Katasterplan Georgien

Katasterplan Georgien: Bedeutung, Abruf, Kosten und Prüfung beim Immobilienkauf

Ein Grundstück in Tiflis, Batumi, Kachetien oder einer ländlichen Region Georgiens kann auf den ersten Blick eindeutig erscheinen: Der Verkäufer zeigt das Grundstück, ein Zaun markiert vermeintlich die Grenzen und über den Katastercode lässt sich die Fläche auf einer digitalen Karte finden. Doch gerade bei Grundstücken und Häusern können zwischen der sichtbaren Nutzung, den tatsächlich vermessenen Grenzen und dem rechtlich registrierten Bestand erhebliche Unterschiede bestehen.

Der Katasterplan in Georgien ist deshalb eines der wichtigsten Dokumente bei der Prüfung einer Immobilie. Er wird von der georgischen National Agency of Public Registry, kurz NAPR, auf Grundlage der im öffentlichen Register gespeicherten Katasterdaten erstellt. Der Plan zeigt unter anderem den Katastercode, die registrierte Grundstücksfläche, die Grenzkonfiguration, die Zweckbestimmung des Grundstücks, das Koordinatennetz sowie bestimmte registrierte Gebäude, Rechte und Beschränkungen.

Trotz seiner Bedeutung darf der Katasterplan niemals isoliert betrachtet werden. Er beweist weder allein das Eigentum noch die Lastenfreiheit, die baurechtliche Legalität eines Gebäudes, die Bebaubarkeit des Grundstücks oder ein rechtlich gesichertes Wegerecht. Für eine belastbare Immobilienprüfung müssen Katasterplan, aktueller Registerauszug, tatsächlicher Zustand vor Ort, Vermessungsunterlagen und gegebenenfalls Bau- und Nutzungsdokumente miteinander abgeglichen werden.

Stand dieses Beitrags: August 2026

Das Wichtigste zum Katasterplan in Georgien

• Der Katasterplan wird auf Grundlage der aktuellen Daten des georgischen Public Registry erstellt.
• Zuständig ist die National Agency of Public Registry unter dem georgischen Justizministerium.
• Das Grundstück wird über einen eindeutigen Katastercode identifiziert.
• Der Plan zeigt die registrierte Fläche, Form und Lage des Grundstücks sowie gegebenenfalls eingetragene Gebäude und räumlich erfasste Beschränkungen.
• Ein Katasterplan ist nicht dasselbe wie ein Registerauszug, eine Katasterkarte oder ein Vermessungsplan.
• Bei unpräzisen beziehungsweise nicht spezifizierten Katasterdaten kann kein regulärer Katasterplan ausgegeben werden.
• Für ein Rechtsgeschäft ist der aktuelle Registerauszug das zentrale Dokument zum Nachweis der registrierten Rechte.
• Ein Screenshot aus maps.gov.ge ersetzt weder den amtlichen Katasterplan noch eine rechtliche und technische Due Diligence.
• Seit dem 1. September 2024 müssen Katastervermessungen, die beim Public Registry eingereicht werden, grundsätzlich durch entsprechend zertifizierte Fachpersonen erstellt werden.
• Bei Abweichungen zwischen Plan, Zaun, Gebäuden und tatsächlicher Nutzung sollte vor dem Kauf eine unabhängige Neuvermessung erfolgen.

Was ist ein Katasterplan in Georgien?

Der georgische Katasterplan ist ein amtlich erzeugtes Dokument, das die im öffentlichen Register gespeicherten grafischen und textlichen Katasterdaten eines bestimmten Grundstücks wiedergibt.

Auf Georgisch wird er als „საკადასტრო გეგმა“, gesprochen etwa „sakadastro gegma“, bezeichnet. Im Englischen verwenden georgische Behörden den Begriff „cadastral plan“.

Die amtliche Funktion des Katasterplans

Der Katasterplan soll ein registriertes Grundstück eindeutig räumlich identifizieren. Er verbindet den Katastercode mit einer bestimmten Fläche, Grenzform und Lage.

Vereinfacht gesagt beantwortet er vor allem folgende Fragen:

• Welches Grundstück ist gemeint?
• Unter welchem Katastercode ist es registriert?
• Welche Fläche ist im Register hinterlegt?
• Welche Form und Grenzkonfiguration besitzt das Grundstück?
• Wo liegt es innerhalb des amtlichen Koordinatensystems?
• Welche registrierten Gebäude sind auf dem Grundstück erfasst?
• Welche räumlich darstellbaren Rechte oder Beschränkungen sind registriert?

Er ist damit ein wesentliches Bindeglied zwischen der rechtlichen Registrierung und der geografischen Lage einer Immobilie.

Ist der Katasterplan mit einer deutschen Flurkarte vergleichbar?

Der Begriff wird im Deutschen häufig mit „Flurkarte“, „Liegenschaftskarte“ oder „Katasterauszug“ übersetzt. Diese Vergleiche helfen bei der Orientierung, sind jedoch nicht vollständig deckungsgleich.

Das georgische System besitzt eigene Dokumentarten, Registrierungsverfahren und historische Besonderheiten. Vor allem bei älteren oder ländlichen Grundstücken können Rechte registriert sein, obwohl die Grenzen noch nicht nach modernen geodätischen Standards präzisiert wurden.

Deshalb sollte ein deutscher Käufer nicht automatisch davon ausgehen, dass ein georgischer Katasterplan dieselbe Aussagekraft wie ein aktueller Auszug aus dem deutschen Liegenschaftskataster besitzt.

Wer ist für den Katasterplan in Georgien zuständig?

Zuständige Behörde ist die National Agency of Public Registry, abgekürzt NAPR. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Einrichtung im Geschäftsbereich des georgischen Justizministeriums.

Die NAPR führt unter anderem:

• das Register der Rechte an Immobilien,
• das Register öffentlich-rechtlicher Beschränkungen,
• Registerinformationen zu Pfandrechten und Hypotheken,
• Katasterdaten,
• Adressdaten,
• technische Archivinformationen,
• geodätische und geoinformationstechnische Daten.

Katasterpläne und Registerauszüge können je nach Service elektronisch, über die NAPR, über das staatliche Portal my.gov.ge oder über eine georgische Public Service Hall beziehungsweise ein House of Justice beantragt werden.

Katasterplan, Katasterkarte, Vermessungsplan und Registerauszug: die Unterschiede

Viele Fehler bei Immobilienkäufen entstehen, weil verschiedene Dokumente miteinander verwechselt werden. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem amtlich ausgegebenen Katasterplan und dem von einem Vermesser erstellten Katastervermessungsplan.

Dokument	Hauptfunktion	Erstellt oder ausgegeben durch	Zentrale Aussage
Katasterplan	Darstellung eines bestimmten registrierten Grundstücks	NAPR/Public Registry	Registrierte Fläche, Form, Lage und weitere Katasterdaten
Katasterkarte	Darstellung eines größeren Gebietes mit mehreren Grundstücken	NAPR/Public Registry	Räumlicher Überblick über registrierte und teilweise erfasste Immobilien
Katastervermessungsplan	Technische Aufnahme eines Grundstücks vor Ort	Zertifizierter Vermesser	Gemessene Grenzen, Koordinaten, Gebäude und weitere Vermessungsdaten
Registerauszug	Darstellung der registrierten Rechtslage	NAPR/Public Registry	Eigentümer, Rechte, Verpflichtungen, Hypotheken und Beschränkungen
Orthofoto	Entzerrte Luftbildaufnahme	Geoinformationsdienst	Sichtbarer Zustand eines Gebietes zum Aufnahmezeitpunkt
Inventar- oder Grundrissplan	Darstellung eines Gebäudes oder einer Einheit	Technisches Archiv, Fachplaner oder zuständige Stelle	Räume, Gebäudestruktur oder historisch erfasster Baubestand

Der wichtigste Unterschied

Der Katastervermessungsplan wird durch einen Vermessungsfachmann auf Grundlage einer örtlichen Vermessung erstellt. Er kann die Grundlage dafür bilden, ein Grundstück erstmals zu registrieren, Katasterdaten zu präzisieren oder Grenzen zu verändern.

