Common Areas Georgien

Common Areas bei Immobilien in Georgien: Bedeutung, Eigentum, Kosten und Risiken

Common Areas sind die gemeinschaftlich genutzten Flächen, Bauteile, technischen Anlagen und Grundstücksbestandteile eines Immobilienprojekts, die nicht ausschließlich einer einzelnen Wohnung oder Gewerbeeinheit zugeordnet sind. Dazu können unter anderem Eingangsbereiche, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure, Dächer, Fassaden, technische Räume, Leitungen, Außenanlagen, Zufahrten, Gärten, Pools, Fitnessbereiche und gemeinschaftliche Parkflächen gehören.

Bei Immobilien in Georgien sind Common Areas weit mehr als ein architektonisches Zusatzmerkmal. Sie beeinflussen den rechtlichen Eigentumsumfang, die laufenden Kosten, die Vermietbarkeit, den Wiederverkaufswert und die tatsächliche Nettorendite einer Wohnung. Besonders bei Neubauprojekten, Off-Plan-Immobilien, Aparthotels, Ferienresidenzen und gemischt genutzten Gebäuden muss exakt geklärt werden, welche Flächen tatsächlich Gemeinschaftseigentum sind, wer sie nutzen darf, wer sie verwaltet und welche Kosten damit verbunden sind.

Rechtsstand: 15. August 2026

Was bedeutet „Common Areas“ bei Immobilien?

Der englische Begriff „Common Areas“ wird im Deutschen meist mit Gemeinschaftsflächen übersetzt. Rechtlich treffender kann je nach Zusammenhang auch von gemeinschaftlichem Eigentum, gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen oder Gemeinschaftseigentum gesprochen werden.

Die Begriffe sind jedoch nicht vollständig austauschbar:

Begriff	Bedeutung
Common Areas	Physisch gemeinschaftlich genutzte Flächen und Einrichtungen
Common Property	Rechtliches gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer
Shared Amenities	Gemeinschaftlich nutzbare Komfort- und Freizeiteinrichtungen
Exclusive Use Area	Gemeinschaftseigentum mit ausschließlichem Nutzungsrecht für einen bestimmten Eigentümer
Individual Property	Rechtlich einer einzelnen Wohnung oder Gewerbeeinheit zugeordnetes Eigentum
Service Area	Vom Betreiber oder Gebäudemanagement bewirtschaftete Fläche
CAM	„Common Area Maintenance“, vor allem bei Gewerbeimmobilien verwendeter Begriff für Gemeinschaftsbetriebskosten

Entscheidend ist nicht die Bezeichnung im Exposé, sondern die rechtliche Zuordnung in den registrierten Unterlagen, den genehmigten Plänen, dem Kaufvertrag, der Satzung der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls dem Managementvertrag.

Die wichtigste Definition

Common Areas sind alle Teile einer Immobilie, die mehreren Einheiten dienen und nicht als eigenständiges Individualeigentum eines einzelnen Eigentümers registriert sind.

Daraus folgen vier zentrale Fragen:

1. Wem gehört die betreffende Fläche?
2. Wer darf sie benutzen?
3. Wer trägt die laufenden und zukünftigen Kosten?
4. Wer entscheidet über Veränderungen, Vermietung oder Veräußerung?

Eine Dachterrasse kann beispielsweise unterschiedlich ausgestaltet sein:

• als rechtlich zur Wohnung gehörende Privatfläche,
• als Gemeinschaftseigentum mit ausschließlichem Nutzungsrecht,
• als allgemeine Gemeinschaftsfläche für alle Eigentümer,
• als Eigentum des Projektentwicklers oder Betreibers,
• als gewerblich betriebene Fläche mit kostenpflichtigem Zugang.

Die tatsächliche Zuordnung muss deshalb für jede Immobilie einzeln geprüft werden.

Welche Bereiche gehören in Georgien typischerweise zu den Common Areas?

Das georgische Recht versteht gemeinschaftliches Eigentum deutlich umfassender als nur Flure und Treppenhäuser. Es umfasst regelmäßig auch tragende Bauteile, technische Systeme und das gemeinschaftliche Grundstück.

Grundstück und Außenanlagen

Zum gemeinschaftlichen Eigentum können insbesondere gehören:

• das Grundstück des Mehrfamilienhauses,
• Zufahrten und interne Wege,
• Innenhöfe,
• gemeinschaftliche Grünflächen,
• Kinderspielplätze,
• gemeinschaftliche Gärten,
• Grundstückseinfriedungen,
• Tore und Zugangskontrollen,
• Besucherparkplätze,
• gemeinschaftliche Stellflächen,
• Müllplätze,
• Entwässerungsflächen,
• Außenbeleuchtung,
• gemeinschaftliche Terrassen,
• Freizeit- und Erholungsflächen.

Nicht jede auf dem Projektgelände gelegene Fläche ist automatisch Eigentum aller Wohnungseigentümer. Teile des Grundstücks können beim Entwickler verbleiben, separat registriert, an Dritte vermietet oder mit Nutzungsrechten belastet sein.

Tragende und äußere Gebäudeteile

Zu den gemeinschaftlichen Gebäudebestandteilen zählen regelmäßig:

• Fundamente,
• Tragwerk und Gebäuderahmen,
• tragende Wände,
• Geschossdecken,
• gemeinschaftliche Außenwände,
• Fassaden,
• Dachkonstruktionen,
• Dachabdichtungen,
• Regenrinnen und Fallrohre,
• Brüstungen,
• Gesimse,
• gemeinschaftliche Balkonkonstruktionen,
• Gebäudefugen,
• konstruktive Gebäudeverbindungen.

Auch wenn sich ein Bauteil unmittelbar neben oder innerhalb einer Wohnung befindet, kann es rechtlich Gemeinschaftseigentum sein. Das gilt insbesondere für tragende Wände, Fassadenelemente, zentrale Leitungen und Gebäudeschächte.

Zugangs- und Verkehrsflächen

Typische gemeinschaftliche Verkehrsflächen sind:

• Hauseingänge,
• Eingangshallen,
• Lobbys,
• Rezeptionen,
• Treppenhäuser,
• Treppen,
• Podeste,
• Flure,
• Galerien,
• Aufzugsvorräume,
• gemeinschaftliche Balkone,
• Flucht- und Rettungswege,
• Rampen,
• barrierefreie Zugänge,
• Gemeinschaftstüren,
• Schleusen und Sicherheitsbereiche.

Diese Flächen müssen dauerhaft zugänglich, sicher und funktionsfähig gehalten werden. Private Gegenstände, Möbel, Fahrräder oder Baumaterialien dürfen Fluchtwege nicht unzulässig einschränken.

Technische Gemeinschaftsflächen

Zu den technischen Common Areas können gehören:

• Aufzüge und Aufzugsschächte,
• Elektrohauptverteilungen,
• gemeinschaftliche Zähleranlagen,
• Heizungsanlagen,
• Heizräume,
• Boiler- und Pumpenräume,
• Wasserreservoirs,
• Druckerhöhungsanlagen,
• Abwasserleitungen,
• Regenwasseranlagen,
• Lüftungs- und Entrauchungsanlagen,
• Brandschutztechnik,
• Feuerlöschanlagen,
• Notstromaggregate,
• Transformatoren,
• Telekommunikationsanlagen,
• Internet- und Antennenanlagen,
• technische Etagen,
• Versorgungsschächte,
• Rohr- und Kabelkanäle,
• Müllschächte,
• gemeinschaftliche Speicheranlagen,
• Photovoltaik- oder Solaranlagen.

Leitungen, die durch eine Privatwohnung führen, aber mehrere Einheiten versorgen, können ebenfalls gemeinschaftliche Anlagen sein. Der Wohnungseigentümer muss unter bestimmten Voraussetzungen den Zugang für notwendige Reparaturen ermöglichen.

