NBG-Mietindex

NBG-Mietindex: Definition, Methodik und Bedeutung für den Immobilienmarkt in Tiflis

Datenstand: 4. September 2026

Der NBG-Mietindex ist ein monatlicher Immobilienmarktindikator der National Bank of Georgia. Er zeigt, wie sich die in georgischen Lari ausgewiesenen Angebotsmieten typischer Einzimmer- und Dreizimmerwohnungen in zwei ausgewählten Teilmärkten von Tiflis entwickeln: Saburtalo und Varketili.

Der Index basiert auf öffentlich zugänglichen Immobilienangeboten. Die von der Nationalbank erfassten Angebotsmieten werden zusammengeführt und im Verhältnis zu einer Basisperiode dargestellt. In den aktuellen Veröffentlichungen gilt Januar 2010 = 100.

Der jüngste veröffentlichte Wert für Juli 2026 beträgt 239,9 Punkte. Gegenüber Juli 2025 entspricht das einem Rückgang von rund 2,7 Prozent. Im Vergleich zum Vormonat Juni 2026 stieg der Index dagegen um rund 0,9 Prozent.

Für Käufer und Kapitalanleger gehört der Index zu den wichtigsten offiziellen Kennzahlen, um die Entwicklung der Mieten im Immobilienmarkt von Tiflis sachlich einzuordnen. Er ersetzt jedoch weder eine objektspezifische Mietanalyse noch die Prüfung tatsächlich abgeschlossener Mietverträge.

Wichtig ist die korrekte Abgrenzung: Der NBG-Mietindex ist kein landesweiter Mietspiegel für Georgien, keine Erhebung sämtlicher Vertragsmieten und kein Preisindex für Batumi, Kutaisi oder andere Städte. Wer beispielsweise ein Apartment oder eine Ferienimmobilie unter den Bedingungen des Immobilienmarktes in Batumi analysiert, benötigt zusätzlich eigenständige Markt-, Auslastungs- und Angebotsdaten.

Der NBG-Mietindex auf einen Blick

Merkmal	Bedeutung
Herausgeber	National Bank of Georgia, kurz NBG
Offizielle Bezeichnung	Residential Real Estate Rent Index
Gegenstand	Entwicklung von Angebotsmieten für Wohnimmobilien
Räumliche Abdeckung	Saburtalo und Varketili in Tiflis
Wohnungstypen	Typische Einzimmer- und Dreizimmerwohnungen
Datenquelle	Öffentlich zugängliche Immobilienangebote
Preisart	Angebotsmieten, keine nachgewiesenen Vertragsmieten
Währung	Georgischer Lari, GEL
Basis	Januar 2010 = 100
Veröffentlichung	Monatlich
Datenerhebung	Nach Angaben der NBG regelmäßig seit 2006
Öffentliche Indexveröffentlichung	Seit August 2024 in der heutigen Form
Jüngster Wert	239,9 Punkte im Juli 2026
Veränderung zum Vorjahr	−2,7 Prozent
Veränderung zum Vormonat	+0,9 Prozent
Ergänzende NBG-Kennzahlen	Immobilienpreisindex und Kapitalisierungsrate

Die National Bank of Georgia begann im August 2024 mit der regelmäßigen öffentlichen Bereitstellung ihrer Wohnimmobilienpreis- und Mietindizes sowie einer Kapitalisierungsrate. Die zugrunde liegenden Immobilienmarktinformationen werden nach Angaben der Zentralbank bereits seit 2006 erhoben.

Was ist der NBG-Mietindex?

Der NBG-Mietindex zeigt, wie sich das durchschnittliche Niveau ausgewählter inserierter Wohnungsmieten im Zeitverlauf verändert.

Er beantwortet vor allem die Frage:

Steigen oder fallen die Angebotsmieten typischer Wohnungen in den beobachteten Teilmärkten von Tiflis im Vergleich zu früheren Monaten und Jahren?

Der Index nennt keinen durchschnittlichen Mietpreis je Quadratmeter. Er weist auch nicht aus, wie hoch die durchschnittliche Monatsmiete einer Einzimmer- oder Dreizimmerwohnung aktuell in GEL, Euro oder US-Dollar ist.

Seine Stärke liegt in der zeitlichen Vergleichbarkeit. Marktbeobachter können erkennen, ob sich das untersuchte Mietsegment in einer Wachstums-, Stabilisierungs- oder Korrekturphase befindet.

Offizielle Funktion des Index

Die National Bank of Georgia betrachtet Immobilienpreis- und Mietindizes als wichtige Kennzahlen für die Finanzstabilität. Immobilien beeinflussen unter anderem:

• den Wert von Kreditsicherheiten,
• die Tragfähigkeit von Immobilienfinanzierungen,
• die Stabilität erwarteter Mieteinnahmen,
• die Verschuldung privater Haushalte,
• die Kreditrisiken von Banken,
• die Investitionsbereitschaft von Bauträgern und Anlegern.

Insbesondere bei fremdfinanzierten Kapitalanlagen ist entscheidend, ob erwartete Mieteinnahmen langfristig belastbar sind. Ein ungewöhnlich starker, möglicherweise nur vorübergehender Mietanstieg kann zu überhöhten Renditeannahmen führen.

Deshalb beobachtet die Nationalbank die Mietentwicklung nicht nur aus Sicht von Mietern und Vermietern. Sie betrachtet den Index zugleich als Bestandteil der Finanzstabilitätsanalyse.

Kein Mietspiegel nach deutschem Verständnis

Der Begriff „Mietindex“ darf nicht mit einem deutschen qualifizierten Mietspiegel gleichgesetzt werden.

Der NBG-Mietindex:

• legt keine ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung fest,
• begründet keine gesetzlich zulässige Mietobergrenze,
• ersetzt keine Prüfung eines Mietvertrags,
• berechtigt nicht automatisch zu einer Mieterhöhung,
• bewertet keine einzelne Immobilie,
• enthält keine direkt anwendbare Mietpreistabelle.

Die NBG verwendet den Index als Markt- und Finanzstabilitätsindikator. Aus seinem Stand oder seiner Veränderung ergeben sich für einen einzelnen Mietvertrag keine automatischen rechtlichen Folgen.

Aktueller NBG-Mietindex 2026

Der jüngste Wert: 239,9 Punkte im Juli 2026

In der Financial Sector Review der National Bank of Georgia vom August 2026 wird für Juli 2026 ein Mietindex von 239,9 Punkten ausgewiesen.

Die kurzfristige Entwicklung lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Vergleich	Veränderung
Juli 2026 gegenüber Juni 2026	+0,9 %
Juli 2026 gegenüber Juli 2025	−2,7 %
Juli 2026 gegenüber Dezember 2025	−1,0 %
Juli 2026 gegenüber der Basis Januar 2010	+139,9 %

Die Prozentwerte ergeben sich aus den offiziellen Indexständen und wurden auf eine Nachkommastelle gerundet.

Die NBG weist aus:

• Juni 2026: 237,7 Punkte,
• Juli 2025: 246,5 Punkte,
• Dezember 2025: 242,4 Punkte,
• Juli 2026: 239,9 Punkte.

Monatliche Werte von Januar bis Juli 2026

Monat	NBG-Mietindex
Januar 2026	237,7
Februar 2026	237,4
März 2026	238,2
April 2026	238,2
Mai 2026	236,7
Juni 2026	237,7
Juli 2026	239,9

Zwischen Januar und Juli 2026 bewegte sich der Mietindex in einer vergleichsweise engen Spanne zwischen 236,7 und 239,9 Punkten.

