Baukoeffizient Georgien

Baukoeffizient und zulässige Bebauung in Georgien: K‑1, K‑2 und K‑3 richtig verstehen

Der Baukoeffizient gehört zu den wichtigsten Kennzahlen beim Kauf eines Grundstücks in Georgien. Er beeinflusst, wie viel Fläche überbaut werden darf, welche Geschossfläche entstehen kann und welcher Teil des Grundstücks dauerhaft begrünt und wasserdurchlässig bleiben muss.

In Georgien existiert jedoch nicht nur ein einziger Baukoeffizient. Das georgische Planungsrecht unterscheidet drei zentrale Grundstücksparameter:

• K‑1 begrenzt die maximal überbaubare Grundstücksfläche.
• K‑2 begrenzt die maximal anrechenbare Geschossfläche.
• K‑3 bestimmt die mindestens freizuhaltende Grün- und Versickerungsfläche.

Diese Koeffizienten sind für die Bewertung eines Baugrundstücks unverzichtbar. Sie allein beantworten aber noch nicht die entscheidende Frage, ob und in welcher Form tatsächlich gebaut werden darf.

Die wichtigste Regel: Ein hoher K‑2-Wert ist noch keine Baugenehmigung. Die zulässige Bebauung ergibt sich erst aus dem Zusammenspiel von funktionaler Zone, zulässiger Nutzung, K‑1, K‑2, K‑3, Gebäudehöhe, Grenzabständen, Baulinien, Erschließung, Infrastruktur und dem jeweils geltenden Bebauungs- oder Entwicklungsplan.

Rechtsstand: August 2026

Das Wichtigste auf einen Blick

Kennzahl	Bedeutung	Berechnung	Vorgabe
K‑1	Bebauungskoeffizient beziehungsweise Grundstücksüberbauung	Grundstücksfläche × K‑1	Maximalwert
K‑2	Bebauungsintensität beziehungsweise anrechenbare Geschossfläche	Grundstücksfläche × K‑2	Maximalwert
K‑3	Grünflächen- und Wasserdurchlässigkeitskoeffizient	Grundstücksfläche × K‑3	Mindestwert

Einfaches Beispiel

Ein Grundstück hat eine Fläche von 1.000 Quadratmetern und folgende Parameter:

• K‑1: 0,5
• K‑2: 1,2
• K‑3: 0,3

Daraus ergeben sich rechnerisch:

• maximal 500 Quadratmeter überbaubare Grundfläche,
• maximal 1.200 Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche,
• mindestens 300 Quadratmeter Grün- und Versickerungsfläche.

Ob diese Flächen vollständig ausgenutzt werden können, hängt zusätzlich von der Form des Grundstücks, den Grenzabständen, der Gebäudehöhe, den Baulinien, der Zufahrt, den Stellplätzen, der Topografie und der zulässigen Nutzung ab.

Was bedeutet „Baukoeffizient“ in Georgien?

Der Begriff Baukoeffizient wird im deutschsprachigen Immobilienverkehr häufig als Sammelbegriff verwendet. Im georgischen Planungs- und Baurecht werden dagegen drei unterschiedliche Koeffizienten voneinander getrennt.

Die offiziellen georgischen Bezeichnungen lauten:

• K‑1 – განაშენიანების კოეფიციენტი: Verhältnis der überbauten Fläche zur Grundstücksfläche
• K‑2 – განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი: Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche
• K‑3 – გამწვანების კოეფიციენტი: Verhältnis der erforderlichen Grün- und Versickerungsfläche zur Grundstücksfläche

K‑1 ähnelt in seiner Funktion der deutschen Grundflächenzahl, K‑2 ungefähr der Geschossflächenzahl. Die Systeme sind jedoch nicht identisch. Vor allem die georgischen Regeln darüber, welche Bauteile und Geschossflächen bei K‑1 und K‑2 angerechnet werden, unterscheiden sich von deutschen Berechnungsstandards.

Deshalb sollten deutsche Begriffe wie GRZ, GFZ, Bruttogrundfläche oder Wohnfläche nicht ungeprüft auf ein georgisches Projekt übertragen werden.

Welche Rechtsgrundlagen bestimmen die Bebauung?

Die zulässige Bebauung eines Grundstücks in Georgien wird auf mehreren rechtlichen Ebenen geregelt.

Nationaler Raumplanungs- und Baukodex

Der georgische Kodex über Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit bildet die übergeordnete gesetzliche Grundlage. Er regelt unter anderem:

• die Hierarchie der Raum- und Stadtentwicklungspläne,
• die funktionale Zonierung,
• die Voraussetzungen der Grundstücksbebauung,
• die Einordnung in Bau- und Nichtbaugebiete,
• die Bebauungsparameter,
• die Erschließung,
• Grenz- und Abstandsflächen,
• das Baugenehmigungsverfahren,
• die Behandlung nicht regelkonformer Grundstücke und Gebäude.

Nationale Grundbestimmungen zur Nutzung und Bebauung

Die Regierungsverordnung Nr. 261 konkretisiert die gesetzlichen Vorgaben. Sie definiert insbesondere:

• K‑1, K‑2 und K‑3,
• die Berechnung der Koeffizienten,
• die funktionalen Zonen und Unterzonen,
• die grundsätzlich zulässigen Nutzungen,
• Grenzabstände,
• Gebäudehöhen,
• Bebauungsarten,
• Grünflächen,
• technische und verkehrliche Anforderungen.

Kommunale Stadtentwicklungspläne

Die nationalen Werte bilden nicht zwangsläufig den endgültigen Rahmen für jedes Grundstück. Städte und Gemeinden können durch eigene Pläne nähere oder abweichende Festlegungen treffen.

Dazu gehören insbesondere:

• General- beziehungsweise Masterpläne,
• Entwicklungspläne,
• detaillierte Bebauungs- oder Entwicklungspläne,
• besondere Schutz- und Erhaltungsgebiete,
• kommunale Parkierungs- und Erschließungsregeln,
• örtliche Gestaltungsvorgaben.

Für Grundstücke in Tiflis, Batumi, Kutaisi, Kobuleti, Gudauri, Bakuriani oder anderen Gemeinden muss deshalb immer geprüft werden, welche kommunale Planung aktuell gilt.

Grundstücksbezogene Nutzungsbedingungen

Existiert kein ausreichend konkreter detaillierter Entwicklungsplan, werden die Bedingungen für die bauliche Nutzung häufig grundstücksbezogen festgelegt.

Dabei können unter anderem bestimmt werden:

• Art der Nutzung,
• K‑1, K‑2 und K‑3,
• maximale Gebäudehöhe,
• zulässige Geschosszahl,
• Bebauungsart,
• Position des Gebäudes,
• Baugrenzen und Baulinien,
• funktionales Profil des Gebäudes,
• Grünflächengestaltung,
• verkehrliche Erschließung,
• notwendige Infrastrukturmaßnahmen.

Baugenehmigung

Erst die Baugenehmigung erlaubt die Umsetzung eines konkreten Projekts. Weder eine Aussage des Verkäufers noch ein Kartenausschnitt oder eine überschlägige Koeffizientenberechnung ersetzt die Genehmigung.

K‑1: maximal überbaubare Grundstücksfläche

Was bedeutet K‑1?

K‑1 legt fest, welcher Anteil eines Grundstücks durch Gebäude und bestimmte bauliche Anlagen maximal überbaut werden darf.

Die Grundformel lautet:

Maximal anrechenbare überbaute Fläche = Grundstücksfläche × K‑1

Bei einem 800 Quadratmeter großen Grundstück und K‑1 von 0,5 ergibt sich:

800 m² × 0,5 = 400 m²

Rechnerisch dürfen damit maximal 400 Quadratmeter als K‑1-relevante Bebauungsfläche angesetzt werden.

Wie wird K‑1 berechnet?

Bei einem Gebäude wird grundsätzlich die vom äußeren Umfang des maßgeblichen erdnahen Geschosses umschlossene Fläche betrachtet. Ist kein entsprechendes erdnahes Geschoss vorhanden, kann das erste oberirdische Geschoss maßgeblich sein.

Je nach Konstruktion können unter anderem berücksichtigt werden:

• die Grundfläche des maßgeblichen Geschosses,
• überdachte Außentreppen,
• überdachte Rampen,
• Veranden,
• Balkone auf dem maßgeblichen erdnahen Geschoss,
• Erker und vergleichbare hervortretende Bauteile.

Bestimmte Flächen werden nach den nationalen Grundbestimmungen grundsätzlich nicht oder nicht vollständig in K‑1 eingerechnet. Dazu können gehören:

• echte unterirdische Geschosse,
• bestimmte oberirdische Balkone,
• bestimmte Fahrzeugdurchfahrten,
• temporäre Baustelleneinrichtungen,
• bestimmte überdachte Innenhöfe, Wintergärten oder Pavillons,
• einzelne landwirtschaftliche Nebengebäude unter besonderen Voraussetzungen.

