Kaufvertrag Immobilien Georgien

Kaufvertrag Immobilien Georgien: Rechtssicher kaufen, prüfen und Eigentum registrieren

Stand: 16. August 2026

Direktantwort: Ein Kaufvertrag für Immobilien in Georgien muss schriftlich geschlossen werden; Eigentümer wird der Käufer jedoch erst, wenn sein Eigentumsrecht im georgischen Public Registry eingetragen ist. Eine notarielle Beurkundung nach deutschem Vorbild ist beim gewöhnlichen Immobilienkauf grundsätzlich nicht zwingend. Entscheidend sind ein korrekt formulierter Vertrag, bestätigte Unterschriften, eine vollständige rechtliche und technische Prüfung der Immobilie sowie die unverzügliche Registrierung des Eigentumswechsels.

Der Immobilienkauf in Georgien gilt im internationalen Vergleich als schnell, transparent und administrativ effizient. Eine Eigentumsumschreibung kann regulär innerhalb von vier Arbeitstagen, beschleunigt innerhalb eines Arbeitstages oder gegen eine höhere Gebühr sogar am Tag der Antragstellung erfolgen.

Diese Geschwindigkeit darf jedoch nicht mit rechtlicher Sicherheit verwechselt werden. Das georgische Registersystem kann Eigentum sehr schnell übertragen, übernimmt aber nicht automatisch die wirtschaftliche, technische und rechtliche Prüfung des Geschäfts für den Käufer. Ein formal registrierbarer Vertrag kann deshalb trotzdem erhebliche Risiken enthalten.

Gerade ausländische Käufer sollten den georgischen Kaufvertrag nicht als bloße Formalität behandeln. Der Vertrag regelt, was gekauft wird, wann und unter welchen Bedingungen bezahlt wird, welche Belastungen gelöscht werden müssen, wer für Mängel haftet und was geschieht, wenn die Eigentumsregistrierung scheitert.

Kaufvertrag Immobilien Georgien: Das Wichtigste auf einen Blick

Frage	Antwort
Muss der Kaufvertrag schriftlich sein?	Ja. Der Immobilienkaufvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.
Wann wird der Käufer Eigentümer?	Erst mit der Eintragung seines Eigentumsrechts im Public Registry.
Reicht die Unterschrift unter dem Vertrag?	Nein. Ohne Eigentumsregistrierung entsteht regelmäßig nur ein vertraglicher Anspruch.
Ist ein Notar zwingend erforderlich?	Beim gewöhnlichen Immobilienkauf grundsätzlich nicht. Die Unterschriften müssen jedoch ordnungsgemäß bestätigt werden.
Wo wird das Eigentum registriert?	Bei der National Agency of Public Registry, kurz NAPR.
Wichtigstes Identifikationsmerkmal	Der Katastercode der Immobilie.
Können Deutsche Immobilien kaufen?	Wohnungen, Gewerbeimmobilien, Häuser und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich ja.
Gibt es Einschränkungen?	Vor allem beim Erwerb landwirtschaftlich registrierter Grundstücke.
Wie schnell erfolgt die Registrierung?	Je nach gewähltem Service am selben Tag, innerhalb eines oder innerhalb von vier Arbeitstagen.
Sicherste Zahlungsstruktur	Zahlung über eine abgestimmte Escrow-, Treuhand- oder Zug-um-Zug-Struktur.
Größtes Risiko bei Neubauten	Der Käufer erwirbt möglicherweise zunächst nur einen zukünftigen Anspruch und noch kein fertiges Wohnungseigentum.
Wichtigste Käuferprüfung	Aktueller Registerauszug, Katasterdaten, Belastungen, Verkäufer, Baugenehmigung, Gebäudelegalität und Zahlungsmechanismus.

Was ist ein georgischer Immobilienkaufvertrag?

Der Immobilienkaufvertrag ist die rechtliche Vereinbarung, durch die sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einer bestimmten Immobilie zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen und die Immobilie abzunehmen.

Der Vertrag bildet damit die schuldrechtliche Grundlage des Erwerbs. Er allein macht den Käufer aber noch nicht zum Eigentümer. Für die dingliche Eigentumsübertragung ist zusätzlich die Registrierung des Käufers im Public Registry erforderlich.

Diese Trennung ist für deutsche Käufer besonders wichtig:

1. Der Kaufvertrag begründet die gegenseitigen Pflichten.
2. Die Registrierung überträgt das Eigentum.
3. Die Übergabe verschafft dem Käufer den tatsächlichen Besitz.
4. Die Kaufpreiszahlung erfüllt die finanzielle Verpflichtung.

Diese vier Vorgänge können zeitlich zusammenfallen, müssen es aber nicht. Ein professioneller Vertrag koordiniert sie so, dass keine Partei ungesichert in Vorleistung gehen muss.

Wann geht das Eigentum in Georgien auf den Käufer über?

Eigentum an einer georgischen Immobilie wird nicht bereits durch die Unterzeichnung, Bezahlung oder Schlüsselübergabe erworben. Ausschlaggebend ist die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Public Registry.

Der neue Registerauszug muss den Käufer als Eigentümer der konkret bezeichneten Immobilie ausweisen. Erst dann ist der Eigentumswechsel abgeschlossen.

Das bedeutet:

• Ein unterschriebener Kaufvertrag ohne Registrierung verschafft noch kein vollständiges Eigentum.
• Eine vollständige Kaufpreiszahlung ohne Registrierung macht den Käufer nicht automatisch zum Eigentümer.
• Eine Schlüsselübergabe ohne Registrierung begründet allenfalls tatsächlichen Besitz.
• Eine Reservierungsvereinbarung oder Anzahlungsquittung ersetzt keinen registrierten Eigentumserwerb.
• Eine Maklerbestätigung ist kein Eigentumsnachweis.
• Auch ein Entwicklervertrag kann zunächst nur einen Anspruch auf spätere Übertragung begründen.

Vertrag, Eigentum und Besitz sind nicht dasselbe

Rechtsposition	Bedeutung
Vertraglicher Anspruch	Der Käufer kann vom Verkäufer die vereinbarte Eigentumsübertragung verlangen.
Registriertes Eigentum	Der Käufer ist im Public Registry als Eigentümer eingetragen.
Besitz	Der Käufer hat die tatsächliche Kontrolle über die Immobilie, beispielsweise durch Schlüsselübergabe.
Wirtschaftliche Nutzung	Der Käufer kann die Immobilie bewohnen, vermieten oder anderweitig nutzen, soweit keine Beschränkungen bestehen.

Ein guter Kaufvertrag legt für jeden dieser Zeitpunkte ein klares Datum oder eine eindeutig überprüfbare Voraussetzung fest.

Ist ein Notar beim Immobilienkauf in Georgien erforderlich?

Für einen gewöhnlichen Kaufvertrag über eine Immobilie besteht in Georgien grundsätzlich keine allgemeine notarielle Beurkundungspflicht wie in Deutschland. Der Vertrag muss jedoch schriftlich vorliegen und die Transaktion beziehungsweise die Unterschriften müssen in der gesetzlich vorgesehenen Form bestätigt werden.

Dafür kommen insbesondere folgende Wege infrage:

Unterzeichnung bei der Registrierungsstelle

Käufer und Verkäufer können den Vertrag vor einer autorisierten Person der Registrierungsbehörde unterzeichnen. In diesem Fall ist normalerweise keine zusätzliche notarielle Bestätigung der Unterschriften erforderlich.

Diese Variante ist bei unkomplizierten Bestandsimmobilien häufig der schnellste Weg.

Unterzeichnung vor einem georgischen Notar

Ein georgischer Notar kann die Identität, Vertretungsberechtigung und Unterschriften der Parteien bestätigen. Notare können je nach Gestaltung außerdem die Registrierung veranlassen beziehungsweise die erforderlichen Dokumente einreichen.

Eine notarielle Abwicklung kann sinnvoll sein, wenn:

• eine Partei vertreten wird,
• ausländische Dokumente verwendet werden,
• eine Finanzierung oder Hypothek eingebunden ist,
• umfangreiche Vollmachten geprüft werden müssen,
• mehrere Verkäufer oder Käufer beteiligt sind,
• der Vertrag besondere Bedingungen enthält,
• Zweifel an Identität oder Geschäftsfähigkeit bestehen.

Unterzeichnung durch einen Bevollmächtigten

Der Immobilienkauf kann auch durch einen Vertreter erfolgen. Die Vollmacht muss für das konkrete Geschäft verwendbar sein und sollte alle erforderlichen Befugnisse ausdrücklich enthalten.

Bei einer in Deutschland ausgestellten Vollmacht sind regelmäßig folgende Punkte zu beachten:

• notarielle Beglaubigung oder Beurkundung entsprechend dem vorgesehenen Inhalt,
• Apostille, soweit keine Ausnahme greift,
• qualifizierte Übersetzung ins Georgische,
• eindeutige Bezeichnung des Bevollmächtigten,
• ausdrückliche Befugnis zum Abschluss des Immobilienkaufvertrags,
• Befugnis zur Beantragung und Entgegennahme der Registrierung,
• gegebenenfalls Befugnis zur Kaufpreiszahlung, Übergabe, Hypothekenbestellung oder Löschung von Belastungen.

