Black Frame Georgien

15. August 2026 / Georgien Immobilien

Black Frame in Georgien: Bedeutung, Ausstattung, Kosten und Risiken beim Immobilienkauf

Black Frame bezeichnet auf dem georgischen Immobilienmarkt den am wenigsten ausgebauten Übergabezustand einer Neubauwohnung. Die Immobilie besteht im Wesentlichen aus der tragenden Konstruktion und einer geschlossenen Gebäudehülle. Fenster und eine Eingangstür sind häufig vorhanden, während Böden, Wände, Inneninstallationen, Heizung, Sanitäranlagen und der gesamte Innenausbau noch hergestellt werden müssen.

Auf Georgisch heißt dieser Zustand შავი კარკასი, transliteriert shavi karkasi. Im Deutschen lässt sich Black Frame am ehesten mit unausgebauter Rohbauwohnung, Rohbauzustand oder – mit Einschränkungen – Shell & Core übersetzen.

Die wichtigste Regel lautet jedoch: Black Frame ist in Georgien keine einheitlich definierte oder gesetzlich festgelegte Ausstattungsstufe. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung im Exposé, sondern ausschließlich die detaillierte technische Leistungsbeschreibung im Kaufvertrag.

Das Wichtigste auf einen Blick

Black Frame ist normalerweise nicht bezugsfertig und nicht vermietbar.
Der Käufer übernimmt nahezu den gesamten Innenausbau.
Innenwände und Installationen fehlen häufig vollständig oder teilweise.
Strom, Wasser, Abwasser oder Gas sind meist nur bis zur Wohnung oder zum Versorgungsschacht geführt.
Der genaue Leistungsumfang unterscheidet sich von Entwickler zu Entwickler.
Der niedrigere Kaufpreis kann durch hohe Ausbau-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten relativiert werden.
Der Black-Frame-Zustand sagt nichts darüber aus, ob das Gebäude genehmigt, fertiggestellt, in Betrieb genommen oder die Wohnung bereits im öffentlichen Register eingetragen ist.
Vor dem Kauf müssen Baubeschreibung, Registerstatus, Baugenehmigung, Inbetriebnahme und tatsächlicher Zustand getrennt geprüft werden.

Black Frame Georgien Infografik

Was bedeutet Black Frame genau?

Eine Black-Frame-Wohnung ist eine Immobilie, deren tragende Grundkonstruktion und äußere Gebäudehülle weitgehend hergestellt sind, deren Innenraum aber noch ausgebaut werden muss.

Bei einer typischen Neubauwohnung sind regelmäßig vorhanden:

Boden- und Deckenplatten aus Stahlbeton,
tragende Wände, Stützen oder Rahmenkonstruktionen,
Außenwände und Fassade,
Fenster und Balkon- oder Terrassentüren,
eine einfache Wohnungseingangstür,
vorbereitete Anschlusspunkte für Versorgungsleitungen.

Der Innenraum besteht häufig aus einer offenen Fläche ohne endgültige Raumaufteilung. Nicht tragende Innenwände, Elektroinstallationen, Sanitärleitungen, Heizung, Estrich, Putz, Bodenbeläge, Fliesen, Innentüren, Küche und Badezimmer müssen anschließend auf Kosten des Eigentümers hergestellt werden.

Warum heißt der Zustand „Black Frame“?

Die Bezeichnung leitet sich von den sichtbaren grauen oder dunklen Rohbauoberflächen aus Beton, Zement und Mauerwerk ab. Sie bezeichnet keine schwarze Rahmenkonstruktion und hat nichts mit schwarzen Fenstern oder einer besonderen Fassadenfarbe zu tun.

Die gelegentlich verwendete wörtliche Übersetzung „schwarzer Rahmen“ ist deshalb irreführend. Im deutschen Immobilienverständnis ist unausgebaute Rohbauwohnung die treffendere Beschreibung.

Black Frame ist keine internationale Norm

Der Begriff ist weder mit einer deutschen DIN-Ausbaustufe noch mit einem nach deutschem Baurecht klar definierten Rohbauzustand gleichzusetzen. Käufer dürfen insbesondere nicht davon ausgehen, dass deutsche Toleranzen, Ausführungsstandards oder Gewährleistungsregeln automatisch gelten.

Auch innerhalb Georgiens kann ein Entwickler unter Black Frame etwas anderes verstehen als ein anderer. Sogar innerhalb derselben Unternehmensgruppe können sich die Spezifikationen von Projekt zu Projekt unterscheiden.

Was ist bei einer Black-Frame-Wohnung typischerweise enthalten?

Die folgende Übersicht beschreibt den marktüblichen Zustand. Sie ersetzt keine projektbezogene Baubeschreibung.

Bauteil oder Leistung	Typischer Black-Frame-Zustand	Was konkret geprüft werden muss
Tragwerk	Rohbaukonstruktion hergestellt	Übereinstimmung mit genehmigtem Plan, sichtbare Schäden, Risse und Durchbiegungen
Decken	Sichtbare Stahlbetondecke	Ebenheit, Installationsmöglichkeiten, endgültige Raumhöhe
Boden	Rohe Betonplatte ohne fertigen Estrich	Höhenunterschiede, Estrichaufbau, Schallschutz und Bodenhöhe
Außenwände	In der Regel geschlossen	Aufbau, Dämmung, Wärmebrücken und Feuchteschutz
Fassade	Häufig fertig oder weitgehend fertig	Tatsächlicher Fertigstellungsgrad und noch offene Arbeiten
Fenster	Meist eingebaut	Verglasung, Beschläge, Dichtheit, Profilqualität und Anschlüsse
Balkontür	Häufig eingebaut	Schwellenhöhe, Abdichtung und Schlagregendichtheit
Wohnungseingangstür	Meist einfache Metalltür	Sicherheitsklasse, Schallschutz, Dichtigkeit und notwendiger Austausch
Innenwände	Häufig nicht vorhanden oder nur teilweise hergestellt	Material, Position, Stärke, Schall- und Brandschutz
Innenputz	Normalerweise nicht vorhanden	Untergrundvorbereitung und erforderlicher Wandaufbau
Estrich	Normalerweise nicht vorhanden	Aufbauhöhe, Trittschall, Fußbodenheizung und Trocknungszeit
Elektroversorgung	Zuleitung häufig bis zur Wohnung	Leistung, Sicherungskasten, Zähler, Erdung und dauerhafte Freischaltung
Wasser	Übergabepunkt am Schacht oder Wohnungseingang	Druck, Zähler, Leitungsführung und Verantwortungsgrenze
Abwasser	Anschluss am Installationsschacht	Dimension, Höhe, Gefälle und Lage der Fallleitung
Gas	Nur bei entsprechend geplanten Gebäuden	Ob Gas überhaupt vorgesehen, angeschlossen und zulässig ist
Heizung	Meist nicht enthalten	Gewähltes System, Leitungen, Heizkörper, Wärmeerzeuger und Genehmigungen
Klimatisierung	Meist nicht enthalten	Außengeräteposition, Kondensatführung und Fassadenregeln
Lüftung	Nur Schächte oder vorbereitete Öffnungen	Funktion, Querschnitt, Anschlussmöglichkeit und Rückströmung
Badezimmer	Nicht ausgebaut	Abdichtung, Leitungen, Sanitärobjekte, Fliesen und Entlüftung
Küche	Nicht vorhanden	Elektroanschlüsse, Wasser, Abwasser, Abluft und Möblierung
Innentüren	Nicht vorhanden	Anzahl, Maße, Öffnungsrichtung und Zargen
Boden- und Wandbeläge	Nicht vorhanden	Vollständige Material- und Verlegekosten
Beleuchtung	Nicht vorhanden	Leitungsplanung, Schalter, Leuchten und Steuerung
Möbel und Geräte	Nicht vorhanden	Küche, Schränke, Haushaltsgeräte und lose Möblierung
Balkon	Roh oder teilweise fertig	Gefälle, Abdichtung, Belag, Brüstung und Entwässerung
Gemeinschaftsflächen	Projektabhängig	Lobby, Treppenhaus, Aufzüge, Zufahrt, Außenanlagen und Beleuchtung