Keller, Dachböden und Nebenräume

Besondere Aufmerksamkeit benötigen:

• Keller,
• Kellergänge,
• Abstellräume,
• Dachböden,
• Speicher,
• Technikräume,
• Hausmeisterräume,
• Fahrradabstellräume,
• gemeinschaftliche Waschräume,
• Lagerräume,
• Müllräume.

Keller oder Dachböden können entweder Gemeinschaftseigentum oder individuell registriertes Eigentum sein. Eine bloße tatsächliche Nutzung durch einen einzelnen Bewohner begründet noch kein rechtlich gesichertes Eigentum.

Gemeinschaftliche Komfort- und Freizeiteinrichtungen

Bei modernen Projekten in Tiflis, Batumi, Gudauri, Bakuriani oder anderen Ferienregionen werden häufig zusätzliche Shared Amenities angeboten:

• Swimmingpool,
• Spa,
• Sauna,
• Fitnessstudio,
• Coworking-Bereich,
• Konferenzraum,
• Lounge,
• Bibliothek,
• Gemeinschaftsküche,
• Restaurant,
• Café,
• Dachterrasse,
• Grillplatz,
• Kino,
• Kinderbetreuung,
• Spielzimmer,
• Concierge-Bereich,
• Gepäckaufbewahrung,
• Skiraum,
• Fahrradraum,
• Strandzugang,
• Shuttle-Bereich.

Solche Einrichtungen können den Wohn- und Vermietungswert erhöhen. Gleichzeitig verursachen sie dauerhaft Personal-, Energie-, Wartungs-, Reinigungs-, Versicherungs- und Erneuerungskosten.

Individualeigentum, Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrecht

Für eine sichere Kaufentscheidung müssen drei rechtliche Kategorien voneinander getrennt werden.

Individualeigentum

Individualeigentum ist die Wohnung, das Apartment oder die Gewerbeeinheit, die dem Käufer rechtlich allein zugeordnet und im georgischen Public Registry registriert wird.

Zum Individualeigentum können abhängig von der Registrierung gehören:

• Wohnräume,
• Küchen und Bäder,
• innere nichttragende Bauteile,
• zugeordnete Nebenräume,
• registrierte Balkone oder Terrassen,
• separat registrierte Abstellräume,
• separat registrierte Stellplätze.

Maßgeblich sind der aktuelle Registerauszug und der registrierte Plan.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum gehört den Wohnungseigentümern gemeinsam. Der einzelne Eigentümer besitzt keinen bestimmten Quadratmeter des Treppenhauses, sondern einen rechnerischen Anteil am gesamten gemeinschaftlichen Eigentum.

Dieser Anteil ist grundsätzlich mit der Wohnung verbunden.

Ausschließliches Nutzungsrecht

Ein ausschließliches Nutzungsrecht erlaubt einem bestimmten Eigentümer, eine gemeinschaftliche Fläche allein zu nutzen, ohne dass die Fläche dadurch automatisch zu seinem Eigentum wird.

Typische Beispiele sind:

• Stellplatz im gemeinschaftlichen Hof,
• Gartenfläche vor einer Erdgeschosswohnung,
• Dachterrasse,
• Teil eines Flachdachs,
• Kellerabteil,
• Abstellfläche,
• Zufahrtsbereich,
• Fläche für eine Klimaanlage.

Ein ausschließliches Nutzungsrecht sollte eindeutig dokumentiert sein. Zu prüfen sind insbesondere:

• genaue Lage und Größe,
• Dauer des Nutzungsrechts,
• Übertragbarkeit beim Verkauf,
• Widerrufsmöglichkeiten,
• Instandhaltungspflichten,
• Kostentragung,
• Zulässigkeit baulicher Veränderungen,
• Registrierung oder sonstige rechtliche Absicherung.

Exklusive Nutzung ist nicht automatisch Eigentum.

Die rechtliche Grundlage der Common Areas in Georgien

Die zentrale Rechtsgrundlage ist das georgische Gesetz über Homeowners’ Associations. Die Eigentümergemeinschaft wird im Englischen als Homeowners’ Association, kurz HOA, bezeichnet. Der georgische Begriff lautet „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა“.

Wann besteht eine Homeowners’ Association?

Das georgische Recht behandelt eine Eigentümergemeinschaft grundsätzlich als bestehend, wenn sich auf einem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit mehr als zwei individuell gehaltenen Einheiten befindet.

Zur HOA können Eigentümer folgender Einheiten gehören:

• Wohnungen,
• Apartments,
• nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume,
• Büros,
• Ladenflächen,
• andere gewerblich genutzte Einheiten.

Die Mitgliedschaft entsteht grundsätzlich mit dem Erwerb des registrierten Individualeigentums. Sie ist nicht davon abhängig, ob der Käufer die Wohnung selbst bewohnt, vermietet oder leer stehen lässt.

Rechtsstellung der HOA

Die georgische Homeowners’ Association ist nach dem gesetzlichen Modell keine gewöhnliche juristische Person. Sie kann dennoch:

• ein Bankkonto führen,
• eigenes Vermögen besitzen,
• Verträge abschließen,
• Dienstleister beauftragen,
• Rechte und Verpflichtungen übernehmen,
• gemeinschaftliches Eigentum versichern,
• Kredite aufnehmen,
• gemeinschaftliche Flächen vermieten,
• vor Gericht auftreten.

Vertreten wird die HOA regelmäßig durch ihren Vorsitzenden oder eine ordnungsgemäß bevollmächtigte Person.

Was gehört nach georgischem Recht zum gemeinschaftlichen Eigentum?

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören grundsätzlich das gemeinschaftliche Grundstück sowie alle Gebäudeteile, Konstruktionen, Anlagen, Versorgungsnetze und technischen Einrichtungen, die nicht individuell einem einzelnen Eigentümer gehören.

Dazu zählen insbesondere:

• Grundstück,
• Fundamente und Tragwerk,
• Fassaden und gemeinschaftliche Außenbauteile,
• Dächer,
• Treppenhäuser,
• Eingangshallen,
• Flure,
• Aufzüge,
• technische Etagen,
• gemeinschaftliche Keller und Dachböden,
• Versorgungsschächte,
• gemeinschaftliche Leitungen,
• technische Anlagen,
• gemeinschaftliche Kommunikationssysteme.

Wie wird der Anteil an den Common Areas berechnet?

Der Anteil eines Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum wird grundsätzlich nach dem Verhältnis seiner individuell gehaltenen Fläche zur Gesamtfläche aller individuellen Einheiten des Gebäudes bestimmt.

Berechnungsformel

Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum = individuelle Fläche der Einheit ÷ Gesamtfläche aller individuellen Einheiten

Beispiel

Eine Wohnung besitzt eine registrierte Fläche von 75 Quadratmetern. Die Gesamtfläche aller Wohnungen und individuell registrierten Einheiten des Gebäudes beträgt 7.500 Quadratmeter.

75 ÷ 7.500 = 0,01

Der Eigentümer hält damit rechnerisch einen Anteil von 1 Prozent am gemeinschaftlichen Eigentum.

Dieser Anteil bedeutet nicht, dass der Eigentümer einen bestimmten physischen Teil der Lobby, des Dachs oder des Grundstücks allein nutzen kann. Es handelt sich um einen ideellen Anteil.

Bedeutung des Anteils

Der Anteil kann insbesondere relevant sein für:

• Verteilung gemeinschaftlicher Kosten,
• Haftung für Verpflichtungen der HOA,
• Verteilung gemeinschaftlicher Einnahmen,
• Beteiligung an bestimmten Vermögenswerten,
• Berechnung bei Veränderungen der Gebäudeflächen,
• Verteilung von Erlösen aus gemeinschaftlichem Eigentum.