Der Katasterplan wird dagegen von der Registerbehörde aus den bereits gespeicherten Daten erzeugt. Er zeigt somit den aktuellen Registerstand und nicht automatisch das Ergebnis einer neuen Vermessung.

Welche Angaben enthält ein Katasterplan in Georgien?

Ein Katasterplan für ein Grundstück kann insbesondere folgende Angaben enthalten:

Katastercode

Der Katastercode ist die eindeutige Identifikationsnummer des registrierten Grundstücks. Über ihn lassen sich das Grundstück und die dazu gespeicherten Register- und Kartendaten zuordnen.

Grundstücksfläche

Angegeben wird die im Public Registry registrierte Fläche, normalerweise in Quadratmetern.

Diese Fläche muss nicht zwangsläufig mit der Fläche übereinstimmen, die tatsächlich eingezäunt, genutzt, bewirtschaftet oder vom Verkäufer vor Ort gezeigt wird.

Grenzkonfiguration

Der Plan stellt die geometrische Form des Grundstücks dar. Er zeigt, ob das Grundstück beispielsweise rechteckig, langgestreckt, verwinkelt oder aus mehreren Grenzabschnitten zusammengesetzt ist.

Lage im Koordinatensystem

Der Katasterplan enthält ein Koordinatennetz beziehungsweise geografische Referenzdaten. Dadurch kann das Grundstück in das staatliche geodätische System eingeordnet werden.

Zweckbestimmung des Grundstücks

Der Plan kann die registrierte Zweckbestimmung des Grundstücks ausweisen. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen landwirtschaftlich und nichtlandwirtschaftlich ausgewiesenen Flächen.

Je nach Objekt können zusätzlich Kategorien oder weiterführende Informationen zur Nutzungsart relevant sein. Diese sollten bei Zweifeln durch eine gesonderte Registerinformation bestätigt werden.

Registrierte Gebäude und Bauwerke

Der Katasterplan kann auf dem Grundstück registrierte Gebäude oder Bauwerke darstellen. Dazu können je nach Registerstand gehören:

• fertiggestellte Gebäude,
• Gebäude im Bau,
• abgebrochene beziehungsweise als abgerissen erfasste Gebäude,
• Angaben zur Geschosszahl,
• bestimmte lineare Bauwerke.

Entscheidend ist der Zusatz „registriert“. Ein tatsächlich vorhandenes Gebäude kann unter bestimmten Umständen auf dem Katasterplan fehlen.

Räumlich erfasste Rechte und Beschränkungen

Soweit zu einem Recht oder einer Beschränkung Katasterdaten registriert wurden, können entsprechende Bereiche im Plan dargestellt werden. Dazu können beispielsweise räumlich bestimmte Dienstbarkeiten oder andere Nutzungsbeschränkungen gehören.

Nicht jede rechtliche Belastung muss jedoch grafisch im Katasterplan erscheinen. Hypotheken, Verfügungsbeschränkungen oder sonstige Verpflichtungen sind deshalb zusätzlich im aktuellen Registerauszug und in den einschlägigen Registern zu prüfen.

Was der Katasterplan nicht beweist

Ein professioneller Immobilienkäufer muss ebenso genau wissen, was der Katasterplan nicht aussagt.

Der Katasterplan beweist für sich allein insbesondere nicht:

• wer aktuell Eigentümer des Grundstücks ist,
• ob der Verkäufer allein verfügungsberechtigt ist,
• ob Hypotheken, Pfandrechte oder Arrestvermerke bestehen,
• ob ein gerichtlicher oder behördlicher Streit anhängig ist,
• ob alle vorhandenen Gebäude legal errichtet wurden,
• ob ein Gebäude ordnungsgemäß in Betrieb genommen wurde,
• ob Anbauten, Dachgeschosse oder Nebengebäude genehmigt sind,
• ob das Grundstück tatsächlich über einen öffentlichen Weg erreichbar ist,
• ob ein privates Wegerecht wirksam registriert wurde,
• ob das Grundstück bebaubar ist,
• welche Art und Größe eines Gebäudes errichtet werden darf,
• ob Versorgungsleitungen vorhanden oder ausreichend dimensioniert sind,
• ob Boden-, Hang-, Hochwasser- oder Erdbebenrisiken bestehen,
• ob Altlasten oder Kontaminationen vorliegen,
• ob besondere Vorgaben des Denkmalschutzes oder Naturschutzes gelten,
• ob das Grundstück zum Staatswald oder zu einer geschützten Zone gehört,
• ob ein ausländischer Käufer das Grundstück erwerben darf,
• welchen Marktwert die Immobilie besitzt.

Der Katasterplan ist daher ein wichtiges Prüfungsdokument, aber niemals eine vollständige Immobilien-Due-Diligence.

Welche rechtliche Bedeutung hat der Katasterplan?

Die im Public Registry registrierten Daten genießen grundsätzlich eine gesetzliche Vermutung ihrer Richtigkeit, solange sie nicht nach dem vorgesehenen Verfahren für ungültig oder nichtig erklärt werden.

Das macht das georgische Registersystem grundsätzlich verlässlich und transaktionsfreundlich. Dennoch ist zwischen unterschiedlichen Arten von Registerinformationen zu unterscheiden.

Der Registerauszug weist die Rechte nach

Bei einer Immobilientransaktion ist der aktuelle Registerauszug das entscheidende Dokument, aus dem sich die registrierten Rechte an der Immobilie ergeben.

Der Katasterplan identifiziert und beschreibt dagegen in erster Linie das Grundstück beziehungsweise dessen Katasterdaten.

Für einen Immobilienkauf sollten daher mindestens gemeinsam geprüft werden:

1. aktueller Registerauszug,
2. aktueller Katasterplan,
3. Katastercode,
4. zugrunde liegende Eigentums- oder Erwerbsdokumente,
5. tatsächlicher Zustand vor Ort.

Der Katasterplan ist eine Momentaufnahme

Der Plan gibt die zum Zeitpunkt seiner Erstellung gültigen Registerdaten wieder. Nachträgliche Änderungen, neue Belastungen, Teilungen, Vereinigungen, Grenzkorrekturen oder Gebäuderegistrierungen können den Stand verändern.

Bei einer Kaufentscheidung sollte deshalb kein Monate oder Jahre alter Katasterplan verwendet werden, wenn ein aktuelles Dokument kurzfristig und kostengünstig beschafft werden kann.

Verantwortlichkeit für Grenzen und Vermessung

Bei der Vorbereitung einer Katastervermessung muss der Eigentümer beziehungsweise rechtmäßige Besitzer grundsätzlich angeben, wo sich das Grundstück und seine Grenzen befinden.

Der Vermesser ist dagegen für die fachgerechte Ausführung der Vermessung und für die Richtigkeit der von ihm erstellten Vermessungsdaten verantwortlich.

Ein Vermesser entscheidet damit nicht automatisch, wem eine umstrittene Fläche gehört. Er misst die identifizierten Grenzen und dokumentiert die Ergebnisse. Besteht ein Eigentums- oder Grenzstreit, muss dieser im vorgesehenen Register-, Mediations-, Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren geklärt werden.

Was bedeutet „nicht spezifizierte“ oder „unpräzise“ Katasterdaten?

In Georgien existieren Grundstücke, deren Eigentumsrecht registriert ist, deren Grenzverlauf jedoch nicht auf Grundlage eines modernen Katastervermessungsplans im staatlichen Koordinatensystem präzisiert wurde.

Solche Grundstücke werden sinngemäß als Grundstücke mit nicht spezifizierten beziehungsweise unpräzisen Katasterdaten bezeichnet.

Typische Ursachen sind:

• sehr alte Eigentumsdokumente,
• historische Dorfbücher oder Haushaltsregister,
• frühere Bodenverteilungslisten,
• ältere technische Archivpläne,
• Registrierung ohne moderne Koordinaten,
• fehlende oder nur schematische Grenzdarstellung,
• nicht abgeschlossene Katasterpräzisierung.

Für ein Grundstück mit nicht spezifizierten Katasterdaten wird nach den Registervorschriften kein regulärer Katasterplan ausgegeben.

Warum ist das beim Immobilienkauf problematisch?

