Nichtlandwirtschaftliches Grundstück in Georgien

Nichtlandwirtschaftliches Grundstück in Georgien

Ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück in Georgien ist ein Grundstück, das im georgischen Immobilienregister nicht für eine landwirtschaftliche Nutzung ausgewiesen ist. Diese Grundstückskategorie ist insbesondere für ausländische Käufer von Bedeutung, weil Ausländer nichtlandwirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich unmittelbar erwerben und als Eigentümer registrieren lassen können.

Die Bezeichnung „nichtlandwirtschaftlich“ bedeutet allerdings nicht automatisch, dass das Grundstück bebaut werden darf. Der Registerstatus, die kommunale Flächennutzung, das konkrete Baurecht, die Erschließung und mögliche Schutzbestimmungen müssen getrennt voneinander geprüft werden.

Genau hier entstehen in der Praxis die meisten Fehlentscheidungen: Ein Grundstück kann im Register ordnungsgemäß als nichtlandwirtschaftlich eingetragen sein und dennoch aufgrund seiner Lage, fehlender Zufahrt, unzureichender Erschließung oder planungsrechtlicher Einschränkungen nicht für das gewünschte Bauvorhaben geeignet sein.

Rechtsstand: 15. August 2026

Das Wichtigste in Kürze

Frage	Antwort
Können Ausländer nichtlandwirtschaftliche Grundstücke kaufen?	Grundsätzlich ja. Ausländische Privatpersonen und ausländische Unternehmen können nichtlandwirtschaftliche Grundstücke regelmäßig unmittelbar erwerben.
Ist ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück automatisch Bauland?	Nein. Der Registerstatus allein begründet noch kein Baurecht.
Wo ist die Grundstückskategorie erkennbar?	Im aktuellen Auszug des georgischen Immobilienregisters unter der Grundstücksbezeichnung beziehungsweise „Land Plot’s Designation“.
Kann die Grundstückskategorie geändert werden?	Ja. Eine Änderung von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich ist möglich, aber nicht automatisch garantiert.
Darf auf einem nichtlandwirtschaftlichen Grundstück ein Haus gebaut werden?	Nur wenn die funktionale Zone, die Bebauungsparameter, die Grundstückseignung und das Genehmigungsverfahren dies zulassen.
Ist eine Zufahrt erforderlich?	Für eine reguläre Bebauung ist regelmäßig eine rechtlich gesicherte und tatsächlich nutzbare Zufahrt erforderlich.
Fällt eine jährliche Grundstücksteuer an?	Grundsätzlich kann für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke eine kommunal bestimmte jährliche Bodensteuer anfallen.
Kann das Grundstück für ein Aufenthaltsrecht berücksichtigt werden?	Grundsätzlich ja, sofern es sich um nichtlandwirtschaftliches Immobilieneigentum handelt, der gesetzliche Mindestwert erreicht wird und alle weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Was ist ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück?

Nach georgischem Recht wird grundsätzlich zwischen zwei übergeordneten Grundstücksarten unterschieden:

1. landwirtschaftlichen Grundstücken und
2. nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken.

Jedes registrierte Grundstück wird einer dieser beiden Kategorien zugeordnet. Im georgischen Immobilienregister wird die Kategorie eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks in englischsprachigen Auszügen regelmäßig als:

„Land Plot’s Designation: Non-Agricultural“

ausgewiesen.

Die georgische Bezeichnung lautet:

არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი

Ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück ist damit zunächst eine registerrechtliche Grundstückskategorie. Der Begriff sagt aus, dass das Grundstück nicht als landwirtschaftliche Fläche registriert ist. Er legt jedoch noch nicht abschließend fest, welche konkrete Nutzung zulässig ist.

Ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück kann beispielsweise für folgende Nutzungen vorgesehen sein:

• Wohnbebauung,
• Mehrfamilienhäuser,
• Gewerbe,
• Einzelhandel,
• Hotels und touristische Projekte,
• Industrie,
• Logistik,
• Bürogebäude,
• gemischt genutzte Projekte,
• Parkplätze,
• technische Anlagen,
• Versorgungsinfrastruktur oder
• sonstige urbane Nutzungen.

Welche Nutzung tatsächlich zulässig ist, ergibt sich nicht allein aus dem Registerauszug, sondern vor allem aus der kommunalen Raum- und Bauplanung.

Nichtlandwirtschaftliches Grundstück ist nicht automatisch Bauland

Die Begriffe nichtlandwirtschaftliches Grundstück und Bauland dürfen nicht gleichgesetzt werden.

„Nichtlandwirtschaftlich“ beschreibt die im Immobilienregister eingetragene Grundstückskategorie. „Bauland“ ist dagegen kein bloßer Registerstatus, sondern setzt voraus, dass auf dem Grundstück nach den örtlichen Planungs- und Bauvorschriften ein bestimmtes Bauvorhaben zulässig und genehmigungsfähig ist.

Für die Beurteilung eines Grundstücks müssen mindestens vier Ebenen unterschieden werden:

Prüfungsebene	Zentrale Frage
Eigentumsrecht	Wer ist Eigentümer und bestehen Belastungen oder Rechte Dritter?
Grundstückskategorie	Ist das Grundstück als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich registriert?
Planungs- und Baurecht	Welche Nutzung und Bebauung ist in der betreffenden Zone zulässig?
Tatsächliche Nutzbarkeit	Bestehen Zufahrt, Strom, Wasser, Abwasser, geeigneter Baugrund und ausreichende Anschlussmöglichkeiten?

Ein Grundstück ist daher erst dann für ein Projekt geeignet, wenn alle vier Ebenen positiv geprüft wurden.

Beispiel für ein nicht bebaubares nichtlandwirtschaftliches Grundstück

Ein Grundstück kann im Immobilienregister korrekt als nichtlandwirtschaftlich ausgewiesen sein, aber:

• außerhalb eines zusammenhängenden Siedlungsbereichs liegen,
• einer besonders restriktiven funktionalen Zone zugeordnet sein,
• keine rechtlich gesicherte Zufahrt besitzen,
• in einem Natur- oder Kulturschutzbereich liegen,
• durch eine Hochwasser- oder Erdrutschgefahr betroffen sein,
• für eine öffentliche Infrastrukturmaßnahme vorgesehen sein oder
• aufgrund seiner Abmessungen und Bebauungsparameter nicht sinnvoll bebaubar sein.

Der nichtlandwirtschaftliche Status beseitigt solche Hindernisse nicht.