Solche Ausnahmen dürfen nicht pauschal als zusätzliche kostenlose Baufläche verstanden werden. K‑3, Gebäudeabstände, Brandschutz, Erschließung und weitere Vorschriften gelten weiterhin.

K‑1 ist nicht mit dem tatsächlichen Baufenster identisch

Ein K‑1 von 0,5 bedeutet nicht automatisch, dass ein rechteckiges Grundstück zur Hälfte frei überbaut werden kann.

Die praktisch nutzbare Grundfläche kann wesentlich kleiner sein, wenn beispielsweise:

• das Grundstück sehr schmal oder unregelmäßig geschnitten ist,
• große Grenzabstände einzuhalten sind,
• eine rote Baugrenze nicht überschritten werden darf,
• eine verbindliche Baulinie die Gebäudeposition vorgibt,
• Straßenverbreiterungen oder öffentliche Flächen vorgesehen sind,
• geschützte Bäume erhalten werden müssen,
• Stellplätze und Zufahrten benötigt werden,
• Teile des Grundstücks in einer Schutz- oder Gefahrenzone liegen,
• K‑3 einen großen zusammenhängenden Freiflächenanteil verlangt.

K‑1 beschreibt daher zunächst nur eine rechnerische Obergrenze.

K‑2: maximal anrechenbare Geschossfläche

Was bedeutet K‑2?

K‑2 ist der Koeffizient der Bebauungsintensität. Er bestimmt, wie viel anrechenbare erdnahe und oberirdische Geschossfläche auf einem Grundstück maximal entstehen darf.

Die Grundformel lautet:

Maximal anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × K‑2

Ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück mit K‑2 von 1,8 besitzt rechnerisch ein Potenzial von:

1.000 m² × 1,8 = 1.800 m²

Diese 1.800 Quadratmeter sind jedoch weder automatisch Wohnfläche noch automatisch verkaufbare Fläche.

Welche Flächen werden bei K‑2 grundsätzlich berücksichtigt?

Die Berechnung orientiert sich an den Flächen der maßgeblichen Boden- beziehungsweise Deckenkonstruktionen innerhalb ihres äußeren Umfangs.

Nach den nationalen Grundregeln können unter anderem berücksichtigt werden:

• vollständige erdnahe und oberirdische Geschosse,
• Treppenhäuser und Aufzugsschächte innerhalb der Geschosse,
• bestimmte unvollständige Geschosse anteilig,
• bestimmte Mansardenflächen anteilig,
• bestimmte oberirdische Parkgeschosse,
• Veranden, Balkone und Loggien anteilig.

Nach den nationalen Berechnungsvorschriften werden beispielsweise:

• bestimmte unvollständige Geschosse mit der Hälfte ihrer Fläche,
• bestimmte Mansardenbereiche mit drei Vierteln,
• Veranden, Balkone und Loggien regelmäßig mit einem Drittel

in die K‑2-Berechnung einbezogen.

Daneben existieren Ausnahmen. So können beispielsweise offene Terrassen oder bestimmte Mansarden bei individuellen Wohnhäusern in einzelnen niedrig verdichteten Zonen von der K‑2-Anrechnung ausgenommen sein.

Die endgültige Berechnung muss immer durch einen mit den georgischen Vorschriften vertrauten Architekten anhand des konkreten Entwurfs erfolgen.

K‑2 ist keine Wohnfläche

K‑2 darf nicht mit folgenden Flächen verwechselt werden:

• deutscher Wohnfläche,
• Nutzfläche,
• Nettogrundfläche,
• Bruttogrundfläche nach deutschen Normen,
• vermietbarer Fläche,
• verkaufbarer Apartmentfläche,
• Fläche laut Verkaufsprospekt.

Von der anrechenbaren K‑2-Fläche gehen bei einem Projekt regelmäßig Flächen für Außenwände, Innenwände, Treppen, Aufzüge, Flure, Technik, Gemeinschaftsbereiche und sonstige Erschließung ab.

Ein Grundstück mit 3.000 Quadratmetern möglicher K‑2-Fläche ermöglicht deshalb nicht automatisch den Verkauf von 3.000 Quadratmetern Apartments.

Bestimmt K‑2 die Zahl der Geschosse?

Nein. K‑2 bestimmt die zulässige Gesamtfläche, nicht unmittelbar die Geschosszahl.

Beispiel:

• Grundstück: 1.000 Quadratmeter
• K‑1: 0,5
• K‑2: 1,5

Rechnerisch sind möglich:

• maximal 500 Quadratmeter Gebäudegrundfläche,
• maximal 1.500 Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche.

Denkbar wären rechnerisch beispielsweise:

• drei Geschosse mit jeweils 500 Quadratmetern,
• vier unterschiedlich große Geschosse,
• zwei größere und mehrere zurückgesetzte Geschosse.

Welche Variante genehmigungsfähig ist, hängt von Gebäudehöhe, Geschosszahl, Abständen, Belichtung, Brandschutz, Bebauungsart, Stellplätzen und städtebaulicher Einfügung ab.

Die Division K‑2 durch K‑1 ergibt lediglich eine mathematische Orientierung. Sie ist keine genehmigte Geschosszahl.

Zählt ein Keller zu K‑2?

Ein tatsächlich unterirdisches Geschoss wird grundsätzlich anders behandelt als ein erdnahes oder oberirdisches Geschoss. Daraus darf jedoch nicht geschlossen werden, dass jeder als „Keller“ bezeichnete Gebäudeteil automatisch anrechnungsfrei ist.

Entscheidend sind unter anderem:

• die Lage des Fußbodens gegenüber dem Gelände,
• die Lage der Decke gegenüber dem Gelände,
• die durchschnittliche Geländehöhe,
• die genehmigte Geländemodellierung,
• die Hanglage,
• die Nutzung des Geschosses,
• seine Belichtung und Zugänglichkeit,
• die bauliche Verbindung mit den übrigen Geschossen.

Gerade bei Hanggrundstücken kann ein vermeintliches Untergeschoss rechtlich teilweise als erdnahes oder oberirdisches Geschoss gelten.

K‑3: Mindestfläche für Begrünung und Wasserdurchlässigkeit

Was bedeutet K‑3?

K‑3 bestimmt, welcher Mindestanteil des Grundstücks für Begrünung und natürliche Wasserdurchlässigkeit erhalten bleiben muss.

Die Grundformel lautet:

Mindestgrünfläche = Grundstücksfläche × K‑3

Bei einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück und K‑3 von 0,3 müssen mindestens 300 Quadratmeter als anrechenbare Grün- und Versickerungsfläche erhalten beziehungsweise hergestellt werden.

Welche Flächen erfüllen K‑3?

K‑3 soll sicherstellen, dass Niederschlagswasser in den Boden eindringen kann und ausreichend begrünte Grundstücksbereiche bestehen.

Geeignet sein können insbesondere:

• offene Gartenflächen,
• bepflanzter natürlicher Boden,
• Rasenflächen,
• zusammenhängende Pflanzbereiche,
• wasserdurchlässige und begrünte Rasengittersysteme, soweit anerkannt.

Regelmäßig nicht ausreichend sind:

• Gebäudegrundflächen,
• Betonflächen,
• Asphaltflächen,
• vollständig versiegelte Zufahrten,
• wasserundurchlässige Terrassen,
• geschlossene Pflasterflächen,
• bloße Pflanzkübel,
• nicht bodengebundene Dekorationsbegrünung.

Sehr kleine, voneinander getrennte Bodenflächen von höchstens zwei Quadratmetern werden nach den nationalen Grundregeln nicht in die K‑3-Fläche eingerechnet.

Darf unter der K‑3-Fläche eine Tiefgarage liegen?

Grundsätzlich soll die für K‑3 ausgewiesene Fläche nicht nur an der Oberfläche begrünt und wasserdurchlässig sein. Unter ihr sollen auch keine Gebäude, Gebäudeteile oder sonstigen baulichen Anlagen liegen.

Eine mit Erde überdeckte Tiefgarage ist deshalb nicht automatisch eine vollwertige K‑3-Fläche. Auch ein intensiv begrüntes Tiefgaragendach ersetzt den vorgeschriebenen natürlichen Versickerungsbereich nicht ohne Weiteres.

Das ist besonders bei innerstädtischen Mehrfamilienhaus- und Hotelprojekten wichtig. Eine weit ausgedehnte Tiefgarage kann die Einhaltung von K‑3 verhindern, obwohl die Oberfläche optisch begrünt erscheint.

Ersetzt ein Gründach die K‑3-Fläche?

