Katastercode Georgien

Katastercode in Georgien: Bedeutung, Aufbau, Suche und Immobilienprüfung

Der Katastercode in Georgien ist eine der wichtigsten Angaben bei der Prüfung, dem Kauf, dem Verkauf oder der Finanzierung einer georgischen Immobilie. Er dient als eindeutige Kennung eines im georgischen Immobilienregister erfassten Objekts und verbindet das Grundstück, das Gebäude oder eine selbstständige Einheit mit den dazu gespeicherten Kataster- und Rechtsdaten.

Auf Georgisch heißt der Katastercode საკადასტრო კოდი, transkribiert als sakadastro kodi. Im Englischen wird er als cadastral code bezeichnet.

Wer in Georgien eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück, eine Gewerbeeinheit oder einen Stellplatz kaufen möchte, sollte den Katastercode möglichst frühzeitig anfordern. Er ist der Ausgangspunkt für die Überprüfung des Eigentümers, der registrierten Fläche, der Grundstücksgrenzen, möglicher Hypotheken, Verfügungsverbote, Dienstbarkeiten und anderer eingetragener Rechte.

Der Katastercode allein ist jedoch noch kein vollständiger Eigentumsnachweis. Erst der aktuelle Auszug aus dem georgischen Public Registry zeigt, wem das Objekt gehört und welche Rechte oder Belastungen zum Zeitpunkt der Ausstellung eingetragen sind.

Katastercode in Georgien – kurz erklärt

Der Katastercode ist die amtliche Identifikationsnummer eines registrierten Immobilienobjekts im georgischen Public Registry.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Der Code identifiziert die Immobilie, nicht den Eigentümer.
• Ein Eigentümerwechsel führt normalerweise nicht automatisch zu einem neuen Katastercode.
• Teilung, Zusammenlegung oder Neustrukturierung eines Objekts können zu neuen Codes führen.
• Grundstück, Gebäude, Wohnung, Gewerbeeinheit oder Stellplatz können unterschiedliche Codes besitzen.
• Ein nicht vollständig registriertes Objekt kann lediglich eine interne Identifikationsnummer haben.
• Die Eigentumsverhältnisse und Belastungen ergeben sich nicht aus den Ziffern des Codes, sondern aus dem aktuellen Registerauszug.
• Der Code muss einschließlich aller Punkte, führenden Nullen und zusätzlichen Bestandteile vollständig übernommen werden.

Was ist ein Katastercode?

Der Katastercode ist ein innerhalb des georgischen Immobilienregisters eindeutiges Ordnungsmerkmal. Er ermöglicht es, ein bestimmtes Immobilienobjekt von allen anderen registrierten Immobilien in Georgien zu unterscheiden.

Der Code verbindet insbesondere:

• die geografische Lage,
• die registrierte Grundstücksfläche,
• die Katastergrenzen,
• die Art des Immobilienobjekts,
• die Eigentümerdaten,
• die registrierten Eigentumsanteile,
• die Grundlage der Registrierung,
• eingetragene Hypotheken,
• Nutzungsrechte und Dienstbarkeiten,
• Verfügungsverbote und Beschlagnahmen,
• steuerliche Sicherungsrechte,
• weitere öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Beschränkungen.

Der Katastercode übernimmt damit eine ähnliche Funktion wie die Flurstückskennzeichnung oder Grundstücksnummer in anderen Staaten. Die georgische Registerstruktur und die konkrete Bildung des Codes folgen jedoch eigenen Regeln.

Welche Behörde verwaltet den Katastercode?

Zuständig ist die National Agency of Public Registry, abgekürzt NAPR. Sie gehört zum Geschäftsbereich des georgischen Justizministeriums und führt unter anderem das Register der Rechte an unbeweglichem Vermögen.

Registeranträge und Informationsanfragen können insbesondere über folgende Stellen bearbeitet werden:

• die National Agency of Public Registry,
• die Public Service Hall,
• autorisierte Dienstleistungsstellen,
• staatliche Onlineportale,
• elektronische Registerdienste.

Die Public Service Hall dient dabei als zentrale Anlaufstelle für zahlreiche staatliche Dienstleistungen. Die Registerdaten selbst werden von der NAPR geführt.

Welche rechtliche Bedeutung hat der Katastercode?

Der Katastercode ist der technische und rechtliche Schlüssel, über den ein Immobilienobjekt im georgischen Register aufgerufen und eindeutig zugeordnet wird. Er ist deshalb bei Immobiliengeschäften erheblich wichtiger als eine bloße Straßenanschrift.

Eine Adresse kann:

• unterschiedlich geschrieben oder übersetzt werden,
• nach einer kommunalen Neuordnung geändert werden,
• in verschiedenen Dokumenten abweichend erscheinen,
• bei ländlichen Grundstücken fehlen,
• mehrere Gebäude oder Einheiten umfassen.

Der Katastercode bezieht sich dagegen auf das registrierte Immobilienobjekt.

Der Katastercode bezeichnet nicht den Eigentümer

Ein häufiger Irrtum besteht darin, den Katastercode als eine Art Eigentümerkontonummer zu verstehen. Tatsächlich gehört der Code nicht einer bestimmten Person, sondern dem registrierten Objekt.

Wird eine Immobilie verkauft und der neue Eigentümer ordnungsgemäß eingetragen, bleibt der Katastercode im Regelfall bestehen. Im Register ändern sich die Eigentümerdaten, nicht zwingend die Objektkennzeichnung.

Der Katastercode ist noch kein Beweis für Lastenfreiheit

Die bloße Existenz eines Katastercodes bedeutet nicht, dass:

• der Verkäufer noch immer Eigentümer ist,
• keine Hypothek besteht,
• kein Verfügungsverbot eingetragen wurde,
• keine Zwangsvollstreckung droht,
• alle Gebäude legal errichtet wurden,
• die sichtbaren Grundstücksgrenzen korrekt sind,
• ein rechtlich gesicherter Zugang vorhanden ist,
• das Grundstück bebaut werden darf.

Für diese Fragen werden ein aktueller Registerauszug, der Katasterplan, weitere Registerinformationen und je nach Objekt zusätzliche Genehmigungs- und Planungsunterlagen benötigt.

Wann wird ein Katastercode vergeben?

Ein Katastercode wird grundsätzlich im Zusammenhang mit der Registrierung eines Rechts an einem Immobilienobjekt vergeben. Entscheidend ist nicht allein, dass eine Fläche oder ein Gebäude tatsächlich existiert, sondern dass ein entsprechendes Objekt im Register rechtlich und katastertechnisch erfasst wurde.

Bei noch nicht vollständig registrierten Flächen kann in der Katasterdatenbank bereits eine Identifikationsnummer vorhanden sein. Diese darf nicht mit einem regulären Katastercode für ein registriertes Recht verwechselt werden.

Das ist insbesondere bei älteren Grundstücken, ländlichen Flächen, Erbfällen oder Immobilien mit unvollständigen Unterlagen relevant.

Wie ist ein georgischer Katastercode aufgebaut?