Unterschiede zwischen landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken

Merkmal	Landwirtschaftliches Grundstück	Nichtlandwirtschaftliches Grundstück
Registerstatus	Agricultural	Non-Agricultural
Typische Nutzung	Ackerbau, Weide, Obstbau, Weinbau, landwirtschaftliche Nebenbetriebe	Wohnen, Gewerbe, Tourismus, Industrie, Dienstleistungen und urbane Nutzungen
Erwerb durch Ausländer	Grundsätzlich stark eingeschränkt	Grundsätzlich möglich
Bebauung	In bestimmten Fällen möglich, insbesondere bei zulässiger Wohn- oder landwirtschaftlicher Nutzung	Abhängig von funktionaler Zone, Bebauungsparametern und Genehmigung
Umwandlung	Änderung zu nichtlandwirtschaftlich kann beantragt werden	Rückänderung zu landwirtschaftlich unter bestimmten Voraussetzungen möglich
Bedeutung für Ausländer	Eigentumsrechtliches Hauptrisiko	Regelmäßig geeignete Erwerbskategorie
Aufenthaltsrecht	Landwirtschaftliches Land wird für die immobilienbezogenen Aufenthaltstitel grundsätzlich nicht berücksichtigt	Kann bei ausreichendem Marktwert grundsätzlich berücksichtigt werden

Ein wichtiger Punkt wird häufig übersehen: Auch auf einem landwirtschaftlichen Grundstück kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Wohnhaus oder ein für die landwirtschaftliche Nutzung erforderliches Gebäude zulässig sein. Daraus folgt aber nicht, dass ein ausländischer Käufer das betreffende Grundstück erwerben darf.

Eigentumsrecht und Baurecht sind zwei voneinander getrennte Fragen.

Können Ausländer ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück in Georgien kaufen?

Ausländische Staatsangehörige können ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück in Georgien grundsätzlich unmittelbar erwerben. Ein vorheriger Wohnsitz in Georgien, eine georgische Staatsangehörigkeit oder die Gründung einer georgischen Gesellschaft sind für einen gewöhnlichen Erwerb regelmäßig nicht erforderlich.

Der Käufer kann normalerweise als natürliche Person im georgischen Immobilienregister eingetragen werden.

Auch eine ausländische Gesellschaft oder eine georgische Gesellschaft mit ausländischen Gesellschaftern kann grundsätzlich Eigentümerin eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks werden. Ob der Erwerb über eine Gesellschaft sinnvoll ist, hängt jedoch von der geplanten Nutzung, Finanzierung, Besteuerung, Haftungsstruktur und späteren Veräußerungsstrategie ab.

Die Einschränkungen für landwirtschaftliches Land gelten nicht automatisch für nichtlandwirtschaftliches Land

Die besonderen Eigentumsbeschränkungen der georgischen Verfassung und des georgischen Landwirtschaftsrechts betreffen landwirtschaftlich ausgewiesene Grundstücke.

Für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gilt diese allgemeine landwirtschaftsrechtliche Erwerbsbeschränkung nicht. Trotzdem können sich im Einzelfall andere Einschränkungen ergeben, beispielsweise durch:

• Schutzgebiete,
• staatliches Eigentum,
• Forstflächen,
• Küsten- und Gewässerschutz,
• Kulturerbezonen,
• militärische oder sicherheitsrelevante Bereiche,
• öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen,
• Sanktionen und Geldwäschevorschriften oder
• besondere Verfügungsverbote im Grundbuch.

Deshalb sollte die Erwerbbarkeit immer für das konkrete Grundstück und nicht nur anhand der allgemeinen Grundstückskategorie beurteilt werden.

Darf ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück bebaut werden?

Ob ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück bebaut werden darf, richtet sich insbesondere nach:

• der funktionalen Zone,
• einem vorhandenen Flächennutzungs- oder Entwicklungsplan,
• einem detaillierten Bebauungsplan,
• der vorhandenen Umgebungsbebauung,
• der zulässigen Art der Nutzung,
• den Bebauungskennzahlen,
• der maximalen Gebäudehöhe,
• den Abstandsflächen,
• der zulässigen Geschosszahl,
• den Anforderungen an Grünflächen und Stellplätze,
• der rechtlich gesicherten Zufahrt,
• den Anschlussmöglichkeiten für Versorgungsleitungen und
• besonderen Schutz- oder Gefahrenbereichen.

Funktionale Zone und zulässige Nutzung

Kommunen und Städte können Grundstücke unterschiedlichen funktionalen Zonen zuordnen. Je nach Standort kommen beispielsweise Wohn-, Misch-, Gewerbe-, Industrie-, Landschafts- oder Sonderzonen in Betracht.

Die funktionale Zone kann bestimmen:

• ob überhaupt gebaut werden darf,
• ob Wohnnutzung zulässig ist,
• ob gewerbliche Nutzung möglich ist,
• welche Gebäudefläche errichtet werden darf,
• wie hoch gebaut werden kann,
• wie viel Fläche unbebaut bleiben muss und
• ob ein detaillierter Entwicklungsplan erforderlich ist.

Die Tatsache, dass in der Nachbarschaft bereits Häuser stehen, ist ein positives Indiz, ersetzt aber keine verbindliche planungsrechtliche Prüfung.

Detaillierter Entwicklungsplan

Liegt ein Grundstück in einem Gebiet mit einem verbindlichen detaillierten Entwicklungsplan, bildet dieser Plan regelmäßig eine wesentliche Grundlage für die spätere Baugenehmigung.

Existiert kein detaillierter Plan, kann eine Bebauung in bereits entwickelten Siedlungsbereichen unter bestimmten Voraussetzungen dennoch möglich sein. Das Vorhaben muss dann insbesondere mit der vorhandenen Bebauung, der vorgesehenen Nutzung, den Bebauungsparametern und dem Charakter des Gebiets vereinbar sein.

Außerhalb bereits entwickelter Siedlungsstrukturen gelten regelmäßig strengere Voraussetzungen.

Bedingungen für die Grundstücksnutzung zu Bauzwecken

Vor der eigentlichen Baugenehmigung kann eine behördliche Festlegung der Bedingungen für die Grundstücksnutzung erforderlich sein. Dabei werden unter anderem festgelegt:

• zulässige Nutzungsart,
• Bauvolumen,
• Position des Gebäudes,
• Gebäudehöhe,
• Geschosszahl,
• Bebauungsintensität,
• Grünflächenanteil,
• Erschließungsanforderungen und
• weitere projektbezogene Bedingungen.

Ein vorhandener detaillierter Entwicklungsplan kann diese erste Stufe teilweise ersetzen.

Baugenehmigung

Die Anforderungen an das Genehmigungsverfahren hängen von der Gebäudeklasse, der Größe, der Nutzung und dem Standort des Vorhabens ab.

Bei größeren Wohn-, Hotel-, Gewerbe- oder Industrieprojekten ist regelmäßig ein umfassendes Genehmigungsverfahren erforderlich. Selbst bei kleineren Bauvorhaben muss geprüft werden, ob eine einfache Anzeige genügt oder eine ausdrückliche Genehmigung benötigt wird.

Der Grundstückskauf sollte daher nicht allein auf der Aussage beruhen, ein Bauantrag könne „später problemlos gestellt“ werden.

Rechtlich gesicherte Zufahrt

Eine sichtbare Straße oder ein befahrener Weg reicht nicht zwangsläufig aus. Entscheidend ist, ob das Grundstück rechtlich gesichert an eine öffentliche Verkehrsfläche angebunden ist.