Ein Gründach kann ökologisch sinnvoll sein und im Rahmen eines Projekts verlangt oder positiv bewertet werden. Es ersetzt den grundstücksbezogenen K‑3-Nachweis jedoch nicht automatisch.

Maßgeblich bleibt, welche Fläche nach dem anwendbaren Plan und der genehmigten Freiflächengestaltung ausdrücklich als K‑3 anerkannt wird.

Nationale Orientierungswerte für K‑1, K‑2 und K‑3

Die folgende Tabelle zeigt die nationalen Ausgangswerte der funktionalen Bauzonen. Sie gibt den Rechtsstand im August 2026 wieder.

Wohnzonen

Funktionale Unterzone	K‑1 maximal	K‑2 maximal	K‑3 mindestens	Nationale Ausgangshöhe
Ferienhaus- und Wohnzone, სზ‑1	0,5	0,8	0,3	15 m*
Wohnzone niedriger Intensität, სზ‑2	0,5	1,2	0,3	15 m*
Wohnzone mittlerer Intensität, სზ‑3	0,5	1,8	0,3	nicht pauschal festgelegt
Wohnzone hoher Intensität, სზ‑4	0,5	2,5	0,3	nicht pauschal festgelegt

Gemischte Zonen

Funktionale Unterzone	K‑1 maximal	K‑2 maximal	K‑3 mindestens	Nationale Ausgangshöhe
Ländliche Siedlungszone, შზ‑1	0,5	0,8	0,3	nicht pauschal festgelegt
Zentrumszone, შზ‑2	0,5 beziehungsweise 0,7**	3,5	0,2	nicht pauschal festgelegt
Geschäftszone, შზ‑3	0,5 beziehungsweise 0,7**	4,6	0,2	nicht pauschal festgelegt
Kur- und Erholungszone, შზ‑4	0,2	nicht pauschal festgelegt	0,8	15 m*
Gewerbe- und Handelszone, შზ‑5	0,7	nicht pauschal festgelegt	0,2	15 m*

Industrie- und Sonderzonen

Funktionale Unterzone	K‑1 maximal	K‑2 maximal	K‑3 mindestens	Nationale Ausgangshöhe
Produktionszone, იზ‑1	nicht pauschal festgelegt	nicht pauschal festgelegt	0,2	nicht pauschal festgelegt
Industriezone, იზ‑2	nicht pauschal festgelegt	nicht pauschal festgelegt	0,2	nicht pauschal festgelegt
Clusterzone, სპზ‑1	nicht pauschal festgelegt	nicht pauschal festgelegt	0,2	nicht pauschal festgelegt
Sonstige Sonderzone, სპზ‑2	nicht pauschal festgelegt	nicht pauschal festgelegt	0,2	nicht pauschal festgelegt

* Abweichungen können über einen detaillierten Bebauungs- beziehungsweise Entwicklungsplan geregelt werden.

** Der K‑1-Wert von 0,5 betrifft insbesondere bestimmte ausnahmsweise zugelassene Entwicklungen mit überwiegender Mehrfamilienhausfunktion; ansonsten kann der nationale Ausgangswert 0,7 betragen. Die konkrete Nutzung und Genehmigung sind entscheidend.

Was bedeutet „nicht pauschal festgelegt“?

Ein fehlender nationaler Tabellenwert bedeutet nicht, dass unbegrenzt gebaut werden darf.

Es bedeutet vielmehr, dass der betreffende Parameter beispielsweise festgelegt werden kann durch:

• einen kommunalen Masterplan,
• einen Entwicklungsplan,
• einen detaillierten Entwicklungsplan,
• grundstücksbezogene Nutzungsbedingungen,
• eine spezielle sektorale oder örtliche Regelung,
• die städtebauliche Einfügung in die bestehende Umgebung.

Warum sind die Tabellenwerte keine Bauzusage?

Die nationalen Werte sind Ausgangsparameter. Für ein konkretes Grundstück kann ein geltender Plan:

• strengere Werte vorsehen,
• andere Werte festsetzen,
• bestimmte Nutzungen ausschließen,
• eine geringere Höhe erlauben,
• zusätzliche Grünflächen verlangen,
• besondere Baulinien festlegen,
• eine Bebauung ganz oder teilweise ausschließen.

Kein Grundstück sollte allein anhand dieser Tabelle gekauft oder bewertet werden.

Vollständiges Berechnungsbeispiel

Ein Grundstück in einer Wohnzone niedriger Intensität hat eine Katasterfläche von 800 Quadratmetern. Es gelten die Ausgangswerte:

• K‑1: 0,5
• K‑2: 1,2
• K‑3: 0,3
• maximale Ausgangshöhe: 15 Meter

K‑1-Berechnung

800 m² × 0,5 = 400 m²

Maximal 400 Quadratmeter dürfen rechnerisch als relevante Gebäudegrundfläche angesetzt werden.

K‑2-Berechnung

800 m² × 1,2 = 960 m²

Maximal 960 Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche können rechnerisch entstehen.

Eine theoretische Verteilung wäre beispielsweise:

• Erdgeschoss: 400 Quadratmeter
• erstes Obergeschoss: 400 Quadratmeter
• zweites Obergeschoss: 160 Quadratmeter

Diese Aufteilung ist nur ein Rechenmodell. Sie sagt noch nichts darüber aus, ob das dritte Geschoss, die Gebäudeform oder die entsprechende Höhe genehmigungsfähig sind.

K‑3-Berechnung

800 m² × 0,3 = 240 m²

Mindestens 240 Quadratmeter müssen als anrechenbare Grün- und Versickerungsfläche vorgesehen werden.

Verbleibende Grundstücksfläche

Bei vollständiger Ausnutzung von K‑1 und K‑3 verbleiben rechnerisch:

800 m² − 400 m² − 240 m² = 160 m²

Diese 160 Quadratmeter müssten unter anderem ausreichen für:

• Zufahrt,
• Stellplätze,
• Wege,
• Müllstandort,
• technische Anlagen,
• nicht begrünte Freiflächen,
• gegebenenfalls Feuerwehrflächen.

Gerade an diesem Beispiel wird deutlich, warum ein theoretisch hoher Baukoeffizient in der Praxis nicht immer vollständig nutzbar ist.

Was bestimmt die tatsächlich zulässige Bebauung?

Die genehmigungsfähige Bebauung ergibt sich nicht aus einer einzigen Zahl, sondern aus einer vollständigen planungsrechtlichen und technischen Prüfung.

Prüfpunkt	Bedeutung für das Grundstück
Katasteridentität	Lage, Fläche, Grenzen und Katasternummer müssen eindeutig sein
Bau- oder Nichtbaugebiet	Nicht jedes registrierte Grundstück liegt in einem Baugebiet
Funktionale Zone	Bestimmt den grundsätzlichen Nutzungs- und Entwicklungsrahmen
Zulässige Nutzung	Wohnen, Hotel, Gewerbe, Büro oder Industrie sind nicht austauschbar
K‑1	Begrenzt die überbaubare Grundfläche
K‑2	Begrenzt die anrechenbare Geschossfläche
K‑3	Sichert Grünfläche und Wasserdurchlässigkeit
Höhe und Geschosse	Können die Ausnutzung von K‑2 begrenzen
Bebauungsart	Freistehend, gekoppelt, gruppiert oder geschlossen
Baugrenzen und Baulinien	Bestimmen die Position des Gebäudes
Grenzabstände	Sichern Belichtung, Belüftung, Brandschutz und Nachbarinteressen
Zufahrt	Ein rechtlich und technisch geeigneter Straßenanschluss ist erforderlich
Stellplätze	Können erhebliche Grundstücks- oder Gebäudeflächen beanspruchen
Versorgungsnetze	Wasser, Abwasser, Strom und sonstige Netze müssen ausreichend sein
Schutzregime	Denkmal-, Natur-, Gewässer-, Wald- oder Infrastrukturschutz kann Vorrang haben
Topografie und Geologie	Hanglage und Baugrund können das Projekt reduzieren oder verteuern
Bestandsgebäude	Genehmigungsstand und vorhandene Flächen müssen berücksichtigt werden

Funktionale Zone und zulässige Nutzung

Die funktionale Zone kommt vor dem Koeffizienten

Bevor K‑1, K‑2 und K‑3 berechnet werden, muss geklärt werden, in welcher funktionalen Zone das Grundstück liegt.

Die Zone beantwortet beispielsweise:

• ob die Fläche grundsätzlich bebaut werden darf,
• ob Wohnen zulässig ist,
• ob ein Mehrfamilienhaus zulässig ist,
• ob ein Hotel oder Aparthotel genehmigungsfähig ist,
• ob Einzelhandel oder Gastronomie erlaubt sind,
• ob gewerbliche oder industrielle Nutzungen möglich sind,
• ob nur landwirtschaftliche oder landschaftsbezogene Gebäude zulässig sind.