Ein registriertes Eigentumsrecht kann vorhanden sein, obwohl die genaue Position oder Grenzkonfiguration des Grundstücks noch nicht hinreichend bestimmt ist.

Für den Käufer entstehen dadurch erhebliche Risiken:

• Die tatsächlich genutzte Fläche kann größer oder kleiner sein.
• Grenzen können sich mit Nachbargrundstücken überschneiden.
• Ein Gebäude kann teilweise außerhalb des rechtlich registrierten Grundstücks stehen.
• Der Zugang kann über eine fremde Fläche verlaufen.
• Die Bank kann eine Präzisierung der Katasterdaten verlangen.
• Die spätere Teilung, Bebauung oder Weiterveräußerung kann erschwert werden.

Bei einem solchen Objekt sollte die Präzisierung der Katasterdaten möglichst vor Abschluss oder Vollzug des Kaufvertrages erfolgen.

Was ist der Katastercode in Georgien?

Der Katastercode, auf Georgisch „საკადასტრო კოდი“, ist der eindeutige Identifikationscode einer im Public Registry registrierten Immobilie.

Er wird dem Immobilienobjekt im Zusammenhang mit der Registrierung des betreffenden Rechts zugeordnet.

Warum ist der Katastercode so wichtig?

Straßennamen, Hausnummern und Ortsbezeichnungen können in Georgien uneinheitlich geschrieben, geändert oder unterschiedlich übersetzt werden. In ländlichen Gebieten gibt es teilweise keine klassische postalische Adresse.

Der Katastercode ist deshalb wesentlich zuverlässiger als eine bloße Adresse.

Er sollte übereinstimmend erscheinen in:

• Katasterplan,
• Registerauszug,
• Kaufvertrag,
• Vollmacht,
• Bewertungsgutachten,
• Vermessungsunterlagen,
• Finanzierungsunterlagen,
• gegebenenfalls Bau- und Teilungsunterlagen.

Darf man den Katastercode anhand seiner Zahlen selbst interpretieren?

Katastercodes bestehen häufig aus mehreren durch Punkte getrennten Zahlenblöcken. Historisch und technisch können darin geografische oder registerbezogene Gliederungen abgebildet sein.

Die genaue Bildung des Codes wird jedoch durch behördliche Regelungen bestimmt und kann sich je nach Objektart und Registrierungssystem unterscheiden. Käufer sollten daher nicht aus einzelnen Zahlenblöcken eigenständig rechtliche Schlussfolgerungen ziehen.

Entscheidend ist, welches konkrete Objekt im Public Registry unter dem vollständigen Code geführt wird.

Kann sich der Katastercode ändern?

Bei einer Teilung, Vereinigung, Neuordnung oder Bildung eines neuen Immobilienobjektes kann ein neuer Katastercode vergeben werden.

Steht ein Grundstück kurz vor einer Teilung oder wurde es gerade aus einem größeren Grundstück herausgelöst, muss geprüft werden:

• ob die Teilung bereits registriert ist,
• ob der neue Katastercode existiert,
• ob ein eigener Registerauszug vorliegt,
• ob der Kaufvertrag den richtigen neuen Code nennt,
• ob Zugangs- und Leitungsrechte mitübertragen oder neu registriert wurden.

Wie kann man den Katasterplan in Georgien online finden?

Die zentrale digitale Kartenanwendung ist maps.gov.ge. Sie wird im Umfeld der georgischen Register- und Geoinformationsdienste betrieben.

Dort kann ein Grundstück regelmäßig anhand des Katastercodes gesucht und räumlich angezeigt werden.

Schritt 1: Vollständigen Katastercode beschaffen

Der Verkäufer oder Makler sollte den vollständigen Katastercode bereitstellen. Eine bloße Adresse oder eine Standortmarkierung in einem privaten Kartendienst reicht nicht aus.

Schritt 2: Grundstück in der Katasterkarte suchen

Nach Eingabe des Katastercodes kann die registrierte Fläche auf der digitalen Karte aufgerufen werden.

Je nach Portalversion und freigeschalteten Ebenen können unter anderem sichtbar sein:

• Grundstücksgrenzen,
• benachbarte Parzellen,
• Katastercodes,
• Karten- oder Luftbildgrundlagen,
• Gebäudeumrisse,
• Straßen und geografische Merkmale.

Schritt 3: Grundstücksumriss mit dem Luftbild vergleichen

Der auf der Karte dargestellte Grenzverlauf sollte mit sichtbaren Merkmalen verglichen werden:

• Zäune,
• Mauern,
• Straßen,
• Wege,
• Gebäude,
• Flüsse oder Gräben,
• Nachbarbebauung,
• landwirtschaftliche Nutzung,
• Hangkanten.

Luftbilder können jedoch älter sein und ersetzen keine Vermessung. Auch ein scheinbar passender Zaun beweist nicht, dass dieser auf der registrierten Grenze steht.

Schritt 4: Erreichbarkeit untersuchen

Besonders wichtig ist die Frage, ob das Grundstück an eine öffentliche Straße grenzt.

Liegt zwischen Grundstück und Straße eine andere Parzelle, muss geprüft werden:

• Wem gehört die dazwischenliegende Fläche?
• Handelt es sich tatsächlich um eine öffentliche Straße?
• Besteht ein registriertes Wegerecht?
• Ist das Wegerecht ausreichend breit?
• Gilt es auch für Fahrzeuge, Leitungen und Bauverkehr?
• Ist es dauerhaft und auf Rechtsnachfolger übertragbar?

Schritt 5: Amtlichen Katasterplan bestellen

Die Kartenansicht dient der ersten Orientierung. Für die Transaktionsprüfung sollte ein amtlich ausgegebener, aktueller Katasterplan bestellt werden.

Schritt 6: Aktuellen Registerauszug hinzunehmen

Der Katasterplan muss mit dem aktuellen Registerauszug kombiniert werden. Nur so lässt sich beurteilen, ob der richtige Eigentümer registriert ist und welche Rechte oder Belastungen bestehen.

Wie wird ein offizieller Katasterplan bestellt?

Der Service kann über die Immobilienregister-Dienste der NAPR aufgerufen werden. Die NAPR verweist für die elektronische Beantragung auf das staatliche Portal my.gov.ge.

Alternativ kommen je nach Fall folgende Einreichungswege in Betracht:

• NAPR-Servicezentrum,
• territoriale Dienststelle der NAPR,
• Public Service Hall beziehungsweise House of Justice,
• autorisierte Servicestelle,
• elektronische Beantragung,
• postalische Antragstellung unter Beachtung der Formvorgaben.

Da Registerinformationen grundsätzlich öffentlich zugänglich sind, muss der Antragsteller nicht zwingend Eigentümer des Grundstücks sein. Bei der Online-Beantragung können jedoch eine Registrierung, Identifikation und elektronische Zahlung erforderlich sein.

Für die eindeutige Bestellung sollte der vollständige Katastercode vorliegen.

Gebühren für Katasterplan, Katasterkarte und Registerauszug

Die folgenden Beträge sind die offiziellen Verwaltungsgebühren mit Stand August 2026.

Katasterplan

Bearbeitungszeit	Gebühr
1 Arbeitstag	7 GEL
Am Tag der Antragstellung	26 GEL

Katasterkarte in Papierform

Bearbeitungszeit	Gebühr
4 Arbeitstage	13 GEL je Seite
1 Arbeitstag	26 GEL je Seite

Katasterkarte in elektronischer Form

Bearbeitungszeit	Gebühr
4 Arbeitstage	7 GEL je 10.000 m² beziehungsweise 1 Hektar
1 Arbeitstag	14 GEL je 10.000 m² beziehungsweise 1 Hektar

Registerauszug

Bestellweg und Bearbeitung	Gebühr
Regulär innerhalb eines Arbeitstages	20 GEL
Online innerhalb eines Arbeitstages	13 GEL
Am Tag der Antragstellung	75 GEL
Online am Tag der Antragstellung	52 GEL
Zusätzliche englische Ausfertigung	zusätzlich 26 GEL

Weitere mögliche Kosten

Die amtliche Gebühr für den Katasterplan umfasst keine neue Vermessung und keine umfassende Immobilienprüfung.