Das spricht nicht für eine fortlaufende, stark beschleunigte Abwärtsbewegung. Vielmehr zeigt die Reihe eine weitgehende Seitwärtsentwicklung mit kleineren monatlichen Schwankungen.

Der Anstieg im Juli reicht allerdings nicht aus, um bereits von einer nachhaltigen Trendwende zu sprechen. Dafür müssten mehrere aufeinanderfolgende Monatswerte sowie weitere Marktindikatoren ausgewertet werden.

Eine breitere Einordnung von Angebotsmieten, Kaufpreisen, Stadtteilen und Renditen enthält die Analyse zu den Immobilienpreisen in Georgien.

Entwicklung der Jahreswerte

Jahr	Von der NBG ausgewiesener Jahreswert	Veränderung zum Vorjahr
2023	294,5	–
2024	281,1	−4,6 %
2025	251,6	−10,5 %

Die Jahreswerte verdeutlichen die Normalisierung nach dem außergewöhnlich hohen Mietniveau der Jahre 2022 und 2023.

Von 2023 bis 2025 sank der ausgewiesene Jahreswert insgesamt um rund 14,6 Prozent. Dennoch lag der Index auch 2025 weiterhin deutlich über seiner langfristigen Basis von Januar 2010.

Was bedeutet ein Indexstand von 239,9?

Ein Wert von 239,9 bedeutet nicht, dass eine Wohnung 239,90 GEL kostet. Er bedeutet auch nicht, dass der durchschnittliche Mietpreis 239,90 GEL je Quadratmeter beträgt.

Die Basis des Index wurde auf 100 Punkte im Januar 2010 festgelegt. Ein Stand von 239,9 zeigt daher, dass das erfasste nominale Angebotsmietniveau in GEL rund 2,399-mal so hoch liegt wie in der Basisperiode.

Anders formuliert:

Die im Index repräsentierten Angebotsmieten lagen im Juli 2026 nominal rund 139,9 Prozent über dem Niveau von Januar 2010.

Dabei handelt es sich um die Veränderung des erfassten Durchschnittsniveaus. Daraus folgt nicht, dass jede einzelne Wohnung seit 2010 genau um 139,9 Prozent teurer geworden ist.

Indexpunkte und Prozentveränderungen sind nicht dasselbe

Steigt ein Index beispielsweise von 200 auf 210 Punkte, beträgt der relative Mietanstieg nicht zehn Prozent, sondern fünf Prozent:

210200−1=5%\frac{210}{200}-1=5\%

Für den Jahresvergleich wird der aktuelle Monatswert durch den Wert desselben Monats des Vorjahres geteilt:

Jahresvera¨nderung=(Index aktueller MonatIndex Vorjahresmonat−1)×100\text{Jahresveränderung}= \left(\frac{\text{Index aktueller Monat}} {\text{Index Vorjahresmonat}}-1\right)\times100

Für Juli 2026 ergibt sich:

(239,9246,5−1)×100≈−2,7%\left(\frac{239{,}9}{246{,}5}-1\right)\times100 \approx -2{,}7\%

Nominale und reale Mietentwicklung

Der NBG-Mietindex wird in der Financial Sector Review auf Basis von Preisen in GEL dargestellt. Er zeigt daher zunächst eine nominale Mietentwicklung.

Ob Mieten auch real gestiegen sind, hängt zusätzlich von der allgemeinen Inflation ab.

Steigt der Mietindex beispielsweise um drei Prozent, während die Verbraucherpreise im selben Zeitraum um fünf Prozent zunehmen, wäre das Mietniveau nominal höher, inflationsbereinigt aber gesunken.

Für eine reale Analyse muss der NBG-Mietindex deshalb mit dem Verbraucherpreisindex von Geostat verglichen werden. Der georgische Verbraucherpreisindex verfolgt jedoch einen anderen Zweck: Er misst die allgemeine Preisentwicklung eines breiten Waren- und Dienstleistungskorbs.

Welche Immobilien erfasst der NBG-Mietindex?

Geografische Abdeckung: Saburtalo und Varketili

Die veröffentlichte Methodik nennt zwei städtische Segmente:

• Saburtalo,
• Varketili.

Beide liegen in Tiflis. Die Auswahl dieser zwei Teilmärkte ermöglicht eine fortlaufende Beobachtung standardisierter Wohnungsangebote, bildet jedoch weder die gesamte Hauptstadt noch den georgischen Wohnungsmarkt vollständig ab.

Nicht unmittelbar berücksichtigt werden beispielsweise:

• Vake,
• Vera,
• Mtatsminda,
• Ortachala,
• Chughureti,
• Krtsanisi,
• Didi Dighomi als eigenständiges Teilsegment,
• weitere Stadtteile außerhalb der Stichprobe,
• Batumi,
• Kutaisi,
• Rustavi,
• regionale und ländliche Immobilienmärkte.

Eine Wohnung in Batumi kann daher nicht anhand des NBG-Mietindex bewertet werden. Auch bei einer Immobilie in einem anderen Stadtteil von Tiflis ist der Index lediglich ein übergeordneter Referenzwert.

Saburtalo als Referenzmarkt

Saburtalo gehört zu den größten und wirtschaftlich bedeutenden Wohn- und Geschäftsgebieten von Tiflis. Der Teilmarkt umfasst Universitäten, Kliniken, Bürostandorte, Metrostationen und zahlreiche Neubauprojekte.

Innerhalb Saburtalos bestehen dennoch erhebliche Unterschiede. Eine Wohnung in Metro-Nähe, ein Objekt in einem älteren Gebäude, eine Neubauwohnung an einer stark befahrenen Straße und ein hochwertiges Apartment in ruhiger Lage können völlig unterschiedliche Mieten erzielen.

Der NBG-Mietindex kann diese Unterschiede nicht objektscharf abbilden.

Varketili als zweites Referenzsegment

Varketili liegt im östlichen Teil von Tiflis und weist ein niedrigeres Preis- und Mietniveau als viele zentrale Premiumlagen auf. Der Stadtteil richtet sich stärker an lokale Haushalte und preisbewusste Mieter.

Auch hier ist die Mikrolage entscheidend. Nähe zur Metro, Gebäudezustand, Heizung, Aufzug, Infrastruktur und Wohnungsqualität beeinflussen die erzielbare Miete erheblich.

Die Kombination aus Saburtalo und Varketili stellt damit unterschiedliche Segmente des Tifliser Wohnungsmarktes gegenüber. Sie ersetzt aber keine flächendeckende Erhebung aller Stadtteile.

Erfasste Wohnungstypen

Die Nationalbank nennt als Referenzobjekte typische:

• Einzimmerwohnungen,
• Dreizimmerwohnungen.

Zweizimmerwohnungen werden in der veröffentlichten Kurzbeschreibung nicht als eigener Referenztyp genannt. Ebenso wenig beschreibt die Methodik eine separate Erfassung von:

• Einfamilienhäusern,
• Villen,
• Luxus-Penthäusern,
• Studentenwohnheimen,
• Hotelapartments,
• Serviced Apartments,
• Gewerbeimmobilien.

Je stärker eine konkrete Immobilie vom beobachteten Standardsegment abweicht, desto vorsichtiger sollte der Index auf das Objekt übertragen werden.

Kein Index für touristische Tagespreise

Der NBG-Mietindex ist kein Auslastungs-, Übernachtungs- oder Tagespreisindex für touristische Kurzzeitvermietungen.