Georgische Katastercodes bestehen regelmäßig aus mehreren, durch Punkte getrennten Zahlenblöcken. Das Grundschema bildet eine geografisch und verwaltungstechnisch gegliederte Zuordnung ab.

Typischerweise orientiert sich die Struktur an folgenden Ebenen:

Bestandteil	Grundsätzliche Funktion
Registrierungszone	Übergeordneter Kataster- oder Registrierungsbereich
Sektor	Unterteilung innerhalb der Registrierungszone
Quartal oder Block	Räumlich enger abgegrenzter Katasterbereich
Parzelle	Konkretes Grundstück oder konkrete Katastereinheit
Zusätzliche Bestandteile	Mögliche Kennzeichnung von Teilflächen, Gebäuden oder selbstständigen Einheiten

Ein vereinfachtes, rein schematisches Beispiel könnte folgendermaßen aussehen:

12.34.56.789

Ein erweiterter Code kann beispielsweise so aufgebaut sein:

01.02.03.004.005.01.006

Diese Beispiele dienen nur der Veranschaulichung. Aus ihnen lässt sich keine konkrete Immobilie ableiten.

Warum haben Katastercodes unterschiedlich viele Zahlenblöcke?

Nicht alle georgischen Katastercodes besitzen dieselbe Länge. Auch die Anzahl der Zahlenblöcke kann variieren.

Gründe dafür können sein:

• unterschiedliche Objektarten,
• historische Registrierungsverfahren,
• spätere Grundstücksteilungen,
• Zusammenlegung mehrerer Parzellen,
• Unterteilung einer Parzelle,
• Registrierung eines Gebäudes,
• Registrierung einer Wohnung oder Gewerbeeinheit,
• nachträgliche Präzisierung von Katasterdaten,
• regionale oder technische Besonderheiten älterer Datenbestände.

Die verbreitete Vorstellung, jeder georgische Katastercode müsse immer aus einer festgelegten Zahl von Ziffern oder exakt vier Abschnitten bestehen, ist daher zu pauschal.

Führende Nullen dürfen nicht entfernt werden

Ein Katastercode muss immer exakt so verwendet werden, wie er im Registerauszug angegeben ist. Das betrifft insbesondere:

• führende Nullen,
• Punkte zwischen den Zahlenblöcken,
• zusätzliche Endziffern,
• Buchstaben oder sonstige Zusätze,
• die vollständige Länge des Codes.

Bereits eine ausgelassene Null oder eine vertauschte Ziffer kann zu einem anderen Objekt oder zu keinem Suchergebnis führen.

Für welche Immobilien gibt es einen Katastercode?

Ein Katastercode kann sich auf unterschiedliche unbewegliche Objekte beziehen.

Dazu zählen insbesondere:

Grundstücke

Der klassische Anwendungsfall ist die registrierte Landparzelle. Der Code identifiziert die Fläche mit ihrer amtlich gespeicherten Lage, Größe und Konfiguration.

Grundstücke mit Gebäuden

Ein Grundstück kann zusammen mit darauf registrierten Gebäuden geführt werden. Dabei ist genau zu prüfen, welche Bauwerke im Register oder Katasterplan erfasst sind.

Ein Haus, das tatsächlich auf einem Grundstück steht, ist nicht automatisch vollständig oder ordnungsgemäß registriert.

Wohnungen

Eine rechtlich selbstständige Wohnung kann einen eigenen, häufig erweiterten Katastercode besitzen. Dieser unterscheidet sich vom Code des Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht.

Gewerbeeinheiten

Läden, Büros, Praxisräume oder andere selbstständige Gewerbeeinheiten können ebenfalls als eigene Immobilienobjekte registriert sein.

Stellplätze und Garagen

Ein Stellplatz oder eine Garage kann:

• einen eigenen Katastercode besitzen,
• Bestandteil einer anderen Einheit sein,
• im Gemeinschaftseigentum stehen,
• lediglich durch ein Nutzungsrecht zugeordnet sein.

Die Werbeaussage „Wohnung mit Parkplatz“ genügt deshalb nicht. Entscheidend ist, auf welcher rechtlichen Grundlage der Käufer den Parkplatz nutzen oder besitzen darf.

Keller- und Abstellräume

Auch ein Kellerraum oder Abstellraum kann entweder:

• zur Wohnung gehören,
• eine eigene Einheit bilden,
• gemeinschaftliches Eigentum sein,
• nur aufgrund einer internen Nutzungsvereinbarung verwendet werden.

Gebäude und bauliche Anlagen

Je nach Registrierungsstruktur können Gebäude, Gebäudeteile, im Bau befindliche Objekte oder andere bauliche Anlagen eigenständig erfasst werden.

Lineare Bauwerke

Zum Begriff des unbeweglichen Vermögens können auch bestimmte lineare Anlagen gehören, beispielsweise Leitungs- oder Infrastrukturobjekte. Für private Immobilienkäufer spielen diese Codes meist nur bei Dienstbarkeiten, Leitungsrechten oder größeren Entwicklungsflächen eine Rolle.

Katastercode, Registernummer und Identifikationsnummer: die Unterschiede

Bei einer georgischen Immobilientransaktion erscheinen häufig mehrere Nummern. Sie dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

Angabe	Bedeutung
Katastercode	Identifiziert das Immobilienobjekt
Antragsnummer	Identifiziert einen bestimmten Antrag bei der Registerbehörde
Registrierungsnummer	Bezieht sich auf einen Registervorgang oder eine Eintragung
Dokumentennummer	Kennzeichnet ein bestimmtes Dokument, einen Vertrag oder Verwaltungsakt
Personenkennnummer	Identifiziert eine natürliche Person
Unternehmensnummer	Identifiziert eine Gesellschaft oder Organisation
Identifikationsnummer eines unregistrierten Objekts	Kann ein Objekt in der Katasterdatenbank bezeichnen, ohne dass bereits ein registriertes Recht besteht
Adresse	Beschreibt die Lage, ersetzt aber nicht den Katastercode

Katastercode und Antragsnummer

Die Antragsnummer verändert sich bei jedem neuen Registervorgang. Der Katastercode bleibt dagegen grundsätzlich mit dem Immobilienobjekt verbunden.

Eine Eigentumsumschreibung, die Eintragung einer Hypothek oder die Anforderung eines Dokuments kann jeweils eine neue Antrags- oder Registrierungsnummer erzeugen, ohne dass sich der Katastercode verändert.

Katastercode und Identifikationsnummer eines unregistrierten Objekts

Ein unregistriertes Immobilienobjekt kann bereits vermessen oder in einer Katasterdatenbank vermerkt sein. Eine dort vorhandene Identifikationsnummer bedeutet jedoch nicht automatisch, dass Eigentum ordnungsgemäß registriert wurde.

Vor einem Kauf muss deshalb geklärt werden:

• Ist tatsächlich ein Eigentumsrecht eingetragen?
• Handelt es sich nur um eine technische Erfassung?
• Wer wird als Eigentümer oder rechtmäßiger Besitzer geführt?
• Welche Dokumente bilden die Grundlage für eine Registrierung?
• Muss vor dem Verkauf noch eine Erstregistrierung erfolgen?

Wo findet man den Katastercode?

