Landwirtschaftliches Grundstück in Georgien kaufen

15. August 2026 / Georgien Immobilien

Landwirtschaftliches Grundstück in Georgien kaufen: Was Ausländer 2026 wirklich dürfen

Eigentumsrecht, Erbschaft, LLC, Investitionsplan, Pacht, Umwidmung, Baurecht und Due Diligence verständlich erklärt

Rechtsstand: 15. August 2026

Landwirtschaftliche Grundstücke in Georgien können für Weinbau, Obstanbau, Tierhaltung, Agrotourismus oder als langfristige Investition interessant sein. Gleichzeitig gehört Agrarland zu den rechtlich am stärksten geschützten Immobilienarten des Landes.

Gerade für deutsche, österreichische, schweizerische und andere ausländische Interessenten ist deshalb eine klare Unterscheidung unverzichtbar:

Ausländische Privatpersonen dürfen landwirtschaftliche Grundstücke in Georgien grundsätzlich nicht durch einen normalen Kauf erwerben.

Die wichtigste gesetzliche Ausnahme ist der Eigentumserwerb durch Erbschaft. Eine in Georgien registrierte Gesellschaft mit ausländischer Kontrolle kann Agrarland nur unter besonderen Voraussetzungen und auf Grundlage eines von der georgischen Regierung genehmigten Investitionsplans erwerben.

Eine georgische Aufenthaltserlaubnis, ein steuerlicher Wohnsitz, eine Firmengründung oder ein auf dem Grundstück vorhandenes Haus ändern diese Grundregel nicht.

Dieser Ratgeber erklärt, was als landwirtschaftliches Grundstück gilt, welche Erwerbsmodelle rechtlich möglich sind, wann eine Umwidmung infrage kommt und welche Prüfungen vor jeder Anzahlung erforderlich sind.

Das Wichtigste in Kürze

Frage	Rechtlich zutreffende Antwort
Dürfen Deutsche Agrarland in Georgien kaufen?	Als ausländische Privatpersonen grundsätzlich nein
Gibt es eine Ausnahme für kleine Grundstücke?	Nein, die Grundstücksgröße beseitigt die Erwerbsbeschränkung nicht
Darf ein Ausländer Agrarland erben?	Ja, Erbschaft ist eine ausdrücklich geregelte Ausnahme
Hilft eine georgische Aufenthaltserlaubnis?	Nein, eine Aufenthaltserlaubnis ersetzt nicht die georgische Staatsangehörigkeit
Kann eine georgische LLC Agrarland kaufen?	Nicht automatisch; entscheidend sind Gesellschafterstruktur und tatsächliche Kontrolle
Kann eine ausländisch kontrollierte LLC Agrarland erwerben?	Nur aufgrund eines genehmigten Investitionsplans und einer Entscheidung der georgischen Regierung
Ist ein Haus- und Hofgrundstück nichtlandwirtschaftlich?	Nein, es bleibt eine Kategorie landwirtschaftlichen Bodens
Wird Agrarland durch ein vorhandenes Haus zu Bauland?	Nein
Können Ausländer Agrarland pachten?	Grundsätzlich ja
Kann ein Grundstück vor dem Kauf umgewidmet werden?	Ja, sofern die zuständige Behörde die Umwidmung genehmigt und im Public Registry registriert
Bedeutet nichtlandwirtschaftlich automatisch bebaubar?	Nein, das Baurecht muss zusätzlich geprüft werden
Was muss zuerst geprüft werden?	Katastercode, Registerstatus, Käuferberechtigung, Grenzen, Belastungen, Zufahrt und geplante Nutzung

Dürfen Ausländer landwirtschaftliche Grundstücke in Georgien kaufen?

Die kurze und rechtssichere Antwort lautet:

Ausländische natürliche Personen dürfen landwirtschaftliche Grundstücke in Georgien grundsätzlich nicht direkt kaufen.

Diese Beschränkung ergibt sich bereits aus Artikel 19 Absatz 4 der georgischen Verfassung. Danach besitzt landwirtschaftlicher Boden als Ressource von besonderer Bedeutung einen speziellen Schutz. Eigentum ist grundsätzlich dem georgischen Staat, georgischen Selbstverwaltungseinheiten, georgischen Staatsbürgern und bestimmten Vereinigungen georgischer Staatsbürger vorbehalten.

Die zulässigen Ausnahmen werden im Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership geregelt. Für eine ausländische Privatperson ist insbesondere der Erwerb durch Erbschaft vorgesehen.

Ein gewöhnlicher Erwerb durch Kaufvertrag wird durch folgende Umstände nicht zulässig:

eine befristete oder unbefristete Aufenthaltserlaubnis,
steuerliche Ansässigkeit in Georgien,
die Gründung einer georgischen Gesellschaft,
die Tätigkeit als Geschäftsführer einer georgischen LLC,
die Heirat mit einem georgischen Staatsbürger,
bereits vorhandenes Immobilieneigentum in Georgien,
ein Haus auf dem betreffenden Grundstück oder
die Bezeichnung der Fläche als Haus- und Hofgrundstück.

Auch eine kleine Gartenparzelle kann landwirtschaftliches Grundstück sein. Das Gesetz enthält keine allgemeine Bagatellgrenze, nach der ausländische Käufer Agrarland bis zu einer bestimmten Fläche erwerben dürften.

Landwirtschaftliches Grundstück in Georgien Infografik

Was ist ein landwirtschaftliches Grundstück in Georgien?

Entscheidend ist nicht die Beschreibung in einer Immobilienanzeige, sondern die im georgischen Public Registry eingetragene Zweckbestimmung.

Ein Grundstück gilt als landwirtschaftlich, wenn es einer der gesetzlich vorgesehenen landwirtschaftlichen Kategorien zugeordnet ist und landwirtschaftlich genutzt wird oder aufgrund seiner Eigenschaften landwirtschaftlich genutzt werden kann.

Auf der Fläche dürfen sich Gebäude und bauliche Anlagen befinden. Ein Grundstück verliert seinen landwirtschaftlichen Status daher nicht allein dadurch, dass dort bereits ein Wohnhaus, ein Stall, eine Scheune oder ein Weinkeller steht.

Die vier Kategorien landwirtschaftlicher Grundstücke

Kategorie	Typische Nutzung
Weideland	Beweidung durch Rinder, Schafe, Ziegen oder andere Nutztiere
Heuwiese	Gewinnung von Heu, Silage, Heulage oder sonstigem Tierfutter
Ackerland einschließlich Dauerkulturen	Getreide, Gemüse, Weinberge, Obstplantagen, Haselnüsse, Oliven, Tee und andere Kulturen
Haus- und Hofgrundstück	Wohn-, Haushalts- und Hofnutzung mit Wohnhaus, Wirtschafts- oder Nebengebäuden

Haus- und Hofgrundstück bleibt Agrarland

Die Kategorie Haus- und Hofgrundstück wird besonders häufig missverstanden.

Ein solches Grundstück kann ein Wohnhaus, einen Garten, landwirtschaftliche Gebäude, Lagerräume, eine Garage oder Nebengebäude umfassen. Rechtlich bleibt es dennoch landwirtschaftliches Grundstück.

Das bedeutet:

Ein ausländischer Käufer darf ein Haus- und Hofgrundstück nicht allein deshalb erwerben, weil darauf bereits ein Wohnhaus steht.

Bei Immobilienangeboten mit Formulierungen wie „Haus mit großem Grundstück“, „Bauernhaus mit Garten“ oder „Landhaus mit Weinberg“ muss deshalb vor jeder Kaufzusage geprüft werden, welche Zweckbestimmung für das Grundstück tatsächlich registriert ist.

Tatsächliche Nutzung und Registerstatus sind nicht dasselbe

Eine Fläche kann derzeit brachliegen und dennoch als Agrarland registriert sein. Umgekehrt kann ein Grundstück bebaut oder gewerblich genutzt erscheinen, obwohl die Zweckbestimmung weiterhin landwirtschaftlich lautet.

