liegt nur beim Architekten.“
„Nach dem Kauf können Sie die Genehmigung selbst beantragen.“
„Notfalls wird das Gebäude später legalisiert.“

Weitere Warnsignale sind:

kein Aktenzeichen des Inbetriebnahmeverfahrens,
keine Kopie des eingereichten Antrags,
widersprüchliche Flächenangaben,
abweichende Block- oder Wohnungsnummern,
fehlende Anlagen zum Verwaltungsakt,
nur eine unbeglaubigte Übersetzung,
zusätzlicher Aufbau auf dem Dach,
sichtbar unfertige Gemeinschaftsflächen,
nicht funktionsfähige Aufzüge,
Baustrom statt regulärer Versorgung,
laufende Bauarbeiten trotz angeblicher Gesamtinbetriebnahme.

Risikoeinstufung für Käufer

Situation	Vorläufige Risikoeinschätzung
Vollständiger Inbetriebnahmeakt liegt vor und erfasst das konkrete Objekt eindeutig	Vergleichsweise geringes baurechtliches Risiko, weitere Due Diligence bleibt erforderlich
Teilinbetriebnahme liegt vor, Geltungsbereich ist eindeutig	Prüfbar, sofern die konkrete Einheit vollständig erfasst ist
Teilinbetriebnahme liegt vor, Geltungsbereich ist unklar	Erhöhtes Risiko
Antrag wurde vollständig eingereicht, Entscheidung steht noch aus	Erhöhtes Termin- und Genehmigungsrisiko
Bauträger behauptet Antragstellung, legt aber keinen Nachweis vor	Hohes Risiko
Inbetriebnahme wurde abgelehnt	Sehr hohes Risiko, Ursachen und Heilungsmöglichkeiten müssen vollständig geprüft werden
Wesentliche Abweichungen von der Baugenehmigung bestehen	Sehr hohes Risiko
Keine Baugenehmigung und kein Inbetriebnahmeakt vorhanden	Akutes rechtliches und wirtschaftliches Risiko
Nur Registerauszug oder Übergabeprotokoll vorhanden	Kein ausreichender Inbetriebnahmenachweis

Drei typische Praxisbeispiele

Beispiel 1: Neubauwohnung in Tiflis im White Frame

Eine Wohnung ist fertig verputzt, besitzt Fenster, Eingangstür und vorbereitete Installationen. Der Käufer erhält einen Registerauszug und ein Übergabeprotokoll.

Der Bauträger kann jedoch keinen Inbetriebnahmeakt vorlegen.

Bewertung: Der Ausbauzustand und die Registrierung ersetzen die Inbetriebnahme nicht. Vor Nutzung oder Restkaufpreiszahlung muss der behördliche Status geklärt werden.

Beispiel 2: Apartmentkomplex in Batumi

Der Verkäufer legt einen Inbetriebnahmeakt für „Phase 1“ vor. Die angebotene Wohnung befindet sich jedoch in einem später errichteten Gebäudeturm.

Bewertung: Entscheidend ist, ob der konkrete Turm und die Wohnung vom räumlichen Geltungsbereich des Verwaltungsaktes erfasst sind. Ein Akt für eine andere Bauphase genügt nicht.

Beispiel 3: Älteres Haus mit Baugenehmigung aus dem Jahr 2017

Der Eigentümer erklärt, das heutige Verfahren sei nicht anwendbar.

Bewertung: Das kann teilweise zutreffen, weil bei vor dem 3. Juni 2019 erteilten Baugenehmigungen grundsätzlich die damaligen Regeln für die Inbetriebnahme relevant bleiben. Die alte Genehmigung, damalige Rechtslage, spätere Umbauten und vorhandene Verwaltungsakte müssen rekonstruiert werden.

Formulierung für die Anfrage beim Bauträger

Käufer können den erforderlichen Nachweis eindeutig anfordern.

Deutsch

„Bitte übersenden Sie den endgültigen Verwaltungsakt über die Anerkennung des Gebäudes beziehungsweise des für meine Einheit maßgeblichen Gebäudeteils als zur Inbetriebnahme geeignet. Bitte fügen Sie die behördlich bestätigte Bestandsvermessung, sämtliche Anlagen, die zugrunde liegende Baugenehmigung und alle späteren Genehmigungsänderungen bei.“

Englisch

“Please provide the final administrative act recognising the building, or the relevant part of the building covering my unit, as suitable for commissioning. Please also provide the authenticated as-built measurement, all annexes, the underlying construction permit and all subsequent amendments.”