„Versorgungsleitungen vorhanden“ bedeutet nicht „Wohnung betriebsbereit“

Eine der häufigsten Fehlinterpretationen betrifft die technischen Anschlüsse. Wird beispielsweise angegeben, dass Strom, Wasser, Abwasser oder Gas „zur Wohnung geführt“ wurden, kann dies lediglich bedeuten, dass sich ein Übergabepunkt im Schacht, an der Eingangstür oder unmittelbar innerhalb der Wohnung befindet.

Daraus folgt nicht automatisch, dass:

ein nutzbarer Sicherungskasten installiert ist,
Steckdosen und Lichtauslässe vorhanden sind,
Wasserleitungen zu Küche und Badezimmer führen,
Wasser- oder Stromzähler aktiviert wurden,
die Wohnung dauerhaft mit Energie versorgt werden darf,
ein Heizsystem vorhanden ist,
Gasleitungen innerhalb der Wohnung verlegt wurden.

Jede einzelne Versorgungsart muss deshalb in der Baubeschreibung mit Übergabepunkt, Leistung, Zählerstatus und Zuständigkeit beschrieben werden.

Was ist bei Black Frame normalerweise nicht enthalten?

Der Eigentümer muss regelmäßig einen vollständigen Innenausbau organisieren. Dazu gehören insbesondere:

Aufmaß und Ausführungsplanung
Raumaufteilung und Innenwände
Elektroplanung und Elektroinstallation
Wasser- und Abwasserleitungen
Heizungs-, Klima- und Lüftungstechnik
Abdichtung der Nassbereiche
Wandputz, Spachtelung und Anstrich
Estrich und gegebenenfalls Trittschallschutz
Fliesen-, Naturstein- und Bodenarbeiten
Innentüren und Zargen
Sanitärobjekte und Armaturen
Beleuchtung und Schalterprogramme
Küche und Einbaumöbel
Haushaltsgeräte
Lose Möbel, Vorhänge und Ausstattung
Endreinigung, technische Prüfung und Inbetriebnahme

Eine Black-Frame-Wohnung ist daher kein lediglich „unrenoviertes Apartment“, sondern ein eigenständiges Innenausbauprojekt.

Black Frame, White Frame, Green Frame und Turnkey im Vergleich

Die georgischen Ausbaubezeichnungen bilden eine ungefähre Reihenfolge zunehmender Fertigstellung. Keine der Kategorien besitzt jedoch einen landesweit verbindlichen Leistungsumfang.

Merkmal	Black Frame	White Frame	Green Frame	Turnkey
Tragende Konstruktion	Vorhanden	Vorhanden	Vorhanden	Vorhanden
Außenhülle und Fenster	Meist vorhanden	Vorhanden	Vorhanden	Vorhanden
Innenwände	Häufig nicht vorhanden	Häufig vorhanden	In der Regel vorhanden	Vorhanden
Wandputz	Meist nicht vorhanden	Häufig vorhanden	Weiter vorbereitet	Fertig beschichtet
Estrich	Meist nicht vorhanden	Häufig vorhanden	Vorbereitet oder fertig	Bodenbelag vorhanden
Elektroinstallation	Meist nur Zuleitung	Teilweise verteilt	Weitgehend verteilt	Nutzbar installiert
Wasser und Abwasser	Übergabepunkte	Teilweise verteilt	Weitgehend verteilt	Nutzbar installiert
Heizsystem	Meist nicht enthalten	Projektabhängig	Häufig teilweise oder vollständig enthalten	Betriebsbereit
Badezimmer	Nicht vorhanden	Nicht fertig	Teilweise vorbereitet	Fertig
Küche	Nicht vorhanden	Nicht vorhanden	Meist nicht vorhanden	Je nach Paket enthalten
Bezugsfertigkeit	Nein	Nein	Meist noch nicht vollständig	Grundsätzlich ja
Möblierung	Nein	Nein	Normalerweise nein	Nur bei ausdrücklicher Vereinbarung
Gestaltungsfreiheit	Sehr hoch	Hoch	Mittel	Geringer
Ausbauaufwand	Sehr hoch	Mittel bis hoch	Geringer	Niedrig
Kostensicherheit	Niedrig	Mittel	Höher	Bei klarer Spezifikation höher

Black Frame oder White Frame?

White Frame ist üblicherweise weiter ausgebaut. Häufig sind bereits Innenwände, Putz, Estrich und Teile der technischen Installation vorhanden. Das spart Rohbauarbeiten, kann aber auch Nachteile haben: Entspricht die ausgeführte Raumaufteilung oder Leitungsführung nicht dem gewünschten Konzept, müssen vorhandene Bauteile wieder entfernt oder verändert werden.

Black Frame ist daher nicht grundsätzlich schlechter. Bei einer hochwertigen Individualplanung kann es wirtschaftlicher sein, von Anfang an die gewünschte Ausführung herzustellen, anstatt einen ungeeigneten Standardausbau zurückzubauen.

Black Frame oder Green Frame?

Green Frame bezeichnet gewöhnlich einen höheren Vorbereitungsgrad. Je nach Projekt können ein Heizsystem, besser vorbereitete Wandflächen, Estrich, Elektroanschlüsse und weitere Installationen enthalten sein.

Green Frame bedeutet jedoch nicht automatisch bezugsfertig. Bei manchen Entwicklern handelt es sich nur um eine verbesserte White-Frame-Ausführung. Bei anderen Projekten fehlen lediglich Bodenbeläge, Wandfarben, Sanitärgegenstände und Küche.

Black Frame oder Turnkey?