Die Zufahrt kann bestehen durch:

• unmittelbare Grenze zu einer öffentlichen Straße,
• einen zum Grundstück gehörenden Zufahrtsstreifen,
• eine eingetragene Dienstbarkeit oder
• ein registriertes Wegerecht über ein Nachbargrundstück.

Fehlt eine rechtlich gesicherte Zufahrt, können sowohl die Baugenehmigung als auch die spätere Nutzung, Finanzierung und Veräußerung erheblich erschwert werden.

Besonders riskant sind Grundstücke, die nur über einen seit Jahren tatsächlich genutzten Privatweg erreichbar sind, ohne dass ein Wegerecht im Register eingetragen wurde.

Erschließung und Versorgungsanschlüsse

Bei Grundstücksangeboten wird häufig mit Formulierungen wie „alle Anschlüsse in der Nähe“ oder „Strom und Wasser an der Straße“ geworben. Solche Angaben reichen für eine Investitionsentscheidung nicht aus.

Zu prüfen sind unter anderem:

• genaue Lage des Stromanschlusspunkts,
• verfügbare elektrische Anschlussleistung,
• Kosten eines Transformators oder einer Leitungsverstärkung,
• Möglichkeit des Wasseranschlusses,
• Wasserdruck und Versorgungskapazität,
• vorhandene Kanalisation,
• Zulässigkeit einer Klär- oder Sickeranlage,
• Gasversorgung,
• Internet- und Telekommunikationsanschluss,
• Entfernung der Leitungen zur Grundstücksgrenze,
• erforderliche Wegerechte für Leitungen und
• tatsächliche Anschlusskosten.

Bei Hotel-, Mehrfamilienhaus-, Industrie- oder Gewerbeprojekten kann die benötigte Versorgungskapazität erheblich über dem liegen, was in der Umgebung vorhanden ist.

Besondere Schutz- und Risikozonen

Auch ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück kann besonderen gesetzlichen Einschränkungen unterliegen. Zu den wichtigsten Prüfbereichen gehören:

• Kulturdenkmalschutz,
• archäologische Schutzbereiche,
• historische Stadtgebiete,
• Natur- und Landschaftsschutz,
• Nationalparks und Schutzgebiete,
• Wald- und Forstrecht,
• Gewässer- und Küstenschutz,
• Hochwassergebiete,
• Erdrutsch- und Lawinenrisiken,
• Bodenschätze und unterirdische Ressourcen,
• militärische oder sicherheitsrelevante Zonen,
• öffentliche Infrastrukturkorridore,
• geplante Straßen und Eisenbahntrassen sowie
• Enteignungs- oder Reservierungsbereiche.

In solchen Gebieten kann die Bebauung vollständig ausgeschlossen oder nur unter zusätzlichen Auflagen zulässig sein.

Bei großflächigen Projekten können außerdem umweltrechtliche Prüfungen erforderlich werden. Das gilt beispielsweise bei bestimmten umfangreichen Änderungen landwirtschaftlicher Flächen zu nichtlandwirtschaftlichen Nutzungen oder bei Projekten mit erheblichen Auswirkungen auf Umwelt und Landschaft.

Welche Nutzungen sind auf nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken möglich?

Wohnnutzung

Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke können für Einfamilienhäuser, Villen, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser oder größere Wohnanlagen geeignet sein.

Entscheidend sind:

• Wohnnutzung in der funktionalen Zone,
• zulässige Bebauungsdichte,
• Gebäudehöhe,
• Grundstücksgröße,
• Mindestabstände,
• Parkplätze,
• Zufahrt,
• Versorgungsanschlüsse und
• geologische Eignung.

Hotel und Tourismus

Für Hotels, Apartmentanlagen, Ferienhäuser oder touristische Resorts muss geprüft werden, ob eine touristische oder gewerbliche Nutzung zulässig ist.

Zusätzliche Anforderungen können betreffen:

• Brandschutz,
• Fluchtwege,
• Stellplätze,
• Barrierefreiheit,
• Wasser- und Abwasserkapazität,
• Verkehrsanbindung,
• Umweltverträglichkeit und
• besondere Vorschriften in Küsten- oder Bergregionen.

Gewerbe und Einzelhandel

Ladenlokale, Bürogebäude, Restaurants, Werkstätten oder Einkaufsflächen benötigen eine entsprechende gewerbliche Nutzungszulässigkeit.

Nicht jede Wohnzone erlaubt einen größeren Gewerbebetrieb. Ebenso kann eine gewerbliche Zone bestimmte störende Nutzungen ausschließen.

Industrie und Logistik

Für Lagerhallen, Produktionsanlagen, Logistikzentren oder technische Betriebe sind insbesondere die Industriezone, die Verkehrsanbindung, Schwerlastzufahrten, Emissionsvorschriften und die Versorgungskapazität zu prüfen.

Gemischte Nutzung

In bestimmten Zonen können Wohnungen, Büros, Einzelhandel, Gastronomie und touristische Nutzung miteinander kombiniert werden. Die zulässige Aufteilung muss jedoch projektbezogen geklärt werden.

Wie erkennt man ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück im Register?

Die Grundstückskategorie sollte niemals allein aus einem Verkaufsinserat, einem Maklerexposé oder einer mündlichen Aussage übernommen werden. Maßgeblich ist ein aktueller Auszug aus dem georgischen Immobilienregister.

Im Registerauszug sollten insbesondere folgende Angaben geprüft werden:

• Katastercode,
• Grundstücksfläche,
• Grundstücksbezeichnung,
• eingetragener Eigentümer,
• Eigentumsanteile,
• Erwerbsgrundlage,
• registrierte Gebäude,
• Hypotheken,
• Pfändungen oder Arrest,
• Verfügungsverbote,
• Dienstbarkeiten,
• Miet- oder Nutzungsrechte,
• sonstige Verpflichtungen,
• anhängige Registrierungsverfahren und
• mögliche Hinweise auf Rechtsstreitigkeiten.

Bei einem nichtlandwirtschaftlichen Grundstück sollte die Grundstücksbezeichnung ausdrücklich als Non-Agricultural ausgewiesen sein.

Der Katastercode

Jedes registrierte Grundstück besitzt einen individuellen Katastercode. Dieser Code ist die wichtigste Identifikationsnummer der Immobilie.

Kaufvertrag, Registerauszug, Katasterplan, Vermessungsunterlagen und Zahlungszweck müssen sich eindeutig auf denselben Katastercode beziehen.

Fehlt der Katastercode in einem Angebot, sollte vor einer Reservierungszahlung oder Anzahlung zunächst geklärt werden, ob das Grundstück überhaupt eigenständig registriert ist.

Aktualität des Registerauszugs

Ein älterer Registerauszug stellt lediglich den damaligen Rechtsstand dar. Zwischenzeitlich können Hypotheken, Arrest, Eigentumsänderungen oder andere Rechte eingetragen worden sein.

Unmittelbar vor der Vertragsunterzeichnung und Registrierung sollte daher ein neuer Auszug eingeholt werden.