Für eine sichere Beurteilung müssen vier Ebenen getrennt betrachtet werden:

Eigentumsrecht: Darf der vorgesehene Käufer Eigentümer werden?
Registerstatus: Welche Zweckbestimmung und Kategorie sind eingetragen?
Tatsächlicher Zustand: Wie werden Grundstück und Gebäude derzeit genutzt?
Planungs- und Baurecht: Welche künftige Nutzung ist genehmigungsfähig?

Erst wenn alle vier Ebenen zusammenpassen, lässt sich das Grundstück rechtssicher nutzen.

Wer darf landwirtschaftliche Grundstücke in Georgien besitzen?

Georgische Staatsbürger

Georgische Staatsbürger dürfen grundsätzlich landwirtschaftliche Grundstücke besitzen. Das gilt auch für Personen, die neben der georgischen noch eine weitere Staatsangehörigkeit besitzen.

Ein deutsch-georgischer Doppelstaatler wird für diese Eigentumsfrage als georgischer Staatsbürger behandelt.

Bestimmte georgische Gesellschaften

Eine in Georgien registrierte privatrechtliche Gesellschaft kann Agrarland besitzen, wenn ihr dominanter Gesellschafter zu den gesetzlich zugelassenen georgischen Eigentümern gehört.

Als dominanter Gesellschafter gilt vereinfacht, wer:

mehr als 50 Prozent der Anteile, Aktien oder Beteiligungen hält beziehungsweise die erforderliche Mehrheit besitzt und
tatsächlich entscheidenden Einfluss auf Entscheidungen der Gesellschaft über das landwirtschaftliche Grundstück ausüben kann.

Es kommt somit nicht allein auf den Gesellschaftsvertrag oder die formale Beteiligungsquote an. Entscheidend ist auch die tatsächliche Kontrolle.

Bei mehrstufigen Beteiligungsstrukturen kann die Prüfung durch sämtliche Gesellschaftsebenen bis zu den dahinterstehenden wirtschaftlich kontrollierenden Personen reichen.

Ausländische Privatpersonen durch Erbschaft

Eine ausländische natürliche Person darf landwirtschaftliches Eigentum besitzen, wenn sie das Grundstück geerbt hat.

Das kann eine gesetzliche oder testamentarische Erbschaft sein. Der Erbe muss seine Rechtsstellung durch geeignete Dokumente nachweisen und das Eigentum im Public Registry registrieren lassen.

Ausländische Dokumente können je nach Herkunftsland insbesondere benötigen:

eine Apostille oder Legalisation,
eine beglaubigte georgische Übersetzung,
einen Nachweis über den Tod des Erblassers,
einen Erbschein oder ein vergleichbares Dokument,
gegebenenfalls ein Testament und
Nachweise über weitere Erben oder Pflichtteilsberechtigte.

Eine Schenkung ist keine Erbschaft. Die ausdrückliche gesetzliche Ausnahme für geerbtes Agrarland darf daher nicht automatisch auf Schenkungen oder andere unentgeltliche Übertragungen ausgeweitet werden.

Ausländisch kontrollierte georgische Gesellschaften

Eine in Georgien registrierte Gesellschaft, deren dominanter Gesellschafter ein Ausländer oder ein ausländisches Unternehmen ist, darf Agrarland nur unter besonderen Voraussetzungen erwerben.

Erforderlich sind insbesondere:

ein qualifizierter Investitionsplan,
die Prüfung des Vorhabens durch die zuständige Landmanagementbehörde,
eine positive Entscheidung der georgischen Regierung,
eine Vereinbarung mit der zuständigen Behörde,
eine unwiderrufliche Bankgarantie,
die Registrierung der Investitionsverpflichtungen am Grundstück und
die anschließende nachweisbare Umsetzung des Projekts.

Das Grundstück gehört in diesem Modell der georgischen Gesellschaft. Es gehört nicht dem ausländischen Gesellschafter persönlich.

Bestandsschutz älterer Eigentumsrechte

Bestimmte Eigentumsrechte, die vor Inkrafttreten der heutigen Regelungen rechtmäßig begründet oder auf Grundlage älterer zulässiger Dokumente registriert wurden, können Bestandsschutz genießen.

Deshalb finden sich im georgischen Register weiterhin ausländische Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen. Daraus folgt jedoch nicht, dass ein heutiger ausländischer Käufer dieselbe Fläche erneut erwerben darf.

Ein historischer Registereintrag und ein aktueller Neuerwerb sind rechtlich unterschiedliche Sachverhalte.

Darf eine georgische LLC Agrarland kaufen?

Eine häufig verbreitete Empfehlung lautet, ein Ausländer müsse lediglich eine georgische LLC gründen und könne anschließend landwirtschaftliche Grundstücke erwerben.

Diese Aussage ist unvollständig und kann zu erheblichen Risiken führen.

Eine LLC beseitigt das Erwerbsverbot nicht automatisch

Ist der Ausländer dominanter Gesellschafter der LLC, benötigt die Gesellschaft grundsätzlich einen von der georgischen Regierung genehmigten Investitionsplan.

Eine einfache Firmengründung reicht nicht aus.

Das gilt insbesondere bei folgenden Konstellationen:

Der Ausländer hält mehr als 50 Prozent der Anteile.
Der Ausländer kontrolliert die Geschäftsführung oder Grundstücksentscheidungen.
Ein ausländisches Unternehmen ist Mehrheitsgesellschafter.
Die tatsächliche Kontrolle kann nicht eindeutig einer zulässigen georgischen Person zugeordnet werden.
Die Beteiligungsstruktur wird über mehrere Gesellschaften verschachtelt.

Reichen 51 Prozent für einen georgischen Gesellschafter?

Eine formale Beteiligung von 51 Prozent zugunsten eines georgischen Staatsbürgers kann allein nicht ausreichen.

Der georgische Gesellschafter muss nicht nur die erforderliche Beteiligung besitzen, sondern auch tatsächlich entscheidenden Einfluss auf die Entscheidungen über das Agrarland ausüben können.

Private Nebenabreden, Vollmachten, Darlehensverträge, Rückübertragungsversprechen oder Treuhandkonstruktionen, durch die der Ausländer wirtschaftlich weiterhin die vollständige Kontrolle behält, können die Rechtmäßigkeit der Struktur infrage stellen.

Vorsicht vor Strohmann-Konstruktionen

Der Erwerb über einen georgischen Bekannten, Mitarbeiter, Geschäftspartner oder Ehepartner, der nur formal im Register erscheint, ist keine sichere Lösung.

Rechtlicher Eigentümer ist grundsätzlich die eingetragene Person beziehungsweise Gesellschaft. Der ausländische Geldgeber trägt insbesondere folgende Risiken:

Verlust des eingesetzten Kaufpreises,
Verkauf oder Belastung durch den eingetragenen Eigentümer,
Tod oder Insolvenz des Strohmanns,
Erbstreitigkeiten,
Scheidung oder familiäre Auseinandersetzungen,
fehlende Durchsetzbarkeit privater Nebenabreden,
steuerliche Folgen,
Vorwurf eines Umgehungsgeschäfts und
Verweigerung oder spätere Anfechtung der Registrierung.

Eine Konstruktion sollte niemals allein danach beurteilt werden, ob sie technisch registriert werden könnte. Entscheidend ist, ob sie materiell mit dem georgischen Recht vereinbar und langfristig belastbar ist.

Welche Möglichkeiten haben ausländische Interessenten?

Dass ein direkter Kauf von Agrarland grundsätzlich ausgeschlossen ist, bedeutet nicht, dass ausländische Interessenten landwirtschaftliche Projekte in Georgien generell nicht umsetzen können.

Je nach Ziel kommen unterschiedliche rechtssichere Modelle in Betracht.