Turnkey wird häufig mit „schlüsselfertig“ übersetzt. Auch dieser Begriff muss vertraglich präzisiert werden. Eine schlüsselfertige Wohnung kann zwar Badezimmer, Bodenbeläge und Wandoberflächen enthalten, aber ohne Küche, Einbaumöbel, Beleuchtung, Haushaltsgeräte oder lose Möblierung übergeben werden.

Für Kapitalanleger ist deshalb zusätzlich zu prüfen, ob das Paket tatsächlich:

bezugsfertig,
vermietungsfertig,
vollständig möbliert,
mit Haushaltsgeräten ausgestattet oder
für ein Betreiber- beziehungsweise Hotelkonzept zugelassen ist.

Black Frame ist kein rechtlicher Gebäudestatus

Der Begriff beschreibt ausschließlich den behaupteten Ausstattungszustand der Wohnung. Er macht keine Aussage über die rechtliche oder behördliche Situation des Gebäudes.

Eine Black-Frame-Wohnung kann sich befinden:

in einem noch nicht begonnenen Off-Plan-Projekt,
in einem Gebäude im Rohbau,
in einem weitgehend fertiggestellten Neubau,
in einem offiziell in Betrieb genommenen Wohnhaus,
in einem bereits bewohnten Gebäude,
im Eigentum des Entwicklers,
im Eigentum eines privaten Wiederverkäufers,
oder lediglich als vertraglicher Anspruch eines Erstkäufers bestehen.

Fünf voneinander unabhängige Prüfebenen

Dokument oder Prüfung	Welche Frage wird beantwortet?
Kaufvertrag mit technischer Anlage	Welche Ausstattung schuldet der Verkäufer?
Genehmigte Bau- und Wohnungsplanung	Was darf und soll tatsächlich gebaut werden?
Behördlicher Inbetriebnahme- oder Commissioning-Status	Darf das Gebäude regulär genutzt werden?
Auszug aus dem georgischen Public Registry	Wer ist Eigentümer und welche Rechte oder Belastungen sind registriert?
Übergabeprotokoll mit technischer Prüfung	In welchem tatsächlichen Zustand befindet sich die Wohnung?

Keines dieser Dokumente ersetzt die anderen.

Inbetriebnahme des Gebäudes

Der fertiggestellte Innenraum einer Wohnung darf nicht mit der behördlichen Fertigstellung des Gesamtgebäudes verwechselt werden. Vor einer Nutzung muss geprüft werden, ob das Gebäude nach den einschlägigen georgischen Vorschriften in Betrieb genommen wurde und ob permanente Versorgungsanschlüsse bestehen.

Temporärer Baustrom oder eine provisorische Wasserversorgung sind keine belastbare Grundlage für eine dauerhafte Wohn- oder Vermietungsnutzung.

Eintragung im Public Registry

Der Auszug aus dem georgischen Immobilienregister ist eine zentrale Grundlage der rechtlichen Due Diligence. Zu prüfen sind unter anderem:

eingetragener Eigentümer,
genaue Objektbezeichnung,
Gebäudeteil, Etage und Wohnungsnummer,
registrierte Fläche,
Kataster- oder Registrierungsdaten,
Hypotheken,
Pfandrechte,
Verfügungsbeschränkungen,
registrierte Miet- oder Nutzungsrechte,
sonstige Belastungen.

Der Registerauszug bestätigt jedoch nicht automatisch, dass der versprochene Black-Frame-Zustand technisch ordnungsgemäß hergestellt wurde.

Black Frame bei einem Off-Plan-Kauf

Bei einem noch nicht fertiggestellten Projekt erwirbt der Käufer möglicherweise zunächst keine vollständig registrierte Wohnung, sondern einen vertraglichen Anspruch auf deren spätere Errichtung und Übertragung.

In dieser Situation müssen zusätzlich geprüft werden:

Eigentum am Baugrundstück,
Baugenehmigung,
genehmigte Planung,
Finanzierungs- und Belastungssituation des Projekts,
Registrierung oder Vorregistrierung der Käuferrechte,
Zahlungsplan,
Baufortschritt,
Fertigstellungsfrist,
Inbetriebnahmefrist,
Vertragsstrafen bei Verzögerungen,
Rücktritts- und Erstattungsregeln,
Übertragbarkeit der Käuferposition,
technische Black-Frame-Spezifikation.

Black Frame auf dem Primärmarkt und Sekundärmarkt

Kauf direkt vom Entwickler

Auf dem Primärmarkt schuldet der Entwickler die Herstellung und Übergabe gemäß Kaufvertrag. Besonders wichtig sind:

Bonität und Projekterfahrung des Entwicklers,
Qualität früherer Projekte,
nachvollziehbare Baufortschrittskontrolle,
technische Vertragsanlage,
Übergabe- und Mängelverfahren,
Inbetriebnahme des Gesamtgebäudes.

Der Vorteil besteht darin, dass die Verantwortlichkeiten grundsätzlich klarer zugeordnet werden können. Der Nachteil liegt im zusätzlichen Bau-, Termin- und Fertigstellungsrisiko.

Kauf von einem früheren Erwerber

Auf dem Sekundärmarkt kann eine unausgebaute Wohnung von einem Erstkäufer weiterverkauft werden. Abhängig vom Projektstatus handelt es sich entweder um:

die Übertragung bereits registrierten Eigentums oder
die Abtretung beziehungsweise Übernahme einer vertraglichen Käuferposition.

Zusätzlich zu den üblichen Prüfungen sind insbesondere offene Raten, Zahlungsverpflichtungen, Entwicklerzustimmungen, Verwaltungsgebühren, Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft und bereits vorgenommene bauliche Veränderungen zu kontrollieren.

Ein niedriger Wiederverkaufspreis kann beispielsweise darauf beruhen, dass noch erhebliche Zahlungen an den Entwickler fällig sind.

Black Frame im Bestandsgebäude

Auch eine ältere Wohnung kann als Black Frame angeboten werden, wenn sämtliche nicht tragenden Bauteile, Oberflächen und Installationen entfernt wurden. In diesem Fall handelt es sich technisch um eine entkernte Bestandswohnung.

Das Risiko unterscheidet sich erheblich von einem Neubau. Zusätzlich können vorhanden sein:

alte Steigleitungen,
beschädigte Tragwerksteile,
unklare frühere Umbauten,
Feuchtigkeit,
schadstoffhaltige Altmaterialien,
mangelhafter Schall- oder Wärmeschutz,
nicht dokumentierte Leitungsführungen.

Der Ausdruck Black Frame allein sagt deshalb nicht, ob es sich um einen neuen Rohbau oder eine entkernte Altbauwohnung handelt.

Vorteile einer Black-Frame-Wohnung

Maximale Gestaltungsfreiheit

Der Käufer kann Raumaufteilung, Elektroanschlüsse, Beleuchtung, Sanitärbereiche, Heizsystem und Materialien weitgehend selbst planen. Das ist besonders bei Eigennutzung oder hochwertigen Wohnungen interessant.

