Miteigentumsanteil in Georgien

Miteigentumsanteil in Georgien: Bedeutung, Rechte, Kauf, Verkauf und Risiken

Ein Miteigentumsanteil ist eine rechtlich festgelegte Quote an einer Immobilie, die mehreren Personen gemeinsam gehört. Wer beispielsweise einen Anteil von 1/2 an einem Haus oder Grundstück in Georgien erwirbt, wird grundsätzlich zur Hälfte Eigentümer des gesamten registrierten Objekts. Er erhält dadurch jedoch nicht automatisch das alleinige Eigentum an einer bestimmten Etage, einem Zimmer oder der Hälfte des Grundstücks.

Genau diese Abgrenzung ist beim Immobilienkauf in Georgien von entscheidender Bedeutung. In Angeboten wird mitunter eine „Hälfte des Hauses“, ein „Anteil am Grundstück“ oder ein bestimmtes Stockwerk verkauft. Rechtlich verbindlich ist aber nicht die Beschreibung des Maklers oder Verkäufers, sondern der beim georgischen Immobilienregister eingetragene Eigentumsgegenstand.

Definition: Ein Miteigentumsanteil in Georgien ist eine ideelle, meist als Bruch oder Prozentwert bestimmte Beteiligung an einem gemeinsam gehaltenen Immobilienobjekt. Der Anteil erstreckt sich grundsätzlich auf die gesamte Immobilie und ist nicht automatisch mit einer räumlich abgegrenzten Teilfläche identisch.

Miteigentumsanteil auf einen Blick

Frage	Grundsatz
Was wird erworben?	Eine rechtliche Quote am gesamten registrierten Objekt
Bedeutet 1/2 Eigentum automatisch die Hälfte der Fläche?	Nein
Gehört dem Käufer automatisch eine bestimmte Etage?	Nur bei gesonderter Registrierung oder rechtlich wirksamer Zuordnung
Muss der Anteil registriert werden?	Ja, Eigentum an Immobilien entsteht durch Eintragung im Public Registry
Kann der eigene Anteil verkauft werden?	Grundsätzlich ja, vorbehaltlich gesetzlicher oder vertraglicher Einschränkungen
Müssen die anderen Miteigentümer zustimmen?	Zum Verkauf des eigenen Anteils grundsätzlich nicht automatisch
Besteht ein Vorkaufsrecht?	Nur aufgrund eines Vertrages oder einer besonderen gesetzlichen Regelung
Gibt es ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Agrarland?	Ja, zugunsten des Miteigentümers unter den gesetzlichen Voraussetzungen
Können Ausländer Anteile erwerben?	Grundsätzlich bei nichtlandwirtschaftlichen Immobilien; Agrarland unterliegt erheblichen Beschränkungen
Kann die Gemeinschaft beendet werden?	Grundsätzlich ja, durch Vereinbarung, Realteilung, Übernahme oder Verkauf
Kann eine Versteigerung drohen?	Ja, wenn eine Realteilung nicht möglich ist und die Gemeinschaft aufgehoben wird

Was bedeutet Miteigentumsanteil genau?

Der Begriff Miteigentumsanteil beschreibt einen rechnerischen Anteil an einer Immobilie, die mehreren Personen gehört. Dieser Anteil kann beispielsweise wie folgt angegeben sein:

• 1/2 oder 50 Prozent,
• 1/3 oder 33,33 Prozent,
• 2/3 oder 66,67 Prozent,
• 250/1.000,
• eine andere individuell bestimmte Quote.

Die Quote bestimmt grundsätzlich, in welchem Umfang ein Miteigentümer wirtschaftlich an der Immobilie beteiligt ist. Sie kann insbesondere Einfluss haben auf:

• den Anteil an Mieterträgen und sonstigen Nutzungen,
• die Beteiligung an Instandhaltungs- und Verwaltungskosten,
• das Stimmgewicht bei bestimmten Verwaltungsentscheidungen,
• den Anteil am Verkaufserlös,
• den Anteil am Erlös einer gerichtlichen Verwertung,
• den Wert des eigenen Eigentumsrechts.

Sind mehrere Personen gemeinschaftlich berechtigt und wurden ihre Anteile nicht anderweitig bestimmt, geht das georgische Zivilrecht grundsätzlich von gleichen Anteilen aus.

Der ideelle Anteil

Ein Miteigentumsanteil ist zunächst ein ideeller Anteil. „Ideell“ bedeutet, dass sich das Recht rechnerisch auf die gesamte Immobilie bezieht.

Bei einem Anteil von 1/2 an einem Haus mit 200 Quadratmetern Wohnfläche gehört dem Miteigentümer daher nicht automatisch eine konkret festgelegte Fläche von 100 Quadratmetern. Ebenso wenig gehört ihm ohne weitere rechtliche Regelung automatisch das Erdgeschoss oder das Obergeschoss.

Jeder Quadratmeter des Hauses und des Grundstücks steht vielmehr im gemeinsamen Eigentum, und zwar entsprechend den jeweiligen Beteiligungsquoten.

Der real abgegrenzte Eigentumsteil

Von einem ideellen Anteil zu unterscheiden ist ein real abgegrenztes und selbstständig registriertes Immobilienobjekt. Das kann beispielsweise sein:

• eine als eigenständiges Objekt registrierte Wohnung,
• eine vermessene und rechtlich abgeteilte Grundstücksparzelle,
• eine separat registrierte Gewerbeeinheit,
• ein eigenständig registrierter Gebäudeteil,
• ein ordnungsgemäß abgetrenntes Teilgrundstück mit eigenem Katastercode.

Nur wenn der betreffende Teil als eigenständiges Immobilienobjekt registriert ist, kann der Käufer davon ausgehen, ausschließlich Eigentümer dieses konkreten Objekts zu werden.

Die entscheidende Frage beim Kauf

Vor dem Erwerb muss deshalb immer geklärt werden:

Wird ein selbstständiges Immobilienobjekt oder lediglich ein rechnerischer Anteil an einem größeren Gesamtobjekt verkauft?

Diese Frage lässt sich nicht anhand von Fotos, Bauzeichnungen, Schlüsseln, Zäunen oder mündlichen Zusagen beantworten. Ausschlaggebend sind der aktuelle Registerauszug, der Katastercode, die registrierte Objektbeschreibung und die dazugehörigen Registrierungsunterlagen.

Welche Formen von Miteigentum gibt es in Georgien?

Miteigentum kann in Georgien auf verschiedene Weise entstehen. Für die rechtliche und wirtschaftliche Bewertung ist entscheidend, welcher Fall tatsächlich vorliegt.

Anteil an einem Haus und Grundstück

Ein typischer Fall ist ein Haus, das zusammen mit dem Grundstück unter einem Katastercode registriert ist und mehreren Personen gehört.

Beispiel:

• Eigentümer A: 1/2,
• Eigentümer B: 1/2,
• registriertes Objekt: ein Grundstück mit Wohnhaus.

Auch wenn A tatsächlich das Erdgeschoss und B das Obergeschoss bewohnt, gehört beiden zunächst die gesamte registrierte Immobilie entsprechend ihrer Quote. Die tatsächliche Nutzung kann durch eine Vereinbarung geregelt sein, sie ersetzt jedoch nicht automatisch die rechtliche Aufteilung in zwei eigenständige Wohnungen.

Anteil an einem unbebauten Grundstück

Mehrere Personen können gemeinsam Eigentümer eines Grundstücks sein. Ein Anteil von 1/3 bedeutet dann nicht automatisch, dass dem Eigentümer ein bestimmter räumlicher Streifen oder genau ein Drittel der Fläche zur alleinigen Nutzung gehört.

Eine räumliche Trennung setzt regelmäßig voraus, dass:

• eine tatsächliche Teilung technisch möglich ist,
• die geplanten neuen Grundstücke rechtlich zulässig sind,
• Grenzen fachgerecht vermessen werden,
• Zufahrt und Erschließung geklärt sind,
• die Teilung im Immobilienregister eingetragen wird.

Bis zu einer solchen Teilung bleibt das Grundstück ein einheitliches gemeinsames Objekt.

Eigentumswohnung mit Anteil am Gemeinschaftseigentum

Bei einer ordnungsgemäß registrierten Eigentumswohnung ist die Wohnung selbst das individuelle Eigentum des Wohnungseigentümers. Gleichzeitig ist mit ihr ein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden.

Zum Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses gehören typischerweise:

• das Grundstück,
• Fundamente und tragende Bauteile,
• Außenwände und Fassade,
• Dach und Dachkonstruktion,
• Treppenhäuser und gemeinschaftliche Flure,
• Aufzüge und Aufzugsschächte,
• gemeinschaftliche Leitungen,
• technische Anlagen,
• nicht individuell registrierte Keller- und Dachbodenbereiche,
• gemeinschaftliche Eingänge und Außenanlagen.