Kauf eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks in Georgien

1. Geplante Nutzung festlegen

Vor der Grundstückssuche sollte feststehen, wofür das Grundstück benötigt wird:

• privates Wohnhaus,
• Mehrfamilienhaus,
• Hotel,
• Ferienanlage,
• Gewerbe,
• Industrie,
• Logistik,
• Weiterverkauf oder
• langfristige Grundstücksinvestition.

Ohne klar definiertes Projekt kann nicht zuverlässig beurteilt werden, ob ein Grundstück geeignet ist.

2. Katastercode und Eigentümer feststellen

Der Verkäufer sollte den vollständigen Katastercode und einen aktuellen Registerauszug vorlegen. Zusätzlich ist zu prüfen, ob die Person, die den Verkauf anbietet, tatsächlich Eigentümer oder rechtswirksam bevollmächtigt ist.

Bei Gesellschaften müssen Vertretungsbefugnis, Unternehmensregister, Gesellschafterbeschlüsse und mögliche interne Zustimmungsvorbehalte geprüft werden.

3. Register- und Eigentumsprüfung

Die Eigentumsprüfung sollte mindestens umfassen:

• aktuellen Registerauszug,
• Erwerbsdokument des Verkäufers,
• mögliche frühere Eigentumsübertragungen,
• Belastungen und Verfügungsbeschränkungen,
• Rechtsstreitigkeiten,
• Vollmachten,
• Miteigentümer,
• Dienstbarkeiten und
• Rechte Dritter.

Ein sauberer Registerauszug ist eine wichtige Grundlage, ersetzt aber nicht in jedem Fall die Prüfung der zugrunde liegenden Dokumente.

4. Kataster- und Grenzprüfung

Der Katasterplan muss mit der tatsächlichen Situation vor Ort verglichen werden. Zu prüfen sind:

• Lage der Grenzpunkte,
• tatsächliche Grundstücksfläche,
• Überbauungen,
• Überschneidungen,
• Einfriedungen,
• Zufahrten,
• Nachbarbebauung,
• nicht registrierte Gebäude und
• Abweichungen zwischen Karte und Gelände.

Bei wertvollen oder unklar abgegrenzten Grundstücken ist eine Kontrollvermessung empfehlenswert.

5. Planungsrechtliche Prüfung

Vor dem Kauf sollte schriftlich oder anhand belastbarer Planungsunterlagen geklärt werden:

• funktionale Zone,
• zulässige Nutzung,
• Bebauungsparameter,
• maximale Höhe,
• zulässige Geschosszahl,
• erforderliche Grünfläche,
• Stellplatzanforderungen,
• notwendige Abstände,
• Bedarf eines Entwicklungsplans und
• besondere Genehmigungen.

Bei einem konkreten Bauprojekt sollte zusätzlich eine Vorprüfung durch einen örtlich zugelassenen Architekten oder Planer erfolgen.

6. Erschließung und Zufahrt prüfen

Die tatsächliche und rechtliche Erreichbarkeit sowie die Versorgungsanschlüsse sollten vor Vertragsabschluss dokumentiert werden.

Kostenintensive Leitungsverlängerungen, Transformatoren, Pumpstationen oder Straßenbaumaßnahmen können die Wirtschaftlichkeit eines vermeintlich günstigen Grundstücks erheblich verändern.

7. Kaufvertrag gestalten

Der Kaufvertrag sollte mindestens regeln:

• vollständige Identität der Parteien,
• exakten Katastercode,
• Grundstücksfläche,
• Grundstückskategorie,
• Kaufpreis und Währung,
• Zahlungszeitpunkt,
• Übergang von Besitz und Nutzen,
• Zusicherungen des Verkäufers,
• Umgang mit Belastungen,
• Voraussetzungen für die Registrierung,
• Rückabwicklung bei fehlgeschlagener Registrierung,
• Verteilung von Gebühren und Kosten,
• maßgebliche Sprachfassung und
• Gerichtsstand beziehungsweise Streitbeilegung.

Bei noch ausstehenden Prüfungen sollten aufschiebende Bedingungen vereinbart werden. Das gilt insbesondere, wenn eine Grundstückskategorie geändert, eine Hypothek gelöscht, ein Wegerecht eingetragen oder eine behördliche Bestätigung eingeholt werden muss.

8. Unterschrift und Registrierung

Für den Eigentumserwerb sind ein schriftlicher Vertrag und die Registrierung des Käufers als neuer Eigentümer erforderlich.

Die Unterschriften können unter anderem bei der zuständigen Registrierungsstelle bestätigt beziehungsweise in Anwesenheit einer befugten Person geleistet werden. Eine notarielle Beurkundung nach deutschem Muster ist bei einem gewöhnlichen Grundstückskauf nicht in jedem Fall zwingend erforderlich.

Entscheidend ist jedoch, dass die formellen Voraussetzungen des georgischen Rechts eingehalten werden.

9. Eigentumsübergang

Der Käufer wird nicht allein durch:

• Zahlung des Kaufpreises,
• Unterzeichnung eines privaten Vertrags,
• Übergabe der Schlüssel,
• Besitzübernahme oder
• eine Reservierungsvereinbarung

zum registrierten Eigentümer.

Das Eigentum an einem Grundstück entsteht gegenüber Dritten grundsätzlich durch die ordnungsgemäße Eintragung im georgischen Immobilienregister.

Due-Diligence-Checkliste für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke

Prüfbereich	Zu klärende Punkte
Grundstücksidentität	Katastercode, Lage, Fläche, Grenzverlauf, Grundstückskategorie
Eigentümer	Identität, Vertretungsberechtigung, Vollmacht, Miteigentumsanteile
Belastungen	Hypothek, Arrest, Pfändung, Verfügungsverbot, Dienstbarkeit, Mietrecht
Eigentumshistorie	Frühere Übertragungen, Erbschaften, Privatisierung, mögliche Anfechtungsrisiken
Grundstückskategorie	Eindeutiger Eintrag als nichtlandwirtschaftlich
Funktionale Zone	Wohn-, Misch-, Gewerbe-, Industrie-, Landschafts- oder Sonderzone
Bebauungsparameter	Höhe, Geschosse, Dichte, Abstände, Grünfläche, Stellplätze
Zufahrt	Öffentliche Straße, Eigentumsstreifen oder eingetragenes Wegerecht
Versorgung	Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Internet, Kapazität und Anschlusskosten
Vermessung	Übereinstimmung von Katasterplan, Grenzpunkten und tatsächlicher Nutzung
Baugrund	Hanglage, Tragfähigkeit, Grundwasser, Erdrutsch, Hochwasser, Altlasten
Schutzbereiche	Denkmal-, Natur-, Wald-, Küsten-, Gewässer- oder Sicherheitsbereich
Bestehende Gebäude	Registrierung, Baugenehmigung, Fertigstellung und zulässige Nutzung
Öffentliche Planungen	Straßenbau, Infrastrukturtrassen, Enteignung oder Reservierung
Vertrag	Bedingungen, Zusicherungen, Rücktritt, Zahlungsabsicherung und Registrierung
Aufenthaltsrecht	Anerkennungsfähige Immobilienart und akkreditierte Marktwertermittlung
Steuern und Folgekosten	Bodensteuer, Registergebühren, Planung, Erschließung und Unterhaltung

Änderung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem nichtlandwirtschaftlichen Grundstück

Die Grundstückskategorie kann grundsätzlich geändert werden. Zuständig für die Registrierung der Änderung ist die georgische Immobilienregisterbehörde.