Zusätzlich anfallen können:

• Honorar eines zertifizierten Vermessers,
• Anfahrtskosten in abgelegene Regionen,
• Kosten für Grenzmarkierungen,
• Übersetzungskosten,
• notarielle Beglaubigungen,
• Vollmachten,
• Archivauskünfte,
• kommunale Bescheinigungen,
• Bauakten und Projektunterlagen,
• Gutachterkosten,
• anwaltliche oder technische Due Diligence,
• Gebühren für Registeränderungen.

Die Kosten eines privaten Vermessers hängen unter anderem von Grundstücksgröße, Lage, Gelände, Grenzpunkten, Bebauung, Unterlagenlage, Nachbarsituation und Dringlichkeit ab.

Wann muss ein Grundstück in Georgien neu vermessen werden?

Eine neue Katastervermessung kann insbesondere erforderlich oder dringend empfehlenswert sein, wenn:

• das Grundstück noch nicht registriert ist,
• keine präzisen Katasterdaten vorliegen,
• kein Katasterplan ausgegeben werden kann,
• die registrierte Fläche vom tatsächlichen Bestand abweicht,
• der Zaun nicht mit dem Katasterplan übereinstimmt,
• sich Grundstücksgrenzen überschneiden,
• das Grundstück geteilt werden soll,
• mehrere Grundstücke vereinigt werden sollen,
• ein Teilgrundstück verkauft werden soll,
• neue Gebäude registriert werden sollen,
• Gebäudeumrisse nicht oder falsch dargestellt sind,
• ein Wegerecht räumlich bestimmt werden soll,
• Leitungs- oder sonstige Dienstbarkeiten eingetragen werden sollen,
• die Bank eine aktuelle Vermessung verlangt,
• eine Bebauung geplant ist,
• Nachbarn den Grenzverlauf bestreiten.

Zertifizierungspflicht seit dem 1. September 2024

Seit dem 1. September 2024 müssen Personen, die Katasterplanungs- oder Katastervermessungsarbeiten für eine Einreichung bei der NAPR ausführen, grundsätzlich entsprechend zertifiziert sein.

Vor der Beauftragung sollte deshalb geprüft werden:

• Wer ist die verantwortliche natürliche Person?
• Besitzt sie eine gültige Zertifizierung?
• Wird die Vermessung für eine Registereinreichung erstellt?
• Sind digitale Registerdateien im Angebot enthalten?
• Werden Gebäude und Grenzpunkte vollständig aufgenommen?
• Begleitet der Vermesser eventuelle Rückfragen der NAPR?
• Sind notwendige Korrekturen im Honorar enthalten?

Ein Firmenname oder die Aussage „wir machen Vermessungen“ genügt nicht. Entscheidend ist die Qualifikation der tatsächlich verantwortlichen Fachperson.

Was muss bei einer professionellen Vermessung geschehen?

Eine registerfähige Katastervermessung ist mehr als das Setzen einiger Punkte mit einem mobilen GPS-Gerät.

Je nach Objekt und Verfahren gehören dazu:

• Vorbereitung anhand vorhandener Registerdaten,
• Prüfung früherer Vermessungs- und Eigentumsunterlagen,
• örtliche Aufnahme des Grundstücks,
• Identifikation der Grenzpunkte,
• Einordnung in das staatliche Koordinatensystem,
• Aufnahme vorhandener Gebäude und Bauwerke,
• Dokumentation fester und nicht fest erkennbarer Grenzen,
• Abgleich mit Nachbargrundstücken,
• Prüfung auf Überschneidungen,
• Erstellung grafischer und textlicher Unterlagen,
• Erstellung der erforderlichen digitalen Dateien,
• Unterschriften und Identifikationsangaben,
• gegebenenfalls Fotodokumentation,
• Einreichung beziehungsweise Unterstützung im Registerverfahren.

Der Eigentümer zeigt die Grenze – der Vermesser prüft und misst

Ein häufiges Missverständnis besteht darin, dass der Vermesser eigenständig festlegen könne, wem ein umstrittener Grundstücksstreifen gehört.

Der Eigentümer oder rechtmäßige Besitzer muss die Lage und Grenzen des Grundstücks identifizieren. Der Vermesser dokumentiert und misst diese Angaben fachgerecht und gleicht sie mit vorhandenen Daten ab.

Entsteht dabei eine Überschneidung mit einem Nachbargrundstück, kann die NAPR das Verfahren aussetzen oder weitere Nachweise verlangen. Eine technische Messung ersetzt keine rechtliche Einigung über streitiges Eigentum.

Katasterplan richtig lesen: die 12 wichtigsten Prüfpunkte

1. Ausstellungsdatum

Je älter der Plan ist, desto größer ist das Risiko, dass sich Registerdaten inzwischen geändert haben.

Für einen bevorstehenden Kauf sollte ein aktueller Plan verwendet werden.

2. Vollständiger Katastercode

Prüfen Sie jeden Zahlenblock. Bereits eine abweichende Ziffer kann auf ein anderes Grundstück, eine andere Einheit oder einen früheren Katastercode verweisen.

3. Status der Katasterdaten

Ist ein regulärer Katasterplan verfügbar, oder liegen Hinweise auf nicht spezifizierte Katasterdaten vor?

Fehlt ein ausstellbarer Plan, ist regelmäßig eine genauere Prüfung und häufig eine Vermessung erforderlich.

4. Registrierte Fläche

Vergleichen Sie die Fläche mit:

• Verkaufsangebot,
• Kaufvertrag,
• Registerauszug,
• Vermessungsunterlagen,
• tatsächlicher Nutzung,
• gegebenenfalls Bauprojekt.

Schon eine scheinbar geringe Abweichung kann relevant sein, wenn sie die Zufahrt, ein Gebäude oder die mögliche Bebauung betrifft.

5. Grenzform

Passt die Form des Grundstücks zur tatsächlichen Situation?

Eine ungewöhnliche Einbuchtung kann beispielsweise bedeuten, dass ein Teil des Gartens, der Zufahrt oder eines Gebäudes zu einem anderen Grundstück gehört.

6. Lage und Ausrichtung

Prüfen Sie Nordrichtung, Straßenlage, Nachbargrundstücke und sichtbare Orientierungspunkte.

Achten Sie insbesondere darauf, ob der Verkäufer vor Ort tatsächlich das unter dem Katastercode registrierte Grundstück zeigt.

7. Rechtlich gesicherter Zugang

Eine sichtbare Zufahrt ist nicht automatisch eine rechtlich gesicherte Zufahrt.

Ermitteln Sie den Katastercode der Straße oder Wegfläche und prüfen Sie Eigentum sowie eingetragene Wegerechte.

8. Gebäudeumrisse

Vergleichen Sie sämtliche sichtbaren Gebäude mit dem Plan:

• Wohnhaus,
• Anbau,
• Garage,
• Gästehaus,
• Lager,
• Nebengebäude,
• Terrasse mit massiver Konstruktion,
• Pooltechnikgebäude,
• gewerblich genutzte Bauten.

Fehlende oder abweichende Gebäude müssen erklärt werden.

9. Geschosszahl und Gebäudestatus

Soweit entsprechende Angaben registriert sind, sollten sie mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen.

Ein als eingeschossig registriertes Gebäude mit zwei tatsächlich ausgebauten Vollgeschossen ist ein Warnsignal.

10. Zweckbestimmung des Grundstücks

Prüfen Sie, ob das Grundstück als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich geführt wird und welche Kategorie gegebenenfalls eingetragen ist.

Das ist besonders für ausländische Käufer und für geplante Bauvorhaben entscheidend.

11. Rechte und Beschränkungen

Sind Dienstbarkeiten, Nutzungsbereiche oder andere räumliche Beschränkungen dargestellt?

Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die grafische Darstellung. Der Registerauszug und gegebenenfalls gesonderte Registerinformationen bleiben erforderlich.

12. Übereinstimmung aller Unterlagen

Katasterplan, Registerauszug, Kaufvertrag, Vermessung, Bauunterlagen und Realität müssen dasselbe Objekt beschreiben.