Der Anteil am Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich untrennbar mit der Wohnung verbunden. Die Wohnung kann daher nicht ohne ihren entsprechenden Anteil am Gemeinschaftseigentum verkauft oder belastet werden.

Mehrere Eigentümer einer Wohnung

Auch eine einzelne Wohnung kann mehreren Personen gehören, beispielsweise Ehepartnern, Geschwistern, Investoren oder Erben.

In diesem Fall bestehen zwei Ebenen:

1. Die Wohnung selbst gehört mehreren Personen.
2. Mit der Wohnung ist zusätzlich der gemeinschaftliche Anteil am Gebäude und Grundstück verbunden.

Bei Abstimmungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft müssen die mehreren Eigentümer derselben Wohnung ihr Stimmrecht grundsätzlich gemeinsam ausüben.

Miteigentum durch Erbschaft

Miteigentum entsteht häufig, wenn eine Immobilie an mehrere Erben fällt. Solange die Erbengemeinschaft die Immobilie nicht aufgeteilt, verkauft oder einem Erben übertragen hat, bleiben die Erben gemeinschaftlich beteiligt.

Probleme entstehen insbesondere, wenn:

• nicht alle Erben im Register eingetragen sind,
• ein Erbe im Ausland lebt,
• ein Erbe verstorben ist und dessen Nachfolge ungeklärt bleibt,
• keine Einigung über Nutzung oder Verkauf besteht,
• ein Erbe seinen Anteil an einen Dritten verkaufen möchte,
• einzelne Erben die Immobilie allein nutzen.

Vor dem Kauf eines Erbanteils müssen die Erbfolge und die Registrierung sämtlicher Beteiligter vollständig geklärt sein.

Gemeinschaftliches Eigentum von Ehepartnern

Während der Ehe erworbenes Vermögen kann nach georgischem Familienrecht gemeinschaftliches Vermögen der Ehepartner sein, sofern keine abweichende Regelung besteht. Das kann auch dann relevant werden, wenn im Register zunächst nur eine Person als Eigentümer erscheint.

Bei einem erkennbar ehelichen Erwerbshintergrund sollten daher nicht nur der Registerauszug, sondern auch der Erwerbszeitpunkt, der Familienstand, die Herkunft des Vermögens und etwaige Eheverträge geprüft werden.

Kein Miteigentumsanteil an einer Immobilie

Nicht mit einem Immobilienanteil verwechselt werden dürfen:

• ein Geschäftsanteil an einer georgischen Gesellschaft,
• eine Beteiligung an einer Projektgesellschaft,
• ein schuldrechtlicher Anspruch auf eine künftige Wohnung,
• eine Vorregistrierung eines zukünftigen Eigentumsrechts,
• ein Reservierungsvertrag,
• ein Nutzungsrecht,
• ein Miet- oder Pachtvertrag,
• eine nicht registrierte Kaufvereinbarung.

Wer Anteile an einer Gesellschaft kauft, die eine Immobilie besitzt, wird nicht unmittelbar Miteigentümer der Immobilie. Er erwirbt Gesellschaftsrechte mit eigenen rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Risiken.

Welche Rechte hat ein Miteigentümer?

Ein Miteigentümer besitzt nicht lediglich einen wirtschaftlichen Anspruch. Er ist Eigentümer eines rechtlich geschützten Anteils und kann daraus verschiedene Befugnisse ableiten.

Recht auf Mitbenutzung

Jeder Miteigentümer darf die gemeinschaftliche Immobilie grundsätzlich nutzen. Die Nutzung darf jedoch nicht dazu führen, dass die entsprechenden Nutzungsrechte der anderen Teilhaber unzumutbar beeinträchtigt oder vollständig ausgeschlossen werden.

Ein Miteigentümer darf deshalb nicht ohne Rechtsgrund:

• das gesamte Haus allein beanspruchen,
• den anderen Eigentümern den Zugang verweigern,
• gemeinschaftliche Schlüssel zurückhalten,
• das Grundstück vollständig einzäunen und andere ausschließen,
• sämtliche Stellplätze allein belegen,
• gemeinschaftliche Versorgungsleitungen sperren,
• Räume eigenmächtig dauerhaft einem Dritten überlassen.

Wie weit die Mitbenutzung reicht, hängt von der Beschaffenheit der Immobilie, den Eigentumsquoten, bestehenden Vereinbarungen und der bisherigen Nutzung ab.

Recht auf anteilige Erträge

Erzielt die Immobilie Erträge, stehen diese den Miteigentümern grundsätzlich entsprechend ihren Anteilen zu. Dazu können gehören:

• Mieteinnahmen,
• Pachterträge,
• Einnahmen aus Stellplätzen,
• Entschädigungszahlungen,
• Erlöse aus gemeinschaftlich genutzten Flächen,
• Einnahmen aus Werbung oder technischen Anlagen,
• Verkaufserlöse.

Hat ein Eigentümer die Immobilie allein vermietet oder sämtliche Einnahmen vereinnahmt, kann gegenüber den anderen Miteigentümern eine Abrechnungspflicht bestehen.

Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung

Jeder Teilhaber kann verlangen, dass die Immobilie angemessen und unter Berücksichtigung der Interessen aller Miteigentümer verwaltet wird.

Entscheidungen über eine der Immobilie entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Nutzung können grundsätzlich mit einer nach den Anteilsgrößen bestimmten Mehrheit getroffen werden. Die konkrete Nutzungsmöglichkeit eines Eigentümers darf jedoch nicht ohne seine Zustimmung entzogen oder wesentlich beeinträchtigt werden.

Recht auf notwendige Erhaltungsmaßnahmen

Ein Miteigentümer kann notwendige Maßnahmen zur Erhaltung der Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne vorherige Zustimmung der anderen Eigentümer veranlassen.

Das kann etwa relevant sein bei:

• einem akuten Wasserrohrbruch,
• einem undichten Dach,
• einer einsturzgefährdeten Mauer,
• einem gefährlichen elektrischen Defekt,
• einer unmittelbar drohenden Überschwemmung,
• einer beschädigten gemeinschaftlichen Leitung.

Die Maßnahme muss tatsächlich erforderlich und verhältnismäßig sein. Wer eigenmächtig umfangreiche Modernisierungen durchführen lässt, kann nicht automatisch verlangen, dass die anderen Eigentümer sämtliche Kosten mittragen.

Schutz gegen Dritte

Jeder Miteigentümer kann das gemeinschaftliche Eigentum grundsätzlich gegen unberechtigte Eingriffe Dritter verteidigen. Die Herausgabe des gesamten Objekts kann allerdings nur zugunsten aller Miteigentümer verlangt werden.

Verfügung über den eigenen Anteil

Ein Miteigentümer kann grundsätzlich über seinen eigenen registrierten Anteil verfügen. Je nach Rechtslage und bestehender Belastung kommen insbesondere in Betracht:

• Verkauf,
• Schenkung,
• Vererbung,
• Belastung mit einer Hypothek,
• Einbringung in eine Gesellschaft,
• sonstige registrierungsfähige Verfügungen.

Er kann aber nicht ohne Mitwirkung der anderen Eigentümer deren Anteile oder die gesamte Immobilie veräußern.

Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft

Jeder Teilhaber kann grundsätzlich verlangen, dass die Miteigentümergemeinschaft beendet wird. Dieses Recht ist für Käufer besonders wichtig, weil es bedeutet, dass die Gemeinschaft nicht zwangsläufig dauerhaft fortbestehen muss.

Ist eine reale Teilung nicht möglich, kann die Aufhebung letztlich zum Verkauf oder zur Verwertung der gesamten Immobilie führen.

Welche Pflichten hat ein Miteigentümer?

Miteigentum besteht nicht nur aus Nutzungs- und Verkaufsrechten. Jeder Teilhaber trägt Verantwortung für das gemeinsame Objekt.

Beteiligung an den Kosten

Die Eigentümer müssen die Kosten der gemeinschaftlichen Immobilie grundsätzlich entsprechend ihren Anteilen tragen. Dazu gehören je nach Objekt:

• notwendige Reparaturen,
• Instandhaltung,
• Sicherungsmaßnahmen,
• gemeinschaftlicher Strom,
• Reinigung,
• Dachreparaturen,
• Fassadenarbeiten,
• Wartung gemeinsamer Anlagen,
• Verwaltungsaufwendungen,
• Versicherungen,
• gemeinschaftliche Gebühren.

Eine abweichende Kostenverteilung kann vereinbart werden. Sie sollte eindeutig festgelegt und nach Möglichkeit rechtlich abgesichert werden.