Für Ferienwohnungen und Serviced Apartments sind andere Einflussgrößen entscheidend:

• durchschnittlicher Übernachtungspreis,
• saisonale Auslastung,
• Aufenthaltsdauer,
• Plattformgebühren,
• Reinigungs- und Verwaltungskosten,
• Tourismusentwicklung,
• Betreibermodell,
• regulatorische Veränderungen.

Der NBG-Mietindex kann Hinweise auf den allgemeinen Wohnungsmarkt liefern, ersetzt aber keine separate Wirtschaftlichkeitsanalyse für eine touristische Vermietung.

Wie wird der NBG-Mietindex berechnet?

Die National Bank of Georgia beschreibt den Berechnungsweg in vier grundlegenden Schritten.

1. Auswahl typischer Wohnungen

Betrachtet werden typische Einzimmer- und Dreizimmerwohnungen in Saburtalo und Varketili.

2. Erfassung öffentlich angebotener Mieten

Die NBG sammelt regelmäßig Angebotspreise aus offenen beziehungsweise öffentlich zugänglichen Quellen. Es handelt sich damit um inserierte Mietforderungen.

Eine Übersicht über amtliche Datenbanken, Marktportale und andere Informationsquellen für Georgien zeigt, warum bei Immobilienangeboten stets zwischen offiziellen Statistiken, Portalpreisen und tatsächlich abgeschlossenen Verträgen unterschieden werden muss.

3. Durchschnittsbildung

Die erfassten Angebotspreise werden nach Angaben der Nationalbank gemittelt.

4. Umrechnung in einen Index

Das Ergebnis wird anschließend mit einer Basisperiode verglichen. In der aktuellen Financial Sector Review lautet die Basis:

Januar 2010=100\text{Januar 2010}=100

Vereinfacht lässt sich das Prinzip so darstellen:

Mietindext=durchschnittliche Angebotsmietetdurchschnittliche Angebotsmiete der Basisperiode×100\text{Mietindex}_t= \frac{\text{durchschnittliche Angebotsmiete}_t} {\text{durchschnittliche Angebotsmiete der Basisperiode}} \times100

Die NBG veröffentlicht den Wohnimmobilienpreisindex, den Mietindex und die Kapitalisierungsrate monatlich.

Welche methodischen Details sind nicht vollständig veröffentlicht?

Die öffentliche Kurzbeschreibung nennt unter anderem nicht:

• die monatliche Zahl der ausgewerteten Inserate,
• die Namen aller einbezogenen Immobilienportale,
• die genaue Gewichtung von Einzimmer- und Dreizimmerwohnungen,
• die Gewichtung von Saburtalo und Varketili,
• die Behandlung mehrfach veröffentlichter Inserate,
• das vollständige Verfahren zur Ausreißerbereinigung,
• die Abgrenzung möblierter und unmöblierter Wohnungen,
• die Berücksichtigung von Wohnfläche, Baujahr und Ausstattungsqualität,
• die Behandlung kurzfristig angebotener Mietobjekte,
• mögliche Änderungen der Stichprobenzusammensetzung.

Der Index sollte deshalb nicht als vollständige hedonische Bewertung sämtlicher Qualitätsunterschiede interpretiert werden.

Die NBG spricht von typischen Wohnungen und einer Durchschnittsbildung. Sie veröffentlicht in ihrer Einführungsmitteilung jedoch keine ebenso umfangreiche Modellbeschreibung, wie sie Geostat für seinen Residential Property Price Index bereitstellt.

Angebotsmieten sind nicht automatisch Vertragsmieten

Ein wesentliches Merkmal des NBG-Mietindex ist die Verwendung von Angebotspreisen.

Eine Angebotsmiete ist der Betrag, den ein Eigentümer oder Vermittler in einem Inserat verlangt. Die tatsächlich vereinbarte Vertragsmiete kann davon abweichen.

Mögliche Ursachen sind:

• Preisverhandlungen,
• längere Vermarktungszeiten,
• zeitlich befristete Nachlässe,
• Vorauszahlungen,
• unterschiedliche Kautionsregelungen,
• Möblierung und Inventar,
• eingeschlossene oder ausgeschlossene Nebenkosten,
• unterschiedliche Vertragslaufzeiten,
• Währungsklauseln,
• Haustierregelungen,
• kurzfristige Überbewertungen durch Anbieter.

In angespannten Märkten können Vertragsmieten nahe an den Angebotsmieten liegen. In schwächeren Marktphasen kann der Abstand größer werden, weil Vermieter ihre ursprünglichen Preisvorstellungen reduzieren müssen.

Der NBG-Mietindex bildet daher in erster Linie die Preiserwartungen auf der Angebotsseite ab. Das macht ihn zu einem schnellen Marktindikator, aber nicht zu einem vollständigen Nachweis tatsächlich erzielter Mieterträge.

Beispiel für die Differenz zwischen Angebot und Vertrag

Wird eine Wohnung zunächst für 2.000 GEL monatlich angeboten, nach mehreren Wochen aber für 1.800 GEL vermietet, beträgt der Unterschied zehn Prozent.

Ein Index, der die ursprüngliche Angebotsmiete berücksichtigt, kann das tatsächlich erzielte Marktergebnis daher überschätzen.

Umgekehrt kann es in einer besonders starken Nachfragephase vorkommen, dass mehrere Interessenten um eine Wohnung konkurrieren und der Vermieter seine Forderung vollständig durchsetzen kann.

Für eine konkrete Investitionsentscheidung sollten deshalb immer drei Ebenen getrennt betrachtet werden:

1. öffentlich angebotene Mieten,
2. tatsächlich abgeschlossene Neuverträge,
3. bestehende Mietverhältnisse vergleichbarer Wohnungen.

Historische Entwicklung des NBG-Mietindex

Datenerhebung seit 2006

Die National Bank of Georgia erklärt, dass sie seit 2006 regelmäßig Daten zu Preisen und Mieten von Wohnimmobilien sammelt.

Die historische Reihe ermöglicht es, aktuelle Entwicklungen nicht nur mit dem Vorjahr, sondern auch mit längerfristigen Marktphasen zu vergleichen.

Starker Mietanstieg 2022 und 2023

Nach Beginn des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine kam es zu einer erheblichen Migration in die Region.

Die Nationalbank stellte im September 2022 fest, dass die zusätzliche Migration die Wohnraumnachfrage in Georgien erhöht hatte. Gleichzeitig wirkten höhere Baukosten auf die Immobilienpreise.

Bei Mietwohnungen fiel der Anstieg besonders deutlich aus. Im Mai 2023 erklärte der Finanzstabilitätsausschuss der NBG, dass das Mietniveau seinen langfristigen Trend um etwa 30 Prozent überstieg.

Die Nationalbank empfahl Finanzinstituten deshalb ausdrücklich, diese außergewöhnliche Entwicklung bei der Prüfung der Stabilität von Mieteinnahmen zu berücksichtigen.

Banken sollten bei einer Immobilienfinanzierung nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass das während der Sondersituation erreichte Mietniveau dauerhaft bestehen bleibt.

Normalisierung seit April 2023

Im Financial Stability Report 2024 beschrieb die NBG eine seit April 2023 rückläufige Tendenz des Mietindex. Der Rückgang war nach Angaben der Nationalbank bei in US-Dollar umgerechneten Mieten besonders ausgeprägt.

