Änderung der Grundstückskategorie in Georgien

Änderung der Grundstückskategorie in Georgien: Voraussetzungen, Ablauf, Kosten und rechtliche Folgen

Die Änderung der Grundstückskategorie in Georgien gehört zu den wichtigsten, aber zugleich am häufigsten missverstandenen Vorgängen beim Kauf, bei der Bebauung und bei der Entwicklung eines Grundstücks. Besonders ausländische Käufer gehen oft davon aus, dass Begriffe wie „landwirtschaftlich“, „Bauland“, „Hofgrundstück“ oder „Wohngebiet“ dieselbe rechtliche Ebene betreffen. Das ist nicht der Fall.

Das georgische Recht unterscheidet klar zwischen:

1. der Zweckbestimmung des Grundstücks als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich,
2. der Kategorie innerhalb landwirtschaftlicher Grundstücke,
3. der kommunalen funktionalen Zone und baurechtlichen Nutzbarkeit,
4. der konkreten Baugenehmigung oder Projektgenehmigung.

Eine Änderung auf nur einer dieser Ebenen reicht deshalb häufig nicht aus, um ein geplantes Haus, Hotel, Gewerbeobjekt oder Entwicklungsprojekt rechtssicher realisieren zu können.

Rechtsstand: 15. August 2026

Was bedeutet die Änderung der Grundstückskategorie in Georgien?

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird nahezu jede Veränderung des Grundstücksstatus als „Kategorieänderung“, „Umwidmung“ oder „Nutzungsänderung“ bezeichnet. Juristisch müssen jedoch zwei unterschiedliche Verfahren auseinandergehalten werden.

Änderung der landwirtschaftlichen Grundstückskategorie

Ein Grundstück bleibt weiterhin landwirtschaftliches Land. Es wechselt lediglich innerhalb der gesetzlich vorgesehenen landwirtschaftlichen Kategorien, beispielsweise:

• von Weideland zu Ackerland,
• von Mähwiese zu Hofgrundstück,
• von Ackerland zu Hof- oder Hausgrundstück.

Diese Änderung wird im National Agency of Public Registry, kurz NAPR, eingetragen.

Änderung der Zweckbestimmung

Hierbei ändert sich der grundlegende rechtliche Status des Grundstücks:

• von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich oder
• von nichtlandwirtschaftlich zu landwirtschaftlich.

Diese Änderung ist deutlich weitreichender. Sie kann Auswirkungen auf die zulässige Nutzung, die Eigentumsfähigkeit ausländischer Käufer, die Projektentwicklung, mögliche Ausgleichszahlungen und den Verkehrswert des Grundstücks haben.

Das Drei-Ebenen-Prinzip bei Grundstücken in Georgien

Für eine rechtssichere Bewertung müssen drei Ebenen getrennt geprüft werden.

Ebene	Zentrale Frage	Zuständige Stelle	Rechtliche Wirkung
Registerstatus	Ist das Grundstück landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich? Welche Kategorie ist eingetragen?	National Agency of Public Registry	Bestimmt den registrierten Grundstücksstatus
Planungsrecht	In welcher funktionalen Zone liegt das Grundstück? Welche Nutzungen und Baudichten sind zulässig?	Zuständige Gemeinde oder Stadtverwaltung	Bestimmt die planungsrechtliche Nutzbarkeit
Projektgenehmigung	Darf das konkrete Gebäude oder Projekt errichtet werden?	Gemeinde, Bauaufsicht oder zuständige Sonderbehörde	Erlaubt das konkrete Bauvorhaben

Eine positive Änderung im öffentlichen Register ersetzt weder die kommunale Bauplanung noch eine erforderliche Baugenehmigung.

Umgekehrt ändert eine kommunale Wohn-, Gewerbe- oder Mischzone nicht automatisch den im Public Registry eingetragenen landwirtschaftlichen Grundstücksstatus.

Welche Grundstückskategorien gibt es in Georgien?

Das georgische Recht kennt vier Kategorien landwirtschaftlicher Grundstücke.

Georgischer Begriff	Englische Registerbezeichnung	Deutsche Bedeutung	Typische Nutzung
საძოვარი	Pasture	Weideland	Beweidung und Tierhaltung
სათიბი	Hayfield	Mähwiese oder Heuland	Gewinnung von Heu, Silage und Tierfutter
სახნავი	Arable land	Ackerland	Landwirtschaftlicher Anbau, einschließlich Dauerkulturen
საკარმიდამო	Homestead	Hof-, Haus- oder Hauswirtschaftsgrundstück	Haushalt, Wohnhaus, Nebengebäude und landwirtschaftliche Nutzung

Weideland

Weideland ist landwirtschaftliche Fläche, die zur Beweidung von Tieren genutzt wird oder aufgrund ihrer natürlichen Eigenschaften dafür geeignet ist. Landwirtschaftliche Gebäude und Hilfsbauten können vorhanden sein.