Die Satzung der HOA kann für bestimmte laufende Kosten eine andere Verteilung vorsehen. So können beispielsweise Aufzugskosten, Poolkosten oder verbrauchsabhängige Kosten nach einem gesonderten Schlüssel verteilt werden.

Können Wohnung und Common-Area-Anteil getrennt verkauft werden?

Grundsätzlich nein. Das Individualeigentum an einer Wohnung kann nicht ohne den dazugehörigen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum veräußert oder belastet werden.

Das bedeutet:

• Der Common-Area-Anteil folgt der Wohnung.
• Er wird beim Verkauf auf den Käufer übertragen.
• Er kann grundsätzlich nicht isoliert vom Apartment verkauft werden.
• Auch eine Hypothek auf die Wohnung erfasst regelmäßig die zugehörige Rechtsposition am gemeinschaftlichen Eigentum.

Davon zu unterscheiden sind separat registrierte Flächen wie eigenständige Stellplätze, Lagerräume oder Gewerbeeinheiten. Diese können je nach Registrierung eigenständig übertragbar sein.

Rechte der Eigentümer an den Common Areas

Ein Wohnungseigentümer darf das gemeinschaftliche Eigentum grundsätzlich im Rahmen seiner Zweckbestimmung nutzen.

Dazu gehören insbesondere folgende Rechte:

• Zugang zum Gebäude und zur Wohnung,
• Nutzung von Treppenhaus und Aufzug,
• Mitbenutzung gemeinschaftlicher Anlagen,
• Teilnahme an Eigentümerversammlungen,
• Stimmrecht,
• Einsicht in Beschlüsse und Abrechnungen,
• Information über den Zustand der Common Areas,
• Information über entstandene Kosten,
• Einbringung von Verbesserungsvorschlägen,
• Mitentscheidung über Verwaltung und Entwicklung,
• Erstattung notwendiger Notfallaufwendungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen.

Die Nutzung darf die Rechte anderer Eigentümer nicht unangemessen beeinträchtigen.

Pflichten der Eigentümer

Mit dem Eigentum sind gleichzeitig Pflichten verbunden. Der Eigentümer muss insbesondere:

• die eigene Wohnung so nutzen, dass andere Eigentümer nicht geschädigt werden,
• Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums vermeiden,
• gemeinschaftliche Kosten entsprechend dem geltenden Schlüssel tragen,
• notwendige Reparaturmaßnahmen ermöglichen,
• den Zugang zu gemeinschaftlichen Leitungen ermöglichen, wenn dies erforderlich ist,
• technische, sanitäre und brandschutzrechtliche Vorgaben beachten,
• dafür sorgen, dass Mieter, Gäste und Mitarbeiter die Hausregeln einhalten,
• bestehende Verpflichtungen gegenüber der HOA bei einem Verkauf offenlegen,
• wirksam beschlossene Maßnahmen respektieren.

Nichtnutzung befreit grundsätzlich nicht von den Kosten

Eine leer stehende Wohnung, eine seltene Eigennutzung oder der Verzicht auf die Nutzung des Aufzugs befreit grundsätzlich nicht automatisch von den gemeinschaftlichen Kosten.

Das gilt beispielsweise auch dann, wenn:

• der Eigentümer dauerhaft im Ausland lebt,
• die Wohnung noch nicht vermietet ist,
• der Eigentümer den Pool nicht nutzt,
• die Wohnung im Erdgeschoss liegt,
• das Gebäude nur saisonal genutzt wird.

Abweichende Kostenregeln können sich aus der HOA-Satzung, wirksamen Beschlüssen oder einem Managementvertrag ergeben.

Wie werden Entscheidungen über Common Areas getroffen?

Die Entscheidungsregeln hängen davon ab, ob eine wirksame Satzung der HOA besteht und welche Regelungen sie enthält. Soweit die gesetzliche Grundordnung gilt, sind unterschiedliche Mehrheiten vorgesehen.

Entscheidung	Typische gesetzliche Grundregel
Gewöhnliche Verwaltungsentscheidung	Mehrheit der anwesenden stimmberechtigten Mitglieder
Beschlussfähigkeit der ersten Versammlung	Anwesenheit von zwei Dritteln der Mitglieder
Wiederholungsversammlung mit gleicher Tagesordnung	Grundsätzlich unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig
Wahl des HOA-Vorsitzenden	Zwei Drittel der Stimmen
Zusätzliche Aufwendungen zur Entwicklung des Gemeinschaftseigentums	Zwei Drittel der Mitglieder
Wesentliche Veränderung, die Nutzungsmöglichkeiten erheblich beeinflusst	Einstimmigkeit
Satzung bei höchstens zwölf Mitgliedern	Drei Viertel der Mitglieder
Satzung bei mehr als zwölf Mitgliedern	Zwei Drittel der Stimmen
Videoüberwachung gemeinschaftlicher Eingänge und Flächen	Schriftliche Zustimmung von mehr als der Hälfte der Eigentümer

Bei mehreren Eigentümern einer Wohnung kann das Stimmrecht grundsätzlich nur gemeinsam ausgeübt werden. Besitzt eine Person mehrere Wohnungen, kann sich die Zahl ihrer Stimmen entsprechend erhöhen, soweit die gesetzliche Grundregel und die Satzung dies vorsehen.

Beschlüsse dokumentieren

Beschlüsse sollten mindestens enthalten:

• Datum und Ort,
• Teilnehmer,
• Vertretungsvollmachten,
• Tagesordnung,
• Abstimmungsergebnis,
• beschlossene Maßnahme,
• Kostenvolumen,
• Kostenverteilung,
• Zahlungsfristen,
• beauftragte Person oder Firma,
• Unterschrift des Versammlungsleiters.

Vor einem Immobilienkauf sollten die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen eingesehen werden.

Rückstände gegenüber der HOA als besonderes Käuferrisiko

Ein wesentliches Risiko beim Kauf einer Bestandswohnung sind offene Verpflichtungen des bisherigen Eigentümers gegenüber der HOA.

Nach georgischem Recht kann eine Forderung der HOA, die einen bestimmten Mindestbetrag überschreitet, als mit der Immobilie verbundene Verpflichtung im Public Registry eingetragen werden. Besonders relevant ist, dass ein neuer Eigentümer für nicht erfüllte Verpflichtungen aus der HOA-Mitgliedschaft unter Umständen gemeinsam mit dem bisherigen Eigentümer haften kann.

Vor dem Kauf sollten deshalb verlangt werden

• aktuelle Bestätigung der HOA über den Kontostand,
• schriftliche Bescheinigung über Beitragsfreiheit,
• Aufstellung laufender Rückstände,
• Information über beschlossene Sonderzahlungen,
• Protokolle der letzten Versammlungen,
• aktueller Wirtschaftsplan,
• aktueller Public-Registry-Auszug,
• Informationen über Gerichtsverfahren,
• Informationen über bereits beauftragte Großreparaturen.

Eine einfache Aussage des Verkäufers, es bestünden keine Schulden, reicht als alleinige Absicherung nicht aus.

Common Areas und Flächenangaben beim Immobilienkauf

Einer der häufigsten Fehler internationaler Käufer besteht darin, verschiedene Flächenbegriffe miteinander zu vermischen.

Vier unterschiedliche Flächenwerte

1. Registrierte Gesamtfläche

Dies ist die Fläche, die im Public Registry für die individuelle Einheit ausgewiesen wird. Das georgische Registerrecht erfasst das Individualeigentum nach seiner Gesamtfläche aus Wohn- und gegebenenfalls zugehörigen Nichtwohnflächen.