Eine pauschale Generalvollmacht ist nicht automatisch besser. Je weitreichender die Vollmacht, desto größer ist das Missbrauchsrisiko. Für einen einzelnen Immobilienerwerb ist eine präzise Spezialvollmacht häufig sicherer.

Welche Bedeutung hat das Public Registry?

Das Public Registry ist das zentrale georgische Register für Immobilienrechte. Zuständig ist die National Agency of Public Registry, kurz NAPR, die dem georgischen Justizsystem zugeordnet ist.

Der Registerauszug ist das funktionale georgische Gegenstück zum deutschen Grundbuchauszug, auch wenn Aufbau, Verfahren und Rechtswirkungen nicht vollständig identisch sind.

Der Immobilienregisterauszug kann unter anderem Informationen enthalten über:

• den eingetragenen Eigentümer,
• den Katastercode,
• die Adresse und Lage,
• die registrierte Grundstücks- oder Gebäudefläche,
• die Art des Objekts,
• Hypotheken,
• Dienstbarkeiten,
• Nießbrauchsrechte,
• Miet- und Leasingrechte,
• Vorkaufsrechte,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
• Verfügungsverbote,
• Pfändungen,
• steuerliche Pfandrechte,
• registrierte Verpflichtungen,
• Vorregistrierungen und andere rechtlich relevante Eintragungen.

Registerdaten besitzen eine gesetzliche Vermutungswirkung

Die im Public Registry eingetragenen Daten gelten grundsätzlich als richtig, solange sie nicht nach dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren aufgehoben oder für unwirksam erklärt werden.

Für den gutgläubigen Erwerber kann diese Registerwirkung einen erheblichen Schutz darstellen. Dieser Schutz ist jedoch nicht grenzenlos. Er kann insbesondere eingeschränkt sein, wenn:

• gegen die Eintragung bereits eine Beschwerde oder ein Verfahren anhängig ist,
• der Käufer von der Unrichtigkeit wusste,
• offensichtliche Widersprüche ignoriert wurden,
• der Käufer Kenntnis von einem nicht eingetragenen Mitberechtigten hatte,
• gefälschte oder fehlerhafte Unterlagen verwendet wurden,
• besondere gesetzliche Erwerbsverbote bestehen.

Das Register ersetzt keine Due Diligence

Die Registrierungsbehörde prüft nicht automatisch den gesamten wirtschaftlichen und technischen Hintergrund des Geschäfts. Sie übernimmt insbesondere keine vollständige Verantwortung für die inhaltliche Echtheit sämtlicher eingereichter Ausgangsdokumente.

Sie prüft auch nicht für den Käufer:

• den baulichen Zustand,
• Feuchtigkeit, Statik oder Haustechnik,
• verdeckte Mängel,
• die Rentabilität einer Kapitalanlage,
• die Bonität eines Bauträgers,
• die Werthaltigkeit einer Mietgarantie,
• die tatsächliche Nutzbarkeit eines Grundstücks,
• die Qualität von Ausbauleistungen,
• die Angemessenheit des Kaufpreises,
• sämtliche nicht registrierten Vereinbarungen.

Deshalb sollte zwischen der formalen Registrierbarkeit und der tatsächlichen Sicherheit des Erwerbs unterschieden werden.

Der Katastercode als wichtigste Objektangabe

Der Katastercode ist das zentrale Identifikationsmerkmal einer georgischen Immobilie. Er ist regelmäßig wichtiger als die umgangssprachliche Adresse, der Projektname oder die Wohnungsnummer aus einem Exposé.

Ein Kaufvertrag sollte den Katastercode vollständig und fehlerfrei wiedergeben.

Zusätzlich sollten aufgenommen werden:

• vollständige registrierte Adresse,
• Art der Immobilie,
• Grundstücksfläche,
• Wohnungs- oder Gebäudefläche,
• Etage und Einheit,
• Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum,
• Zubehörflächen,
• Stellplatz,
• Keller oder Abstellraum,
• gegebenenfalls Gebäudenummer und Eingang,
• registrierte Zweckbestimmung des Grundstücks.

Warum die Adresse allein nicht genügt

Adressen können unterschiedlich geschrieben, geändert oder unvollständig erfasst sein. Projektbezeichnungen sind häufig reine Marketingnamen. Auch eine Wohnungsnummer kann sich während der Bauphase verändern.

Der Katastercode verknüpft den Vertrag dagegen mit dem konkreten Registerobjekt. Ein Zahlendreher kann dazu führen, dass:

• das falsche Objekt bezeichnet wird,
• die Registrierung ausgesetzt oder abgelehnt wird,
• ein anderes Grundstück geprüft wurde als das tatsächlich angebotene,
• Stellplatz oder Keller nicht mitübertragen werden,
• nur ein Grundstücksanteil statt der erwarteten Wohnung erworben wird.

Der Katastercode sollte deshalb vor Unterzeichnung sowohl im Vertrag als auch im aktuellen Registerauszug und Katasterplan abgeglichen werden.

Welche Art von Immobilie wird tatsächlich gekauft?

Nicht jeder als „Wohnungskauf“ bezeichnete Vertrag überträgt sofort fertiges Wohnungseigentum. Vor der Vertragsgestaltung muss festgestellt werden, welcher rechtliche Gegenstand bereits existiert.

Erwerbsmodell	Was der Käufer erhält
Fertige, separat registrierte Wohnung	Eigentum an einer bereits existierenden Registereinheit
Registrierte Einheit im Bau	Eigentum oder ein registrierbares Recht an einer bereits individualisierten Einheit im Bau
Noch nicht separat registrierte zukünftige Wohnung	Zunächst meist einen Anspruch auf spätere Errichtung und Eigentumsübertragung
Grundstück mit registriertem Gebäude	Eigentum an Grundstück und Gebäude, soweit beides ordnungsgemäß erfasst ist
Grundstück mit nicht registriertem Gebäude	Möglicherweise nur Eigentum am Grundstück, nicht jedoch an einem rechtlich anerkannten Gebäude
Gesellschaftsanteil	Beteiligung an einer Gesellschaft, nicht automatisch unmittelbares Immobilieneigentum
Ideeller Miteigentumsanteil	Anteil am Gesamtobjekt, nicht zwingend Alleineigentum an einer bestimmten räumlichen Einheit
Nutzungsrecht oder langfristiger Mietvertrag	Kein Eigentum, sondern ein vertragliches oder registriertes Nutzungsrecht

Die Überschrift des Vertrags ist nicht entscheidend. Maßgeblich sind sein tatsächlicher Inhalt und die registrierbare Rechtsposition.

Welche Angaben gehören in einen professionellen Kaufvertrag?

Ein georgischer Immobilienkaufvertrag kann formal sehr kurz sein. Ein kurzer Vertrag ist jedoch nicht automatisch ein sicherer Vertrag.

Offizielle Musterdokumente können die Registrierung erleichtern, ersetzen aber keine auf das konkrete Objekt zugeschnittene Vertragsprüfung. Je höher der Kaufpreis, je früher das Projektstadium und je komplizierter die Belastungssituation, desto detaillierter sollte der Vertrag sein.

Empfohlene Vertragsstruktur

Vertragsbereich	Regelungsinhalt
Vertragsparteien	Vollständige Identität, Pass- oder Registernummer, Anschrift und Vertretungsbefugnis
Präambel	Hintergrund des Geschäfts und wirtschaftlicher Zweck
Kaufgegenstand	Katastercode, Adresse, Fläche, Einheit, Zubehör und Miteigentumsanteile
Eigentumsnachweis	Grundlage und Datum des Eigentumserwerbs des Verkäufers
Kaufpreis	Betrag, Währung, gegebenenfalls Umrechnungsmethode und enthaltene Bestandteile
Zahlungsplan	Fälligkeiten, Bankverbindungen, Escrow, Nachweise und Freigabebedingungen
Eigentumsregistrierung	Zuständigkeit, Frist, Mitwirkungspflichten und gewünschter NAPR-Service
Belastungen	Bestehende Hypotheken, Löschungen, Freigaben und Übernahme bestimmter Rechte
Garantien des Verkäufers	Eigentum, Verfügungsbefugnis, Rechtsmängel, Verfahren und Drittansprüche
Zustand der Immobilie	Bauzustand, Ausbaugrad, Mängel, Inventar und technische Spezifikationen
Übergabe	Datum, Schlüssel, Zählerstände, Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr
Nebenkosten	Registergebühren, Notar, Übersetzung, Bank, Verwaltung und Steuern
Vertragsverletzung	Nachfrist, Vertragsstrafe, Rücktritt, Erstattung und Schadensersatz
Off-Plan-Regelungen	Baufristen, Fertigstellung, Flächenabweichungen, Abnahme und Vorregistrierung
Sprache	Vertragssprachen und maßgebliche Fassung
Recht und Streitbeilegung	Anwendbares Recht, Gerichtsstand oder Schiedsvereinbarung
Mitteilungen	Zustelladressen, E-Mail-Adressen und Fristen
Anlagen	Registerauszug, Katasterplan, Grundriss, Inventarliste und Baubeschreibung

Die Vertragsparteien eindeutig identifizieren

Bei natürlichen Personen sollten mindestens aufgenommen werden:

• vollständiger Name,
• Geburtsdatum, soweit erforderlich,
• Staatsangehörigkeit,
• Pass- oder Identifikationsnummer,
• Ausstellungsstaat und Gültigkeit des Dokuments,
• aktuelle Anschrift,
• Kontakt- und Zustelladresse.