Keine unnötigen Rückbauarbeiten

Ein preisgünstiger Standardausbau des Entwicklers muss nicht entfernt werden. Innenwände und Installationen können unmittelbar entsprechend der eigenen Planung hergestellt werden.

Kontrolle über die Ausbauqualität

Der Eigentümer entscheidet selbst über:

Leitungs- und Installationsqualität,
Abdichtung,
Schall- und Wärmeschutz,
Bodenaufbau,
Elektroausstattung,
Sanitärtechnik,
Heiz- und Kühlsystem,
Oberflächen,
Küche und Möbel.

Niedrigerer Einstiegspreis

Innerhalb desselben Projekts wird Black Frame regelmäßig günstiger angeboten als ein weiter ausgebautes Apartment. Das kann den anfänglichen Kapitalbedarf reduzieren.

Möglichkeit einer gezielten Wertsteigerung

Ein professionell geplanter Innenausbau kann eine schwer vermarktbare Rohbauwohnung in ein attraktives, vermietbares oder verkaufsfähiges Objekt verwandeln. Die Wertsteigerung entsteht jedoch nicht automatisch, sondern nur bei wirtschaftlicher Planung, angemessener Qualität und marktgerechtem Design.

Kosten können zeitlich verteilt werden

Sofern die Projektbedingungen es zulassen, können einzelne Ausbauphasen nacheinander finanziert werden. Dadurch muss nicht zwingend das gesamte Ausbaukapital unmittelbar beim Kauf bereitstehen.

Nachteile und Risiken

Hoher organisatorischer Aufwand

Der Käufer wird faktisch zum Bauherrn des Innenausbaus. Er benötigt Planer, Handwerker, Lieferanten, Qualitätskontrolle und eine funktionierende Bauleitung.

Unsicheres Gesamtbudget

Ein günstiger Kaufpreis kann durch folgende Positionen relativiert werden:

technische Planung,
Genehmigungen und Abstimmungen,
Rohbau- und Installationsarbeiten,
Materialtransporte,
Entsorgung,
Projektsteuerung,
Nacharbeiten,
Möblierung,
Finanzierungskosten,
Leerstandszeit,
unerwartete Mängel.

Verzögerte Nutzbarkeit

Während des Innenausbaus kann die Wohnung weder selbst genutzt noch regulär vermietet werden. Für Kapitalanleger entstehen dadurch entgangene Mieteinnahmen.

Schnittstellenrisiken

Bei später auftretenden Schäden kann streitig sein, ob der Entwickler, der Innenausbauer, ein Installateur oder der Eigentümer verantwortlich ist. Deshalb müssen der ursprüngliche Zustand und sämtliche Arbeiten dokumentiert werden.

Abhängigkeit von lokalen Fachfirmen

Ausländische Eigentümer benötigen regelmäßig eine verlässliche Vertretung vor Ort. Ohne laufende Kontrolle können Qualitätsabweichungen, Materialwechsel, Terminprobleme und Mehrkosten unbemerkt bleiben.

Bauarbeiten anderer Eigentümer

In Gebäuden mit vielen Black-Frame-Wohnungen können über längere Zeit Lärm, Staub, Aufzugsbelastungen und wechselnde Handwerker auftreten. Das kann die Eigennutzung und Vermietbarkeit auch nach Fertigstellung der eigenen Wohnung beeinträchtigen.

Wie hoch sind die Ausbaukosten bei Black Frame?

Eine allgemeingültige Kostenangabe pro Quadratmeter wäre unseriös. Umfang, Gebäude, Stadt, Qualitätsstandard, Wohnungsgröße, Installationen und Möblierung beeinflussen das Ergebnis erheblich.

Veröffentlichte Anbieterpreise zeigen für 2026 Einstiegspreise von ungefähr 300 US-Dollar pro Quadratmeter für Ausbauarbeiten ab Black Frame. Vermietungsfertige oder höherwertige Pakete können deutlich darüber liegen. Vollständig möblierte Premiumausbauten mit Küche, Geräten und individuellen Einbauten können 700 bis über 1.000 US-Dollar pro Quadratmeter erreichen.

Diese Zahlen sind ausschließlich Orientierungswerte. Ein Angebot über 300 US-Dollar pro Quadratmeter kann beispielsweise keine Möbel enthalten, während ein höheres Angebot Küche, Haushaltsgeräte, Planung, Bauleitung und sämtliche Materialien einschließt.

Beispielhafte Größenordnung

Bei einer 50 Quadratmeter großen Wohnung ergeben sich rein rechnerisch:

Angenommener Ausbaupreis	Rechnerischer Ausbauaufwand
300 US-Dollar pro m²	15.000 US-Dollar
500 US-Dollar pro m²	25.000 US-Dollar
700 US-Dollar pro m²	35.000 US-Dollar
1.000 US-Dollar pro m²	50.000 US-Dollar

Nicht automatisch enthalten sind dabei beispielsweise Erwerbsnebenkosten, juristische Prüfung, Übersetzungen, Finanzierung, Projektsteuerung, Möbel, Haushaltsgeräte oder Reserven.

Die richtige Gesamtkostenformel

Für einen wirtschaftlichen Vergleich sollte folgende Berechnung verwendet werden:

Gesamtinvestition = Kaufpreis + Transaktionskosten + Planung + Innenausbau + technische Anlagen + Küche + Möbel + Haushaltsgeräte + Projektsteuerung + Finanzierungskosten + laufende Kosten während der Bauzeit + Sicherheitsreserve

Anschließend sollte die Gesamtinvestition durch die tatsächlich nutzbare beziehungsweise vermietbare Fläche geteilt werden.

Typische Kostentreiber

Besonders relevant sind:

kleine Wohnungen mit hohem Küchen- und Badanteil,
mehrere Badezimmer,
Verlegung von Nassbereichen,
lange Leitungswege,
Fußbodenheizung,
leistungsfähige Klimatisierung,
hochwertige Fenster oder notwendiger Fensteraustausch,
Naturstein und großformatige Fliesen,
Sonderanfertigungen,
importierte Materialien,
fehlender Lastenaufzug,
schwierige Anlieferung,
Bauarbeiten in hohen Etagen,
strenge Hausverwaltungsregeln,
kurze Ausführungsfristen,
individuelle Designplanung.

Unterschiedliche Berechnungsflächen beachten

Der Kaufpreis, der Ausbaupreis und die spätere Miete können sich auf unterschiedliche Flächenbegriffe beziehen.

Zu klären ist insbesondere, ob berechnet werden:

registrierte Gesamtfläche,
vertragliche Verkaufsfläche,
Innenfläche,
Fläche einschließlich Innen- oder Außenwänden,
Balkon- und Terrassenfläche,
ausschließlich tatsächlich auszubauende Wohnfläche.

Ein scheinbar identischer Quadratmeterpreis kann dadurch zu erheblich unterschiedlichen Gesamtkosten führen.

