Arrest und Veräußerungsverbot Georgien

15. August 2026 / Georgien Immobilien

Arrest und Veräußerungsverbot bei Immobilien in Georgien

Ein Arrest oder Veräußerungsverbot bei einer Immobilie in Georgien bedeutet, dass der eingetragene Eigentümer über das Grundstück, das Haus, die Wohnung oder einen Miteigentumsanteil nicht mehr frei verfügen kann. Im georgischen Immobilienregister erscheint ein solcher Eintrag regelmäßig unter der Bezeichnung ყადაღა/აკრძალვა, sinngemäß „Arrest/Beschränkung“.

Die Rechtsfolgen können erheblich sein. Je nach Art und Grundlage der Beschränkung kann der Eigentümer die Immobilie nicht verkaufen, verschenken, mit einer Hypothek belasten, vermieten, verpachten oder einem Dritten überlassen. Eine beantragte Eigentumsumschreibung kann vom georgischen Public Registry zurückgewiesen oder ausgesetzt werden. Bei einem Arrest im Vollstreckungsverfahren können nachträglich vorgenommene Verfügungen sogar unwirksam sein.

Für Immobilienkäufer ist deshalb nicht nur entscheidend, ob der Verkäufer im Register als Eigentümer eingetragen ist. Ebenso wichtig ist die Frage, ob das Eigentum durch einen Arrest, ein Veräußerungsverbot, eine steuerliche Belastung, eine gerichtliche Sicherungsmaßnahme oder einen Eintrag im georgischen Schuldnerregister blockiert wird.

Das Wichtigste in Kürze

Eigentum an einer Immobilie entsteht in Georgien grundsätzlich erst durch die Registrierung des Käufers im Public Registry.
Ein unterschriebener Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.
Ein öffentlich-rechtlicher Arrest oder ein Veräußerungsverbot kann die Registrierung des Eigentumswechsels verhindern.
Der Arrest kann aus einem Zivilprozess, einer Zwangsvollstreckung, einer Steuerschuld, einem Strafverfahren oder einer anderen behördlichen Maßnahme stammen.
Bei einem vollstreckungsrechtlichen Arrest sind Verkauf, Schenkung, Hypothekenbestellung und weitere Verfügungen regelmäßig untersagt.
Auch die Eintragung des Verkäufers im georgischen Schuldnerregister kann seine Verfügungsbefugnis beschränken.
Die bloße Zusage, der Arrest werde „nach dem Verkauf“ gelöscht, bietet dem Käufer keine ausreichende Sicherheit.
Vor jeder Zahlung müssen der aktuelle Immobilienregisterauszug, das Schuldnerregister und das Dokument geprüft werden, auf dem die Beschränkung beruht.
Ein Arrest verschwindet nicht zwangsläufig automatisch, sobald eine Schuld bezahlt wurde. Die Aufhebung muss rechtlich veranlasst und anschließend im Register vollzogen werden.
Bei mehreren Belastungen reicht es nicht aus, nur einen Arrest löschen zu lassen.

Arrest und Veräußerungsverbot Georgien Infografik

Was bedeutet „Arrest“ bei einer Immobilie in Georgien?

Der im deutschen Sprachgebrauch verwendete Begriff Arrest bezeichnet in diesem Zusammenhang keinen Freiheitsentzug einer Person. Gemeint ist eine staatlich angeordnete Sicherung oder Beschlagnahme von Vermögen.

Die georgische Bezeichnung lautet:

ყადაღა – Arrest, Beschlagnahme oder Pfändungsbeschlag
აკრძალვა – Verbot oder Beschränkung
გასხვისების აკრძალვა – Veräußerungsverbot
საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა – öffentlich-rechtliche Beschränkung

Ein Arrest sichert eine bestehende oder mögliche Forderung, einen künftigen Vollstreckungszugriff, einen steuerlichen Anspruch, eine mögliche Vermögenseinziehung oder einen anderen gesetzlich geschützten Zweck. Die Immobilie bleibt zunächst im Eigentum des bisherigen Eigentümers, wird seiner freien Verfügung aber ganz oder teilweise entzogen.

Arrest als gegenstandsbezogene Beschränkung

Ein Arrest kann unmittelbar auf eine bestimmte Immobilie eingetragen werden. Der Eintrag ist dann mit dem jeweiligen Katastercode verbunden.

Betroffen sein können beispielsweise:

ein Grundstück,
eine Wohnung,
ein Haus,
eine Gewerbeeinheit,
ein Stellplatz,
ein Miteigentumsanteil,
ein Erbbaurecht oder vergleichbares registrierbares Recht,
ein sonstiges Recht an einer Immobilie.

Personenbezogene Beschränkung über das Schuldnerregister

Daneben gibt es in Georgien das Schuldnerregister, georgisch მოვალეთა რეესტრი. Wird eine natürliche oder juristische Person dort eingetragen, kann ihre Befugnis eingeschränkt werden, registrierbare Vermögenswerte zu veräußern oder zu belasten.

Diese Beschränkung ist nicht nur objektbezogen, sondern knüpft an die Person des Schuldners an. Deshalb kann ein Verkäufer in seiner Verfügungsbefugnis eingeschränkt sein, obwohl im ersten Blick auf eine ältere Immobilienunterlage noch kein einzelner Arrest an genau dieser Immobilie erkennbar war.

Was ist ein Veräußerungsverbot?

Ein Veräußerungsverbot untersagt dem Eigentümer, die Immobilie rechtsgeschäftlich auf einen anderen Eigentümer zu übertragen. Es kann als eigenständige gerichtliche oder behördliche Anordnung bestehen oder Teil eines umfassenderen Arrests sein.

Das konkrete Verbot kann unterschiedlich weit reichen. Es kann sich ausschließlich auf den Eigentumswechsel beziehen oder zusätzlich untersagen:

die Bestellung einer Hypothek,
die Eintragung eines Nießbrauchs,
die Bestellung einer Dienstbarkeit,
die Begründung eines registrierbaren Baurechts,
die Vermietung oder Verpachtung,
die unentgeltliche Überlassung,
die Übertragung des Besitzes,
die Teilung oder Zusammenlegung des Grundstücks,
die Änderung bestimmter registrierter Rechte,
die Löschung bestehender Rechte oder Verpflichtungen.

Entscheidend ist deshalb nicht allein die Überschrift des Registereintrags. Maßgeblich sind der vollständige Wortlaut der Beschränkung und das zugrunde liegende Gerichtsurteil, der Gerichtsbeschluss, die Vollstreckungsanordnung oder der Verwaltungsakt.

Arrest und Veräußerungsverbot sind nicht immer dasselbe

Die Begriffe werden im georgischen Immobilienregister häufig gemeinsam dargestellt. Rechtlich können sie dennoch unterschiedliche Inhalte haben.