Bei juristischen Personen sind insbesondere zu prüfen:

• vollständige Firma,
• Rechtsform,
• Registrierungsnummer,
• Sitz und Geschäftsanschrift,
• aktueller Unternehmensregisterauszug,
• gesetzlicher Vertreter,
• Vertretungsbefugnis,
• gegebenenfalls Gesellschafter- oder Organbeschluss,
• wirtschaftlich Berechtigte,
• bestehende Beschränkungen der Geschäftsführung.

Der bloße Firmenstempel oder die Visitenkarte eines Mitarbeiters genügt nicht als Nachweis einer wirksamen Vertretung.

Verkäufer und Registereigentümer müssen übereinstimmen

Der im Vertrag genannte Verkäufer muss mit dem im aktuellen Registerauszug eingetragenen Eigentümer übereinstimmen. Handelt ein Vertreter, muss die Vollmacht eindeutig zum Eigentümer führen.

Besondere Vorsicht ist erforderlich, wenn:

• der Verkäufer behauptet, das Eigentum gerade erst geerbt zu haben,
• eine Registrierung noch nicht abgeschlossen ist,
• der Verkäufer nur Gesellschafter der Eigentümergesellschaft ist,
• eine andere Person den Kaufpreis empfangen soll,
• mehrere Familienmitglieder Ansprüche erheben,
• das Eigentum während einer Ehe erworben wurde,
• ein Minderjähriger Eigentümer ist,
• ein Nachlassverfahren noch läuft.

Eheliches Vermögen und Zustimmung des Ehepartners

Nach georgischem Recht kann während der Ehe erworbenes Vermögen grundsätzlich gemeinschaftliches eheliches Vermögen darstellen, sofern keine abweichende ehevertragliche Regelung besteht.

Gleichzeitig wird ein von nur einem Ehegatten vorgenommenes Geschäft nicht allein deshalb automatisch unwirksam, weil der andere Ehegatte nichts davon wusste oder nicht einverstanden war.

Für Käufer bleibt die familiäre Situation dennoch prüfungsrelevant. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, können je nach Fall sinnvoll sein:

• Erklärung zum Familienstand,
• Angabe des Erwerbszeitpunkts des Verkäufers,
• Nachweis, ob die Immobilie vor oder während der Ehe erworben wurde,
• Ehevertrag oder Nachweis über getrenntes Vermögen,
• Zustimmung oder Mitunterzeichnung des Ehepartners,
• ausdrückliche Freistellung von familienrechtlichen Ansprüchen.

Besonders bei hochpreisigen Objekten sollte nicht allein darauf vertraut werden, dass nur ein Ehepartner im Register erscheint.

Den Kaufgegenstand vollständig beschreiben

Der Vertrag sollte nicht nur die „Wohnung“ oder das „Haus“ nennen, sondern sämtliche mitverkauften Rechte und Bestandteile erfassen.

Dazu können gehören:

• Grundstück,
• Gebäude,
• Wohnungseinheit,
• Balkon oder Terrasse,
• Keller,
• Lagerraum,
• Stellplatz,
• Garagenplatz,
• Gartenanteil,
• gemeinschaftliche Grundstücksanteile,
• technische Anlagen,
• Einbaumöbel,
• Klimageräte,
• Kücheneinrichtung,
• sonstiges Inventar.

Stellplatz und Keller gesondert prüfen

Ein beworbener Stellplatz kann rechtlich unterschiedlich ausgestaltet sein:

• eigene registrierte Immobilieneinheit,
• Miteigentumsanteil,
• exklusives Nutzungsrecht,
• bloße Zuweisung durch den Bauträger,
• jederzeit änderbare Parkplatzordnung.

Dasselbe gilt für Keller- und Abstellräume. Nur weil eine Fläche im Prospekt eingezeichnet ist, gehört sie nicht automatisch zum Eigentum.

Black Frame, White Frame und Green Frame vertraglich definieren

Georgische Bauträger verwenden häufig Begriffe wie Black Frame, White Frame oder Green Frame. Diese Bezeichnungen sind nicht in jedem Projekt inhaltlich identisch.

Der Vertrag sollte deshalb nicht lediglich einen dieser Begriffe nennen, sondern eine technische Leistungsbeschreibung beifügen. Sie sollte unter anderem regeln:

• Estrich und Bodenaufbau,
• Innenwände,
• Putz- und Spachtelarbeiten,
• Elektroanschlüsse,
• Wasser- und Abwasserleitungen,
• Heizung oder Gasanschluss,
• Fenster und Außentüren,
• Innentüren,
• Sanitärausstattung,
• Klimavorbereitung,
• Balkon- und Fassadenarbeiten,
• Übergabestandard der Gemeinschaftsflächen.

Der Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen

Der Kaufpreis muss eindeutig bestimmbar sein. Neben dem Gesamtbetrag sollten Währung, Zahlungsempfänger, Bankverbindung, Fälligkeit und Freigabebedingungen geregelt werden.

Wichtige Zahlungsangaben

• Gesamtkaufpreis,
• bereits geleistete Reservierungsgebühr oder Anzahlung,
• Anrechnung geleisteter Beträge,
• verbleibender Restkaufpreis,
• Zahlungswährung,
• maßgeblicher Wechselkurs bei Währungsbezug,
• Zahlungsdatum,
• Bankgebühren,
• Nachweis des Zahlungseingangs,
• Folgen verspäteter Zahlung,
• Rückzahlungsbedingungen bei gescheiterter Registrierung.

Bei internationalem Zahlungsverkehr sollte außerdem geklärt werden, ob die georgische Empfängerbank die Zahlung akzeptiert und welche Unterlagen für die Herkunft der Mittel verlangt werden.

Reservierungsgebühr und Anzahlung unterscheiden

Eine Reservierungsgebühr kann lediglich die vorübergehende Herausnahme des Objekts aus der Vermarktung vergüten. Eine Anzahlung ist dagegen regelmäßig Teil des Kaufpreises.

Im Vertrag muss eindeutig stehen:

• ob der Betrag auf den Kaufpreis angerechnet wird,
• ob er erstattungsfähig ist,
• wann er verfällt,
• was bei rechtlichen Mängeln geschieht,
• was bei Finanzierungsproblemen geschieht,
• was bei einer Ablehnung der Registrierung geschieht,
• ob der Verkäufer denselben Betrag zusätzlich als Vertragsstrafe zahlen muss.

Begriffe wie „Deposit“, „Advance Payment“, „Reservation Fee“ oder „Earnest Money“ sollten nicht ohne genaue Rechtsfolgen verwendet werden.

Sichere Kaufpreiszahlung: Das wichtigste Schutzinstrument

Die gefährlichste Gestaltung für den Käufer ist die vollständige Kaufpreiszahlung an den Verkäufer, bevor die Eigentumsregistrierung gesichert ist.

Eine sichere Struktur verbindet Zahlung und Eigentumsübertragung möglichst eng miteinander.

Modell 1: Escrow- oder Treuhandabwicklung

Der Kaufpreis wird zunächst auf einem gesicherten Zwischenkonto gehalten. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt erst, wenn die vertraglich definierten Bedingungen erfüllt sind.

Typische Freigabebedingungen sind:

• der Käufer ist als Eigentümer registriert,
• der neue Registerauszug liegt vor,
• vereinbarte Hypotheken sind gelöscht,
• keine neuen Belastungen wurden eingetragen,
• erforderliche Bankzustimmungen liegen vor.

Modell 2: Abgestimmte Zug-um-Zug-Abwicklung

Wenn kein Escrow verwendet wird, können Unterzeichnung, Registrierungsantrag und Zahlung eng koordiniert werden.

Ein möglicher Ablauf:

1. Am Tag der Unterzeichnung wird ein neuer Registerauszug geprüft.
2. Die Parteien unterzeichnen den Vertrag.
3. Der Registrierungsantrag wird unverzüglich eingereicht.
4. Die Antragsnummer und der Bearbeitungsstatus werden dokumentiert.
5. Die Zahlung erfolgt nach dem vertraglich festgelegten Sicherungsereignis.
6. Nach Registrierung wird der neue Eigentümerauszug abgerufen.
7. Erst danach erfolgt die endgültige Übergabe oder Restzahlung.

Eine Zahlung bereits nach bloßer Antragstellung bleibt riskanter als eine Freigabe nach vollendeter Eigentumsregistrierung.

Modell 3: Direkte Ablösung einer Verkäuferhypothek

Ist die Immobilie finanziert, sollte der Käufer den zur Ablösung erforderlichen Betrag möglichst nicht vollständig an den Verkäufer zahlen.