Mähwiese oder Heuland

Diese Kategorie umfasst Flächen, die zur Gewinnung von Heu, Silage, Grünfutter oder anderem Tierfutter dienen beziehungsweise dafür geeignet sind.

Ackerland einschließlich Dauerkulturen

Ackerland wird für den Anbau landwirtschaftlicher Pflanzen genutzt. Zu dieser Kategorie gehören ausdrücklich auch Flächen mit mehrjährigen Kulturen, beispielsweise:

• Weinberge,
• Obstplantagen,
• Nussbaumplantagen,
• Beerenkulturen,
• Oliven- oder andere Dauerkulturen.

Hof- oder Hausgrundstück

Das häufig als „Homestead“ bezeichnete Hof- oder Hausgrundstück dient der Einrichtung eines Haushalts oder landwirtschaftlichen Hofes. Darauf können sich ein individuelles Wohnhaus, landwirtschaftliche Gebäude und Nebengebäude befinden.

Entscheidend ist jedoch: Ein als „Homestead“ oder „sakarmidamo“ eingetragenes Grundstück bleibt rechtlich landwirtschaftliches Land. Es wird dadurch nicht automatisch zu nichtlandwirtschaftlichem Bauland.

Kategorieänderung und Zweckänderung im direkten Vergleich

Merkmal	Änderung der landwirtschaftlichen Kategorie	Änderung der Zweckbestimmung
Grundstatus	Bleibt landwirtschaftlich	Wechselt zwischen landwirtschaftlich und nichtlandwirtschaftlich
Beispiel	Ackerland wird Hofgrundstück	Landwirtschaftliches Land wird nichtlandwirtschaftlich
Behörde	NAPR	NAPR mit materieller Prüfung
Typischer Antragsteller	Grundstückseigentümer oder Bevollmächtigter	Eigentümer beziehungsweise berechtigter Antragsteller
Begründung	Im Regelfall einfacher Eigentümerantrag	Nachvollziehbar begründete Notwendigkeit
Kommunale Unterlagen	Nicht generell vorgeschrieben	Je nach Projekt regelmäßig erforderlich
Ausgleichszahlung	Keine gesetzliche Umwidmungsentschädigung	In bestimmten Gebieten möglich
Wirkung für Ausländer	Grundstück bleibt landwirtschaftlich	Landwirtschaftsrechtliche Eigentumsbeschränkung kann nach abgeschlossener Änderung entfallen
Baugenehmigung	Wird nicht erteilt	Wird ebenfalls nicht automatisch erteilt

Welche Kategorieänderungen sind gesetzlich zulässig?

Die Änderung landwirtschaftlicher Kategorien ist nur in den gesetzlich vorgesehenen Richtungen möglich.

Von Weideland

Ein Grundstück der Kategorie Weideland kann geändert werden zu:

• Mähwiese,
• Ackerland einschließlich Dauerkulturen,
• Hof- oder Hausgrundstück.

Von Mähwiese

Ein Grundstück der Kategorie Mähwiese kann geändert werden zu:

• Ackerland einschließlich Dauerkulturen,
• Hof- oder Hausgrundstück.

Von Ackerland

Ackerland kann geändert werden zu:

• Hof- oder Hausgrundstück.

Von Hof- oder Hausgrundstück

Für ein bereits als Hof- oder Hausgrundstück eingetragenes landwirtschaftliches Grundstück sieht die gesetzliche Standardregelung keine weitere landwirtschaftliche Kategorie höherer Nutzungsintensität vor.

Die reguläre Kategorieänderung lässt sich damit vereinfacht wie folgt darstellen:

Weideland → Mähwiese → Ackerland → Hof-/Hausgrundstück

Direkte Zwischenschritte dürfen übersprungen werden. So kann Weideland unmittelbar als Hofgrundstück eingetragen werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Eine spiegelbildliche Rückstufung, beispielsweise von Hofgrundstück zu Ackerland, ist in der gesetzlichen Standardaufzählung nicht vorgesehen. Soll ein vorhandener Registereintrag korrigiert oder geändert werden, muss deshalb zunächst geprüft werden, ob es sich um eine echte Kategorieänderung, eine erstmalige Kategoriebestimmung oder die Berichtigung eines fehlerhaften Registereintrags handelt.

Wann muss die landwirtschaftliche Kategorie geändert werden?

Landwirtschaftliches Land darf nicht dauerhaft und systematisch entsprechend einer Kategorie höherer Nutzungsintensität verwendet werden, ohne dass die passende Kategorie im Public Registry eingetragen wird.