Eine Änderung von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich setzt eine nachvollziehbare Notwendigkeit und entsprechende Unterlagen voraus. Je nach Lage und beabsichtigter Nutzung können Stellungnahmen oder Informationen der Gemeinde beziehungsweise der zuständigen Landbehörden einbezogen werden.

Die Umwandlung ist keine rein formale Namensänderung. Die Behörde kann insbesondere berücksichtigen:

• geplante Nutzung,
• kommunale Raumplanung,
• Lage des Grundstücks,
• vorhandene Infrastruktur,
• Entwicklung des Gebiets,
• landwirtschaftliche Bedeutung der Fläche,
• beantragte Teilfläche und
• besondere gesetzliche Beschränkungen.

Vollständige oder teilweise Änderung

Die Änderung kann grundsätzlich das gesamte Grundstück oder nur einen abgegrenzten Teil betreffen.

Eine Teiländerung kann sinnvoll sein, wenn beispielsweise nur ein bestimmter Bereich bebaut werden soll und die übrige Fläche landwirtschaftlich genutzt bleibt. Dafür kann eine Vermessung und katastertechnische Abgrenzung erforderlich werden.

Entschädigungszahlung bei der Umwandlung

Für die Änderung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem nichtlandwirtschaftlichen Grundstück kann je nach Lage eine gesetzliche Ausgleichszahlung anfallen.

Nach der gegenwärtigen Regelung gelten insbesondere folgende Sätze:

Lage des Grundstücks	Ausgleichszahlung
Gebiet mit besonderer Regulierung	100.000 GEL je Hektar
Verwaltungsgebiet von Tiflis	34.001 GEL je Hektar
Verwaltungsgebiet von Batumi	34.001 GEL je Hektar

Das entspricht rechnerisch:

• 10 GEL je Quadratmeter in einem Gebiet mit besonderer Regulierung und
• 3,4001 GEL je Quadratmeter innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Tiflis oder Batumi.

Außerhalb dieser Gebiete kann nach der gegenwärtigen Verordnung keine entsprechende flächenbezogene Ausgleichszahlung anfallen. Register-, Vermessungs-, Planungs-, Übersetzungs- und Beratungskosten bleiben davon unberührt.

Vor einem Antrag muss geprüft werden, ob das Grundstück tatsächlich in einem kostenpflichtigen Gebiet liegt und welche Regelung zum Zeitpunkt der Antragstellung gilt.

Warum die Umwandlung nicht garantiert ist

Eine im Verkaufsangebot zugesagte „einfache Umwidmung“ ist keine rechtliche Garantie. Die Entscheidung hängt vom konkreten Grundstück und den eingereichten Unterlagen ab.

Besondere Vorsicht ist erforderlich bei Aussagen wie:

• „Die Kategorie wird nach dem Kauf geändert.“
• „Alle Grundstücke in der Umgebung wurden bereits umgewandelt.“
• „Die Behörde hat mündlich zugestimmt.“
• „Die Umwandlung dauert nur wenige Tage.“
• „Eine Baugenehmigung ist danach automatisch möglich.“

Selbst eine erfolgreich geänderte Grundstückskategorie ersetzt nicht die baurechtliche Prüfung.

Wichtiger Hinweis für ausländische Käufer

Ein ausländischer Käufer sollte ein noch landwirtschaftlich registriertes Grundstück nicht zunächst erwerben und darauf vertrauen, die Kategorie später selbst ändern zu können.

Soweit keine gesetzliche Ausnahme für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen besteht, sollte die Änderung grundsätzlich vor dem Eigentumsübergang abgeschlossen werden.

Geeignete Gestaltungen können sein:

• Umwandlung durch den Verkäufer vor Vertragsabschluss,
• notariell oder anwaltlich geprüfter Vorvertrag,
• aufschiebende Bedingung der erfolgreichen Umwandlung,
• Kaufpreiszahlung erst nach nachgewiesener Änderung oder
• treuhänderisch abgesicherte Zahlungsstruktur.

Eine hohe Vorauszahlung ohne gesicherte Umwandlung und ohne klare Rückzahlungsregelung ist zu vermeiden.

Rückänderung zu landwirtschaftlichem Land

Auch eine Änderung von nichtlandwirtschaftlich zu landwirtschaftlich kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein.

Dafür muss insbesondere nachgewiesen werden, dass das Grundstück nicht für einen nichtlandwirtschaftlichen Zweck genutzt wird und für eine landwirtschaftliche Nutzung geeignet ist.

Für gewöhnliche ausländische Immobilienkäufer ist eine solche Rückänderung regelmäßig nicht sinnvoll, weil dadurch erneut die besonderen Eigentumsbeschränkungen für landwirtschaftliche Grundstücke relevant werden können.

Kosten und Gebühren

Gebühren des Immobilienregisters

Nach dem aktuellen amtlichen Gebührenverzeichnis gelten für die Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Rechts an einer Immobilie grundsätzlich folgende Standardgebühren:

Bearbeitung	Gebühr
Innerhalb von vier Arbeitstagen	150 GEL
Innerhalb eines Arbeitstages	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Diese Gebühren gelten grundsätzlich auch für die Registrierung einer Änderung der Grundstückskategorie.

Weitere typische Gebühren:

Leistung	Gebühr
Registerauszug innerhalb eines Arbeitstages	20 GEL
Registerauszug am selben Tag	75 GEL
Online-Registerauszug innerhalb eines Arbeitstages	13 GEL
Online-Registerauszug am selben Tag	52 GEL
Katasterplan regulär	7 GEL
Katasterplan beschleunigt	26 GEL
Bestätigung der Unterschriften bei der Registrierungsstelle	7 GEL

Zusätzliche Kosten können entstehen für:

• Rechtsprüfung,
• Übersetzung,
• Dolmetscher,
• Vermessung,
• Grenzfeststellung,
• Architektur und Planung,
• geologische Untersuchung,
• Immobilienbewertung,
• technische Gutachten,
• Erschließungsplanung und
• Unternehmens- oder Steuerberatung.

Die Gebühren können gesetzlich geändert werden. Vor einer Antragstellung sollte deshalb das aktuelle amtliche Gebührenverzeichnis geprüft werden.

Jährliche Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Grundstücke

Für nichtlandwirtschaftliches Land sieht das georgische Steuerrecht grundsätzlich einen Basissatz von 0,24 GEL je Quadratmeter und Jahr vor.

Dieser Basissatz wird mit einem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten territorialen Koeffizienten multipliziert. Der Koeffizient darf grundsätzlich höchstens 1,5 betragen.