Sicherer ist eine abgestimmte Struktur:

• Die finanzierende Bank bestätigt die offene Ablösesumme.
• Ein festgelegter Kaufpreisteil wird direkt an die Bank gezahlt.
• Die Bank erklärt die Löschung oder Freigabe der Hypothek.
• Nur der verbleibende Restbetrag fließt an den Verkäufer.
• Eigentumsumschreibung und Löschung werden zeitlich koordiniert.

Warum schnelles Einreichen entscheidend ist

Die Rangfolge konkurrierender Registrierungsanträge richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt ihrer Einreichung. Zwischen Unterzeichnung und Registrierung können neue Belastungen, Verfügungsverbote oder steuerliche Pfandrechte entstehen.

Deshalb sollte der Vertrag nicht unterschrieben und anschließend mehrere Tage beim Verkäufer liegen bleiben. Unterzeichnung und Einreichung sollten möglichst unmittelbar aufeinanderfolgen.

Das georgische Smart-Contract-Verfahren

Die NAPR bietet inzwischen ein digitales Smart-Contract-Verfahren an, über das bestimmte Immobiliengeschäfte per Videositzung abgewickelt werden können.

Derzeit gelten jedoch wesentliche Einschränkungen:

• Das Verfahren steht nur georgischen Staatsbürgern mit gültigem georgischen Ausweis oder Reisepass zur Verfügung.
• Käufer und Verkäufer müssen persönlich an der Sitzung teilnehmen.
• Eine Teilnahme über einen Bevollmächtigten ist bei diesem Verfahren nicht vorgesehen.
• Der Kaufpreis wird ausschließlich in georgischen Lari angegeben und bezahlt.
• Die Zahlung wird über einen Escrow-Service der Bank of Georgia abgewickelt.
• Nach erfolgreicher Eigentumsregistrierung wird der Betrag an den Verkäufer freigegeben.
• Scheitert die Eigentumsregistrierung, wird der Betrag nach den Vertragsbedingungen an den Käufer zurückgeführt.

Für einen deutschen Käufer ohne georgische Staatsangehörigkeit ist dieses spezielle Smart-Contract-Verfahren derzeit grundsätzlich keine unmittelbare Abwicklungsoption. Ein Erwerb vor Ort oder über eine ordnungsgemäß bevollmächtigte Person bleibt jedoch möglich.

Welche Belastungen müssen vor dem Kauf geprüft werden?

Der aktuelle Registerauszug muss nicht nur den Eigentümer zeigen. Sämtliche eingetragenen Rechte und Beschränkungen sind zu analysieren.

Hypotheken

Eine Hypothek verschwindet nicht automatisch dadurch, dass die Immobilie verkauft wird. Wird sie nicht ordnungsgemäß gelöscht, kann sie grundsätzlich auf dem Objekt verbleiben.

Der Vertrag sollte bestimmen:

• welche Hypothek besteht,
• welcher Gläubiger eingetragen ist,
• welche Forderung gesichert wird,
• wie hoch die Ablösesumme ist,
• wer die Löschung beantragt,
• wann die Löschungsunterlagen vorliegen müssen,
• ob Eigentumswechsel und Löschung gleichzeitig registriert werden,
• welcher Kaufpreisteil bis zur Löschung zurückbehalten wird.

Steuerliche Pfandrechte und Pfändungen

Steuerliche Pfandrechte, Pfändungen und öffentlich-rechtliche Verfügungsverbote können eine Übertragung verhindern oder erheblich erschweren.

Eine bloße Zusicherung des Verkäufers, „alles werde später gelöscht“, genügt nicht. Erforderlich sind überprüfbare Freigaben und ein belastbarer Zahlungsmechanismus.

Dienstbarkeiten und Wegerechte

Bei Grundstücken sind insbesondere zu prüfen:

• gesicherte Zufahrt,
• Durchfahrtsrechte,
• Leitungsrechte,
• Wegerechte zugunsten von Nachbarn,
• Nutzungsbeschränkungen,
• Zugang zu öffentlichen Straßen,
• Rechte an Wasserquellen oder Versorgungsleitungen.

Ein optisch vorhandener Weg ist nicht automatisch rechtlich gesichert.

Nießbrauch und Wohnrechte

Ein registriertes Nutzungs- oder Nießbrauchsrecht kann die eigene Nutzung oder Vermietbarkeit erheblich beschränken. Es muss geklärt werden, ob es:

• übernommen werden soll,
• vor Eigentumsübertragung gelöscht wird,
• zeitlich befristet ist,
• unentgeltlich oder entgeltlich besteht.

Miet- und Leasingverträge

Registrierte Miet-, Pacht- oder Leasingrechte können unter bestimmten Voraussetzungen auf den neuen Eigentümer übergehen.

Bei vermieteten Immobilien sollte der Käufer zusätzlich erhalten:

• vollständigen Mietvertrag,
• Nachträge,
• Zahlungsnachweise,
• Kautionsregelung,
• Informationen über Mietrückstände,
• Betriebskostenabrechnungen,
• Übergabeprotokolle,
• laufende Streitigkeiten,
• Identität der tatsächlichen Bewohner.

Vorkaufsrechte und Verpflichtungen

Zu prüfen sind außerdem:

• registrierte Vorkaufsrechte,
• Rechte von Miteigentümern oder Mietern,
• Privatisierungsauflagen,
• Verpflichtungen gegenüber Staat oder Gemeinde,
• Bau- oder Nutzungsbeschränkungen,
• Vorregistrierungen anderer Käufer.

Die vollständige Due-Diligence-Prüfung

Eine professionelle Käuferprüfung sollte nicht auf den Registerauszug beschränkt werden.

1. Aktuellen Registerauszug beschaffen

Der Auszug sollte möglichst kurz vor Unterzeichnung, idealerweise am Tag des Vertragsschlusses, erstellt werden.

Geprüft werden:

• Eigentümer,
• Katastercode,
• Fläche,
• Nutzungsart,
• Belastungen,
• Beschränkungen,
• Hypotheken,
• steuerliche Pfandrechte,
• registrierte Verpflichtungen,
• Vorregistrierungen.

2. Katasterplan prüfen

Bei Grundstücken muss der Katasterplan mit der tatsächlichen Situation verglichen werden.

Zu untersuchen sind:

• Lage und Grenzverlauf,
• Zufahrt,
• Überbauungen,
• tatsächliche Nutzung,
• Nachbarbebauung,
• Grenzkonflikte,
• Abweichungen zur Einfriedung,
• nicht erfasste Nebengebäude.

Bei Zweifeln sollte ein qualifizierter Vermesser eingeschaltet werden.

3. Erwerbsgrundlage des Verkäufers prüfen

Der Registerauszug zeigt die aktuelle Rechtsposition. Bei Auffälligkeiten sollte zusätzlich geprüft werden, auf welcher Grundlage der Verkäufer Eigentümer geworden ist.

Mögliche Erwerbsgrundlagen sind:

• früherer Kaufvertrag,
• Schenkung,
• Erbschaft,
• gerichtliche Entscheidung,
• Privatisierung,
• Teilung,
• Zusammenlegung,
• Anerkennung eines Besitzrechts.

Besondere Vorsicht ist bei sehr kurzfristigen Eigentümerwechseln oder ungewöhnlichen Übertragungsketten angebracht.

4. Verkäufer und Vertretungsmacht prüfen

Bei Privatpersonen sind Identität, Geschäftsfähigkeit und Familienstand relevant. Bei Gesellschaften müssen Unternehmen, Geschäftsführer, Zeichnungsberechtigung und gegebenenfalls interne Zustimmungen überprüft werden.

5. Tatsächlichen und registrierten Zustand vergleichen

Es muss geprüft werden, ob die im Register ausgewiesene Immobilie mit dem vor Ort besichtigten Objekt übereinstimmt.

Typische Abweichungen:

• größere tatsächliche Wohnfläche,
• verglaster oder angebauter Balkon,
• zusammengelegte Wohnungen,
• aufgeteilte Räume,
• ausgebautes Dachgeschoss,
• zusätzlich errichtetes Nebengebäude,
• nicht registrierter Anbau,
• abweichende Nutzung.

Eine tatsächlich vorhandene Fläche ist nicht automatisch rechtlich anerkanntes Eigentum.

6. Gebäudelegalität prüfen

Bei Häusern und Neubauten sind insbesondere zu kontrollieren:

• Baugenehmigung oder sonstige erforderliche baurechtliche Grundlage,
• genehmigte Pläne,
• Übereinstimmung mit der tatsächlichen Ausführung,
• Fertigstellungs- beziehungsweise Inbetriebnahmedokumente,
• Registrierung des Gebäudes oder der Einheit,
• genehmigte Nutzungsart,
• mögliche Legalisierungsverfahren.

Ein Grundstück kann ordnungsgemäß registriert sein, während das darauf stehende Gebäude nicht oder nur teilweise legal erfasst ist.

7. Technische Prüfung durchführen

Das Public Registry bestätigt keinen mängelfreien Bauzustand.