Rücksichtnahme auf andere Miteigentümer

Jeder Eigentümer muss die Rechte der anderen Teilhaber berücksichtigen. Er darf die Immobilie nicht so nutzen, dass:

• andere Eigentümer faktisch ausgeschlossen werden,
• die Bausubstanz gefährdet wird,
• gemeinschaftliche Anlagen beschädigt werden,
• unzumutbare Immissionen entstehen,
• notwendige Reparaturen verhindert werden,
• Zugänge oder Leitungswege blockiert werden.

Mitwirkung bei gemeinschaftlichen Entscheidungen

Wesentliche Maßnahmen am Gesamtobjekt können nicht allein aufgrund einer hohen Eigentumsquote durchgesetzt werden. Insbesondere der Verkauf des gesamten Objekts, grundlegende bauliche Veränderungen oder eine rechtliche Teilung erfordern regelmäßig die Mitwirkung der weiteren Berechtigten oder eine gerichtliche Entscheidung.

Verpflichtungen in einer Eigentümergemeinschaft

Bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus muss der Eigentümer an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums teilnehmen. Eine leer stehende oder nicht genutzte Wohnung befreit nicht automatisch von diesen Verpflichtungen.

Der Eigentümer muss außerdem erforderliche Arbeiten dulden, wenn beispielsweise gemeinschaftliche Leitungen durch seine Wohnung verlaufen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum nur über seine Einheit durchgeführt werden können.

Miteigentumsanteil und Nutzungsvereinbarung

Eine Nutzungsvereinbarung legt fest, welcher Miteigentümer welche Bereiche tatsächlich benutzen darf. Sie ist bei gemeinschaftlich gehaltenen Häusern und Grundstücken häufig unverzichtbar.

Was sollte eine Nutzungsvereinbarung regeln?

Eine belastbare Vereinbarung sollte mindestens folgende Punkte erfassen:

• alleinige und gemeinschaftliche Nutzungsbereiche,
• Zuordnung von Etagen und Räumen,
• Nutzung von Gartenflächen,
• Stellplätze und Garagen,
• Keller- und Dachbodenbereiche,
• Eingänge, Flure und Treppen,
• Zufahrten und Wegerechte,
• Strom-, Wasser- und Gasversorgung,
• Zähler und Verbrauchsabrechnung,
• Müllentsorgung,
• Instandhaltung und Reparaturen,
• Modernisierungen und bauliche Veränderungen,
• Vermietung an Dritte,
• Kostenverteilung,
• Nutzung durch Familienangehörige,
• Verhalten bei Verkauf eines Anteils,
• Rechtsnachfolge,
• Streitbeilegung.

Schafft eine Nutzungsvereinbarung selbstständiges Eigentum?

Nein. Eine Nutzungsvereinbarung kann die tatsächliche Verwendung der Immobilie ordnen. Sie macht aus einem ideellen Anteil aber nicht automatisch ein eigenständiges Grundstück oder eine gesonderte Eigentumswohnung.

Beispiel:

Die Miteigentümer vereinbaren, dass A ausschließlich das Erdgeschoss und B ausschließlich das Obergeschoss nutzt. Trotzdem bleiben beide Eigentümer des gesamten Hauses, solange die Einheiten nicht ordnungsgemäß als selbstständige Immobilienobjekte registriert wurden.

Bindet die Vereinbarung einen späteren Käufer?

Vereinbarungen über Verwaltung und Nutzung können auch für Rechtsnachfolger bedeutsam sein. Dennoch sollte vor einem Anteilskauf genau geprüft werden:

• ob die Vereinbarung schriftlich geschlossen wurde,
• ob alle damaligen Eigentümer beteiligt waren,
• ob sie eindeutig formuliert ist,
• ob sie noch gilt,
• ob sie registriert wurde oder registrierungsfähig ist,
• ob der Verkäufer sie vollständig eingehalten hat,
• ob die tatsächliche Nutzung mit ihr übereinstimmt.

Ein bloßer handschriftlicher Plan ohne klare Vertragsregelung ist keine verlässliche Grundlage für eine größere Investition.

Wer entscheidet über Nutzung, Verwaltung und Umbauten?

Nicht jede Entscheidung erfordert dieselbe Mehrheit. Unterschieden werden muss zwischen gewöhnlicher Verwaltung, notwendigen Erhaltungsmaßnahmen und grundlegenden Veränderungen.

Entscheidungen der ordnungsgemäßen Verwaltung

Maßnahmen, die der üblichen Bewirtschaftung und Erhaltung entsprechen, können grundsätzlich nach den Eigentumsanteilen entschieden werden. Ein Eigentümer mit 60 Prozent hat damit bei solchen Entscheidungen ein höheres Stimmgewicht als ein Eigentümer mit 40 Prozent.

Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mehrheitseigentümer uneingeschränkt bestimmen darf. Er darf den Minderheitseigentümer insbesondere nicht dauerhaft von der Nutzung ausschließen.

Notwendige Sofortmaßnahmen

Droht der Immobilie unmittelbar ein Schaden, kann ein Eigentümer angemessene Sicherungs- oder Erhaltungsmaßnahmen auch allein durchführen. Er sollte die anderen Eigentümer unverzüglich informieren und Folgendes dokumentieren:

• Art der Gefahr,
• Fotos und Videos,
• eingeholte Angebote,
• beauftragte Leistungen,
• Rechnungen und Zahlungsnachweise,
• Gründe für die Dringlichkeit.

Grundlegende bauliche Veränderungen

Ein Anbau, eine zusätzliche Etage, die Umwandlung gemeinschaftlicher Räume, eine neue Zufahrt oder die Beseitigung tragender Bauteile ist regelmäßig keine bloße Verwaltungsmaßnahme.

Bei Mehrfamilienhäusern gelten besondere Abstimmungsregeln. Eine wesentliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die dessen Nutzung erheblich beeinflusst, kann eine einstimmige Entscheidung erfordern. Bei bestimmten Baumaßnahmen, die neue individuelle Flächen schaffen oder bestehende individuelle Flächen vergrößern, kann eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln erforderlich sein.

Unabhängig von der Eigentümerentscheidung müssen zusätzlich alle bau-, planungs- und genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt werden.

Kann ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen?

Grundsätzlich kann ein Miteigentümer seinen eigenen registrierten Anteil verkaufen. Er benötigt dafür nicht automatisch die Zustimmung sämtlicher anderer Miteigentümer.

Der Verkäufer darf aber nur das veräußern, was ihm rechtlich gehört. Ist er mit 1/3 eingetragen, kann er nicht ohne weitere Mitwirkung 1/2 oder die gesamte Immobilie übertragen.

Form und Registrierung des Verkaufs

Der Erwerb eines Immobilienanteils setzt insbesondere voraus:

1. einen schriftlichen Vertrag,
2. eine eindeutige Bezeichnung des Immobilienobjekts,
3. die genaue Angabe des übertragenen Anteils,
4. ordnungsgemäß bestätigte Unterschriften oder die Unterzeichnung vor einer autorisierten Registerstelle,
5. die Eintragung des Käufers im georgischen Immobilienregister.

Die Eigentumsübertragung wird nicht bereits durch Zahlung, Schlüsselübergabe oder Vertragsunterzeichnung vollendet. Entscheidend ist die Registrierung des neuen Eigentümers.

Ist die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich?

Für den Verkauf des eigenen Anteils besteht grundsätzlich kein allgemeines Zustimmungserfordernis. Etwas anderes kann sich ergeben aus:

• einer registrierten Verfügungsbeschränkung,
• einem wirksamen Vertrag,
• einem gerichtlichen Verbot,
• einer Pfändung oder Beschlagnahme,
• einer Hypothek,
• einem Vorkaufsrecht,
• einer besonderen gesetzlichen Regelung,
• der Beteiligung eines minderjährigen Eigentümers,
• einer ungeklärten Erb- oder Ehegattensituation.

Haben die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht?

Bei gewöhnlichen nichtlandwirtschaftlichen Immobilien besteht nach aktueller georgischer Rechtslage nicht automatisch in jedem Fall ein gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer. Ein solches Recht kann jedoch vertraglich vereinbart und gegebenenfalls registriert werden.

Eine wichtige Ausnahme betrifft landwirtschaftliche Grundstücke.

Vorkaufsrecht bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Wird ein Anteil an einem landwirtschaftlichen Grundstück veräußert, besitzt ein Miteigentümer grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Verkäufer muss ihm den Anteil zu demselben Preis und zu denselben Bedingungen anbieten, die für den Verkauf an einen Dritten gelten sollen.

Die Mitteilung muss insbesondere enthalten:

• den Verkaufsgegenstand,
• den Kaufpreis,
• die Zahlungsbedingungen,
• die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts.