Sicherheitsreserve

Bei Black Frame sollte das Budget nicht vollständig durch den ersten Kostenvoranschlag ausgeschöpft werden. Eine gesonderte Reserve für Planänderungen, Zusatzarbeiten, Preisabweichungen und technische Überraschungen ist regelmäßig sinnvoll.

Wie lange dauert der Ausbau?

Ein vollständiger Innenausbau ab Black Frame dauert normalerweise mehrere Monate. Ein realistischer Zeitplan umfasst nicht nur die sichtbaren Bauarbeiten, sondern auch:

Bestandsaufnahme,
Entwurfs- und Ausführungsplanung,
Angebotseinholung,
Materialbestellung,
Genehmigungen und Abstimmungen,
Rohinstallationen,
Trocknungszeiten,
Oberflächenarbeiten,
Küchen- und Möbelproduktion,
technische Prüfungen,
Mängelbeseitigung.

Für eine durchschnittliche Wohnung sollte häufig mit einem Planungs- und Ausführungszeitraum von ungefähr drei bis sechs Monaten gerechnet werden. Individuelle Premiumausbauten, Lieferprobleme oder ein noch nicht vollständig betriebsbereites Gebäude können zu längeren Zeiträumen führen.

Typische Reihenfolge des Innenausbaus

Technische Bestandsaufnahme und Aufmaß
Grundriss-, Möbel- und Beleuchtungsplanung
Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Klimaplanung
Klärung erforderlicher Zustimmungen
Herstellung der Innenwände
Rohinstallation von Strom, Wasser und Abwasser
Heizungs-, Klima- und Lüftungsarbeiten
Abdichtung von Badezimmern und Nassbereichen
Putz-, Spachtel- und Estricharbeiten
Trocknung und technische Zwischenprüfung
Fliesen-, Boden- und Malerarbeiten
Montage von Innentüren und Sanitärobjekten
Installation von Schaltern, Steckdosen und Beleuchtung
Küchen- und Möbeleinbau
Haushaltsgeräte und Ausstattung
Funktionsprüfung, Mängelbeseitigung und Endreinigung

Eine falsche Reihenfolge kann teure Rückbauarbeiten verursachen. Deshalb sollten Möbel-, Küchen-, Elektro- und Sanitärplanung vor Beginn der Rohinstallationen abgeschlossen sein.

Technische Prüfung vor dem Kauf

Eine Black-Frame-Wohnung ermöglicht eine besonders gründliche Untersuchung, weil die Konstruktion noch nicht durch Oberflächen verdeckt ist.

Tragwerk und Rohbau

Zu kontrollieren sind:

auffällige Risse,
Abplatzungen,
freiliegende Bewehrung,
Feuchtigkeitsspuren,
unplanmäßige Öffnungen,
sichtbare Verformungen,
Abweichungen vom Grundriss,
nicht nachvollziehbare Eingriffe in tragende Bauteile.

Nicht jeder Riss ist statisch relevant. Auffälligkeiten sollten jedoch von einem qualifizierten Bauingenieur bewertet werden.

Maße und Raumhöhen

Der tatsächliche Zustand sollte unabhängig aufgemessen werden. Entscheidend sind:

Länge und Breite der Wohnung,
Position von Stützen und Schächten,
lichte Rohbauhöhe,
geplante Estrichhöhe,
abgehängte Decken,
Fenster- und Türöffnungen,
Balkonfläche,
Abweichungen zur Vertragszeichnung.

Die spätere lichte Raumhöhe kann durch Estrich, Bodenbelag, Installationen und Deckenaufbau deutlich geringer sein als die Rohbauhöhe.

Fenster und Fassadenanschlüsse

Zu prüfen sind:

Profil- und Glasqualität,
vollständige Beschläge,
Öffnungs- und Schließfunktion,
Anschlussfugen,
Abdichtung,
Kondensat- und Feuchtespuren,
Kratzer oder Glasschäden,
Schallschutz,
Schlagregendichtheit.

Ein späterer Fensteraustausch kann durch Fassadenregeln oder Vorgaben der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt sein.

Balkon und Terrasse

Wichtige Prüfpunkte sind:

Gefälle zur Entwässerung,
Abdichtungsanschlüsse,
Türschwelle,
Ablauf,
Brüstung oder Geländer,
Fassadenanschlüsse,
Zustand des Belags,
registrierte und vertragliche Fläche.

Elektroversorgung

Der Käufer sollte nicht nur fragen, ob Strom vorhanden ist, sondern:

welche Anschlussleistung bereitsteht,
ob ein dauerhafter Anschluss besteht,
wo sich Übergabepunkt und Unterverteilung befinden,
ob ein Zähler installiert und registriert ist,
welche Schutz- und Erdungssysteme vorhanden sind,
wer die interne Elektroanlage herstellen muss.

Black Frame Georgien

Wasser und Abwasser

Zu klären sind:

Lage der Übergabepunkte,
Wasserdruck,
Zählerstatus,
Lage und Dimension der Fallleitungen,
mögliche Leitungsgefälle,
zulässige Positionen von Küche und Badezimmer,
Verantwortung für Absperrventile und Rückflussverhinderung.

Lüftung, Heizung und Klimatisierung

Nicht jedes Gebäude stellt dieselbe technische Infrastruktur bereit. Vor der Planung müssen vorhandene Schächte, Außenwandöffnungen, Fassadenregeln, elektrische Leistung und gegebenenfalls Gasanschlüsse geprüft werden.

Die Position von Klimaaußengeräten darf nicht allein nach gestalterischen Gesichtspunkten festgelegt werden. Häufig bestehen Vorgaben des Entwicklers oder der Hausverwaltung.

Gemeinschaftseigentum und Gebäudetechnik

Auch eine technisch gute Wohnung verliert an Wert, wenn das Gesamtgebäude nicht ordnungsgemäß funktioniert. Zu kontrollieren sind daher:

Aufzüge,
Treppenhäuser,
Fluchtwege,
Brandschutzsysteme,
Lobby und Eingangsbereich,
Dach und Fassade,
Wasserversorgung,
Abwasser,
Stromversorgung,
Notstromsysteme,
Außenanlagen,
Zufahrt und Stellplätze,
Gebäudemanagement.

Was muss im Kaufvertrag stehen?

Die bloße Formulierung „Übergabe im Black-Frame-Zustand“ reicht nicht aus. Der Vertrag sollte auf eine detaillierte technische Anlage verweisen.

Mindestinhalt einer belastbaren Black-Frame-Spezifikation

Identifikation der Wohnung

Gebäude und Gebäudeteil,
Etage,
Wohnungsnummer,
Grundriss,
Ausrichtung,
vertragliche Fläche,
Berechnungsmethode,
Balkon- oder Terrassenfläche,
zulässige Flächenabweichung.

Tragwerk und Raumaufteilung

vorhandene tragende Bauteile,
vorhandene Innenwände,
Material und Stärke der Wände,
geplante Öffnungen,
Rohbauhöhe,
Zustand von Boden, Wänden und Decke.