Eintrag	Typische Bedeutung	Mögliche Rechtsfolge
Arrest oder Beschlagnahme	Sicherung eines Vermögenswertes für ein Gerichts-, Vollstreckungs-, Steuer- oder Strafverfahren	Umfassende Verfügungssperre
Veräußerungsverbot	Verbot des Eigentumswechsels	Verkauf oder Schenkung kann nicht registriert werden
Belastungsverbot	Verbot neuer Hypotheken oder anderer Rechte	Finanzierung oder Nachbeleihung nicht möglich
Verwaltungssperre	Einschränkung der Verwaltung und Nutzung	Vermietung, Verpachtung oder Besitzüberlassung kann untersagt sein
Registrierungsverbot	Sperre bestimmter Eintragungen im Public Registry	Registerantrag wird abgelehnt oder ausgesetzt
Vertragliche Verfügungsbeschränkung	Verpflichtung aus Privatisierung, Kaufvertrag oder Förderbedingung	Verkauf nur unter bestimmten Voraussetzungen
Schuldnerregister	Personenbezogene Beschränkung des Schuldners	Verfügungen über registrierbares Vermögen werden blockiert

Ein Käufer darf daher nicht davon ausgehen, dass ein als „Verbot“ bezeichneter Eintrag weniger gefährlich sei als ein „Arrest“. Ebenso wenig bedeutet ein Arrest automatisch, dass jede Nutzung der Immobilie untersagt ist. Der Umfang ergibt sich aus der Rechtsgrundlage.

Warum ist die Registereintragung so wichtig?

Das georgische Immobiliensystem ist stark registerorientiert. Für den rechtsgeschäftlichen Erwerb einer Immobilie sind grundsätzlich zwei Elemente erforderlich:

ein wirksames schriftliches Rechtsgeschäft und
die Registrierung des Eigentumsrechts des Erwerbers im Public Registry.

Der Kaufvertrag allein überträgt daher noch kein vollständiges Immobilieneigentum. Erst wenn der Käufer als neuer Eigentümer registriert wurde, ist der Eigentumswechsel vollzogen.

Besteht ein Arrest oder Veräußerungsverbot, kann genau diese Registrierung verhindert werden. Der Käufer kann dann trotz unterschriebenem Vertrag und bereits gezahltem Kaufpreis ohne Eigentum dastehen.

Der Registerauszug ist eine Momentaufnahme

Der Immobilienregisterauszug enthält die zum Zeitpunkt seiner Erstellung registrierten und gültigen Daten. Dazu gehören insbesondere:

die Bezeichnung und Lage der Immobilie,
der Katastercode,
der eingetragene Eigentümer,
die Eigentumsgrundlage,
Hypotheken,
mit dem Eigentum verbundene Verpflichtungen,
öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
steuerliche Pfandrechte oder Steuerhypotheken.

Ein mehrere Wochen oder Monate alter Auszug reicht für eine sichere Transaktion nicht aus. Zwischen seiner Ausstellung und der Einreichung des Kaufvertrags können neue Arrest-, Hypotheken- oder Steuerbelastungen eingetragen worden sein.

Aus welchen Gründen kann ein Arrest eingetragen werden?

Gerichtliche Sicherungsmaßnahme in einem Zivilprozess

Ein georgisches Gericht kann bereits vor Abschluss eines Zivilverfahrens eine Sicherungsmaßnahme anordnen. Voraussetzung ist insbesondere, dass ohne die Maßnahme:

die spätere Vollstreckung erschwert oder unmöglich werden könnte,
ein unmittelbarer oder nicht wiedergutzumachender Schaden droht,
eine spätere Geldentschädigung den Schaden nicht angemessen ausgleichen würde.

Als Sicherungsmaßnahmen kommen unter anderem in Betracht:

Arrest des Vermögens des Beklagten,
Verbot bestimmter Handlungen,
Verbot gegenüber Dritten, Vermögen zu übertragen,
Zwangsverwaltung oder Sequestration,
Aussetzung einer Verwertung,
andere zur Sicherung geeignete Maßnahmen.

Ein Arrest auf eine Immobilie kann beispielsweise beantragt werden, wenn über das Eigentum gestritten wird oder befürchtet wird, dass der Eigentümer die Immobilie während des Prozesses verkauft.

In dringenden Fällen kann eine Sicherungsmaßnahme schon vor Einreichung der eigentlichen Klage beantragt werden. Wird sie bewilligt, muss die Klage grundsätzlich innerhalb von zehn Tagen nach Erlass der Entscheidung eingereicht werden. Geschieht dies nicht, ist die Sicherungsmaßnahme wieder aufzuheben.

Das Gericht entscheidet über den Antrag grundsätzlich sehr kurzfristig und kann dies zunächst ohne vorherige Anhörung des Gegners tun. Eine solche gerichtliche Maßnahme ist sofort vollstreckbar.

Arrest im Zwangsvollstreckungsverfahren

Liegt ein vollstreckbarer Titel gegen den Eigentümer vor, kann das georgische National Bureau of Enforcement auf die Immobilie zugreifen.

Bei einem vollstreckungsrechtlichen Arrest wird der Vermögensgegenstand erfasst und die Verfügungsbefugnis des Eigentümers beschränkt. Das Verbot kann insbesondere erfassen:

Verkauf,
Schenkung,
Tausch,
Einbringung in eine Gesellschaft,
Bestellung einer Hypothek,
Bestellung eines Nießbrauchs,
Eintragung einer Dienstbarkeit,
Bestellung eines registrierbaren Baurechts,
Abschluss von Leih-, Miet- oder Pachtverträgen,
anderweitige Übertragung des Besitzes.

Für Immobilien bestimmt das georgische Vollstreckungsrecht ausdrücklich, dass die von der gesetzlichen Verfügungssperre erfassten Rechtsgeschäfte nach dem Arrest unwirksam sind.

Eintrag im Schuldnerregister

Bei der Vollstreckung von Geldforderungen kann der Schuldner in das georgische Schuldnerregister aufgenommen werden. Die Eintragung beschränkt grundsätzlich sein Recht, registrierbare bewegliche und unbewegliche Vermögenswerte zu veräußern oder zu belasten.

Das Public Registry und andere Stellen sind in das System eingebunden. Weitere Verfügungen des Schuldners können ausgesetzt werden, solange er nicht aus dem Schuldnerregister gelöscht wurde oder eine gesetzlich zulässige Zustimmung zur Verfügung vorliegt.

Das ist insbesondere beim Immobilienkauf von einer Gesellschaft wichtig. Neben dem Immobilienauszug muss daher auch der aktuelle Unternehmensauszug des Verkäufers geprüft werden.