Widersprüche dürfen nicht mit der Erklärung abgetan werden, sie seien in Georgien „normal“. Sie müssen vor dem Kauf nachvollziehbar geklärt werden.

Die Gebäudefalle: Warum ein vorhandenes Haus im Katasterplan fehlen kann

Eine der wichtigsten Besonderheiten des georgischen Registerrechts betrifft tatsächlich vorhandene, aber baurechtlich oder dokumentarisch nicht ausreichend nachgewiesene Gebäude.

Wird die Registrierung eines Gebäudes beantragt, ohne dass die erforderlichen Bauunterlagen, die Inbetriebnahme, eine Legalisierung oder ein anderer ausreichender Legalitätsnachweis vorgelegt werden kann, kann das Gebäude von der regulären Registrierung ausgeschlossen bleiben.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann zwar eine Informationskarte zum tatsächlich vorhandenen Gebäude erstellt werden. Das betreffende Gebäude wird dann jedoch nicht automatisch in den Registerauszug und den Katasterplan aufgenommen.

Welche Konsequenz hat das für Käufer?

Ein Gebäude kann real existieren und dennoch im Katasterplan fehlen.

Das bedeutet:

• Das Grundstück kann registriert sein, das Haus aber nicht ordnungsgemäß.
• Die Wohnfläche kann rechtlich nicht vollständig nachgewiesen sein.
• Eine Bank kann Teile des Gebäudewertes unberücksichtigt lassen.
• Umbauten oder Erweiterungen können nicht genehmigt sein.
• Vermietung, Verkauf oder Versicherung können erschwert werden.
• Die Gemeinde oder Bauaufsicht kann weitere Unterlagen oder Maßnahmen verlangen.
• Eine nachträgliche Legalisierung ist nicht in jedem Fall garantiert.

Umgekehrt gilt ebenfalls Vorsicht

Auch wenn ein Gebäudeumriss auf dem Katasterplan erscheint, folgt daraus nicht automatisch, dass jede aktuelle bauliche Veränderung genehmigt wurde.

Ein später errichteter Anbau, ein aufgestocktes Geschoss, ein ausgebauter Dachbereich oder eine Nutzungsänderung kann weiterhin ungeklärt sein.

Mindestprüfung bei Häusern

Für ein Haus sollten mindestens geprüft werden:

1. Katasterplan des Grundstücks,
2. Registerauszug,
3. registrierter Gebäudebestand,
4. Baugenehmigung oder andere Errichtungsgrundlage,
5. genehmigtes Projekt,
6. Nachweis der Inbetriebnahme beziehungsweise rechtlichen Anerkennung,
7. tatsächliche Wohn- und Nutzfläche,
8. spätere Anbauten und Umbauten,
9. kommunale Bauinformationen,
10. unabhängige technische Besichtigung.

Die Zufahrtsfalle: Sichtbarer Weg bedeutet nicht gesichertes Wegerecht

Ein Grundstück kann auf Luftbildern und bei der Besichtigung problemlos erreichbar wirken. Rechtlich kann die Zufahrt dennoch über ein fremdes Grundstück führen.

Typische Konstellationen sind:

• ein traditionell genutzter Dorfweg ohne klare Registrierung,
• eine private Wegparzelle,
• Zufahrt über das Nachbargrundstück,
• ein noch nicht umgesetzter Straßenplan,
• ein Wegerecht ohne ausreichende Breite,
• eine Dienstbarkeit nur zugunsten einer bestimmten Person,
• eine Zufahrt, die Fahrzeuge, Leitungen oder Bauverkehr nicht umfasst.

Vor dem Kauf sollte daher nicht nur geprüft werden, ob ein Weg existiert, sondern ob der Käufer ihn rechtlich dauerhaft nutzen darf.

Bei einem Baugrundstück ist zusätzlich zu klären, ob der Zugang den Anforderungen des geplanten Bauvorhabens, der Feuerwehr, der Ver- und Entsorgung sowie des Bauverkehrs genügt.

Abweichung zwischen Zaun und Katastergrenze

Zäune werden in Georgien teilweise nach langjähriger Nutzung, mündlicher Absprache oder natürlichen Gegebenheiten errichtet. Sie müssen nicht zwingend exakt auf der registrierten Grenze stehen.

Mögliche Abweichungen:

• Der Zaun umfasst fremdes Land.
• Ein Teil des eigenen Grundstücks liegt außerhalb des Zauns.
• Ein Gebäude steht über der Grenze.
• Nachbarn nutzen einen Teil der registrierten Fläche.
• Eine Zufahrt verläuft außerhalb des Grundstücks.
• Historische Grenzen stimmen nicht mit der modernen Vermessung überein.

Was ist zu tun?

Bei einer erkennbaren Abweichung sollte vor dem Kauf:

1. ein zertifizierter Vermesser beauftragt werden,
2. die registrierte Grenze vor Ort abgesteckt werden,
3. der Eigentümer die Abweichung erklären,
4. die Nachbarsituation geprüft werden,
5. gegebenenfalls eine Grenzkorrektur beantragt werden,
6. eine Einigung rechtlich dokumentiert und registriert werden.

Eine bloße mündliche Zusage des Nachbarn ist keine dauerhafte Lösung.

Überschneidungen mit Nachbargrundstücken

Eine Katasterüberschneidung liegt vor, wenn zwei registrierte oder zur Registrierung eingereichte Flächen ganz oder teilweise denselben räumlichen Bereich beanspruchen.

Ursachen können sein:

• ältere ungenaue Vermessungen,
• fehlerhafte Koordinaten,
• unterschiedliche historische Pläne,
• falsch identifizierte Grenzpunkte,
• verschobene Kartenbezüge,
• fehlerhafte Teilungen,
• unklare Eigentumsdokumente,
• bewusste oder versehentliche Übermessung.

Eine Überschneidung kann die Registrierung, Teilung, Finanzierung und Veräußerung erheblich verzögern.

Die NAPR kann weitere Unterlagen verlangen, betroffene Personen beteiligen oder das Verfahren aussetzen. Je nach Konflikt kommen eine Berichtigung, eine Einigung, notarielle Mediation, ein Verwaltungsverfahren oder eine gerichtliche Klärung in Betracht.

Technischer Fehler oder materieller Katasterfehler?

Nicht jede Unstimmigkeit ist rechtlich gleich zu behandeln.

Technischer Fehler

Ein technischer Fehler kann beispielsweise durch eine fehlerhafte Übertragung, Berechnung, Schreibweise oder Verarbeitung bereits vorhandener korrekter Unterlagen entstanden sein.

Solche Fehler können unter den vorgesehenen Voraussetzungen durch die Registerbehörde korrigiert werden. Die offizielle Korrektur eines technischen Registerfehlers wird derzeit gebührenfrei angeboten.

Materielle Abweichung

Eine materielle Abweichung liegt vor, wenn die registrierten Grenzen oder Flächen nicht mit der tatsächlichen Lage oder den zugrunde liegenden Rechten übereinstimmen.

Dann können erforderlich sein:

• neue Katastervermessung,
• Eigentums- oder Besitznachweise,
• Beteiligung der Nachbarn,
• Bestätigung durch die Gemeinde,
• Änderung der Katasterdaten,
• Teilung oder Vereinigung,
• Einigung über Grenzverläufe,
• gerichtliche Entscheidung.

Ein neuer Plan allein löst keinen Eigentumsstreit. Das technische Ergebnis muss durch ein rechtlich zulässiges Registrierungsverfahren umgesetzt werden.

Due Diligence: So wird ein Katasterplan vor dem Kauf geprüft

Schritt 1: Immobilie eindeutig identifizieren

Beschaffen Sie den vollständigen Katastercode und prüfen Sie, ob Verkäufer, Makler, Vertrag und Kartenansicht tatsächlich dasselbe Objekt meinen.

Schritt 2: Frischen Registerauszug bestellen

Prüfen Sie:

• registrierten Eigentümer,
• Miteigentümer,
• Hypotheken,
• Verpflichtungen,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
• Verfügungsverbote,
• Arrestvermerke,
• sonstige registrierte Rechte.

Schritt 3: Aktuellen Katasterplan beschaffen

Verwenden Sie keinen alten Ausdruck aus einem früheren Verkaufsprozess, wenn ein aktueller Plan kurzfristig erhältlich ist.