Ziel	Möglicher rechtlicher Weg
Landwirtschaftliche Nutzung ohne Eigentum	Langfristige und registrierte Pacht
Privates Wohn- oder Ferienhaus	Kauf eines bereits nichtlandwirtschaftlich registrierten und baurechtlich geprüften Grundstücks
Haus auf landwirtschaftlicher Fläche	Umwidmung vor dem Eigentumsübergang oder andere individuell geprüfte Struktur
Größeres landwirtschaftliches Projekt	Georgische Projektgesellschaft mit genehmigtem Investitionsplan
Weinberg oder Obstplantage bewirtschaften	Pacht, Beteiligung an einem zulässigen Betrieb oder genehmigtes Investitionsmodell
Geerbtes Agrarland	Eigentumsregistrierung auf Grundlage der Erbschaft
Kauf einer Fläche mit Umwidmungspotenzial	Verkäufer führt die Umwidmung vor Kaufpreisfreigabe vollständig durch
Agrotourismusprojekt	Kombination aus Eigentums-, Gesellschafts-, Bau-, Tourismus- und Investitionsprüfung

Langfristige Pacht als praktikable Alternative

Für viele ausländische Interessenten ist eine langfristige Pacht die wirtschaftlich sinnvollste Alternative zum Eigentum.

Eine Pacht kann insbesondere geeignet sein für:

Weinbau,
Obst- und Nussplantagen,
Gemüsebau,
Viehhaltung,
Gewächshausprojekte,
Imkerei,
Agrotourismus,
Versuchsflächen oder
landwirtschaftliche Verarbeitung.

Was ein guter Pachtvertrag regeln sollte

Ein professioneller Pachtvertrag sollte nicht nur Grundstück und Pachtzins nennen. Er sollte mindestens folgende Punkte eindeutig festlegen:

Katastercode und genaue Grundstücksfläche,
Laufzeit und Verlängerungsmöglichkeiten,
zulässige landwirtschaftliche Nutzung,
Höhe und Anpassung des Pachtzinses,
Zustand bei Übergabe,
Zufahrts-, Wasser- und Leitungsrechte,
Bewässerungsanlagen und Pumpen,
Eigentum an Pflanzen und Dauerkulturen,
Eigentum an Gebäuden, Anlagen und Verbesserungen,
Genehmigungspflichten,
Instandhaltungs- und Reparaturpflichten,
Unterverpachtung,
Versicherungen,
Folgen eines Verkaufs des Grundstücks,
Kündigungsgründe,
Entschädigung für noch nicht amortisierte Investitionen und
Rückgabezustand am Vertragsende.

Bei längeren Laufzeiten und erheblichen Investitionen sollte das Pachtrecht im Public Registry registriert werden. Dadurch wird das Nutzungsrecht öffentlich erkennbar und kann gegenüber einem späteren Erwerber wesentlich besser abgesichert werden.

Wird ein ausländischer Pächter später automatisch kaufberechtigt?

Nein.

Ein Pächter kann unter bestimmten Voraussetzungen nach mindestens zwei Jahren registrierter Pacht ein gesetzliches Vorkaufsrecht erhalten. Dieses Vorkaufsrecht hebt jedoch die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen nicht auf.

Eine Person, die Agrarland rechtlich nicht erwerben darf, wird durch die Pacht oder den Zeitablauf nicht automatisch eigentumsberechtigt.

Erwerb nach Umwidmung

Eine weitere mögliche Lösung besteht darin, dass der derzeitige Eigentümer das Grundstück vor dem Verkauf von landwirtschaftlicher in nichtlandwirtschaftliche Zweckbestimmung umwandeln lässt.

Erst wenn die Umwidmung:

von der zuständigen Behörde genehmigt,
vollständig abgeschlossen und
im Public Registry eingetragen wurde,

kann das Grundstück als nichtlandwirtschaftliche Fläche behandelt werden.

Kaufvertrag erst nach erfolgreicher Umwidmung vollziehen

Ein ausländischer Käufer sollte sich nicht darauf verlassen, die Umwidmung nach dem Erwerb selbst durchzuführen. Solange das Grundstück landwirtschaftlich registriert ist, besteht gerade das Problem, dass der Ausländer grundsätzlich nicht als Käufer eingetragen werden kann.

Eine sichere Vertragsgestaltung kann vorsehen, dass:

der Verkäufer die Umwidmung beantragt,
die Wirksamkeit des Kaufvertrags von der erfolgreichen Umwidmung abhängt,
der Kaufpreis bis zur neuen Registrierung nicht ungesichert ausgezahlt wird,
ein aktualisierter Registerauszug vorliegen muss,
die baurechtliche Nutzbarkeit gesondert bestätigt wird und
das Geschäft bei Ablehnung der Umwidmung rückabgewickelt wird.

Eine Makleraussage wie „Die Umwidmung ist kein Problem“ ersetzt keine behördliche Entscheidung.

Änderung der Kategorie oder Umwidmung: der entscheidende Unterschied

In Georgien müssen zwei unterschiedliche Verfahren auseinandergehalten werden.

Verfahren	Ergebnis
Änderung der landwirtschaftlichen Kategorie	Das Grundstück bleibt landwirtschaftlich
Änderung der Zweckbestimmung	Das Grundstück wird von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich oder umgekehrt

Änderung der landwirtschaftlichen Kategorie

Bei einer Kategorieänderung bleibt die Fläche Agrarland. Sie wird lediglich innerhalb der landwirtschaftlichen Kategorien höher eingestuft.

Die gesetzlich vorgesehene Richtung lautet:

Weideland kann zu Heuwiese, Ackerland oder Haus- und Hofgrundstück werden.
Heuwiese kann zu Ackerland oder Haus- und Hofgrundstück werden.
Ackerland einschließlich Dauerkulturen kann zu Haus- und Hofgrundstück werden.

Ein ausländischer Privatkäufer wird durch eine solche Kategorieänderung nicht erwerbsberechtigt. Auch ein Haus- und Hofgrundstück bleibt landwirtschaftlich.

Umwidmung in nichtlandwirtschaftliches Grundstück

Bei der Umwidmung wird die Zweckbestimmung selbst geändert.

Eine Umwidmung kann genehmigt werden, wenn eine nachvollziehbare Notwendigkeit besteht. Die National Agency of Public Registry entscheidet anhand der eingereichten Unterlagen und der bei ihr gespeicherten Informationen.

Je nach Lage und Vorhaben kann die Behörde zusätzliche Informationen von der Landmanagementbehörde oder der zuständigen Gemeinde anfordern. Dabei spielen insbesondere die örtlichen räumlichen Planungen und Entwicklungsvorgaben eine Rolle.

Ein Anspruch auf Umwidmung besteht nicht allein deshalb, weil:

Nachbargrundstücke bebaut sind,
bereits Strom oder Wasser vorhanden ist,
das Grundstück an einer Straße liegt,
der Verkäufer eine Umwidmung versprochen hat,
ein ähnliches Grundstück früher umgewidmet wurde oder
der Käufer ein konkretes Bauprojekt plant.

Jeder Antrag wird anhand des konkreten Grundstücks und der aktuellen Planungssituation beurteilt.

Kosten einer Umwidmung

Entschädigungszahlung in bestimmten Gebieten

Nach der aktuell veröffentlichten Regelung fällt eine flächenbezogene Entschädigungszahlung an, wenn sich das umzuwidmende Agrarland befindet:

in einem Gebiet mit besonderer Regulierung,
innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Tiflis oder
innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Batumi.

Lage	Entschädigungsbetrag
Gebiet mit besonderer Regulierung	100.000 GEL je Hektar
Verwaltungsgebiet Tiflis	34.001 GEL je Hektar
Verwaltungsgebiet Batumi	34.001 GEL je Hektar

Der Betrag wird anteilig nach der betroffenen Fläche berechnet und ist grundsätzlich vor der endgültigen Umwidmungsentscheidung an den georgischen Staatshaushalt zu zahlen.

Staatliche, autonome oder kommunale Grundstücke können von dieser Entschädigung ausgenommen sein.

Aktuelle Registergebühren

Für die Registrierung einer Änderung der Zweckbestimmung oder Grundstückskategorie veröffentlicht die NAPR derzeit folgende Bearbeitungszeiten und Gebühren:

Bearbeitung	Gebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Diese Fristen betreffen die Registerbearbeitung eines vollständig und entscheidungsreifen eingereichten Vorgangs. Sie sind nicht mit der gesamten Dauer der inhaltlichen Prüfung, der Beschaffung erforderlicher Unterlagen oder eines möglicherweise vorgeschalteten Planungsverfahrens gleichzusetzen.