Typische Fälle sind:

• Nutzung von bisherigem Weideland als Obstplantage,
• Anlage eines Weinbergs auf einer als Mähwiese eingetragenen Fläche,
• dauerhafte Ackernutzung eines Weidegrundstücks,
• Einrichtung eines landwirtschaftlichen Haushalts auf Ackerland,
• Nutzung einer Fläche als Hofgrundstück mit Wohn- und Nebengebäuden.

Nicht jede kurzfristige oder untergeordnete Nutzung führt automatisch zu einer Kategorieänderung. Maßgeblich sind insbesondere die geplante Dauer, die tatsächliche Nutzungsintensität und die dauerhafte Zweckrichtung des Grundstücks.

Wann ist eine Änderung zu nichtlandwirtschaftlichem Land erforderlich?

Die Zweckbestimmung muss geändert werden, wenn landwirtschaftliches Land dauerhaft für einen nichtlandwirtschaftlichen Zweck verwendet werden soll und die geplante Nutzung nicht bereits im Rahmen der zulässigen landwirtschaftlichen Nutzung möglich ist.

Typische Beispiele können sein:

• Hotel- oder größere Beherbergungsprojekte,
• Handels- oder Gewerbegebäude,
• Lager- und Logistikhallen,
• Industrieanlagen,
• größere touristische Anlagen,
• Bürogebäude,
• Tankstellen,
• gewerbliche Parkflächen,
• bestimmte Energie- oder Infrastrukturprojekte,
• nichtlandwirtschaftliche Produktionsstätten.

Ob tatsächlich eine Änderung erforderlich ist, lässt sich jedoch nicht allein anhand der Projektbezeichnung bestimmen. Entscheidend ist, wie die zuständige Gemeinde das konkrete Vorhaben planungs- und baurechtlich einordnet.

Darf auf landwirtschaftlichem Land ein Wohnhaus gebaut werden?

Die pauschale Aussage, auf landwirtschaftlichem Land dürfe in Georgien niemals gebaut werden, ist rechtlich zu undifferenziert.

Das georgische Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass sich auf landwirtschaftlichem Land unter anderem befinden können:

• ein individuelles Wohnhaus,
• landwirtschaftliche Gebäude,
• Hilfs- und Nebengebäude,
• Einrichtungen eines landwirtschaftlichen Haushalts.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes landwirtschaftliche Grundstück automatisch bebaubar ist.

Für die konkrete Bebaubarkeit müssen zusätzlich geprüft werden:

• die landwirtschaftliche Kategorie,
• die funktionale Zone,
• der kommunale Entwicklungs- oder Bebauungsplan,
• die Grundstücksgröße und Grundstücksform,
• die zulässige Bebauungsdichte,
• Abstandsflächen,
• Erschließung und Straßenzugang,
• Schutz-, Denkmal- oder Sonderzonen,
• Waldgrenzen,
• Leitungsrechte und Dienstbarkeiten,
• die Voraussetzungen einer Baugenehmigung.

Für ein individuelles Wohnhaus kann eine Änderung zu „Homestead“ ausreichend oder sachgerecht sein. Ob zusätzlich eine Änderung von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich erforderlich ist, muss die zuständige Gemeinde anhand des konkreten Projekts bestätigen.

Die beiden gegensätzlichen Aussagen sind daher gleichermaßen falsch:

• „Auf landwirtschaftlichem Land darf grundsätzlich nicht gebaut werden.“
• „Mit der Kategorie Homestead darf automatisch gebaut werden.“

Rechtsgrundlagen der Grundstückskategorieänderung

Die Änderung der Grundstückskategorie in Georgien beruht insbesondere auf:

• dem Gesetz über die Bestimmung des vorgesehenen Nutzungszwecks von Land und die nachhaltige Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen,
• dem Gesetz über das öffentliche Register,
• der Regierungsverordnung Nr. 396 vom 1. Juli 2020,
• der Anweisung über das öffentliche Register, erlassen durch die Verordnung des Justizministers Nr. 487,
• dem Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership,
• dem georgischen Raumplanungs-, Architektur- und Baugesetzbuch.

Diese Regelwerke bestimmen gemeinsam:

• welche Kategorien existieren,
• welche Änderungen zulässig sind,
• wer über den Antrag entscheidet,
• welche Unterlagen erforderlich sind,
• wann eine Ausgleichszahlung erhoben wird,
• welche Eigentumsbeschränkungen für landwirtschaftliches Land gelten.

Welche Behörden sind beteiligt?

National Agency of Public Registry

Die National Agency of Public Registry ist die zentrale Entscheidungs- und Registrierungsbehörde.

Sie entscheidet über:

• die Änderung einer landwirtschaftlichen Grundstückskategorie,
• die Änderung von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich,
• die Änderung von nichtlandwirtschaftlich zu landwirtschaftlich,
• die anschließende Eintragung im Immobilienregister.