Die NBG bewertete die Entwicklung damals nicht als unmittelbare Gefahr für die Finanzstabilität. Der Rückgang verlief schrittweise und war nach dem einmaligen migrationsbedingten Anstieg grundsätzlich erwartet worden.

Gleichzeitig wies die Nationalbank darauf hin, dass dauerhaft sinkende Mieten bei weiterhin hohen Immobilienpreisen die Attraktivität von Wohnimmobilien als Kapitalanlage beeinträchtigen können.

Entwicklung 2024 und 2025

Der von der NBG ausgewiesene Jahreswert sank:

• 2024 um rund 4,6 Prozent gegenüber 2023,
• 2025 um weitere rund 10,5 Prozent gegenüber 2024.

Die Entwicklung war damit keine kurzfristige Schwankung eines einzelnen Monats. Sie zeigte eine mehrjährige Normalisierung nach dem außergewöhnlichen Anstieg von 2022 und 2023.

Eine breitere Gegenüberstellung der beiden wichtigsten georgischen Märkte bietet die Analyse Immobilienmarkt Georgien 2026: Tiflis und Batumi im Vergleich.

Stabilisierung im Jahr 2026

Von Januar bis Juli 2026 bewegte sich der Index nur in einer Bandbreite von rund 1,4 Prozent zwischen seinem niedrigsten und höchsten Monatsstand.

Im Juli stieg er auf 239,9 Punkte und erreichte damit den höchsten Wert seit Beginn des Jahres 2026.

Gleichzeitig lag der Juliwert weiterhin 2,7 Prozent unter dem Stand des Vorjahresmonats. Die Daten sprechen somit eher für eine Abflachung der bisherigen Korrektur als bereits für einen eindeutig bestätigten neuen Aufwärtstrend.

Verhältnis zwischen Mietindex und Immobilienpreisindex

Die National Bank of Georgia veröffentlicht neben dem Mietindex einen Wohnimmobilienpreisindex für das beobachtete Segment.

Im Juli 2026 betrugen die Werte:

Kennzahl	Juli 2025	Juli 2026	Veränderung
NBG-Mietindex	246,5	239,9	−2,7 %
NBG-Preisindex	220,6	220,1	−0,2 %

Damit entwickelten sich die Angebotsmieten im Jahresvergleich schwächer als die Angebotspreise der beobachteten Immobilien.

Was bedeutet diese Abweichung für Investoren?

Wenn Mieten sinken, während Kaufpreise weitgehend stabil bleiben, nimmt bei ansonsten unveränderten Bedingungen das Verhältnis von Mietertrag zu Kaufpreis ab.

Das kann bedeuten:

• niedrigere anfängliche Bruttorenditen,
• längere Amortisationszeiten,
• geringere Sicherheitsreserven bei Finanzierungen,
• stärkere Abhängigkeit von zukünftigen Wertsteigerungen,
• höhere Bedeutung des Einkaufspreises,
• höhere Anforderungen an Mikrolage und Vermietbarkeit.

Dabei handelt es sich um eine marktbezogene Schlussfolgerung. Der Index allein beweist nicht, dass die Rendite jeder einzelnen Immobilie gesunken ist.

Gut eingekaufte, renovierte oder besonders gefragte Objekte können sich deutlich besser entwickeln als der Index. Umgekehrt können überteuerte oder schlecht gelegene Wohnungen wesentlich stärker unter Druck geraten.

Kaufpreissteigerung ist nicht gleich Investmenterfolg

Eine Immobilie kann im Wert steigen und trotzdem eine enttäuschende laufende Rendite erzielen.

Das gilt besonders dann, wenn:

• die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten,
• Leerstand unterschätzt wird,
• hohe Servicegebühren anfallen,
• die Einrichtung regelmäßig erneuert werden muss,
• ein großer Teil der Einnahmen an einen Betreiber geht,
• der Wiederverkauf nur mit hohen Preisnachlässen möglich ist.

Die langfristige Wertsteigerung von Immobilien in Georgien sollte deshalb immer gemeinsam mit dem laufenden Nettoertrag betrachtet werden.

NBG-Kapitalisierungsrate und Mietrendite

Zusätzlich zum Miet- und Preisindex veröffentlicht die NBG eine Kapitalisierungsrate.

Sie wird als Verhältnis der auf ein Jahr hochgerechneten durchschnittlichen Monatsmiete zum durchschnittlichen Immobilienpreis desselben Monats berechnet.

Vereinfacht lautet die Formel:

Kapitalisierungsrate=durchschnittliche Monatsmiete×12durchschnittlicher Kaufpreis×100\text{Kapitalisierungsrate}= \frac{\text{durchschnittliche Monatsmiete}\times12} {\text{durchschnittlicher Kaufpreis}} \times100

Wirtschaftlich entspricht diese Kennzahl weitgehend einer marktbezogenen Bruttomietrendite, weil Bewirtschaftungskosten, Leerstand, Steuern und Instandhaltung in der veröffentlichten Formel nicht abgezogen werden.

Warum die Kapitalisierungsrate wichtig ist

Die Kapitalisierungsrate verbindet zwei Märkte:

1. den Mietmarkt,
2. den Kaufmarkt.

Steigen Mieten schneller als Kaufpreise, erhöht sich unter sonst gleichen Bedingungen die Kapitalisierungsrate. Immobilien werden aus laufender Ertragssicht attraktiver.

Steigen Kaufpreise schneller als Mieten oder fallen Mieten bei stabilen Kaufpreisen, sinkt die Kapitalisierungsrate. Käufer bezahlen dann mehr für jeden erzielbaren GEL Jahresmiete.

Die NBG stellte bereits im Financial Stability Report 2024 fest, dass der Rückgang der Mieten zu einem Rückgang der Kapitalisierungskennzahl beigetragen hatte.

Die beiden Indexstände dürfen nicht einfach dividiert werden

Eine häufige Fehlinterpretation besteht darin, den Mietindex von 239,9 durch den Preisindex von 220,1 zu teilen und daraus eine Rendite abzuleiten.

Das ist methodisch falsch.

Beide Indizes sind normierte Veränderungskennzahlen. Sie enthalten weder eine absolute Jahresmiete noch einen absoluten Kaufpreis.

Für die tatsächliche Kapitalisierungsrate werden die zugrunde liegenden durchschnittlichen Geldbeträge benötigt.

Bruttorendite und Nettorendite unterscheiden

Die Kapitalisierungsrate ist nicht mit dem persönlichen Nettoertrag eines Investors gleichzusetzen.

Von der Bruttomiete können unter anderem abzuziehen sein:

• Leerstand,
• Mietausfälle,
• Verwaltung,
• Reparaturen,
• Instandhaltungsreserve,
• Gemeinschafts- und Servicekosten,
• Versicherungen,
• Steuern,
• Finanzierungskosten,
• Wechselkursverluste,
• Kosten der Neuvermietung,
• Möblierung und Ersatzbeschaffungen.

Erst nach Berücksichtigung dieser Positionen kann beurteilt werden, welchen tatsächlichen Überschuss die Immobilie erwirtschaftet.