2. Interne Nutzfläche

Die interne Nutzfläche bezeichnet die tatsächlich innerhalb der Wohnung nutzbare Fläche. Sie kann kleiner als die registrierte Gesamtfläche sein.

3. Balkon-, Terrassen- oder Nebenfläche

Balkone, Terrassen, Abstellräume oder andere Bereiche können unterschiedlich bewertet und registriert sein. Entscheidend ist die konkrete Flächenaufstellung.

4. Common-Area-Anteil oder Common-Area-Loading

Ein Common-Area-Loading ist eine kalkulatorische Umlage gemeinschaftlicher Flächen auf die verkaufbaren Einheiten. Derartige Berechnungen werden vor allem in Projektkalkulationen und bei Gewerbeimmobilien verwendet.

Ein kalkulatorischer Common-Area-Anteil ist nicht automatisch identisch mit:

• der registrierten Wohnungsfläche,
• dem rechtlichen Miteigentumsanteil,
• einer zusätzlich nutzbaren Fläche,
• einer physisch zugeordneten Gemeinschaftsfläche.

Die entscheidenden Fragen zur Quadratmeterangabe

Vor Vertragsabschluss muss geklärt werden:

1. Welche Fläche wird im Public Registry registriert?
2. Welche Fläche bildet die Grundlage des Kaufpreises?
3. Sind Balkone und Terrassen vollständig oder teilweise eingerechnet?
4. Wird ein Common-Area-Faktor aufgeschlagen?
5. Nach welcher Fläche wird die Managementgebühr berechnet?
6. Welche Messtoleranz darf der Entwickler beanspruchen?
7. Was geschieht bei einer Flächenabweichung?
8. Wird der Kaufpreis nach oben und unten angepasst?
9. Wer bezahlt die Vermessung?
10. Welche Planversion ist verbindlich?

Rechenbeispiel zur Wirtschaftlichkeit

Ein Apartment wird mit 60 Quadratmetern zu 1.500 US-Dollar je Quadratmeter angeboten.

Kaufpreis:

60 × 1.500 US-Dollar = 90.000 US-Dollar

Die interne nutzbare Fläche beträgt jedoch nur 52 Quadratmeter, während acht Quadratmeter auf Balkon- oder Nebenflächen entfallen.

Preis je intern nutzbarem Quadratmeter:

90.000 ÷ 52 = rund 1.731 US-Dollar

Die Rechnung zeigt, warum der beworbene Quadratmeterpreis allein keine ausreichende Vergleichsgrundlage darstellt.

Common Areas bei Off-Plan-Immobilien in Georgien

Bei einer Off-Plan-Immobilie existieren viele Gemeinschaftsflächen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nur in Plänen, Visualisierungen oder Baubeschreibungen. Gerade deshalb müssen sie vertraglich präzise geregelt werden.

Eine Visualisierung ist keine ausreichende Leistungsbeschreibung

Ein hochwertig dargestellter Pool, eine Dachterrasse oder eine Lobby kann Bestandteil des Marketingkonzepts sein, ohne dass alle Einzelheiten rechtlich verbindlich festgelegt wurden.

Der Kaufvertrag sollte deshalb konkrete Anlagen enthalten:

• genehmigter Projektplan,
• Übersichtsplan der Common Areas,
• Ausstattungsbeschreibung,
• Material- und Qualitätsstandard,
• Größe und Lage wesentlicher Einrichtungen,
• Fertigstellungstermin,
• Inbetriebnahmetermin,
• Zugangs- und Nutzungsrechte,
• Öffnungszeiten,
• Regelungen zu saisonalen Schließungen,
• Wartungs- und Betreiberkonzept,
• Regelungen für Projektänderungen,
• Rechtsfolgen bei Wegfall einer zugesagten Einrichtung.

Veränderungsrechte des Entwicklers

Viele Bauträgerverträge enthalten Klauseln, nach denen der Entwickler Pläne, Materialien oder Gemeinschaftsflächen verändern darf.

Eine angemessene Klausel sollte unterscheiden zwischen:

• technisch notwendigen Änderungen,
• behördlich verlangten Änderungen,
• gleichwertigen Materialänderungen,
• unwesentlichen Plananpassungen,
• erheblichen Änderungen des Nutzungskonzepts,
• vollständigem Wegfall einer zugesagten Einrichtung.

Besonders kritisch sind uneingeschränkte Rechte des Entwicklers, Pools, Gärten, Dachterrassen, Parkplätze oder andere wertbildende Einrichtungen ohne Zustimmung oder Entschädigung zu verändern.

Übergabe der Common Areas

Der Vertrag sollte klären:

• wann die Gemeinschaftsflächen fertiggestellt werden,
• ob sie gleichzeitig mit der Wohnung übergeben werden,
• ob einzelne Projektphasen später folgen,
• wer Baumängel dokumentiert,
• wer Gewährleistungsrechte geltend macht,
• wann die Verwaltung auf die HOA übergeht,
• welche Unterlagen der Entwickler übergeben muss,
• wer bis zur vollständigen Übergabe die Kosten trägt.

Unsold Units und Kostenverteilung

In größeren Projekten behält der Entwickler häufig zahlreiche unverkaufte Einheiten.

Zu prüfen ist:

• ob der Entwickler für unverkaufte Einheiten Beiträge zahlt,
• ob es zeitlich befristete Beitragsbefreiungen gibt,
• ob die übrigen Eigentümer dadurch höhere Kosten tragen,
• wie viele Stimmen der Entwickler kontrolliert,
• wann die Eigentümer die Verwaltung tatsächlich übernehmen können,
• ob verbundene Unternehmen als Manager eingesetzt werden.

HOA-Beitrag, Service Charge und Management Fee

Bei georgischen Immobilien können mehrere Kostenarten nebeneinander bestehen.

HOA-Beitrag

Der HOA-Beitrag dient der Verwaltung, Nutzung, Instandhaltung und Entwicklung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Er kann beispielsweise abdecken:

• Reinigung,
• Treppenhausbeleuchtung,
• Aufzugswartung,
• kleinere Reparaturen,
• gemeinschaftliches Wasser,
• Abfallentsorgung,
• Versicherungen,
• Hausmeisterleistungen,
• Bank- und Verwaltungskosten.

Service Charge

Die Service Charge ist häufig eine vertraglich festgelegte Gebühr für besondere Dienstleistungen oder Einrichtungen.

Sie kann insbesondere umfassen:

• Rezeption,
• Concierge,
• Sicherheitsdienst,
• Poolbetrieb,
• Fitnessstudio,
• Spa,
• Gartenpflege,
• private Straßen,
• Zugangssysteme,
• Shuttle-Service,
• Gemeinschaftsinternet,
• Fernsehanlagen,
• Notstromversorgung.

Management Fee

Eine Management Fee wird an einen professionellen Gebäudemanager, Projektbetreiber oder Hoteloperator gezahlt.

Sie kann sich beziehen auf:

• Gebäudeverwaltung,
• Vermietungsmanagement,
• Gästebetreuung,
• Buchhaltung,
• Preissteuerung,
• Reinigung der Apartments,
• Schlüsselübergabe,
• Marketing,
• Buchungsplattformen,
• Wartungskoordination.

Mehrere Gebühren können gleichzeitig anfallen

Ein Apartment kann gleichzeitig belastet sein mit:

• HOA-Beitrag,
• allgemeiner Service Charge,
• Betreibergebühr,
• Vermietungsmanagementgebühr,
• Reinigungsgebühr,
• Instandhaltungsrücklage,
• verbrauchsabhängigen Gemeinschaftskosten,
• Sonderumlagen.

Alle Gebühren müssen in einer vollständigen Investitionsrechnung berücksichtigt werden.

Wie werden Common-Area-Kosten berechnet?