Ein Grundstück kann einen theoretischen K‑2-Wert besitzen, ohne dass die vom Käufer gewünschte Nutzung zulässig ist.

Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Hotel sind unterschiedliche Nutzungen

Die Bezeichnung „Wohnzone“ bedeutet nicht automatisch, dass jedes beliebige Wohnprojekt möglich ist.

Unterschieden werden können unter anderem:

• individuelles Wohnhaus für eine oder zwei Familien,
• Reihen- oder Doppelhaus,
• Mehrfamilienhaus,
• gemischt genutztes Gebäude,
• Hotel,
• Aparthotel,
• Ferienanlage,
• Studentenwohnheim,
• Pflege- oder Betreuungseinrichtung.

Ein Projekt mit 50 Apartments kann nicht ohne Weiteres als Einfamilienhausprojekt behandelt werden. Ebenso ist ein Aparthotel baurechtlich nicht automatisch einem gewöhnlichen Mehrfamilienhaus gleichzustellen.

Entscheidend ist das funktionale Profil, das in den Planungsunterlagen und der Genehmigung festgelegt wird.

Ausnahmsweise zulässige Nutzung

Eine Nutzung, die nicht als reguläre Hauptnutzung vorgesehen ist, kann in bestimmten Fällen ausnahmsweise zugelassen werden. Daraus entsteht jedoch kein automatischer Anspruch.

Geprüft werden insbesondere:

• Vereinbarkeit mit dem Charakter der Zone,
• vorhandene Bebauung,
• städtebauliche Wirkung,
• Nachbarinteressen,
• Verkehr und Stellplätze,
• technische Infrastruktur,
• Belichtung und Belüftung,
• öffentliche Interessen.

Ein Kaufpreis sollte nie auf einer noch nicht genehmigten Ausnahmenutzung beruhen.

Baugebiet und Nichtbaugebiet

Georgien unterscheidet zwischen Flächen, die zur Bebauung vorgesehen sind, und Gebieten, die grundsätzlich von gewöhnlicher Bebauung freigehalten werden sollen.

Zu den Nichtbaugebieten können insbesondere gehören:

• ausgewiesene Grünflächen,
• landwirtschaftliche Gebiete,
• Waldgebiete,
• Natur- und Landschaftsflächen,
• Strände und Uferbereiche,
• andere planungsrechtlich freigehaltene Flächen.

In solchen Gebieten sind häufig nur Gebäude zulässig, die unmittelbar mit der jeweiligen Gebietsfunktion zusammenhängen, beispielsweise bestimmte landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche, infrastrukturelle oder landschaftsbezogene Anlagen.

Ein eingetragenes Privateigentum begründet daher noch kein Recht, dort ein Wohnhaus, Hotel oder Apartmentgebäude zu errichten.

Landwirtschaftliches und nichtlandwirtschaftliches Grundstück

Zwei verschiedene rechtliche Ebenen

Beim Grundstückskauf müssen zwei Fragen getrennt beantwortet werden:

1. Welche Zweckbestimmung ist im öffentlichen Register eingetragen?
2. Welche planungsrechtliche Funktion besitzt das Grundstück?

Die Eintragung als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich betrifft nicht exakt dieselbe Frage wie die funktionale Bauzone.

Nichtlandwirtschaftlich bedeutet nicht automatisch bebaubar

Ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück kann beispielsweise:

• in einem Nichtbaugebiet liegen,
• als Grünfläche ausgewiesen sein,
• einer Straßenplanung unterliegen,
• in einer Schutz- oder Gefahrenzone liegen,
• keine ausreichende Zufahrt besitzen,
• für eine andere Nutzung als Wohnen vorgesehen sein.

Die Bezeichnung „non-agricultural“ ist deshalb kein Ersatz für eine Bauprüfung.

Landwirtschaftlich bedeutet nicht in jedem Fall absolutes Bauverbot

Auf privatem landwirtschaftlichem Grund kann ein individuelles Wohnhaus unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein, insbesondere wenn das Grundstück innerhalb einer bestehenden Siedlungsstruktur liegt und das Vorhaben mit der funktionalen Zone beziehungsweise der bestehenden Bebauungsumgebung vereinbar ist.

Außerhalb einer ausgebildeten Siedlungs- und Bebauungsstruktur gelten deutlich strengere Bedingungen. Dort sind gewöhnliche Wohnprojekte regelmäßig wesentlich schwerer oder ohne vorherige Planänderung nicht genehmigungsfähig.

Die Eigentumsfähigkeit eines ausländischen Käufers, die registrierte Grundstückszweckbestimmung und die planungsrechtliche Bebaubarkeit müssen jeweils gesondert geprüft werden.

Grundstücke ohne detaillierten Bebauungsplan

Bebauung innerhalb einer bestehenden Siedlungsstruktur

Existiert kein detaillierter Entwicklungsplan, kann ein Projekt innerhalb einer bereits ausgebildeten Bebauungsstruktur dennoch genehmigungsfähig sein.

Dabei wird geprüft, ob das Vorhaben zur vorhandenen Umgebung passt. Maßgeblich sind unter anderem:

• Nutzungsart,
• Bebauungsintensität,
• Gebäudegröße,
• Gebäudehöhe,
• Bebauungsart,
• Position auf dem Grundstück,
• Straßenraum,
• Nachbarbebauung,
• Schutz der Nachbarinteressen.

Bei ungeordneten oder nicht klar strukturierten Bestandsgebieten kann die vorhandene Bebauung im Umfeld des Grundstücks untersucht werden. Nach den nationalen Grundbestimmungen kann hierbei insbesondere ein Umgebungsbereich von 50 Metern um das Grundstück relevant werden.

Grundstück außerhalb einer bestehenden Siedlungsstruktur

Außerhalb einer ausgebildeten Bebauung und ohne detaillierten Entwicklungsplan ist die Genehmigung wesentlich restriktiver.

Insbesondere gewöhnliche Wohnnutzungen sind dort nicht automatisch möglich. Das Projekt muss durch die Funktion des betreffenden Gebietes getragen sein und darf öffentlichen Interessen nicht widersprechen.

Eine vorhandene Stromleitung, ein Weg oder ein benachbartes Einzelhaus verwandelt eine Außenbereichsfläche nicht automatisch in ein Baugrundstück.

Das Nachbargebäude ist kein Baurechtsnachweis

Ein großes Gebäude auf dem Nachbargrundstück beweist nicht, dass auf dem Kaufgrundstück dieselbe Bebauung zulässig ist.

Das Nachbargebäude kann:

• nach älteren Vorschriften genehmigt worden sein,
• zu einem anderen Planbereich gehören,
• eine Ausnahmegenehmigung besitzen,
• auf zusammengelegten Grundstücken stehen,
• zusätzliche K‑2-Rechte erhalten haben,
• eine abweichende funktionale Nutzung besitzen,
• teilweise nicht genehmigt sein,
• Bestandteil eines detaillierten Entwicklungsplans sein.

Die Prüfung muss immer anhand der Katasternummer des konkreten Grundstücks erfolgen.

Grenzabstände, Gebäudehöhe und Baulinien

Grenzabstände können die Baufläche erheblich verkleinern

Die georgischen Vorschriften unterscheiden zwischen Grenzbereichen zur öffentlichen Fläche und Grenzbereichen zu Nachbargrundstücken.

Ziel dieser Regelungen ist insbesondere der Schutz von:

• natürlicher Belichtung,
• Sonneneinstrahlung,
• Belüftung,
• Brandschutz,
• Evakuierung,
• Grünflächen,
• nachbarlichen Interessen.

Nach den nationalen Grundregeln wird die Tiefe einer Grenzzone grundsätzlich nach folgender Formel bestimmt:

L = H × Y

Dabei ist:

• L die erforderliche Tiefe der Grenzzone,
• H die anrechenbare Gebäudehöhe,
• Y ein zonenabhängiger Faktor.

Als nationale Grundwerte gelten:

• Y = 0,35 in Zentrums-, Geschäfts- und Gewerbezonen,
• Y = 0,25 in Produktions- und Industriezonen,
• Y = 0,4 in den übrigen Zonen.

Die Mindesttiefe beträgt grundsätzlich drei Meter. Je nach Zone, Gebäudehöhe, Straßenbreite, Bebauungsart, Fensteranordnung und örtlichem Plan können andere oder weitergehende Anforderungen entstehen.

Wann darf an der Grundstücksgrenze gebaut werden?

Eine Bebauung an der Grenze kann zulässig oder vorgeschrieben sein, wenn die vorgesehene Bebauungsart dies erlaubt, etwa bei:

• gekoppelten Gebäuden,
• Reihenhäusern,
• gruppierter Bebauung,
• geschlossener Blockrandbebauung.