Der Katastercode kann in verschiedenen Unterlagen erscheinen. Nicht jede Quelle ist jedoch gleich zuverlässig.

Im aktuellen Registerauszug

Die sicherste Quelle ist ein aktueller Auszug aus dem georgischen Public Registry. Dort steht der Katastercode normalerweise im oberen Bereich der Objektbeschreibung.

Der Registerauszug enthält zusätzlich die rechtlich entscheidenden Angaben zum Eigentümer und zu den eingetragenen Rechten.

Im Katasterplan

Der amtliche Katasterplan weist den Katastercode gemeinsam mit den räumlichen und technischen Daten des Grundstücks aus.

Je nach Objekt können insbesondere dargestellt sein:

• Grundstücksfläche,
• Grenzverlauf,
• Konfiguration der Parzelle,
• Koordinatensystem,
• registrierte Gebäude,
• Gebäude im Bau,
• abgebrochene oder veränderte Bauwerke,
• eingetragene Rechte oder Beschränkungen mit räumlichem Bezug.

Im Kaufvertrag

In ordnungsgemäß vorbereiteten Immobilienverträgen sollte der Katastercode eindeutig angegeben sein. Bei mehreren Verkaufsobjekten müssen alle betroffenen Codes erfasst werden.

Das betrifft beispielsweise:

• Wohnung,
• Stellplatz,
• Kellerraum,
• zusätzliche Grundstücksfläche,
• mehrere benachbarte Parzellen.

In Verkaufsanzeigen

Viele Makler und Eigentümer nennen den Katastercode bereits im Exposé. Diese Angabe ist hilfreich, darf aber nicht ungeprüft übernommen werden.

Der Code aus einer Anzeige sollte stets mit dem aktuellen Registerauszug und dem späteren Kaufvertrag abgeglichen werden.

Im amtlichen Kartenportal

Das georgische Kataster kann über ein staatliches Kartenportal räumlich eingesehen werden. Dort lassen sich registrierte Parzellen auf einer Karte lokalisieren.

Die Kartendarstellung ist besonders nützlich, um:

• die ungefähre Lage zu überprüfen,
• die Form der Parzelle zu erkennen,
• benachbarte Grundstücke zu identifizieren,
• mehrere zusammengehörige Parzellen zu unterscheiden,
• mögliche Abweichungen zwischen Anzeige und Register zu entdecken.

Die Karte ersetzt jedoch weder den Registerauszug noch eine fachgerechte Vermessung.

Katastercode online suchen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Vollständigen Code anfordern

Bitten Sie den Verkäufer oder Makler um den vollständigen Katastercode. Eine unvollständige Nummer, ein Bildausschnitt oder eine mündlich mitgeteilte Ziffernfolge genügt nicht.

2. Schreibweise kontrollieren

Prüfen Sie:

• Sind alle Zahlenblöcke vorhanden?
• Wurden führende Nullen übernommen?
• Stimmen die Punkte und Zusätze?
• Gehört der Code zum Grundstück oder zur Wohnung?
• Gibt es weitere Codes für Stellplatz, Lagerraum oder Nebenflächen?

3. Objekt auf der Katasterkarte lokalisieren

Überprüfen Sie, ob die angezeigte Lage mit der tatsächlich angebotenen Immobilie übereinstimmt.

Achten Sie besonders auf:

• Grundstücksform,
• Zufahrt,
• Nachbargrundstücke,
• Straßenlage,
• Hanglage,
• Entfernung zu sichtbaren Gebäuden,
• Überschneidungen oder auffällige Grenzverläufe.

4. Aktuellen Registerauszug beschaffen

Lassen Sie einen aktuellen Auszug erstellen. Verlassen Sie sich nicht auf einen mehrere Monate oder Jahre alten Auszug des Verkäufers.

Zwischenzeitlich könnten beispielsweise eingetragen worden sein:

• eine Hypothek,
• ein Verfügungsverbot,
• eine Beschlagnahme,
• eine Dienstbarkeit,
• ein Miet- oder Pachtrecht,
• ein steuerliches Sicherungsrecht,
• eine Eigentumsänderung.

5. Eigentümer und Verfügungsbefugnis prüfen

Der im Kaufvertrag auftretende Verkäufer muss mit dem registrierten Eigentümer übereinstimmen oder über eine wirksame Vertretungsbefugnis verfügen.

Bei mehreren Eigentümern ist zu prüfen:

• Welche Anteile bestehen?
• Verkaufen alle Miteigentümer?
• Liegen Vollmachten vor?
• Ist die Vollmacht ausreichend bestimmt und weiterhin gültig?
• Bestehen Rechte von Ehepartnern, Erben oder Gesellschaften?

6. Fläche und Objektart vergleichen

Vergleichen Sie die Angaben aus:

• Verkaufsanzeige,
• Registerauszug,
• Katasterplan,
• Vermessungsunterlagen,
• Kaufvertrag,
• tatsächlicher Besichtigung.

Eine Abweichung zwischen beworbener und registrierter Fläche sollte vor Vertragsabschluss aufgeklärt werden.

7. Rechte und Belastungen auswerten

Prüfen Sie nicht nur die Rubrik „Eigentümer“, sondern sämtliche Bereiche des Auszugs.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

• Hypotheken,
• Pfandrechte,
• Verbote,
• Beschlagnahmen,
• Dienstbarkeiten,
• Nießbrauchsrechte,
• Miet- und Pachtrechte,
• Vorkaufsrechte,
• Verpflichtungen gegenüber Dritten,
• steuerliche Belastungen,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen.

8. Katasterplan mit der Realität vergleichen

Ein Zaun, eine Mauer oder eine befahrene Zufahrt ist kein sicherer Beweis für eine rechtliche Grundstücksgrenze.

Bei Zweifeln sollte ein qualifizierter Vermessungsfachmann hinzugezogen werden.

9. Vertragsentwurf kontrollieren

Der endgültige Vertrag muss exakt das Objekt bezeichnen, das tatsächlich gekauft werden soll. Bei mehreren Codes müssen sämtliche Einheiten und Rechte eindeutig aufgenommen werden.

10. Registerstand unmittelbar vor Abschluss erneut prüfen

Bei größeren Transaktionen empfiehlt sich eine letzte Aktualitätsprüfung kurz vor Unterzeichnung und Zahlung. Entscheidend ist nicht der Registerstand zu Beginn der Verhandlungen, sondern der Stand beim tatsächlichen Erwerb.

Welche Angaben enthält ein georgischer Registerauszug?

Der konkrete Inhalt hängt vom Objekt und den vorhandenen Eintragungen ab. Ein vollständiger Auszug kann insbesondere folgende Informationen enthalten:

Angaben zum Objekt

• Katastercode,
• registrierte Adresse,
• Art des Immobilienobjekts,
• Grundstücksfläche,
• Zweck oder Kategorie der Fläche,
• Eigentumsform,
• Angaben zu Gebäuden,
• Gebäudeflächen,
• Angaben zu Wohnungen oder selbstständigen Einheiten,
• Status der Katasterdaten.