Es gibt keinen seriösen landesweit einheitlichen Standardsatz für Common-Area-Kosten in Georgien. Die Höhe hängt unter anderem ab von:

• Größe und Alter des Gebäudes,
• Anzahl der Einheiten,
• Umfang der Einrichtungen,
• Personalbedarf,
• Energieverbrauch,
• Aufzugsanzahl,
• Sicherheitskonzept,
• Saisonbetrieb,
• technischem Standard,
• Instandhaltungszustand,
• Rücklagenbildung,
• Qualität des Managements.

Typische Berechnungsmodelle

Quadratmeterbasierte Gebühr

Monatliche Gebühr = maßgebliche Wohnungsfläche × Gebühr pro Quadratmeter

Unbedingt zu klären ist, welche Fläche zugrunde gelegt wird:

• registrierte Gesamtfläche,
• interne Fläche,
• Fläche einschließlich Balkon,
• vertragliche Verkaufsfläche,
• gewichtete Fläche.

Pauschale pro Einheit

Jede Wohnung zahlt einen festen Betrag, unabhängig von ihrer Größe.

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Bestimmte Kosten werden nach tatsächlichem Verbrauch oder Nutzung verteilt, beispielsweise:

• Wasser,
• Strom,
• Heizung,
• Poolkarten,
• Parkplatznutzung,
• Ladeinfrastruktur.

Gemischtes Modell

Ein Grundbetrag wird mit flächenbezogenen und verbrauchsabhängigen Positionen kombiniert.

Jahreskostenformel

Jährliche Common-Area-Kosten = monatliche Grundgebühr × 12 + variable Kosten + Sonderumlagen + Rücklagenbeitrag

Für eine Renditeberechnung müssen zusätzlich Leerstand, Reparaturen innerhalb der Wohnung, Steuern, Versicherungen und Vermietungskosten berücksichtigt werden.

Was sollte eine transparente Service-Charge-Abrechnung enthalten?

Eine ordnungsgemäße Abrechnung sollte mindestens folgende Informationen ausweisen:

• Abrechnungszeitraum,
• Gesamtbudget,
• tatsächliche Gesamtkosten,
• Kosten je Position,
• Umlageschlüssel,
• individuelle Berechnung,
• bereits geleistete Zahlungen,
• offene Beträge,
• Rücklagenzuführung,
• Rücklagenentnahmen,
• Sonderausgaben,
• Einnahmen aus Gemeinschaftseigentum,
• Forderungsausfälle,
• Verträge mit verbundenen Unternehmen.

Eigentümer sollten außerdem klären, ob ihnen folgende Rechte zustehen:

• Einsicht in Rechnungen,
• Einsicht in Kontoauszüge,
• Einsicht in Dienstleistungsverträge,
• Prüfung durch unabhängige Dritte,
• Anfechtung fehlerhafter Abrechnungen,
• Zustimmung zu wesentlichen Budgetsteigerungen.

Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen

Eine gut verwaltete Immobilie benötigt finanzielle Vorsorge für größere Reparaturen.

Typische zukünftige Kosten betreffen:

• Dachabdichtung,
• Fassadensanierung,
• Aufzugsmodernisierung,
• Pumpen,
• Notstromtechnik,
• Brandschutzsysteme,
• Wasserleitungen,
• Abwasserleitungen,
• Schwimmbadtechnik,
• Heizungsanlagen,
• Zugangskontrollen,
• Tiefgaragen,
• Außenanlagen.

Fehlt eine ausreichende Rücklage, müssen notwendige Reparaturen häufig über kurzfristige Sonderumlagen finanziert werden.

Vor dem Kauf prüfen

• Existiert eine Rücklage?
• Wie hoch ist der aktuelle Bestand?
• Auf welchem Konto wird sie geführt?
• Wer darf über das Geld verfügen?
• Gibt es einen Instandhaltungsplan?
• Welche Großreparaturen stehen bevor?
• Gibt es bereits beschlossene Sonderumlagen?
• Zahlen alle Eigentümer regelmäßig?
• Wie hoch sind die Beitragsrückstände?

Common Areas bei Aparthotels und Ferienimmobilien

Bei Aparthotels, Condotels und touristisch betriebenen Residenzen ist die Rechtslage häufig komplexer als bei einem gewöhnlichen Wohnhaus.

Mehrere Ebenen können nebeneinander bestehen

Eine Fläche kann sein:

• Gemeinschaftseigentum der Apartmentbesitzer,
• Eigentum des Hotelbetreibers,
• Eigentum des Projektentwicklers,
• langfristig an einen Betreiber vermietet,
• nur über einen Servicevertrag nutzbar,
• kostenpflichtig zugänglich,
• nur Gästen des Vermietungspools vorbehalten.

Typische Prüfbereiche

Besonders zu prüfen sind:

• Rezeption und Lobby,
• Restaurant,
• Spa und Pool,
• Fitnessbereich,
• Dachterrasse,
• Strandbereich,
• Parkplätze,
• Konferenzräume,
• Lager- und Serviceflächen,
• Personalbereiche,
• Wäscherei,
• technische Anlagen,
• Aufzüge,
• Zufahrten.

Ein Eigentümer sollte nicht allein aufgrund der Projektwerbung davon ausgehen, dass er jede Hotelanlage dauerhaft kostenlos nutzen darf.

Betreibervertrag

Der Betreibervertrag sollte regeln:

• Laufzeit,
• Kündigungsrechte,
• Gebühren,
• Preissteigerungen,
• Öffnungszeiten,
• Zugang für Eigentümer,
• Zugang für Gäste,
• Sperrzeiten,
• Renovierungspflichten,
• Ersatz des Betreibers,
• Schließung unrentabler Einrichtungen,
• Versicherungen,
• Haftung,
• Verwendung gemeinschaftlicher Einnahmen.

Common Areas in gemischt genutzten Immobilien

Mixed-Use-Projekte verbinden beispielsweise:

• Wohnungen,
• Hotel,
• Büros,
• Einzelhandel,
• Restaurants,
• Freizeitangebote,
• Parkhaus.

In solchen Projekten muss die Kostenverteilung besonders präzise sein.

Getrennte Kostenbereiche

Sinnvoll sind separate Kostenstellen für:

• Wohnbereich,
• Hotelbereich,
• Gewerbebereich,
• Parkhaus,
• Freizeiteinrichtungen,
• technische Gesamtanlagen.

Wohnungseigentümer sollten nicht ohne klare vertragliche Grundlage Kosten tragen, die ausschließlich dem Hotel, einem Restaurant oder einer Gewerbefläche dienen.

Zentrale Fragen

• Welche Aufzüge dürfen Bewohner benutzen?
• Welche Eingänge sind getrennt?
• Wer zahlt den Sicherheitsdienst?
• Wer trägt den Stromverbrauch der Lobby?
• Wer finanziert die Hotelrezeption?
• Wer zahlt für Pool und Spa?
• Wie werden gemeinsame technische Anlagen verteilt?
• Wer erhält Einnahmen aus Parkplätzen?
• Wer bestimmt über Öffnungszeiten?
• Können Gewerbenutzungen erweitert werden?

Common Areas bei Reihenhäusern und Gated Communities

Auch bei Einfamilienhäusern, Villen oder Townhouses können gemeinschaftliche Flächen bestehen.

Dazu gehören häufig:

• Privatstraßen,
• Tore,
• Sicherheitsdienste,
• Parks,
• Spielplätze,
• zentrale Wasseranlagen,
• Brunnen,
• Kläranlagen,
• Beleuchtung,
• Clubhäuser,
• Pools,
• Sportflächen.

Bei Eigentümern einzelner Häuser kann eine freiwillige Eigentümervereinigung bestehen. Deren Rechte, Pflichten, Kosten und Entscheidungsregeln richten sich besonders stark nach ihrer Satzung und den vertraglichen Vereinbarungen.