Die gesetzliche Frist darf grundsätzlich nicht kürzer als 15 Kalendertage sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine ordnungsgemäß bestätigte Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten das Verfahren vereinfachen.

Wird die Mitteilung nicht ordnungsgemäß durchgeführt, kann die Registrierung oder Wirksamkeit des Verkaufs erheblichen Risiken ausgesetzt sein.

Können Ausländer einen Miteigentumsanteil in Georgien kaufen?

Ausländische natürliche Personen können in Georgien grundsätzlich Eigentum erwerben, erben und vererben. Das gilt regelmäßig auch für Eigentumsanteile an:

• Eigentumswohnungen,
• gewerblichen Einheiten,
• nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken,
• Häusern auf nichtlandwirtschaftlich registrierten Grundstücken.

Die wichtigste Einschränkung betrifft landwirtschaftliche Flächen.

Einschränkungen bei Agrarland

Ausländer können landwirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich nicht auf dieselbe Weise erwerben wie georgische Staatsangehörige. Ein unmittelbarer Eigentumserwerb ist insbesondere im Erbfall möglich. Für bestimmte georgische Gesellschaften mit ausländischem beherrschendem Gesellschafter kann ein Erwerb auf Grundlage eines von der georgischen Regierung genehmigten Investitionsplans in Betracht kommen.

Der Kauf eines bloßen Miteigentumsanteils umgeht diese Beschränkung nicht. Ist das Grundstück landwirtschaftlich registriert, unterliegt auch der Anteil grundsätzlich dem besonderen Agrarlandrecht.

Vorsicht bei Häusern auf „Homestead“-Flächen

Ein Grundstück kann rechtlich landwirtschaftlich sein, obwohl sich darauf ein Wohnhaus befindet. Die Kategorie „Homestead“ beziehungsweise Hof- oder Hausgrundstück gehört im georgischen Recht grundsätzlich zu den landwirtschaftlichen Grundstückskategorien.

Für ausländische Käufer ist daher nicht entscheidend, ob das Objekt optisch wie ein gewöhnliches Wohnhaus aussieht. Maßgeblich ist die im Register ausgewiesene Zweckbestimmung und Grundstückskategorie.

Die Aussage „Ausländer dürfen das Haus kaufen, nur das Land nicht“ ist bei einem einheitlich registrierten Objekt regelmäßig keine ausreichende rechtliche Grundlage.

Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung

Der Erwerb einer vollständig registrierten Eigentumswohnung unterscheidet sich grundlegend vom Kauf eines bloßen Hausanteils.

Sondereigentum an der Wohnung

Ist die Wohnung als eigenständige Immobilieneinheit registriert, wird der Käufer alleiniger Eigentümer dieser Einheit. Der Registerauszug sollte insbesondere ausweisen:

• den individuellen Kataster- oder Registrierungscode,
• die genaue Adresse,
• das Stockwerk,
• die registrierte Fläche,
• die Art des Objekts,
• den Eigentümer,
• vorhandene Rechte und Belastungen.

Untrennbarer Anteil am Gemeinschaftseigentum

Mit der Wohnung ist ein anteiliges Recht am Gemeinschaftseigentum verbunden. Dieser Anteil wird grundsätzlich anhand des Verhältnisses der individuellen Wohnungsfläche zur Gesamtfläche der Wohnungen im Gebäude bestimmt.

Der Anteil ist untrennbar mit der Wohnung verbunden. Er kann daher grundsätzlich nicht:

• unabhängig von der Wohnung verkauft,
• getrennt verschenkt,
• allein mit einer Hypothek belastet,
• einem anderen Wohnungseigentümer übertragen werden.

Kosten der Eigentümergemeinschaft

Der Anteil am Gemeinschaftseigentum bestimmt grundsätzlich auch die Beteiligung an den Kosten für Erhaltung, Nutzung und Entwicklung des Gebäudes, sofern die Satzung der Eigentümergemeinschaft keine abweichende Regelung enthält.

Vor einem Wohnungskauf sollten deshalb geprüft werden:

• laufende Gemeinschaftskosten,
• bestehende Zahlungsrückstände,
• geplante Sonderumlagen,
• Beschlüsse zu Dach, Fassade oder Aufzug,
• laufende Gerichtsverfahren,
• Verträge mit Hausverwaltung oder Dienstleistern,
• Zustand gemeinschaftlicher Leitungen,
• nicht registrierte Umbauten.

Haftung für offene Verpflichtungen

Schulden eines Wohnungseigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft können bei Überschreiten der gesetzlichen Schwelle von 500 GEL als immobilienbezogene Verpflichtung im Register eingetragen werden.

Darüber hinaus kann der neue Eigentümer für noch nicht erfüllte, mit der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft verbundene Verpflichtungen persönlich und gemeinsam mit dem bisherigen Eigentümer haften. Deshalb sollte eine schriftliche und aktuelle Bestätigung über offene Beiträge eingeholt werden.

Keller, Dachboden und Stellplatz

Ein Kellerraum, Dachboden, Abstellraum oder Stellplatz gehört nicht automatisch zur Wohnung, nur weil der Verkäufer ihn bislang genutzt hat.

Vor dem Kauf ist zu klären, ob der betreffende Bereich:

• Bestandteil des registrierten Wohnungseigentums ist,
• separat registriert wurde,
• Gemeinschaftseigentum ist,
• aufgrund einer Nutzungsvereinbarung zugeordnet wurde,
• lediglich faktisch genutzt wird.

Miteigentumsanteil an einem Haus oder Grundstück

Beim Kauf eines Anteils an einem Einfamilienhaus, Mehrgenerationenhaus oder Grundstück bestehen deutlich größere Risiken als beim Erwerb einer eigenständig registrierten Wohnung.

Ein Anteil ist keine bestimmte Haushälfte

Wird ein Anteil von 1/2 an einem zweigeschossigen Haus verkauft, bedeutet das nicht automatisch:

• Erdgeschoss oder Obergeschoss,
• linke oder rechte Haushälfte,
• 50 Prozent der Zimmer,
• 50 Prozent des Gartens,
• eine bestimmte Garage,
• einen eigenen Zugang.

Eine entsprechende Nutzung kann vereinbart worden sein. Sie muss jedoch gesondert geprüft und rechtlich abgesichert werden.

Tatsächlicher Besitz ersetzt keine Registrierung

Ein Verkäufer kann seit vielen Jahren allein eine Etage nutzen, einen eigenen Eingang besitzen und einen Teil des Gartens eingezäunt haben. Daraus folgt nicht zwangsläufig, dass ihm dieser Bereich als selbstständiges Eigentum gehört.

Für den Käufer entsteht ein erhebliches Risiko, wenn:

• der andere Miteigentümer die bisherige Nutzung bestreitet,
• die Vereinbarung nur mündlich besteht,
• der Zaun nicht der rechtlichen Grenze entspricht,
• Anbauten nicht registriert sind,
• getrennte Zähler fehlen,
• gemeinsame Leitungen durch beide Gebäudeteile verlaufen,
• kein gesichertes Zugangsrecht vorhanden ist.

Getrennte Nutzung sollte technisch möglich sein

Soll ein Haus dauerhaft von mehreren Eigentümern getrennt genutzt werden, sollten mindestens geprüft werden:

• getrennte Eingänge,
• abschließbare Einheiten,
• Küchen und Bäder,
• Stromkreise und Zähler,
• Wasser- und Heizkostenabrechnung,
• Abwasseranschlüsse,
• Brandschutz,
• Zugänglichkeit technischer Anlagen,
• Dach- und Fassadenverantwortung,
• Stellplätze,
• Gartenbereiche,
• Zufahrt,
• Briefkästen und Adressierung.

Eine technisch sinnvolle Trennung ist jedoch noch keine rechtliche Teilung.

Kann ein Miteigentumsanteil belastet oder gepfändet werden?

Ein registrierter Immobilienanteil ist ein selbstständiger Vermögenswert. Er kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Gegenstand von Sicherheiten und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sein.

Hypothek auf einen Miteigentumsanteil

Ein Miteigentümer kann seinen Anteil grundsätzlich zur Kreditsicherung einsetzen, sofern der Anteil eindeutig registriert ist und keine entgegenstehenden Beschränkungen bestehen.

In der Praxis finanzieren Banken isolierte Miteigentumsanteile jedoch häufig zurückhaltender als eigenständige Wohnungen oder Grundstücke. Gründe dafür sind:

• eingeschränkte Verwertbarkeit,
• mögliche Konflikte mit anderen Eigentümern,
• unklare Nutzungsverhältnisse,
• geringere Nachfrage,
• Risiko einer gerichtlichen Auseinandersetzung,
• erschwerte Wertermittlung.