Fenster und Türen

Hersteller oder Qualitätsstandard,
Profil,
Verglasung,
Farbe,
Beschläge,
Fensterbänke,
Eingangstür,
Sicherheits- und Schallschutzeigenschaften.

Technische Anschlüsse

Für Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Internet, Gegensprechanlage, Heizung und Klimatisierung sollte jeweils festgelegt werden:

ob die Leistung enthalten ist,
bis zu welchem Punkt sie geführt wird,
welche Kapazität bereitsteht,
ob ein Zähler enthalten ist,
ob der Anschluss aktiviert wird,
welche Arbeiten der Käufer übernimmt.

Balkon und Fassade

Abdichtung,
Gefälle,
Entwässerung,
Bodenbelag,
Geländer,
Beleuchtung,
zulässige Veränderungen,
Position von Klimageräten.

Gemeinschaftsflächen

Aufzüge,
Treppenhäuser,
Eingangsbereich,
Fassade,
Außenanlagen,
Zufahrt,
Parkplätze,
Sicherheits- und Zugangssysteme.

Termine und rechtliche Voraussetzungen

Fertigstellung der Wohnung,
Fertigstellung des Gebäudes,
behördliche Inbetriebnahme,
Übergabetermin,
permanente Versorgungsanschlüsse,
Registrierung oder Übertragung des Eigentums,
Folgen einer Verzögerung.

Abnahme und Mängel

Form des Übergabeprotokolls,
Recht auf technische Prüfung,
Frist für Mängelbeseitigung,
Umgang mit erheblichen Mängeln,
dokumentierte Nachprüfung,
Fälligkeit ausstehender Zahlungen,
vertragliche Gewährleistung.

Beispiel für eine eindeutige Beschreibung

Statt lediglich „Black Frame“ sollte eine technische Anlage sinngemäß bestimmen:

Die Wohnung wird mit fertiggestellter tragender Konstruktion, geschlossener Außenfassade, eingebauten Außenfenstern und Wohnungseingangstür übergeben. Die Bodenfläche besteht aus der rohen Stahlbetonplatte ohne Estrich. Innenwände, Innenputz, Elektroverteilung, Sanitärleitungen, Heizungsanlage, Boden- und Wandbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, Küche, Beleuchtung und Möblierung sind nicht Bestandteil der Leistung. Strom, Wasser und Abwasser werden bis zu den in der Anlage zeichnerisch markierten Übergabepunkten geführt. Art, Kapazität und Zählerstatus ergeben sich aus der technischen Anschlussliste.

Entscheidend ist, dass Zeichnungen, Übergabepunkte, Materialien und Zuständigkeiten als Vertragsanlagen beigefügt werden.

Abnahme einer Black-Frame-Wohnung

Die Übergabe sollte niemals allein durch Unterzeichnung eines allgemeinen Formulars erfolgen.

Vor der Unterzeichnung

Der Käufer oder sein technischer Vertreter sollte:

die Wohnung vollständig aufmessen,
Grundriss und Vertragsfläche vergleichen,
Fotos und Videos anfertigen,
sämtliche Oberflächen untersuchen,
Fenster und Türen prüfen,
Versorgungsanschlüsse identifizieren,
Balkon und Entwässerung kontrollieren,
sichtbare Feuchtigkeit dokumentieren,
Strom- und Wasserstatus feststellen,
Gemeinschaftsflächen besichtigen.

Inhalt des Übergabeprotokolls

Das Protokoll sollte mindestens enthalten:

Datum und beteiligte Personen,
genaue Objektbezeichnung,
Zählernummern und Zählerstände,
Anzahl der Schlüssel und Zugangsmittel,
festgestellte Mängel,
Fotodokumentation,
Frist zur Mängelbeseitigung,
Verantwortlichkeit des Verkäufers,
Termin der Nachprüfung,
Vorbehalte des Käufers.

Erhebliche Mängel sollten nicht durch eine vorbehaltlose Bestätigung der vertragsgemäßen Übergabe relativiert werden.

Welche Umbauten sind zulässig?

Die Gestaltungsfreiheit eines Black Frame ist groß, aber nicht unbegrenzt.

Ohne vorherige technische und rechtliche Klärung dürfen insbesondere nicht verändert werden:

tragende Wände,
Stützen und Unterzüge,
Deckenplatten,
Installationsschächte,
Lüftungsschächte,
Fassaden,
Fenstergrößen und Fensterteilungen,
Balkone und Brüstungen,
gemeinsame Leitungen,
Brandschutzeinrichtungen,
gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile.

Auch die Verlegung von Küche oder Badezimmer ist nicht beliebig möglich. Fallleitungen, Gefälle, Abdichtung, Lüftung und die Belastung der Decke setzen technische Grenzen.

Sobald gemeinschaftliches Eigentum, die äußere Erscheinung oder die genehmigte Planung betroffen sind, können Zustimmungen der Hausverwaltung, der Eigentümergemeinschaft, des Entwicklers oder einer Behörde erforderlich sein.

Ist Black Frame eine gute Kapitalanlage?

Black Frame kann eine attraktive Investition sein, ist aber nicht automatisch ein Schnäppchen.

Entscheidend ist der All-in-Preis

Für einen wirtschaftlichen Vergleich müssen mindestens gegenübergestellt werden:

Kaufpreis der Black-Frame-Wohnung
vollständige Ausbaukosten
Küche, Möbel und Haushaltsgeräte
Projektmanagement und Bauüberwachung
Finanzierungskosten während des Ausbaus
laufende Gebühren
entgangene Mieteinnahmen
Sicherheitsreserve
erwarteter Marktwert nach Fertigstellung

Ein teureres White-Frame- oder Turnkey-Apartment kann insgesamt günstiger sein, wenn der Entwickler aufgrund größerer Einkaufsmengen und standardisierter Abläufe wirtschaftlicher ausbaut.

Zeit bis zur ersten Miete

Kapitalanleger sollten nicht nur die Baukosten, sondern auch den Zeitpunkt der ersten Miete berücksichtigen. Jeder zusätzliche Monat zwischen Kaufpreiszahlung und Vermietungsbeginn reduziert die effektive Anfangsrendite.

Marktgerechter Ausbau

Ein aufwendiger persönlicher Geschmack führt nicht automatisch zu einer entsprechend höheren Miete. Für eine rentable Vermietung sind regelmäßig wichtiger:

funktionaler Grundriss,
ausreichend Stauraum,
zuverlässige Technik,
pflegeleichte Materialien,
gute Beleuchtung,
vollwertige Küche,
hochwertiges Badezimmer,
langlebige Möbel,
angemessene Heiz- und Kühlmöglichkeiten.

Ferninvestoren

Wer nicht dauerhaft in Georgien anwesend ist, sollte Projektsteuerung, Qualitätskontrolle, Zahlungsfreigaben, Fotodokumentation und Abnahme professionell organisieren. Diese Leistungen gehören in die Investitionskalkulation und dürfen nicht als kostenloser Nebenaufwand behandelt werden.