Zu prüfen ist außerdem, wem die Privatstraßen und Versorgungsanlagen gehören. Ein Haus kann rechtlich einwandfrei registriert sein, während die Zufahrt nur über ein fremdes Grundstück oder ein unzureichend gesichertes Nutzungsrecht erfolgt.

Common Areas bei Gewerbeimmobilien

Bei Büro-, Handels- und Logistikimmobilien wird häufig der Begriff CAM – Common Area Maintenance verwendet.

Typische CAM-Kosten

• Reinigung gemeinschaftlicher Bereiche,
• Sicherheitsdienst,
• Aufzüge und Rolltreppen,
• Klimatisierung gemeinschaftlicher Flächen,
• Beleuchtung,
• Parkflächen,
• Außenanlagen,
• Gebäudeversicherung,
• technische Wartung,
• Facility Management,
• Verwaltung,
• Müllentsorgung.

Wichtige Vertragsklauseln

Ein Gewerbemieter sollte insbesondere prüfen:

• genaue Definition der umlagefähigen Kosten,
• Berechnungsfläche,
• Umlageschlüssel,
• Verwaltungsaufschläge,
• Obergrenzen,
• jährliche Anpassung,
• Ausschluss von Investitionskosten,
• Ausschluss von Vermietungskosten des Eigentümers,
• Behandlung leer stehender Flächen,
• Prüfungs- und Einsichtsrechte,
• Abrechnungsfrist.

Videoüberwachung in Common Areas

Videoüberwachung ist in modernen Wohngebäuden weit verbreitet, unterliegt aber datenschutzrechtlichen Anforderungen.

Für die Videoüberwachung gemeinschaftlicher Eingänge und Gemeinschaftsflächen eines Wohngebäudes ist grundsätzlich die schriftliche Zustimmung von mehr als der Hälfte der Eigentümer erforderlich, sofern keine besondere gesetzliche Ausnahme greift.

Zusätzlich sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:

• legitimer und verhältnismäßiger Zweck,
• sichtbares Hinweisschild,
• Benennung des Verantwortlichen,
• Kontaktdaten des Verantwortlichen,
• gesicherter Zugriff auf Aufzeichnungen,
• begrenzte Speicherdauer,
• Schutz vor unbefugter Verwendung,
• keine Überwachung besonders geschützter Privatbereiche.

Eine private Kamera an einer Wohnungstür darf nicht ohne Weiteres den gesamten Flur, Nachbarwohnungen oder andere private Bereiche erfassen.

Brandschutz, Zugänglichkeit und technische Sicherheit

Gemeinschaftsflächen sind ein zentraler Bestandteil der Gebäudesicherheit.

Zu prüfen sind insbesondere:

• freie Fluchtwege,
• funktionsfähige Notausgänge,
• Brandschutztüren,
• Rauchabzug,
• Feueralarm,
• Feuerlöscher,
• Sprinkleranlagen,
• Notbeleuchtung,
• Beschilderung,
• sichere elektrische Anlagen,
• erreichbare Feuerwehrzufahrt,
• funktionsfähige Hydranten,
• Aufzugswartung,
• barrierefreie Zugänge.

Bei Neubauten sollten Common Areas außerdem unter Gesichtspunkten der Zugänglichkeit und des universellen Designs bewertet werden. Dazu gehören beispielsweise:

• stufenloser Eingang,
• Rampen,
• geeignete Türbreiten,
• zugängliche Aufzüge,
• kontrastreiche Beschilderung,
• sichere Handläufe,
• rutschhemmende Oberflächen.

Diese Merkmale sind nicht nur sicherheitsrelevant. Sie erhöhen auch die langfristige Vermietbarkeit an Familien, Senioren und Menschen mit eingeschränkter Mobilität.

Bauliche Veränderungen an Common Areas

Eigentümer dürfen gemeinschaftliches Eigentum nicht eigenmächtig wesentlich verändern.

Kritische Maßnahmen sind beispielsweise:

• Durchbruch einer tragenden Wand,
• Veränderung der Fassade,
• Verglasung eines Balkons,
• Anbau einer Terrasse,
• Einbau zusätzlicher Fenster,
• Montage großer Klimageräte,
• Nutzung des Dachs,
• Verlegung gemeinschaftlicher Leitungen,
• Veränderung von Fluchtwegen,
• Anbau zusätzlicher Räume,
• Umwandlung eines Dachbodens,
• Erweiterung der Wohnfläche.

Je nach Art der Maßnahme können erforderlich sein:

• Zustimmung der HOA,
• qualifizierter Mehrheitsbeschluss,
• Einstimmigkeit,
• Baugenehmigung,
• technische Planung,
• statische Prüfung,
• Neuberechnung der Eigentumsanteile,
• Registrierung der Flächenänderung.

Eine Zustimmung der HOA ersetzt keine erforderliche behördliche Genehmigung.

Einnahmen aus Common Areas

Gemeinschaftliches Eigentum kann nicht nur Kosten, sondern auch Einnahmen erzeugen.

Mögliche Einnahmequellen sind:

• Vermietung von Dachflächen,
• Mobilfunk- und Antennenanlagen,
• Werbeflächen,
• Vermietung von Stellplätzen,
• Vermietung von Lagerräumen,
• Automaten,
• Photovoltaikanlagen,
• Nutzung gemeinschaftlicher Veranstaltungsflächen,
• Vermietung ungenutzter Keller- oder Dachflächen.

Vor dem Kauf sollte geklärt werden:

• Wem stehen diese Einnahmen zu?
• Werden sie im HOA-Budget ausgewiesen?
• Reduzieren sie die Beiträge der Eigentümer?
• Bestehen langfristige Verträge?
• Hat sich der Entwickler Einnahmerechte vorbehalten?
• Sind Dach- oder Fassadenflächen überhaupt Gemeinschaftseigentum?

Einfluss der Common Areas auf den Immobilienwert

Hochwertige Common Areas können den Wert einer Immobilie steigern, wenn sie:

• zur Zielgruppe passen,
• dauerhaft funktionsfähig sind,
• professionell gepflegt werden,
• wirtschaftlich betrieben werden können,
• rechtlich gesichert sind,
• nicht überdimensioniert sind.

Positive Wertfaktoren

• gepflegter Eingangsbereich,
• zuverlässiger Aufzug,
• gute Beleuchtung,
• sichere Zugänge,
• saubere Flure,
• funktionierender Brandschutz,
• attraktive Außenanlagen,
• transparente Verwaltung,
• ausreichende Rücklagen,
• klare Nutzungsregeln.

Negative Wertfaktoren

• dauerhaft defekte Aufzüge,
• Feuchtigkeit in Kellern,
• undichte Dächer,
• ungepflegte Fassaden,
• unklare Eigentumsverhältnisse,
• hohe Beitragsrückstände,
• fehlende Rücklagen,
• überteuerte Managementverträge,
• geschlossene oder unfertige Amenities,
• Konflikte innerhalb der HOA.

Einfluss auf die Rendite

Eine attraktive Lobby oder ein großer Pool kann höhere Mieten ermöglichen. Gleichzeitig können überdimensionierte Gemeinschaftsbereiche die Nettorendite erheblich reduzieren.

Vereinfachte Renditerechnung

Nettoertrag vor Finanzierung = Mieteinnahmen – Leerstand – Vermietungskosten – nicht umlegbare Common-Area-Kosten – Reparaturen – Versicherungen – Steuern

Bei Ferienimmobilien kommen gegebenenfalls hinzu:

• Buchungsprovisionen,
• Betreibergebühr,
• Reinigungskosten,
• Wäschekosten,
• Gästebetreuung,
• Rücklagen für Möblierung,
• saisonale Betriebskosten.