NBG-Mietindex, Geostat-RPPI und Verbraucherpreisindex im Vergleich

In Georgien existieren mehrere offizielle Preisindikatoren. Sie dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

Kennzahl	Herausgeber	Was wird gemessen?	Abdeckung	Rhythmus	Hauptzweck
NBG-Mietindex	National Bank of Georgia	Angebotsmieten typischer Wohnungen	Saburtalo und Varketili	monatlich	Mietmarkt- und Finanzstabilitätsanalyse
NBG-Immobilienpreisindex	National Bank of Georgia	Angebotspreise typischer Wohnungen	Saburtalo und Varketili	monatlich	Kaufpreisentwicklung
NBG-Kapitalisierungsrate	National Bank of Georgia	Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis	NBG-Referenzsegment	monatlich	Investitionsattraktivität
Geostat-RPPI	Geostat	Preise neu angebotener Wohnimmobilien	Neubauwohnungen und neue Häuser in Tiflis	vierteljährlich	Qualitätsbereinigte Kaufpreisentwicklung
Verbraucherpreisindex	Geostat	Allgemeine Verbraucherpreise	Georgien	monatlich	Messung der Inflation

Unterschied zum Geostat-RPPI

Der Residential Property Price Index von Geostat erfasst den Markt neuer Wohnimmobilien in Tiflis. Einbezogen werden Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und freistehende Häuser.

Geostat sammelt die Verkaufsangebote automatisiert über Immobilienportale. Die Daten werden unter anderem um Dubletten, fehlende Angaben und Ausreißer bereinigt.

Anschließend wird ein hedonisches Modell verwendet, das Qualitätsmerkmale berücksichtigt. Dazu gehören je nach Objektart unter anderem:

• Fläche,
• Geschoss,
• Zahl der Geschosse,
• Fertigstellungszustand,
• Garage,
• Keller,
• Gasanschluss,
• Abstellraum,
• Zentralheizung,
• Grundstücksfläche,
• Zahl der Räume.

Der Geostat-RPPI wird vierteljährlich veröffentlicht. Er misst ausschließlich Kaufpreisentwicklungen. Für die Entwicklung von Wohnungsmieten ist der NBG-Mietindex die direktere offizielle Kennzahl.

Unterschied zum Verbraucherpreisindex

Der Verbraucherpreisindex von Geostat misst die allgemeine Inflation. Er enthält zahlreiche Waren und Dienstleistungen aus dem Konsum privater Haushalte.

Er beantwortet die Frage, wie stark die Lebenshaltungskosten insgesamt steigen. Der NBG-Mietindex konzentriert sich dagegen auf Angebotsmieten eines bestimmten Immobiliensegments.

Unterschied zu privaten Marktberichten

Banken, Beratungsunternehmen, Immobilienportale und Researchhäuser veröffentlichen ebenfalls Miet- und Kaufpreisdaten.

Diese können wertvoll sein, unterscheiden sich aber häufig hinsichtlich:

• Erhebungszeitraum,
• Datenquelle,
• Stadtteilen,
• Objektarten,
• Währung,
• Neubau- oder Bestandsmarkt,
• Angebots- oder Transaktionspreisen,
• möblierten oder unmöblierten Wohnungen,
• lang- oder kurzfristiger Vermietung.

Zahlen aus unterschiedlichen Berichten dürfen deshalb nicht ohne methodische Prüfung miteinander kombiniert werden.

Aussagekraft des NBG-Mietindex

Stärken des Index

Offizielle und institutionelle Quelle

Die Daten stammen von der georgischen Zentralbank. Dadurch ist der Index für Banken, professionelle Marktbeobachter und internationale Investoren relevanter als nicht dokumentierte Aussagen einzelner Makler oder Bauträger.

Monatlicher Veröffentlichungsrhythmus

Im Gegensatz zu vielen vierteljährlichen Marktberichten ermöglicht die monatliche Reihe eine relativ schnelle Erkennung neuer Entwicklungen.

Lange historische Perspektive

Die zugrunde liegende Erhebung reicht nach Angaben der NBG bis 2006 zurück. Dadurch können außergewöhnliche Marktphasen besser von langfristigen Entwicklungen unterschieden werden.

Verbindung von Mieten und Kaufpreisen

In Kombination mit dem NBG-Preisindex und der Kapitalisierungsrate lässt sich untersuchen, ob Kaufpreise und Mieterträge noch in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen.

Frühwarnfunktion

Angebotspreise können früher auf veränderte Erwartungen reagieren als bestehende Mietverträge. Der Index kann deshalb Hinweise auf einen beginnenden Nachfrage- oder Angebotswandel liefern.

Vergleichbarkeit

Ein standardisierter Index ist aussagekräftiger als die isolierte Betrachtung einzelner Inserate. Einzelangebote können durch ungewöhnliche Ausstattung, falsche Preisvorstellungen oder besondere Vertragsbedingungen verzerrt sein.

Grenzen des Index

Keine landesweite Repräsentativität

Der Index bildet nur zwei Teilmärkte von Tiflis ab. Aussagen über den gesamten georgischen Mietmarkt wären methodisch nicht gerechtfertigt.

Keine vollständige Abdeckung von Tiflis

Hochpreisige Innenstadtlagen, neue Randlagen und zahlreiche weitere Stadtteile können sich anders entwickeln als Saburtalo und Varketili.

Beschränkung auf bestimmte Wohnungstypen

Luxuswohnungen, Häuser, große Familienwohnungen und andere Spezialsegmente werden durch typische Einzimmer- und Dreizimmerwohnungen nicht ausreichend repräsentiert.

Inseratspreise statt nachgewiesener Vertragsmieten

Die tatsächliche Zahlungsbereitschaft von Mietern kann niedriger oder in einzelnen Marktphasen höher sein als die veröffentlichte Mietforderung.

Keine absolute Quadratmetermiete

Der Index eignet sich nicht zur direkten Bestimmung einer konkreten Monats- oder Quadratmetermiete.

Nominale Darstellung in GEL

Inflation und Wechselkurse müssen zusätzlich berücksichtigt werden.

Begrenzte Übertragbarkeit auf Einzelobjekte

Bauqualität, Möblierung, Aussicht, Metroanbindung, Etage, Zustand, Heizung, Energieversorgung und Gebäudeunterhaltung können die erzielbare Miete stärker beeinflussen als der allgemeine Index.

Mögliche Datenrevisionen

Die NBG weist in ihrer Financial Sector Review darauf hin, dass einzelne Daten nachträglich revidiert werden können und Messabweichungen nicht vollständig auszuschließen sind.

Bedeutung für deutsche und internationale Immobilieninvestoren

Für einen ausländischen Investor besitzt der NBG-Mietindex vor allem drei Funktionen.

1. Einordnung der Marktphase

Der Index zeigt, ob die Angebotsmieten des Referenzsegments steigen, stagnieren oder fallen.

Die Entwicklung seit 2023 macht deutlich, dass das außergewöhnliche Mietniveau nach dem migrationsbedingten Nachfrageschub nicht uneingeschränkt fortgeschrieben werden sollte.

2. Kontrolle von Renditeversprechen

Wird eine Immobilie mit besonders hohen Mietrenditen angeboten, sollte geprüft werden:

• Auf welcher konkreten Monatsmiete basiert die Berechnung?
• Wurde diese Miete bereits vertraglich erzielt?
• Handelt es sich um eine langfristige oder kurzfristige Vermietung?
• Sind Leerstand und Verwaltungskosten berücksichtigt?
• Ist die Wohnung mit den NBG-Referenzobjekten vergleichbar?
• Wird eine außergewöhnliche Marktsituation als dauerhafter Normalzustand dargestellt?
• Sind die Mieteinnahmen in GEL, US-Dollar oder Euro kalkuliert?
• Ist die beworbene Rendite brutto oder netto?
• Wer trägt Möblierungs-, Reparatur- und Betriebskosten?