Zusätzlich können Kosten entstehen für:

Vermessung,
Katasterunterlagen,
Planungsunterlagen,
technische Gutachten,
geologische Untersuchungen,
Übersetzungen,
anwaltliche Prüfung,
behördliche Stellungnahmen,
Architektur- und Bauplanung sowie
die Entschädigungszahlung.

Investitionsplan für eine ausländisch kontrollierte Gesellschaft

Der Investitionsplan ist eine gesetzlich vorgesehene Ausnahme für substanzielle Vorhaben. Er ist kein vereinfachtes Modell für den privaten Kauf eines kleinen Gartens oder Feriengrundstücks.

Welche Projekte können infrage kommen?

Ein Investitionsplan kann unter anderem betreffen:

Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse,
Verarbeitung landwirtschaftlicher Produkte,
Aufbau einer landwirtschaftlichen Wertschöpfungskette,
sonstige Produktion,
Einführung innovativer Technologien,
Entwicklung touristischer Infrastruktur,
Projekte von internationaler Bedeutung,
staatlich oder kommunal bedeutsame Projekte und
Schaffung neuer Arbeitsplätze.

Welche Inhalte muss der Investitionsplan enthalten?

Der Antrag muss das Projekt wirtschaftlich und technisch nachvollziehbar darstellen. Dazu gehören insbesondere:

Investitionsziel,
ausführliche Projektbeschreibung,
Zeit- und Umsetzungsplan,
Finanzierungsquelle,
Investitionshöhe,
geplante Mitarbeiterzahl,
vorhandene und neue Infrastruktur,
Produktions- oder Dienstleistungsumfang,
technologische Abläufe,
Innovationsanteil,
Umweltaspekte und
wirtschaftliche Auswirkungen.

Bei landwirtschaftlichen Projekten muss zusätzlich die Entwicklung der betreffenden Wertschöpfungskette beschrieben werden.

Mindestens vier Fünftel der vorgesehenen Beschäftigten müssen georgische Staatsbürger sein.

Vierfachregel richtig verstehen

Die einschlägige Regierungsverordnung geht von einer erheblichen Steigerung der Fähigkeiten, Kapazitäten oder des Wertes eines vorhandenen Vermögenswertes aus, wenn die Investitionskosten mindestens das Vierfache des Wertes des zu erwerbenden Grundstücks betragen.

Diese Regel sollte nicht als pauschale Garantie verstanden werden. Auch bei Erreichen des Vierfachen besteht kein automatischer Anspruch auf Genehmigung. Die georgische Regierung entscheidet über Annahme oder Ablehnung des gesamten Investitionsplans.

Bankgarantie, Gebühren und Kontrolle

Anforderung	Aktuelle Regelung
Bankgarantie	Zwei Prozent der Investitionsverpflichtung
Form	Unbedingt und unwiderruflich
Frist nach Genehmigung	Grundsätzlich höchstens vier Monate
Bearbeitungsgebühr	Ein Prozent des Investitionsvolumens
Mindestgebühr	1.000 GEL
Höchstgebühr	30.000 GEL
Beschäftigtenquote im Agrarprojekt	Mindestens vier Fünftel georgische Staatsbürger
Nachweis der Durchführung	Regelmäßige Sachverständigen- oder Prüfberichte

Die Investitionsverpflichtungen werden im Public Registry zusammen mit dem Grundstück registriert. Sie sind damit nicht lediglich interne Versprechen gegenüber einer Behörde.

Was geschieht bei Nichterfüllung?

Werden die genehmigten Verpflichtungen nicht umgesetzt, können Geldbußen, der Zugriff auf die Bankgarantie und die Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks folgen.

Nach Eintragung der Veräußerungspflicht muss das Grundstück grundsätzlich innerhalb eines Jahres verkauft werden. Erfolgt dies nicht, kann es nach dem gesetzlich geregelten Verfahren in staatliches Eigentum überführt werden.

Eine solche Übertragung ist nicht als entschädigungslose Einziehung ausgestaltet. Das Gesetz verlangt grundsätzlich eine vorherige, vollständige und angemessene Entschädigung. Kommt keine Einigung zustande, kann das gesetzliche Enteignungsverfahren für dringende soziale Bedürfnisse zur Anwendung kommen.

Darf auf einem landwirtschaftlichen Grundstück gebaut werden?

Ein landwirtschaftlicher Status bedeutet nicht, dass auf der Fläche unter keinen Umständen gebaut werden darf.

Auf Agrarland können grundsätzlich beispielsweise vorhanden oder zulässig sein:

ein individuelles Wohnhaus,
ein Stall,
eine Scheune,
ein landwirtschaftliches Lager,
ein Gewächshaus,
ein Weinkeller,
ein Verarbeitungsgebäude,
ein Wirtschaftsgebäude oder
ein funktional zugehöriges Nebengebäude.

Daraus folgt jedoch kein automatisches Baurecht.

Grundstücksstatus und Baugenehmigung sind getrennte Fragen

Vor einem Bauvorhaben muss geprüft werden:

Ist die beabsichtigte Nutzung mit der landwirtschaftlichen Zweckbestimmung vereinbar?
Passt die Nutzung zur eingetragenen Grundstückskategorie?
Welche örtliche Flächennutzungs- oder Entwicklungsplanung gilt?
Ist eine Baugenehmigung erforderlich?
Welche Gebäudeklasse liegt vor?
Welche Abstands-, Höhen- und Erschließungsvorgaben gelten?
Bestehen Schutz-, Sicherheits- oder Risikozonen?
Wie werden Wasser, Abwasser, Strom und Zufahrt gelöst?

Zusätzliche Einschränkungen können sich ergeben aus:

Küsten- und Gewässerschutz,
Hochwasserrisiken,
Hangstabilität,
Naturschutz,
Waldrecht,
Denkmalschutz,
archäologischen Schutzbereichen,
Straßen- und Leitungsabständen,
Grenzgebieten oder
Gebieten mit besonderer Regulierung.

Ein vorhandenes Haus ist kein Beweis für Legalität

Bei einem bereits bebauten Grundstück müssen drei Fragen getrennt beantwortet werden:

Wurde das Gebäude rechtmäßig errichtet?
Ist es vollständig und korrekt im Public Registry erfasst?
Liegt es innerhalb der registrierten Grundstücksgrenzen?

Ein sichtbar vorhandenes Gebäude kann ungenehmigt, nur teilweise registriert oder über die Katastergrenze hinaus errichtet worden sein.

Der Satz „Das Haus steht dort schon seit Jahren“ ersetzt keine baurechtliche und katasterrechtliche Prüfung.

Landwirtschaftliches Grundstück kaufen: der sichere Ablauf

1. Nutzungsziel festlegen

Bevor ein Grundstück gesucht oder reserviert wird, muss feststehen, wofür es benötigt wird.

Mögliche Ziele sind:

private Landwirtschaft,
Weinbau,
Obst- oder Nussplantage,
Tierhaltung,
Gewächshausproduktion,
Verpachtung,
Agrotourismus,
Ferienhaus,
Wohnhaus,
Hotel oder Gästehaus,
Restaurant,
Pflege- oder Wohnprojekt,
Verarbeitungsbetrieb oder
langfristige Bodeninvestition.

Das Nutzungsziel bestimmt, welche Grundstückskategorie, Eigentümerstruktur, Infrastruktur und Genehmigungen erforderlich sind.

2. Erwerbsfähigkeit des Käufers prüfen

Diese Prüfung muss vor jeder Anzahlung erfolgen.

Zu klären ist insbesondere:

Staatsangehörigkeit,
mögliche georgische Doppelstaatsangehörigkeit,
Erwerb als natürliche oder juristische Person,
Gesellschafter- und Kontrollstruktur,
Herkunft des Eigentumsrechts,
Erbschaftssituation,
möglicher Investitionsplan und
aktueller Grundstücksstatus.

