Fertigstellung und Inbetriebnahme von Immobilien in Georgien

Fertigstellung und Inbetriebnahme von Immobilien in Georgien

Stand: 15. August 2026

Ein Gebäude in Georgien darf nicht allein deshalb genutzt werden, weil die Bauarbeiten augenscheinlich beendet sind oder ein Bauträger die Schlüssel übergibt. Bei genehmigungspflichtigen Gebäuden der Klassen II bis IV ist grundsätzlich eine behördliche Anerkennung erforderlich, mit der das Bauwerk als zur Inbetriebnahme geeignet bestätigt wird.

Der maßgebliche georgische Rechtsbegriff lautet:

ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება

Sinngemäß bedeutet dies die Anerkennung eines fertiggestellten Bauwerks als für die Inbetriebnahme geeignet. Der Verwaltungsakt bestätigt, dass das ausgeführte Gebäude den maßgeblichen Anforderungen der Baugenehmigung und den anwendbaren baurechtlichen Vorschriften entspricht.

Davon zu unterscheiden sind die technische Fertigstellung, die privatrechtliche Übergabe einer Wohnung, die Registrierung im georgischen Immobilienregister sowie die endgültige Versorgung mit Strom und Erdgas. Diese Vorgänge hängen miteinander zusammen, ersetzen sich aber nicht gegenseitig.

Das Wichtigste in Kürze

• Die tatsächliche Beendigung der Bauarbeiten ist nicht automatisch mit der rechtmäßigen Inbetriebnahme gleichzusetzen.
• Gebäude der Klassen II, III und IV benötigen grundsätzlich eine behördliche Anerkennung zur Inbetriebnahme.
• Gebäude der Klasse I sind von diesem Anerkennungsverfahren grundsätzlich ausgenommen.
• Den Antrag stellt in der Regel der Inhaber der Baugenehmigung.
• Zuständig ist normalerweise die jeweilige Gemeinde beziehungsweise die von ihr bestimmte Behörde oder öffentlich-rechtliche Einrichtung.
• Vor der behördlichen Inbetriebnahme ist die Nutzung eines genehmigungspflichtigen Gebäudes grundsätzlich unzulässig.
• Eine dauerhafte Versorgung mit Elektrizität und Erdgas darf grundsätzlich erst nach der Inbetriebnahme erfolgen. Eine befristete Baustrom- oder Bauversorgung während der Gültigkeit der Baugenehmigung ist davon zu unterscheiden.
• Eine Schlüsselübergabe, ein Übergabeprotokoll oder eine vollständig bezahlte Wohnung ersetzt den behördlichen Inbetriebnahmeakt nicht.
• Die Inbetriebnahme führt nicht automatisch zur Eintragung des Gebäudes oder einer Wohnung in das georgische Immobilienregister.
• Bei älteren Baugenehmigungen kann das zum Zeitpunkt der Genehmigungserteilung geltende Recht maßgeblich bleiben.

Was bedeutet Fertigstellung bei einem Gebäude in Georgien?

Der Begriff Fertigstellung kann in der Praxis unterschiedliche Bedeutungen haben. Käufer, Bauträger, Bauunternehmen und Behörden sprechen häufig über denselben Bauzustand, meinen damit jedoch verschiedene rechtliche und technische Ebenen.

Tatsächliche oder technische Fertigstellung

Technisch fertiggestellt ist ein Gebäude, wenn die vorgesehenen Bauarbeiten im Wesentlichen ausgeführt wurden und das Gebäude entsprechend seiner Planung funktionieren kann.

Dazu können unter anderem gehören:

• die tragende Konstruktion,
• Dach und Fassade,
• Fenster und Außentüren,
• Treppenhäuser und Fluchtwege,
• Aufzüge,
• Wasser- und Abwasserleitungen,
• elektrische Anlagen,
• Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen,
• Brandschutzeinrichtungen,
• gemeinschaftliche Gebäudetechnik,
• Außenanlagen,
• Zufahrten und Stellplätze.

Ob auch die Innenausstattung einzelner Wohnungen vollständig abgeschlossen sein muss, hängt von der Baugenehmigung, den genehmigten Planunterlagen und dem jeweiligen Projektkonzept ab.

Vertragliche Fertigstellung

Bei Bauträgerverträgen richtet sich die vertragliche Fertigstellung danach, was der Käufer und der Verkäufer vereinbart haben.

Eine Wohnung kann beispielsweise verkauft werden als:

• Rohbau,
• Black Frame,
• White Frame,
• Green Frame,
• teilrenoviert,
• vollständig renoviert,
• schlüsselfertig,
• möbliert und bezugsfertig.

Diese Begriffe sind in Georgien weit verbreitet, besitzen aber keine für sämtliche Bauträger einheitliche gesetzliche Leistungsbeschreibung. Besonders die Begriffe White Frame und Green Frame können je nach Projekt sehr unterschiedliche Ausbauleistungen umfassen.

Entscheidend ist deshalb nicht die Werbeaussage des Bauträgers, sondern die konkrete Baubeschreibung im Kaufvertrag.

Behördliche Fertigstellung und Inbetriebnahme

Die behördliche Inbetriebnahme ist ein öffentlich-rechtlicher Vorgang. Dabei wird festgestellt, ob das ausgeführte Bauwerk den Bedingungen der Baugenehmigung und den zulässigen Abweichungen entspricht.

Erst dieser Verwaltungsakt schafft bei den betroffenen Gebäudeklassen die maßgebliche Grundlage für die rechtmäßige Nutzung.

Privatrechtliche Übergabe

Die Übergabe ist ein Vorgang zwischen den Vertragsparteien. Sie kann durch ein Übergabe- oder Abnahmeprotokoll dokumentiert werden.

Darin sollten insbesondere festgehalten werden:

• Zustand der Wohnung,
• vorhandene Mängel,
• fehlende Leistungen,
• Zählerstände,
• übergebene Schlüssel,
• übergebene Dokumente,
• Fristen zur Mängelbeseitigung,
• Beginn der Gefahr- und Kostenübernahme.

Ein privates Übergabeprotokoll bestätigt jedoch nicht, dass das Gesamtgebäude behördlich in Betrieb genommen wurde.

Fertigstellung, Übergabe, Inbetriebnahme und Registrierung im Vergleich

Vorgang	Bedeutung	Typischer Nachweis	Ersetzt die behördliche Inbetriebnahme?
Technische Fertigstellung	Bauarbeiten sind tatsächlich ausgeführt	Bauunterlagen, Prüfberichte, Bestandspläne	Nein
Vertragliche Fertigstellung	Vereinbarter Ausbaustandard wurde erreicht	Kaufvertrag, Baubeschreibung, Übergabeprotokoll	Nein
Private Übergabe	Besitz und Schlüssel werden übergeben	Übergabe- oder Abnahmeprotokoll	Nein
Behördliche Inbetriebnahme	Behörde bestätigt die Eignung zur Nutzung	Verwaltungsakt über die Anerkennung zur Inbetriebnahme	Dies ist der maßgebliche Vorgang
Kataster- und Registereintragung	Gebäude, Einheiten und Rechte werden registriert	Auszug des Nationalen Immobilienregisters	Nein
Dauerhafte Versorgungsanschlüsse	Gebäude wird regulär mit Strom, Gas und weiteren Medien versorgt	Versorgungsverträge und Anschlussunterlagen	Nein

Rechtliche Grundlage der Inbetriebnahme in Georgien

Die wesentlichen Regelungen ergeben sich aus dem georgischen Gesetzbuch über Raumplanung, architektonische und bauliche Tätigkeiten sowie aus der Regierungsverordnung Nr. 255 vom 31. Mai 2019.

Die Verordnung regelt unter anderem:

• den Inhalt von Baugenehmigungen,
• die Dokumentation einzelner Bauphasen,
• die Voraussetzungen der Fertigstellung,
• die einzureichenden Unterlagen,
• die Zuständigkeit der Behörden,
• die Bearbeitungsfristen,
• die teilweise Inbetriebnahme,
• zulässige Abweichungen,
• Ablehnungsgründe.