Je nach Objekt sollten geprüft werden:

• Tragwerk und sichtbare Risse,
• Feuchtigkeit und Abdichtung,
• Dach,
• Fassade,
• Fenster,
• Elektroinstallation,
• Wasserversorgung,
• Abwasser,
• Heizung,
• Gasinstallation,
• Aufzug,
• Brandschutz,
• Schall- und Wärmeschutz,
• Gemeinschaftsflächen.

8. Laufende Kosten und Verbindlichkeiten klären

Vor Übergabe sollten Verkäufer oder Verwaltung bestätigen:

• offene Stromrechnungen,
• Wasser- und Gasverbindlichkeiten,
• Hausgeld oder Managementgebühren,
• Reparaturumlagen,
• kommunale Verpflichtungen,
• Versicherungen,
• Miet- oder Betreiberverträge.

9. Tatsächliche Bewohner feststellen

Der Käufer sollte wissen, wer die Immobilie tatsächlich nutzt. Eine Eigentumsregistrierung garantiert nicht, dass das Objekt sofort geräumt übergeben wird.

Der Vertrag sollte eine geräumte Übergabe verlangen, sofern keine Vermietung übernommen wird.

10. Bank- und Zahlungsprüfung vorbereiten

Internationale Banken können Nachweise über Mittelherkunft, Vertragszweck und Zahlungsempfänger verlangen. Diese Prüfung sollte vor dem vertraglichen Fälligkeitstag vorbereitet werden.

Schritt-für-Schritt: Immobilienkaufvertrag in Georgien abschließen

Schritt 1: Immobilie rechtlich identifizieren

Katastercode, Adresse, Eigentümer, Fläche und Objektart werden festgestellt.

Schritt 2: Aktuellen Registerauszug einholen

Der Auszug wird auf Eigentum, Hypotheken, Beschränkungen und konkurrierende Rechte geprüft.

Schritt 3: Kataster- und Bauunterlagen auswerten

Katasterplan, Grundriss, Genehmigungen und Fertigstellungsunterlagen werden mit dem tatsächlichen Objekt verglichen.

Schritt 4: Verkäufer prüfen

Identität, Vertretungsrecht, Familienstand und gegebenenfalls Unternehmensunterlagen werden kontrolliert.

Schritt 5: Kaufmodell bestimmen

Es wird geklärt, ob sofortiges Eigentum, eine Einheit im Bau, ein zukünftiges Erwerbsrecht oder nur ein Miteigentumsanteil übertragen werden soll.

Schritt 6: Kaufpreis und Zahlungsstruktur vereinbaren

Escrow, Bankablösung, Anzahlungen, Restzahlung und Rückzahlungsvoraussetzungen werden festgelegt.

Schritt 7: Individuellen Kaufvertrag erstellen

Der Vertrag wird auf das konkrete Objekt, die Belastungssituation und das Risikoprofil zugeschnitten.

Schritt 8: Übersetzung und Verständnis sicherstellen

Ausländische Käufer erhalten eine verständliche Fassung und lassen Zweifelsfragen vor der Unterzeichnung klären.

Schritt 9: Vertrag unterzeichnen und Unterschriften bestätigen

Die Unterzeichnung erfolgt bei der Registrierungsstelle, vor einem Notar oder durch ordnungsgemäß bevollmächtigte Vertreter.

Schritt 10: Registrierung sofort beantragen

Der Vertrag wird ohne vermeidbare Verzögerung bei der NAPR eingereicht. Die Antragsnummer wird dokumentiert.

Schritt 11: Registerentscheidung überwachen

Etwaige Nachforderungen, Aussetzungen oder Ablehnungen müssen innerhalb der vorgesehenen Fristen bearbeitet werden.

Schritt 12: Eigentümerauszug kontrollieren

Der neue Auszug wird darauf geprüft, ob:

• der Käufer korrekt eingetragen ist,
• Katastercode und Objekt stimmen,
• vereinbarte Belastungen gelöscht wurden,
• keine unerwarteten Rechte eingetragen sind.

Schritt 13: Kaufpreis freigeben

Der Kaufpreis oder der zurückbehaltene Restbetrag wird entsprechend dem vereinbarten Sicherungsmechanismus freigegeben.

Schritt 14: Übergabeprotokoll unterzeichnen

Schlüssel, Zählerstände, Zustand, Inventar und Unterlagen werden dokumentiert.

Schritt 15: Verträge und Verwaltung umstellen

Versorgungsverträge, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Steuerregistrierung und gegebenenfalls Mietverhältnisse werden angepasst.

Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Georgien

Bei Off-Plan-Immobilien kauft der Erwerber eine Wohnung vor vollständiger Fertigstellung, teilweise sogar vor Errichtung wesentlicher Gebäudeteile.

Rechtlich muss unterschieden werden zwischen:

• Eigentum an einer bereits registrierten Einheit im Bau,
• einem vorregistrierten zukünftigen Eigentumsrecht,
• einem bloßen Anspruch gegen den Bauträger,
• einem Reservierungsrecht ohne dingliche Sicherung.

Warum die Vorregistrierung so wichtig ist

Ein zukünftiges Erwerbsrecht kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen im Public Registry vorregistriert werden. Eine solche Vorregistrierung kann die Position des Käufers gegenüber späteren konkurrierenden Verfügungen wesentlich stärken.

Sie kann grundsätzlich verhindern, dass widersprechende Rechte ohne Weiteres registriert werden. Ihre genaue Schutzwirkung hängt jedoch von der konkreten Vereinbarung, dem Registrierungsinhalt und den gesetzlichen Ausnahmen ab.

Ein bloßer privater Vertrag in der Schublade bietet nicht denselben Schutz.

Was beim Bauträger geprüft werden muss

• aktueller Unternehmensregisterauszug,
• Vertretungsberechtigung,
• Eigentum am Baugrundstück,
• Hypotheken auf Grundstück oder Projekt,
• Projektfinanzierung,
• Baugenehmigung,
• genehmigte Geschosszahl,
• genehmigte Nutzung,
• bisheriger Baufortschritt,
• andere registrierte Käuferrechte,
• Gerichts- und Vollstreckungsrisiken,
• Referenzprojekte,
• Fertigstellung früherer Projekte.

Unverzichtbare Klauseln im Bauträgervertrag

Exakte Wohnung

Etage, Achsen, Lage, Ausrichtung, vorläufige Nummer, Fläche, Balkon, Stellplatz und Abstellraum müssen eindeutig beschrieben werden.

Fertigstellungstermin

Der Vertrag benötigt einen verbindlichen Termin und eine klar begrenzte Verlängerungsmöglichkeit.

Bau- und Ausstattungsstandard

Die technische Spezifikation gehört als verbindliche Anlage zum Vertrag.

Flächenabweichungen

Zu regeln sind:

• Messmethode,
• zulässige Abweichung,
• Nachzahlung oder Rückerstattung,
• Rücktrittsrecht bei erheblicher Abweichung,
• Behandlung von Balkon- und Gemeinschaftsflächen.

Vertragsstrafe bei Verzögerung

Eine bloße unverbindliche Fertigstellungsprognose bietet kaum Schutz. Vertragsstrafen sollten wirtschaftlich spürbar und durchsetzbar sein.

Inbetriebnahme und endgültige Registrierung

Der Vertrag sollte bestimmen, wer:

• die Inbetriebnahme veranlasst,
• die Einheit separat registriert,
• den endgültigen Eigentumsübergang beantragt,
• erforderliche Dokumente bereitstellt,
• die damit verbundenen Kosten trägt.

Rücktritt und Rückzahlung

Es muss geregelt werden, was geschieht, wenn:

• nicht gebaut wird,
• die Genehmigung entfällt,
• das Projekt erheblich geändert wird,
• die Wohnung nicht registriert werden kann,
• die Fertigstellung dauerhaft ausbleibt.

Übertragbarkeit

Der Käufer sollte wissen, ob er seine Vertragsposition vor Fertigstellung verkaufen oder abtreten darf und welche Gebühren dafür verlangt werden.

Ratenzahlung nach Baufortschritt

Raten sollten möglichst an objektiv überprüfbare Bauabschnitte gekoppelt werden, beispielsweise:

• Fertigstellung der Bodenplatte,
• Rohbau des betreffenden Geschosses,
• Fertigstellung des Dachs,
• geschlossene Gebäudehülle,
• technische Installationen,
• Inbetriebnahme,
• endgültige Eigentumsregistrierung.

Ein rein kalendarischer Zahlungsplan kann dazu führen, dass der Käufer weiterzahlen muss, obwohl der Bau stillsteht.

Kauf eines Hauses mit Grundstück

Beim Hauskauf sind Grundstück und Gebäude getrennt zu untersuchen.

Besonders wichtig:

• Ist das Gebäude im Register erfasst?
• Stimmen registrierte und tatsächliche Fläche überein?
• Ist das Grundstück landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich registriert?
• Besteht eine rechtlich gesicherte Zufahrt?
• Sind Nebengebäude legal?
• Gibt es Grenzüberbauungen?
• Sind Wasser, Abwasser, Strom und Gas dauerhaft gesichert?
• Bestehen Wegerechte oder Leitungsrechte?
• Liegt das Objekt in einer besonders regulierten Zone?
• Ist die vorgesehene Nutzung zulässig?