Damit ergibt sich rechnerisch ein gesetzlicher Höchstwert von:

0,36 GEL je Quadratmeter und Jahr

Beispiele bei Anwendung des Höchstwerts:

Grundstücksfläche	Rechnerischer jährlicher Höchstbetrag
500 m²	180 GEL
1.000 m²	360 GEL
2.000 m²	720 GEL
5.000 m²	1.800 GEL
10.000 m²	3.600 GEL

Die tatsächlich geltende Steuer kann niedriger sein und hängt von der kommunalen Festlegung, der Lage, der Eigentümerstruktur und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.

Die allgemeine Einkommensgrenze, die bei bestimmten Vermögensarten natürlicher Personen relevant sein kann, bedeutet nicht automatisch, dass Grundstücke steuerfrei sind. Land wird steuerrechtlich gesondert behandelt.

Nichtlandwirtschaftliches Grundstück und Aufenthaltsrecht

Nichtlandwirtschaftliches Immobilieneigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen als Grundlage für ein georgisches Aufenthaltsrecht dienen.

Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilieneigentum

Nach der seit dem 1. März 2026 geltenden Wertgrenze kann eine ausländische Person grundsätzlich eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen, wenn sie in Georgien Eigentümerin einer Immobilie mit einem Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar ist.

Landwirtschaftliches Land wird hierfür grundsätzlich nicht berücksichtigt. Ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück kann dagegen grundsätzlich eine geeignete Immobilienart darstellen.

Entscheidend ist nicht allein der Kaufpreis im Vertrag. Maßgeblich ist der festgestellte Marktwert nach den gesetzlichen Bewertungsvorgaben.

Die Bewertung muss durch einen entsprechend zertifizierten beziehungsweise akkreditierten Sachverständigen erfolgen.

Investitionsaufenthalt

Bei einem Investitionswert beziehungsweise anrechenbaren nichtlandwirtschaftlichen Immobilieneigentum von mehr als 300.000 US-Dollar kann unter weiteren Voraussetzungen ein Investitionsaufenthalt in Betracht kommen.

Kein automatisches Aufenthaltsrecht

Der Grundstückskauf führt nicht automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis. Erforderlich bleiben insbesondere:

• registriertes Eigentum,
• geeignete Immobilienart,
• ausreichender Marktwert,
• anerkannte Bewertung,
• vollständige Antragsunterlagen und
• das Fehlen gesetzlicher Ablehnungsgründe.

Ein unbebautes nichtlandwirtschaftliches Grundstück kann grundsätzlich berücksichtigt werden, sofern alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Wegen der stärkeren Schwankungen bei Grundstücksbewertungen sollte der erwartete Marktwert jedoch nicht allein auf Maklerangaben gestützt werden.

Für Anträge ab dem 1. September 2026 müssen zusätzlich die zu diesem Zeitpunkt geltenden Verfahrensbestimmungen berücksichtigt werden.

Persönlicher Erwerb oder Kauf über eine Gesellschaft?

Erwerb als Privatperson

Der unmittelbare Erwerb als Privatperson kann sinnvoll sein bei:

• privatem Hausbau,
• langfristigem Vermögensaufbau,
• überschaubaren Einzelinvestitionen,
• einfach strukturierter Finanzierung und
• Immobilien, die für ein persönliches Aufenthaltsrecht genutzt werden sollen.

Vorteile können eine einfache Eigentümerstruktur und ein geringerer Verwaltungsaufwand sein.

Erwerb über eine Gesellschaft

Der Erwerb über eine georgische Gesellschaft kann sinnvoll sein bei:

• größeren Projektentwicklungen,
• mehreren Investoren,
• gewerblichen Vermietungsmodellen,
• Hotel- oder Gewerbebetrieben,
• Bauträgerprojekten,
• geplanter Beteiligung weiterer Kapitalgeber oder
• organisatorischer Trennung mehrerer Projekte.

Die Gesellschaftsgründung sollte jedoch nicht allein deshalb erfolgen, weil ein Makler behauptet, Ausländer könnten Grundstücke nur über eine georgische Gesellschaft kaufen. Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ist eine Gesellschaft für die grundsätzliche Erwerbsfähigkeit normalerweise nicht erforderlich.

Steuern, Haftung, Finanzierung, Gewinnentnahmen und spätere Veräußerung müssen vorab miteinander verglichen werden.

Faktoren, die den Wert eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks bestimmen

Der Wert eines Grundstücks wird nicht nur durch Lage und Fläche beeinflusst. Besonders wichtig sind:

1. Rechtssicherheit des Eigentums
   Ein lastenfreier, eindeutig registrierter Titel erhöht Handelbarkeit und Finanzierbarkeit.
2. Planungsrechtliche Sicherheit
   Ein Grundstück mit klar bestätigter Nutzung und bekannten Bebauungsparametern ist regelmäßig wertvoller als eine spekulative Fläche.
3. Rechtlich gesicherte Zufahrt
   Fehlende Zufahrt kann den Wert drastisch reduzieren.
4. Versorgungsanschlüsse
   Nähe, Kapazität und Kosten von Strom, Wasser und Abwasser sind entscheidend.
5. Grundstücksform und Topografie
   Schmale, steile oder ungünstig geschnittene Grundstücke können trotz guter Lage schwer nutzbar sein.
6. Baugrund
   Hangstabilisierung, Grundwasser oder schlechter Untergrund können hohe Zusatzkosten verursachen.
7. Teilbarkeit
   Die Möglichkeit einer späteren Teilung kann den Investitionswert erhöhen.
8. Umgebungsentwicklung
   Neue Straßen, Tourismusprojekte, Gewerbegebiete oder Wohnentwicklungen können Chancen und Risiken begründen.
9. Schutz- und Sonderzonen
   Restriktionen können die Nutzung einschränken, während besondere historische Lagen in Einzelfällen auch wertsteigernd wirken.
10. Vorhandene Genehmigungen
    Eine belastbare Planung oder bestehende Baugenehmigung kann den Wert erhöhen, muss aber auf Gültigkeit und Übertragbarkeit geprüft werden.

Typische Fehler beim Grundstückskauf

Verwechslung von nichtlandwirtschaftlich und bebaubar

Der häufigste Fehler besteht darin, den Registerstatus als verbindliche Bauzusage zu verstehen.

Kauf ohne aktuellen Registerauszug

Ein altes Dokument kann zwischenzeitlich eingetragene Belastungen nicht abbilden.

Vertrauen auf mündliche Zusagen

Aussagen von Verkäufer, Nachbar oder Makler ersetzen keine behördliche oder fachliche Prüfung.

Fehlendes Wegerecht

Eine tatsächlich genutzte Zufahrt ist nicht automatisch rechtlich gesichert.

Ungeprüfte Versorgungsanschlüsse

Die Formulierung „Anschlüsse vorhanden“ sagt nichts über Kapazität, Entfernung und Kosten aus.