Die Gemeinde entscheidet nicht selbst über die endgültige Registeränderung. Ihre Stellungnahmen und Planungsunterlagen können jedoch entscheidende Voraussetzungen für eine positive Entscheidung des NAPR sein.

Gemeinde oder Stadtverwaltung

Die zuständige Kommune beurteilt insbesondere:

• die funktionale Zone,
• die Vereinbarkeit mit räumlichen und städtebaulichen Planungen,
• die Bedingungen für die bauliche Nutzung,
• die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines geplanten Bauvorhabens,
• die Frage, ob für das Projekt eine Änderung der Zweckbestimmung notwendig ist.

Nationale Agentur für nachhaltiges Landmanagement

Bei der Änderung eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks zu landwirtschaftlichem Land wird eine behördliche Information benötigt, aus der hervorgeht, dass:

• das Grundstück tatsächlich nicht für nichtlandwirtschaftliche Zwecke genutzt wird und
• es für eine landwirtschaftliche Nutzung geeignet ist.

Darüber hinaus kann das NAPR bei Bedarf zusätzliche Informationen von dieser Agentur einholen.

Technische und bauliche Aufsichtsbehörde

Handelt es sich um ein Objekt von besonderer Bedeutung, können anstelle der kommunalen Bauunterlagen die von der zuständigen technischen und baulichen Aufsichtsbehörde genehmigten Bedingungen für die Grundstücksnutzung erforderlich sein.

Ablauf der Änderung der Grundstückskategorie in Georgien

1. Aktuellen Registerstatus feststellen

Am Anfang steht die Beschaffung eines aktuellen Auszugs aus dem Public Registry.

Geprüft werden müssen:

• Eigentümer,
• Katastercode,
• Grundstücksfläche,
• Zweckbestimmung,
• landwirtschaftliche Kategorie,
• Hypotheken und sonstige Belastungen,
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen,
• Arrest oder Veräußerungsverbot,
• registrierte Gebäude,
• Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte.

Ist die Kategorie im Auszug nicht eindeutig angegeben, kann beim NAPR eine gesonderte Information über Zweckbestimmung und landwirtschaftliche Kategorie beantragt werden.

2. Tatsächliche Nutzung und Zielprojekt definieren

Vor Antragstellung muss klar sein, was auf dem Grundstück dauerhaft geschehen soll.

Eine allgemeine Begründung wie „Wertsteigerung“, „bessere Verkaufsmöglichkeit“ oder „ein ausländischer Käufer interessiert sich für das Grundstück“ reicht für eine Änderung zu nichtlandwirtschaftlichem Land regelmäßig nicht als belastbare sachliche Notwendigkeit aus.

Die Begründung sollte das konkrete Vorhaben nachvollziehbar darstellen, beispielsweise:

• Bau eines genehmigungsfähigen Gewerbeobjekts,
• Errichtung einer touristischen Anlage,
• Entwicklung eines Logistikstandorts,
• Realisierung eines kommunal planungsrechtlich vorgesehenen Projekts,
• Änderung aufgrund eines neuen Entwicklungs- oder Detailplans.

3. Kommunale Planungsprüfung durchführen

Vor einem Antrag auf Zweckänderung sollte die Gemeinde schriftlich bestätigen:

• welche funktionale Zone gilt,
• ob das Projekt dort grundsätzlich zulässig ist,
• ob eine Änderung des Registerstatus erforderlich ist,
• welche Bedingungen für die bauliche Nutzung gelten,
• ob ein Bebauungs- oder Detailplan notwendig ist.

Dieser Schritt verhindert, dass eine Zweckänderung beantragt wird, obwohl das Projekt wegen der funktionalen Zone ohnehin nicht genehmigungsfähig wäre.

4. Das richtige Verfahren auswählen

Anschließend muss entschieden werden, welches Verfahren tatsächlich benötigt wird:

• erstmalige Feststellung einer bislang nicht eingetragenen Kategorie,
• Berichtigung eines fehlerhaften Registereintrags,
• Änderung der landwirtschaftlichen Kategorie,
• Änderung von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich,
• Änderung von nichtlandwirtschaftlich zu landwirtschaftlich,
• Änderung nur einer eindeutig abgegrenzten Teilfläche.

Diese Verfahren dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

5. Unterlagen zusammenstellen

Die Anforderungen unterscheiden sich danach, welcher Grundstücksstatus angestrebt wird und wofür das Grundstück genutzt werden soll.

6. Antrag beim NAPR einreichen

Der Antrag wird grundsätzlich durch den eingetragenen Eigentümer oder einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter gestellt.