Die Zulässigkeit hängt unter anderem davon ab, ob zur Nachbargrenze Öffnungen vorhanden sind und welche Bauweise der Plan oder die vorhandene Umgebung vorgibt.

Eine bestehende Grenzwand des Nachbarn berechtigt nicht automatisch zum Anbau.

Rote und blaue Linien

Bei der Projektprüfung können zwei Linienarten eine zentrale Rolle spielen:

• Eine Baugrenze begrenzt den Bereich, über den das Gebäude nicht hinausrücken darf.
• Eine verbindliche Baulinie kann vorgeben, an welcher Linie das Gebäude angeordnet werden soll.

Solche Linien können dazu führen, dass ein Grundstück trotz ausreichender K‑1- und K‑2-Werte nur in einem eng begrenzten Bereich bebaut werden darf.

Gebäudehöhe und Geschosszahl

Die maximal zulässige Höhe kann sich ergeben aus:

• der funktionalen Zone,
• einem detaillierten Entwicklungsplan,
• der vorhandenen Bebauungsstruktur,
• Straßen- und Grenzabständen,
• Denkmal- und Sichtschutz,
• Landschaftsschutz,
• Belichtungs- und Besonnungsvorgaben,
• besonderen örtlichen Vorschriften.

Ein nicht festgelegter nationaler Tabellenwert bedeutet auch bei der Höhe nicht, dass beliebig hoch gebaut werden darf.

Zufahrt, Erschließung und Infrastruktur

Rechtlich gesicherte Zufahrt

Eine neue Bebauung in einer städtischen oder ausgebildeten Siedlungslage setzt grundsätzlich eine ausreichende Straßenanbindung voraus.

Entscheidend ist nicht nur, ob tatsächlich ein Weg vorhanden ist. Zu prüfen sind:

• rechtlicher Zugang zur öffentlichen Straße,
• Eigentum am Zufahrtsweg,
• eingetragenes Wegerecht oder Servitut,
• ausreichende Breite,
• Befahrbarkeit,
• Feuerwehr- und Rettungszufahrt,
• Wendemöglichkeiten,
• Steigung und Kurvenradien,
• mögliche Straßenverbreiterungen.

Ein informell genutzter Weg über ein Nachbargrundstück ist kein verlässlicher Erschließungsnachweis.

Wasser, Abwasser, Strom und weitere Netze

Die Nähe einer Leitung bedeutet nicht automatisch, dass ausreichende Anschlusskapazität vorhanden ist.

Vor einem Grundstückskauf sollten geprüft werden:

• Trinkwasserversorgung,
• Abwasseranschluss,
• Regenwasserableitung,
• Stromanschluss und Leistung,
• Gasversorgung, falls benötigt,
• Telekommunikation,
• Entfernung zum Anschlusspunkt,
• Anschlusskosten,
• notwendige Netzverstärkungen.

Wenn ein größeres Projekt vorhandene Netze überlastet, kann die Genehmigungsbehörde Reparaturen, Erweiterungen oder Verstärkungen der Infrastruktur verlangen.

Stellplätze

Stellplatzanforderungen können die wirtschaftliche Ausnutzung eines Grundstücks erheblich reduzieren.

Zu berücksichtigen sind:

• Anzahl erforderlicher Stellplätze,
• Besucherstellplätze,
• barrierefreie Stellplätze,
• Zufahrtsrampen,
• Fahrgassen,
• Wendebereiche,
• Fahrradabstellplätze,
• Ladeinfrastruktur,
• Auswirkungen einer Tiefgarage auf K‑3.

Die Stellplatzregelung kann kommunal unterschiedlich ausgestaltet sein.

Detaillierter Bebauungs- oder Entwicklungsplan

Was ist ein DDP?

Der detaillierte Entwicklungsplan, häufig als DDP bezeichnet, legt die städtebaulichen Bedingungen für ein bestimmtes Gebiet oder Projekt verbindlich fest.

Er kann insbesondere regeln:

• funktionale Nutzung,
• K‑1, K‑2 und K‑3,
• maximale und gegebenenfalls minimale Bebauungsintensität,
• Gebäudehöhe,
• Geschosszahl,
• Bebauungsart,
• Grundstücksgrößen,
• Baugrenzen und Baulinien,
• Straßen und Wege,
• technische Infrastruktur,
• Grünflächen,
• Stellplätze,
• öffentliche und private Bereiche.

Liegt ein wirksamer DDP vor, bildet er die zentrale Grundlage für die Baugenehmigung.

Kann K‑2 erhöht werden?

Eine Erhöhung von K‑1 oder K‑2 ist keine gewöhnliche Formalität und kein frei erwerbbarer Anspruch.

Eine Überschreitung der nationalen Maximalwerte kann insbesondere auf Grundlage eines detaillierten Entwicklungsplans in Betracht kommen, wenn:

• ein besonderer städtebaulicher Grund besteht,
• die Mehrbelastung durch geeignete Maßnahmen ausgeglichen wird,
• öffentliche Interessen nicht beeinträchtigt werden,
• Wohn- und Arbeitsbedingungen nicht verschlechtert werden,
• die Gemeinde und die zuständigen Planungsgremien zustimmen.

Je nach Gemeinde können kompensierende Maßnahmen verlangt werden, beispielsweise:

• Herstellung oder Verbesserung öffentlicher Infrastruktur,
• zusätzliche Grünflächen,
• Straßen- oder Gehwegausbau,
• Übertragung oder Sicherung öffentlicher Flächen,
• sonstige städtebauliche Ausgleichsleistungen.

Die größte Kalkulationsgefahr

Ein Grundstück wird häufig mit einer „möglichen K‑2-Erhöhung“ beworben. Solange diese Erhöhung nicht verbindlich beschlossen und projektbezogen gesichert ist, handelt es sich lediglich um eine Entwicklungshoffnung.

Der wirtschaftliche Grundstückswert sollte deshalb getrennt berechnet werden:

1. Wert auf Grundlage des gesicherten Bestandsrechts,
2. zusätzlicher spekulativer Wert einer möglichen Planänderung.

Eine ungesicherte K‑2-Erhöhung sollte nicht wie bereits vorhandenes Baurecht bezahlt werden.

Das Baugenehmigungsverfahren in Georgien

Zweistufiges Verfahren

Das reguläre Baugenehmigungsverfahren besteht grundsätzlich aus zwei Stufen.

Stufe I: Bedingungen für die bauliche Grundstücksnutzung

In der ersten Stufe werden die planungsrechtlichen und grundstücksbezogenen Rahmenbedingungen festgelegt.

Dazu können gehören:

• Grundstücks- und Katasterdaten,
• zulässige Nutzung,
• K‑1, K‑2 und K‑3,
• Bebauungsart,
• Gebäudeposition,
• Baugrenzen und Baulinien,
• maximale Gebäudehöhe,
• gegebenenfalls Geschosszahl,
• funktionales Profil,
• Grünflächenbedingungen,
• Infrastrukturauflagen.

Die reguläre gesetzliche Entscheidungsfrist beträgt grundsätzlich zehn Arbeitstage. Bei komplexen Verfahren, erforderlicher Beteiligung weiterer Behörden oder fehlenden Unterlagen kann sich die Bearbeitung verlängern.

Die genehmigten Grundstücksnutzungsbedingungen sind grundsätzlich drei Jahre gültig, sofern innerhalb dieses Zeitraums die nächste Genehmigungsstufe eingeleitet wird.

Stufe II: Baugenehmigung

In der zweiten Stufe wird das konkrete Bauprojekt geprüft.

Erforderlich sein können insbesondere:

• Architekturplanung,
• Lageplan,
• Voruntersuchungen,
• Baugrund- und geologische Unterlagen,
• Tragwerksplanung,
• technische Fachplanungen,
• Baustellenorganisationsplan,
• Gutachten,
• Grünflächenplanung,
• Nachweis der Genehmigungsgebühren.

Dreistufiges Verfahren

Auf Antrag kann zwischen der Festlegung der Grundstücksnutzungsbedingungen und der endgültigen Baugenehmigung eine gesonderte Genehmigung des Architekturentwurfs erfolgen.

Dies kann bei größeren oder komplexeren Vorhaben sinnvoll sein.

Grundstück mit detailliertem Entwicklungsplan

Gilt für das Grundstück bereits ein detaillierter Entwicklungsplan, ist die separate erste Stufe grundsätzlich nicht erforderlich. Die dort festgelegten Bedingungen übernehmen die Funktion der grundstücksbezogenen Planungsfestsetzung.

Bauanzeige oder Baugenehmigung

Ob lediglich eine Bauanzeige genügt oder eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt von der Gebäudeklasse, der Größe, der Nutzung, der Lage und den kommunalen Vorschriften ab.