Steuerlicher Arrest

Die georgische Steuerbehörde kann Vermögenswerte zur Sicherung anerkannter Steuerrückstände arrestieren. Der steuerliche Arrest umfasst typischerweise das Verbot:

der Veräußerung,
der Verpfändung,
der Hypothekenbestellung,
der Bestellung eines Nießbrauchs oder einer Dienstbarkeit,
der Begründung eines Baurechts,
der Vermietung oder Verpachtung,
der Übertragung des vorübergehenden oder dauerhaften Besitzes.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Steuerbehörde einer Veräußerung schriftlich zustimmen, wenn der Erlös vollständig zur Tilgung der Steuerschuld verwendet wird.

Steuerpfandrecht oder Steuerhypothek

Ein Steuerpfandrecht beziehungsweise eine Steuerhypothek ist rechtlich vom steuerlichen Arrest zu unterscheiden.

Der Arrest blockiert die Verfügung. Das Steuerpfandrecht sichert dagegen die offene Steuerforderung am Vermögen des Steuerschuldners. Wird eine belastete Immobilie ohne ordnungsgemäße Löschung übertragen, kann das Steuerpfandrecht unter bestimmten Voraussetzungen auch gegenüber dem neuen Eigentümer fortbestehen.

Käufer sollten deshalb niemals nur die Rubrik „Arrest/Verbot“ prüfen. Auch die Rubrik über steuerliche Pfandrechte und Steuerhypotheken muss vollständig ausgewertet werden.

Arrest in einem Strafverfahren

In einem Strafverfahren kann Vermögen unter anderem gesichert werden, um:

eine zivilrechtliche Ersatzforderung zu schützen,
Verfahrenskosten zu sichern,
eine mögliche Einziehung vorzubereiten,
mutmaßlich aus einer Straftat stammendes Vermögen zu erhalten,
eine Verschleierung, Übertragung oder Beiseiteschaffung zu verhindern.

Ein strafprozessualer Arrest kann die Verwaltung des Vermögens und bei Bedarf auch seine Nutzung beschränken. Die Aufhebung oder eine ausnahmsweise gezielte Veräußerung setzt regelmäßig eine Entscheidung der zuständigen Strafverfolgungsbehörde und gegebenenfalls des Gerichts voraus.

Ein privater Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Käufer reicht hierfür nicht aus.

Sonstige gerichtliche oder behördliche Verbote

Das georgische Registerrecht erfasst auch Beschränkungen und Registrierungsverbote anderer zuständiger Gerichte oder Verwaltungsbehörden.

Mögliche Anlässe sind beispielsweise:

Streitigkeiten über Eigentum oder Miteigentum,
Auseinandersetzungen über Erbschaften,
gesellschaftsrechtliche Konflikte,
Sicherung behördlicher Rückforderungsansprüche,
Privatisierungsbedingungen,
öffentlich-rechtliche Nutzungs- oder Verfügungsauflagen,
gesetzliche Verfügungsbeschränkungen zugunsten des Staates oder einer Gemeinde.

Welche Rechtsfolgen hat ein Arrest für den Eigentümer?

Das Eigentum bleibt zunächst bestehen

Durch den Arrest wird der bisherige Eigentümer nicht automatisch enteignet. Er bleibt grundsätzlich im Register eingetragen.

Seine rechtliche Position wird jedoch eingeschränkt. Er darf die Immobilie nur noch innerhalb der Grenzen verwalten, die der Arrest oder das Verbot zulässt.

Verkauf und Schenkung können blockiert sein

Eine öffentlich-rechtliche Beschränkung schließt grundsätzlich die Registrierung weiterer Rechte oder Verpflichtungen aus, soweit das zugrunde liegende Dokument nichts anderes bestimmt oder eine gesetzliche Ausnahme greift.

Der Verkäufer kann daher zwar möglicherweise einen Vertrag unterschreiben. Der Käufer kann aber gegebenenfalls nicht als Eigentümer eingetragen werden. Bei einem Arrest nach dem Vollstreckungsgesetz können die gesetzlich untersagten Rechtsgeschäfte zudem unwirksam sein.

Neue Hypotheken können ausgeschlossen sein

Ein arrestiertes Grundstück kann regelmäßig nicht zur Sicherung eines neuen Kredits mit einer Hypothek belastet werden. Eine Bank wird eine Finanzierung in aller Regel nicht auszahlen, wenn die vorgesehene erstrangige Kreditsicherheit nicht registriert werden kann.

Vermietung und Verpachtung können verboten sein

Bei vollstreckungs- und steuerrechtlichen Arrestmaßnahmen kann auch der Abschluss neuer Miet-, Pacht- oder Leihverträge untersagt sein.

Ob ein bereits bestehender Mietvertrag fortbesteht, hängt unter anderem ab von:

dem Zeitpunkt seines Abschlusses,
einer möglichen Registrierung,
dem Zeitpunkt des Arrests,
der Art der Vollstreckung,
dem genauen Inhalt der behördlichen oder gerichtlichen Anordnung.

Die Immobilie kann zwangsverwertet werden

Ein Arrest ist häufig die Vorstufe einer späteren Zwangsverwertung. Die Immobilie kann im weiteren Verlauf:

mit einer Zwangshypothek belastet,
unter Zwangsverwaltung gestellt,
öffentlich versteigert,
unter gesetzlichen Voraussetzungen anderweitig verwertet werden.

Der Eigentümer verliert sein Eigentum erst mit der wirksamen Übertragung im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens.

Kann eine Immobilie mit Arrest verkauft werden?

Privater Verkauf während des Arrests

Ein normaler privater Verkauf ist regelmäßig nicht sicher durchführbar, solange der Arrest oder das Veräußerungsverbot im Register besteht.

Je nach Rechtsgrundlage kann:

der Eigentumsantrag des Käufers zurückgewiesen werden,
die Registrierung ausgesetzt werden,
der Vertrag unregistrierbar sein,
das Rechtsgeschäft unwirksam sein,
der Kaufpreis beim Verkäufer verbleiben, obwohl der Käufer kein Eigentum erhält.

Die Aussage des Verkäufers, der Arrest sei „nur eine Formsache“, darf nicht ungeprüft übernommen werden.

Verkauf mit Zustimmung des Gläubigers oder der Behörde

In bestimmten Fallgruppen kann ein Verkauf mit ausdrücklicher Zustimmung ermöglicht werden.

Dazu gehören beispielsweise:

Zustimmung des National Bureau of Enforcement und, soweit erforderlich, des Gläubigers,
schriftliche Zustimmung der Steuerbehörde bei vollständiger Verwendung des Erlöses zur Tilgung der Steuerschuld,
gerichtliche Ersetzung oder Aufhebung der Sicherungsmaßnahme,
strafprozessual genehmigte gezielte Veräußerung,
sonstige ausdrückliche Freigabe durch die Stelle, die das Verbot veranlasst hat.