Die rechtliche Möglichkeit einer Hypothek bedeutet daher nicht automatisch, dass eine Bank den Anteil als vollwertige Kreditsicherheit akzeptiert.

Pfändung und Versteigerung

Gläubiger eines Miteigentümers können grundsätzlich auf dessen registrierten Anteil zugreifen. Die Vollstreckungsvorschriften für Immobilien gelten auch für einen im Register eingetragenen Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum.

Der andere Miteigentümer kann dadurch einen neuen, möglicherweise völlig unbekannten Teilhaber erhalten. Vor einem Anteilskauf sollte deshalb geprüft werden, ob gegen den Verkäufer bestehen:

• Pfändungen,
• Beschlagnahmen,
• steuerliche Sicherungsrechte,
• Hypotheken,
• öffentliche Verfügungsbeschränkungen,
• laufende Vollstreckungsverfahren.

Wie kann eine Miteigentümergemeinschaft beendet werden?

Miteigentum muss nicht dauerhaft bestehen bleiben. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Einvernehmliche Übernahme

Eine häufige Lösung besteht darin, dass ein Eigentümer die Anteile der anderen übernimmt. Dafür müssen sich die Parteien über folgende Punkte einigen:

• Immobilienwert,
• Wert des jeweiligen Anteils,
• bestehende Investitionen,
• offene Kosten,
• Nutzungsentschädigungen,
• Hypotheken und sonstige Belastungen,
• Kaufpreiszahlung,
• Räumung und Übergabe,
• Registrierung.

Gemeinsamer Verkauf der Immobilie

Alle Eigentümer können die gesamte Immobilie gemeinsam an einen Dritten verkaufen. Ein gemeinsamer Verkauf erzielt häufig einen höheren Gesamterlös als der getrennte Verkauf einzelner Anteile.

Das setzt voraus, dass alle Eigentümer:

• dem Verkauf zustimmen,
• den Kaufvertrag unterzeichnen,
• bei der Registrierung mitwirken,
• sich über die Verteilung des Kaufpreises einigen.

Realteilung des Grundstücks

Ist das Grundstück ohne wesentliche Wertminderung in rechtlich und wirtschaftlich sinnvolle Teile teilbar, kann eine Realteilung in Betracht kommen.

Dafür sind regelmäßig erforderlich:

• ein qualifizierter Vermesser,
• neue Grenzfestlegung,
• Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit,
• Klärung von Zufahrt und Erschließung,
• gegebenenfalls Dienstbarkeiten,
• Zustimmung der Beteiligten oder gerichtliche Entscheidung,
• Registrierung der neuen Grundstücke.

Eine rechnerische Quote allein begründet keinen Anspruch darauf, genau den bisher genutzten Grundstücksteil zu erhalten.

Bildung selbstständiger Wohneinheiten

Bei geeigneten Gebäuden kann geprüft werden, ob einzelne Gebäudeteile als eigenständige Wohnungen oder Einheiten registriert werden können. Voraussetzungen können unter anderem sein:

• bauliche Abgeschlossenheit,
• ordnungsgemäße Planunterlagen,
• zulässige Nutzung,
• dokumentierte Flächen,
• rechtmäßiger Bauzustand,
• Zustimmung der Berechtigten,
• Erfüllung registerrechtlicher Anforderungen.

Eine nachträgliche Aufteilung sollte niemals allein aufgrund einer mündlichen Zusage des Verkäufers als sicher unterstellt werden.

Gerichtliche Aufhebung

Kommt keine Einigung zustande, kann ein Miteigentümer die gerichtliche Aufhebung verlangen.

Ist eine Aufteilung in gleichwertige Teile ohne Wertminderung möglich, kann eine Teilung in Natur erfolgen. Ist sie ausgeschlossen, kann die Gemeinschaft durch Verkauf des Objekts und Verteilung des Erlöses beendet werden. Bei Grundstücken gelten dabei die gesetzlichen Regeln über eine Verwertung beziehungsweise Zwangsauktion.

Das Verlangen auf Aufhebung der Gemeinschaft unterliegt grundsätzlich keiner Verjährungsfrist.

Kann die Aufhebung vertraglich ausgeschlossen werden?

Ein zeitweiser Ausschluss kann unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden. Ein vollständiger und dauerhaft unangreifbarer Ausschluss ist jedoch nicht verlässlich. Selbst bei einer zeitlichen Vereinbarung kann eine Aufhebung aus wichtigem Grund verlangt werden.

Wer einen Anteil erwirbt, sollte daher nicht davon ausgehen, dass die bestehende Eigentümerstruktur für immer erhalten bleibt.

Wie wird der Wert eines Miteigentumsanteils berechnet?

Der Wert eines Immobilienanteils entspricht nicht automatisch dem mathematischen Anteil am Gesamtwert.

Hat eine Immobilie beispielsweise einen Marktwert von 200.000 Euro, muss ein Anteil von 1/2 am freien Markt nicht zwingend 100.000 Euro wert sein.

Gründe für einen Abschlag

Der Marktwert eines isolierten Anteils kann niedriger sein, weil der Käufer:

• nicht allein über die Immobilie verfügen kann,
• auf die Zusammenarbeit anderer Eigentümer angewiesen ist,
• keine eindeutig zugeordnete Fläche erhält,
• Schwierigkeiten bei der Finanzierung haben kann,
• Konflikt- und Prozessrisiken übernimmt,
• mit einem späteren Aufhebungsverfahren rechnen muss,
• nur einen eingeschränkten Käuferkreis beim Wiederverkauf erreicht,
• möglicherweise keine sofortige Nutzungsmöglichkeit besitzt.

Faktoren, die den Wert erhöhen

Ein Miteigentumsanteil kann wirtschaftlich attraktiver sein, wenn:

• eine klare schriftliche Nutzungsvereinbarung besteht,
• die Nutzung seit Jahren konfliktfrei funktioniert,
• getrennte Eingänge und Versorgungsanschlüsse vorhanden sind,
• eine rechtliche Realteilung möglich ist,
• der Käufer bereits einen anderen Anteil besitzt,
• alle Eigentümer einem späteren Gesamtverkauf zustimmen,
• eine eigenständige Registrierung vorbereitet ist,
• der Anteil frei von Belastungen ist,
• ein gesichertes Vorkaufs- oder Übernahmerecht besteht.

Gesamtwert und Anteilspreis getrennt bewerten

Eine sachgerechte Bewertung sollte daher mindestens zwei Werte unterscheiden:

1. den Marktwert der gesamten Immobilie,
2. den eigenständigen Marktwert des konkret angebotenen Anteils.

Der Anteilspreis sollte nicht allein durch Multiplikation des Gesamtwertes mit der Eigentumsquote bestimmt werden.

Due Diligence: Was muss vor dem Kauf geprüft werden?

Der Kauf eines Miteigentumsanteils verlangt eine besonders gründliche rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung.

1. Aktueller Registerauszug

Der Registerauszug sollte unmittelbar vor Vertragsabschluss beschafft werden. Zu prüfen sind:

• vollständige Eigentümerbezeichnung,
• Eigentumsquote des Verkäufers,
• Katastercode,
• Objektart,
• Grundstücksfläche,
• registrierte Gebäudeflächen,
• Zweckbestimmung des Grundstücks,
• Hypotheken,
• Pfändungen,
• Steuerpfandrechte,
• Dienstbarkeiten,
• Miet- und Pachtrechte,
• Vorkaufsrechte,
• sonstige Verpflichtungen und Beschränkungen.

2. Exakter Verkaufsgegenstand

Der Kaufvertrag muss zweifelsfrei bestimmen:

• welches Registerobjekt betroffen ist,
• welcher Anteil übertragen wird,
• ob Gebäude und Grundstück gemeinsam erfasst sind,
• ob Nebenflächen dazugehören,
• ob bewegliche Gegenstände mitverkauft werden.

Bezeichnungen wie „rechte Haushälfte“ oder „oberes Stockwerk“ reichen nicht, wenn rechtlich lediglich ein Anteil am Gesamtobjekt registriert ist.

3. Katasterplan und tatsächliche Grenzen

Der Katasterplan ist mit der tatsächlichen Situation vor Ort abzugleichen. Besonders zu prüfen sind:

• Lage und Form des Grundstücks,
• Grenzverlauf,
• Zufahrt,
• Überschneidungen mit Nachbargrundstücken,
• eingezäunte Flächen,
• vorhandene Gebäude,
• Erweiterungen und Anbauten.

4. Registrierte Gebäudeflächen

Die tatsächliche Bebauung sollte mit dem Register übereinstimmen. Nicht registrierte Anbauten, Etagen, Terrassen oder Nebengebäude können später zu Problemen führen.