Ein Kaufvertrag ist wirtschaftlich wertlos, wenn der Käufer später nicht als Eigentümer registriert werden kann.

3. Aktuellen Registerauszug beschaffen

Ausgangspunkt jeder Prüfung ist ein aktueller Auszug aus dem Public Registry.

Er sollte mindestens erkennen lassen:

Katastercode,
eingetragener Eigentümer,
Grundstücksfläche,
Zweckbestimmung,
landwirtschaftliche Kategorie,
registrierte Gebäude,
Hypotheken,
Pfandrechte,
Arrest,
Veräußerungsverbote,
Dienstbarkeiten,
Miet- oder Pachtrechte,
Vorkaufsrechte,
Vorregistrierungen und
sonstige eingetragene Verpflichtungen.

Ein mehrere Monate alter Registerauszug reicht für einen aktuellen Kauf nicht aus.

4. Eigentumsgrundlage und Verfügungsbefugnis untersuchen

Die Registereintragung genießt eine gesetzliche Richtigkeitsvermutung. Dennoch sollte die Prüfung bei risikobehafteten Objekten nicht beim Auszug enden.

Zu untersuchen sind insbesondere:

ursprünglicher Erwerbstitel,
Kauf-, Schenkungs- oder Privatisierungsdokumente,
Erbschaftsnachweise,
gerichtliche Entscheidungen,
Vollmachten,
Gesellschaftsunterlagen,
Ehe- oder Miteigentumsverhältnisse und
mögliche noch nicht abgeschlossene Streitigkeiten.

Die Registerbehörde prüft eine Eintragung anhand der eingereichten Dokumente. Sie übernimmt nicht automatisch die vollständige wirtschaftliche, bauliche und tatsächliche Due Diligence für den Käufer.

5. Katastergrenzen vor Ort kontrollieren

Die registrierte Fläche muss mit der tatsächlich angebotenen und genutzten Fläche übereinstimmen.

Typische Probleme sind:

Zäune außerhalb der Katastergrenze,
Überlappungen mit Nachbargrundstücken,
mitangebotene, aber nicht registrierte Teilflächen,
Gebäude auf fremdem Grund,
fehlende Vermessung,
abweichende Flächenangaben,
ungeklärte Grenzen zu Gemeinde- oder Staatsland und
nur mündlich vereinbarte Zufahrten.

Bei Zweifeln sollte ein qualifizierter Vermessungsfachmann die Grenzen vor Vertragsabschluss überprüfen und sichtbar markieren.

Landwirtschaftliches Grundstück in Georgien kaufen

6. Belastungen und Rechte Dritter prüfen

Ein Grundstück kann rechtlich belastet sein, obwohl es auf den ersten Blick frei verfügbar erscheint.

Besonders relevant sind:

Hypotheken,
Steuerpfandrechte,
Arrestmaßnahmen,
Veräußerungsverbote,
Dienstbarkeiten,
Wegerechte,
Leitungsrechte,
Nießbrauch,
langfristige Miet- und Pachtverträge,
registrierte Investitionsverpflichtungen,
gerichtliche Streitigkeiten und
Vorkaufsrechte.

Bestehende Belastungen müssen entweder bewusst übernommen oder vor Eigentumsübergang nachweisbar gelöscht werden.

7. Vorkaufsrechte klären

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken können insbesondere vorkaufsberechtigt sein:

ein Miteigentümer,
ein qualifizierter registrierter Pächter und
unter bestimmten Voraussetzungen der Staat.

Ein registrierter Pächter kann grundsätzlich nach mindestens zwei Jahren ein Vorkaufsrecht erhalten. Für bestimmte gesetzlich besonders geregelte ausländische Eigentümergruppen gilt diese Begünstigung jedoch nicht.

Der Verkäufer muss dem Vorkaufsberechtigten Grundstück, Preis, Zahlungsbedingungen und weitere Konditionen mitteilen. Die Frist zur Ausübung darf grundsätzlich nicht kürzer als 15 Kalendertage sein.

Bestehen mehrere Vorkaufsrechte gleichzeitig, gilt grundsätzlich folgende Reihenfolge:

Miteigentümer,
Pächter,
Staat.

Vor der Registrierung des Kaufvertrags muss dokumentiert werden, dass kein Vorkaufsrecht besteht, darauf verzichtet wurde oder die Ausübungsfrist ordnungsgemäß abgelaufen ist.

8. Rechtlich gesicherte Zufahrt prüfen

Ein sichtbarer Feldweg ist nicht automatisch eine rechtlich gesicherte Zufahrt.

Zu klären ist:

Grenzt das Grundstück direkt an eine öffentliche Straße?
Ist der Zufahrtsweg öffentlich oder privat?
Besteht eine registrierte Dienstbarkeit?
Darf der Weg ganzjährig genutzt werden?
Können landwirtschaftliche Maschinen und Lieferfahrzeuge passieren?
Ist die Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsdienst geeignet?
Wer trägt Unterhaltungs- und Reparaturkosten?
Kann die Nutzung durch einen Nachbarn später untersagt werden?

Eine Fläche ohne gesicherten Zugang kann trotz guter Lage wirtschaftlich stark entwertet sein.

9. Wasser und Bewässerung untersuchen

Für die landwirtschaftliche Nutzbarkeit ist Wasser häufig wichtiger als die reine Grundstücksgröße.

Geprüft werden sollten:

öffentlicher Wasseranschluss,
Brunnen und dessen Rechtmäßigkeit,
tatsächliche Förderleistung,
Wasserqualität,
jahreszeitliche Verfügbarkeit,
Bewässerungskanäle,
Nutzungsrechte,
Pumpen,
Leitungen,
Speicherbecken,
Strombedarf,
Entwässerung und
laufende Betriebskosten.

Die Aussage „Wasser ist in der Nähe“ bedeutet nicht, dass ein gesichertes, ausreichendes und dauerhaft nutzbares Wasserrecht besteht.

10. Boden und Naturgefahren bewerten

Je nach Nutzung können Bodenproben und fachliche Untersuchungen erforderlich sein.

Relevant sind insbesondere:

Bodenart,
Bodentiefe,
pH-Wert,
Humusgehalt,
Nährstoffversorgung,
Versalzung,
Verdichtung,
Schadstoffe,
frühere Pflanzenschutzmittel,
Drainage,
Staunässe,
Erosion,
Hangneigung,
Überschwemmungsrisiko,
Frostlage,
Hagel,
Trockenheit und
Windbelastung.

Bei bestehenden Weinbergen oder Plantagen sollten zusätzlich Alter, Sorte, Pflanzabstand, Krankheitsbefall, Ertragshistorie und Restnutzungsdauer der Kulturen bewertet werden.

11. Planungs- und Baurecht vor dem Kauf klären

Wer bauen oder die Nutzung verändern möchte, sollte die Genehmigungsfähigkeit nicht erst nach dem Grundstückserwerb untersuchen.

Vorher zu klären sind:

zulässige Nutzungsart,
mögliche Umwidmung,
Gebäudeklasse,
Grundfläche,
Geschossigkeit,
Gebäudehöhe,
Abstandsflächen,
Zufahrt,
Stellplätze,
Brandschutz,
Wasser- und Abwasserlösung,
Energieversorgung,
Umweltprüfung und
mögliche Schutzbereiche.

Eine rechtliche Vorprüfung kann nicht garantieren, dass jede spätere Planung genehmigt wird. Sie kann aber wesentliche Ausschlussgründe vor einer finanziellen Bindung sichtbar machen.

12. Kaufvertrag und Zahlung absichern

Der Kaufvertrag sollte mindestens regeln:

vollständige Identität der Parteien,
Katastercode,
registrierte Fläche,
Zweckbestimmung und Kategorie,
Gebäude und Anlagen,
Kaufpreis und Währung,
Zahlungsweg,
Eigentumsübergang,
Besitzübergabe,
Belastungen,
Vorkaufsrechte,
Zusicherungen des Verkäufers,
Folgen fehlerhafter Angaben,
Umwidmungsbedingungen,
Genehmigungsvorbehalte,
Rücktrittsrechte und
Rückabwicklung bei gescheiterter Registrierung.