Bei ausländischen Vollmachten können erforderlich sein:

• notarielle Beglaubigung,
• Apostille oder Legalisation, abhängig vom Ausstellungsstaat,
• georgische Übersetzung,
• ordnungsgemäße Beglaubigung der Übersetzung.

7. Materielle Prüfung

Bei einer reinen landwirtschaftlichen Kategorieänderung ist das Verfahren regelmäßig einfacher.

Bei einer Änderung der Zweckbestimmung prüft das NAPR dagegen insbesondere:

• ob eine begründete Notwendigkeit vorliegt,
• ob das Projekt mit der kommunalen Planung vereinbar ist,
• ob die vorgelegten Unterlagen vollständig und glaubwürdig sind,
• ob zusätzliche behördliche Informationen benötigt werden,
• ob eine Ausgleichszahlung anfällt.

8. Ausgleichszahlung leisten

Soweit eine gesetzliche Ausgleichszahlung anfällt, muss sie vor der endgültigen Entscheidung über die Zweckänderung an den georgischen Staatshaushalt gezahlt werden.

9. Änderung registrieren lassen

Nach positiver Entscheidung wird die neue Zweckbestimmung oder Kategorie im Public Registry eingetragen.

Anschließend sollte ein neuer Registerauszug angefordert und kontrolliert werden. Erst der aktualisierte Registerauszug dokumentiert den geänderten Status gegenüber Käufern, Banken, Behörden und Projektpartnern.

10. Weitere Genehmigungen beantragen

Die Registeränderung ist regelmäßig nur ein Zwischenschritt.

Danach können weiterhin erforderlich sein:

• Bedingungen für die Grundstücksnutzung,
• Architektur- und Bauplanung,
• Baugenehmigung,
• Umweltprüfung,
• Anschlussgenehmigungen,
• Zufahrts- oder Erschließungsnachweise,
• denkmalrechtliche Zustimmung,
• Genehmigungen für besondere Anlagen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Reine Änderung der landwirtschaftlichen Kategorie

Die Regierungsverordnung sieht als Kernvoraussetzung einen Antrag des Eigentümers vor. Das NAPR entscheidet auf Grundlage:

• des Eigentümerantrags,
• der eingereichten Dokumente,
• der bereits im Register gespeicherten Informationen.

Üblicherweise sollten bereitgehalten werden:

• Identitätsnachweis,
• aktueller Registerauszug,
• Katastercode,
• Vollmacht bei Vertretung,
• gegebenenfalls Unterlagen zur tatsächlichen oder vorgesehenen landwirtschaftlichen Nutzung.

Ist in den vorhandenen Eigentumsunterlagen überhaupt keine Kategorie bestimmbar, kann eine erstmalige Kategorisierung vorliegen. Dies ist von der Änderung einer bereits registrierten Kategorie zu unterscheiden.

Änderung zu nichtlandwirtschaftlich für eine unternehmerische Tätigkeit

Wird die Zweckänderung beantragt, um auf dem Grundstück eine unternehmerische Tätigkeit auszuüben, sind insbesondere erforderlich:

• begründeter Antrag,
• Information der zuständigen Gemeinde über die planungsrechtliche Zulässigkeit,
• Beschreibung sämtlicher wesentlicher Aspekte des Vorhabens,
• klar definierte Projektziele,
• nachvollziehbare Darstellung der Umsetzung,
• Businessplan,
• Finanzplan,
• Nachweis der zum Businessplan passenden finanziellen Mittel.

Ein oberflächliches Konzept ohne realistische Finanzierung kann die Begründung der Zweckänderung erheblich schwächen.

Änderung zu nichtlandwirtschaftlich für ein Bauvorhaben

Soll das landwirtschaftliche Grundstück baulich genutzt werden, müssen grundsätzlich von der zuständigen Gemeinde genehmigte Bedingungen für die Grundstücksnutzung vorgelegt werden.

Aus diesen Unterlagen muss hervorgehen:

• dass das geplante Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist und
• dass für die Bebauung tatsächlich eine Änderung der landwirtschaftlichen Zweckbestimmung erforderlich ist.

Das ist ein wesentlicher Schutzmechanismus: Nicht jedes geplante Gebäude rechtfertigt automatisch eine Änderung zu nichtlandwirtschaftlichem Land.

Objekt von besonderer Bedeutung

Bei Bauvorhaben von besonderer Bedeutung werden entsprechende, durch die zuständige technische und bauliche Aufsichtsbehörde genehmigte Grundstücksnutzungsbedingungen benötigt.

Änderung aufgrund eines Entwicklungs- oder Detailplans

Ist durch einen Entwicklungsplan oder detaillierten Entwicklungsplan bereits eine Änderung der funktionalen Zone vorgesehen, ist eine Information der zuständigen Gemeinde über die Zulässigkeit der daraus folgenden Zweckänderung vorzulegen.