Georgisch

„გთხოვთ, მომაწოდოთ შენობა-ნაგებობის ან ჩემი ერთეულის შესაბამისი ნაწილის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარების შესახებ საბოლოო ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, დამოწმებული საბოლოო ანაზომით, ყველა დანართით, მშენებლობის ნებართვითა და მასში შეტანილი ცვლილებებით.“

Kosten einer Nutzungsgenehmigung

Die Gesamtkosten bestehen nicht nur aus möglichen Behördengebühren.

Je nach Projekt können entstehen:

kommunale Bearbeitungsgebühren,
Beschleunigungsgebühren,
Architektenhonorare,
Vermessungskosten,
Kosten für Bestandspläne,
Sachverständigenhonorare,
Prüfkosten für Aufzüge,
Prüfkosten für Brandschutzanlagen,
technische Nachbesserungskosten,
Kosten einer Genehmigungsänderung,
Geldbußen wegen verspäteter Einreichung,
Geldbußen wegen fehlender Bauabschnittsprotokolle,
Kosten für die Beseitigung nicht genehmigter Abweichungen.

Eine pauschale landesweite Festgebühr gibt es deshalb nicht. Bei einem ordnungsgemäß dokumentierten Gebäude können die Vorbereitungskosten überschaubar bleiben. Bei erheblichen Abweichungen können die Kosten für Planung, Gutachten und bauliche Korrekturen dagegen sehr hoch ausfallen.

Häufig gestellte Fragen zur Nutzungsgenehmigung in Georgien

Gibt es in Georgien eine Nutzungsgenehmigung?

Ja. Der präzisere georgische Rechtsbegriff ist die behördliche Anerkennung eines Gebäudes oder Bauwerks als für die Inbetriebnahme geeignet.

Ist die Nutzungsgenehmigung dasselbe wie eine Baugenehmigung?

Nein. Die Baugenehmigung erlaubt die geplante Errichtung des Gebäudes. Der Inbetriebnahmeakt wird nach Fertigstellung erteilt und bestätigt die Übereinstimmung der ausgeführten Baumaßnahme mit den maßgeblichen Genehmigungsbedingungen.

Benötigt jedes Gebäude eine Nutzungsgenehmigung?

Nein. Gebäude der Klasse I sind grundsätzlich von der formellen Anerkennung ausgenommen. Für Gebäude der Klassen II bis IV besteht grundsätzlich ein formelles Verfahren. Für Gebäude der Klasse V gelten besondere Regeln.

Wer stellt die Nutzungsgenehmigung aus?

Zuständig ist grundsätzlich die jeweilige kommunale Behörde beziehungsweise Bauaufsicht. In Tiflis wird das Verfahren von der zuständigen kommunalen Inspektion bearbeitet. Für besondere technische Anlagen können staatliche Sonderbehörden zuständig sein.

Wer muss den Antrag stellen?

Grundsätzlich stellt der Inhaber der Baugenehmigung den Antrag. Bei Neubauprojekten ist dies meistens der Bauträger oder die Projektgesellschaft.

Wie lange dauert das Verfahren?

Außerhalb von Tiflis beträgt die reguläre Frist je nach Gebäudeklasse 15, 20 oder 30 Arbeitstage. In Tiflis gelten seit Februar 2026 Fristen von 25, 30 oder 45 Arbeitstagen. Vorbereitung, Nachbesserungen und fehlende Unterlagen können die tatsächliche Gesamtdauer verlängern.

Kann das Verfahren in Tiflis beschleunigt werden?

Ja. Abhängig von Gebäudeklasse, Fläche und gewünschter Frist können Beschleunigungsgebühren zwischen 2.000 und 40.000 GEL anfallen. Die Gebühr garantiert keine positive Entscheidung.

Was passiert, wenn die Behörde nicht rechtzeitig entscheidet?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Gebäude nach Ablauf der gesetzlichen Frist als zur Inbetriebnahme geeignet anerkannt gelten. Voraussetzung ist insbesondere, dass die ausgeführte Baumaßnahme nicht gegen gesetzliche Vorgaben verstößt. Käufer sollten dennoch immer den schriftlichen Verwaltungsakt verlangen.

Kann eine Wohnung im Register eingetragen sein, obwohl die Nutzungsgenehmigung fehlt?

Registerstatus und baurechtliche Inbetriebnahme sind getrennte Fragen. Ein Registerauszug ersetzt deshalb niemals die Prüfung des Inbetriebnahmeaktes.

Ist eine White-Frame-Wohnung bereits genehmigt?