Zu vergleichen sind:

• Grundrisse,
• Bauunterlagen,
• technische Pläne,
• Registerfläche,
• tatsächliche Fläche,
• genehmigter Bauzustand.

5. Erwerbsgrundlage des Verkäufers

Zusätzlich zum aktuellen Registerauszug sollten die Dokumente geprüft werden, auf denen die Eigentumsregistrierung beruht. Das können sein:

• Kaufvertrag,
• Schenkungsvertrag,
• Erbschein oder erbrechtliche Entscheidung,
• Teilungsvereinbarung,
• gerichtliches Urteil,
• Privatisierungsdokument,
• Verwaltungsentscheidung.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Registrierung erst kürzlich erfolgte oder auf alten, widersprüchlichen Unterlagen beruht.

6. Identität und Vertretungsmacht

Es muss feststehen, dass der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist. Bei einer Vertretung sind insbesondere zu prüfen:

• Identität des Vollmachtgebers,
• Umfang der Vollmacht,
• Gültigkeitsdauer,
• Befugnis zum Verkauf,
• Befugnis zur Kaufpreisannahme,
• Form und Authentifizierung,
• Widerruf oder Erlöschen der Vollmacht.

7. Weitere Miteigentümer

Vor dem Kauf sollte mit den anderen Eigentümern gesprochen werden. Dabei sind folgende Fragen zu klären:

• Kennen sie den geplanten Verkauf?
• Bestehen Streitigkeiten?
• Gibt es eine Nutzungsvereinbarung?
• Wer nutzt welche Räume?
• Sind Kosten offen?
• Ist eine Teilung geplant?
• Besteht ein Vorkaufsrecht?
• Gibt es Gerichtsverfahren?
• Würden sie den Käufer als neuen Miteigentümer akzeptieren?

Die Zustimmung der anderen Eigentümer mag für den Verkauf nicht zwingend erforderlich sein. Für eine konfliktfreie spätere Nutzung ist ihr Verhalten dennoch entscheidend.

8. Bestehende Nutzungsvereinbarungen

Alle schriftlichen und mündlichen Absprachen müssen offengelegt werden. Zu prüfen sind:

• Vertragsparteien,
• Datum,
• Laufzeit,
• Kündigungsrechte,
• Rechtsnachfolge,
• Flächenzuordnung,
• Kostentragung,
• Vermietungsrechte,
• bauliche Veränderungen,
• Registereintragung.

9. Tatsächliche Nutzung und Besitzlage

Der Käufer muss wissen, wer die Immobilie tatsächlich nutzt:

• Verkäufer,
• andere Miteigentümer,
• Familienangehörige,
• Mieter,
• Pächter,
• unentgeltliche Nutzer,
• unbekannte Dritte.

Ein Eigentumsanteil garantiert nicht automatisch, dass der Käufer sofort einziehen oder einen bestimmten Bereich übernehmen kann.

10. Grundstückskategorie

Bei ausländischen Käufern muss die Grundstückskategorie besonders sorgfältig geprüft werden. Entscheidend ist, ob das Grundstück registriert ist als:

• nichtlandwirtschaftlich,
• Ackerland,
• Land mit Dauerkulturen,
• Wiese,
• Weideland,
• Homestead beziehungsweise Haus- und Hofgrundstück.

Ein ausländischer Käufer darf sich nicht auf eine Übersetzung des Maklers oder eine bloße Objektbeschreibung verlassen.

11. Zugang und Erschließung

Ein nutzbarer Anteil benötigt einen gesicherten Zugang. Zu prüfen sind:

• direkte öffentliche Zufahrt,
• Weg über ein anderes Grundstück,
• registrierte Dienstbarkeit,
• gemeinsame Einfahrt,
• Zufahrt für Rettungsdienste,
• Zugang zu Strom, Wasser, Gas und Abwasser.

12. Ver- und Entsorgungsleitungen

Zu klären ist, ob getrennte oder gemeinsame Anschlüsse bestehen:

• Strom,
• Wasser,
• Gas,
• Abwasser,
• Internet,
• Heizung.

Gemeinsame Zähler ohne klare Abrechnung können dauerhaftes Konfliktpotenzial schaffen.

13. Bestehende Rechtsstreitigkeiten

Der Verkäufer sollte ausdrücklich erklären, ob Auseinandersetzungen bestehen über:

• Eigentumsquoten,
• Grenzen,
• Nutzung,
• Mieteinnahmen,
• Bauarbeiten,
• Kosten,
• Erbschaft,
• Ehegattenrechte,
• Aufhebung der Gemeinschaft.

Bei erkennbaren Konflikten sollte eine unabhängige gerichtliche Prüfung erfolgen.

14. Schulden des Verkäufers

Da ein Anteil gepfändet und verwertet werden kann, sind bestehende Belastungen unmittelbar vor der Registrierung erneut zu kontrollieren. Zwischen einer ersten Prüfung und der Eigentumsumschreibung können neue Eintragungen entstehen.

15. Wirtschaftliche Ausstiegsstrategie

Vor dem Kauf sollte feststehen, wie der Anteil später verwertet werden kann:

• Übernahme weiterer Anteile,
• Verkauf an einen Miteigentümer,
• gemeinsamer Gesamtverkauf,
• Realteilung,
• Umwandlung in selbstständige Einheiten,
• langfristige Vermietung,
• gerichtliche Aufhebung als letzte Möglichkeit.

Ein Anteil ohne realistische Ausstiegsstrategie kann langfristig Kapital binden.

Empfohlene Vertragsklauseln beim Anteilskauf

Ein Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil sollte deutlich detaillierter sein als ein einfacher Standardvertrag.

Genaue Bezeichnung des Eigentumsanteils

Der Vertrag sollte enthalten:

• Katastercode,
• vollständige Adresse,
• Art der Immobilie,
• registrierte Gesamtfläche,
• genaue Eigentumsquote,
• Bezeichnung der mitübertragenen Rechte.

Garantien des Verkäufers

Der Verkäufer sollte verbindlich erklären, dass:

• er rechtmäßiger Eigentümer des Anteils ist,
• keine nicht offengelegten Belastungen bestehen,
• keine weiteren Kaufverträge abgeschlossen wurden,
• keine unbekannten Nutzer vorhanden sind,
• keine nicht mitgeteilten Streitigkeiten laufen,
• sämtliche Miteigentümer und Berechtigten offengelegt wurden,
• alle Angaben zur tatsächlichen Nutzung richtig sind.

Regelung zur Nutzung

Soll der Käufer einen bestimmten Bereich übernehmen, muss dessen Nutzung exakt beschrieben werden. Sinnvoll sind:

• Plananlagen,
• farbliche Flächenkennzeichnung,
• Raumlisten,
• Beschreibung der Zugänge,
• Zuordnung von Garten und Stellplätzen,
• Regelung gemeinsamer Bereiche,
• Schlüsselübergabe,
• Ausschluss konkurrierender Nutzungsrechte.

Dabei sollte ausdrücklich klargestellt werden, ob lediglich ein Nutzungsrecht oder tatsächlich ein selbstständiges Eigentumsobjekt übertragen wird.

Kaufpreiszahlung und Registrierung

Der Vertrag sollte die Kaufpreiszahlung mit der erfolgreichen Eigentumsregistrierung verzahnen. Zu regeln sind:

• Anzahlung,
• Restkaufpreis,
• Zahlungszeitpunkt,
• Nachweis der Registrierung,
• Umgang mit einer Ablehnung oder Aussetzung,
• Rückzahlungspflichten,
• Kosten der Registrierung.

Vorkaufsrechte und Zustimmungen

Der Verkäufer sollte nachweisen, dass:

• kein Vorkaufsrecht besteht,
• ein bestehendes Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wurde,
• erforderliche Mitteilungen ordnungsgemäß erfolgten,
• notwendige Verzichtserklärungen vorliegen,
• gesetzlich erforderliche Zustimmungen erteilt wurden.

Offene Kosten und Einnahmen

Zu regeln sind:

• Verteilung laufender Kosten,
• Abrechnung von Mieterträgen,
• bestehende Reparaturverpflichtungen,
• offene Gemeinschaftsbeiträge,
• bereits beschlossene Investitionen,
• Abgrenzung zum Übergabetag.

Mitwirkung bei einer späteren Teilung

Ist eine Realteilung oder Bildung selbstständiger Einheiten vorgesehen, sollte der Vertrag konkrete Pflichten festlegen:

• Mitwirkung an Vermessungen,
• Unterzeichnung von Anträgen,
• Kostentragung,
• Fristen,
• notwendige Dienstbarkeiten,
• Folgen bei Verweigerung.