Änderung von nichtlandwirtschaftlich zu landwirtschaftlich

Hierfür wird eine Information der zuständigen nationalen Landmanagementagentur benötigt.

Sie muss bestätigen, dass:

• das Grundstück nicht für einen nichtlandwirtschaftlichen Zweck genutzt wird und
• eine landwirtschaftliche Nutzung möglich ist.

Änderung einer Teilfläche

Die Zweckbestimmung kann auch nur für einen Teil eines Grundstücks geändert werden.

Die betroffene Teilfläche muss jedoch eindeutig bestimmbar sein. Je nach Ausgangslage können notwendig werden:

• aktualisierte Katastervermessung,
• eindeutige Darstellung der Teilfläche,
• Teilungsprojekt,
• kommunale Zustimmung zur Grundstücksteilung,
• Registrierung eines neuen Katasterobjekts.

Ob eine förmliche Teilung notwendig ist, sollte vor Antragstellung mit dem NAPR und der Gemeinde abgestimmt werden.

Die frühere 600-m²-Regel gilt nicht mehr als pauschale Pflicht

In älteren Veröffentlichungen findet sich häufig die Aussage, bei landwirtschaftlichen Grundstücken mit mehr als 600 Quadratmetern müsse der Antragsteller zwingend eine Stellungnahme der Nationalen Agentur für nachhaltiges Landmanagement einreichen.

Diese pauschale Verpflichtung wurde im November 2022 aus der maßgeblichen Registeranweisung entfernt.

Das bedeutet:

• Es besteht keine allgemeine, allein an eine Fläche von mehr als 600 Quadratmetern anknüpfende Einreichungspflicht mehr.
• Das NAPR darf weiterhin zusätzliche Informationen anfordern.
• Bei einer Änderung von nichtlandwirtschaftlich zu landwirtschaftlich bleibt die entsprechende behördliche Information erforderlich.
• Bei besonderen Projekten können weitere landwirtschaftliche oder umweltbezogene Stellungnahmen notwendig sein.

Ratgeber, die die 600-m²-Grenze weiterhin als uneingeschränkt geltende Standardpflicht darstellen, geben daher nicht mehr den aktuellen Stand der Registervorgaben wieder.

Kosten der Grundstückskategorieänderung

Gebühren des Public Registry

Für die Registrierung einer Änderung der Zweckbestimmung oder der landwirtschaftlichen Kategorie veröffentlicht das NAPR folgende Gebühren:

Bearbeitungszeit der Registerleistung	Gebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Für eine gesonderte Information über die beim NAPR gespeicherte Zweckbestimmung und Kategorie gelten:

Bearbeitungszeit	Gebühr
Vier Arbeitstage	13 GEL
Ein Arbeitstag	26 GEL
Am Tag der Antragstellung	39 GEL

Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für:

• Katastervermessung,
• Grundstücksteilung,
• Architekten und Planer,
• Business- und Finanzplanung,
• kommunale Unterlagen,
• Übersetzungen,
• notarielle Vollmachten,
• Apostille oder Legalisation,
• rechtliche und technische Prüfung.

Ausgleichszahlung bei Änderung zu nichtlandwirtschaftlich

Eine Ausgleichszahlung fällt nicht bei jeder Änderung von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich an.

Nach der geltenden Regierungsverordnung wird sie für private Grundstücke insbesondere erhoben, wenn das Grundstück liegt:

• innerhalb eines Gebiets mit besonderem Regulierungsstatus oder
• innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Tiflis oder Batumi.

Aktuelle Berechnungsgrundlagen

Lage des Grundstücks	Betrag pro Hektar	Betrag pro Quadratmeter
Gebiet mit besonderem Regulierungsstatus	100.000 GEL	10 GEL
Tiflis oder Batumi	34.001 GEL	3,4001 GEL

Die Zahlung wird proportional zur Fläche berechnet, die von der Zweckänderung betroffen ist.

Berechnungsbeispiel Tiflis oder Batumi

Bei 1.000 Quadratmetern:

1.000 × 3,4001 GEL = 3.400,10 GEL

Berechnungsbeispiel besonderes Regulierungsgebiet

Bei 1.000 Quadratmetern:

1.000 × 10 GEL = 10.000 GEL

Bei einer möglichen Überschneidung unterschiedlicher Gebietsstatus sollte der anwendbare Betrag vorab offiziell bestätigt werden.

Grundstücke des Staates, einer autonomen Republik oder einer Gemeinde sind von dieser Ausgleichszahlung befreit.

Außerhalb der in der Regierungsverordnung genannten Gebiete wird nach der derzeitigen Regelung keine entsprechende Ausgleichszahlung erhoben. Register-, Planungs-, Vermessungs- und Beratungskosten können dennoch entstehen.