Der vollständige Kaufpreis sollte nicht ungesichert gezahlt werden, solange die Eigentumsumschreibung, eine erforderliche Umwidmung oder die Löschung wesentlicher Belastungen noch offen ist.

13. Registrierung abschließen und kontrollieren

Nach Abschluss des Geschäfts muss ein neuer Registerauszug beschafft werden.

Zu kontrollieren sind:

richtiger Eigentümer,
korrekter Katastercode,
vollständige Grundstücksfläche,
aktuelle Zweckbestimmung,
aktuelle Grundstückskategorie,
eingetragene Gebäude,
übernommene oder gelöschte Belastungen und
gegebenenfalls registrierte Verpflichtungen.

Der Kauf ist erst dann praktisch abgeschlossen, wenn das erwartete Recht tatsächlich korrekt im Public Registry erscheint.

Due-Diligence-Checkliste für Agrarland in Georgien

Prüfbereich	Zentrale Prüfung	Warnsignal
Käuferberechtigung	Darf der vorgesehene Käufer Agrarland besitzen?	Ausländer soll ohne Ausnahme direkt kaufen
Eigentum	Ist der Verkäufer korrekt registriert und verfügungsbefugt?	Ungeklärte Erbschaft oder widersprüchliche Dokumente
Zweckbestimmung	Landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich?	Maklerangabe widerspricht Register
Kategorie	Weideland, Heuwiese, Ackerland oder Haus- und Hofgrundstück?	„Hausgrundstück“ wird als Bauland dargestellt
Kataster	Stimmen Fläche, Grenzen und Lage?	Zaun und Katasterplan weichen voneinander ab
Gebäude	Sind alle Bauwerke legal und registriert?	Haus fehlt im Register
Belastungen	Gibt es Hypotheken, Arrest oder Verbote?	Sofortige Zahlung trotz eingetragener Belastung
Vorkaufsrechte	Bestehen Rechte von Miteigentümern, Pächtern oder Staat?	Langjähriger Pächter wird verschwiegen
Zufahrt	Ist der Zugang rechtlich gesichert?	Zufahrt nur über Nachbargrundstück
Wasser	Ist die Versorgung tatsächlich und rechtlich gesichert?	Nur mündliche Zusage über Brunnen oder Kanal
Boden	Eignet sich die Fläche für die geplante Kultur?	Keine Bodenanalyse trotz größerer Investition
Planung	Ist die gewünschte Nutzung zulässig?	Verkäufer verspricht Umwidmung ohne Vorprüfung
Vertrag	Sind Bedingungen und Rückabwicklung geregelt?	Hohe Baranzahlung ohne Absicherung
Wirtschaftlichkeit	Sind Investitions-, Betriebs- und Absatzkosten realistisch?	Kalkulation basiert ausschließlich auf Höchsterträgen

Was bestimmt den Wert eines landwirtschaftlichen Grundstücks?

Ein pauschaler Preis je Quadratmeter oder Hektar ist bei Agrarland nur begrenzt aussagekräftig.

Rechtliche Wertfaktoren

Wertsteigernd wirken insbesondere:

eindeutiges Eigentum,
vollständige Registrierung,
klare Katastergrenzen,
gesicherte Zufahrt,
fehlende Belastungen,
registrierte Wasser- und Wegerechte,
legalisierte Gebäude und
eine zur Nutzung passende Grundstückskategorie.

Landwirtschaftliche Wertfaktoren

Entscheidend sind unter anderem:

Bodenfruchtbarkeit,
Wasserversorgung,
Mikroklima,
Höhenlage,
Topografie,
Frost- und Hagelrisiko,
Drainage,
Flächenzuschnitt,
Mechanisierbarkeit,
vorhandene Dauerkulturen und
bisherige Bewirtschaftung.

Wirtschaftliche Wertfaktoren

Weitere Faktoren sind:

Entfernung zu Städten und Absatzmärkten,
Straßenqualität,
Nähe zu Verarbeitungsbetrieben,
verfügbare Arbeitskräfte,
Stromversorgung,
Lager- und Kühlmöglichkeiten,
touristisches Potenzial und
regionale Nachfrage.

Umwidmungspotenzial nur vorsichtig einpreisen

Ein Grundstück sollte nicht zum erwarteten Baulandpreis gekauft werden, wenn die Umwidmung noch nicht genehmigt ist.

Die Möglichkeit einer späteren Umwidmung ist zunächst nur eine Chance. Sie ist kein gesichertes Recht und sollte im Kaufpreis nur berücksichtigt werden, wenn die planungsrechtliche Situation bereits belastbar untersucht wurde.

Regionale Unterschiede

Georgien besitzt auf engem Raum sehr unterschiedliche Höhen-, Klima- und Bodenlagen.

Region	Häufig relevante Nutzungen	Besonders zu prüfen
Kachetien	Weinbau, Obst, Getreide	Bewässerung, Trockenheit, Hagel, Zustand vorhandener Weinberge
Innerkartlien	Obst, Gemüse, Ackerbau	Frostlagen, Wasser, Wind, Absatzwege
Niederkartlien	Ackerbau, Gemüse, Gewächshäuser	Wasserrechte, Bodenqualität, Infrastruktur
Imeretien	Wein, Obst, gemischte Landwirtschaft	Hanglagen, Drainage, kleinteilige Parzellen
Samegrelo	Haselnüsse, Mais, subtropische Kulturen	Feuchtigkeit, Pflanzenkrankheiten, Entwässerung
Gurien und Adscharien	Tee, Zitrusfrüchte, Haselnüsse, subtropische Kulturen	Starkregen, Hangstabilität, Drainage
Samzche-Dschawachetien	Viehhaltung, Kartoffeln, Hochlandwirtschaft	Frost, kurze Vegetationsperiode, Winterzugang
Ratscha-Letschchumi	Weinbau, Berglandwirtschaft, Agrotourismus	Zufahrt, Hangneigung, Erosion, kleine Flächen

Die Region allein genügt nicht zur Beurteilung. Boden, Wasserverfügbarkeit und Mikroklima können sich bereits innerhalb weniger Kilometer deutlich verändern.

Jährliche Grundsteuer auf landwirtschaftliche Flächen

Die georgische Grundsteuer auf landwirtschaftliche Grundstücke wird nach Verwaltungsgebiet und Grundstückskategorie differenziert.

Die derzeit im Tax Code veröffentlichten jährlichen Basiswerte liegen ungefähr in folgenden Bereichen:

Kategorie	Basiswert pro Hektar und Jahr
Ackerland einschließlich Dauerkulturen	56 bis 100 GEL
Haus- und Hofgrundstück	56 bis 100 GEL
Heuwiese	16 bis 20 GEL
Weideland	5 bis 16 GEL

Die zuständige Gemeinde legt den konkreten Satz fest. Dieser darf grundsätzlich bis zu 150 Prozent des gesetzlichen Basiswertes betragen.

Daneben bestehen verschiedene Steuerbefreiungen und Sonderregelungen. Die tatsächliche Steuerpflicht muss deshalb anhand von Eigentümer, Nutzung, Lage und Steuerjahr geprüft werden.

Die pauschale Werbeaussage, landwirtschaftliches Eigentum oder eine Erbschaft sei in Georgien stets steuerfrei, ist nicht belastbar.

Nebenkosten eines Grundstücksgeschäfts

Neben dem Kaufpreis können insbesondere anfallen:

aktueller Registerauszug,
Katasterplan,
Vermessung,
juristische Due Diligence,
Vertragsgestaltung,
Übersetzung,
Apostille oder Legalisation,
Unterschriftsbestätigung,
Eigentumsregistrierung,
Bank- und Überweisungskosten,
technische Gutachten,
Bodenanalysen,
geologische Untersuchungen,
Umwidmung,
Entschädigungszahlung,
Erschließung,
Zufahrtsbau,
Wasser- und Stromanschluss sowie
steuerliche Beratung.

Ein scheinbar günstiges Grundstück kann teuer werden, wenn Zufahrt, Wasser, Vermessung oder Genehmigungen fehlen.