Eine unverbindliche Formulierung wie „Die Teilung wird später durchgeführt“ bietet kaum Sicherheit.

Die größten Risiken beim Kauf eines Miteigentumsanteils

Unklare Flächenzuordnung

Der Käufer glaubt, eine Haushälfte oder Grundstückshälfte zu erwerben, erhält rechtlich aber lediglich eine Quote am Gesamtobjekt.

Konflikte mit anderen Eigentümern

Ein Anteil kann kaum sinnvoll genutzt werden, wenn andere Eigentümer den Zugang, Umbauten, Vermietung oder notwendige Reparaturen blockieren.

Fehlende Finanzierung

Ein isolierter Anteil wird von Banken häufig schlechter bewertet als eine selbstständige Immobilieneinheit.

Eingeschränkte Verkäuflichkeit

Der Käuferkreis für einen Anteil ist deutlich kleiner. Besonders schwierig wird ein Verkauf ohne klare Nutzungszuordnung.

Aufhebungs- und Versteigerungsrisiko

Ein anderer Eigentümer kann grundsätzlich die Beendigung der Gemeinschaft verlangen. Ist keine Realteilung möglich, kann die gesamte Immobilie verkauft oder verwertet werden.

Nicht registrierte Bauwerke

Die tatsächlich genutzte Etage oder der Anbau kann baulich vorhanden, aber rechtlich nicht registriert sein.

Agrarlandbeschränkungen

Ausländische Käufer können einen Anteil an einem landwirtschaftlichen Grundstück nicht als Umgehungskonstruktion erwerben.

Belastung des Anteils

Hypotheken, Pfändungen und Steuerpfandrechte können den Anteil unmittelbar betreffen.

Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft

Bei Eigentumswohnungen können offene Gemeinschaftsverpflichtungen auf den Erwerb durchschlagen.

Ungeklärte Ehegatten- oder Erbenrechte

Nicht vollständig dokumentierte familien- oder erbrechtliche Ansprüche können spätere Auseinandersetzungen auslösen.

Typische Warnsignale

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer erklärt:

• „Die obere Etage gehört seit Jahren nur mir.“
• „Das Grundstück ist zwar nicht geteilt, aber jeder kennt seine Hälfte.“
• „Die anderen Eigentümer müssen vom Verkauf nichts wissen.“
• „Der Anteil wird später problemlos in eine eigene Wohnung umgewandelt.“
• „Das Haus steht auf Agrarland, aber das spielt bei einem kleinen Anteil keine Rolle.“
• „Der aktuelle Registerauszug ist nicht notwendig.“
• „Die Erweiterung ist noch nicht eingetragen, kann aber jederzeit legalisiert werden.“
• „Es gibt keine schriftliche Nutzungsvereinbarung, weil wir uns immer verstanden haben.“
• „Der andere Eigentümer lebt im Ausland und wird sich nicht einmischen.“
• „Die Hypothek betrifft nur den bisherigen Eigentümer, nicht die Immobilie.“
• „Die Teilung ist bereits beschlossen“, obwohl keine registrierten Unterlagen vorliegen.

Keine dieser Aussagen sollte ohne dokumentarische Prüfung zur Grundlage einer Kaufentscheidung gemacht werden.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Hälfte eines Hauses

Ein Haus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche und 1.000 Quadratmetern Grundstück gehört zwei Geschwistern jeweils zur Hälfte. Eines der Geschwister verkauft seinen Anteil.

Der Käufer erwirbt:

• 1/2 des Eigentumsrechts am gesamten Grundstück,
• 1/2 des Eigentumsrechts am gesamten Haus.

Er erwirbt nicht automatisch:

• 500 Quadratmeter Grundstück,
• 90 Quadratmeter Wohnfläche,
• das Obergeschoss,
• die rechte Haushälfte.

Eine solche alleinige Nutzung müsste gesondert geregelt oder durch eine rechtliche Teilung geschaffen werden.

Beispiel 2: Eigentumswohnung in Tiflis

Ein Käufer erwirbt eine als eigenständiges Objekt registrierte Wohnung mit 75 Quadratmetern.

Er wird alleiniger Eigentümer der Wohnung und erhält zugleich den gesetzlich verbundenen Anteil am Grundstück und den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen. Dieser Gemeinschaftsanteil kann nicht unabhängig von der Wohnung verkauft werden.

Beispiel 3: Geerbtes Grundstück

Drei Geschwister erben ein Grundstück zu gleichen Anteilen. Ein Geschwister nutzt die gesamte Fläche, ein weiteres möchte verkaufen und das dritte widerspricht jeder Veränderung.

Der verkaufswillige Eigentümer kann grundsätzlich über seinen Anteil verfügen. Der Käufer muss jedoch damit rechnen, dass die Nutzung ungeklärt bleibt und später ein Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft erforderlich wird.

Beispiel 4: Ausländischer Käufer eines Dorfhauses

Ein deutscher Käufer möchte 1/2 eines Hauses mit Garten in Kachetien erwerben. Das Grundstück ist als landwirtschaftliches Homestead-Grundstück registriert.

Der Umstand, dass nur ein Anteil verkauft wird und auf dem Grundstück ein Wohnhaus steht, beseitigt die agrarrechtliche Erwerbsbeschränkung nicht. Vor einem Vertrag muss geklärt werden, ob überhaupt eine zulässige Erwerbsstruktur besteht.

Aktuelle Registergebühren in Georgien

Die folgenden Gebühren gelten nach dem veröffentlichten Stand vom 15. August 2026. Vor Antragstellung sollten sie erneut überprüft werden.

Registrierung eines Eigentumsrechts

Bearbeitungszeit	Gebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Bestätigung der Unterschriften

Die unmittelbare Bestätigung der Unterschriften der Vertragsparteien durch die Registerstelle kostet derzeit 7 GEL.

Registerauszug

Leistung	Gebühr
Registerauszug innerhalb eines Arbeitstages	20 GEL
Registerauszug am selben Tag	75 GEL
Online-Auszug innerhalb eines Arbeitstages	13 GEL
Online-Auszug am selben Tag	52 GEL
Zusätzliche englische Ausfertigung	26 GEL

Katasterplan

Leistung	Gebühr
Katasterplan innerhalb eines Arbeitstages	7 GEL
Katasterplan am selben Tag	26 GEL

Vermessungen, Berichtigungen von Katasterdaten, erstmalige Grundstücksregistrierungen und Archivunterlagen können zusätzliche Gebühren verursachen.

Checkliste für Käufer

Vor dem Erwerb eines Miteigentumsanteils sollten mindestens folgende Fragen eindeutig mit Ja beantwortet werden können:

• Ist der Verkäufer mit dem angebotenen Anteil im Register eingetragen?
• Ist der Katastercode eindeutig?
• Liegt ein aktueller Registerauszug vor?
• Sind sämtliche Belastungen bekannt?
• Ist die Grundstückskategorie geprüft?
• Darf der Käufer den Anteil rechtlich erwerben?
• Ist klar, ob ein selbstständiges Objekt oder nur eine Quote verkauft wird?
• Stimmen Register, Katasterplan und tatsächlicher Zustand überein?
• Sind sämtliche Gebäude und Anbauten registriert?
• Ist die derzeitige Nutzung schriftlich geregelt?
• Sind Zugänge und Versorgungsleitungen gesichert?
• Bestehen keine ungeklärten Erb- oder Ehegattenrechte?
• Wurden die anderen Miteigentümer und ihre Interessen geprüft?
• Besteht kein unbeachtetes Vorkaufsrecht?
• Sind offene Gemeinschaftskosten ausgeschlossen oder eingepreist?
• Ist eine spätere Verwertung realistisch?
• Ist der Kaufpreis dem besonderen Risiko eines Anteils angemessen?
• Wird die Zahlung mit der Registrierung abgesichert?

Kann eine dieser Fragen nicht zuverlässig beantwortet werden, sollte der Vertrag nicht ungeprüft unterzeichnet werden.

Häufig gestellte Fragen zum Miteigentumsanteil

Was bedeutet ein Miteigentumsanteil von 1/2?

Der Eigentümer hält die Hälfte des Eigentumsrechts an der gesamten registrierten Immobilie. Ihm gehört nicht automatisch eine bestimmte räumliche Hälfte des Hauses oder Grundstücks.

Ist ein Miteigentumsanteil dasselbe wie eine Eigentumswohnung?

Nein. Eine Eigentumswohnung ist ein eigenständiges, individuell registriertes Immobilienobjekt. Ein gewöhnlicher Miteigentumsanteil ist lediglich eine Quote an einem gemeinsamen Gesamtobjekt.

Kann ich bei einem Anteil von 50 Prozent die Hälfte des Hauses allein nutzen?