Schritt 4: Digitale Katasterkarte prüfen

Vergleichen Sie Grundstücksgrenzen, Nachbarflächen, Wege und Gebäude mit Luftbild und Lage vor Ort.

Schritt 5: Besichtigung mit Plan durchführen

Nehmen Sie den Katasterplan zur Besichtigung mit. Lassen Sie sich sämtliche Grenzpunkte, Zufahrten, Gebäude und genutzten Flächen zeigen.

Schritt 6: Bei Unklarheiten unabhängig vermessen

Der vom Verkäufer beauftragte Vermesser kann fachlich korrekt arbeiten. Bei erheblichen wirtschaftlichen Risiken ist dennoch eine unabhängige Kontrolle im Auftrag des Käufers sinnvoll.

Schritt 7: Gebäudestatus prüfen

Vergleichen Sie den sichtbaren Bestand mit:

• Katasterplan,
• Registerauszug,
• Bauprojekt,
• Genehmigungen,
• Inbetriebnahmeunterlagen,
• tatsächlichen Flächen.

Schritt 8: Baurecht und Bebaubarkeit prüfen

Ein Katasterplan sagt nicht, was gebaut werden darf.

Zu prüfen sind unter anderem:

• Flächennutzungs- und Bebauungsvorgaben,
• funktionale Zone,
• zulässige Nutzung,
• Bebauungskennzahlen,
• Gebäudehöhe,
• Abstände,
• Erschließung,
• Straßenanbindung,
• Schutzgebiete,
• Denkmalschutz,
• geologische oder topografische Anforderungen.

Schritt 9: Grundstückszweck und Erwerbsfähigkeit prüfen

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken gelten besondere Erwerbsbeschränkungen. Diese Prüfung muss erfolgen, bevor Anzahlungen oder nicht rückzahlbare Reservierungsgebühren gezahlt werden.

Schritt 10: Kaufvertrag absichern

Der Kaufvertrag sollte das Objekt anhand des korrekten Katastercodes eindeutig bezeichnen.

Bei ungeklärten Punkten können aufschiebende Bedingungen oder klare Voraussetzungen vereinbart werden, beispielsweise:

• erfolgreiche Katasterpräzisierung,
• Beseitigung einer Überschneidung,
• Registrierung eines Wegerechts,
• ordnungsgemäße Gebäuderegistrierung,
• Vorlage bestimmter Genehmigungen,
• Löschung einer Hypothek,
• Bildung eines neuen Katasterobjektes.

Besonderheiten für ausländische Käufer

Der Katasterplan selbst kann unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Interessenten geprüft werden. Ob ein ausländischer Käufer das konkrete Grundstück erwerben darf, ist jedoch eine separate Rechtsfrage.

Landwirtschaftliche Grundstücke

Das georgische Recht beschränkt das Eigentum ausländischer Personen an landwirtschaftlichen Grundstücken erheblich.

Nach den allgemeinen gesetzlichen Grundsätzen kann eine ausländische natürliche Person landwirtschaftliches Land insbesondere dann besitzen, wenn sie es geerbt hat.

Eine in Georgien registrierte Gesellschaft, deren beherrschender Partner ausländisch ist oder nicht eindeutig bestimmt werden kann, kann landwirtschaftliches Land nicht allein deshalb unbeschränkt erwerben, weil die Gesellschaft in Georgien gegründet wurde. Vorgesehen sind besondere Voraussetzungen, insbesondere ein Investitionsplan und eine entsprechende staatliche Entscheidung.

Warum der Katasterplan allein nicht genügt

Die Angabe der Zweckbestimmung im Katasterplan ist ein wichtiger Ausgangspunkt. Im Zweifel sollten jedoch zusätzlich angefordert werden:

• aktuelle Information zur Zweckbestimmung,
• Information zur landwirtschaftlichen Kategorie,
• Registerauszug,
• zugrunde liegende Umwidmungsentscheidung,
• gegebenenfalls kommunale und raumplanerische Auskünfte.

Ein Wohnhaus auf einem Grundstück bedeutet nicht automatisch, dass das Grundstück nichtlandwirtschaftlich ausgewiesen ist.

Vorsicht vor vermeintlich einfachen Firmenkonstruktionen

Die Gründung einer georgischen Gesellschaft beseitigt die gesetzlichen Beschränkungen nicht automatisch. Entscheidend kann sein, wer die Gesellschaft tatsächlich beherrscht und ob die besonderen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Prüfung nach Art der Immobilie

Unbebautes Grundstück

Bei einem unbebauten Grundstück stehen im Vordergrund:

• präzise Grenzen,
• Fläche,
• Zufahrt,
• Zweckbestimmung,
• Bebaubarkeit,
• Topografie,
• Versorgungsleitungen,
• Dienstbarkeiten,
• Schutz- und Gefahrenzonen,
• Möglichkeit einer Teilung.

Gerade bei vermeintlich günstigen Grundstücken außerhalb der Städte können Erschließung, Hanglage oder fehlende Zufahrt den wirtschaftlichen Wert erheblich reduzieren.

Grundstück mit Einfamilienhaus

Zusätzlich zu den Grundstücksdaten müssen geprüft werden:

• registrierter Gebäudeumriss,
• Geschosszahl,
• Baulegalität,
• Inbetriebnahme,
• Wohnfläche,
• Anbauten,
• Nebengebäude,
• tatsächliche Nutzung,
• Abwasser- und Wasserversorgung,
• Grenzabstände.

Wohnung

Bei einer Eigentumswohnung steht nicht allein der Katasterplan des Gesamtgrundstücks im Mittelpunkt.

Entscheidend sind insbesondere:

• eigener Katastercode der Einheit,
• Registerauszug der Wohnung,
• registrierte Fläche,
• Etage und Lage,
• rechtlicher Status des Gebäudes,
• Inbetriebnahme,
• Gemeinschaftseigentum,
• Anteile am Grundstück,
• Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Grundriss,
• Belastungen des Grundstücks oder Projektes.

Ein Grundstücksplan beweist nicht, dass eine bestimmte Wohnung ordnungsgemäß registriert oder fertiggestellt ist.

Neubauprojekt

Bei einem Neubauprojekt ist zu prüfen, ob die angebotene Einheit bereits einen eigenen Katastercode besitzt oder zunächst nur auf einem größeren Projektgrundstück errichtet werden soll.

Wesentliche Fragen sind:

• Wem gehört das Projektgrundstück?
• Ist das Grundstück belastet?
• Liegt eine wirksame Baugenehmigung vor?
• Was ist im genehmigten Projekt vorgesehen?
• Ist die Einheit bereits vorregistriert?
• Welche Verpflichtung wird zugunsten des Käufers registriert?
• Wie erfolgt später die Bildung des endgültigen Katasterobjektes?
• Gibt es gesicherte Zufahrten und Versorgungsrechte?
• Welche Flächen bleiben Gemeinschaftseigentum?

Systematische und sporadische Grundstücksregistrierung

Georgien hat in den vergangenen Jahren eine umfassende Reform der systematischen Grundstücksregistrierung durchgeführt.

Die systematische Registrierungsphase wurde zum 1. Januar 2026 abgeschlossen. Nach Angaben der NAPR waren bis zum 1. Dezember 2025 mehr als 2,09 Millionen Grundstücke staatlich vermessen worden. Die Katasterabdeckung lag bei über 95 Prozent, und rund 1,47 Millionen Bürger waren im Rahmen der Reform zu registrierten Grundeigentümern geworden.

Was bedeutet das seit 2026?

Personen, die während der Reformphase keine Registrierung oder Präzisierung erreichen konnten, können ihre Grundstücke weiterhin im Rahmen der sporadischen Registrierung bearbeiten lassen.

Sporadische Registrierung bedeutet vereinfacht:

• Verfahren auf Antrag eines Interessenten,
• Einreichung der verfügbaren Eigentums- oder Besitzunterlagen,
• Vorlage eines Katastervermessungsplans,
• Prüfung durch die NAPR,
• gegebenenfalls Einbeziehung von Gemeinde und Nachbarn,
• Registrierung oder Änderung der Katasterdaten.