Angaben zum Eigentümer

• Name des Eigentümers,
• persönliche Identifikationsnummer oder Unternehmensnummer,
• Eigentumsanteil,
• Datum der Eintragung,
• Grundlage des Erwerbs,
• Registrierungsdaten.

Rechte und Verpflichtungen

• Miteigentumsanteile,
• Nutzungsrechte,
• Miet- und Pachtrechte,
• Dienstbarkeiten,
• Hypotheken,
• Vorkaufsrechte,
• Verpflichtungen aus Verträgen,
• sonstige registrierte Rechte Dritter.

Beschränkungen und Sicherungsrechte

• Verfügungsverbote,
• Beschlagnahmen,
• steuerliche Pfandrechte,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
• Hinweise aus weiteren Registern,
• vollstreckungsbezogene Eintragungen.

Nicht jede Rubrik enthält bei jedem Objekt einen Eintrag. Eine leere oder nicht einschlägige Rubrik ist von einer fehlenden Prüfung zu unterscheiden.

Registerauszug, Katasterplan und Katasterkarte: Was ist der Unterschied?

Die drei Dokumente beziehungsweise Informationsquellen erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

Registerauszug

Der Registerauszug zeigt den rechtlichen Registerstand. Er beantwortet insbesondere:

• Wer ist Eigentümer?
• Welcher Anteil gehört dem Eigentümer?
• Welche Rechte sind eingetragen?
• Welche Hypotheken oder Beschränkungen bestehen?
• Auf welcher Grundlage erfolgte die Registrierung?

Katasterplan

Der Katasterplan beschreibt das konkrete Objekt räumlich und technisch. Bei einem Grundstück zeigt er insbesondere Fläche, Form, Grenzverlauf und registrierte bauliche Anlagen.

Katasterkarte

Die Katasterkarte bietet einen räumlichen Überblick über ein größeres Gebiet und die dort registrierten Parzellen. Sie eignet sich zur Orientierung und zur Überprüfung der Lage, ersetzt aber keine objektspezifische rechtliche Prüfung.

Vermessungsplan

Ein Vermessungsplan wird durch einen entsprechend qualifizierten Fachmann erstellt und kann als Grundlage für eine Registrierung, Präzisierung, Teilung oder Korrektur dienen.

Für die korrekte Aufnahme der tatsächlichen Lage und Grenzen sind sowohl die Angaben des Eigentümers oder Besitzers als auch die fachgerechte Arbeit des Vermessers von Bedeutung.

Was kann man anhand des Katastercodes überprüfen?

Der Katastercode ermöglicht den Zugang zu den registrierten Daten eines Objekts. In Verbindung mit den entsprechenden Registerdokumenten können insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

• Lage der Immobilie,
• registrierte Grundstücksgröße,
• Form und Grenzen der Parzelle,
• registrierter Eigentümer,
• Eigentumsanteile,
• Grundlage des Eigentumserwerbs,
• Zeitpunkt der Registrierung,
• bestehende Hypotheken,
• Verfügungsverbote,
• Dienstbarkeiten,
• registrierte Miet- oder Pachtrechte,
• steuerliche Sicherungsrechte,
• Zweckbestimmung des Grundstücks,
• registrierte Gebäude und Einheiten,
• Status der Katasterdaten.

Was lässt sich aus dem Katastercode nicht ablesen?

Die Zahlenfolge selbst enthält keine verständliche Auskunft über die wirtschaftliche oder rechtliche Qualität einer Immobilie.

Der Katastercode allein beantwortet insbesondere nicht:

• ob der Verkäufer tatsächlich noch Eigentümer ist,
• ob der Kaufpreis angemessen ist,
• ob ein Gebäude mangelfrei ist,
• ob Baugenehmigungen vorliegen,
• ob ein Anbau legal errichtet wurde,
• ob das Grundstück bebaubar ist,
• ob eine touristische Vermietung erlaubt ist,
• ob Strom, Wasser, Gas oder Abwasser verfügbar sind,
• ob die Zufahrt rechtlich gesichert ist,
• ob Nachbarschaftsstreitigkeiten bestehen,
• ob eine geplante Straße das Grundstück betrifft,
• ob ein ausländischer Käufer das konkrete Grundstück erwerben darf,
• ob offene kommunale oder vertragliche Verpflichtungen bestehen.

Der Code ist somit ein Einstieg in die Prüfung, aber nicht deren Ergebnis.

Katastercode bei einem Grundstückskauf prüfen

Beim Kauf eines Grundstücks sind neben dem Eigentümer vor allem die Fläche, die Grenzqualität, die Nutzungskategorie und die Zugänglichkeit entscheidend.

Registrierte Fläche und tatsächliche Nutzung

Die im Register angegebene Fläche kann von der sichtbar eingezäunten oder tatsächlich genutzten Fläche abweichen. Gründe dafür können sein:

• alte Vermessungsdaten,
• versetzte Zäune,
• gemeinsame Zufahrten,
• informelle Nutzung von Nachbarflächen,
• fehlende Grenzmarkierungen,
• historische Teilungen ohne vollständige Registeranpassung.

Rechtlich gesicherte Zufahrt

Eine sichtbare Straße oder ein über Jahre genutzter Weg bedeutet nicht automatisch, dass ein dauerhaftes Wegerecht besteht.

Zu prüfen ist:

• Liegt das Grundstück direkt an einer öffentlichen Straße?
• Führt der Zugang über ein fremdes Grundstück?
• Ist eine Dienstbarkeit eingetragen?
• Ist die Zufahrt breit genug für die geplante Nutzung?
• Können Versorgungsleitungen rechtlich verlegt werden?

Nutzungskategorie des Grundstücks

Ausländische Käufer sollten die registrierte Zweck- und Nutzungskategorie besonders sorgfältig prüfen. Erwerbsbeschränkungen für bestimmte landwirtschaftliche Flächen sind eine eigenständige Rechtsfrage und ergeben sich nicht allein aus dem Katastercode.

Eine spätere Umwidmung darf nicht als sicher vorausgesetzt werden.

Mehrere Parzellen

Ein scheinbar einheitliches Grundstück kann aus mehreren Katasterparzellen bestehen. Dann muss geprüft werden:

• Gehören alle Parzellen demselben Eigentümer?
• Werden tatsächlich alle Parzellen verkauft?
• Bestehen auf einzelnen Flächen unterschiedliche Belastungen?
• Verläuft die Zufahrt über eine andere Parzelle?
• Steht das Gebäude vollständig auf der verkauften Fläche?

Katastercode bei Häusern und Villen

Bei einem Hauskauf genügt es nicht, nur das Grundstück zu prüfen. Auch das Gebäude selbst muss mit den Register- und Katasterdaten abgeglichen werden.

Wichtige Fragen sind:

• Ist das Haus im Katasterplan eingezeichnet?
• Entspricht die registrierte Gebäudefläche ungefähr der Realität?
• Wurden Anbauten, zusätzliche Etagen oder Nebengebäude registriert?
• Ist ein im Bau befindliches Gebäude korrekt erfasst?
• Steht das Gebäude vollständig innerhalb der Grundstücksgrenzen?
• Gibt es eine Baugenehmigung oder nachträgliche Legalisierung?
• Sind Garage, Gästehaus oder Pool registriert oder genehmigungsrechtlich relevant?