White Frame beschreibt nur den Ausbauzustand. Die Wohnung kann sich in einem ordnungsgemäß in Betrieb genommenen oder in einem noch nicht in Betrieb genommenen Gebäude befinden.

Darf ich ohne Nutzungsgenehmigung einziehen?

Die Nutzung eines Gebäudes vor der erforderlichen Inbetriebnahme ist grundsätzlich nicht zulässig. Käufer sollten sich nicht darauf verlassen, dass andere Personen bereits im Gebäude wohnen.

Darf ich eine solche Wohnung vermieten?

Die Vermietung setzt eine rechtlich zulässige Nutzung voraus. Ohne gesicherten Inbetriebnahmestatus bestehen erhebliche rechtliche, versicherungsbezogene und wirtschaftliche Risiken.

Beweist ein Strom- oder Gasanschluss die Inbetriebnahme?

Nein. Vor der Inbetriebnahme kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Versorgung zu Bauzwecken bestehen. Ein funktionierender Anschluss ersetzt den Verwaltungsakt nicht.

Kann nur ein Gebäudeteil in Betrieb genommen werden?

Ja. Ein konstruktiv und funktional selbstständiger Teil kann separat anerkannt werden. Käufer müssen prüfen, ob ihre konkrete Einheit vom betreffenden Akt erfasst wird.

Kann eine abgelehnte Nutzungsgenehmigung später doch erteilt werden?

Das kann möglich sein, wenn die Ablehnungsgründe behoben werden. Je nach Problem sind zusätzliche Unterlagen, technische Nachbesserungen, eine Genehmigungsänderung oder eine neue Baugenehmigung erforderlich.

Kann ein ungenehmigter Bau immer nachträglich legalisiert werden?

Nein. Legalisierungs- und Übergangsregelungen sind an bestimmte Voraussetzungen, Stichtage, Gebiete und Verfahren gebunden. Es besteht kein allgemeiner Anspruch auf nachträgliche Legalisierung.

Gilt eine alte Nutzungsgenehmigung auch nach einem erheblichen Umbau?

Nicht zwingend. Wesentliche Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen können neue baurechtliche Verfahren erforderlich machen. Der ursprüngliche Akt sollte mit dem heutigen Zustand verglichen werden.

Können Ausländer eine Wohnung ohne Nutzungsgenehmigung kaufen?

Die Frage der Eigentumsübertragung ist von der baurechtlichen Nutzbarkeit zu trennen. Selbst wenn eine Transaktion oder Registrierung formal möglich ist, bleibt das fehlende Inbetriebnahmedokument ein wesentliches Risiko. Ein solcher Kauf sollte nicht ohne projektbezogene rechtliche und technische Prüfung erfolgen.

Die Nutzungsgenehmigung ist ein Schlüsseldokument beim Immobilienkauf

Die Nutzungsgenehmigung in Georgien ist kein nebensächliches Verwaltungsdokument. Sie ist der zentrale Nachweis dafür, dass ein fertiggestelltes Gebäude oder ein entsprechend selbstständiger Gebäudeteil behördlich als für die Inbetriebnahme geeignet anerkannt wurde.

Käufer sollten sich nicht mit einem Registerauszug, einem Übergabeprotokoll, einem funktionierenden Stromanschluss oder der Aussage zufriedengeben, dass die Genehmigung „bald“ erteilt werde.

Eine sichere Prüfung umfasst mindestens:

die Baugenehmigung,
sämtliche Genehmigungsänderungen,
den endgültigen Inbetriebnahmeakt,
alle Anlagen und Bestandsvermessungen,
den genauen räumlichen Geltungsbereich,
den aktuellen Registerauszug,
die Katasterdaten,
den tatsächlichen Gebäudezustand,
mögliche bauaufsichtliche Verfahren.

Bei Neubauprojekten sollte die behördliche Inbetriebnahme außerdem ausdrücklich mit dem Zahlungsplan, der Übergabe und den Rücktrittsrechten im Kaufvertrag verknüpft werden.

Georgien-Immobilien.com empfiehlt deshalb, die Nutzungsgenehmigung und sämtliche zugehörigen Bauunterlagen vor einer verbindlichen Kaufentscheidung dokumentenbasiert prüfen zu lassen. Besonders bei Teilinbetriebnahmen, größeren Projektänderungen oder noch laufenden Genehmigungsverfahren kann diese Prüfung erhebliche finanzielle und rechtliche Risiken verhindern.

Redaktioneller Rechtsstand: 15. August 2026. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche, technische oder steuerliche Beratung für ein konkretes Immobilienprojekt.