Black Frame in Hotel- und Betreiberprojekten

Bei Apartments in Resorts, Aparthotels oder Markenresidenzen kann der Betreiber einen verbindlichen Ausbau- und Möbelstandard vorgeben. Ein individuell ausgebautes Apartment wird unter Umständen nicht in einen Vermietungspool aufgenommen.

Zu prüfen sind:

verpflichtendes Möbelpaket,
zugelassene Materialien,
Designvorgaben,
Abnahme durch den Betreiber,
Renovierungsfristen,
Managementvertrag,
Vermietungsbeschränkungen,
laufende Gebühren.

Für wen eignet sich Black Frame?

Black Frame ist besonders geeignet für Käufer, die:

eine individuelle Raumaufteilung wünschen,
hohe Ansprüche an Technik und Materialien haben,
einen verlässlichen Architekten oder Bauleiter einsetzen,
ausreichend Zeit für Planung und Ausbau besitzen,
eine realistische Kostenreserve vorhalten,
den Baufortschritt selbst oder durch einen Vertreter kontrollieren können.

Weniger geeignet ist der Zustand für Käufer, die:

sofort einziehen möchten,
kurzfristig Mieteinnahmen benötigen,
ein festes und knappes Gesamtbudget haben,
keine Erfahrung mit Bauprojekten besitzen,
vollständig aus dem Ausland steuern müssten,
keine zuverlässigen Fachfirmen vor Ort haben.

Entscheidungshilfe

Ausgangssituation	Tendenziell geeigneter Zustand
Individueller Grundriss und hochwertige Eigennutzung	Black Frame
Gestaltungsfreiheit ohne vollständige Rohbauarbeiten	White Frame
Schnellerer Ausbau bei begrenztem Organisationsaufwand	Green Frame
Schnelle Eigennutzung oder Vermietung	Turnkey
Ferninvestition ohne eigenes Baumanagement	Turnkey oder professionell betreutes Ausbaupaket
Hotel- oder Betreiberprojekt	Vom Betreiber zugelassener Standard

Häufige Fehler beim Kauf

Nur den Kaufpreis vergleichen

Black Frame wirkt auf den ersten Blick günstig. Ohne vollständige Ausbau- und Finanzierungskalkulation ist der Quadratmeterpreis jedoch nicht aussagekräftig.

Sich auf das Exposé verlassen

Visualisierungen und Verkaufsunterlagen sind keine technische Leistungsbeschreibung. Maßgeblich müssen Vertrag und Anlagen sein.

„Leitungen bis zur Wohnung“ falsch interpretieren

Ein Anschluss am Schacht ersetzt keine nutzbare Installation innerhalb der Wohnung.

Die Gebäudefertigstellung voraussetzen

Eine übergabefähige Wohnung bedeutet nicht automatisch, dass Aufzüge, Gemeinschaftsflächen, Außenanlagen und permanente Versorgungsanschlüsse vollständig betriebsbereit sind.

Den Grundriss zu spät planen

Elektro-, Sanitär- und Beleuchtungsplanung hängen von Küche, Möbeln und Nutzung ab. Werden diese Entscheidungen zu spät getroffen, entstehen Nacharbeiten.

Die Fläche nicht nachmessen

Abweichungen zwischen Prospekt, Vertrag, Register und tatsächlichem Aufmaß können den wirtschaftlichen Wert beeinflussen.

Ohne unabhängige Bauüberwachung arbeiten

Die Kontrolle allein dem ausführenden Unternehmen zu überlassen, schafft einen Interessenkonflikt. Eine unabhängige technische Prüfung reduziert das Risiko.

Tragende oder gemeinschaftliche Bauteile verändern

Die große Gestaltungsfreiheit endet an Tragwerk, Fassade, Schächten und Gemeinschaftseigentum.

Keine Ausbaureserve einplanen

Zusatzarbeiten und Planänderungen sind bei einem vollständigen Innenausbau nicht ungewöhnlich.

Mietausfall während des Ausbaus ignorieren

Die Renditeberechnung darf nicht erst mit der fertiggestellten Wohnung beginnen, wenn das Kapital bereits Monate zuvor gebunden wurde.

Checkliste vor dem Kauf einer Black-Frame-Wohnung

Rechtliche Prüfung

Ist der Verkäufer verfügungsberechtigt?
Ist die Wohnung bereits registriert?
Handelt es sich um Eigentumsübertragung oder Vertragsabtretung?
Welche Belastungen sind eingetragen?
Bestehen offene Zahlungen gegenüber Entwickler oder Eigentümergemeinschaft?
Ist das Projekt genehmigt?
Ist das Gebäude offiziell in Betrieb genommen?
Sind permanente Versorgungsanschlüsse vorhanden?

Vertragliche Prüfung

Ist Black Frame detailliert definiert?
Sind alle Leistungen einzeln aufgelistet?
Existieren verbindliche Grundrisse und technische Zeichnungen?
Sind Übergabepunkte der Leitungen markiert?
Ist die Flächenberechnung erläutert?
Sind Fertigstellungs- und Übergabetermine festgelegt?
Gibt es Regelungen für Flächenabweichungen?
Sind Mängelrechte und Nachbesserungsfristen bestimmt?
Ist bei mehrsprachigen Verträgen die maßgebliche Sprachfassung geregelt?

Technische Prüfung

Entspricht die Wohnung dem genehmigten Grundriss?
Sind Maße und Raumhöhe korrekt?
Gibt es auffällige Risse oder Feuchtigkeit?
Sind Fenster und Türen dicht und funktionsfähig?
Funktionieren Balkonentwässerung und Abdichtung?
Sind Versorgungsübergabepunkte vorhanden?
Ist die vorgesehene Raumaufteilung technisch umsetzbar?
Lassen sich Küche und Badezimmer sinnvoll anschließen?
Sind Aufzüge und Gemeinschaftsflächen betriebsbereit?

Wirtschaftliche Prüfung

Wie hoch ist der vollständige All-in-Preis?
Welche Positionen fehlen im Ausbauangebot?
Sind Küche, Möbel und Geräte enthalten?
Wie lange dauert der Ausbau?
Wie hoch sind Finanzierung und laufende Kosten?
Wann kann die erste Miete erzielt werden?
Welcher Marktwert ist nach Fertigstellung realistisch?
Ist ein weiter ausgebautes Apartment im selben Projekt wirtschaftlicher?

Häufig gestellte Fragen zu Black Frame

Was bedeutet Black Frame bei Immobilien in Georgien?

Black Frame ist der niedrigste übliche Ausbauzustand einer Neubauwohnung. Die tragende Konstruktion und die äußere Gebäudehülle sind weitgehend vorhanden, während der Innenausbau noch vom Käufer ausgeführt werden muss.

Wie heißt Black Frame auf Georgisch?