Ein registriertes Grundstück macht ein darauf errichtetes Gebäude nicht automatisch rechtmäßig.

Katastercode bei Wohnungen

Bei Wohnungen ist besonders darauf zu achten, dass der Verkäufer nicht lediglich den Katastercode des gesamten Grundstücks oder Gebäudes nennt.

Eine vollständig registrierte Wohnung sollte als selbstständige Einheit eindeutig identifizierbar sein.

Zu prüfen sind insbesondere:

• eigener Katastercode der Wohnung,
• registrierte Wohnungsfläche,
• Etage und Einheitsnummer,
• Eigentümer der konkreten Einheit,
• Hypotheken auf der Wohnung,
• Rechte am Gemeinschaftseigentum,
• Zugehörigkeit von Balkon, Terrasse, Keller und Stellplatz,
• mögliche Abweichungen zwischen Grundriss und Register,
• vorgenommene Zusammenlegungen oder Teilungen.

Stellplatz und Keller können eigene Codes haben

Wird eine Wohnung zusammen mit einem Stellplatz oder Keller verkauft, sollte eindeutig geklärt werden, ob diese Bestandteile:

• im Wohnungscode enthalten sind,
• einen eigenen Katastercode besitzen,
• als Miteigentumsanteil übertragen werden,
• nur durch ein Nutzungsrecht zugeordnet sind.

Alle separat registrierten Objekte müssen im Vertrag vollständig bezeichnet werden.

Katastercode bei Neubauprojekten

Bei Neubauwohnungen ist die Prüfung komplexer, da die endgültige Einheit möglicherweise noch nicht vollständig registriert wurde.

In der frühen Projektphase kann zunächst nur der Katastercode des Baugrundstücks vorhanden sein. Später können weitere Codes für Gebäude, Gebäudeteile und einzelne Wohnungen entstehen.

Vor einer Zahlung sollte geklärt werden:

• Wem gehört das Baugrundstück?
• Ist das Grundstück mit einer Hypothek belastet?
• Welche Rechte hat der Projektentwickler?
• Ist die konkrete Wohnung bereits als Einheit registriert?
• Besteht eine registrierte Vorvereinbarung oder ein sonstiges Käuferrecht?
• Wie wird die Wohnung im Vertrag bezeichnet?
• Wann soll der endgültige Katastercode entstehen?
• Was geschieht bei Flächenabweichungen?
• Werden Stellplatz und Keller separat registriert?
• Unter welchen Voraussetzungen erfolgt die Eigentumsumschreibung?
• Muss eine finanzierende Bank der Freigabe zustimmen?

Ein Vertrag, der lediglich auf das Gesamtgrundstück verweist, ohne die künftige Wohnung hinreichend zu bestimmen, birgt erhebliche Risiken.

Katastercode beim Kauf eines Grundstücksteils

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Verkäufer nur einen Teil einer größeren Parzelle verkaufen möchte.

Beispiel:

Ein Grundstück besitzt einen Katastercode und eine registrierte Fläche von 1.200 Quadratmetern. Der Verkäufer bietet davon 600 Quadratmeter an. Solange keine rechtlich wirksame Teilung erfolgt und für die neue Teilfläche ein eigener Katastercode entstanden ist, bezeichnet der vorhandene Code weiterhin die gesamte Fläche von 1.200 Quadratmetern.

Eine farbige Markierung auf einem privaten Lageplan ersetzt keine registrierte Grundstücksteilung.

Der Käufer sollte deshalb klären:

• Ist die Teilung bereits beantragt?
• Wurde ein Teilungsprojekt erstellt?
• Liegen erforderliche Zustimmungen vor?
• Welche Fläche erhält welchen neuen Code?
• Ist die neue Parzelle eigenständig zugänglich?
• Werden bestehende Hypotheken auf die neue Fläche übertragen?
• Kann der Kauf erst nach Abschluss der Teilung registriert werden?

Katastercode bei Miteigentum

Ein Katastercode kann mehreren Eigentümern gemeinsam zugeordnet sein. Jeder Eigentümer besitzt dann einen ideellen Anteil an demselben registrierten Objekt.

Ein Anteil von 50 Prozent bedeutet nicht automatisch, dass dem Eigentümer die linke oder rechte Hälfte des Grundstücks gehört.

Eine bestimmte räumliche Teilfläche entsteht erst durch:

• eine registrierte Grundstücksteilung,
• eine eindeutig eingetragene selbstständige Einheit,
• gegebenenfalls eine rechtlich wirksame und registrierte Nutzungsregelung.

Wer lediglich einen Miteigentumsanteil kauft, sollte prüfen:

• Wer sind die übrigen Miteigentümer?
• Wie wird das Grundstück tatsächlich genutzt?
• Bestehen Nutzungsvereinbarungen?
• Sind diese Vereinbarungen registriert?
• Wer entscheidet über Bauarbeiten oder Vermietung?
• Gibt es Konflikte oder laufende Gerichtsverfahren?
• Kann die gewünschte Teilfläche später rechtlich abgetrennt werden?

Wann ändert sich ein Katastercode?

Ein Katastercode bleibt bei einem reinen Eigentümerwechsel grundsätzlich bestehen. Er kann sich jedoch ändern, wenn sich das registrierte Objekt selbst verändert.

Typische Fälle sind:

Grundstücksteilung

Aus einer Parzelle entstehen zwei oder mehr rechtlich selbstständige Grundstücke. Die neu gebildeten Parzellen erhalten eigene Katastercodes.

Zusammenlegung

Mehrere bisher selbstständige Parzellen werden zu einem neuen Immobilienobjekt zusammengeführt. Das zusammengelegte Grundstück kann einen neuen Code erhalten.

Bildung einer selbstständigen Einheit

Wird beispielsweise eine Wohnung, Gewerbeeinheit oder andere abgeschlossene Einheit erstmals eigenständig registriert, kann dafür ein eigener erweiterter Katastercode entstehen.

Korrektur oder Präzisierung

Bei einer grundlegenden Überarbeitung fehlerhafter oder historischer Katasterdaten kann eine neue Objektstruktur oder Kennzeichnung erforderlich werden.

Systematische Registrierung

Im Rahmen größerer staatlicher Registrierungs- und Vermessungsprogramme können alte Grundstücksdaten präzisiert, neu zugeordnet oder strukturell angepasst werden.

Aufhebung eines Objekts

Wird eine frühere Parzelle aufgrund einer Teilung oder Zusammenlegung als selbstständiges Objekt aufgehoben, kann ihr alter Code nur noch in der Registerhistorie erscheinen.

Bei einer Due-Diligence-Prüfung sollte deshalb nicht nur der aktuelle Code betrachtet werden. Auch frühere Codes und die Entwicklung des Objekts können wichtig sein.

Was bedeutet „präzisierte“ oder „nicht präzisierte“ Katasterdaten?

In georgischen Registerunterlagen kann der Status der Katasterdaten sinngemäß als präzisiert beziehungsweise nicht präzisiert ausgewiesen werden.