Sonderregelung für ältere Baugenehmigungen

Bei Baugenehmigungen, die vor dem 3. Juni 2019 erteilt wurden, kann für die Inbetriebnahme weiterhin die Rechtslage maßgeblich sein, die zum Zeitpunkt der Genehmigungserteilung galt.

Das bedeutet: Bei einem älteren, lange nicht fertiggestellten oder unterbrochenen Bauprojekt darf nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass ausschließlich das heutige Standardverfahren anzuwenden ist.

Vor allem bei Altprojekten sollten geprüft werden:

• Ausstellungsdatum der ursprünglichen Genehmigung,
• damalige Gültigkeitsdauer,
• spätere Verlängerungen,
• genehmigte Planänderungen,
• Eigentümer- oder Bauherrenwechsel,
• dokumentierte Bauphasen,
• zwischenzeitliche behördliche Anordnungen,
• bereits verhängte Bußgelder,
• frühere Anträge auf Inbetriebnahme.

Welche Gebäude benötigen eine behördliche Inbetriebnahme?

Georgien ordnet Gebäude und bauliche Anlagen nach ihrem Risiko grundsätzlich fünf Klassen zu.

Gebäudeklasse	Allgemeine Risikoeinordnung	Behördliche Inbetriebnahme
Klasse I	Geringfügiges Risiko	Grundsätzlich keine Anerkennung zur Inbetriebnahme erforderlich
Klasse II	Niedriges Risiko	Grundsätzlich erforderlich
Klasse III	Mittleres Risiko	Erforderlich
Klasse IV	Hohes Risiko	Erforderlich
Klasse V	Erhöhte technische Gefährdung	Projektbezogene Sonderregelungen und besondere Zuständigkeiten prüfen

Die Einordnung richtet sich nicht allein nach der Gebäudeart. Maßgeblich können unter anderem sein:

• Nutzung,
• Gebäudehöhe,
• Geschosszahl,
• Gesamtfläche,
• technische Anlagen,
• Anzahl der Nutzer,
• konstruktive Komplexität,
• Gefährdungspotenzial.

Enthält ein Projekt unterschiedliche Gebäudeteile oder Nutzungen, kann für das Gesamtvorhaben die höchste einschlägige Klasse maßgeblich werden.

Typische Gebäude der Klassen II bis IV

Abhängig von Größe, Nutzung und technischen Parametern können hierzu gehören:

• Einfamilienhäuser,
• Mehrfamilienhäuser,
• Apartmenthäuser,
• Wohnhochhäuser,
• Hotels,
• Bürogebäude,
• Einkaufs- und Geschäftshäuser,
• Restaurants,
• Pflege- und Gesundheitseinrichtungen,
• Schulen und Kindergärten,
• Lager- und Produktionsgebäude,
• gemischt genutzte Immobilien.

Die Gebäudeklasse sollte nicht geschätzt werden. Sie ergibt sich im Regelfall aus der Baugenehmigung beziehungsweise den behördlichen Projektunterlagen.

Welche Bauvorhaben benötigen regelmäßig keine Anerkennung zur Inbetriebnahme?

Neben Gebäuden der Klasse I sind nach der allgemeinen Regelung bestimmte Baumaßnahmen nicht Gegenstand des üblichen Inbetriebnahmeverfahrens. Dazu können gehören:

• bestimmte äußere Rekonstruktionsmaßnahmen, wenn keine gestalterischen Parameter verbindlich geregelt sind,
• die Rekonstruktion technischer Versorgungsnetze,
• Abbruchmaßnahmen.

Ob eine konkrete Maßnahme tatsächlich ausgenommen ist, muss anhand der Genehmigung und der baurechtlichen Einstufung geprüft werden.

Auch ein Vorhaben, das keiner Inbetriebnahme bedarf, kann weiterhin anderen Verpflichtungen unterliegen, beispielsweise:

• Anzeigepflichten,
• Katastervermessung,
• Registerberichtigung,
• Denkmalschutz,
• technische Sicherheitsanforderungen,
• Nachbar- und Abstandsrecht,
• kommunale Gestaltungsvorgaben.

Wann gilt ein Gebäude als bereit für die Inbetriebnahme?

Ein Gebäude ist nicht schon dann inbetriebnahmebereit, wenn lediglich der Rohbau abgeschlossen ist oder einzelne Wohnungen übergeben werden können.

Allgemeine Mindestanforderungen

Für die Vorlage zur behördlichen Inbetriebnahme müssen insbesondere die wesentlichen tragenden Strukturen und die äußeren Gebäudeteile fertiggestellt sein.

Dazu gehören je nach Projekt:

• Fundamente,
• Tragwerk,
• Decken,
• Dach,
• Außenwände,
• Fassade,
• Fenster,
• äußere Zugänge,
• sicherheitsrelevante Bauteile.

Darüber hinaus muss das Gebäude den Bedingungen der Baugenehmigung und den verbindlichen technischen Vorschriften entsprechen.

Zusätzliche Anforderungen bei Gebäuden der Klassen III und IV

Bei größeren oder risikoreicheren Gebäuden müssen regelmäßig auch folgende Bereiche fertiggestellt sein:

• gemeinschaftlich oder öffentlich genutzte Innenbereiche,
• Treppenhäuser,
• Flure und Eingangsbereiche,
• gemeinsame technische Versorgungsnetze,
• sicherheitsrelevante Anlagen,
• Grundstücks- und Außenanlagen,
• genehmigte Erschließungs- und Gestaltungsmaßnahmen.

Ein Bauträger kann daher nicht ohne Weiteres argumentieren, das Gebäude sei fertig, nur weil die verkauften Wohnungen einen bestimmten Ausbaustandard erreicht haben. Fehlende Aufzüge, unfertige Treppenhäuser, provisorische Versorgungsleitungen oder nicht ausgeführte Außenanlagen können die Inbetriebnahme verhindern.

White Frame bedeutet nicht automatisch Inbetriebnahme

Die georgischen Vermarktungsbegriffe Black Frame, White Frame oder Green Frame beschreiben lediglich einen vertraglich angebotenen Ausbauzustand.

Sie beantworten nicht die Frage, ob:

• das Gesamtgebäude genehmigungskonform errichtet wurde,
• die Gemeinschaftsflächen fertiggestellt sind,
• die Brandschutzanforderungen erfüllt wurden,
• die Aufzüge geprüft sind,
• eine dauerhafte Strom- und Gasversorgung zulässig ist,
• der Inbetriebnahmeakt vorliegt,
• die Wohnung ordnungsgemäß registriert werden kann.

Eine Wohnung kann sich vertragsgemäß im White-Frame-Zustand befinden, obwohl das Gebäude noch nicht behördlich in Betrieb genommen wurde. Umgekehrt kann ein Gebäude in Betrieb genommen sein, obwohl der Bauträger die privat geschuldete Innenausstattung einer bestimmten Wohnung noch nicht vollständig ausgeführt hat.

Wer beantragt die Inbetriebnahme?

Der Antrag wird grundsätzlich vom Inhaber der Baugenehmigung gestellt.

Das kann sein:

• der Grundstückseigentümer,
• ein Bauträger,
• eine Projektgesellschaft,
• eine Baugesellschaft,
• ein sonstiger in der Genehmigung eingetragener Berechtigter,
• ein wirksam bevollmächtigter Vertreter.

Der einzelne Käufer einer Wohnung kann das Verfahren normalerweise nicht ohne Weiteres anstelle des Genehmigungsinhabers abschließen. Das ist besonders bei Bauträgerprojekten von Bedeutung: Selbst wenn der Käufer den vollständigen Kaufpreis bezahlt hat, bleibt er hinsichtlich der behördlichen Inbetriebnahme häufig von der Mitwirkung des Bauträgers abhängig.