Ein Prospekt, der dauerhaft stark steigende Mieten unterstellt, obwohl der offizielle Mietindex im Jahresvergleich sinkt, benötigt eine besonders überzeugende objektspezifische Begründung.

3. Grundlage für Belastungstests

Professionelle Investoren rechnen nicht nur mit einem optimistischen Basisszenario.

Sinnvolle Szenarien sind beispielsweise:

Szenario	Annahme
Basisszenario	Erwartete marktgerechte Vertragsmiete
Vorsichtiges Szenario	Miete 5 % niedriger
Stressszenario	Miete 10 % niedriger
Leerstandsszenario	Ein bis zwei Monate Mietausfall pro Jahr
Währungsszenario	Ungünstigere Umrechnung von GEL in Euro
Kostenszenario	Höhere Verwaltung, Reparaturen und Nebenkosten
Exit-Szenario	Verkaufspreis unter ursprünglicher Erwartung
Finanzierungsszenario	Höhere Zinsen oder kürzere Laufzeit

Der NBG-Mietindex liefert dafür einen Marktrahmen. Die konkreten Abschläge müssen jedoch zum Objekt, zur Lage und zur Vermietungsstrategie passen.

Bei einem fremdfinanzierten Kauf sollten zusätzlich die jeweiligen Finanzierungsstrategien für Immobilien in Georgien und deren Währungs-, Zins- und Beleihungsrisiken geprüft werden.

Beispiel für eine professionelle Renditeprüfung

Angenommen, eine Wohnung kostet einschließlich aller unmittelbaren Erwerbs- und Herrichtungskosten 300.000 GEL. Die realistisch erzielbare langfristige Monatsmiete beträgt 2.000 GEL.

Die anfängliche Bruttomietrendite wäre:

2.000×12300.000×100=8,0%\frac{2.000\times12}{300.000}\times100=8{,}0\%

Bei einem Mietrückgang von zehn Prozent würde die Monatsmiete auf 1.800 GEL sinken:

1.800×12300.000×100=7,2%\frac{1.800\times12}{300.000}\times100=7{,}2\%

Kommt zusätzlich ein Monat Leerstand hinzu, verblieben elf Monatsmieten:

1.800×11300.000×100=6,6%\frac{1.800\times11}{300.000}\times100=6{,}6\%

Davon müssten noch Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Aufwendungen und gegebenenfalls Steuern abgezogen werden.

Erweiterte Nettorenditeberechnung

Position	Betrag pro Jahr
Bruttomiete bei 1.800 GEL monatlich und elf Mietmonaten	19.800 GEL
Verwaltung, angenommen 8 %	−1.584 GEL
Instandhaltungsreserve	−1.500 GEL
Nicht umlagefähige Kosten	−800 GEL
Vereinfachter Überschuss vor Steuern und Finanzierung	15.916 GEL

Auf ein gebundenes Kapital von 300.000 GEL entspräche dies einer vereinfachten Rendite vor Steuern und Finanzierung von:

15.916300.000×100≈5,3%\frac{15.916}{300.000}\times100\approx5{,}3\%

Das Beispiel zeigt, warum eine beworbene Bruttorendite von acht Prozent nicht mit einem tatsächlich verfügbaren Nettoertrag von acht Prozent gleichgesetzt werden darf.

So wird der NBG-Mietindex in einer Immobilienprüfung richtig eingesetzt

Schritt 1: Vergleichbarkeit des Objekts prüfen

Die höchste Aussagekraft besitzt der Index bei typischen Einzimmer- oder Dreizimmerwohnungen in Saburtalo oder Varketili.

Bei anderen Objekten dient er lediglich als allgemeiner Marktindikator.

Schritt 2: Mehrere Zeiträume betrachten

Ein einzelner Monatswert ist wenig aussagekräftig. Geprüft werden sollten mindestens:

• Veränderung zum Vormonat,
• Veränderung zum Vorjahresmonat,
• Entwicklung der letzten zwölf Monate,
• mehrjährige Entwicklung,
• Verhältnis zum Immobilienpreisindex,
• Entwicklung der Kapitalisierungsrate.

Schritt 3: Reale Vergleichsangebote auswerten

Für die konkrete Wohnung sollten aktuelle Angebote vergleichbarer Objekte untersucht werden:

• gleicher Stadtteil,
• möglichst ähnliche Straße oder Mikrolage,
• ähnliche Wohnfläche,
• gleiche Zimmerzahl,
• vergleichbarer Zustand,
• ähnliche Möblierung,
• ähnliche Entfernung zur Metro,
• vergleichbares Gebäudealter,
• vergleichbare Etage,
• Aufzug oder kein Aufzug,
• Balkon, Aussicht und Stellplatz,
• ähnliche Nebenkosten.

Schritt 4: Vermarktungsdauer beobachten

Ein seit mehreren Monaten unverändert veröffentlichtes Inserat ist kein sicherer Nachweis dafür, dass die verlangte Miete marktgerecht ist.

Wichtige Fragen sind:

• Seit wann wird die Wohnung angeboten?
• Wurde der Preis bereits reduziert?
• Gibt es identische Inserate auf mehreren Portalen?
• Ist die Wohnung tatsächlich noch verfügbar?
• Wird sie gleichzeitig zum Verkauf angeboten?
• Sind Nebenkosten im Preis enthalten?

Schritt 5: Vertragsmieten bestätigen

Soweit möglich, sollten nicht nur Inserate, sondern tatsächlich abgeschlossene oder bestehende Mietverträge geprüft werden.

Besonders aussagekräftig sind:

• anonymisierte Mietverträge vergleichbarer Einheiten,
• Vermietungsabrechnungen,
• Kontoauszüge mit Mietzahlungen,
• Belegungs- und Leerstandsdaten,
• Angaben einer unabhängigen Hausverwaltung.

Schritt 6: Nettoertrag berechnen

Von den erwarteten Einnahmen sind sämtliche Kosten und realistische Leerstandszeiten abzuziehen.

Schritt 7: Wechselkursrisiko berücksichtigen

Ein deutscher Investor bewertet seine Vermögensentwicklung häufig in Euro. Eine in GEL stabile Miete kann durch Wechselkursbewegungen in Euro steigen oder fallen.

Der Financial Stability Report 2024 stellte die Mietentwicklung sowohl in GEL als auch in US-Dollar dar und wies darauf hin, dass der damalige Rückgang in US-Dollar stärker ausgeprägt war.

Schritt 8: Kaufprozess und Due Diligence einbeziehen

Eine gute Mietprognose genügt nicht, wenn Eigentumsunterlagen, Kaufvertrag, Bauträger oder Gebäudequalität problematisch sind.

Vor einer Transaktion sollte deshalb zusätzlich geprüft werden, wie der Immobilienkauf in Georgien abläuft und welche rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Prüfschritte erforderlich sind.

Schritt 9: Keine mechanische Übertragung vornehmen

Ein Jahresrückgang des NBG-Mietindex um 2,7 Prozent bedeutet nicht automatisch, dass die Miete jeder Wohnung um 2,7 Prozent reduziert werden muss.

Eine besonders gute Wohnung kann ihre Miete halten oder steigern. Ein schwaches Objekt kann deutlich stärker unter Druck geraten.

Was sagt der aktuelle Index über den Immobilienmarkt in Tiflis aus?

Aus den bis Juli 2026 veröffentlichten Zahlen lassen sich vier zentrale Aussagen ableiten.

1. Die außergewöhnliche Mietphase von 2022 und 2023 hat sich normalisiert

Die deutlich niedrigeren Jahreswerte 2024 und 2025 bestätigen, dass ein Teil des migrationsbedingten Mietanstiegs nicht dauerhaft war.