Präzisierte Katasterdaten

Präzisierte Daten beruhen grundsätzlich auf einer genaueren und nach den maßgeblichen technischen Anforderungen verarbeiteten Erfassung der Grundstückslage und Grenzen.

Nicht präzisierte Katasterdaten

Nicht präzisierte oder nicht ausreichend bestimmte Daten stammen häufig aus älteren Registrierungen oder Unterlagen, die nicht dieselbe geografische Genauigkeit wie moderne Vermessungen besitzen.

Mögliche Folgen sind:

• unsichere Grenzverläufe,
• Abweichungen bei der Fläche,
• Überschneidungen mit Nachbarparzellen,
• Schwierigkeiten bei einer späteren Teilung,
• Probleme bei einer Bebauung oder Finanzierung,
• zusätzlicher Vermessungs- und Registrierungsaufwand.

Bei nicht präzisierten Daten kann die Ausstellung eines regulären Katasterplans eingeschränkt sein. Vor dem Kauf ist in solchen Fällen regelmäßig eine aktuelle Vermessung und Präzisierung der Katasterdaten zu empfehlen.

Was tun, wenn der Katastercode nicht gefunden wird?

Ein fehlendes Suchergebnis bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Immobilie nicht existiert. Es sollte jedoch nicht ignoriert werden.

Mögliche Ursachen sind:

• Schreibfehler,
• fehlende führende Null,
• unvollständiger Code,
• vertauschte Zahlenblöcke,
• Verwendung eines alten Katastercodes,
• zwischenzeitliche Teilung oder Zusammenlegung,
• noch nicht abgeschlossene Registrierung,
• lediglich interne Identifikationsnummer,
• technisches Problem des Suchportals,
• aufgehobenes oder archiviertes Objekt.

Sinnvolle nächste Schritte sind:

1. Code mit dem Originalauszug abgleichen.
2. Verkäufer um einen neuen Registerauszug bitten.
3. Nach früheren Katastercodes fragen.
4. Adresse und Eigentümerdaten ergänzend prüfen lassen.
5. Registrierungs- und Antragsnummern auswerten.
6. Kopien der zugrunde liegenden Registerdokumente anfordern.
7. Bei Grenzfragen einen Vermessungsfachmann einschalten.
8. Bei möglichen Registerfehlern eine technische Berichtigung oder Datenpräzisierung prüfen.

Was tun, wenn Katastercode und Immobilie nicht übereinstimmen?

Abweichungen zwischen Code, Adresse, Fläche oder Objektbeschreibung dürfen nicht einfach als unwichtiger Formfehler behandelt werden.

Zunächst sollte geklärt werden, ob es sich um:

• eine abweichende Übersetzung,
• eine geänderte Adresse,
• eine alte Hausnummer,
• einen veralteten Katastercode,
• eine nicht registrierte Teilung,
• eine falsche Objektzuordnung,
• einen Fehler in der Verkaufsanzeige,
• eine fehlerhafte Registerangabe,
• einen Betrugsversuch

handelt.

Vor der Aufklärung sollte weder eine Anzahlung geleistet noch ein endgültiger Kaufvertrag unterschrieben werden.

Kann ein Katastercode korrigiert werden?

Offensichtliche technische Fehler im Register können unter bestimmten Voraussetzungen berichtigt werden. Davon zu unterscheiden sind inhaltliche Veränderungen, für die neue Unterlagen oder ein reguläres Registrierungsverfahren erforderlich sind.

Je nach Problem können benötigt werden:

• Antrag auf technische Berichtigung,
• aktualisierter Vermessungsplan,
• Eigentumsdokumente,
• frühere Registerunterlagen,
• Erbnachweise,
• Zustimmung betroffener Eigentümer,
• Teilungs- oder Zusammenlegungsunterlagen,
• gerichtliche Entscheidung,
• Verwaltungsakt einer zuständigen Behörde.

Ein Vermessungsfehler lässt sich nicht dadurch lösen, dass im Kaufvertrag eine andere Fläche eingetragen wird. Maßgeblich ist die ordnungsgemäße Korrektur im Register.

Kosten für Registerauszug und Katasterinformationen

Die folgenden Gebühren entsprechen dem Informationsstand vom 14. August 2026. Gebühren und Bearbeitungsbedingungen können sich ändern.

Leistung	Reguläre Bearbeitung	Beschleunigte Bearbeitung
Registerauszug vor Ort	20 GEL innerhalb eines Arbeitstages	75 GEL am Tag der Antragstellung
Registerauszug online	13 GEL innerhalb eines Arbeitstages	52 GEL am Tag der Antragstellung
Englische Fassung des Auszugs	zusätzlich 26 GEL	zusätzlich 26 GEL
Katasterplan	7 GEL innerhalb eines Arbeitstages	26 GEL am Tag der Antragstellung
Katasterkarte auf Papier	13 GEL je Seite innerhalb von vier Arbeitstagen	26 GEL je Seite innerhalb eines Arbeitstages
Elektronische Katasterkarte	7 GEL je angefangene 10.000 Quadratmeter innerhalb von vier Arbeitstagen	14 GEL je angefangene 10.000 Quadratmeter innerhalb eines Arbeitstages

Bei einer Immobilientransaktion sind die Kosten für einen aktuellen Auszug und Katasterplan im Verhältnis zum möglichen Schadensrisiko gering. Ein älteres Dokument sollte nicht allein deshalb verwendet werden, um eine geringe Registergebühr zu sparen.

Die wichtigsten Prüfungen vor einem Immobilienkauf

Der Katastercode sollte in eine umfassende Immobilienprüfung eingebunden werden.

1. Objektidentität

Stimmen Code, Lage, Adresse, Fläche und tatsächliches Objekt überein?

2. Eigentümer

Ist der Verkäufer als Eigentümer eingetragen und allein verfügungsberechtigt?

3. Eigentumsanteil

Wird das vollständige Eigentum oder lediglich ein Miteigentumsanteil verkauft?

4. Aktualität

Ist der Registerauszug aktuell genug für die konkrete Transaktion?

5. Hypotheken

Bestehen Grundpfandrechte einer Bank oder anderer Gläubiger?

6. Verfügungsbeschränkungen

Sind Verbote, Beschlagnahmen oder sonstige Einschränkungen eingetragen?

7. Grundstücksgrenzen

Entsprechen Katastergrenzen, Vermessung und tatsächliche Nutzung einander?

8. Zugang

Ist die Zufahrt öffentlich oder durch ein eingetragenes Recht gesichert?

9. Gebäude

Sind Haus, Anbauten und Nebengebäude registriert beziehungsweise genehmigt?

10. Nutzungskategorie

Ist die registrierte Grundstückskategorie mit der geplanten Nutzung vereinbar?

11. Nebenobjekte

Sind Stellplatz, Keller, Lagerraum und weitere Flächen rechtlich eingeschlossen?

12. Kaufvertrag

Enthält der Vertrag alle Katastercodes, Eigentumsanteile und notwendigen Bedingungen?

13. Zahlungsabwicklung

Ist die Zahlung so gestaltet, dass sie mit der Registrierung und gegebenenfalls der Löschung bestehender Belastungen abgestimmt ist?