Die hohe landesweite Katasterabdeckung bedeutet nicht, dass jedes einzelne Grundstück fehlerfrei, vollständig dokumentiert oder baurechtlich geklärt ist. Besonders bei älteren Häusern, Erbschaften und ländlichen Grundstücken bleibt eine objektbezogene Prüfung unverzichtbar.

Typische Risikoszenarien

Szenario 1: Der Garten ist größer als das registrierte Grundstück

Der Verkäufer zeigt ein vollständig eingezäuntes Grundstück mit 1.500 Quadratmetern. Im Register sind jedoch nur 1.100 Quadratmeter verzeichnet.

Möglicherweise werden 400 Quadratmeter eines Nachbargrundstücks oder staatlicher Fläche mitgenutzt. Ohne rechtliche Klärung darf der Käufer diese Fläche nicht als gesichertes Eigentum bewerten.

Szenario 2: Das Wohnhaus fehlt im Plan

Das Grundstück ist registriert, das darauf stehende Haus erscheint jedoch weder im Katasterplan noch ordnungsgemäß im Registerauszug.

Dann muss geprüft werden, ob das Haus über Bauunterlagen, Inbetriebnahme oder einen anderen Legalitätsnachweis verfügt. Der Kaufpreis darf nicht allein auf der Annahme beruhen, das Gebäude könne problemlos nachregistriert werden.

Szenario 3: Die Zufahrt führt über das Nachbargrundstück

Der Weg wird seit Jahrzehnten gemeinsam genutzt, ein Wegerecht ist aber nicht registriert.

Wechselt der Nachbar oder entsteht ein Streit, kann der Zugang eingeschränkt werden. Vor dem Kauf sollte ein rechtlich ausreichendes und registrierbares Zugangsrecht hergestellt werden.

Szenario 4: Der Verkäufer nutzt einen alten Katastercode

Das ursprüngliche Grundstück wurde inzwischen geteilt. Der Verkäufer legt jedoch Dokumente zum früheren Gesamtgrundstück vor.

Der Käufer muss den Katastercode des tatsächlich zu erwerbenden Teilgrundstücks und einen dazu passenden aktuellen Registerauszug erhalten.

Szenario 5: Das Grundstück ist als landwirtschaftlich registriert

Auf dem Grundstück steht ein Wohnhaus, weshalb der ausländische Käufer davon ausgeht, dass ein Erwerb unproblematisch sei.

Die Bebauung ändert die registrierte Zweckbestimmung nicht automatisch. Vor der Transaktion muss die Erwerbsfähigkeit gesondert geprüft werden.

Warnsignale bei einem Katasterplan

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• der Verkäufer keinen Katastercode nennt,
• der Katastercode nicht gefunden wird,
• nur ein zugeschnittener Screenshot vorgelegt wird,
• der Registerauszug zu einem anderen Code gehört,
• kein aktueller Katasterplan erhältlich ist,
• die Katasterdaten als unpräzise gelten,
• die Fläche im Angebot von der Registerfläche abweicht,
• Gebäude im Plan fehlen,
• Gebäude über die Grundstücksgrenze reichen,
• die tatsächliche Zufahrt auf einer fremden Parzelle liegt,
• Nachbarn Teile des Grundstücks nutzen,
• der Zaun deutlich von der Katastergrenze abweicht,
• eine Teilung noch nicht abgeschlossen ist,
• eine Überschneidung angezeigt wird,
• die Zweckbestimmung unklar ist,
• der Verkäufer eine Neuvermessung ablehnt,
• eine hohe Anzahlung vor Abschluss der Prüfung verlangt wird,
• behauptet wird, Registrierung oder Legalisierung sei „nur Formsache“.

Katasterplan-Checkliste vor dem Immobilienkauf

Vor einer Kaufentscheidung sollten folgende Punkte abgehakt werden:

• Vollständiger Katastercode liegt vor
• Katastercode wurde in der amtlichen Karte überprüft
• Aktueller Katasterplan wurde bestellt
• Aktueller Registerauszug wurde bestellt
• Eigentümerangaben stimmen mit dem Verkäufer überein
• Vollmacht und Vertretungsbefugnis sind geprüft
• Grundstücksfläche stimmt in allen Dokumenten überein
• Grenzform entspricht der Besichtigung
• Zufahrt liegt auf öffentlichem Grund oder ist rechtlich gesichert
• Gebäudeumrisse stimmen mit dem tatsächlichen Bestand überein
• Geschosszahl und Nutzungsumfang sind plausibel
• Anbauten und Nebengebäude sind geklärt
• Baulegalität und Inbetriebnahme wurden geprüft
• Zweckbestimmung und Grundstückskategorie sind bestätigt
• Erwerbsfähigkeit des Käufers ist geprüft
• Hypotheken und Beschränkungen sind geklärt
• Dienstbarkeiten und Leitungsrechte sind geprüft
• Es bestehen keine ungeklärten Überschneidungen
• Nachbarschaftliche Grenzstreitigkeiten wurden ausgeschlossen
• Bei Zweifeln erfolgte eine unabhängige Vermessung
• Kaufvertrag nennt den korrekten Katastercode
• Zahlung und Eigentumsregistrierung sind sicher koordiniert

Deutsch-georgisch-englisches Kataster-Glossar

Deutsch	Georgisch	Englisch
Katasterplan	საკადასტრო გეგმა	Cadastral plan
Katasterkarte	საკადასტრო რუკა	Cadastral map
Katastercode	საკადასტრო კოდი	Cadastral code
Katastervermessungsplan	საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზი	Cadastral survey/planning drawing
Öffentliches Register	საჯარო რეესტრი	Public Registry
Registerauszug	ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან	Extract from the Public Registry
Grundstück	მიწის ნაკვეთი	Plot of land
Grundstücksfläche	მიწის ნაკვეთის ფართობი	Land area
Grundstücksgrenze	მიწის ნაკვეთის საზღვარი	Boundary of the plot
Gebäude/Bauwerk	შენობა-ნაგებობა	Building/structure
Landwirtschaftliches Land	სასოფლო-სამეურნეო მიწა	Agricultural land
Nichtlandwirtschaftliches Land	არასასოფლო-სამეურნეო მიწა	Non-agricultural land
Dienstbarkeit	სერვიტუტი	Easement/servitude
Vermesser	ამზომველი	Surveyor
Eigentümer	მესაკუთრე	Owner
Öffentlich-rechtliche Beschränkung	საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა	Public-law restriction

Häufig gestellte Fragen zum Katasterplan in Georgien

Was ist ein Katasterplan in Georgien?

Der Katasterplan ist ein von der NAPR auf Grundlage der Registerdaten erstelltes Dokument. Er zeigt unter anderem Katastercode, Fläche, Grundstücksform, Lage, Zweckbestimmung und bestimmte registrierte Gebäude oder räumliche Beschränkungen.

Ist der Katasterplan dasselbe wie der Registerauszug?

Nein. Der Katasterplan beschreibt hauptsächlich die Kataster- und Geometriedaten des Grundstücks. Der Registerauszug enthält die maßgeblichen Angaben zu Eigentümer, registrierten Rechten, Verpflichtungen und Belastungen.

Beweist der Katasterplan das Eigentum?

Nicht allein. Der registrierte Rechtsstatus wird über den aktuellen Registerauszug nachgewiesen. Katasterplan und Registerauszug müssen gemeinsam geprüft werden.

Wo kann ich ein Grundstück online suchen?

Grundstücke können regelmäßig über das amtliche Kartenportal maps.gov.ge anhand des Katastercodes gesucht werden.

Reicht die Anzeige in maps.gov.ge für einen Kauf aus?

Nein. Die Kartenansicht eignet sich zur ersten Orientierung. Für eine Kaufprüfung werden ein aktueller amtlicher Katasterplan, ein Registerauszug und eine Prüfung des tatsächlichen Zustands benötigt.

Wie viel kostet ein Katasterplan in Georgien?

Mit Stand August 2026 kostet die Erstellung innerhalb eines Arbeitstages 7 GEL. Die Bearbeitung am Tag der Antragstellung kostet 26 GEL.

Wie lange dauert die Ausstellung?