Welche Behörde ist zuständig?

Grundsätzlich entscheidet die zuständige Exekutivstelle der jeweiligen Gemeinde oder eine von der Gemeinde eingerichtete juristische Person des öffentlichen Rechts.

In der Praxis richtet sich die konkrete Zuständigkeit unter anderem nach:

• Standort des Grundstücks,
• Art des Bauvorhabens,
• Gebäudeklasse,
• Genehmigungsbehörde,
• Sonderstatus des Gebiets,
• technischen Besonderheiten des Projekts.

Für Bauprojekte in Tiflis ist regelmäßig die zuständige städtische Architektur- beziehungsweise Genehmigungsverwaltung einzubeziehen. In Batumi, Kutaissi, Rustawi und anderen Städten ist die jeweilige kommunale Stelle maßgeblich.

Bei Projekten der Klasse V, besonders gefährlichen technischen Anlagen oder speziellen Infrastrukturvorhaben können besondere Behörden und abweichende Verfahren zuständig sein.

Beteiligte Personen und ihre Verantwortung

Die Inbetriebnahme ist keine reine Formalität des Bauträgers. Mehrere Beteiligte können für die Richtigkeit der Unterlagen und die ordnungsgemäße Ausführung verantwortlich sein.

Genehmigungsinhaber

Der Genehmigungsinhaber trägt insbesondere Verantwortung für:

• fristgerechte Bauausführung,
• Einhaltung der Genehmigung,
• Vollständigkeit der Antragsunterlagen,
• Richtigkeit der eingereichten Erklärungen,
• Beantragung der Inbetriebnahme.

Architekt und Planer

Architekten und Fachplaner sind für die von ihnen erstellten Planungen und Erklärungen verantwortlich. Abweichungen zwischen Planung und tatsächlicher Ausführung müssen rechtzeitig erkannt und rechtlich eingeordnet werden.

Tragwerksplaner

Der Tragwerksplaner beziehungsweise konstruktiv verantwortliche Ingenieur trägt eine besondere Verantwortung für die Standsicherheit und die genehmigungskonforme Umsetzung tragender Bauteile.

Bauunternehmen

Das ausführende Unternehmen muss die Arbeiten entsprechend der Planung, der Genehmigung und den technischen Vorschriften ausführen.

Technische Bauüberwachung

Die technische Bauüberwachung dokumentiert je nach Projekt die einzelnen Bauphasen und bestätigt die ordnungsgemäße Ausführung.

Sachverständige und akkreditierte Prüfstellen

Sachverständige oder Prüfstellen können erforderlich werden, wenn:

• besondere Gebäudeklassen betroffen sind,
• vorgeschriebene Bauphasenprotokolle fehlen,
• technische Anlagen geprüft werden müssen,
• die Genehmigungskonformität nachträglich nachzuweisen ist,
• Zweifel an Konstruktion oder Ausführung bestehen.

Ablauf der Fertigstellung und Inbetriebnahme

Ein professionell vorbereitetes Inbetriebnahmeverfahren beginnt nicht erst nach Abschluss aller Bauarbeiten. Die erforderlichen Dokumente sollten bereits während der Bauausführung erstellt und geordnet werden.

1. Prüfung der Baugenehmigung

Zunächst sind zu prüfen:

• Genehmigungsnummer,
• Genehmigungsinhaber,
• Gebäudeklasse,
• Grundstück und Katastercode,
• genehmigte Nutzung,
• genehmigte Geschosszahl,
• genehmigte Flächen,
• Gültigkeitsdauer,
• Bauphasen,
• Auflagen,
• genehmigte Nachträge.

2. Abgleich zwischen Planung und Ausführung

Die tatsächliche Ausführung muss mit den genehmigten Unterlagen verglichen werden.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

• Gebäudeabmessungen,
• Höhenlage,
• Geschoss- und Raumhöhen,
• Zahl der Geschosse,
• Balkone und Terrassen,
• Dachform,
• Fassade,
• Fensteröffnungen,
• Nutzungsart,
• Stellplätze,
• Grundstücksgrenzen,
• Abstandsflächen,
• technische Anlagen,
• gemeinschaftliche Bereiche.

3. Einordnung vorhandener Abweichungen

Nicht jede Abweichung führt automatisch zur Ablehnung. Die georgische Verordnung kennt bestimmte eng begrenzte Änderungen, die ohne förmliche Änderung der Genehmigung zulässig sein können.

Andere Abweichungen erfordern dagegen:

• eine Änderung der Baugenehmigung,
• eine ergänzende Genehmigung,
• eine neue Genehmigung,
• eine nachträgliche Legalisierung,
• eine bauliche Korrektur oder einen Rückbau.

4. Abschluss der erforderlichen Bauleistungen

Alle für die jeweilige Gebäudeklasse erforderlichen Arbeiten müssen fertiggestellt werden. Bei größeren Gebäuden betrifft dies nicht nur die Wohnungen, sondern auch Gemeinschaftsflächen, Technik und Außenanlagen.

5. Zusammenstellung der technischen Nachweise

Hierzu gehören je nach Projekt:

• Bauphasenprotokolle,
• Bestandszeichnungen,
• Vermessungsunterlagen,
• Prüfbescheinigungen,
• Brandschutznachweise,
• Aufzugs- und Anlagenprüfungen,
• Sachverständigengutachten,
• Fotografien.

6. Einreichung des Antrags

Der Genehmigungsinhaber oder sein Vertreter reicht den schriftlichen Antrag bei der zuständigen Behörde ein.

7. Formelle und technische Prüfung

Die Behörde kontrolliert:

• Vollständigkeit der Unterlagen,
• Übereinstimmung mit der Genehmigung,
• Einhaltung der Bauvorschriften,
• Zulässigkeit vorhandener Abweichungen.

8. Besichtigung und Vermessung

Die Behörde kann das Gebäude besichtigen, vermessen oder zusätzliche Unterlagen verlangen. Der Zugang zum Grundstück und zu den relevanten Gebäudeteilen muss ermöglicht werden.

9. Beseitigung von Beanstandungen

Werden Mängel oder fehlende Unterlagen festgestellt, müssen diese innerhalb der gesetzten Fristen behoben beziehungsweise nachgereicht werden.

10. Erlass des Inbetriebnahmeakts

Sind die Voraussetzungen erfüllt, erlässt die Behörde den Verwaltungsakt über die Anerkennung des Bauwerks als zur Inbetriebnahme geeignet.

11. Register- und Versorgungsmaßnahmen

Anschließend können – soweit erforderlich – erfolgen:

• Aktualisierung der Katasterdaten,
• Registrierung des Gebäudes,
• Registrierung einzelner Einheiten,
• Berichtigung von Flächenangaben,
• dauerhafte Versorgungsanschlüsse,
• endgültige Übergabe an Käufer,
• Aufnahme der vorgesehenen Nutzung.

Welche Unterlagen werden für die Inbetriebnahme benötigt?

Der konkrete Umfang hängt vom Projekt, der Gebäudeklasse, dem Genehmigungsdatum und der tatsächlichen Bauausführung ab.