Nicht registrierte Gebäude

Ein vorhandenes Haus, Fundament oder Nebengebäude kann ohne ordnungsgemäße Registrierung und Genehmigung rechtliche Probleme verursachen.

Ungeklärtes Miteigentum

Bei Miteigentumsanteilen muss geprüft werden, welche konkrete Fläche genutzt werden darf und ob eine rechtlich wirksame Teilung oder Nutzungsvereinbarung besteht.

Zahlung vor Abschluss der Prüfung

Reservierungsgebühren und Anzahlungen sollten nur auf Grundlage klarer schriftlicher Bedingungen und Rückzahlungsregelungen geleistet werden.

Spekulation auf eine spätere Umwidmung

Eine mögliche Änderung der Grundstückskategorie oder der funktionalen Zone darf nicht als sicherer Bestandteil der Kalkulation behandelt werden.

Aufenthaltsrecht nur nach Kaufpreis kalkuliert

Für den immobilienbezogenen Aufenthaltstitel ist der gesetzlich festgestellte Marktwert maßgeblich, nicht allein der im Kaufvertrag genannte Preis.

Warnsignale bei Grundstücksangeboten

Besondere Vorsicht ist angebracht, wenn:

• der Katastercode nicht genannt wird,
• der Verkäufer keinen aktuellen Registerauszug vorlegt,
• das Grundstück noch landwirtschaftlich registriert ist,
• eine Umwandlung lediglich mündlich versprochen wird,
• eine Bebaubarkeit ohne Planungsunterlagen zugesichert wird,
• die tatsächliche Fläche vom Katasterplan abweicht,
• die Zufahrt über fremdes Eigentum führt,
• ein Gebäude vorhanden, aber nicht registriert ist,
• Belastungen erst „nach Zahlung“ gelöscht werden sollen,
• mehrere Personen den Verkauf beanspruchen,
• nur eine unübersetzte Vollmacht vorgelegt wird,
• der ungewöhnlich niedrige Preis nicht nachvollziehbar erklärt wird oder
• ein Aufenthaltsrecht garantiert wird.

Drei-Stufen-Bewertung für Käufer

Grüne Ausgangslage

Ein Grundstück ist vergleichsweise gut vorbereitet, wenn:

• der Status eindeutig nichtlandwirtschaftlich ist,
• ein aktueller lastenfreier Registerauszug vorliegt,
• der Verkäufer eindeutig verfügungsberechtigt ist,
• Grenzen und Fläche übereinstimmen,
• eine rechtlich gesicherte öffentliche Zufahrt besteht,
• die geplante Nutzung schriftlich planungsrechtlich bestätigt ist,
• Bebauungsparameter bekannt sind und
• die Versorgung technisch und wirtschaftlich möglich ist.

Gelbe Ausgangslage

Weitere Prüfungen oder Vertragsbedingungen sind erforderlich, wenn:

• die Zone grundsätzlich passt, aber Bebauungsparameter fehlen,
• eine Zufahrt vorhanden, aber nicht eingetragen ist,
• ein Gebäude nicht vollständig registriert wurde,
• die Anschlusskosten noch unbekannt sind,
• das Grundstück neu vermessen werden muss oder
• eine behördliche Vorentscheidung aussteht.

Rote Ausgangslage

Von einer ungesicherten Zahlung ist abzuraten, wenn:

• das Grundstück weiterhin landwirtschaftlich registriert ist,
• der ausländische Käufer trotzdem sofort Eigentümer werden soll,
• kein vollständiger Katastercode existiert,
• Arrest oder ein Verfügungsverbot eingetragen ist,
• keine rechtliche Zufahrt besteht,
• der Verkäufer die Planungsprüfung verhindert,
• Grenzen erheblich streitig sind oder
• der Kauf nur aufgrund einer angeblich garantierten Umwidmung wirtschaftlich sinnvoll wäre.

FAQ: Häufige Fragen zu nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken in Georgien

Was bedeutet „nichtlandwirtschaftliches Grundstück“ in Georgien?

Es handelt sich um ein Grundstück, das im georgischen Immobilienregister als nichtlandwirtschaftlich ausgewiesen ist. Der Status betrifft die Grundstückskategorie, nicht automatisch die konkrete Bebaubarkeit.

Können deutsche Staatsangehörige ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück kaufen?

Ja. Deutsche und andere ausländische Staatsangehörige können nichtlandwirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich unmittelbar erwerben und als Eigentümer registrieren lassen.

Benötigt ein Ausländer dafür eine georgische Gesellschaft?

Nein. Für den gewöhnlichen Erwerb eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks ist die Gründung einer georgischen Gesellschaft normalerweise nicht erforderlich.

Ist nichtlandwirtschaftliches Land automatisch Bauland?

Nein. Die Bebaubarkeit hängt von der funktionalen Zone, den Bebauungsparametern, der Erschließung, der Zufahrt und möglichen Schutzbestimmungen ab.

Kann ich auf einem nichtlandwirtschaftlichen Grundstück ein Wohnhaus bauen?

Grundsätzlich kann dies möglich sein. Vor dem Kauf muss jedoch geprüft werden, ob Wohnnutzung und das geplante Gebäude am konkreten Standort genehmigungsfähig sind.

Kann auf einem landwirtschaftlichen Grundstück ebenfalls ein Haus stehen?

Ja. Landwirtschaftlicher Status und Wohnbebauung schließen sich nicht in jedem Fall aus. Unter bestimmten planungsrechtlichen Voraussetzungen können Wohn- oder Nebengebäude zulässig sein. Die Erwerbsbeschränkung für ausländische Käufer bleibt davon getrennt zu beurteilen.

Wo steht die Grundstückskategorie?

Sie ist im aktuellen Auszug aus dem georgischen Immobilienregister angegeben. In englischsprachigen Auszügen sollte bei einem nichtlandwirtschaftlichen Grundstück „Land Plot’s Designation: Non-Agricultural“ stehen.

Reicht ein Screenshot des Registerauszugs?

Nein. Für eine Kaufentscheidung sollte ein aktueller, überprüfbarer Registerauszug eingeholt werden. Unmittelbar vor der Eigentumsübertragung sollte eine erneute Abfrage erfolgen.

Kann ein landwirtschaftliches Grundstück umgewandelt werden?

Ja. Die Änderung zu einem nichtlandwirtschaftlichen Grundstück kann beantragt werden. Die Genehmigung ist jedoch vom konkreten Grundstück, der beabsichtigten Nutzung und der Raumplanung abhängig.

Kann nur ein Teil des Grundstücks umgewandelt werden?

Grundsätzlich kann auch eine abgegrenzte Teilfläche betroffen sein. Dafür können Vermessung, Teilung oder eine genaue katastertechnische Darstellung erforderlich werden.

Was kostet die Umwandlung?

Neben Register-, Vermessungs- und Beratungskosten kann in Tiflis, Batumi und Gebieten mit besonderer Regulierung eine flächenbezogene Ausgleichszahlung anfallen. Der aktuelle Satz beträgt 34.001 GEL je Hektar in Tiflis und Batumi sowie 100.000 GEL je Hektar in einem Gebiet mit besonderer Regulierung.