Auch ein kleines Einfamilienhaus sollte deshalb nicht ohne Prüfung als genehmigungsfrei behandelt werden.

Bestehende und nicht regelkonforme Gebäude

Vorhandene Bebauung verbraucht Entwicklungspotenzial

Befinden sich bereits Gebäude auf dem Grundstück, muss geprüft werden:

• ob sie registriert sind,
• ob eine Genehmigung vorliegt,
• ob sie entsprechend der Genehmigung errichtet wurden,
• welche Flächen bei K‑1 und K‑2 anzurechnen sind,
• ob sie in Betrieb genommen beziehungsweise abgenommen wurden,
• ob Umbauten oder Erweiterungen genehmigt sind.

Die zusätzliche Entwicklungsmöglichkeit ergibt sich nicht allein aus Grundstücksfläche × K‑2. Bestehende anrechenbare Flächen müssen berücksichtigt werden.

Nicht genehmigte Gebäude

Ein nicht genehmigtes Gebäude ist kein wertsteigerndes Baurecht. Es kann vielmehr zu folgenden Problemen führen:

• Bußgeldern,
• Nutzungsverboten,
• Schwierigkeiten bei der Registrierung,
• Verzögerung neuer Genehmigungen,
• Verpflichtung zur Anpassung,
• Rückbau,
• Problemen bei Finanzierung und Weiterverkauf.

Eine nachträgliche Genehmigung kommt nur in Betracht, wenn das Gebäude grundsätzlich mit den geltenden Vorschriften vereinbar ist.

Nicht regelkonforme Bestandsobjekte

Ein Grundstück oder Gebäude kann nicht regelkonform sein, wenn beispielsweise:

• die tatsächliche Nutzung nicht zur Zone passt,
• K‑1 oder K‑2 überschritten ist,
• K‑3 unterschritten wird,
• Grenzabstände verletzt sind,
• die Gebäudeposition unzulässig ist,
• das Grundstück in einem Nichtbaugebiet liegt.

Eine weitere Entwicklung kann dann davon abhängig gemacht werden, dass die Abweichung reduziert oder beseitigt wird.

Ein bestehender Regelverstoß begründet kein Recht, ihn durch zusätzliche Bebauung zu vergrößern.

Grundstücksteilung und Zusammenlegung

Teilung schafft nicht automatisch mehr Baurecht

Durch die Teilung eines Grundstücks lässt sich die zulässige Bebauung nicht beliebig vervielfachen.

Nach der Teilung muss jedes neu entstehende Grundstück unter anderem erfüllen:

• Mindestgrundstücksgröße,
• ausreichende Form und Breite,
• K‑1-, K‑2- und K‑3-Anforderungen,
• Grenzabstände,
• Zufahrt,
• Infrastruktur,
• Stellplätze,
• zulässige Bebauungsart.

Befinden sich Gebäude auf dem Ausgangsgrundstück, müssen die Koeffizienten und Abstände nach der Teilung weiterhin für jedes neue Grundstück eingehalten werden.

Zusammenlegung kann ein Projekt verbessern

Die Zusammenlegung benachbarter Grundstücke kann Vorteile bringen:

• größeres zusammenhängendes Baufenster,
• effizientere Tiefgarage,
• bessere Zufahrt,
• flexiblere Gebäudeposition,
• günstigere Abstände,
• zusammenhängende K‑3-Fläche,
• bessere Projektwirtschaftlichkeit.

Vor einer Zusammenlegung muss jedoch geprüft werden, ob beide Flächen derselben funktionalen Zone und demselben Planungsregime unterliegen.

Hanggrundstücke und schwierige Topografie

Georgien besitzt zahlreiche Baugebiete mit starkem Gefälle, insbesondere in Tiflis, Batumi, Adscharien, Gudauri, Bakuriani und anderen Bergregionen.

Bei Hanggrundstücken beeinflussen sich gegenseitig:

• K‑1-Berechnung,
• Einstufung von Unter- und Obergeschossen,
• Gebäudehöhe,
• Grenzabstände,
• Geländemodellierung,
• Stützwände,
• Zufahrtsneigung,
• Entwässerung,
• Erdrutsch- und Erosionsrisiko,
• Gründungskosten.

Ein terrassiertes Gebäude kann bei K‑1 nach besonderen Regeln berechnet werden. Maßgeblich kann die orthogonale Projektion der Gebäudeteile sein, die das Gelände tatsächlich berühren.

Eine rein zweidimensionale Katasterkarte reicht für die Beurteilung eines Hanggrundstücks nicht aus. Erforderlich sind regelmäßig ein aktuelles Höhenaufmaß und eine geologische beziehungsweise geotechnische Untersuchung.

Regionale Besonderheiten

Tiflis

In Tiflis sind insbesondere zu prüfen:

• aktuelle funktionale Zone,
• Generalplan und Zonierungskarte,
• besondere Stadtentwicklungsgebiete,
• historische Schutzzonen,
• bestehende und beantragte Genehmigungen,
• rote und blaue Linien,
• Höhen- und Sichtbeschränkungen,
• Verkehr und Stellplätze,
• Hang- und Erdrutschrisiken,
• kommunale K‑2- und Ausnahmeregeln.

Das Kartenportal und der Architekturdienst der Stadt sind wichtige Ausgangspunkte. Ein Karteneintrag ersetzt jedoch keine förmliche Grundstücks- oder Genehmigungsprüfung.

Batumi und georgische Schwarzmeerküste

An der Schwarzmeerküste können zusätzlich relevant sein:

• kommunale Entwicklungspläne,
• touristische und gemischte Nutzungszonen,
• Küsten- und Gewässerschutz,
• Hochwasser- und Starkregenrisiken,
• Grundwasser,
• Hotel- oder Aparthotelnutzung,
• saisonale Verkehrskapazität,
• besondere städtische Entwicklungsentscheidungen.

Gerade in Batumi sollten Aussagen über zusätzliche Geschosse oder eine spätere K‑2-Erhöhung nur nach Prüfung der aktuellen kommunalen Rechtslage bewertet werden.

Kur- und Bergregionen

In Gudauri, Bakuriani, Borjomi und anderen Kur- oder Berggebieten können Landschaftsbild, Naturgefahren, Schutzgebiete und Infrastruktur eine besonders große Rolle spielen.

Ein hoher touristischer Bedarf führt nicht automatisch zu einer hohen baulichen Ausnutzung.

Ländliche Gemeinden

In ländlichen Gebieten fehlen teilweise detaillierte Stadtentwicklungspläne. Dann können die vorhandene Siedlungsstruktur, die tatsächliche Umgebung und die nationale Grundregelung besonders wichtig werden.

Häufig sind dort nicht die Koeffizienten, sondern folgende Punkte die größten Hindernisse:

• ungeklärte Zufahrt,
• fehlendes Abwasser,
• unzureichende Stromleistung,
• landwirtschaftliche oder landschaftliche Gebietsfunktion,
• nicht vermessene Grenzen,
• informelle Bestandsgebäude,
• fehlende geologische Untersuchungen.

Due Diligence vor dem Grundstückskauf

Eine belastbare Bauprüfung sollte erfolgen, bevor eine nicht rückzahlbare Anzahlung geleistet oder ein endgültiger Kaufvertrag unterschrieben wird.

1. Katasternummer und Registerauszug prüfen

Erforderlich sind insbesondere:

• vollständige Katasternummer,
• aktueller Eigentümer,
• eingetragene Grundstücksfläche,
• Grundstückszweckbestimmung,
• Hypotheken,
• Pfandrechte,
• Verbote,
• Dienstbarkeiten,
• sonstige Belastungen.

2. Katastergrenzen überprüfen

Katasterkarte und tatsächliche Nutzung müssen verglichen werden.

Zu prüfen sind:

• Grenzverlauf,
• Überbauungen,
• Zufahrten,
• Nachbarzäune,
• tatsächliche Flächengröße,
• Überschneidungen,
• nicht registrierte Teilflächen.

Bei Zweifeln ist eine neue Vermessung erforderlich.

3. Funktionale Zone feststellen

Es muss schriftlich oder anhand der verbindlichen Planung geklärt werden:

• Baugebiet oder Nichtbaugebiet,
• funktionale Zone und Unterzone,
• zulässige Hauptnutzung,
• ausnahmsweise zulässige Nutzung,
• K‑1, K‑2 und K‑3,
• Gebäudehöhe,
• Schutz- und Sonderregime.

4. Geltenden Plan identifizieren

Zu prüfen sind:

• Masterplan,
• Entwicklungsplan,
• detaillierter Entwicklungsplan,
• laufende Planänderung,
• vorgesehene Straßen oder öffentliche Flächen,
• besondere Projekt- oder Sanierungsgebiete.