Nach der aktuellen allgemeinen Regelung gehören insbesondere folgende Unterlagen zum Verfahren:

Unterlage	Inhalt und Bedeutung
Schriftlicher Antrag	Antrag mit Bezeichnung der Behörde, Antragsteller, Anschrift, Begehren, Datum, Unterschrift und Anlagenverzeichnis
Bauphasenprotokolle	Bei den hiervon erfassten Bauvorhaben registrierte Nachweise über die ordnungsgemäße Fertigstellung der vorgesehenen Bauphasen
Konformitätsbewertung beim Individualwohnhaus	Bewertung, dass die ausgeführten Arbeiten den Genehmigungsbedingungen entsprechen
Bestands- oder Ausführungszeichnungen	Darstellung des tatsächlich errichteten Zustands, grundsätzlich in der verlangten Anzahl von Ausfertigungen
Erklärung über unveränderte Ausführung	Kann relevant sein, wenn gegenüber den genehmigten Unterlagen keine Änderungen vorgenommen wurden
Fotografische Dokumentation	Aktuelle Fotos des fertiggestellten Bauwerks
Katastervermessungsplan	Vermessungszeichnung, in der das errichtete Gebäude auf dem Grundstück dargestellt ist
Prüfbescheinigungen technischer Anlagen	Insbesondere bei Aufzügen, Rolltreppen und sonstigen mechanischen oder technologischen Anlagen
Brandschutzbescheinigung	Nachweis über die Übereinstimmung des fertiggestellten Objekts mit den Brandschutzanforderungen
Zahlungsnachweise über verhängte Bußgelder	Erforderlich, wenn der Antrag verspätet gestellt wurde oder bestimmte Genehmigungsbedingungen verletzt wurden
Sachverständigengutachten	Kann erforderlich sein, wenn vorgeschriebene Bauphasenprotokolle fehlen oder nicht ordnungsgemäß erstellt wurden
Vollmacht	Bei Einreichung durch einen Bevollmächtigten

Bestandszeichnungen

Bestandszeichnungen zeigen nicht nur den genehmigten, sondern den tatsächlich ausgeführten Zustand. Sie sind deshalb für das Verfahren besonders wichtig.

Sie sollten unter anderem erkennen lassen:

• Grundrisse,
• Schnitte,
• Ansichten,
• Gebäudemaße,
• Höhen,
• Geschosse,
• Raumaufteilung,
• technische Anlagen,
• Grundstücksbezug.

Wurde das Gebäude ohne relevante Abweichungen von den genehmigten Plänen ausgeführt, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Erklärung über den unveränderten Zustand an die Stelle neuer Zeichnungen treten.

Brandschutznachweis

Für fertiggestellte Gebäude ist grundsätzlich ein Nachweis über die Übereinstimmung mit den Brandschutzanforderungen erforderlich.

Für Gebäude, deren Baugenehmigung vor dem 1. August 2018 erteilt wurde, gilt insoweit eine besondere Ausnahme. Bei älteren Projekten sollte dennoch geprüft werden, ob aufgrund anderer Vorschriften, späterer Änderungen oder der konkreten Nutzung aktuelle Brandschutzunterlagen erforderlich sind.

Technische Anlagen

Verfügt das Gebäude über mechanische oder technologische Anlagen, müssen die erforderlichen Prüfunterlagen vorgelegt werden.

Besonders relevant sind:

• Personen- und Lastenaufzüge,
• Rolltreppen,
• Druckanlagen,
• Heizungsanlagen,
• Lüftungs- und Rauchabzugsanlagen,
• Brandschutztechnik,
• sonstige sicherheitsrelevante Einrichtungen.

Existiert für eine spezielle Anlage keine zuständige Zertifizierungsstelle, können je nach Rechtslage dokumentierte Prüfungen nach den Installationsunterlagen erforderlich sein, die vom Installationsunternehmen und vom Genehmigungsinhaber bestätigt werden.

Sonderregelungen für Individualwohnhäuser

Für Einfamilien- beziehungsweise Individualwohnhäuser gelten in der aktuellen Regelung teilweise vereinfachte Dokumentationsanforderungen.

Keine regulären Bauphasenprotokolle

Bei Individualwohnhäusern müssen grundsätzlich nicht dieselben registrierten Bauphasenprotokolle vorgelegt werden wie bei anderen Gebäuden.

Stattdessen ist eine Bewertung erforderlich, nach der die ausgeführten Arbeiten den Bedingungen der Baugenehmigung entsprechen.

Individualwohnhaus der Klasse II

Hat der Genehmigungsinhaber bei einem Individualwohnhaus der Klasse II keinen technischen Bauüberwacher bestellt, kann er die erforderliche Bewertung unter den gesetzlichen Voraussetzungen selbst einreichen.

Diese Möglichkeit sollte nicht mit einer Befreiung von den baurechtlichen Anforderungen verwechselt werden. Der Bauherr bleibt für die Richtigkeit seiner Angaben verantwortlich.

Individualwohnhäuser der Klassen III und IV

Bei Individualwohnhäusern der Klassen III und IV muss die Konformitätsbewertung durch eine hierfür qualifizierte Stelle beziehungsweise einen entsprechend berechtigten Sachverständigen erstellt werden.

Was passiert bei fehlenden Bauphasenprotokollen?

Fehlende oder fehlerhaft dokumentierte Bauphasen können das Verfahren erheblich erschweren.

Mögliche Folgen sind:

• zusätzliche Sachverständigengutachten,
• technische Untersuchungen bereits verdeckter Bauteile,
• Öffnung von Bauteilen,
• statische Nachberechnungen,
• Bußgelder,
• Verzögerung der Inbetriebnahme,
• Änderung oder Neuerteilung der Baugenehmigung,
• Ablehnung des Antrags.

Ein Gutachten kann fehlende Dokumentation nicht in jedem Fall ohne Weiteres ersetzen. Je länger die betreffenden Bauteile nicht mehr sichtbar oder zugänglich sind, desto aufwendiger kann der nachträgliche Nachweis werden.

Frist für die Vorlage des fertiggestellten Gebäudes

Bei Neubauten und Rekonstruktionen soll das fertiggestellte Objekt grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Baugenehmigung zur Inbetriebnahme vorgelegt werden.

Das bedeutet nicht, dass Bauarbeiten nach Ablauf der Genehmigung beliebig fortgesetzt werden dürfen. Die Bauausführung muss grundsätzlich innerhalb der genehmigten Frist erfolgen.

Ist die Baugenehmigung abgelaufen und das Gebäude noch nicht fertiggestellt, können erforderlich werden:

• Verlängerung,
• Genehmigungsänderung,
• neue Baugenehmigung,
• nachträgliche Dokumentation,
• Zahlung eines Bußgelds.

Wird der Antrag verspätet gestellt, kann der Nachweis über die Zahlung des wegen der Fristverletzung verhängten Bußgelds zu den einzureichenden Unterlagen gehören.

Bearbeitungsfristen für die Inbetriebnahme

Seit der Änderung vom Februar 2026 gelten unterschiedliche Bearbeitungsfristen für Tiflis und die übrigen Gemeinden.

Die Fristen werden in Arbeitstagen berechnet und setzen einen ordnungsgemäß eingereichten, entscheidungsfähigen Antrag voraus.

Gebäudeklasse	Außerhalb von Tiflis	In Tiflis
Klasse II	15 Arbeitstage	25 Arbeitstage
Klasse III bis 1.500 m² Gesamtfläche	15 Arbeitstage	25 Arbeitstage
Klasse III über 1.500 m² Gesamtfläche	20 Arbeitstage	30 Arbeitstage
Klasse IV	30 Arbeitstage	45 Arbeitstage

Die besonderen Fristen für Tiflis dürfen nach der aktuellen Regelung nicht verlängert werden.

Warum dauert das Verfahren häufig dennoch länger?

Die gesetzlichen Entscheidungsfristen bedeuten nicht zwingend, dass jedes Projekt innerhalb dieses Zeitraums vollständig abgeschlossen wird.

Verzögerungen entstehen insbesondere durch:

• unvollständige Unterlagen,
• fehlende Unterschriften,
• fehlerhafte Bestandszeichnungen,
• nicht registrierte Bauphasenprotokolle,
• Abweichungen von der Genehmigung,
• fehlende Brandschutzunterlagen,
• fehlende Anlagenprüfungen,
• nicht zugängliche Gebäudeteile,
• notwendige Nachgenehmigungen,
• nachträgliche Vermessungen,
• ungeklärte Eigentums- oder Vollmachtsverhältnisse.

Was geschieht, wenn die Behörde nicht rechtzeitig entscheidet?