Die entscheidende Frage lautet nicht, wie spektakulär eine Gemeinschaftseinrichtung aussieht, sondern ob ihr zusätzlicher Miet- oder Verkaufsvorteil ihre langfristigen Kosten rechtfertigt.

Der Fünf-Faktoren-Test für Common Areas

Eine Gemeinschaftseinrichtung sollte nach fünf Kriterien bewertet werden.

1. Nutzen

Wird die Einrichtung von der vorgesehenen Zielgruppe tatsächlich regelmäßig genutzt?

2. Kosten

Sind Betrieb, Personal, Energie, Wartung und Erneuerung realistisch kalkuliert?

3. Dauerhaftigkeit

Sind Materialien und Technik für die vorgesehene Nutzung geeignet?

4. Rechtliche Sicherheit

Ist die Einrichtung Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums oder nur eine widerrufliche Leistung des Betreibers?

5. Ertragswirkung

Steigert die Einrichtung nachweisbar Miete, Auslastung oder Wiederverkaufswert?

Eine Anlage mit wenigen, hochwertigen und zuverlässig betriebenen Common Areas kann wirtschaftlich attraktiver sein als ein Projekt mit zahlreichen kostenintensiven Einrichtungen.

Due-Diligence-Checkliste für Common Areas in Georgien

Register- und Eigentumsprüfung

• aktueller Public-Registry-Auszug der Wohnung,
• aktueller Auszug des Grundstücks,
• Katasternummer,
• registrierter Wohnungsplan,
• registrierte Fläche,
• Grundstücksgrenzen,
• Eigentümer des Grundstücks,
• Hypotheken,
• Pfandrechte,
• Nutzungsrechte,
• Miet- und Pachtverhältnisse,
• Belastungen gemeinschaftlicher Flächen,
• Zuordnung von Dach, Keller und Stellplätzen.

Projekt- und Bauprüfung

• genehmigte Baupläne,
• Baugenehmigung,
• genehmigte Nutzungsart,
• Fertigstellungs- und Inbetriebnahmestatus,
• Übereinstimmung von gebautem und genehmigtem Zustand,
• technische Dokumentation,
• Brandschutzkonzept,
• Aufzugsunterlagen,
• Wartungsverträge,
• Gewährleistungen,
• Abnahmeprotokolle,
• Mängellisten.

Vertragsprüfung

• Definition der Common Areas,
• verbindliche Plananlagen,
• Ausstattungsbeschreibung,
• zugesagte Amenities,
• Änderungsrechte des Entwicklers,
• Nutzungsrechte,
• Ausschlüsse,
• Service-Charge-Berechnung,
• Preissteigerungsklauseln,
• Managementvertrag,
• Betreibervertrag,
• Laufzeit und Kündigung,
• Rücklagen,
• Sonderumlagen,
• Haftung,
• Versicherungen.

HOA-Prüfung

• Satzung,
• Vorsitzender,
• Versammlungsprotokolle,
• Wirtschaftsplan,
• Jahresabrechnungen,
• Bankkonto,
• Rücklagenbestand,
• Beitragsrückstände,
• laufende Gerichtsverfahren,
• bestehende Dienstleistungsverträge,
• Verträge mit verbundenen Unternehmen,
• bereits beschlossene Sanierungen,
• geplante Sonderumlagen.

Technische Besichtigung

• Dach und Abdichtung,
• Fassade,
• Balkone,
• Treppenhaus,
• Aufzüge,
• Keller,
• Feuchtigkeit,
• Wasserversorgung,
• Abwasser,
• Entwässerung,
• Elektrik,
• Notstrom,
• Brandschutz,
• Pool- und Spa-Technik,
• Außenanlagen,
• Zufahrt,
• Parkplätze,
• Barrierefreiheit.

Abschlussprüfung vor Kaufpreiszahlung

• aktualisierter Registerauszug,
• Bestätigung über HOA-Schuldenfreiheit,
• Bestätigung über Sonderumlagen,
• Abgleich der Wohnungsnummer,
• Abgleich der tatsächlichen Fläche,
• Abgleich des Stellplatzes,
• Übergabeprotokoll,
• Zählerstände,
• Schlüssel und Zugangskarten,
• Dokumentation bestehender Mängel.

Typische Warnsignale

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• Common Areas nur in Renderings dargestellt sind,
• keine verbindliche Baubeschreibung existiert,
• der Entwickler Einrichtungen jederzeit entfernen darf,
• Dach oder Grundstück nicht den Eigentümern gehören,
• Stellplätze nur mündlich zugesagt werden,
• keine transparente Gebührenformel vorliegt,
• der Manager Gebühren einseitig erhöhen darf,
• Eigentümer keine Rechnungen einsehen dürfen,
• keine Rücklage besteht,
• zahlreiche Eigentümer Zahlungsrückstände haben,
• unverkaufte Einheiten von Beiträgen befreit sind,
• Wohn-, Hotel- und Gewerbekosten nicht getrennt werden,
• Pools oder Aufzüge dauerhaft außer Betrieb sind,
• Fluchtwege blockiert sind,
• genehmigte und tatsächliche Bauausführung voneinander abweichen,
• der Verkäufer HOA-Unterlagen nicht herausgibt,
• keine Schuldenfreiheitsbescheinigung vorgelegt wird.

Häufige Missverständnisse über Common Areas

„Ich kaufe einen Anteil am Pool und kann darüber frei verfügen.“

Nein. Der Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist regelmäßig ein ideeller Anteil. Daraus folgt kein Anspruch auf einen bestimmten physischen Teil des Pools.

„Eine Dachterrasse, die nur von meiner Wohnung erreichbar ist, gehört automatisch mir.“

Nein. Alleinige Erreichbarkeit beweist kein Eigentum. Es kann sich um Gemeinschaftseigentum mit exklusiver Nutzung handeln.

„Wenn ich meine Wohnung nicht nutze, muss ich keine Gebühren bezahlen.“

Grundsätzlich falsch. Nichtnutzung befreit regelmäßig nicht von gemeinschaftlichen Kosten.

„Der im Exposé angegebene Quadratmeterpreis bezieht sich immer auf die reine Wohnfläche.“

Nein. Die Berechnungsgrundlage muss im Vertrag und in der Flächenaufstellung geprüft werden.

„Der Entwickler darf eine zugesagte Gemeinschaftseinrichtung beliebig verändern.“

Nur wenn der Vertrag ihm entsprechende wirksame Rechte einräumt. Wesentliche Änderungen sollten klar begrenzt und mit Rechtsfolgen verbunden sein.

„Ein Stellplatz im Kaufvertrag ist immer separat registriertes Eigentum.“

Nein. Er kann auch Gemeinschaftseigentum, Mietfläche oder ausschließliches Nutzungsrecht sein.

FAQ zu Common Areas Georgien

Was sind Common Areas bei einer Wohnung in Georgien?

Common Areas sind gemeinschaftlich genutzte oder dem gesamten Gebäude dienende Flächen, Bauteile, technischen Anlagen und Grundstücksteile, die nicht ausschließlich einer einzelnen Einheit gehören.

Gehört das Grundstück zu den Common Areas?

Das Grundstück eines Mehrfamilienhauses kann Teil des gemeinschaftlichen Eigentums sein. Die konkrete Registrierung und mögliche Belastungen müssen im Public Registry geprüft werden.

Ist das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum?

Treppenhäuser, Eingänge, Flure und gemeinschaftliche Verkehrsflächen gehören regelmäßig zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Gehört die Fassade zur Wohnung?

Die Fassade ist grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Gebäudebestandteil. Eigentümer dürfen sie nicht ohne die erforderlichen Zustimmungen und Genehmigungen verändern.