Eine bloße privatschriftliche Erklärung des Gläubigers reicht nicht automatisch aus. Die Zustimmung muss den rechtlichen Anforderungen entsprechen und für das Public Registry als Registrierungsgrundlage verwertbar sein.

Verkauf nach vorheriger Löschung

Die sicherste Gestaltung besteht darin, dass:

die Ursache des Arrests geklärt wird,
die Forderung beglichen oder anderweitig gesichert wird,
die zuständige Stelle die Aufhebung verfügt,
die Aufhebung im Public Registry registriert wird,
ein neuer unbelasteter Registerauszug erstellt wird,
erst anschließend Kaufvertrag und Zahlung vollzogen werden.

Gleichzeitige Ablösung und Eigentumsübertragung

Bei sorgfältiger rechtlicher Vorbereitung kann eine abgestimmte Abwicklung möglich sein. Typischerweise werden daran beteiligt:

Verkäufer,
Käufer,
Gläubiger,
Bank oder Treuhandstelle,
zuständige Vollstreckungs- oder Steuerbehörde,
Public Registry,
georgischer Rechtsanwalt.

Der zur Ablösung erforderliche Kaufpreisanteil wird dabei nicht frei an den Verkäufer gezahlt, sondern unmittelbar zur Tilgung der gesicherten Forderung verwendet.

Eine solche Gestaltung setzt voraus, dass alle Löschungs- und Freigabeunterlagen bereits verbindlich vorliegen und die technische Abfolge mit dem Public Registry geklärt wurde.

Ist der Kauf bei einer Zwangsversteigerung sicher?

Eine offizielle Zwangsversteigerung ist keine gewöhnliche private Veräußerung. Nach vollständiger Zahlung des Zuschlagspreises stellt das National Bureau of Enforcement die Grundlage für die Eintragung des Erwerbers aus.

Trotzdem darf ein Käufer nicht pauschal davon ausgehen, dass jede versteigerte Immobilie frei von allen Rechten erworben wird.

Vollstreckung eines ungesicherten Gläubigers

Erfolgt die Verwertung zugunsten eines nicht dinglich gesicherten Gläubigers, können bereits registrierte Rechte, Verpflichtungen und Privatisierungsauflagen trotz Eigentumswechsels fortbestehen.

Vollstreckung eines Hypothekengläubigers

Erfolgt die Vollstreckung durch einen Hypothekengläubiger, können dingliche Rechte gelöscht werden, die zeitlich nach der vollstreckten Hypothek registriert wurden.

Früher eingetragene Rechte bleiben grundsätzlich bestehen. Für Steuerpfandrechte und bestimmte institutionelle Gläubiger gelten zusätzliche Sonderregelungen.

Maßgeblich ist die Rangfolge

Vor einem Gebot müssen daher geprüft werden:

der betreibende Gläubiger,
die Art seiner Forderung,
der Rang seiner Hypothek oder seines Arrests,
alle früheren Belastungen,
steuerliche Pfandrechte,
Dienstbarkeiten,
Nutzungsrechte,
Miet- und Pachtverhältnisse,
Privatisierungsauflagen,
weitere Arrestmaßnahmen.

„Zwangsversteigerung“ bedeutet in Georgien nicht automatisch „lastenfreier Erwerb“.

Unterschied zwischen Arrest, Hypothek und Steuerpfandrecht

Arrest

Der Arrest sichert einen Anspruch oder eine staatliche Maßnahme und beschränkt die Verfügungsbefugnis. Er kann einen Verkauf oder eine Belastung vollständig verhindern.

Hypothek

Die Hypothek ist ein dingliches Sicherungsrecht an einer Immobilie. Eine Hypothek verbietet einen Verkauf nicht zwangsläufig. Ohne Löschung oder Freigabe bleibt sie jedoch grundsätzlich bestehen oder beeinflusst die Verteilung eines späteren Verkaufserlöses.

Steuerpfandrecht oder Steuerhypothek

Das Steuerpfandrecht sichert eine Steuerforderung. Es kann unter bestimmten Voraussetzungen auch nach einer Übertragung an der Immobilie fortbestehen. Deshalb darf der Käufer eine steuerlich belastete Immobilie nicht ohne klare Ablösungs- und Löschungsregelung übernehmen.

Vertragliche Verfügungsbeschränkung

Eine vertragliche Verfügungsbeschränkung kann beispielsweise aus einem Privatisierungsvertrag stammen. Die Immobilie darf dann möglicherweise während eines bestimmten Zeitraums nur mit Zustimmung des Staates, einer Gemeinde oder eines anderen Berechtigten verkauft werden.

Vorregistrierung oder registrierte Erwerbsverpflichtung

Eine Vorregistrierung oder eine registrierte Verpflichtung zugunsten eines Käufers ist keine Arrestmaßnahme. Sie kann einen künftigen Erwerbsanspruch sichern. Besteht jedoch bereits ein Arrest oder Registrierungsverbot, kann auch die Eintragung einer neuen Erwerbsverpflichtung ausgeschlossen sein.

Wie erkennt man einen Arrest im georgischen Registerauszug?

Ein georgischer Immobilienregisterauszug kann unter anderem folgende Rubriken enthalten:

Eigentümer
Eigentumsgrundlage
Hypothek
Verpflichtungen
Steuerpfandrecht/Steuerhypothek
Arrest/Verbot
Schuldnerregister
Sonstige registrierte Rechte oder Beschränkungen

Typische georgische Begriffe sind:

Georgischer Begriff	Deutsche Bedeutung
ყადაღა/აკრძალვა	Arrest/Verbot
რეგისტრირებული არ არის	Nicht registriert
საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა	Öffentlich-rechtliche Beschränkung
გასხვისების აკრძალვა	Veräußerungsverbot
იპოთეკა	Hypothek
საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა	Steuerpfandrecht/Steuerhypothek
მოვალეთა რეესტრი	Schuldnerregister
საკუთრება	Eigentum
ვალდებულება	Verpflichtung

Welche Angaben müssen ausgewertet werden?

Bei einem Arresteintrag sind insbesondere festzustellen:

Registrierungsnummer,
Datum und genaue Uhrzeit der Eintragung,
betroffene Person,
betroffene Immobilie oder betroffenes Recht,
Katastercode,
Art der Beschränkung,
Initiator der Eintragung,
Gericht, Vollstreckungsstelle oder Behörde,
Aktenzeichen,
zugrunde liegendes Dokument,
Forderungshöhe oder Sicherungswert,
Umfang des Verbots,
spätere Änderungen,
mögliche Aufhebungs- oder Teilfreigaben.

Die Uhrzeit kann wichtig sein, weil bei mehreren Arrestmaßnahmen die Reihenfolge der Eintragung für die Vollstreckungsrangfolge von Bedeutung sein kann.