Ein Haus auf einem landwirtschaftlich registrierten Grundstück wird nicht allein durch die Wohnnutzung zu einem frei von Ausländerbeschränkungen erwerbbaren Objekt.

Können Ausländer Immobilien in Georgien kaufen?

Ausländische natürliche Personen können in Georgien grundsätzlich Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Häuser und nichtlandwirtschaftlich registrierte Grundstücke erwerben.

Die wichtigste Einschränkung betrifft landwirtschaftliche Grundstücke.

Landwirtschaftliche Grundstücke

Ausländer können landwirtschaftliches Land grundsätzlich nicht wie ein georgischer Staatsbürger frei erwerben. Eine wichtige gesetzliche Ausnahme besteht für geerbtes landwirtschaftliches Land.

Eine in Georgien registrierte Gesellschaft mit ausländischem beherrschendem Gesellschafter kann landwirtschaftliches Land nicht allein deshalb frei erwerben, weil sie eine georgische Gesellschaft ist. Ein Erwerb kann unter besonderen Voraussetzungen auf Grundlage eines Investitionsplans und einer Entscheidung der georgischen Regierung möglich sein.

Entscheidend ist die Registerkategorie

Maßgeblich ist nicht:

• wie der Makler das Grundstück bezeichnet,
• ob ein Wohnhaus darauf steht,
• ob dort aktuell Landwirtschaft betrieben wird,
• ob es innerhalb eines Ortes liegt,
• ob eine spätere Umwidmung versprochen wird.

Maßgeblich ist zunächst die im Register eingetragene Zweckbestimmung und Kategorie des Grundstücks.

Umwidmung vor dem Kauf

Eine Änderung von landwirtschaftlicher zu nichtlandwirtschaftlicher Zweckbestimmung kann in bestimmten Fällen möglich sein. Sie ist jedoch ein eigenes Verfahren und darf nicht als sicher vorausgesetzt werden.

Ein ausländischer Käufer sollte den Kauf nicht vollständig bezahlen, solange seine rechtliche Erwerbsfähigkeit für das konkrete Grundstück ungeklärt ist. Eine bloße Verkäuferzusage, die Umwidmung werde „problemlos später erledigt“, reicht nicht aus.

Kaufvertrag in deutscher und georgischer Sprache

Ein Immobilienkaufvertrag kann zweisprachig gestaltet werden. Für die Einreichung bei georgischen Behörden und die rechtssichere Bearbeitung ist eine georgische Fassung von zentraler Bedeutung.

Eine gute zweisprachige Gestaltung enthält:

• georgischen Vertragstext,
• deutsche oder englische Übersetzung,
• inhaltlich übereinstimmende Nummerierung,
• Definition, welche Sprachfassung bei Widersprüchen maßgeblich ist,
• Bestätigung, dass beide Parteien den Inhalt verstanden haben,
• gegebenenfalls Erklärung eines Dolmetschers.

Keine ungeprüfte Bauträgerübersetzung verwenden

Der vom Verkäufer oder Bauträger gestellte Übersetzer ist nicht automatisch unabhängig. Bereits kleine Übersetzungsunterschiede können große Auswirkungen haben, etwa bei:

• Rücktritt,
• Vertragsstrafe,
• Flächenberechnung,
• Fertigstellungsdatum,
• Haftungsausschluss,
• Gerichtsstand,
• Rückzahlung.

Die maßgebliche georgische Fassung sollte deshalb ebenfalls fachkundig geprüft werden.

Garantien und Erklärungen des Verkäufers

Der Verkäufer sollte ausdrücklich erklären und garantieren, dass:

• er rechtmäßiger Eigentümer ist,
• er wirksam über die Immobilie verfügen darf,
• keine unbekannten Miteigentümer bestehen,
• keine nicht offengelegten Kaufverträge existieren,
• keine weiteren Reservierungen oder Vorregistrierungen bestehen,
• keine nicht offengelegten Hypotheken oder Belastungen bestehen,
• keine behördlichen oder gerichtlichen Verfügungsverbote bestehen,
• keine unbekannten Miet- oder Nutzungsverhältnisse bestehen,
• keine offenen Verfahren über das Eigentum anhängig sind,
• keine Beschlagnahme oder Vollstreckung droht,
• keine nicht mitgeteilten Bauverstöße bekannt sind,
• alle vorgelegten Dokumente vollständig und richtig sind.

Zusätzlich sollte geregelt werden, welche konkreten Rechtsfolgen bei einer falschen Erklärung eintreten.

Eine Garantie ohne Rückzahlungs-, Freistellungs- oder Schadensersatzmechanismus hat nur begrenzten praktischen Wert.

Sachmängel und Rechtsmängel

Der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übertragen.

Sachmängel

Ein Sachmangel kann vorliegen, wenn:

• die vereinbarte Beschaffenheit fehlt,
• die Fläche erheblich abweicht,
• zugesagte Ausstattung fehlt,
• wesentliche Bauteile beschädigt sind,
• die Immobilie für die vereinbarte Nutzung ungeeignet ist,
• nur ein Teil der versprochenen Immobilie übertragen wird.

Rechtsmängel

Ein Rechtsmangel kann beispielsweise bestehen, wenn:

• ein Dritter Rechte an der Immobilie geltend machen kann,
• eine nicht vereinbarte Hypothek fortbesteht,
• ein Wohn- oder Nutzungsrecht besteht,
• ein nicht existentes Recht im Register eingetragen ist,
• der Verkäufer nicht allein verfügungsberechtigt ist,
• ein Vorkaufsrecht verletzt wurde.

Bekannte Mängel dokumentieren

Kennt der Käufer einen Mangel bei Vertragsabschluss, können seine späteren Rechte eingeschränkt sein. Deshalb sollten bekannte Mängel ausdrücklich und präzise dokumentiert werden.

Nicht ausreichend sind pauschale Formulierungen wie:

• „gekauft wie gesehen“,
• „der Käufer kennt den Zustand“,
• „keine Ansprüche nach Übergabe“.

Bei erheblichen Investitionen sollte klar unterschieden werden zwischen:

• bekannten und akzeptierten Mängeln,
• unbekannten verdeckten Mängeln,
• arglistig verschwiegenen Umständen,
• vom Verkäufer zugesicherten Eigenschaften.

Übergabe, Besitz, Nutzen und Gefahr

Die Eigentumsregistrierung und die tatsächliche Übergabe sollten getrennt geregelt werden.

Das Übergabeprotokoll sollte enthalten:

• Datum und Uhrzeit,
• Anzahl der Schlüssel,
• Zählerstände,
• Zustand der Räume,
• festgestellte Mängel,
• Inventar,
• übergebene Dokumente,
• offene Restarbeiten,
• Fristen zur Mängelbeseitigung,
• Fotos,
• Unterschriften der Parteien.

Ab wann trägt der Käufer das Risiko?

Der Vertrag sollte eindeutig bestimmen, ab wann:

• der Käufer die Betriebskosten trägt,
• Mieteinnahmen dem Käufer zustehen,
• der Käufer die Gefahr einer Beschädigung trägt,
• Versicherungsrisiken übergehen,
• Hausgeld oder Managementgebühren anfallen.

Ohne besondere Vereinbarung kann der Gefahrenübergang an die tatsächliche Übergabe anknüpfen. Bei zeitlich auseinanderfallender Registrierung und Schlüsselübergabe ist eine ausdrückliche Regelung besonders wichtig.

Kosten des Immobilienkaufs in Georgien

Die staatlichen Registergebühren sind im Verhältnis zum Kaufpreis meist gering. Zusätzliche Kosten entstehen insbesondere durch rechtliche Prüfung, Übersetzungen, Vermessung, technische Begutachtung, Bankabwicklung und gegebenenfalls notarielle Leistungen.

Aktuelle NAPR-Gebühren

Leistung	Bearbeitungszeit	Gebühr
Registrierung des Eigentumswechsels	4 Arbeitstage	150 GEL
Registrierung des Eigentumswechsels	1 Arbeitstag	270 GEL
Registrierung des Eigentumswechsels	Am Tag der Antragstellung	350 GEL
Bestätigung der Unterschriften bei der Registrierungsstelle	Sofort	7 GEL
Registerauszug vor Ort	1 Arbeitstag	20 GEL
Registerauszug vor Ort	Am selben Tag	75 GEL
Online-Registerauszug	1 Arbeitstag	13 GEL
Online-Registerauszug	Am selben Tag	52 GEL
Katasterplan	1 Arbeitstag	7 GEL
Katasterplan	Am selben Tag	26 GEL
Smart-Contract-Escrow-Service	Bei berechtigter Nutzung	35 GEL

Die Gebühren entsprechen dem Stand vom 16. August 2026 und sollten unmittelbar vor Antragstellung nochmals überprüft werden.

Wer trägt die Kosten?