Entscheidend ist nicht nur, dass ein Plan existiert, sondern welche Fassung aktuell rechtswirksam ist.

5. Grundstücksbezogene Vorprüfung einholen

Bei fehlender Planung oder größeren Investitionen sollte eine grundstücksbezogene planungsrechtliche Klärung beantragt werden.

Eine allgemeine Aussage wie „residential zone“ reicht nicht aus. Benötigt werden möglichst konkrete Angaben zu:

• Nutzung,
• Bebauungsparametern,
• Höhe,
• Geschossen,
• Gebäudeposition,
• Zufahrt,
• Infrastruktur,
• möglichen Einschränkungen.

6. Architektonische Machbarkeitsstudie erstellen

Ein georgischer Architekt sollte ein erstes Baumassenmodell beziehungsweise eine Machbarkeitsstudie erarbeiten.

Diese sollte mindestens zeigen:

• realistisches Baufenster,
• K‑1-Ausnutzung,
• K‑2-Ausnutzung,
• K‑3-Nachweis,
• Gebäudehöhe,
• Geschossverteilung,
• Zufahrt,
• Stellplätze,
• Erschließung,
• überschlägige vermiet- oder verkaufbare Fläche.

7. Bestands- und Genehmigungshistorie prüfen

Bei bebauten Grundstücken werden benötigt:

• ursprüngliche Baugenehmigung,
• genehmigte Pläne,
• Änderungsbescheide,
• Abnahme- oder Inbetriebnahmeunterlagen,
• Registrierungsunterlagen,
• Informationen über Verstöße oder Verfahren.

8. Topografie, Geologie und Infrastruktur untersuchen

Vor allem bei Hanglagen und größeren Projekten sollten vor dem Kauf geklärt werden:

• Höhenverlauf,
• Tragfähigkeit des Bodens,
• Grundwasser,
• Erdrutschrisiko,
• Entwässerung,
• Anschlusskapazitäten,
• Straßenerschließung.

9. Kaufvertrag absichern

Bei ungeklärter Bebaubarkeit kann der Kaufvertrag von Bedingungen abhängig gemacht werden, beispielsweise:

• positive planungsrechtliche Bestätigung,
• Genehmigung der gewünschten Nutzung,
• Mindest-K‑2,
• gesicherte Zufahrt,
• positive geologische Untersuchung,
• bestätigte Versorgungsanschlüsse,
• Erteilung der ersten Genehmigungsstufe.

So wird verhindert, dass ein Käufer ein Grundstück bezahlt, das für sein geplantes Projekt ungeeignet ist.

Welche Unterlagen sollte der Verkäufer vorlegen?

Für eine professionelle Grundstücksprüfung werden regelmäßig benötigt:

• aktueller Auszug aus dem öffentlichen Register,
• Katasterplan,
• Vermessungsunterlagen,
• Nachweis der Eigentumsgrundlage,
• Informationen über Belastungen und Dienstbarkeiten,
• Zonierungsunterlagen,
• geltender Entwicklungs- oder Bebauungsplan,
• vorhandene Grundstücksnutzungsbedingungen,
• Baugenehmigungen,
• genehmigte Architekturpläne,
• Abnahme- oder Inbetriebnahmedokumente,
• technische Bestandspläne,
• topografischer Plan,
• geologische Gutachten,
• Anschlussunterlagen der Versorger,
• Unterlagen über die rechtliche Zufahrt,
• behördliche Korrespondenz,
• Informationen über laufende Plan- oder Genehmigungsverfahren.

Fehlende Unterlagen sind kein bloßes Verwaltungsproblem. Sie können den wirtschaftlichen und rechtlichen Wert des Grundstücks erheblich verändern.

Bewertung eines Baugrundstücks anhand von K‑2

Preis je gesicherter Entwicklungsfläche

Für Projektentwickler ist der Kaufpreis je Quadratmeter Grundstück nur eingeschränkt aussagekräftig.

Eine aussagekräftigere Kennzahl kann sein:

Grundstückskaufpreis ÷ gesicherte zusätzliche anrechenbare K‑2-Fläche

Dabei müssen von der theoretischen K‑2-Fläche unter anderem abgezogen oder wirtschaftlich berücksichtigt werden:

• vorhandene Bestandsflächen,
• nicht nutzbare Geschossbereiche,
• Erschließungsflächen,
• Gemeinschaftsflächen,
• Technikflächen,
• Abstands- und Höhenbeschränkungen,
• Stellplatzbedarf,
• Infrastrukturkosten,
• Abbruchkosten,
• Ausgleichsmaßnahmen,
• Planungskosten,
• Risiken einer Nutzungsänderung.

Gesichertes und spekulatives Potenzial trennen

Eine solide Kalkulation unterscheidet:

Gesicherte Entwicklung

Sie basiert auf:

• geltender Zone,
• wirksamem DDP,
• bestätigten Nutzungsbedingungen,
• vorhandenen Genehmigungen,
• realistisch umsetzbarer Architektur.

Spekulative Entwicklung

Sie basiert auf:

• zukünftiger Umzonung,
• möglicher K‑2-Erhöhung,
• erhoffter Ausnahmegenehmigung,
• noch nicht genehmigter Nutzungsänderung,
• möglicher Grundstückszusammenlegung,
• geplanter öffentlicher Infrastruktur.

Spekulatives Potenzial kann einen Zusatzwert besitzen, darf aber nicht mit bereits gesichertem Baurecht gleichgesetzt werden.

Die häufigsten Fehler beim Grundstückskauf

Nur auf K‑2 achten

Ein hoher K‑2-Wert ist wertlos, wenn die gewünschte Nutzung, Höhe, Zufahrt oder Grundstücksform das Projekt nicht zulässt.

K‑2 mit verkaufbarer Fläche gleichsetzen

Die anrechenbare Geschossfläche ist nicht identisch mit der später vermiet- oder verkaufbaren Fläche.

Katasterstatus mit Baurecht verwechseln

Ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück ist nicht automatisch Bauland.

Kartenansicht als behördliche Zusage behandeln

Onlinekarten dienen der Orientierung. Maßgeblich sind der rechtswirksame Plan und die behördlichen Entscheidungen.

Aussagen des Maklers ungeprüft übernehmen

Begriffe wie „Baugrundstück“, „K‑2 möglich“, „zehn Stockwerke erlaubt“ oder „Hotelzone“ müssen anhand offizieller Unterlagen überprüft werden.

Nachbarbebauung als Präzedenzfall ansehen

Ein benachbartes Hochhaus begründet kein identisches Baurecht.

K‑3 und Tiefgarage vergessen

Eine große Tiefgarage kann die vorgeschriebene natürliche Grün- und Versickerungsfläche blockieren.

Untergeschoss pauschal als anrechnungsfrei behandeln

Bei Hanglage kann ein angeblicher Keller rechtlich als erdnahes oder oberirdisches Geschoss eingestuft werden.

Zufahrt nur tatsächlich, nicht rechtlich prüfen

Eine genutzte Zufahrt ohne Eigentum oder gesichertes Wegerecht kann ein Projekt verhindern.

Kaufpreis auf zukünftige K‑2-Erhöhung stützen

Eine noch nicht beschlossene Erhöhung ist kein gesichertes Entwicklungsrecht.

Nicht genehmigte Bestandsbauten ignorieren

Illegale oder abweichend errichtete Gebäude können neue Genehmigungen verzögern oder verhindern.

Anzahlung vor Abschluss der Machbarkeitsprüfung leisten

Eine nicht rückzahlbare Reservierungszahlung sollte erst erfolgen, wenn die wesentlichen Grundstücks- und Bebauungsrisiken geklärt oder vertraglich abgesichert sind.

FAQ: Baukoeffizient und zulässige Bebauung in Georgien

Was bedeutet K‑1 von 0,5?

K‑1 von 0,5 bedeutet, dass grundsätzlich höchstens 50 Prozent der Grundstücksfläche als anrechenbare überbaute Fläche genutzt werden dürfen. Bei 1.000 Quadratmetern Grundstücksfläche sind dies maximal 500 Quadratmeter.

Was bedeutet K‑2 von 1,2?

K‑2 von 1,2 bedeutet, dass maximal 120 Prozent der Grundstücksfläche als anrechenbare Geschossfläche entstehen dürfen. Bei 1.000 Quadratmetern Grundstücksfläche sind dies 1.200 Quadratmeter.

Was bedeutet K‑3 von 0,3?

K‑3 von 0,3 verlangt, dass mindestens 30 Prozent des Grundstücks als anrechenbare Grün- und Versickerungsfläche erhalten oder hergestellt werden. Bei 1.000 Quadratmetern sind dies mindestens 300 Quadratmeter.

Ist K‑2 die zulässige Geschosszahl?

Nein. K‑2 begrenzt die gesamte anrechenbare Geschossfläche. Die Geschosszahl und Gebäudehöhe werden gesondert bestimmt.