Warum reicht ein einfacher Registerauszug nicht immer aus?

Der Registerauszug zeigt, dass eine Beschränkung besteht. Er erklärt aber nicht in jedem Fall vollständig:

weshalb sie eingetragen wurde,
wie hoch die gesicherte Forderung aktuell ist,
ob das Verfahren noch läuft,
ob bereits eine Aufhebungsentscheidung ergangen ist,
ob Rechtsmittel anhängig sind,
welche Handlung konkret verboten ist,
unter welchen Voraussetzungen eine Freigabe möglich wäre.

Deshalb müssen regelmäßig zusätzlich angefordert werden:

vollständige Registerinformation zur Beschränkung,
Bescheinigung über öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
Kopie des hinterlegten Arrestdokuments,
Gerichtsbeschluss oder Urteil,
Vollstreckungsanordnung,
Schreiben des Gläubigers,
Steuerbescheid oder Verwaltungsakt,
aktuelle Forderungsabrechnung,
Löschungs- oder Freigabeerklärung.

Wie kann ein Arrest aufgehoben werden?

Die Aufhebung hängt von der Rechtsgrundlage ab. Das Public Registry entscheidet grundsätzlich nicht selbst, ob die Forderung berechtigt ist. Es vollzieht die Aufhebung auf der Grundlage eines hierfür geeigneten Dokuments.

Aufhebung einer zivilgerichtlichen Sicherungsmaßnahme

Mögliche Gründe sind:

Zurückweisung oder Rücknahme der Klage,
Beendigung des Gerichtsverfahrens,
gerichtlicher Vergleich,
Wegfall des Sicherungsgrundes,
erfolgreiche Beschwerde,
Ersetzung durch eine andere Sicherheit,
Hinterlegung des gesicherten Geldbetrags,
Austausch der arrestierten Immobilie gegen einen anderen Vermögenswert,
Aufhebung durch das zuständige Gericht.

Bei einer Geldforderung kann der Beklagte unter bestimmten Voraussetzungen den geforderten Betrag auf ein Gerichtskonto einzahlen und die bestehende Sicherungsmaßnahme ersetzen lassen.

Die georgische Zivilprozessordnung sieht außerdem vor, dass der Wert des arrestierten Vermögens die gesicherte Forderung grundsätzlich nicht wesentlich übersteigen soll. Ausnahmen können insbesondere bestehen, wenn der Schuldner nur über diesen einen geeigneten Vermögenswert verfügt.

Aufhebung im Vollstreckungsverfahren

Mögliche Gründe sind:

vollständige Zahlung,
Einstellung oder Beendigung des Vollstreckungsverfahrens,
Einigung mit dem Gläubiger,
Zustimmung zur freihändigen Verwertung,
erfolgreiche Anfechtung der Vollstreckungsmaßnahme,
Freigabe eines nicht dem Schuldner gehörenden Vermögenswertes,
anderweitige Befriedigung oder Sicherung des Gläubigers,
Abschluss einer offiziellen Verwertung.

Löschung aus dem Schuldnerregister

Die Beschränkungen entfallen grundsätzlich, wenn der Schuldner aus dem Schuldnerregister gestrichen wird. Gründe können insbesondere sein:

vollständige Vollstreckung der Geldforderung,
Einstellung oder Beendigung des Verfahrens,
gerichtliche Entscheidung,
gesetzlich vorgesehene sonstige Beendigungsgründe.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine einzelne Verfügung mit Zustimmung des National Bureau of Enforcement und gegebenenfalls des Gläubigers zugelassen werden, ohne dass der Schuldner zuvor vollständig aus dem Register gelöscht wurde.

Aufhebung eines steuerlichen Arrests

Ein steuerlicher Arrest kann insbesondere aufgehoben werden, wenn:

die Steuerschuld vollständig beglichen wurde,
die Steuerforderung weggefallen ist,
die Immobilie mit Zustimmung der Steuerbehörde verkauft und der Erlös vollständig zur Tilgung verwendet wurde,
eine zuständige Stelle die Aufhebung angeordnet hat,
die gesetzlichen Voraussetzungen der Arrestmaßnahme nicht mehr bestehen.

Aufhebung eines strafprozessualen Arrests

Hierfür ist regelmäßig eine Entscheidung des Staatsanwalts oder Gerichts erforderlich. Weder der Eigentümer noch ein privater Gläubiger kann die Löschung allein gegenüber dem Public Registry erklären.

Arrest und Veräußerungsverbot Georgien

Materielle Aufhebung und Registerlöschung sind zwei verschiedene Schritte

Ein besonders häufiger Fehler besteht darin, die Bezahlung einer Forderung mit der Löschung des Arrests gleichzusetzen.

Die Zahlung kann den rechtlichen Grund für die Beschränkung beseitigen. Solange die Aufhebung aber nicht ordnungsgemäß an das Register übermittelt und dort registriert wurde, kann der Eintrag weiterhin sichtbar sein und die Eigentumsübertragung blockieren.

Vor Abschluss des Immobilienkaufs müssen deshalb beide Schritte abgeschlossen sein:

Rechtliche Aufhebung der Maßnahme
Registrierung der Beendigung im Public Registry

Erst ein anschließend erstellter aktueller Registerauszug bestätigt, dass die Beschränkung nicht mehr registriert ist.

Wie kann gegen einen Arrest vorgegangen werden?

Rechtsmittel gegen eine zivilgerichtliche Sicherungsmaßnahme

Gegen einen gerichtlichen Beschluss über eine Sicherungsmaßnahme kann grundsätzlich innerhalb von fünf Tagen nach Zustellung Beschwerde eingelegt werden. Die Frist ist kurz und grundsätzlich nicht verlängerbar.

Die Beschwerde stoppt die Vollziehung nicht automatisch. Das Gericht kann die Vollstreckung jedoch aussetzen oder eine bereits vollzogene Maßnahme aufheben.

Weitere Möglichkeiten sind:

Antrag auf Aufhebung,
Antrag auf Einschränkung des Arrestumfangs,
Austausch des betroffenen Vermögensgegenstands,
Hinterlegung einer Geldsicherheit,
Antrag auf Teilung oder Abgrenzung der arrestierten Immobilie,
Nachweis, dass die Immobilie nicht dem Schuldner gehört.

Ersatzansprüche bei unberechtigtem Arrest

Das Gericht kann vom Antragsteller einer Sicherungsmaßnahme eine Sicherheit für mögliche Schäden des Gegners verlangen.

Wird die zugrunde liegende Klage später rechtskräftig abgewiesen oder wird die Sicherungsmaßnahme aus bestimmten Gründen aufgehoben, können Ersatzansprüche wegen der durch den Arrest entstandenen Schäden in Betracht kommen.