Erlässt die zuständige Behörde innerhalb der gesetzlichen Frist weder einen positiven noch einen ablehnenden Verwaltungsakt, kann das Gebäude kraft gesetzlicher Fiktion als zur Inbetriebnahme geeignet gelten.

Diese Wirkung tritt jedoch nur ein, wenn das Bauwerk tatsächlich nicht gegen die gesetzlichen Anforderungen verstößt.

Die Entscheidungsfiktion legalisiert insbesondere nicht automatisch:

• ungenehmigte Geschosse,
• unzulässige Nutzungsänderungen,
• erhebliche Flächenabweichungen,
• Grenzverletzungen,
• statische Mängel,
• Verstöße gegen Brandschutzanforderungen,
• unzulässige Eingriffe in Gemeinschafts- oder Nachbarrechte.

Der Genehmigungsinhaber kann in einem solchen Fall die unverzügliche Ausstellung eines schriftlichen Verwaltungsakts verlangen.

In der Immobilienpraxis sollte niemals allein auf das Schweigen einer Behörde vertraut werden. Für Verkauf, Finanzierung, Registerverfahren, Versicherungen und Versorgungsanschlüsse ist ein eindeutig dokumentierter schriftlicher Nachweis wesentlich sicherer.

Kann ein Teil eines Gebäudes separat in Betrieb genommen werden?

Eine teilweise Inbetriebnahme ist grundsätzlich möglich, wenn ein Teil eines Baukomplexes baulich und funktional selbstständig genutzt werden kann.

Dafür müssen insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der betreffende Gebäudeteil ist entsprechend der Genehmigung fertiggestellt.
• Die wesentlichen Bauarbeiten sind abgeschlossen.
• Die weitere Bautätigkeit gefährdet die Nutzer nicht.
• Zugänge und Fluchtwege sind sicher.
• Die erforderlichen technischen Anlagen funktionieren.
• Die Versorgung des Gebäudeteils ist gesichert.
• Gemeinschaftliche Anlagen stehen in ausreichendem Umfang zur Verfügung.

Typische Anwendungsfälle

Eine teilweise Inbetriebnahme kann beispielsweise relevant sein bei:

• mehreren unabhängigen Gebäuden eines Wohnkomplexes,
• getrennten Bauabschnitten,
• einem fertiggestellten Hotelflügel,
• einzelnen unabhängig erschlossenen Gebäudeteilen,
• großen Gewerbe- oder Industrieanlagen.

Nicht ausreichend ist regelmäßig, dass lediglich einige Wohnungen innerhalb eines ansonsten unfertigen Gebäudes bezogen werden können.

Fehlen gemeinschaftliche Treppenhäuser, Brandschutzanlagen, Zufahrten, Aufzüge, Versorgungsnetze oder sichere Fluchtwege, kommt eine Teilinbetriebnahme meist nicht in Betracht.

Abweichungen von der Baugenehmigung

In der Baupraxis weicht die tatsächliche Ausführung häufig in einzelnen Punkten von den genehmigten Plänen ab. Entscheidend ist, ob es sich um eine zulässige geringfügige Änderung oder um eine genehmigungsbedürftige Abweichung handelt.

Möglicherweise zulässige geringfügige Änderungen

Die georgische Verordnung sieht innerhalb klar begrenzter Voraussetzungen und Maßtoleranzen unter anderem Erleichterungen für bestimmte Änderungen vor, beispielsweise:

• geringfügige Maßabweichungen einzelner Bauteile,
• begrenzte Änderungen von Geschoss- oder Raumhöhen,
• begrenzte Änderungen äußerer Gebäudeabmessungen,
• Änderungen nicht tragender Innenwände,
• Anpassungen lokaler technischer Leitungen,
• begrenzte Veränderungen der Höhenlage,
• bestimmte technische Anpassungen der Gründung.

Auch geringfügige Änderungen dürfen jedoch nicht:

• gegen andere Genehmigungsbedingungen verstoßen,
• technische Sicherheitsanforderungen verletzen,
• Nachbarrechte beeinträchtigen,
• Grundstücksgrenzen überschreiten,
• vorgeschriebene Abstände unterschreiten,
• die genehmigte Nutzung unzulässig verändern.

Regelmäßig genehmigungsbedürftige Änderungen

Besonders kritisch sind:

• zusätzliche Geschosse,
• erhebliche Vergrößerung der Bebauungsfläche,
• wesentliche Vergrößerung der Gesamtfläche,
• Änderung der Gebäudenutzung,
• Veränderungen tragender Konstruktionen,
• wesentliche Fassadenänderungen,
• Verlegung des Gebäudes auf dem Grundstück,
• Unterschreitung von Grenz- oder Abstandsflächen,
• Veränderung von Flucht- und Rettungswegen,
• Wegfall genehmigter Stellplätze,
• nicht genehmigte Balkone oder Terrassen,
• Umbau gemeinschaftlicher Flächen zu privaten Einheiten.

Eine Vergrößerung der maßgeblichen Bebauungsfläche um mehr als 20 Prozent oder eine relevante Nutzungsänderung lässt sich grundsätzlich nicht als bloße geringfügige Anpassung behandeln.

Warum eine Vermessung vor Antragstellung sinnvoll ist

Vor Einreichung des Inbetriebnahmeantrags sollte ein aktueller Soll-Ist-Abgleich durchgeführt werden.

Dazu gehören:

• Vermessung des Gebäudes,
• Prüfung der Grundstücksgrenzen,
• Flächenberechnung,
• Vergleich mit den genehmigten Plänen,
• Dokumentation aller Abweichungen,
• rechtliche Bewertung jeder Abweichung.

So kann verhindert werden, dass die Behörde erst während des Verfahrens eine genehmigungsbedürftige Änderung entdeckt.

Gründe für die Ablehnung der Inbetriebnahme

Die Behörde kann die Anerkennung insbesondere ablehnen, wenn:

• erforderliche Unterlagen fehlen,
• Unterlagen fehlerhaft oder widersprüchlich sind,
• die Besichtigung des Gebäudes verweigert oder behindert wird,
• das Bauwerk gegen Bedingungen der Baugenehmigung verstößt,
• nicht zulässige Abweichungen bestehen,
• gesetzliche oder technische Anforderungen nicht erfüllt sind.

Eine Ablehnung ist nicht zwingend endgültig. Abhängig vom Grund kann der Antragsteller:

• Unterlagen ergänzen,
• Mängel beseitigen,
• Pläne korrigieren,
• eine Genehmigungsänderung beantragen,
• einen neuen Genehmigungsantrag stellen,
• ein Sachverständigengutachten einreichen,
• bauliche Abweichungen zurückbauen.

Darf ein Gebäude vor der Inbetriebnahme genutzt werden?

Bei einem Gebäude, das der behördlichen Anerkennung unterliegt, ist die Nutzung vor Erlass des entsprechenden Verwaltungsakts grundsätzlich verboten.

Das gilt nicht nur für eine formelle Geschäftseröffnung. Als Nutzung können je nach Gebäude und Einzelfall auch gelten:

• dauerhaftes Wohnen,
• Vermietung,
• Hotelbetrieb,
• Büro- oder Geschäftsbetrieb,
• Aufnahme von Kunden oder Gästen,
• gewerbliche Produktion,
• öffentliche Veranstaltungen,
• Betrieb einer medizinischen oder sozialen Einrichtung.

Eine Schlüsselübergabe durch den Bauträger ändert daran nichts.

Strom- und Gasversorgung vor der Inbetriebnahme

Die dauerhafte Versorgung eines genehmigungspflichtigen Gebäudes mit Elektrizität und Erdgas ist vor der behördlichen Inbetriebnahme grundsätzlich nicht zulässig.

Davon zu unterscheiden ist eine zeitlich begrenzte Versorgung für Bauzwecke während der Gültigkeit der Baugenehmigung.