Gehört ein Balkon zu den Common Areas?

Das hängt von Konstruktion, Registrierung und Vertragsgestaltung ab. Die tragende Balkonkonstruktion und äußere Gestaltung können Gemeinschaftseigentum sein, während die nutzbare Balkonfläche der Wohnung zugeordnet ist.

Sind Common Areas in der Wohnungsfläche enthalten?

Rechtliche Common Areas sind nicht automatisch Bestandteil der registrierten Privatfläche. Ein Entwickler kann jedoch kalkulatorische Gemeinschaftsflächen in seiner Preis- oder Flächenberechnung berücksichtigen.

Muss ein Erdgeschosseigentümer für den Aufzug zahlen?

Grundsätzlich kann auch ein Erdgeschosseigentümer an gemeinschaftlichen Kosten beteiligt sein. Eine abweichende Verteilung kann sich aus der HOA-Satzung oder einem wirksamen Beschluss ergeben.

Muss ich zahlen, wenn die Wohnung leer steht?

Ja, Leerstand oder Nichtnutzung befreien grundsätzlich nicht von den gemeinschaftlichen Kosten.

Können Common-Area-Gebühren erhöht werden?

Gebühren können im Rahmen der HOA-Satzung, wirksamer Beschlüsse oder vertraglicher Anpassungsregelungen verändert werden. Uneingeschränkte einseitige Erhöhungsrechte sollten besonders kritisch geprüft werden.

Kann ein Käufer alte HOA-Schulden übernehmen?

Ein neuer Eigentümer kann für nicht erfüllte Verpflichtungen aus der HOA-Mitgliedschaft des bisherigen Eigentümers unter Umständen mithaften. Eine schriftliche Schuldenfreiheitsbestätigung ist deshalb wesentlich.

Können HOA-Schulden im Register eingetragen werden?

Bestimmte HOA-Forderungen können bei Überschreiten der gesetzlichen Schwelle als mit der Immobilie verbundene Verpflichtung registriert werden.

Darf die HOA Kameras im Treppenhaus installieren?

Für die Videoüberwachung gemeinschaftlicher Eingänge und Flächen ist grundsätzlich die schriftliche Zustimmung von mehr als der Hälfte der Eigentümer erforderlich. Außerdem gelten Informations- und Datenschutzpflichten.

Darf ich eine Klimaanlage an der Fassade montieren?

Eine sichtbare oder konstruktiv relevante Veränderung der Fassade kann Zustimmungen und behördliche Genehmigungen erfordern.

Ist ein exklusiver Parkplatz automatisch mein Eigentum?

Nein. Ein Parkplatz kann separat registriertes Eigentum, Gemeinschaftseigentum mit Nutzungsrecht oder lediglich eine vertraglich bereitgestellte Fläche sein.

Dürfen Gäste und Mieter alle Common Areas nutzen?

Das hängt von der Zweckbestimmung, der HOA-Satzung, den Hausregeln und gegebenenfalls dem Betreibervertrag ab. Bei Hotel- und Ferienprojekten können besondere Zugangsbeschränkungen gelten.

Kann die HOA Common Areas vermieten?

Gemeinschaftliche Flächen können unter den gesetzlichen und satzungsmäßigen Voraussetzungen vermietet oder anderweitig genutzt werden. Einnahmen sollten transparent in der HOA-Abrechnung erscheinen.

Was ist bei einer Dachterrasse zu prüfen?

Zu prüfen sind Eigentum, Nutzungsrecht, Zugang, Instandhaltung, Abdichtung, Haftung, bauliche Zulässigkeit und Übertragbarkeit beim Wohnungsverkauf.

Können Ausländer Anteile an Common Areas besitzen?

Mit dem registrierten Eigentum an einer Wohnung ist grundsätzlich auch die dazugehörige Rechtsposition am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden. Maßgeblich ist die Eigentumsregistrierung, nicht die Staatsangehörigkeit des Wohnungseigentümers.

Kann die HOA kurzfristige Vermietungen verbieten?

Ein pauschales Verbot ergibt sich nicht allein aus dem Begriff Common Areas. Entscheidend sind die registrierten Einschränkungen, vertraglichen Vereinbarungen, die Satzung, wirksame Beschlüsse und sonstige anwendbare Vorschriften.

Wer bezahlt Schäden, die ein Mieter verursacht?

Im Verhältnis zur HOA oder zu anderen Eigentümern kann zunächst der Wohnungseigentümer verantwortlich sein. Er kann gegebenenfalls Rückgriff beim Mieter nehmen. Der Mietvertrag sollte entsprechende Haftungsregelungen enthalten.

Common Areas entscheiden über Kosten, Qualität und Rendite

Beim Kauf einer Wohnung in Georgien erwirbt der Käufer nicht nur die privat registrierte Einheit. Mit der Wohnung ist regelmäßig eine Beteiligung am gemeinschaftlichen Grundstück, an der Gebäudestruktur, an technischen Anlagen und an weiteren Common Areas verbunden.

Diese Beteiligung kann den Wert der Immobilie erhöhen, verursacht aber gleichzeitig dauerhafte Pflichten und Kosten. Besonders bei Off-Plan-Projekten, Aparthotels, Ferienresidenzen und Mixed-Use-Gebäuden muss die tatsächliche Rechts- und Kostenstruktur vor Vertragsabschluss vollständig geklärt werden.

Die fünf entscheidenden Fragen lauten:

1. Was gehört rechtlich zur Wohnung?
2. Was gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum?
3. Welche Flächen dürfen ausschließlich oder gemeinsam genutzt werden?
4. Wie werden Betrieb, Reparaturen und zukünftige Investitionen finanziert?
5. Welche Angaben sind im Public Registry und in den Verträgen verbindlich abgesichert?

Nicht die Größe der Lobby oder die Anzahl der beworbenen Amenities entscheidet über die Qualität eines Immobilienprojekts. Entscheidend sind klare Eigentumsverhältnisse, dauerhaft finanzierbare Betriebskosten, transparente Verwaltung, ausreichende Rücklagen und rechtlich gesicherte Nutzungsrechte.

Wesentliche Links und Quellen

Law of Georgia on Homeowners’ Associations – georgisches Gesetz über Eigentümergemeinschaften
Amtliche Rechtsgrundlage zu gemeinschaftlichem Eigentum, Eigentumsanteilen, Kosten, HOA-Mitgliedschaft, Beschlüssen, Verbindlichkeiten und Verwaltung.
Civil Code of Georgia – georgisches Zivilgesetzbuch
Amtliche Grundlage zum Erwerb von Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzten Einheiten sowie zur erforderlichen Registrierung des Eigentums.
Law of Georgia on the Public Registry
Amtliche Grundlage zur Registrierung von Immobilienrechten, Flächen, Verpflichtungen und gemeinschaftlichen Grundstücksrechten.
National Agency of Public Registry – Real Estate Registry
Offizielles Immobilienregister Georgiens mit Informationen zu Registerauszügen, Katastralplänen und Immobilienrechten.
Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities
Amtliche Grundlage für bauliche Sicherheit, Tragfähigkeit, Stabilität, Erdbebensicherheit, Brandschutz und weitere Anforderungen an Gebäude.
Law of Georgia on Personal Data Protection
Amtliche Regelungen zur Videoüberwachung gemeinschaftlicher Eingänge und Gemeinschaftsflächen in Wohngebäuden.
Law of Georgia on the Rights of Persons with Disabilities
Amtliche Grundlage zu Zugänglichkeit, universellem Design und der Anpassung von Gebäuden und Infrastruktur.
Law of Georgia on Public Safety
Amtliche Grundlage zu öffentlichen Sicherheits- und Brandschutzanforderungen sowie technischen Brandschutzregelungen.