Nur wenn eine entsprechende Nutzungsregelung besteht oder der betreffende Gebäudeteil als eigenständiges Objekt registriert wurde. Die Quote allein weist keine bestimmten Räume zu.

Kann ein Miteigentümer seinen Anteil ohne Zustimmung verkaufen?

Grundsätzlich kann er über seinen eigenen registrierten Anteil verfügen. Gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte, Verfügungsbeschränkungen, Hypotheken oder gerichtliche Verbote müssen jedoch beachtet werden.

Haben die anderen Miteigentümer automatisch ein Vorkaufsrecht?

Bei gewöhnlichen Immobilien nicht in jedem Fall. Ein Vorkaufsrecht kann vertraglich vereinbart oder durch ein besonderes Gesetz begründet sein. Bei der Veräußerung von Anteilen an landwirtschaftlichen Grundstücken besteht grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Miteigentümers.

Kann ein Ausländer einen Miteigentumsanteil kaufen?

Bei nichtlandwirtschaftlichen Immobilien grundsätzlich ja. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken gelten erhebliche Erwerbsbeschränkungen. Ein Bruchteilserwerb umgeht diese nicht.

Darf ich meinen Anteil vermieten?

Eine Vermietung des gesamten Objekts ist ohne entsprechende Befugnis regelmäßig nicht möglich. Soll ein konkret zugeordneter Bereich vermietet werden, müssen die Nutzungsrechte, die Vereinbarung mit den anderen Eigentümern und mögliche Rechte Dritter geprüft werden.

Darf ein Miteigentümer allein umbauen?

Notwendige Erhaltungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen allein durchgeführt werden. Wesentliche Umbauten, Erweiterungen oder Eingriffe in gemeinschaftliche Bereiche erfordern regelmäßig eine gemeinschaftliche Entscheidung und gegebenenfalls behördliche Genehmigungen.

Wer trägt die Reparaturkosten?

Grundsätzlich tragen die Eigentümer gemeinschaftliche Kosten entsprechend ihren Anteilen, sofern keine wirksame abweichende Vereinbarung besteht.

Muss ich Kosten zahlen, wenn ich die Immobilie nicht nutze?

Die bloße Nichtnutzung befreit grundsätzlich nicht von der Beteiligung an notwendigen gemeinschaftlichen Kosten.

Kann ein Miteigentumsanteil mit einer Hypothek belastet werden?

Grundsätzlich kann ein eindeutig registrierter Anteil belastet werden. Ob eine Bank ihn als Sicherheit akzeptiert, hängt von der Verwertbarkeit, der Nutzungssituation und der internen Kreditprüfung ab.

Kann der Anteil gepfändet werden?

Ja. Ein registrierter Anteil kann grundsätzlich Gegenstand der Zwangsvollstreckung sein. Dadurch kann ein Dritter im Wege der Verwertung neuer Miteigentümer werden.

Kann ein Miteigentümer die Teilung verlangen?

Grundsätzlich ja. Ist eine Realteilung ohne wesentliche Wertminderung möglich, kann das Objekt geteilt werden. Andernfalls kann eine Veräußerung oder Verwertung des Gesamtobjekts in Betracht kommen.

Kann eine Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks drohen?

Ja. Wenn die Gemeinschaft aufgehoben werden soll und eine reale Teilung ausgeschlossen ist, kann das Grundstück nach den einschlägigen Verwertungsregeln verkauft werden.

Verjährt der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft?

Der Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums unterliegt grundsätzlich keiner Verjährungsfrist.

Reicht ein eingezäunter Grundstücksteil als Eigentumsnachweis?

Nein. Ein Zaun dokumentiert lediglich die tatsächliche Nutzung oder Besitzlage. Eigentumsgrenzen ergeben sich aus der registrierten rechtlichen und katastermäßigen Situation.

Ist ein eigener Stromzähler ein Beweis für selbstständiges Eigentum?

Nein. Getrennte Zähler können eine getrennte Nutzung erleichtern, begründen aber kein eigenständiges Eigentumsobjekt.

Muss eine Nutzungsvereinbarung registriert werden?

Das hängt von ihrem Inhalt und dem betroffenen Eigentumsverhältnis ab. Registrierungsfähige Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen sollten nach Möglichkeit im Register abgesichert werden. Die konkrete Gestaltung muss im Einzelfall geprüft werden.

Kann ich später aus meinem Anteil eine eigene Wohnung machen?

Nur wenn die baulichen, rechtlichen, technischen und registerrechtlichen Voraussetzungen erfüllt werden. Ein Anspruch auf erfolgreiche spätere Aufteilung besteht nicht allein aufgrund des Anteilserwerbs.

Ist ein Anteil immer günstiger als eine ganze Immobilie?

Der absolute Kaufpreis ist meist niedriger. Bezogen auf Nutzbarkeit, Finanzierung, Wiederverkauf und Konfliktrisiko kann ein Anteil dennoch wirtschaftlich nachteilig sein.

Was ist das wichtigste Dokument beim Kauf?

Das wichtigste Ausgangsdokument ist ein aktueller Registerauszug. Er muss jedoch durch Katasterunterlagen, Erwerbsdokumente, technische Prüfung, Nutzungsvereinbarungen und gegebenenfalls Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ergänzt werden.

Ein Miteigentumsanteil ist Eigentum – aber keine automatisch abgegrenzte Immobilie

Ein Miteigentumsanteil in Georgien kann eine sinnvolle Investition sein, wenn Eigentumsquote, Nutzung, Kosten, Zugang und spätere Verwertung eindeutig geregelt sind. Besonders interessant kann der Erwerb sein, wenn ein Käufer bereits einen weiteren Anteil besitzt, eine einvernehmliche Gesamtübernahme vorbereitet oder eine rechtlich gesicherte Teilung möglich ist.

Ein erhebliches Risiko besteht dagegen, wenn der Käufer lediglich aufgrund einer mündlichen Zusage davon ausgeht, eine bestimmte Haushälfte, Etage oder Grundstücksfläche zu erwerben. Entscheidend ist immer, welches Recht im georgischen Immobilienregister tatsächlich eingetragen ist.

Vor dem Kauf sollten deshalb drei Ebenen getrennt geprüft werden:

1. Rechtliches Eigentum: Welcher Anteil und welches Objekt sind registriert?
2. Tatsächliche Nutzung: Wer nutzt welche Räume und Flächen?
3. Zukünftige Verwertbarkeit: Kann der Anteil später verkauft, übernommen, geteilt oder anderweitig genutzt werden?

Erst wenn alle drei Ebenen zusammenpassen, lässt sich ein Miteigentumsanteil zuverlässig bewerten.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Darstellung des georgischen Immobilien- und Miteigentumsrechts. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, technische oder katasterbezogene Prüfung des konkreten Objekts.

Wesentliche Quellen und weiterführende Informationen

Die nachfolgenden externen Links öffnen sich jeweils in einem neuen Fenster.

1. Zivilgesetzbuch Georgiens – Regelungen über gemeinschaftliches Eigentum, Verwaltung, Nutzung, Kosten, Verkauf von Anteilen, Aufhebung der Gemeinschaft, Immobilienerwerb und Public Registry. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
2. Gesetz Georgiens über das Public Registry – Registerauszug, registrierungsfähige Rechte, Katasterdaten, Eigentumsnachweis und Registrierungsverfahren. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
3. Gesetz Georgiens über Wohnungseigentümergemeinschaften – individuelles Wohnungseigentum, Gemeinschaftseigentum, Kostenverteilung, Abstimmungen, Umbauten und offene Gemeinschaftsverpflichtungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
4. Gesetz über die Zweckbestimmung von Grundstücken und die nachhaltige Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen – Grundstückskategorien und gesetzliches Vorkaufsrecht bei Agrarland. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
5. Organgesetz Georgiens über das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken – Erwerbsbeschränkungen für Ausländer und Gesellschaften mit ausländischer Beherrschung. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
6. Gesetz Georgiens über den Rechtsstatus von Ausländern und Staatenlosen – allgemeine Eigentums-, Erb- und Vermögensrechte ausländischer Personen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
7. Gesetz Georgiens über Vollstreckungsverfahren – Zwangsvollstreckung in Immobilien und registrierte Anteile an gemeinschaftlichem Eigentum. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
8. National Agency of Public Registry – Gebühren für Immobilienregistrierungen – aktuelle Bearbeitungszeiten, Registrierungsgebühren, Unterschriftsbestätigung, Registerauszug und Katasterplan. (NAPR)
9. National Agency of Public Registry – Gebühren für Informationsdienste – Registerauszüge, englische Ausfertigungen, Katasterunterlagen, Archivinformationen und Auskünfte über Grundstückskategorien. (NAPR)

Stand: 15. August 2026