Warnzeichen für Käufer

Käufer sollten aufmerksam werden, wenn:

• das Gebäude ausschließlich über Baustrom versorgt wird,
• Stromkosten pauschal an den Bauträger gezahlt werden,
• keine individuellen Versorgungsverträge möglich sind,
• die Versorgung über benachbarte Grundstücke erfolgt,
• Gasanschlüsse nur angekündigt, aber nicht freigegeben sind,
• der Bauträger keine Auskunft über den Inbetriebnahmeakt erteilt.

Eine tatsächlich vorhandene Stromversorgung beweist nicht automatisch, dass es sich um einen regulären dauerhaften Anschluss handelt.

Welche Folgen kann eine vorzeitige Nutzung haben?

Eine Nutzung vor der behördlichen Inbetriebnahme kann zu erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Problemen führen.

Mögliche Folgen sind:

• behördliche Untersagung der Nutzung,
• Bußgelder,
• Probleme mit Strom- und Gasanschlüssen,
• Schwierigkeiten bei der Gebäudeversicherung,
• Probleme bei einer Bankfinanzierung,
• Verzögerung der Registereintragung,
• eingeschränkte Verkaufbarkeit,
• Konflikte zwischen Bauträger und Käufern,
• Haftungsfragen bei Unfällen oder Bränden,
• zusätzliche Kosten für nachträgliche Genehmigungen.

Bei gewerblich genutzten Immobilien können zusätzlich betriebs- und branchenspezifische Genehmigungen fehlen.

Was bestätigt der Inbetriebnahmeakt?

Der positive Verwaltungsakt bestätigt im Kern, dass das fertiggestellte Bauwerk:

• den maßgeblichen Genehmigungsbedingungen entspricht,
• im zulässigen Umfang von der Planung abweicht,
• die erforderlichen Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt.

Der Akt ist damit ein zentraler baurechtlicher Nachweis.

Was bestätigt der Inbetriebnahmeakt nicht?

Die behördliche Inbetriebnahme ist kein umfassendes Qualitätszertifikat für sämtliche technischen und vertraglichen Eigenschaften der Immobilie.

Sie bestätigt insbesondere nicht automatisch:

• dass das Gebäude vollständig mangelfrei ist,
• dass jede Wohnung dem Kaufvertrag entspricht,
• dass alle zugesagten Materialien verwendet wurden,
• dass die Wohnfläche exakt der vertraglichen Angabe entspricht,
• dass keine versteckten Baumängel bestehen,
• dass das Eigentum des Verkäufers unbelastet ist,
• dass die Wohnung bereits separat registriert wurde,
• dass sämtliche Versorgungsverträge abgeschlossen sind,
• dass alle privaten Mängelansprüche erledigt sind,
• dass ein Käufer auf eine eigene technische Prüfung verzichten kann.

Auch nach der Inbetriebnahme können Architekten, Tragwerksplaner, technische Bauüberwacher, Bauunternehmen oder andere Verantwortliche für später festgestellte Mängel haften.

Inbetriebnahme und Registrierung im Immobilienregister

Die baurechtliche Inbetriebnahme und die Registrierung beim georgischen Nationalen Immobilienregister sind zwei voneinander zu unterscheidende Verfahren.

Die Inbetriebnahme betrifft das Bauwerk

Sie beantwortet die Frage, ob das Gebäude baurechtlich entsprechend der Genehmigung fertiggestellt wurde und genutzt werden darf.

Die Registrierung betrifft das Grundstück und die Rechte

Im Immobilienregister werden unter anderem erfasst:

• Grundstück,
• Gebäude,
• Wohnungen und Gewerbeeinheiten,
• Eigentumsrechte,
• Miteigentumsanteile,
• Hypotheken,
• Dienstbarkeiten,
• Arreste,
• Veräußerungsverbote,
• Katasterdaten.

Nach der Inbetriebnahme können deshalb weitere Registerschritte erforderlich sein, etwa:

• erstmalige Registrierung des Gebäudes,
• Anpassung der Gebäudefläche,
• Aufteilung in selbstständige Einheiten,
• Registrierung einzelner Wohnungen,
• Zuordnung von Miteigentumsanteilen,
• Berichtigung des Katasterplans.

Ein positiver Inbetriebnahmeakt führt nicht automatisch dazu, dass sämtliche Käufer als Eigentümer ihrer Wohnungen registriert werden.

Bedeutung für Käufer von Neubauwohnungen

Beim Kauf einer Neubauwohnung in Tiflis, Batumi oder einer anderen georgischen Stadt sollte nicht ausschließlich geprüft werden, ob die Wohnung fertig aussieht.

Entscheidend sind drei Ebenen:

1. Ist der Kaufvertrag rechtlich und wirtschaftlich ausgewogen?
2. Wird das Gesamtgebäude genehmigungskonform errichtet?
3. Liegt der behördliche Inbetriebnahmeakt vor oder ist dessen Erteilung realistisch gesichert?

Dokumente, die Käufer anfordern sollten

Vor vollständiger Kaufpreiszahlung oder endgültiger Übernahme sollten möglichst vorliegen:

• aktueller Auszug aus dem Immobilienregister,
• Katasterplan,
• Baugenehmigung,
• Angaben zum Genehmigungsinhaber,
• Angaben zur Gebäudeklasse,
• genehmigte Pläne,
• genehmigte Planänderungen,
• Nachweis über die Gültigkeit der Genehmigung,
• aktuelle Bestandspläne,
• behördlicher Inbetriebnahmeakt,
• Prüfbescheinigungen für Aufzüge und technische Anlagen,
• Informationen zum Brandschutz,
• Nachweis regulärer Versorgungsanschlüsse,
• Übergabeprotokoll,
• detaillierte Baubeschreibung,
• Registrierung der gekauften Einheit.

Besonders wichtige Fragen an den Bauträger

• Welche Behörde hat die Baugenehmigung erteilt?
• Unter welcher Nummer wurde die Genehmigung erteilt?
• Bis wann ist oder war sie gültig?
• In welche Gebäudeklasse fällt das Projekt?
• Wurde der Inbetriebnahmeantrag bereits gestellt?
• An welchem Datum wurde er gestellt?
• Gibt es eine Eingangsbestätigung?
• Hat die Behörde Unterlagen oder Nachbesserungen verlangt?
• Liegt bereits ein positiver Verwaltungsakt vor?
• Bezieht sich der Akt auf das gesamte Gebäude oder nur auf einen Teil?
• Sind alle Aufzüge und Brandschutzanlagen geprüft?
• Wird die Wohnung dauerhaft oder nur über Baustrom versorgt?
• Wann wird die Wohnung als selbstständige Einheit registriert?

Vertragsgestaltung bei noch nicht fertiggestellten Projekten

Bei einem Off-Plan-Kauf sollte der Vertrag eindeutig definieren, was unter Fertigstellung verstanden wird.

Eine bloße Formulierung wie „Übergabe nach Fertigstellung“ ist regelmäßig zu unbestimmt.

Der Vertrag sollte insbesondere regeln

• konkreter Ausbaustandard der Wohnung,
• verbindliche Baubeschreibung,
• zulässige Materialänderungen,
• Fertigstellungstermin,
• Termin der behördlichen Inbetriebnahme,
• Fertigstellung der Gemeinschaftsflächen,
• Funktionsfähigkeit der Aufzüge,
• dauerhafte Versorgungsanschlüsse,
• Registrierung der Wohnung,
• Voraussetzungen für die letzte Kaufpreisrate,
• Verfahren der Übergabe,
• Mängelrechte,
• Nachbesserungsfristen,
• Vertragsstrafe oder Schadensersatz bei Verzögerung,
• Rücktrittsrechte bei schwerwiegender Verzögerung.

Sinnvolle Fälligkeitsvoraussetzungen

Die letzte Kaufpreisrate sollte nach Möglichkeit nicht allein an die Schlüsselübergabe gekoppelt werden.