Kann die gesamte K‑2-Fläche immer ausgenutzt werden?

Nein. Grenzabstände, Gebäudehöhe, K‑3, Grundstücksform, Stellplätze, Zufahrt, Schutzvorschriften und technische Anforderungen können die tatsächlich realisierbare Fläche reduzieren.

Zählt ein Keller zu K‑2?

Ein echtes unterirdisches Geschoss wird grundsätzlich anders behandelt als oberirdische Geschosse. Ob ein Gebäudeteil als unterirdisch gilt, hängt jedoch von seiner Lage zum genehmigten Gelände und seiner baulichen Ausgestaltung ab.

Werden Balkone bei K‑2 berücksichtigt?

Veranden, Balkone und Loggien können nach den nationalen Grundregeln anteilig, regelmäßig mit einem Drittel ihrer maßgeblichen Fläche, berücksichtigt werden. Die konkrete Berechnung erfolgt anhand des Entwurfs.

Kann K‑2 nachträglich erhöht werden?

Eine Erhöhung kann unter besonderen Voraussetzungen über einen detaillierten Entwicklungsplan und gegebenenfalls mit Ausgleichsmaßnahmen erfolgen. Ein automatischer Anspruch besteht nicht.

Ist ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück automatisch bebaubar?

Nein. Zusätzlich müssen Baugebiet, funktionale Zone, zulässige Nutzung, Erschließung, Schutzregime und weitere Planungsvorgaben geprüft werden.

Darf auf einem landwirtschaftlichen Grundstück ein Wohnhaus gebaut werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf privatem landwirtschaftlichem Grund ein individuelles Wohnhaus zulässig sein, insbesondere innerhalb einer bestehenden Siedlungsstruktur. Außerhalb ausgebildeter Bebauungsbereiche gelten strengere Einschränkungen.

Beweist ein Hochhaus auf dem Nachbargrundstück, dass auch mein Grundstück entsprechend bebaubar ist?

Nein. Das Nachbargebäude kann anderen, älteren oder ausnahmsweise genehmigten Bedingungen unterliegen.

Reicht ein Auszug aus dem öffentlichen Register aus?

Nein. Der Registerauszug belegt insbesondere Eigentum, Katasterdaten und Belastungen. Er bestätigt nicht abschließend die zulässige Bebauung.

Wer bestätigt die Bebaubarkeit verbindlich?

Maßgeblich sind die zuständige Gemeinde beziehungsweise Genehmigungsbehörde, der geltende Plan und die projektbezogenen behördlichen Entscheidungen. Ein Architekt kann die Machbarkeit prüfen, er ersetzt aber nicht die behördliche Genehmigung.

Was ist ein detaillierter Entwicklungsplan?

Ein detaillierter Entwicklungsplan legt für ein bestimmtes Gebiet oder Projekt unter anderem Nutzung, K‑1, K‑2, K‑3, Höhe, Bebauungsart, Baulinien, Straßen, Infrastruktur und Grünflächen fest.

Darf unter einer K‑3-Fläche eine Tiefgarage gebaut werden?

Grundsätzlich soll die vorgeschriebene K‑3-Fläche wasserdurchlässig sein und auch unterirdisch von Gebäuden und Gebäudeteilen freigehalten werden. Eine bloße Begrünung des Tiefgaragendachs genügt daher nicht automatisch.

Was geschieht bei einem nicht genehmigten Gebäude?

Eine nachträgliche Genehmigung ist nur möglich, wenn das Gebäude mit den geltenden Vorschriften vereinbar ist. Andernfalls können Anpassung, Nutzungsbeschränkung, Sanktionen oder Rückbau drohen.

Kann eine Grundstücksteilung zusätzliches Baurecht schaffen?

Nicht automatisch. Jedes neu entstehende Grundstück muss die Mindestgrößen, Abstände, Koeffizienten, Zufahrts- und Erschließungsanforderungen selbst erfüllen.

Können sich Baukoeffizienten nach dem Kauf ändern?

Ja. Stadtentwicklungspläne und funktionale Zonen können geändert werden. Deshalb sind Rechtsstand, laufende Planverfahren und Übergangsregelungen vor dem Kauf zu prüfen.

Sollte vor dem Kauf bereits eine Architekturstudie erstellt werden?

Bei einem Bau- oder Entwicklungsgrundstück ist eine Machbarkeitsstudie dringend empfehlenswert. Nur so lässt sich erkennen, wie viel der theoretischen K‑1- und K‑2-Fläche unter realen Bedingungen tatsächlich nutzbar ist.

Der Baukoeffizient ist ein zentraler Bestandteil der Grundstücksbewertung in Georgien, aber niemals die einzige Entscheidungsgrundlage.

K‑1 beantwortet, wie viel Grundstücksfläche maximal überbaut werden darf. K‑2 bestimmt die maximal anrechenbare Geschossfläche. K‑3 schützt den vorgeschriebenen Anteil an Grün- und Versickerungsfläche.

Die tatsächlich zulässige Bebauung ergibt sich jedoch erst aus der vollständigen Prüfung von:

• funktionaler Zone,
• zulässiger Nutzung,
• Bau- oder Nichtbaugebiet,
• K‑1, K‑2 und K‑3,
• Höhe und Geschosszahl,
• Grenzabständen,
• Baugrenzen und Baulinien,
• Zufahrt und Infrastruktur,
• Stellplätzen,
• Schutzgebieten,
• Topografie und Geologie,
• Bestandsgebäuden,
• kommunalen Plänen und Genehmigungen.

Der wirtschaftliche Wert eines Grundstücks liegt deshalb nicht in einem vom Verkäufer genannten Koeffizienten, sondern im rechtlich gesicherten und technisch realisierbaren Entwicklungspotenzial.

Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollten mindestens der aktuelle Registerauszug, die Katastergrenzen, die funktionale Zone, der geltende Entwicklungsplan, die zulässige Nutzung und eine architektonische Machbarkeitsstudie geprüft werden. Bei größeren Investitionen sollte die Transaktion zusätzlich von einer positiven planungsrechtlichen Klärung abhängig gemacht werden.

Wesentliche Links und Quellen

• Georgischer Kodex über Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit – englische Fassung – zentrale gesetzliche Grundlage für funktionale Zonierung, Grundstücksbebaubarkeit, detaillierte Entwicklungspläne, Erschließung, Grenzbereiche und Genehmigungsverfahren. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Regierungsverordnung Nr. 261 über die Grundbestimmungen zur Nutzung und Bebauung von Gebieten – Definition und Berechnung von K‑1, K‑2 und K‑3 sowie Vorschriften über Zonen, Gebäudehöhen, Bebauungsarten und Grenzbereiche. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Regierungsverordnung Nr. 372 vom 28. Oktober 2024 – aktuelle nationale Ausgangswerte für funktionale Zonen, K‑1, K‑2, K‑3 und Gebäudehöhen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Regierungsverordnung Nr. 403 vom 17. Oktober 2023 – Änderungen zu Entwicklungsplanung, Erschließung, besonderen Nutzungen und Ausgleichsmaßnahmen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Regierungsverordnung Nr. 485 vom 31. Oktober 2025 – Änderungen zu planungsrechtlichen Grundlagen und Kulturerbeschutzgebieten. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Regierungsverordnung Nr. 551 vom 18. Dezember 2025 – seit dem 1. Juli 2026 geltende Ergänzung zu Gestaltungsvorgaben für Grundstückseinfriedungen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Regierungsverordnung Nr. 255 über Baugenehmigungen und die Inbetriebnahme von Gebäuden – Regelungen zu Genehmigungsunterlagen, Gebäudeklassen, Bauausführung und Abnahme. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Regelungen der Stadt Tiflis über die Nutzung und Bebauung des Stadtgebiets – kommunale Vorschriften für Grundstücke innerhalb der Hauptstadt. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
• Architekturdienst der Stadt Tiflis – Portal für Genehmigungsverfahren, behördliche Entscheidungen und interaktive Planungsinformationen. (Tas.ge)
• Offizielles Kartenportal der Stadt Tiflis – räumliche Orientierung zu Grundstücken, Planungsinformationen und städtischen Ebenen.
• Nationales Katasterkartenportal Georgiens – Grundstückssuche anhand der Lage oder Katasternummer und Darstellung registrierter Katasterdaten. (NAPR)
• National Agency of Public Registry of Georgia – öffentliche Registerauszüge, Kataster- und Immobiliendaten sowie Informationen zu registrierten Rechten und Belastungen. (NAPR)
• Spatial and Urban Development Agency of Georgia – staatliche Stelle für Raumplanung, Stadtentwicklung, Planungskoordination und nationale Entwicklungsprojekte. (suda.gov.ge)