Rechtsbehelf im Vollstreckungsverfahren

Handlungen eines Vollstreckungsorgans können innerhalb kurzer gesetzlicher Fristen angefochten werden. Je nach Maßnahme kommt eine Beschwerde beim National Bureau of Enforcement oder eine unmittelbare gerichtliche Klage in Betracht.

Da Beginn und Länge der Fristen von der konkreten Maßnahme abhängen, sollte nach Kenntnis des Arrests unverzüglich rechtlicher Rat eingeholt werden.

Mehrere Arrestmaßnahmen und ihre Rangfolge

Auf derselben Immobilie können mehrere Arrestmaßnahmen zugunsten verschiedener Gläubiger eingetragen sein.

Die Löschung eines einzelnen Arrests bedeutet dann nicht, dass die Immobilie frei veräußerbar ist. Jeder Eintrag muss gesondert geprüft werden.

Im Vollstreckungsverfahren kann die genaue Eintragungszeit in Stunden und Minuten darüber entscheiden, welcher Vollstreckungsgläubiger die Verwertung vorrangig betreibt.

Vor einem Kauf oder einer Ablösung müssen deshalb folgende Punkte geklärt werden:

Wie viele Beschränkungen bestehen?
Welcher Eintrag wurde zuerst registriert?
Welche Forderung steht hinter jedem Eintrag?
Welcher Gläubiger betreibt die Verwertung?
Reicht der Kaufpreis zur Ablösung aller vorrangigen Forderungen?
Welche früher eingetragenen Rechte bleiben trotz Verwertung bestehen?
Gibt es zusätzlich Steuerpfandrechte oder Hypotheken?
Ist der Verkäufer im Schuldnerregister eingetragen?

Was geschieht, wenn der Arrest nach Vertragsunterzeichnung eingetragen wird?

Dies ist eine besonders gefährliche Situation. Da der Käufer erst durch die Registereintragung Eigentum erwirbt, kann zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsregistrierung eine rechtliche Lücke entstehen.

Wird in diesem Zeitraum ein Arrest eingetragen, können folgende Probleme entstehen:

Die Registrierung des Käufers wird blockiert.
Der Eigentumsantrag wird ausgesetzt oder zurückgewiesen.
Der Kaufpreis wurde möglicherweise bereits gezahlt.
Der Verkäufer kann zahlungsunfähig sein.
Mehrere Gläubiger können auf die Immobilie zugreifen.

Ob ein bereits zuvor ausgestelltes oder eingereichtes Erwerbsdokument Vorrang genießt, hängt von der zeitlichen Reihenfolge, der Art des Dokuments, dem Zeitpunkt der Antragstellung und dem genauen Inhalt der Beschränkung ab.

Ein privater Vertrag darf deshalb nicht zurückdatiert oder als vermeintlicher Schutz betrachtet werden. Entscheidend sind die tatsächlich nachweisbaren Dokumente und registrierten Zeitpunkte.

Sichere Zahlungsabwicklung bei einer belasteten Immobilie

Kaufpreis nicht ungesichert an den Verkäufer zahlen

Der Käufer sollte niemals einen erheblichen Kaufpreis oder eine hohe Anzahlung unmittelbar an den Verkäufer zahlen, solange:

der Arrest besteht,
die Löschungsunterlagen fehlen,
die Ablösesumme nicht bestätigt ist,
weitere Gläubiger nicht ausgeschlossen wurden,
die Eigentumsregistrierung nicht gesichert ist.

Treuhand- oder Escrow-Lösung

Eine Escrow-Abwicklung kann den Kaufpreis bis zur erfolgreichen Registrierung zurückhalten. Sie beseitigt allerdings keine rechtliche Belastung. Ist die Eigentumsumschreibung unzulässig, muss auch ein Escrow-System die Registrierung ablehnen.

Bei dem von NAPR beschriebenen Smart-Contract-Verfahren wird der Kaufpreis zunächst auf einem gesicherten Konto gehalten und grundsätzlich erst nach Eintragung des Käufers an den Verkäufer ausgezahlt. Kann der Käufer nicht registriert werden, wird der Betrag nach den vereinbarten Bedingungen zurückgeführt.

Nach den im August 2026 veröffentlichten Bedingungen erfolgt die Zahlung in georgischen Lari; für den dort eingebundenen Escrow-Dienst benötigen beide Parteien entsprechende Konten bei der Bank of Georgia.

Direkte Ablösung des Gläubigers

Muss ein Arrest aus dem Kaufpreis abgelöst werden, sollte der betreffende Betrag direkt an den Gläubiger, das National Bureau of Enforcement oder die zuständige Behörde fließen. Der Verkäufer sollte über den Ablösungsbetrag nicht frei verfügen können.

Die Löschung sämtlicher Belastungen und die Eigentumsregistrierung müssen vertraglich und technisch miteinander koordiniert werden.

Due-Diligence-Checkliste vor dem Immobilienkauf

1. Immobilie eindeutig identifizieren

Abzugleichen sind:

Katastercode,
Adresse,
Grundstücksfläche,
Gebäude und Gebäudeteile,
Wohnungs- oder Einheitsnummer,
Miteigentumsanteile,
tatsächliche Nutzung,
Katasterplan.

2. Aktuellen Immobilienregisterauszug beschaffen

Der Auszug sollte unmittelbar vor Vertragsabschluss und nochmals vor Einreichung der Eigentumsumschreibung geprüft werden.

3. Eigentümerdaten kontrollieren

Name, persönliche Identifikationsnummer oder Unternehmensnummer müssen mit dem Verkäufer und den Vertragsunterlagen übereinstimmen.

4. Alle Belastungsrubriken auswerten

Zu prüfen sind nicht nur Arrest und Veräußerungsverbot, sondern auch:

Hypotheken,
Verpflichtungen,
Vorregistrierungen,
Nutzungsrechte,
Dienstbarkeiten,
Miet- oder Pachtverhältnisse,
Steuerpfandrechte,
Privatisierungsauflagen,
öffentliche Beschränkungen.

5. Schuldnerregister prüfen

Die Prüfung sollte sowohl bei natürlichen Personen als auch bei juristischen Personen erfolgen. Bei einer Verkäufergesellschaft ist zusätzlich ein aktueller Unternehmensauszug erforderlich.

6. Vollständige Arrestunterlagen beschaffen

Benötigt werden insbesondere das zugrunde liegende Dokument, Aktenzeichen, Datum, Initiator und Umfang der Beschränkung.

7. Aktuellen Forderungsstand feststellen

Die ursprüngliche Forderungshöhe ist nicht zwingend identisch mit dem heutigen Ablösungsbetrag. Hinzukommen können:

Zinsen,
Vollstreckungskosten,
Gerichtsgebühren,
Steuern,
Säumniszuschläge,
weitere Gläubigerforderungen.