14. Frühere Objektstruktur

Gab es Teilungen, Zusammenlegungen, alte Codes oder nicht abgeschlossene Änderungen?

15. Unabhängige Prüfung

Wurden die Angaben des Verkäufers durch aktuelle amtliche Dokumente und erforderlichenfalls unabhängige Fachleute kontrolliert?

Typische Warnsignale und Betrugsrisiken

Bei folgenden Umständen ist besondere Vorsicht erforderlich:

• Der Verkäufer weigert sich, den Katastercode mitzuteilen.
• Es wird nur ein unscharfer Screenshot des Auszugs gezeigt.
• Der Code führt zu einer anderen Lage.
• Der registrierte Eigentümer ist eine andere Person.
• Die angegebene Grundstücksfläche weicht erheblich ab.
• Eine angeblich selbstständige Teilfläche besitzt keinen eigenen Code.
• Für eine Wohnung wird nur der Code des Baugrundstücks genannt.
• Stellplatz oder Keller werden beworben, aber nicht rechtlich nachgewiesen.
• Der Verkäufer behauptet Lastenfreiheit, legt aber keinen aktuellen Auszug vor.
• Im Vertrag erscheint ein anderer Code als in der Anzeige.
• Führende Nullen oder Zusätze wurden entfernt.
• Die sichtbare Zufahrt verläuft über ein fremdes Grundstück.
• Das Gebäude ist auf dem Katasterplan nicht oder nur teilweise erfasst.
• Nicht präzisierte Katasterdaten werden als belanglos dargestellt.
• Eine kurzfristige Anzahlung soll vor der Registerprüfung geleistet werden.
• Der Käufer soll sich ausschließlich auf die Aussagen eines Maklers oder Projektentwicklers verlassen.

Ein seriöser Verkäufer sollte grundsätzlich kein Problem damit haben, den Katastercode offenzulegen und eine unabhängige Registerprüfung zu ermöglichen.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Verkauf einer Teilfläche

Ein Eigentümer besitzt ein registriertes Grundstück mit 1.500 Quadratmetern. Angeboten werden 700 Quadratmeter im hinteren Bereich.

Solange die Teilung nicht registriert wurde, existiert nur der Katastercode für die gesamten 1.500 Quadratmeter. Der Käufer kann nicht allein aufgrund eines privaten Lageplans das Eigentum an den eingezeichneten 700 Quadratmetern erwerben.

Vor dem endgültigen Kauf sollten Teilung, neuer Katastercode, Zufahrt und mögliche Belastungen geklärt werden.

Beispiel 2: Wohnung mit Stellplatz

Eine Wohnung in Tiflis wird mit Tiefgaragenstellplatz verkauft. Die Wohnung besitzt einen eigenen Katastercode. Der Stellplatz ist jedoch nicht Bestandteil dieses Codes.

Der Käufer muss prüfen, ob der Stellplatz:

• einen separaten Code besitzt,
• als Miteigentumsanteil übertragen wird,
• nur aufgrund eines Nutzungsvertrags verwendet werden darf,
• im Gemeinschaftseigentum verbleibt.

Nur die Formulierung „inklusive Parkplatz“ in der Anzeige schafft noch kein gesichertes Eigentum.

Beispiel 3: Haus auf nicht präzisiertem Grundstück

Ein älteres Haus in einer ländlichen Region ist im Register eingetragen. Die Grundstücksdaten gelten jedoch als nicht ausreichend präzisiert. Der Zaun verläuft teilweise außerhalb der auf der Karte erkennbaren Fläche.

Vor dem Kauf sollte eine aktuelle Vermessung erfolgen. Andernfalls können spätere Grenzkonflikte, Flächenverluste oder Schwierigkeiten bei einer Baugenehmigung entstehen.

Häufig gestellte Fragen zum Katastercode in Georgien

Was ist der Katastercode in Georgien?

Der Katastercode ist die eindeutige amtliche Kennzeichnung eines registrierten Immobilienobjekts im georgischen Public Registry. Er kann sich auf ein Grundstück, Gebäude, eine Wohnung oder eine andere selbstständige Immobilieneinheit beziehen.

Wie heißt der Katastercode auf Georgisch?

Der georgische Begriff lautet საკადასტრო კოდი. Die lateinische Umschrift lautet sakadastro kodi.

Wo finde ich den Katastercode?

Der Code steht insbesondere im Registerauszug, im Katasterplan, in registrierten Kaufverträgen und häufig in Immobilienanzeigen. Er kann außerdem über die amtlichen Register- und Kartenangebote recherchiert werden.

Kann ich den Eigentümer allein anhand des Katastercodes erkennen?

Nicht aus der Zahlenfolge selbst. Der Katastercode ermöglicht jedoch die Zuordnung des Immobilienobjekts zu den dazu verfügbaren Registerinformationen. Für die aktuelle Eigentümerstellung wird ein Registerauszug benötigt.

Beweist ein Katastercode das Eigentum?

Nein. Der Code beweist lediglich, dass ein bestimmtes Objekt im Kataster- oder Registersystem identifiziert werden kann. Der aktuelle Eigentümer und die Art des registrierten Rechts ergeben sich aus dem Registerauszug.

Ändert sich der Katastercode nach einem Verkauf?

Bei einem normalen Eigentümerwechsel bleibt der Code in der Regel bestehen. Er kann sich dagegen bei Teilung, Zusammenlegung, grundlegender Korrektur oder Bildung neuer selbstständiger Einheiten ändern.

Warum hat mein Katastercode mehr als vier Zahlenblöcke?

Zusätzliche Bestandteile können mit Teilflächen, Gebäuden, Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder anderen Untergliederungen zusammenhängen. Auch historische und technische Registrierungsstrukturen können eine Rolle spielen.

Haben Grundstück und Wohnung denselben Katastercode?

Normalerweise nicht, wenn die Wohnung als selbstständige Einheit registriert wurde. Das Grundstück besitzt einen eigenen Code, während die Wohnung einen erweiterten oder eigenständigen Code haben kann.

Kann eine Immobilie ohne Katastercode verkauft werden?

Ein nicht registriertes Objekt kann nicht auf dieselbe Weise wie eine vollständig registrierte Immobilie übertragen werden. Häufig muss zunächst die Eigentums- oder Erstregistrierung abgeschlossen werden. Eine bloße Identifikationsnummer in der Katasterdatenbank ist nicht mit einem vollständig registrierten Eigentumsrecht gleichzusetzen.

Was bedeutet es, wenn der Katastercode nicht gefunden wird?

Mögliche Gründe sind ein Schreibfehler, ein alter Code, eine Teilung, eine noch nicht abgeschlossene Registrierung oder eine unvollständige Angabe. Der Verkäufer sollte einen aktuellen Originalauszug vorlegen.

Reicht die amtliche Katasterkarte für einen Immobilienkauf aus?

Nein. Die Katasterkarte hilft bei der räumlichen Orientierung. Für die rechtliche Prüfung werden mindestens ein aktueller Registerauszug und je nach Objekt ein Katasterplan sowie weitere Unterlagen benötigt.

Zeigt der Katastercode eine Hypothek?