2. Die Korrektur hat sich 2026 abgeschwächt

Seit Anfang 2026 bewegt sich der Index in einer engen Bandbreite. Eine beschleunigte Abwärtsbewegung ist in den aktuellen Monatszahlen nicht erkennbar.

3. Mieten entwickeln sich schwächer als Kaufpreise

Im Juli 2026 lag der Mietindex 2,7 Prozent unter dem Vorjahr, während der Preisindex nur rund 0,2 Prozent niedriger war.

Für Investoren ist das ein Hinweis darauf, dass sich die laufende Ertragsrendite zumindest im beobachteten Standardsegment weniger günstig entwickelt hat als die Kaufpreise.

4. Der Markt muss differenziert betrachtet werden

Die Daten erlauben weder die Aussage, dass der gesamte georgische Mietmarkt fällt, noch dass sämtliche Investitionen in Tiflis unattraktiver werden.

Entscheidend bleiben:

• Mikrolage,
• Einkaufspreis,
• Gebäudequalität,
• Wohnungsgröße,
• Zielgruppe,
• Betriebskosten,
• Vertragsgestaltung,
• Wiederverkäuflichkeit.

Bedeutung für verschiedene Investitionsstrategien

Langfristige Wohnungsvermietung

Für langfristig vermietete Wohnungen ist der NBG-Mietindex besonders relevant, sofern das Objekt dem Referenzsegment ähnlich ist.

Investoren sollten jedoch nicht nur die theoretische Marktmiete betrachten. Ebenso wichtig sind:

• Zahlungsfähigkeit der Zielmieter,
• Vertragsdauer,
• Kaution,
• Währung des Mietvertrags,
• Leerstandsrisiko,
• Instandhaltung,
• Verwaltungsaufwand.

Möblierte mittelfristige Vermietung

Bei Vermietungen über mehrere Wochen oder Monate können andere Mietpreise gelten als bei klassischen Jahresverträgen.

Zielgruppen können sein:

• ausländische Fachkräfte,
• Projektmitarbeiter,
• Studenten,
• Unternehmensgründer,
• digitale Selbstständige,
• Mitarbeiter internationaler Organisationen.

Der NBG-Mietindex kann als Orientierung dienen, muss aber um Daten zum möblierten Teilmarkt ergänzt werden.

Kurzzeit- und Ferienvermietung

Für touristische Vermietungsmodelle ist der Index nur eingeschränkt geeignet.

Entscheidend sind hier:

• Auslastung,
• Tagespreise,
• saisonale Schwankungen,
• Plattformprovisionen,
• Reinigung,
• Gästekommunikation,
• Betreibergebühren,
• lokale Konkurrenz.

Off-Plan- und Neubauinvestitionen

Bei einem Kauf vor Fertigstellung existiert häufig noch keine reale Vermietungshistorie.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung beruht dann auf Annahmen. In diesem Fall sollte besonders konservativ kalkuliert werden.

Zu prüfen sind:

• heutiges Mietniveau vergleichbarer fertiger Wohnungen,
• voraussichtliches zusätzliches Angebot bis zur Übergabe,
• Ausbaustandard,
• Möblierungskosten,
• Bauverzögerungen,
• Qualität und Erfahrung des Bauträgers,
• Zahl ähnlicher Einheiten im Projekt,
• Wiederverkaufsmöglichkeiten.

Häufige Fehlinterpretationen

„Der Wert 239,9 ist die durchschnittliche Miete“

Falsch. Es handelt sich um einen Indexstand, nicht um einen Geldbetrag.

„Der Index zeigt die Miete je Quadratmeter“

Falsch. Der Index enthält keinen absoluten Quadratmeterpreis.

„Der Index gilt für ganz Georgien“

Falsch. Er bezieht sich auf Saburtalo und Varketili in Tiflis.

„Der Index bildet ganz Tiflis ab“

Falsch. Zahlreiche zentrale, hochpreisige und periphere Stadtteile sind nicht ausdrücklich Teil der veröffentlichten Methodik.

„Der Index zeigt die Mieten in Batumi“

Falsch. Batumi gehört nicht zum beschriebenen Erhebungsgebiet.

„Die NBG erfasst alle unterschriebenen Mietverträge“

Falsch. Grundlage sind Angebotsmieten aus offenen Quellen.

„Ein sinkender Index bedeutet einen Immobiliencrash“

Falsch. Der Mietindex misst Angebotsmieten eines begrenzten Marktsegments. Er misst weder Transaktionszahlen noch Kreditausfälle oder sämtliche Immobilienwerte.

„Aus Mietindex und Preisindex lässt sich direkt die Rendite berechnen“

Falsch. Für eine Renditeberechnung sind absolute Miet- und Kaufpreise erforderlich.

„Die Kapitalisierungsrate ist die Nettorendite“

Falsch. Die NBG-Formel berücksichtigt keine individuellen Bewirtschaftungs-, Finanzierungs- und Steuerkosten.

„Ein Monatsanstieg bestätigt bereits eine Trendwende“

Falsch. Ein einzelner Monatswert kann durch kurzfristige Schwankungen oder eine veränderte Zusammensetzung der Angebote beeinflusst sein.

FAQ zum NBG-Mietindex

Was ist der NBG-Mietindex?

Der NBG-Mietindex ist ein monatlicher Indikator der National Bank of Georgia. Er misst die Entwicklung der Angebotsmieten typischer Einzimmer- und Dreizimmerwohnungen in Saburtalo und Varketili in Tiflis.

Wie hoch ist der aktuelle NBG-Mietindex?

Der jüngste in der Financial Sector Review vom August 2026 ausgewiesene Wert beträgt 239,9 Punkte für Juli 2026.

Wie hat sich der NBG-Mietindex im Jahresvergleich entwickelt?

Im Juli 2025 betrug der Index 246,5 Punkte. Im Juli 2026 lag er bei 239,9 Punkten. Daraus ergibt sich ein Rückgang von rund 2,7 Prozent.

Ist der NBG-Mietindex im Juli 2026 gegenüber dem Vormonat gestiegen?

Ja. Im Juni 2026 lag der Index bei 237,7 Punkten und im Juli bei 239,9 Punkten. Das entspricht einem Anstieg von rund 0,9 Prozent.

Was bedeutet der Wert 239,9?

Die Basis Januar 2010 wurde auf 100 gesetzt. Ein Stand von 239,9 bedeutet, dass das nominale Angebotsmietniveau des erfassten Segments rund 139,9 Prozent über der Basisperiode liegt.

Gibt der Index die durchschnittliche Quadratmetermiete an?

Nein. Der Index enthält weder einen absoluten Mietpreis in GEL je Quadratmeter noch eine durchschnittliche Monatsmiete.

Gilt der NBG-Mietindex für ganz Georgien?

Nein. Die veröffentlichte Methodik beschränkt sich auf zwei Teilmärkte von Tiflis: Saburtalo und Varketili.

Gilt der Index für alle Stadtteile von Tiflis?

Nein. Der Index ist nicht als vollständige Abbildung sämtlicher Stadtteile von Tiflis zu verstehen.

Erfasst der Index den Mietmarkt in Batumi?

Nein. Aus dem NBG-Mietindex können keine unmittelbaren Aussagen über langfristige oder touristische Mieten in Batumi abgeleitet werden.

Welche Wohnungstypen werden berücksichtigt?