Objektive Voraussetzungen können sein:

• Vorlage des Inbetriebnahmeakts,
• dauerhafter Strom- und gegebenenfalls Gasanschluss,
• Funktionsfähigkeit der Aufzüge,
• Fertigstellung der Gemeinschaftsflächen,
• registrierungsfähige Unterlagen,
• mangelfreie oder protokollierte Übergabe,
• Registrierung der Wohnung.

Typische Warnsignale bei Neubauprojekten

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• keine vollständige Baugenehmigung vorgelegt wird,
• die Genehmigungsnummer nicht überprüfbar ist,
• der Bauträger die Gebäudeklasse nicht kennt,
• zusätzliche Geschosse gebaut wurden,
• tatsächliche Grundrisse von den Plänen abweichen,
• das Gebäude deutlich über die genehmigte Kubatur hinausgeht,
• Wohnungen bereits bewohnt werden, aber kein Inbetriebnahmeakt vorliegt,
• nur Baustrom vorhanden ist,
• Aufzüge dauerhaft außer Betrieb sind,
• Treppenhäuser und Fluchtwege unfertig sind,
• Brandschutztüren oder Löschsysteme fehlen,
• der Bauträger lediglich ein privates Übergabeprotokoll vorlegt,
• die Wohnung nicht als selbstständige Einheit registriert werden kann,
• immer neue Termine für die Inbetriebnahme genannt werden,
• keine schriftliche Kommunikation mit der Behörde vorgelegt wird.

Häufige Fehler von Bauherren und Bauträgern

Dokumentation erst am Bauende beginnen

Wer Bauphasenprotokolle, Prüfungen und Bestandsunterlagen erst nach Abschluss des Projekts zusammenstellen möchte, riskiert erhebliche Nachweisprobleme.

Abweichungen als unbedeutend behandeln

Eine scheinbar kleine Änderung kann baurechtlich erheblich sein, wenn sie Nutzung, Statik, Brandschutz, Grundstücksgrenzen oder Nachbarrechte betrifft.

Inbetriebnahme und Übergabe gleichsetzen

Die private Schlüsselübergabe hat keine öffentlich-rechtliche Genehmigungswirkung.

Nur die Wohnungen fertigstellen

Bei größeren Gebäuden müssen auch Gemeinschaftsbereiche, technische Netze und Außenanlagen den Anforderungen entsprechen.

Genehmigungsfristen ignorieren

Eine abgelaufene Baugenehmigung kann zusätzliche Genehmigungen, Bußgelder und Gutachten erforderlich machen.

Registereintragung nicht vorbereiten

Fehlende oder widersprüchliche Vermessungsunterlagen können die spätere Registrierung erheblich verzögern.

Auf die Entscheidungsfiktion vertrauen

Selbst wenn die gesetzliche Frist abläuft, sollte ein schriftlicher Inbetriebnahmeakt beschafft werden. Ein rechtswidrig errichtetes Gebäude wird durch bloßen Fristablauf nicht legalisiert.

Praktische Checkliste für Bauherren

Vor Beginn der Abschlussarbeiten

• Baugenehmigung und genehmigte Pläne vollständig zusammentragen
• Gültigkeitsdauer der Genehmigung prüfen
• Bauphasenprotokolle kontrollieren
• Planänderungen dokumentieren
• offene behördliche Auflagen feststellen

Vor Einreichung des Antrags

• tatsächliches Gebäude vermessen
• Soll-Ist-Vergleich durchführen
• Abweichungen rechtlich bewerten
• Gemeinschaftsflächen fertigstellen
• technische Anlagen prüfen lassen
• Brandschutzunterlagen beschaffen
• Katastervermessung erstellen
• Bestandszeichnungen anfertigen
• Fotos des fertigen Gebäudes erstellen
• Vollständigkeit der Unterlagen prüfen

Nach Erlass des Inbetriebnahmeakts

• schriftliche Ausfertigung sichern
• Kataster- und Registerdaten aktualisieren
• dauerhafte Versorgungsanschlüsse abschließen
• Unterlagen an Käufer und Eigentümergemeinschaft übergeben
• technische Dokumentation archivieren
• Mängel- und Wartungsmanagement organisieren

Praktische Checkliste für Käufer

Vor Übernahme oder vollständiger Bezahlung sollte der Käufer möglichst folgende Punkte abhaken können:

• Baugenehmigung geprüft
• Genehmigungsinhaber identifiziert
• Gebäudeklasse bekannt
• tatsächliche Wohnung mit Plan verglichen
• Inbetriebnahmeakt im Original oder als verifizierbare Ausfertigung gesehen
• Umfang einer möglichen Teilinbetriebnahme geprüft
• Wohnung im Immobilienregister geprüft
• Flächenangaben verglichen
• Hypotheken und Belastungen geprüft
• Gemeinschaftsflächen besichtigt
• Aufzüge getestet
• Fluchtwege kontrolliert
• dauerhafte Stromversorgung bestätigt
• Gasversorgung geprüft, soweit vorgesehen
• Übergabeprotokoll vorbereitet
• Mängel schriftlich dokumentiert
• Restkaufpreis nur bei erfüllten Voraussetzungen fällig

Häufig gestellte Fragen zur Fertigstellung und Inbetriebnahme in Georgien

Ist ein Gebäude automatisch fertiggestellt, wenn der Bauträger die Schlüssel übergibt?

Nein. Die Schlüsselübergabe ist lediglich ein privatrechtlicher Vorgang. Bei Gebäuden der Klassen II bis IV ist grundsätzlich zusätzlich die behördliche Anerkennung zur Inbetriebnahme erforderlich.

Darf ich vor der Inbetriebnahme in meine Wohnung einziehen?

Bei einem inbetriebnahmepflichtigen Gebäude ist die Nutzung vor Erlass des entsprechenden Verwaltungsakts grundsätzlich unzulässig. Dass andere Wohnungen bereits bewohnt werden, ändert daran nichts.

Benötigt jedes Einfamilienhaus eine Inbetriebnahme?

Nicht jedes kleine Bauwerk fällt in eine inbetriebnahmepflichtige Klasse. Einfamilienhäuser der Klassen II bis IV benötigen grundsätzlich eine entsprechende Anerkennung. Die konkrete Gebäudeklasse ergibt sich aus den Genehmigungsunterlagen.

Benötigt ein Gebäude der Klasse I einen Inbetriebnahmeakt?

Gebäude der Klasse I unterliegen grundsätzlich nicht der Anerkennung als zur Inbetriebnahme geeignet. Andere Genehmigungs-, Sicherheits- oder Registerpflichten können trotzdem bestehen.

Wer darf den Antrag stellen?

Grundsätzlich der Inhaber der Baugenehmigung oder ein ordnungsgemäß bevollmächtigter Vertreter.

Kann ein Wohnungskäufer den Antrag selbst stellen?

Normalerweise nicht, wenn der Käufer nicht zugleich Inhaber der Baugenehmigung oder entsprechend bevollmächtigt ist. Bei Bauträgerprojekten bleibt der Käufer deshalb häufig vom Bauträger abhängig.

Wie lange dauert die Inbetriebnahme in Tiflis?

Die reguläre Bearbeitungsfrist beträgt je nach Gebäudeklasse und Größe zwischen 25 und 45 Arbeitstagen, sofern der Antrag vollständig und entscheidungsfähig ist.

Wie lange dauert die Inbetriebnahme außerhalb von Tiflis?

Je nach Gebäudeklasse und Gesamtfläche gelten grundsätzlich Fristen zwischen 15 und 30 Arbeitstagen.

Gelten für Batumi dieselben Fristen wie für Tiflis?

Nein. Die besonderen verlängerten Fristen gelten ausdrücklich für Tiflis. Für Batumi gelten grundsätzlich die allgemeinen Fristen außerhalb von Tiflis, sofern keine besondere projektspezifische Regelung eingreift.

Was geschieht, wenn die Behörde nicht innerhalb der Frist entscheidet?