Nach der gesetzlichen Grundregel trägt der Verkäufer die Kosten für den Abschluss des Immobilienkaufvertrags, die Registrierung und die Einreichung der erforderlichen Dokumente, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.

In der Praxis werden Kosten häufig abweichend verteilt. Deshalb sollte ausdrücklich geregelt werden, wer bezahlt:

• NAPR-Gebühren,
• Unterschriftsbestätigung,
• Notar,
• Apostille,
• Übersetzung,
• Rechtsberatung,
• Katastervermessung,
• technische Prüfung,
• Bank- und Escrowkosten,
• Hypothekenlöschung,
• Maklerprovision.

Steuern beim Immobilienkauf und späteren Verkauf

Beim gewöhnlichen Eigentumserwerb existiert in Georgien keine eigenständige Grunderwerbsteuer nach deutschem Modell. Davon zu unterscheiden sind jedoch:

• mögliche Umsatzsteuerfragen bei Bauträger- oder Unternehmensgeschäften,
• Einkommen- oder Gewinnsteuer des Verkäufers,
• laufende Grund- beziehungsweise Vermögensteuer,
• Steuern auf Mieteinnahmen,
• steuerliche Folgen einer gewerblichen Tätigkeit.

Bei einer natürlichen Person kann der Überschuss aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie grundsätzlich mit fünf Prozent besteuert werden. Wurde die Wohnimmobilie länger als zwei Jahre gehalten, kann der Veräußerungsgewinn unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerbefreit sein.

Die steuerliche Behandlung hängt jedoch unter anderem von Verkäuferstatus, Haltedauer, Nutzung und wirtschaftlicher Tätigkeit ab. Steuerklauseln im Kaufvertrag ersetzen keine individuelle Steuerprüfung.

Häufige Fehler beim Immobilienkaufvertrag in Georgien

Vollständige Zahlung vor Eigentumsregistrierung

Der Käufer trägt das Risiko, dass der Verkäufer nicht mehr mitwirkt oder eine neue Belastung entsteht.

Veralteter Registerauszug

Ein mehrere Wochen alter Auszug sagt nichts über zwischenzeitliche Hypotheken, Pfändungen oder Vorregistrierungen aus.

Falscher oder unvollständiger Katastercode

Der Vertrag kann ein anderes Objekt erfassen als besichtigt.

Vertrauen auf Makler- oder Bauträgeraussagen

Aussagen über Eigentum, Baugenehmigung, Rendite oder Fertigstellung müssen anhand von Dokumenten überprüft und vertraglich festgehalten werden.

Verwendung eines Minimalvertrags

Ein registrierbarer Einseitenvertrag kann zentrale Fragen zu Zahlung, Mängeln, Belastungen und Rückabwicklung offenlassen.

Fehlende Vorregistrierung beim Off-Plan-Kauf

Der Käufer zahlt Raten, ohne sein zukünftiges Recht gegenüber späteren Verfügungen ausreichend zu sichern.

Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Ausländer

Eine spätere Umwidmung oder der Erwerb über eine beliebige georgische Gesellschaft wird fälschlich als sicher vorausgesetzt.

Nicht registrierte Gebäudeteile

Der Käufer bezahlt für einen Anbau, Keller oder ein Dachgeschoss, das rechtlich nicht zum registrierten Objekt gehört.

Unklare Flächenangaben

Bruttofläche, Nettofläche, Innenfläche, Balkon und gemeinschaftliche Flächen werden vermischt.

Ungeprüfte Vollmacht

Der Vertreter besitzt nicht die erforderlichen Befugnisse oder die Vollmacht ist nicht ordnungsgemäß apostilliert und übersetzt.

Unklare Vertragssprache

Die deutsche Übersetzung verspricht mehr als die maßgebliche georgische Fassung.

Fortbestehende Hypothek

Der Kaufpreis wird an den Verkäufer gezahlt, ohne dass die finanzierende Bank die Löschung verbindlich zugesagt hat.

Warnsignale vor der Unterzeichnung

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• der Verkäufer keinen aktuellen Registerauszug vorlegen möchte,
• der Katastercode erst nach einer Anzahlung genannt werden soll,
• das Geld an eine nicht am Vertrag beteiligte Person gehen soll,
• ausschließlich Barzahlung verlangt wird,
• die Immobilie deutlich unter Marktwert angeboten wird,
• die Eigentumsregistrierung „später“ erfolgen soll,
• das Gebäude nicht im Register erscheint,
• der Verkäufer eine sehr kurzfristige Vollmacht vorlegt,
• eine Hypothek angeblich „automatisch verschwindet“,
• der Bauträger eine Vorregistrierung verweigert,
• der Vertrag keine Rückzahlung bei gescheiterter Registrierung vorsieht,
• Baufristen unverbindlich bleiben,
• zugesagte Renditen nicht in einem belastbaren Vertrag stehen,
• ein ausländischer Käufer landwirtschaftliches Land ohne Sonderprüfung erwerben soll.

Qualitätscheck vor Unterzeichnung

Ein professionell geprüfter Kaufvertrag sollte folgende Fragen eindeutig beantworten:

Objekt

• Welcher Katastercode wird übertragen?
• Ist die Immobilie separat registriert?
• Sind Stellplatz, Keller und Zubehör umfasst?
• Stimmen Fläche und Grundriss?
• Ist das Gebäude legal erfasst?

Verkäufer

• Ist der Verkäufer der eingetragene Eigentümer?
• Ist er verfügungsberechtigt?
• Bestehen Ehe-, Erb- oder Gesellschaftsrisiken?
• Ist eine Vollmacht wirksam?

Belastungen

• Welche Hypotheken, Rechte und Beschränkungen bestehen?
• Welche werden übernommen?
• Welche müssen vor oder gleichzeitig mit dem Erwerb gelöscht werden?

Kaufpreis

• Wie hoch ist der Gesamtpreis?
• Welche Beträge wurden bereits gezahlt?
• Wann wird der Rest fällig?
• Wer empfängt das Geld?
• Was geschieht bei gescheiterter Registrierung?

Registrierung

• Wer reicht den Antrag ein?
• Wann wird er eingereicht?
• Welcher NAPR-Service wird gewählt?
• Wer reagiert auf Nachforderungen?
• Wann gilt die Eigentumsübertragung als abgeschlossen?

Übergabe

• Wann werden Schlüssel und Besitz übergeben?
• Ist das Objekt geräumt?
• Welche Mängel bestehen?
• Welche Dokumente und Zählerstände werden übernommen?

Vertragsverletzung

• Welche Nachfrist gilt?
• Welche Vertragsstrafe wird fällig?
• Wann darf der Käufer zurücktreten?
• Innerhalb welcher Frist wird der Kaufpreis erstattet?
• Wer trägt zusätzliche Schäden?

FAQ zum Kaufvertrag für Immobilien in Georgien

Muss ein Immobilienkaufvertrag in Georgien schriftlich sein?

Ja. Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb einer Immobilie verpflichtet, muss schriftlich geschlossen werden.

Wann bin ich rechtlicher Eigentümer?

Erst wenn Ihr Eigentumsrecht im Public Registry registriert wurde. Unterschrift, Bezahlung oder Schlüsselübergabe allein reichen nicht aus.

Benötige ich einen Notar?

Für einen gewöhnlichen Immobilienkauf grundsätzlich nicht zwingend. Die Unterschriften müssen jedoch gesetzeskonform bestätigt werden, beispielsweise bei der Registrierungsstelle oder durch einen Notar.

Kann ein deutscher Staatsbürger eine Wohnung in Georgien kaufen?

Ja. Der Erwerb einer Wohnung ist für deutsche und andere ausländische Käufer grundsätzlich möglich.

Kann ein Ausländer ein Haus mit Garten kaufen?

Das hängt entscheidend von der registrierten Grundstückskategorie ab. Ist das Grundstück landwirtschaftlich registriert, können Erwerbsbeschränkungen gelten, auch wenn darauf ein Wohnhaus steht.

Kann ich landwirtschaftliches Land über eine georgische Gesellschaft kaufen?

Eine einfache Gründung einer georgischen Gesellschaft umgeht die Beschränkungen nicht automatisch. Wird die Gesellschaft von ausländischen Gesellschaftern beherrscht, gelten besondere Voraussetzungen, die insbesondere einen Investitionsplan und eine Regierungsentscheidung erfordern können.

Wie lange dauert die Eigentumsregistrierung?

Je nach gewähltem Service am Tag der Antragstellung, innerhalb eines Arbeitstages oder innerhalb von vier Arbeitstagen.

Wie viel kostet die Eigentumsregistrierung?

Nach aktuellem Gebührenstand 150 GEL innerhalb von vier Arbeitstagen, 270 GEL innerhalb eines Arbeitstages oder 350 GEL am Tag der Antragstellung.

Ist der Registerauszug zuverlässig?

Registerdaten besitzen eine gesetzliche Vermutungswirkung. Trotzdem sollten Registerinhalt, Ausgangsdokumente, baulicher Zustand und mögliche nicht registrierte Risiken zusätzlich geprüft werden.

Reicht ein offizieller NAPR-Mustervertrag?