Die NBG nennt typische Einzimmer- und Dreizimmerwohnungen. Andere Objektarten sind in der veröffentlichten Kurzmethodik nicht als eigene Referenzkategorien ausgewiesen.

Handelt es sich um tatsächliche Vertragsmieten?

Nein. Die Nationalbank verwendet öffentlich angebotene Mietpreise. Die später vereinbarte Vertragsmiete kann von der ursprünglichen Forderung abweichen.

Wie oft wird der Index aktualisiert?

Die NBG veröffentlicht Mietindex, Immobilienpreisindex und Kapitalisierungsrate monatlich.

Seit wann existieren die zugrunde liegenden Daten?

Nach Angaben der National Bank of Georgia werden entsprechende Informationen zu Wohnimmobilienpreisen und Mieten regelmäßig seit 2006 erhoben. Die öffentliche Bereitstellung der aktuellen Indexform begann im August 2024.

Ist der NBG-Mietindex ein gesetzlicher Mietspiegel?

Nein. Er ist ein statistischer Markt- und Finanzstabilitätsindikator. Er legt keine rechtlich verbindliche Vergleichsmiete für einzelne Wohnungen fest.

Warum stiegen die Mieten 2022 und 2023 so stark?

Die NBG führte den starken Anstieg insbesondere auf eine erhöhte Wohnraumnachfrage infolge der migrationsbedingten Sondersituation zurück. Im Mai 2023 lag das Mietniveau nach Einschätzung der Nationalbank rund 30 Prozent über seinem langfristigen Trend.

Bedeutet der Rückgang seit 2023 einen Zusammenbruch des Mietmarktes?

Die bisherigen Daten sprechen eher für eine Normalisierung nach einem außergewöhnlichen Nachfrageschock. Die NBG bezeichnete den Rückgang im Financial Stability Report 2024 als schrittweise und grundsätzlich erwartet.

Was ist der Unterschied zwischen NBG-Mietindex und Geostat-RPPI?

Der NBG-Mietindex misst monatlich Angebotsmieten bestimmter Wohnungen in Saburtalo und Varketili. Der Geostat-RPPI misst vierteljährlich die qualitätsbereinigte Kaufpreisentwicklung neuer Wohnungen und Häuser in Tiflis.

Kann mit dem NBG-Mietindex die Rendite einer Wohnung berechnet werden?

Nein. Der Index zeigt ausschließlich relative Marktveränderungen. Für eine Renditeberechnung werden der konkrete Kaufpreis, die erzielbare Vertragsmiete, Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung, Steuern und weitere objektspezifische Daten benötigt.

Kann man Mietindex und Preisindex dividieren, um die Kapitalisierungsrate zu erhalten?

Nein. Beide Werte sind normierte Indizes. Die NBG berechnet die Kapitalisierungsrate stattdessen aus der annualisierten durchschnittlichen Monatsmiete und dem durchschnittlichen Immobilienpreis desselben Monats.

Ist der NBG-Mietindex für einen Immobilienkauf ausreichend?

Nein. Er ist ein wichtiger Marktindikator, ersetzt aber keine Objektprüfung, Standortanalyse, Mietmarktanalyse, technische Prüfung und rechtliche Due Diligence.

Weitere Antworten zu Kauf, Vermietung, Steuern und Renditen enthält der FAQ-Bereich für Immobilienkäufer in Georgien.

Ein wichtiger Marktindikator mit klaren Grenzen

Der NBG-Mietindex gehört zu den wichtigsten offiziellen Kennzahlen für die Beobachtung des Wohnungsmarktes in Tiflis.

Er bietet eine monatliche, historisch vergleichbare Einschätzung der Angebotsmieten typischer Wohnungen in Saburtalo und Varketili.

Die aktuellen Daten zeigen:

• Der Index lag im Juli 2026 bei 239,9 Punkten.
• Gegenüber Juli 2025 gingen die erfassten Angebotsmieten um rund 2,7 Prozent zurück.
• Gegenüber Juni 2026 stieg der Index um rund 0,9 Prozent.
• Seit Jahresbeginn 2026 bewegt sich die Reihe weitgehend seitwärts.
• Die Mieten entwickeln sich im Jahresvergleich schwächer als die Kaufpreise des NBG-Referenzsegments.
• Die außergewöhnliche Mietphase der Jahre 2022 und 2023 hat sich deutlich normalisiert.

Für Investoren ist der Index besonders wertvoll, wenn er gemeinsam mit Kaufpreisen, Kapitalisierungsrate, tatsächlichen Vergleichsmieten, Leerstand, Standortqualität und Kostenstruktur ausgewertet wird.

Als alleinige Grundlage für einen Immobilienkauf reicht er nicht aus. Richtig eingesetzt ist der NBG-Mietindex jedoch ein wichtiges Instrument, um unrealistische Renditeversprechen zu erkennen, Marktentwicklungen frühzeitig einzuordnen und belastbare Investitionsentscheidungen vorzubereiten.

Wer konkret Immobilien in Georgien kaufen und unabhängig prüfen lassen möchte, sollte den Index deshalb als einen Baustein einer umfassenden Due Diligence verstehen – nicht als Ersatz für sie.

Hinweis: Der Beitrag dient der allgemeinen Marktinformation. Er stellt keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Rechts-, Steuer- oder Immobilienbewertung dar.

Quellen und weiterführende Primärdokumente

National Bank of Georgia: The National Bank of Georgia Starts to Publish Residential Real Estate Price and Rent Indices
Offizielle Einführung des Wohnimmobilienpreisindex, Mietindex und der Kapitalisierungsrate vom 13. August 2024. Enthält Angaben zu räumlicher Abdeckung, Wohnungstypen, Datenquellen und Berechnungsprinzip.
National Bank of Georgia: Analytical Reports
Offizielles Veröffentlichungsarchiv der NBG mit der jeweils aktuellen Financial Sector Review.
National Bank of Georgia: Financial Sector Review, August 2026
Primärquelle für die monatlichen Werte des NBG-Mietindex und NBG-Immobilienpreisindex. Relevant ist insbesondere die Tabelle „Real Estate Indices“.
National Bank of Georgia: Financial Stability Committee’s Decision vom 31. Mai 2023
Einordnung des außergewöhnlich hohen Mietniveaus und Hinweis, dass die Mieten damals rund 30 Prozent über ihrem langfristigen Trend lagen.
National Bank of Georgia: Financial Stability Committee’s Decision vom 28. September 2022
Einordnung des Immobilienmarktes nach dem Anstieg von Migration, Wohnraumnachfrage und Baukosten.
National Bank of Georgia: Financial Stability Report 2024
Erläutert die Normalisierung der Mieten seit 2023, die Entwicklung in GEL und US-Dollar sowie die Auswirkungen auf die Kapitalisierungsrate.
Geostat: Residential Property Price Index – Technical Manual
Methodische Grundlage des Geostat-RPPI und zentrale Quelle für die Abgrenzung gegenüber dem NBG-Mietindex.
Geostat: Consumer Price Index und Inflation
Offizielle Daten zur allgemeinen Verbraucherpreisentwicklung in Georgien und Grundlage für eine inflationsbereinigte Einordnung nominaler Mietentwicklungen.

Die zentralen Angaben zur NBG-Methodik, zur monatlichen Veröffentlichung, zu Saburtalo und Varketili sowie zu den aktuellen Indexständen sind durch die offiziellen NBG-Dokumente belegt; die Abgrenzung des Geostat-RPPI folgt dem technischen Handbuch der Statistikbehörde.