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann das Gebäude als zur Inbetriebnahme geeignet gelten. Dies setzt jedoch voraus, dass keine Rechtsverstöße vorliegen. Der Genehmigungsinhaber sollte unverzüglich einen schriftlichen Verwaltungsakt verlangen.

Kann nur ein Teil eines Gebäudes in Betrieb genommen werden?

Ja, wenn der betreffende Teil baulich und funktional selbstständig ist, sicher genutzt werden kann und die Fortsetzung der übrigen Bauarbeiten keine Gefahr verursacht.

Bedeutet White Frame, dass die Wohnung bezugsfertig ist?

Nein. White Frame ist ein vertraglicher Ausbaubegriff ohne einheitliche gesetzliche Definition. Er sagt nichts darüber aus, ob das Gesamtgebäude behördlich in Betrieb genommen wurde.

Ist eine Wohnung nach der Inbetriebnahme automatisch registriert?

Nein. Die Inbetriebnahme und die Registrierung beim Nationalen Immobilienregister sind getrennte Verfahren.

Darf vor der Inbetriebnahme Strom geliefert werden?

Eine dauerhafte reguläre Stromversorgung ist grundsätzlich erst nach der Inbetriebnahme zulässig. Während der Gültigkeit der Baugenehmigung kann eine vorübergehende Versorgung für Bauzwecke bestehen.

Reicht ein Baustromanschluss zum dauerhaften Wohnen?

Nein. Ein Baustromanschluss ist für die Bauausführung bestimmt und ersetzt keinen regulären dauerhaften Anschluss des in Betrieb genommenen Gebäudes.

Was passiert bei Abweichungen von den genehmigten Plänen?

Geringfügige, gesetzlich zugelassene Abweichungen können akzeptiert werden. Wesentliche Abweichungen erfordern dagegen eine Genehmigungsänderung, eine neue Genehmigung, bauliche Korrekturen oder eine gesonderte Legalisierung.

Ist ein zusätzlich gebautes Geschoss eine geringfügige Änderung?

Nein. Ein zusätzliches Geschoss ist regelmäßig eine wesentliche Änderung und kann die Inbetriebnahme verhindern.

Was gilt, wenn die Baugenehmigung abgelaufen ist?

Ist das Gebäude noch nicht ordnungsgemäß fertiggestellt, können eine Verlängerung, eine Änderung oder eine neue Genehmigung erforderlich werden. Bei verspäteter Vorlage können außerdem Bußgelder und zusätzliche Nachweise anfallen.

Was gilt für Baugenehmigungen vor Juni 2019?

Bei Genehmigungen, die vor dem 3. Juni 2019 erteilt wurden, kann das zum Zeitpunkt der Genehmigungserteilung geltende Inbetriebnahmerecht maßgeblich bleiben. Solche Fälle müssen anhand der historischen Unterlagen geprüft werden.

Ist die Inbetriebnahme eine Garantie für Mangelfreiheit?

Nein. Der Inbetriebnahmeakt ist ein baurechtlicher Nachweis, aber keine umfassende Qualitäts- oder Mangelfreiheitsgarantie. Private Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche können weiterhin bestehen.

Muss ein Käufer das Gebäude trotz Inbetriebnahme technisch prüfen lassen?

Bei hochwertigen, älteren, umgebauten oder technisch komplexen Immobilien ist eine unabhängige technische Prüfung weiterhin empfehlenswert. Die behördliche Inbetriebnahme ersetzt keine individuelle technische Due Diligence.

Die Inbetriebnahme ist der entscheidende Abschluss des Bauverfahrens

Die Fertigstellung eines Gebäudes in Georgien besteht aus mehreren voneinander zu unterscheidenden Schritten. Ein fertig wirkendes Gebäude, eine übergebene Wohnung und eine Eintragung im Immobilienregister beweisen für sich genommen noch nicht, dass das Objekt rechtmäßig genutzt werden darf.

Für Gebäude der Klassen II bis IV ist grundsätzlich der behördliche Verwaltungsakt über die Anerkennung als zur Inbetriebnahme geeignet entscheidend.

Bauherren sollten das Verfahren bereits während der Bauausführung vorbereiten, alle Bauphasen dokumentieren und Abweichungen frühzeitig prüfen. Käufer sollten sich niemals allein auf mündliche Zusagen, Schlüsselübergaben oder den sichtbaren Baufortschritt verlassen.

Vor dem Kauf, der vollständigen Zahlung oder dem Einzug sollten insbesondere geprüft werden:

• Baugenehmigung,
• Gebäudeklasse,
• tatsächlicher Bauzustand,
• genehmigte Abweichungen,
• Inbetriebnahmeakt,
• dauerhafte Versorgungsanschlüsse,
• Kataster- und Registerdaten,
• vertraglich geschuldeter Ausbaustandard.

Erst das Zusammenspiel aus genehmigungskonformer Bauausführung, behördlicher Inbetriebnahme, korrekter Registrierung und ordnungsgemäßer Übergabe schafft die notwendige Rechtssicherheit für die dauerhafte Nutzung, Vermietung, Finanzierung und Weiterveräußerung einer Immobilie in Georgien.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt die allgemeine Rechtslage mit Stand vom 15. August 2026 dar. Altgenehmigungen, erhebliche Planabweichungen, Denkmalschutzobjekte, Sonderzonen, technisch besonders gefährliche Anlagen und Gebäude der Klasse V erfordern eine Prüfung des konkreten Projekts und sämtlicher Genehmigungsunterlagen.

Quellen und weiterführende offizielle Links

Die folgenden offiziellen Rechts- und Behördenquellen bilden die Grundlage der dargestellten Rechtslage:

1. Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities – englische Fassung
   Offizielles georgisches Baugesetzbuch mit den Regelungen zu Gebäudeklassen, Genehmigungsbehörden, Inbetriebnahme, Nutzungsverbot sowie Strom- und Gasversorgung. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
2. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი – georgische Fassung
   Offizielle georgische Originalfassung des Gesetzbuchs über Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
3. Regierungsverordnung Georgiens Nr. 255 vom 31. Mai 2019
   Zentrale Verordnung über die Erteilung von Baugenehmigungen und die Anerkennung fertiggestellter Gebäude als zur Inbetriebnahme geeignet. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
4. Aktuelle konsolidierte Fassung der Regierungsverordnung Nr. 255 – Publikation 28
   Konsolidierte Verordnungsfassung mit den aktuellen Anforderungen an Fertigstellung, Antragsunterlagen, Teilinbetriebnahme und Bearbeitungsfristen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
5. Regierungsverordnung Nr. 62 vom 16. Februar 2026
   Aktuelle Änderung der Bearbeitungsfristen für die Anerkennung von Gebäuden zur Inbetriebnahme, insbesondere für Tiflis. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
6. General Administrative Code of Georgia
   Allgemeines Verwaltungsverfahrensrecht mit den formellen Anforderungen an schriftliche Anträge und einzureichende Anlagen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
7. National Agency of Public Registry of Georgia
   Offizielle Behörde für die Registrierung von Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen und dinglichen Rechten. (NAPR)
8. Immobilienregistrierung – Fristen und Gebühren des Nationalen Immobilienregisters
   Offizielle Informationen zu Registerverfahren, Bearbeitungszeiten und Gebühren für Immobilienrechte und Katasterunterlagen. (NAPR)
9. Tbilisi Architecture Service
   Offizielles Portal der zuständigen Architektur- und Bauverwaltung der Stadt Tiflis. (Tas.ge)
10. Product Safety and Free Movement Code of Georgia
    Ergänzende gesetzliche Bestimmungen zur Versorgung von Gebäuden mit Elektrizität und Erdgas vor beziehungsweise nach der Inbetriebnahme. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
11. Gesetz Georgiens über die Energieeffizienz von Gebäuden
    Offizielle Rechtsgrundlage für energiebezogene Anforderungen und Energieausweise bei Gebäuden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)