Die häufigsten Irrtümer

„Ausländer können in Georgien jede Immobilie kaufen“

Ausländer können viele Wohnungen, Häuser und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke erwerben. Für Agrarland gelten jedoch besondere verfassungs- und gesetzesrechtliche Beschränkungen.

„Ein Haus auf dem Grundstück macht den Kauf möglich“

Nein. Ein Wohnhaus kann auf landwirtschaftlichem Boden stehen. Der Status des Grundstücks ändert sich dadurch nicht automatisch.

„Haus- und Hofgrundstück bedeutet Bauland“

Nein. Haus- und Hofgrundstück ist ausdrücklich eine landwirtschaftliche Kategorie.

„Mit einer Aufenthaltserlaubnis darf ich Agrarland kaufen“

Nein. Aufenthaltsrecht und Eigentumsberechtigung für landwirtschaftliche Flächen sind unterschiedliche Rechtsfragen.

„Eine georgische LLC reicht aus“

Nein. Bei ausländischer Kontrolle benötigt die Gesellschaft grundsätzlich einen genehmigten Investitionsplan.

„Ein georgischer 51-Prozent-Gesellschafter löst das Problem immer“

Nein. Zusätzlich zur Beteiligungsquote wird die tatsächliche Kontrolle über Grundstücksentscheidungen betrachtet.

„Nach zwei Jahren Pacht darf ich automatisch kaufen“

Nein. Ein Vorkaufsrecht beseitigt die gesetzlichen Erwerbsbeschränkungen nicht.

„Die Umwidmung kann nach dem Kauf erledigt werden“

Für einen ausländischen Privatkäufer ist gerade der Erwerb des noch landwirtschaftlich registrierten Grundstücks das Problem. Die Umwidmung sollte deshalb grundsätzlich vor dem Eigentumsübergang abgeschlossen sein.

„Der Registerauszug reicht als vollständige Prüfung“

Der Registerauszug ist unverzichtbar, ersetzt aber nicht die Prüfung von Katastergrenzen, Gebäuden, Zufahrt, Wasser, Baurecht und wirtschaftlicher Nutzbarkeit.

„Ein niedriger Hektarpreis bedeutet ein gutes Geschäft“

Nicht zwingend. Fehlende Zufahrt, schlechte Böden, Wassermangel, Grenzkonflikte oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse können den wirtschaftlichen Wert erheblich reduzieren.

Welches Modell passt zu welchem Vorhaben?

Vorhaben	Regelmäßig sinnvoller Prüfungsansatz
Privates Ferienhaus	Nichtlandwirtschaftliches Grundstück mit geklärtem Baurecht
Haus mit großem Garten	Grundstücksstatus vor Kauf prüfen; gegebenenfalls Umwidmung durch Verkäufer
Kleiner Weinberg zur privaten Nutzung	Langfristige Pacht oder zulässige Beteiligungsstruktur
Professioneller Weinbaubetrieb	Pacht, zulässige Gesellschaft oder genehmigter Investitionsplan
Obstplantage	Boden-, Wasser-, Pflanzen- und Eigentumsprüfung
Landwirtschaftliche Produktion	Projektgesellschaft, Pacht oder Investitionsmodell
Agrotourismus	Kombinierte Grundstücks-, Bau-, Betriebs- und Genehmigungsprüfung
Reine Bodenanlage	Wegen eingeschränkter Liquidität und Rechtslage besonders sorgfältig prüfen
Geerbtes Agrarland	Erbrecht, Register, Miterben, Belastungen und Steuerfolgen prüfen
Spätere Bebauung	Umwidmung und Baugenehmigungsfähigkeit vor Kaufpreiszahlung untersuchen

Grundstück bereits gefunden? Vor der Anzahlung prüfen

Ein niedriger Kaufpreis oder hoher Zeitdruck sollte niemals dazu führen, dass die rechtliche Prüfung übersprungen wird.

Für eine erste strukturierte Objektprüfung werden regelmäßig benötigt:

Katastercode,
aktueller Registerauszug,
Katasterplan,
Exposé oder Verkäuferangaben,
Informationen zu Gebäuden und Zufahrt sowie
eine kurze Beschreibung der geplanten Nutzung.

Über Georgien-Immobilien.com kann zunächst geklärt werden, ob das Grundstück landwirtschaftlich registriert ist, ob die vorgesehene Erwerbsstruktur grundsätzlich infrage kommt und welche weiteren lokalen Fachprüfungen erforderlich sind.

Je nach Objekt können anschließend insbesondere koordiniert werden:

Register- und Eigentumsprüfung,
Vermessung,
Prüfung von Belastungen,
Prüfung der Zufahrt,
Umwidmungsvorprüfung,
baurechtliche Einschätzung,
landwirtschaftliche Bewertung und
Vertragsprüfung durch einen qualifizierten georgischen Juristen.

Wichtig: Keine vollständige Kaufpreiszahlung, bevor Käuferberechtigung, Grundstücksstatus, Grenzen und Registrierungsfähigkeit geklärt sind.

FAQ zu landwirtschaftlichen Grundstücken in Georgien

Können Deutsche landwirtschaftliche Grundstücke in Georgien kaufen?

Als ausländische Privatpersonen können Deutsche Agrarland grundsätzlich nicht durch einen normalen Kauf erwerben. Eine wichtige Ausnahme besteht beim Eigentumserwerb durch Erbschaft.

Können Österreicher oder Schweizer Agrarland kaufen?

Für österreichische, schweizerische und andere ausländische Staatsangehörige gelten grundsätzlich dieselben Beschränkungen wie für deutsche Käufer.

Darf ein Ausländer einen Weinberg kaufen?

Ein Weinberg wird regelmäßig als Ackerland einschließlich Dauerkulturen und damit als landwirtschaftliches Grundstück eingeordnet. Ein direkter Kauf durch eine ausländische Privatperson ist daher grundsätzlich nicht möglich.

Darf ein Ausländer eine Obstplantage kaufen?

Auch eine Obstplantage ist regelmäßig landwirtschaftliches Ackerland unter Dauerkulturen. Es gelten dieselben Eigentumsbeschränkungen.

Darf ein Ausländer Agrarland erben?

Ja. Der Erwerb durch Erbschaft ist eine ausdrücklich geregelte Ausnahme. Das Erbrecht und die erforderlichen Dokumente müssen gegenüber dem Public Registry nachgewiesen werden.

Muss ein ausländischer Erbe das Grundstück wieder verkaufen?

Nach der aktuell geltenden Eigentumsregelung besteht allein wegen der ausländischen Staatsangehörigkeit keine allgemeine Pflicht, rechtmäßig geerbtes Agrarland sofort wieder zu veräußern.

Kann Agrarland an einen Ausländer verschenkt werden?

Die ausdrücklich vorgesehene Ausnahme betrifft die Erbschaft. Eine Schenkung darf nicht automatisch wie eine Erbschaft behandelt werden. Die Registrierungsfähigkeit muss vor Abschluss der Schenkung geprüft werden.

Hilft eine georgische Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Eine Aufenthaltserlaubnis macht den Inhaber nicht zum georgischen Staatsbürger und begründet kein allgemeines Recht zum Kauf landwirtschaftlicher Flächen.

Darf ein ausländischer Ehepartner Agrarland kaufen?

Die Ehe mit einem georgischen Staatsbürger führt nicht automatisch zur Erwerbsberechtigung. Wird das Grundstück allein auf den georgischen Ehepartner registriert, ist dieser grundsätzlich der eingetragene Eigentümer.

Kann eine georgische LLC landwirtschaftliche Grundstücke kaufen?

Eine georgische LLC kann Agrarland besitzen, wenn ihre Eigentümer- und Kontrollstruktur die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Bei ausländischer Kontrolle ist grundsätzlich ein genehmigter Investitionsplan erforderlich.

Reicht ein georgischer Mehrheitsgesellschafter?

Nicht allein. Neben der formalen Mehrheit muss der georgische Gesellschafter tatsächlich entscheidenden Einfluss auf Grundstücksentscheidungen ausüben können.