8. Rangfolge sämtlicher Rechte bestimmen

Die zeitliche Reihenfolge von Hypotheken, Arrestmaßnahmen und Steuerpfandrechten kann über die Verteilung des Kaufpreises und das Fortbestehen von Belastungen entscheiden.

9. Freigabeverfahren schriftlich festlegen

Die Vereinbarung muss bestimmen:

wer die Aufhebung beantragt,
wer welche Forderung bezahlt,
wohin der Kaufpreis fließt,
welche Dokumente vorliegen müssen,
wann der Käufer den Kaufpreis freigibt,
was bei Ablehnung der Registrierung geschieht.

10. Keine bloße Löschungszusage akzeptieren

Eine Erklärung wie „Der Gläubiger wird später zustimmen“ reicht nicht. Erforderlich ist eine rechtlich verwertbare, möglichst unwiderrufliche Freigabe- oder Löschungsgrundlage.

11. Aktualisierte Registerkontrolle durchführen

Nach der Löschung muss ein neuer Registerauszug erstellt werden. Ein Zahlungsbeleg oder eine private Erklärung ersetzt den aktualisierten Auszug nicht.

12. Eigentumsregistrierung und Kaufpreiszahlung koppeln

Die Zahlung sollte erst erfolgen, wenn die Eigentumsregistrierung gesichert ist oder gleichzeitig über ein belastbares Escrow-Verfahren abgewickelt wird.

Typische Fehler beim Umgang mit Arrest und Veräußerungsverbot

„Der Verkäufer steht als Eigentümer im Register, also ist alles sicher“

Die Eigentümereintragung sagt nichts darüber aus, ob der Eigentümer frei verfügen darf.

„Eine Hypothek ist dasselbe wie ein Arrest“

Eine Hypothek sichert eine Forderung. Ein Arrest beschränkt unmittelbar die Verfügung. Beide können gleichzeitig bestehen.

„Nach der Zahlung wird der Arrest automatisch gelöscht“

Die Zahlung allein ändert den Registereintrag nicht zwingend. Es bedarf einer geeigneten Aufhebungsgrundlage und der tatsächlichen Registerlöschung.

„Ein alter Auszug reicht aus“

Neue Beschränkungen können jederzeit eingetragen werden. Ein Auszug ist nur eine Momentaufnahme.

„Der Käufer kann den Vertrag später einklagen“

Ein Zahlungs- oder Schadensersatzanspruch ersetzt kein Eigentum. Ist der Verkäufer insolvent oder überschuldet, kann auch ein gewonnenes Gerichtsverfahren wirtschaftlich wertlos sein.

„Bei einer Auktion werden immer alle Belastungen gelöscht“

Welche Rechte erlöschen oder bestehen bleiben, hängt vom betreibenden Gläubiger, dem Rang seiner Sicherheit und dem Zeitpunkt der übrigen Eintragungen ab.

„Eine notarielle Beglaubigung beseitigt das Risiko“

Eine Beglaubigung bestätigt nicht, dass die Immobilie frei von Arrest, Veräußerungsverbot oder Steuerbelastungen ist. Auch ein formwirksam unterzeichneter Vertrag kann wegen einer Registerbeschränkung nicht vollzogen werden.

„Die Anzahlung zeigt, dass der Käufer ernsthaft interessiert ist“

Eine ungesicherte Anzahlung erhöht nur das Verlustrisiko. Sie beseitigt weder den Arrest noch verschafft sie dem Käufer Vorrang.

Praktische Fallbeispiele

Fall 1: Gerichtlicher Arrest nach einem Eigentumsstreit

Ein Verkäufer bietet eine Wohnung in Tiflis an. Ein Verwandter behauptet, die Wohnung gehöre teilweise zum Nachlass der Eltern, und beantragt einen gerichtlichen Arrest.

Solange der Arrest registriert ist, kann der Käufer regelmäßig nicht als neuer Eigentümer eingetragen werden. Eine Zahlung an den Verkäufer wäre hochriskant. Zunächst müssen der Rechtsstreit und die Arrestanordnung geprüft werden.

Fall 2: Verkäufer im Schuldnerregister

Ein Bauträger verkauft mehrere Wohnungen. An einzelnen Einheiten ist noch kein eigener Arrest vermerkt. Die Gesellschaft wurde jedoch wegen einer offenen Geldforderung in das Schuldnerregister aufgenommen.

Die Verfügung über registrierbare Vermögenswerte kann dadurch blockiert sein. Der reine Blick auf die Rubrik „Arrest/Verbot“ der einzelnen Wohnung reicht nicht aus.

Fall 3: Steuerhypothek vor der Eigentumsregistrierung

Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen Kaufvertrag. Bevor der Käufer eingetragen wird, registriert die Steuerbehörde eine Steuerhypothek auf der Immobilie.

Der Käufer kann nun vor der Entscheidung stehen, die belastete Immobilie ausdrücklich zu übernehmen oder die Registrierung nicht durchführen zu können. Eine bereits geleistete ungesicherte Zahlung wäre gefährdet.

Fall 4: Verkauf zur Ablösung eines Vollstreckungsgläubigers

Auf einem Haus lastet ein Arrest wegen einer vollstreckten Forderung. Der Kaufpreis reicht zur vollständigen Ablösung aus.

Eine sichere Gestaltung erfordert eine verbindliche Ablösungsabrechnung, die Zustimmung der zuständigen Stellen, direkte Zahlung an den Gläubiger, Aufhebung des Arrests und koordinierte Registrierung des Käufers. Der Kaufpreis darf nicht zunächst vollständig an den Verkäufer ausgezahlt werden.

Fall 5: Erwerb in der Zwangsversteigerung

Ein Grundstück wird wegen einer nachrangigen ungesicherten Forderung versteigert. Im Register befindet sich eine ältere Hypothek.

Der Zuschlag allein beseitigt die vorrangige Hypothek nicht zwingend. Der Erwerber muss die Rangfolge vor Abgabe seines Gebots prüfen.

Gebühren des Public Registry

Die folgenden Gebühren waren am 15. August 2026 veröffentlicht. Maßgeblich sind stets die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden amtlichen Gebühren.