Wie lange dauert die Änderung der Grundstückskategorie?

Reine landwirtschaftliche Kategorieänderung

Für die Registerleistung nennt das NAPR:

• vier Arbeitstage im Standardverfahren,
• einen Arbeitstag im beschleunigten Verfahren,
• Bearbeitung am Tag der Antragstellung bei höchster Beschleunigung.

Voraussetzung ist, dass alle notwendigen Unterlagen vorliegen und keine zusätzlichen Prüfungen erforderlich sind.

Änderung der Zweckbestimmung

Bei einer Zweckänderung ist die Gesamtverfahrensdauer nicht mit der reinen Registerfrist gleichzusetzen.

Das materielle Prüfverfahren sieht insbesondere vor:

• Prüfung und Stellungnahme durch eine Kommission innerhalb von 15 Tagen,
• gegebenenfalls Anforderung zusätzlicher Informationen,
• grundsätzlich eine Frist von zehn Tagen zur Vorlage angeforderter Informationen,
• Entscheidung des Vorsitzenden des NAPR innerhalb von fünf Tagen nach Vorlage der Kommissionsstellungnahme,
• gegebenenfalls Zahlung der Ausgleichssumme,
• anschließende Registereintragung.

Die vorherige Beschaffung kommunaler Planungsunterlagen, eines Businessplans oder genehmigter Grundstücksnutzungsbedingungen kann wesentlich mehr Zeit beanspruchen als die abschließende Registereintragung.

Eine gebührenpflichtige Bearbeitung am selben Tag bedeutet daher nicht, dass eine komplexe Zweckänderung einschließlich kommunaler Planung und materieller Prüfung vollständig am selben Tag abgeschlossen wird.

Kann die Zweckbestimmung wieder zurückgeändert werden?

Eine Änderung von nichtlandwirtschaftlich zu landwirtschaftlich ist grundsätzlich möglich.

Dafür muss nachgewiesen werden, dass:

• das Grundstück nicht für den bisherigen nichtlandwirtschaftlichen Zweck genutzt wird und
• es für eine landwirtschaftliche Nutzung geeignet ist.

Die Rückänderung ist kein bloßer Formalakt. Sie kann Folgen haben für:

• Eigentumsfähigkeit ausländischer Personen,
• zukünftige Veräußerbarkeit,
• Finanzierung,
• landwirtschaftliche Nutzungsverpflichtungen,
• kommunale Planung,
• Projektgenehmigungen.

Bei einer Rückänderung zu landwirtschaftlich muss außerdem die passende landwirtschaftliche Kategorie festgelegt werden.

Änderung der Grundstückskategorie für ausländische Käufer

Die Grundstückskategorie ist für ausländische Käufer besonders wichtig.

Landwirtschaftliches Land unterliegt Eigentumsbeschränkungen

Landwirtschaftliches Land kann nach der geltenden Rechtslage insbesondere Eigentum sein von:

• dem georgischen Staat,
• autonomen Republiken,
• georgischen Gemeinden,
• georgischen Staatsbürgern,
• bestimmten in Georgien registrierten juristischen Personen mit georgisch kontrollierter Eigentümerstruktur.

Ein ausländischer Staatsbürger kann landwirtschaftliches Land grundsätzlich durch Erbschaft erwerben.

Eine in Georgien registrierte Gesellschaft mit ausländischem dominierendem Gesellschafter kann landwirtschaftliches Land nicht allein deshalb frei erwerben, weil sie eine georgische Gesellschaft ist. Ein Erwerb kann auf Grundlage eines von der georgischen Regierung genehmigten Investitionsplans möglich sein.

Homestead bleibt landwirtschaftlich

Eine Änderung von Ackerland zu „Homestead“ beseitigt die landwirtschaftliche Zweckbestimmung nicht.

Das bedeutet:

• Das Grundstück bleibt landwirtschaftliches Land.
• Die besonderen Eigentumsbeschränkungen bleiben bestehen.
• Ein ausländischer Käufer darf nicht allein aufgrund der Homestead-Kategorie als Eigentümer registriert werden.

Erst die registrierte Zweckänderung ist maßgeblich

Soll ein ausländischer Käufer ein bisher landwirtschaftliches Grundstück als reguläres nichtlandwirtschaftliches Grundstück erwerben, muss die wirksame Zweckänderung grundsätzlich vor der Eigentumsumschreibung abgeschlossen und im Public Registry eingetragen sein.

Eine bloße Zusage des Verkäufers, das Grundstück später umwidmen zu lassen, bietet keine ausreichende Rechtssicherheit.