Der georgische Begriff lautet შავი კარკასი. In lateinischer Umschrift wird er als shavi karkasi wiedergegeben.

Ist eine Black-Frame-Wohnung bewohnbar?

Nein. Regelmäßig fehlen Inneninstallationen, Badezimmer, Küche, Bodenbeläge, fertige Wände, Beleuchtung und Heizung. Vor einer Nutzung muss außerdem die rechtliche Inbetriebnahme des Gebäudes geklärt sein.

Sind Fenster und Eingangstür enthalten?

Meistens ja. Qualität, Ausführung und Vollständigkeit unterscheiden sich jedoch. Beides muss in der technischen Vertragsanlage eindeutig beschrieben werden.

Sind Innenwände vorhanden?

Häufig nicht oder nur teilweise. Manche Entwickler stellen die geplanten Trennwände bereits her, andere übergeben eine vollständig offene Fläche.

Sind Strom und Wasser angeschlossen?

Oft sind lediglich Übergabepunkte vorhanden. Die interne Verteilung, Zähleraktivierung und dauerhafte Versorgung müssen gesondert geprüft werden.

Ist Gas bei Black Frame immer vorhanden?

Nein. Nicht jedes Gebäude ist für Gasversorgung vorgesehen. Auch ein vorhandener Anschluss am Gebäude bedeutet nicht automatisch, dass Gas in der Wohnung nutzbar ist.

Ist Black Frame gesetzlich definiert?

Der Begriff ist eine marktübliche Ausstattungsbezeichnung, aber kein landesweit einheitlicher gesetzlicher Leistungsstandard. Vertragsinhalt und technische Anlagen sind entscheidend.

Ist Black Frame dasselbe wie ein deutscher Rohbau?

Nur annähernd. Die äußere Gebäudehülle und Gemeinschaftsbereiche können bereits weitgehend fertig sein, während die Wohnung innen unausgebaut bleibt. Deutsche Normen oder Vertragsstandards können aus der Bezeichnung nicht abgeleitet werden.

Was ist der Unterschied zwischen Black Frame und White Frame?

Bei White Frame sind gewöhnlich mehr Vorarbeiten ausgeführt, beispielsweise Innenwände, Putz, Estrich und Teile der Installationen. Der genaue Umfang bleibt projektabhängig.

Was ist der Unterschied zwischen Black Frame und Green Frame?

Green Frame bezeichnet üblicherweise einen höheren Vorbereitungsgrad. Häufig sind Oberflächen, Installationen oder Heizung weiter ausgebaut. Green Frame ist jedoch nicht automatisch bezugsfertig.

Wie viel kostet der Ausbau?

Aktuelle Anbieterpreise beginnen teilweise bei ungefähr 300 US-Dollar pro Quadratmeter. Je nach Ausstattung, Technik, Möblierung und Qualitätsniveau können die tatsächlichen Gesamtkosten erheblich höher liegen.

Wie lange dauert der Ausbau?

Für Planung, Beschaffung, Ausführung und Abnahme sollte häufig mit mehreren Monaten gerechnet werden. Ein realistischer Korridor liegt bei vielen Wohnungen ungefähr zwischen drei und sechs Monaten.

Kann die Raumaufteilung frei verändert werden?

Nicht vollständig. Tragwerk, Installationsschächte, Fallleitungen, Fenster, Fassade, Lüftung und Brandschutz begrenzen die Möglichkeiten.

Kann sich eine Black-Frame-Wohnung in einem fertigen Gebäude befinden?

Ja. Ein Gebäude kann vollständig fertiggestellt und in Betrieb genommen sein, während einzelne Wohnungen weiterhin unausgebaut bleiben.

Ist Black Frame für Kapitalanleger sinnvoll?

Es kann sinnvoll sein, wenn Kaufpreis, Ausbaukosten, Bauzeit und späterer Marktwert ein attraktives Verhältnis ergeben. Ohne zuverlässiges Projektmanagement und vollständige All-in-Kalkulation kann der vermeintliche Preisvorteil verloren gehen.

Black Frame bietet Käufern in Georgien maximale Freiheit, aber auch die größte Verantwortung. Der niedrigere Einstiegspreis darf nicht mit einem niedrigen Gesamtpreis verwechselt werden. Erst nach Einbeziehung von Planung, Innenausbau, Technik, Möblierung, Projektsteuerung, Finanzierung und Leerstandszeit lässt sich beurteilen, ob das Angebot wirtschaftlich attraktiv ist.

Die Bezeichnung allein besitzt nur begrenzte Aussagekraft. Ein sicherer Kauf erfordert eine detaillierte technische Vertragsanlage, eine unabhängige Prüfung des tatsächlichen Zustands, die Kontrolle des Public Registry, die Prüfung des Genehmigungs- und Inbetriebnahmestatus sowie eine realistische Ausbaukalkulation.

Black Frame ist daher weder grundsätzlich gut noch grundsätzlich riskant. Es ist eine unausgebaute Ausgangsbasis, deren Wert davon abhängt, was tatsächlich geliefert wird, was der vollständige Ausbau kostet und wie professionell das Projekt umgesetzt wird.

Quellen und weiterführende Links

Mshenoveli – aktuelle georgische Einordnung von Black, White und Green Frame – Der Beitrag erläutert, dass die Bezeichnungen keinen einheitlichen Leistungsumfang festlegen und Vertragsanlage, Übergabeprotokoll sowie tatsächlicher Zustand miteinander verglichen werden müssen. (mshenoveli.ge)
Materia – What Does Black Frame Apartment Mean? – Beschreibung des typischen Rohbauzustands, der Übergabepunkte für Versorgungsleitungen und der notwendigen Ausbauphasen. (Materiā)
Habit – Difference between Black Frame, White Frame and Green Frame – Marktübliche Abgrenzung der georgischen Ausbaustufen und Erläuterung des weitgehend unausgebauten Black-Frame-Zustands. (Habit.ge)
National Agency of Public Registry – Real Estate Registry – Offizielle Informationen zur georgischen Immobilienregistrierung, zu Registerauszügen, Katasterplänen und Eigentumsregistrierungen. (NAPR)
Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities – Offizielle Rechtsgrundlage zu Baugenehmigungen, Baukontrolle, Inbetriebnahme und Nutzung von Gebäuden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
Law of Georgia on Homeowners’ Associations – Offizielle Regelungen zum Gemeinschaftseigentum, zu Eigentümergemeinschaften und zu baulichen Veränderungen, die gemeinschaftliche Gebäudeteile betreffen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
KPI Studios – Apartment Renovation in Tbilisi and Batumi – Aktuelle Anbieterbeispiele für Ausbau- und Einrichtungspakete ab Black Frame; die Angaben dienen als Marktbeispiele und nicht als einheitlicher Preisstandard. (KPI)
Haspo Realty – Renovierungskosten in Batumi 2026 – Ergänzende Marktübersicht zu Renovierungsniveaus und Kostenbandbreiten in Batumi. (Hasporealty)