Leistung	Bearbeitungszeit	Gebühr
Immobilienregisterauszug online	1 Arbeitstag	13 GEL
Immobilienregisterauszug vor Ort	1 Arbeitstag	20 GEL
Immobilienregisterauszug online am Antragstag	gleicher Tag	52 GEL
Immobilienregisterauszug vor Ort am Antragstag	gleicher Tag	75 GEL
Englische Ausfertigung zusätzlich	zusammen mit dem Auszug	26 GEL
Bescheinigung über öffentlich-rechtliche Beschränkung	1 Arbeitstag	9 GEL
Bescheinigung am Antragstag	gleicher Tag	18 GEL
Detaillierte Registerinformation	4 Arbeitstage	13 GEL
Detaillierte Registerinformation	1 Arbeitstag	26 GEL
Detaillierte Registerinformation	gleicher Tag	39 GEL
Registrierung der Beendigung einer öffentlich-rechtlichen Beschränkung	3 Arbeitstage	kostenfrei
Registrierung der Beendigung	1 Arbeitstag	26 GEL
Registrierung der Beendigung	gleicher Tag	52 GEL

Die Bearbeitungszeit des Public Registry beginnt erst, wenn eine geeignete rechtliche Aufhebungsgrundlage vorliegt. Die Dauer eines Gerichts-, Steuer- oder Vollstreckungsverfahrens kommt gegebenenfalls hinzu.

FAQ: Häufige Fragen zu Arrest und Veräußerungsverbot

Ist ein Arrest in Georgien dasselbe wie eine Beschlagnahme?

Der Begriff kann je nach Verfahren eine Sicherstellung, Beschlagnahme oder Pfändung des Vermögenswertes bezeichnen. Entscheidend ist die gesetzliche Grundlage des konkreten Eintrags.

Kann der Eigentümer trotz Arrest in seiner Wohnung wohnen?

Das ist häufig weiterhin möglich, aber nicht garantiert. Ein Arrest kann sich nur auf die Verfügung beziehen oder zusätzlich Verwaltung und Nutzung beschränken.

Darf eine arrestierte Wohnung vermietet werden?

Bei einem Arrest nach dem Vollstreckungs- oder Steuerrecht kann auch der Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags untersagt sein. Der konkrete Eintrag und die zugrunde liegende Anordnung müssen geprüft werden.

Kann ein Kaufvertrag trotz Arrest unterschrieben werden?

Eine Unterschrift ist technisch möglicherweise möglich. Der Vertrag kann jedoch unregistrierbar oder aufgrund der jeweiligen Arrestvorschriften unwirksam sein. Ohne gesicherte Eigentumsregistrierung sollte kein Kaufpreis gezahlt werden.

Wird der Käufer durch den Kaufvertrag Eigentümer?

Nein. Bei Immobilien entsteht das Eigentum grundsätzlich erst mit der Registrierung des Käufers im Public Registry.

Schützt der gute Glaube des Käufers?

Ein im öffentlichen Register eingetragener Arrest kann nicht einfach mit dem Hinweis überwunden werden, der Käufer habe ihn nicht gekannt. Zudem verhindert die Beschränkung regelmäßig bereits die Eigentumsregistrierung.

Reicht eine Kopie des Registerauszugs vom Verkäufer?

Nein. Der Käufer sollte selbst oder über einen unabhängigen Beauftragten einen aktuellen Auszug und die erforderlichen Zusatzinformationen beschaffen.

Kann der Gläubiger den Verkauf erlauben?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Je nach Fall müssen zusätzlich das National Bureau of Enforcement, die Steuerbehörde, das Gericht oder eine andere zuständige Stelle zustimmen.

Wie schnell wird ein Arrest nach Zahlung gelöscht?

Das hängt davon ab, wann die zuständige Stelle die Aufhebung veranlasst. Liegt die vollständige Aufhebungsgrundlage vor, bietet NAPR unterschiedliche Bearbeitungszeiten bis hin zur Registrierung am Antragstag an.

Muss jeder einzelne Arrest aufgehoben werden?

Ja. Bestehen mehrere selbstständige Beschränkungen, muss für jeden Eintrag geprüft werden, ob und wie er beendet wird.

Kann ein Arrest nur auf einen Miteigentumsanteil eingetragen werden?

Eine Beschränkung kann sich auf den dem Schuldner gehörenden Anteil beziehen. Die genaue Reichweite ergibt sich aus dem Arrestdokument und dem Registereintrag.

Ist eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung automatisch lastenfrei?

Nein. Früher registrierte Rechte und bestimmte sonstige Verpflichtungen können bestehen bleiben. Maßgeblich sind Art und Rang des vollstreckten Anspruchs.

Kann ein ausländischer Käufer eine arrestierte Immobilie erwerben?

Für ausländische Käufer gelten hinsichtlich des Arrests keine erleichterten Regeln. Die Beschränkung wirkt unabhängig von der Nationalität des Käufers.

Was ist zu tun, wenn der Arrest erst nach der Kaufpreiszahlung entdeckt wird?

Unverzüglich sollten der Eigentumsantrag, der genaue Zeitpunkt der Eintragung, die Kaufpreiszahlung und die zugrunde liegende Arrestentscheidung geprüft werden. Abhängig vom Sachverhalt kommen Registrierung, Freigabe, Rückzahlungsansprüche, einstweilige Maßnahmen oder gerichtliche Schritte in Betracht.

Kann eine Reservierungsvereinbarung Vorrang vor einem späteren Arrest schaffen?

Eine einfache Reservierungsvereinbarung verschafft in der Regel noch kein Eigentum. Ob ein zuvor entstandener Anspruch gegenüber einem späteren Arrest geschützt ist, hängt von der Art des Dokuments, seiner Registrierung und der zeitlichen Reihenfolge ab.

Ein Arrest oder Veräußerungsverbot bei Immobilien in Georgien ist keine nebensächliche Formalität. Es kann den Eigentumswechsel vollständig blockieren, neue Belastungen verhindern, Miet- und Pachtverträge untersagen und einer späteren Zwangsverwertung vorausgehen.

Für Käufer lautet die wichtigste Regel: Kein Kaufpreis ohne aktuelle Registerprüfung und keine Eigentumsübernahme auf Grundlage einer bloßen Löschungszusage.

Geprüft werden müssen immer:

der aktuelle Immobilienregisterauszug,
der vollständige Arrest- oder Verbotsvermerk,
das zugrunde liegende Dokument,
das Schuldnerregister,
steuerliche Pfandrechte,
Hypotheken und weitere Rechte,
die Rangfolge aller Eintragungen,
die tatsächliche Löschung vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsregistrierung.

Bei einer belasteten Immobilie ist eine sichere Transaktion nur möglich, wenn die rechtliche Aufhebung, die Verwendung des Kaufpreises und die Registerumschreibung verbindlich aufeinander abgestimmt werden.

Wichtiger rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Einführung in das georgische Immobilien- und Registerrecht. Er ersetzt keine Prüfung des konkreten Registerauszugs, der zugrunde liegenden Entscheidung und der aktuellen Verfahrensakte durch einen in Georgien zugelassenen Rechtsanwalt. Für die verbindliche Auslegung ist die jeweils geltende georgische Gesetzesfassung maßgeblich.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: 15. August 2026