Nein. Eine Hypothek lässt sich nicht an den Ziffern erkennen. Sie muss im aktuellen Registerauszug geprüft werden.

Zeigt der Katastercode, ob ein Haus legal gebaut wurde?

Nein. Die Registrierung eines Grundstücks oder Gebäudes ersetzt keine Prüfung der Bau- und Nutzungsgenehmigungen.

Was bedeutet ein nicht präzisierter Katasterstatus?

Er weist darauf hin, dass die räumlichen oder technischen Katasterdaten möglicherweise nicht dem Genauigkeitsniveau einer modernen Vermessung entsprechen. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob eine Neuvermessung oder Präzisierung erforderlich ist.

Kann ein ausländischer Käufer den Katastercode prüfen?

Registerinformationen sind grundsätzlich öffentlich zugänglich. Die Staatsangehörigkeit des Interessenten ändert nichts an der Möglichkeit, eine Immobilie anhand ihres Katastercodes zu prüfen. Ob die konkrete Immobilie von einem Ausländer erworben werden darf, ist eine davon getrennte Rechtsfrage.

Kann ich nach der Adresse statt nach dem Katastercode suchen?

Eine Suche über die Adresse kann möglich sein, ist aber wegen unterschiedlicher Schreibweisen, Übersetzungen und historischer Adressen weniger zuverlässig. Für eine eindeutige Prüfung sollte immer der vollständige Katastercode verwendet werden.

Was geschieht, wenn im Kaufvertrag der falsche Katastercode steht?

Ein falscher Code kann dazu führen, dass das beabsichtigte Objekt nicht richtig bezeichnet ist oder die Registrierung scheitert. Der Fehler muss vor Unterzeichnung beziehungsweise spätestens vor der Registeranmeldung eindeutig berichtigt werden.

Wie aktuell sollte der Registerauszug sein?

Für einen Immobilienkauf sollte ein möglichst aktueller Auszug verwendet werden. Bei bedeutenden Transaktionen empfiehlt sich eine erneute Prüfung unmittelbar vor Vertragsabschluss und Zahlung.

Kann ein Grundstück mehrere Katastercodes haben?

Eine einzelne registrierte Parzelle besitzt grundsätzlich ihren eigenen Code. Ein wirtschaftlich zusammenhängendes Anwesen kann jedoch aus mehreren rechtlich selbstständigen Parzellen mit unterschiedlichen Codes bestehen.

Ist ein Zaun die rechtliche Grundstücksgrenze?

Nicht zwingend. Entscheidend sind die registrierten Katasterdaten und erforderlichenfalls eine fachgerechte Vermessung. Zäune können falsch gesetzt oder historisch verschoben worden sein.

Der Katastercode ist der Ausgangspunkt jeder Immobilienprüfung

Der Katastercode in Georgien ist die wichtigste Identifikationsangabe für ein registriertes Immobilienobjekt. Ohne ihn lässt sich eine Immobilie nur schwer eindeutig prüfen und einem bestimmten Registerbestand zuordnen.

Käufer sollten den Code jedoch niemals isoliert betrachten. Erst die Verbindung aus aktuellem Registerauszug, Katasterplan, Kartenprüfung, Objektbesichtigung und rechtlicher Dokumentenkontrolle ermöglicht eine belastbare Einschätzung.

Besonders sorgfältig geprüft werden sollten:

• Eigentümer und Eigentumsanteile,
• registrierte Fläche,
• Status der Katasterdaten,
• Hypotheken und Verfügungsbeschränkungen,
• Grundstücksgrenzen und Zufahrt,
• registrierte Gebäude,
• Nebenobjekte wie Stellplätze oder Keller,
• Abweichungen zwischen Realität und Register,
• alte und neue Katastercodes nach Teilungen oder Zusammenlegungen.

Wer lediglich den Katastercode aus einer Anzeige übernimmt, besitzt noch keine ausreichende Sicherheit. Wer dagegen den Code konsequent als Einstieg in eine vollständige Due-Diligence-Prüfung nutzt, kann viele der häufigsten Risiken beim Immobilienkauf in Georgien frühzeitig erkennen.

Informationsstand: 14. August 2026. Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle rechtliche, technische oder steuerliche Prüfung einer konkreten Immobilie.

Wesentliche Links und Quellen

Georgisches Immobilienregister und Kataster

National Agency of Public Registry – Bereich Kataster: Offizielle Informationen zum georgischen Kataster, zur Katastervermessung und zur Regel für die Bildung von Katastercodes.
https://napr.gov.ge/en/single-page/cadastre (napr.gov.ge)

National Agency of Public Registry – Real Estate Registry: Übersicht der amtlichen Dienstleistungen rund um die Registrierung von Immobilienrechten, Katasterpläne, Dokumentenkopien, technische Berichtigungen und Archivinformationen.
https://www.napr.gov.ge/en/service/registers/real-estate-register (napr.gov.ge)

National Agency of Public Registry – Registerauszug: Offizielle Informationsseite zur Beantragung eines Auszugs aus dem Public Registry.
https://napr.gov.ge/en/service/information-services/extract-public-register (napr.gov.ge)

Elektronisches Registerportal der NAPR: Onlinezugang zu Register- und Informationsdiensten.
https://naprweb.reestri.gov.ge/ (Naprweb)

Georgisches staatliches Dienstleistungsportal: Elektronische Bestellung von Registerauszügen und Katasterplänen.
https://www.my.gov.ge/en-us/services/5/prepear-extract-cadastral-plan/item/edit (MyGov)

Katasterkarte

Amtliches georgisches Kartenportal: Kartenbasierte Darstellung registrierter Katasterparzellen und weiterer geografischer Daten.
https://maps.gov.ge/

Gebühren und Bearbeitungszeiten

NAPR – Informationsdienstleistungen, Gebühren und Fristen: Aktuelle offizielle Gebühren für Registerauszüge, englische Auszüge, Katasterpläne, Katasterkarten und weitere Registerinformationen.
https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/informational-services-fee (napr.gov.ge)

Rechtsgrundlagen

Gesetz Georgiens über das Public Registry: Zentrale Rechtsgrundlage für Registerführung, öffentliche Registerinformationen, Registrierung von Immobilienrechten sowie Teilung und Zusammenlegung von Immobilienobjekten.
https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/20560 (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Aktuelle Registeranweisung der National Agency of Public Registry: Enthält unter anderem die amtliche Definition des Katastercodes, den Inhalt von Registerauszügen, Katasterplänen und Katasterkarten sowie Regelungen zu präzisierten und nicht präzisierten Katasterdaten.
https://matsne.gov.ge/ka/document/view/4764812 (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Gesetz zur Verbesserung der Katasterdaten und zur systematischen und sporadischen Registrierung: Rechtsgrundlage für die Registrierung bislang nicht oder unvollständig registrierter Grundstücke und die Präzisierung vorhandener Katasterdaten.
https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/3306633 (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Raumplanungs-, Architektur- und Baugesetzbuch Georgiens: Relevante Rechtsgrundlage für Grundstücksteilungen, Bebauung, Planungsverfahren und baurechtliche Fragestellungen.
https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/4276845 (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)