Ist ein Haus- und Hofgrundstück landwirtschaftlich?

Ja. Haus- und Hofgrundstück ist eine der vier gesetzlichen Kategorien landwirtschaftlichen Bodens.

Darf ein Ausländer ein Haus auf Agrarland kaufen?

Das vorhandene Haus ändert den Status des Grundstücks nicht automatisch. Das Gesamtobjekt muss anhand von Grundstückszweck, Eigentumsfähigkeit, Gebäudeeintragung und Vertragsstruktur geprüft werden.

Kann ein Ausländer landwirtschaftliches Land pachten?

Grundsätzlich ja. Bei längerer Laufzeit oder erheblichen Investitionen sollte der Pachtvertrag sorgfältig gestaltet und das Pachtrecht nach Möglichkeit registriert werden.

Wird ein Pächter nach zwei Jahren automatisch Eigentümer?

Nein. Auch ein mögliches Vorkaufsrecht macht eine nicht eigentumsberechtigte Person nicht automatisch zum zulässigen Käufer.

Kann jedes Agrargrundstück umgewidmet werden?

Nein. Eine Umwidmung setzt eine begründete Notwendigkeit und eine positive behördliche Entscheidung voraus. Ein Rechtsanspruch allein aufgrund des Kaufinteresses besteht nicht.

Wer entscheidet über die Umwidmung?

Die National Agency of Public Registry trifft die begründete Entscheidung auf Grundlage der eingereichten Dokumente und vorhandenen Daten. Sie kann weitere Informationen von der zuständigen Landmanagementbehörde oder Gemeinde anfordern.

Wie lange dauert eine Umwidmung?

Die reine Registerbearbeitung eines vollständigen Vorgangs kann je nach gewähltem Tarif am selben Tag, innerhalb eines Arbeitstages oder innerhalb von vier Arbeitstagen erfolgen. Die vorgelagerte inhaltliche Prüfung und Beschaffung notwendiger Dokumente kann erheblich länger dauern.

Ist nichtlandwirtschaftliches Grundstück automatisch Bauland?

Nein. Die nichtlandwirtschaftliche Zweckbestimmung beseitigt zwar die Agrarlandeinordnung, ersetzt aber keine planungs- oder baurechtliche Genehmigung.

Kann auf Agrarland ein Wohnhaus gebaut werden?

Ein individuelles Wohnhaus kann auf landwirtschaftlicher Fläche grundsätzlich vorgesehen sein. Ob das konkrete Gebäude zulässig ist, hängt von Kategorie, Planung, Erschließung, Lage und Genehmigungsverfahren ab.

Was ist der Katastercode?

Der Katastercode ist die eindeutige Identifikationsnummer eines Grundstücks. Über ihn lassen sich Registerauszug, Lage, Fläche, Eigentümer, Zweckbestimmung und registrierte Rechte zuordnen.

Welche Unterlage sollte zuerst angefordert werden?

Zuerst sollte ein aktueller Registerauszug anhand des Katastercodes beschafft werden. Danach folgen Katasterplan, Eigentumsunterlagen und die Prüfung der geplanten Nutzung.

Ist landwirtschaftliches Land in Georgien günstig?

In einigen Regionen können die Preise niedriger sein als in vielen westeuropäischen Märkten. Eine pauschale Aussage ist dennoch unseriös. Rechtlicher Status, Wasser, Boden, Zufahrt, Infrastruktur und Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen den Wert erheblich.

Ist Agrarland in Georgien eine gute Investition?

Agrarland kann wirtschaftlich interessant sein, wenn Eigentumsstruktur, Bewirtschaftung, Wasser, Boden, Absatz und laufende Kosten professionell geprüft wurden. Eine reine Spekulation auf zukünftige Umwidmung ist wesentlich riskanter.

Ein landwirtschaftliches Grundstück in Georgien kann großes wirtschaftliches Potenzial besitzen. Gleichzeitig gelten für Agrarland deutlich strengere Eigentumsregeln als für Wohnungen, Häuser auf nichtlandwirtschaftlichem Boden und andere gewöhnliche Immobilien.

Für ausländische Interessenten gilt als zentrale Grundregel:

Ein direkter Kauf von landwirtschaftlichem Eigentum durch eine ausländische Privatperson ist grundsätzlich nicht zulässig.

Die wichtigste persönliche Ausnahme ist die Erbschaft. Weitere realistische Möglichkeiten sind eine langfristige Pacht, der Kauf nach einer vollständig abgeschlossenen Umwidmung oder bei substantiellen Projekten der Erwerb durch eine georgische Gesellschaft auf Grundlage eines genehmigten Investitionsplans.

Eine georgische LLC, ein vorhandenes Haus, eine Aufenthaltserlaubnis oder ein nomineller georgischer Gesellschafter schaffen allein keine sichere Erwerbsberechtigung.

Vor jeder Reservierung oder Anzahlung müssen mindestens geklärt sein:

Käuferberechtigung,
Zweckbestimmung,
Grundstückskategorie,
Eigentum und Belastungen,
Katastergrenzen,
Zufahrt,
Wasser,
Vorkaufsrechte,
Gebäudelegalität,
Umwidmungsmöglichkeit und
Genehmigungsfähigkeit der geplanten Nutzung.

Nicht der niedrigste Kaufpreis entscheidet über die Qualität eines Grundstücks, sondern die Verbindung aus klarer Rechtslage, gesicherter Nutzung, guter Infrastruktur und realistischer Wirtschaftlichkeit.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag stellt die allgemeinen gesetzlichen und praktischen Grundlagen nach dem veröffentlichten Rechtsstand vom 15. August 2026 dar. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, technische oder landwirtschaftliche Prüfung.

Vor einem konkreten Kauf, einer Pacht, einer Gesellschaftsgründung oder einem Umwidmungsantrag sollten die aktuellen georgischen Originalfassungen der einschlägigen Rechtsvorschriften sowie die Unterlagen des jeweiligen Grundstücks durch entsprechend qualifizierte Fachleute geprüft werden.

Wesentliche Links und Quellen

Verfassung Georgiens – Artikel 19 zum Eigentumsrecht – Verfassungsrechtliche Grundlage für den besonderen Schutz landwirtschaftlicher Flächen und die Beschränkung des Eigentümerkreises. (Parlament Georgien)
Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership – Zentrale Rechtsgrundlage zu zulässigen Eigentümern, ausländischen Erben, dominanten Gesellschaftern, ausländisch kontrollierten Gesellschaften, Investitionsplänen und Bestandsschutz. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Law of Georgia on Determination of the Designated Purpose of Land and on Sustainable Management of Agricultural Land – Regelungen zu Grundstückskategorien, zulässiger Nutzung, Gebäuden, Umwidmung, Kategorieänderung, Vorkaufsrechten und Investitionsverpflichtungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Government Ordinance No. 222 on Investment Plans – Verfahren und Voraussetzungen für Investitionspläne einschließlich Vierfachregel, Beschäftigtenquote, Bankgarantie, Bearbeitungsgebühr, Registrierung und Überwachung. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Government Ordinance on Compensation and Changes to Agricultural Land Categories – Entschädigungsbeträge bei Umwidmungen in Tiflis, Batumi und Gebieten mit besonderer Regulierung sowie Verfahren für Kategorieänderungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Law of Georgia on the Public Registry – Rechtsgrundlagen für Registerauszüge, Eigentumsregistrierung, Dienstbarkeiten, Hypotheken, Pacht, Vorkaufsrechte und Katasterdaten. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
National Agency of Public Registry – Gebühren und Bearbeitungszeiten – Aktuelle Gebühren für Eigentumsregistrierungen, Registerauszüge, Katasterpläne sowie Änderungen der Zweckbestimmung und Kategorie. (NAPR)
Tax Code of Georgia – Rechtsgrundlage für die Grundsteuer auf landwirtschaftliche Flächen, regionale Basiswerte, kommunale Steuersätze und mögliche Steuerbefreiungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities – Maßgebliche Grundlage für räumliche Planung, verbindliche Entwicklungspläne und baurechtliche Anforderungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)