Kann ein ausländischer Käufer landwirtschaftliches Land kaufen und anschließend umwandeln?

Darauf sollte nicht vertraut werden. Soweit keine gesetzliche Ausnahme besteht, kann der ausländische Käufer das landwirtschaftliche Grundstück nicht regulär erwerben. Die Änderung sollte daher grundsätzlich vor dem Eigentumsübergang erfolgen.

Ist für den Kauf ein Notar erforderlich?

Eine notarielle Beurkundung nach deutschem Muster ist nicht in jedem Fall zwingend. Notwendig sind jedoch ein formgerechter schriftlicher Vertrag, ordnungsgemäß bestätigte beziehungsweise bei der Registrierungsstelle geleistete Unterschriften und die Eigentumsregistrierung.

Wann wird der Käufer Eigentümer?

Der Eigentumserwerb wird grundsätzlich mit der Eintragung des Käufers im georgischen Immobilienregister wirksam. Die Kaufpreiszahlung allein genügt nicht.

Muss das Grundstück an einer öffentlichen Straße liegen?

Eine direkte Grenze zu einer öffentlichen Straße ist besonders vorteilhaft. Alternativ kann eine rechtlich eingetragene Zufahrt oder Dienstbarkeit ausreichen. Eine nur tatsächlich geduldete Nutzung eines Privatwegs ist riskant.

Wie hoch ist die jährliche Steuer?

Der gesetzliche Basissatz für nichtlandwirtschaftliches Land beträgt grundsätzlich 0,24 GEL je Quadratmeter. Unter Berücksichtigung des maximalen kommunalen Koeffizienten kann der Satz bis zu 0,36 GEL je Quadratmeter und Jahr betragen.

Kann das Grundstück für eine georgische Aufenthaltserlaubnis genutzt werden?

Nichtlandwirtschaftliches Immobilieneigentum kann grundsätzlich berücksichtigt werden. Für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis muss der anerkannte Marktwert nach derzeitiger Rechtslage mehr als 150.000 US-Dollar betragen. Ein Aufenthaltstitel wird jedoch separat beantragt und nicht allein durch den Kauf erworben.

Ist der Kaufpreis für das Aufenthaltsrecht entscheidend?

Nicht allein. Entscheidend ist der nach den gesetzlichen Vorgaben festgestellte Marktwert durch einen anerkannten Sachverständigen.

Sollte das Grundstück privat oder über eine Gesellschaft gekauft werden?

Das hängt von Nutzung, Finanzierung, Besteuerung, Haftung und späterer Veräußerung ab. Für ein privates Wohnhaus kann persönliches Eigentum sinnvoll sein. Für größere Projektentwicklungen kann eine Gesellschaft vorteilhaft sein.

Garantiert ein sauberer Registerauszug die Bebaubarkeit?

Nein. Der Registerauszug dokumentiert insbesondere Eigentum, Grundstückskategorie und eingetragene Rechte. Die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauprojekts muss gesondert geprüft werden.

Nicht die Bezeichnung, sondern die nachweisbare Nutzbarkeit kaufen

Ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück in Georgien ist für ausländische Käufer grundsätzlich die wichtigste und regelmäßig geeignete Grundstückskategorie. Ausländer können solche Grundstücke im Normalfall unmittelbar erwerben und als Eigentümer registrieren lassen.

Der Eintrag „Non-Agricultural“ beantwortet jedoch nur einen Teil der entscheidenden Fragen. Er bestätigt weder eine bestimmte Nutzungsart noch eine garantierte Bebaubarkeit.

Vor einer Kaufentscheidung müssen deshalb mindestens folgende Punkte positiv geklärt sein:

• eindeutiges Eigentum,
• aktueller Registerstatus,
• Freiheit von problematischen Belastungen,
• zulässige funktionale Nutzung,
• realistische Bebauungsparameter,
• rechtlich gesicherte Zufahrt,
• technische Erschließung,
• korrekte Grundstücksgrenzen und
• Ausschluss besonderer Schutz- oder Gefahrenlagen.

Der entscheidende Grundsatz lautet:

Kaufen Sie nicht nur ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück. Kaufen Sie eine rechtlich, planerisch und technisch nachgewiesene Nutzungsmöglichkeit.

Grundstücksprüfung mit Georgien-Immobilien.com

Georgien-Immobilien.com unterstützt deutschsprachige Käufer und Investoren bei der strukturierten Vorbereitung eines Grundstückserwerbs in Georgien.

Je nach Objekt und Projekt können insbesondere koordiniert werden:

• Beschaffung aktueller Registerunterlagen,
• Kontrolle von Katastercode und Grundstückskategorie,
• Abstimmung mit örtlichen Rechtsanwälten,
• Einbindung von Vermessern,
• planungsrechtliche Vorprüfung,
• Abstimmung mit Architekten und Projektplanern,
• Prüfung der Zufahrts- und Erschließungssituation,
• Bewertung möglicher Umwandlungsrisiken und
• Vorbereitung einer rechtssicheren Kaufabwicklung.

Georgien-Immobilien.com ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Baugenehmigungsberatung. Bei einem konkreten Erwerb sollten die Vertrags- und Eigentumsverhältnisse durch einen in Georgien zugelassenen Rechtsanwalt und die bauliche Nutzbarkeit durch qualifizierte örtliche Fachleute geprüft werden.

Wesentliche Rechtsgrundlagen, Behörden und weiterführende Quellen

Die folgenden Links führen ausschließlich zu amtlichen oder institutionellen Informationsangeboten und öffnen sich jeweils in einem neuen Fenster.

Eigentumsrecht und Grundstückskategorien

• Verfassung Georgiens – insbesondere Artikel 19 zum Eigentumsrecht (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Law of Georgia on Determination of the Designated Purpose of Land and on Sustainable Management of Agricultural Land (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Verordnung zur Änderung der Grundstückskategorie und zu den Ausgleichszahlungen (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Immobilienregister und Eigentumsübertragung

• Law of Georgia on Public Registry (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Civil Code of Georgia – Eigentumsübertragung und Registerwirkung (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• National Agency of Public Registry – Immobilienregister (NAPR)
• National Agency of Public Registry – Gebühren und Bearbeitungszeiten (NAPR)

Raumplanung, Baurecht und Umweltrecht

• Spatial Planning, Architectural and Construction Activity Code of Georgia (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Environmental Assessment Code of Georgia (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Tbilisi Architecture Service – Planungs- und Bauinformationen für Tiflis (tas.ge)
• National Agency for Sustainable Land Management (land.gov.ge)

Steuern und Aufenthaltsrecht

• Tax Code of Georgia – Besteuerung von nichtlandwirtschaftlichem Land (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Revenue Service of Georgia – Informationen zur Vermögen- und Grundstücksteuer (Einkommensservice)
• Revenue Service of Georgia – Erklärung zur jährlichen Vermögensteuer natürlicher Personen (Einkommensservice)
• Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)