Ein Mustervertrag kann formal registrierbar sein, regelt aber häufig nicht alle individuellen Risiken. Bei größeren Kaufpreisen, Belastungen oder Off-Plan-Projekten sollte der Vertrag erweitert und unabhängig geprüft werden.

Ist eine Reservierungsvereinbarung bereits ein Kaufvertrag?

Nicht zwangsläufig. Eine Reservierungsvereinbarung kann lediglich die vorübergehende Reservierung des Objekts regeln. Sie überträgt kein Eigentum.

Wie sichere ich eine Anzahlung?

Durch klare Rückzahlungsbedingungen, eine Vorregistrierung des Erwerbsrechts, nach Baufortschritt gestaffelte Zahlungen und möglichst eine Escrow- oder vergleichbare Sicherungsstruktur.

Kann ich die Immobilie aus Deutschland kaufen?

Ja. Der Erwerb kann grundsätzlich über einen entsprechend bevollmächtigten Vertreter erfolgen. Die deutsche Vollmacht muss für Georgien verwendbar, regelmäßig apostilliert und ordnungsgemäß ins Georgische übersetzt sein.

Kann ich das NAPR-Smart-Contract-Verfahren als Deutscher nutzen?

Derzeit nur, wenn Sie zugleich georgischer Staatsbürger sind und über einen gültigen georgischen Ausweis oder Reisepass verfügen. Das Verfahren ist aktuell auf georgische Staatsbürger beschränkt.

Darf der Kaufpreis in Euro oder US-Dollar vereinbart werden?

Kaufpreisbezug, Erfüllungswährung, Wechselkurs und Zahlungsweg müssen eindeutig und mit der Bank abgestimmt sein. Beim offiziellen Smart-Contract-Verfahren darf der Kaufpreis ausschließlich in georgischen Lari angegeben und bezahlt werden.

Kann eine mit Hypothek belastete Immobilie gekauft werden?

Ja, sofern Hypothekenablösung, Bankfreigabe, Kaufpreiszahlung und Eigentumsregistrierung sicher koordiniert werden. Die Hypothek verschwindet nicht allein durch den Verkauf.

Was ist eine Vorregistrierung?

Die Vorregistrierung sichert ein zukünftiges Immobilienrecht im Public Registry. Sie ist besonders bei Neubau- und Off-Plan-Käufen relevant und kann konkurrierende spätere Registrierungen wesentlich erschweren.

Ist eine Vorregistrierung dasselbe wie Eigentum?

Nein. Sie sichert den Anspruch auf eine spätere Registrierung, ersetzt aber grundsätzlich nicht die endgültige Eigentumseintragung.

Was passiert, wenn die Registrierung abgelehnt wird?

Das hängt vom Vertrag ab. Ein guter Kaufvertrag sieht vor, dass der Verkäufer Mängel innerhalb einer klaren Frist beseitigt und der Käufer bei endgültigem Scheitern zurücktreten sowie bereits gezahlte Beträge zurückverlangen kann.

Muss der Verkäufer die Registerkosten tragen?

Nach der gesetzlichen Grundregel grundsätzlich ja, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wird. In der Praxis wird die Kostenverteilung häufig abweichend geregelt.

Genügt die Eintragung des Grundstücks, wenn darauf ein Haus steht?

Nein. Es muss zusätzlich geprüft werden, ob das Gebäude rechtlich anerkannt und im Register beziehungsweise den maßgeblichen Bauunterlagen erfasst ist.

Gewährt der Immobilienkauf automatisch ein Aufenthaltsrecht?

Nein. Immobilieneigentum und Aufenthaltsrecht sind getrennte Rechtsbereiche. Ein möglicher Aufenthaltstitel setzt ein eigenständiges Verfahren und die Erfüllung der jeweils geltenden Voraussetzungen voraus.

Kaufvertrag Immobilien Georgien

Kaufvertrag Immobilien Georgien bedeutet weit mehr als die Unterzeichnung eines kurzen Formulars. Der entscheidende Eigentumserwerb entsteht erst durch die Registrierung des Käufers im Public Registry.

Das georgische Verfahren ist schnell und vergleichsweise kostengünstig. Gerade deshalb sollte die rechtliche und technische Prüfung vor der Unterschrift stattfinden und nicht erst während der Registrierung.

Die wichtigsten Sicherheitsgrundsätze lauten:

• Immobilie ausschließlich anhand des korrekten Katastercodes kaufen.
• Am Tag der Unterzeichnung einen aktuellen Registerauszug prüfen.
• Belastungen und Löschungsbedingungen ausdrücklich regeln.
• Kaufpreis nicht ungesichert vollständig vor Registrierung zahlen.
• Unterzeichnung und Registrierungsantrag unmittelbar koordinieren.
• Bei Off-Plan-Käufen das zukünftige Recht möglichst vorregistrieren.
• Landwirtschaftliche Grundstücke bei ausländischen Käufern besonders prüfen.
• Deutsche Übersetzung und georgische Vertragsfassung inhaltlich abgleichen.
• Gebäudelegalität, Baugenehmigung und tatsächlichen Zustand gesondert untersuchen.
• Nach Abschluss den neuen Eigentümerauszug und alle Eintragungen kontrollieren.

Ein formal einfacher Vertrag kann für eine unkomplizierte, lastenfreie Bestandswohnung ausreichend sein. Sobald jedoch Hypotheken, ausländische Vollmachten, Neubauverpflichtungen, Ratenzahlungen, Grundstücke oder Gesellschaften beteiligt sind, sollte der Kaufvertrag individuell gestaltet werden.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine, redaktionell aufbereitete Übersicht zum Immobilienkauf in Georgien. Er ersetzt keine Prüfung des konkreten Kaufvertrags, der Immobilie, der Registerlage oder der steuerlichen Situation durch entsprechend qualifizierte georgische Rechts-, Steuer- und Immobilienspezialisten. Gesetze, Gebühren, Behördenpraxis und technische Anforderungen können sich ändern.

Wesentliche Links und Quellen

Georgisches Zivilgesetzbuch

Regelt unter anderem Schriftform, Eigentumserwerb durch Registrierung, Bestätigung der Unterschriften, Registerwirkung, Pflichten von Käufer und Verkäufer, Kostenverteilung sowie Sach- und Rechtsmängel.

Civil Code of Georgia – Legislative Herald of Georgia (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Gesetz über das Public Registry

Enthält die Vorschriften über Registerauszüge, öffentliche Registerinformationen, registrierbare Rechte, Belastungen, Vorregistrierung, Priorität der Anträge, landwirtschaftliche Grundstückskategorien und Gebäudeeintragungen.

Law of Georgia on the Public Registry – Legislative Herald of Georgia (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

National Agency of Public Registry

Offizielle Internetseite der georgischen Immobilien- und Unternehmensregistrierungsbehörde.

National Agency of Public Registry – NAPR (Napr)

Gebühren und Bearbeitungszeiten

Offizielle Übersicht über Gebühren für Eigentumsregistrierung, Unterschriftsbestätigung, Registerauszüge, Katasterpläne und weitere Registerleistungen.

NAPR – Immovable Property Registration Fees and Terms (Napr)

Offizielle Vertragsmuster

Enthält unter anderem Muster für Kaufverträge, Ratenkäufe, Kauf- und Hypothekenverträge sowie weitere immobilienbezogene Vereinbarungen.

NAPR – Sample Documents for Immovable Property Registration (Napr)

Smart Contract – häufige Fragen

Offizielle Informationen zu Teilnahmeberechtigung, Identifikation, persönlicher Teilnahme, Kaufpreiswährung und Escrow-Abwicklung.

NAPR – Smart Contract Frequently Asked Questions (Napr)

Smart-Contract-Anleitung

Ausführliche NAPR-Anleitung zum digitalen Registrierungs- und Zahlungsprozess.

NAPR – Smart Contract Instruction (Napr)

Landwirtschaftliches Grundeigentum

Regelt die Eigentumsbeschränkungen für ausländische natürliche Personen und ausländisch beherrschte georgische Gesellschaften sowie Ausnahmen für Erbschaften und Investitionspläne.

Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Georgisches Steuerrecht

Enthält die Steuerarten, Regelungen zur Besteuerung von Immobilienverkäufen, die Zweijahresregel sowie Vorschriften zur laufenden Immobilien- und Grundstücksbesteuerung.

Tax Code of Georgia – Legislative Herald of Georgia (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Amtssprache und behördliche Dokumente

Rechtsgrundlagen zur georgischen Amtssprache und zur Verwendung georgischer Dokumentfassungen im behördlichen Verfahren.

Law of Georgia on Official Language (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Ausländische notarielle Dokumente und Apostille

Offizielle Hinweise der georgischen Notarkammer zur Verwendung ausländischer notarieller Dokumente und zur Apostille.

Notary Chamber of Georgia – Answers to Frequently Asked Questions (Notar.ge)

Bau-, Genehmigungs- und Inbetriebnahmerecht

Zentrale gesetzliche Grundlage für Raumplanung, baurechtliche Genehmigungen, Gebäudeklassen, Bauausführung und Inbetriebnahme.

Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)