Der reguläre Service dauert einen Arbeitstag. Gegen eine höhere Gebühr kann der Plan am Tag der Antragstellung erstellt werden.

Wer darf einen Katasterplan bestellen?

Registerdaten sind grundsätzlich öffentlich zugänglich. Ein Interessent muss daher nicht zwingend Eigentümer sein. Für elektronische Dienste können eine Nutzerregistrierung und Identifikation erforderlich sein.

Wie aktuell sollte der Katasterplan beim Kauf sein?

Da der Plan den Registerstand zum Zeitpunkt seiner Erstellung wiedergibt, sollte für eine bevorstehende Transaktion ein möglichst aktuelles Dokument verwendet werden.

Warum kann für ein Grundstück kein Katasterplan ausgestellt werden?

Ein häufiger Grund sind nicht spezifizierte beziehungsweise unpräzise Katasterdaten. Dann kann eine neue Vermessung und Präzisierung der Registerdaten notwendig sein.

Was bedeutet ein fehlendes Gebäude im Katasterplan?

Das Gebäude kann nicht registriert, nicht ausreichend dokumentiert, baurechtlich ungeklärt oder erst nach der letzten Datenerfassung errichtet worden sein. Die Ursache muss vor dem Kauf geklärt werden.

Beweist ein eingezeichnetes Gebäude seine vollständige Legalität?

Nein. Auch bei einem dargestellten Gebäude können spätere Anbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen oder Flächenabweichungen ungeklärt sein.

Was ist zu tun, wenn der Zaun nicht mit dem Katasterplan übereinstimmt?

Ein zertifizierter Vermesser sollte die registrierten Grenzen vor Ort feststellen. Je nach Ergebnis kann eine Grenzkorrektur, Einigung mit Nachbarn oder Änderung der Katasterdaten erforderlich sein.

Zeigt der Katasterplan ein Wegerecht?

Räumlich erfasste Dienstbarkeiten können dargestellt werden. Ob ein ausreichendes und wirksames Wegerecht besteht, muss zusätzlich anhand des Registerauszugs und der zugrunde liegenden Dokumente geprüft werden.

Zeigt der Katasterplan, ob ein Grundstück bebaubar ist?

Nein. Die Bebaubarkeit richtet sich nach Raumplanung, funktionaler Zone, Bauvorschriften, Erschließung, Schutzbestimmungen und weiteren öffentlich-rechtlichen Anforderungen.

Muss ein Vermesser in Georgien zertifiziert sein?

Für Katastervermessungsarbeiten, die seit dem 1. September 2024 beim Public Registry eingereicht werden, ist grundsätzlich eine entsprechende Zertifizierung der verantwortlichen Fachperson erforderlich.

Kann der Katastercode nach einer Teilung geändert werden?

Ja. Durch Teilung, Vereinigung oder Bildung eines neuen Immobilienobjektes können neue Katastercodes entstehen.

Darf ein Ausländer landwirtschaftliches Land kaufen?

Ausländische Personen unterliegen bei landwirtschaftlichem Land erheblichen gesetzlichen Beschränkungen. Die Gründung einer georgischen Gesellschaft beseitigt diese Beschränkungen nicht automatisch. Die konkrete Erwerbsfähigkeit muss vor dem Kauf geprüft werden.

Ist ein Haus auf landwirtschaftlichem Land automatisch frei erwerbbar?

Nein. Ein vorhandenes Wohnhaus ändert die registrierte Zweckbestimmung des Grundstücks nicht automatisch.

Kann die NAPR fehlerhafte Katasterdaten korrigieren?

Technische Registerfehler können unter den gesetzlichen Voraussetzungen berichtigt werden. Bei materiellen Grenz- oder Flächenabweichungen sind regelmäßig eine neue Vermessung und ein formelles Änderungsverfahren erforderlich.

Der Katasterplan ist unverzichtbar – aber niemals ausreichend

Der Katasterplan ist eines der wichtigsten Dokumente für den Immobilienkauf in Georgien. Er identifiziert das Grundstück, stellt dessen registrierte Fläche und Grenzkonfiguration dar und ermöglicht den Abgleich mit Karten, Gebäuden und Nachbarflächen.

Seine Aussagekraft endet jedoch dort, wo Eigentumsrechte, Hypotheken, Baulegalität, Bebaubarkeit, Zufahrtsrechte oder Erwerbsbeschränkungen geprüft werden müssen. Diese Fragen lassen sich nur durch die Kombination mehrerer Register-, Vermessungs-, Bau- und Rechtsdokumente beantworten.

Besonders kritisch sind nicht spezifizierte Katasterdaten, fehlende Gebäude, Abweichungen zum Zaun, ungesicherte Zufahrten, Überschneidungen und landwirtschaftlich ausgewiesene Grundstücke. In diesen Fällen sollte die Klärung nicht auf die Zeit nach dem Kauf verschoben werden.

Die wichtigste Grundregel lautet deshalb:

Erst den Katastercode identifizieren, dann Katasterplan und Registerauszug beschaffen, anschließend Grenzen, Gebäude, Zufahrt und Rechtslage vor Ort prüfen – und erst danach eine verbindliche Kaufentscheidung treffen.

Wesentliche Links und Quellen

1. National Agency of Public Registry – Real Estate Registry
   Übersicht über Immobilienregister, Registerauszug, Katasterplan, technische Dokumente und elektronische Dienstleistungen:
   NAPR – Real Estate Registry
2. NAPR – Offizielle Gebühren für Informationsdienste
   Aktuelle Gebühren für Katasterplan, Katasterkarte, Registerauszug, Orthofotos und Archivinformationen:
   NAPR – Informationsdienste und Gebühren
3. NAPR – Gebühren für Immobilienregistrierungen
   Gebühren und Bearbeitungszeiten für Eigentumsregistrierung, Änderungen von Katasterdaten, sporadische Registrierung und technische Berichtigungen:
   NAPR – Gebühren für Immobilienregistrierungen
4. Offizielles georgisches Kartenportal
   Digitale Kataster- und Geoinformationskarte der NAPR:
   maps.gov.ge – Katasterkarte Georgien
5. Elektronische Beantragung eines Katasterplans über my.gov.ge
   Staatlicher Onlinedienst zur elektronischen Beantragung:
   my.gov.ge – Katasterplan beantragen
6. Gesetz Georgiens über das Public Registry
   Rechtsgrundlagen zu Registerdaten, Öffentlichkeit, Registerauszügen, Vermessungsverantwortung und Gebäuderegistrierung:
   Matsne – Law of Georgia on Public Registry
7. Anweisung zum georgischen Public Registry
   Amtliche Definitionen von Katastercode, Katasterplan, Katasterkarte, nicht spezifizierten Katasterdaten und Antragswegen:
   Matsne – Anweisung zum Public Registry
8. Regierungsverordnung Nr. 388 über Katastervermessungen
   Regelungen zur Ausführung und Dokumentation von Katasterplanungs- und Vermessungsarbeiten:
   Matsne – Regierungsverordnung Nr. 388
9. NAPR – Zertifizierung von Vermessern ab 1. September 2024
   Offizielle Mitteilung der National Agency of Public Registry:
   NAPR – Zertifizierung von Vermessern
10. Gesetz über systematische und sporadische Grundstücksregistrierung
    Rechtsgrundlagen zu präzisen und unpräzisen Katasterdaten, Neuvermessung, Registrierung und Änderung von Grundstücksdaten:
    Matsne – Grundstücksregistrierung
11. NAPR – Abschluss der systematischen Grundstücksregistrierung zum 1. Januar 2026
    Offizielle Mitteilung zum Abschluss der landesweiten systematischen Registrierungsphase:
    NAPR – Abschluss der systematischen Grundstücksregistrierung
12. Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership
    Rechtsgrundlagen zu landwirtschaftlichen Grundstücken und den Erwerbsbeschränkungen für ausländische Personen beziehungsweise ausländisch beherrschte Gesellschaften:
    Matsne – Agricultural Land Ownership
13. Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities
    Rechtsgrundlagen zu Raumplanung, Baugenehmigungen und baulicher Nutzung von Grundstücken:
    Matsne – Spatial Planning and Construction Code