Sinnvoll ist eine Vertragsgestaltung, bei der:

• die aktualisierte Registereintragung zur Voraussetzung des Eigentumsübergangs gemacht wird,
• die Kaufpreisfälligkeit an einen aktuellen NAPR-Auszug geknüpft wird,
• das Risiko einer Ablehnung klar geregelt wird,
• Vorauszahlungen abgesichert werden,
• gegebenenfalls ein Treuhand- oder Escrow-Mechanismus genutzt wird.

Der Wunsch, an einen Ausländer zu verkaufen, begründet für sich allein noch keine sachliche Notwendigkeit der Zweckänderung.

Erhöht eine Kategorieänderung automatisch den Grundstückswert?

Nein. Eine Änderung kann den Wert eines Grundstücks erhöhen, muss es aber nicht.

Der Marktwert hängt unter anderem ab von:

• tatsächlicher Bebaubarkeit,
• funktionaler Zone,
• Erschließung,
• Zufahrt,
• Wasser-, Strom-, Gas- und Abwasseranschlüssen,
• zulässiger Geschossfläche,
• Grundstücksform,
• Hanglage,
• Bodenbeschaffenheit,
• Hochwasser- und Erdrutschrisiken,
• Schutzgebieten,
• Denkmal- und Landschaftsschutz,
• Dienstbarkeiten,
• Eigentumsbeschränkungen,
• Nachfrage am konkreten Standort.

Ein nichtlandwirtschaftlicher Registerstatus ist wertlos, wenn das Grundstück in einer Zone liegt, in der das gewünschte Projekt nicht genehmigt werden kann.

Umgekehrt kann ein landwirtschaftliches Hofgrundstück mit genehmigungsfähigem Wohnhaus, guter Zufahrt und vollständiger Erschließung wirtschaftlich attraktiver sein als ein schlecht nutzbares nichtlandwirtschaftliches Grundstück.

Bestehende Gebäude und Grundstückskategorie

Ein bereits vorhandenes Gebäude beweist nicht automatisch:

• dass das Grundstück die richtige Kategorie besitzt,
• dass das Gebäude genehmigt wurde,
• dass es ordnungsgemäß in Betrieb genommen wurde,
• dass die Gebäudefunktion korrekt registriert ist,
• dass ein Umbau oder eine Erweiterung zulässig ist.

Vor einem Kauf sollten daher Grundstück und Gebäude getrennt geprüft werden.

Erforderlich sein können:

• Registerauszug des Grundstücks,
• registrierte Gebäudeflächen,
• Baugenehmigung,
• genehmigte Baupläne,
• Inbetriebnahme- oder Nutzungsfreigabe,
• Dokumente zur Legalisierung älterer Bauten,
• Übereinstimmung zwischen tatsächlichem Bestand und Kataster.

Eine Änderung der Grundstückskategorie legalisiert keine ungenehmigten Gebäude.

Häufige Fehler bei der Änderung der Grundstückskategorie

Homestead wird mit nichtlandwirtschaftlich verwechselt

„Homestead“ ist eine landwirtschaftliche Kategorie. Die ausländerrechtlichen Eigentumsbeschränkungen bleiben bestehen.

Eine funktionale Wohnzone wird mit dem Registerstatus gleichgesetzt

Die kommunale Zone und der NAPR-Status sind unterschiedliche Rechtsinformationen. Beide müssen zusammenpassen.

Die Bebaubarkeit wird nur anhand des Registerauszugs beurteilt

Ein Registerauszug enthält nicht sämtliche baurechtlichen Parameter.

Die Änderung wird erst nach dem Kauf geprüft

Besonders für ausländische Käufer kann dies dazu führen, dass die Eigentumsregistrierung nicht möglich ist.

Der Antrag enthält keine konkrete Begründung

Eine bloße Verkaufs- oder Wertsteigerungsabsicht genügt für eine Änderung zu nichtlandwirtschaftlichem Land regelmäßig nicht.

Veraltete Informationen werden verwendet

Dazu gehört insbesondere die pauschale Aussage, bei Flächen über 600 Quadratmetern müsse immer eine bestimmte Stellungnahme eingereicht werden.

Die Ausgleichszahlung wird vergessen

In Tiflis, Batumi und Gebieten mit besonderem Regulierungsstatus kann die Zahlung einen wesentlichen Kostenfaktor darstellen.

Die Teilfläche ist nicht eindeutig definiert

Bei einer nur teilweisen Änderung müssen Fläche, Grenzen und Katasterdaten zweifelsfrei zusammenpassen.

Mit dem Bau wird vor Abschluss aller Verfahren begonnen

Weder Kategorieänderung noch Zweckänderung ersetzen eine erforderliche Baugenehmigung.

Due-Diligence-Prüfung vor dem Grundstückskauf

Prüfpunkt	Warum ist er wichtig?
Aktueller NAPR-Auszug	Bestätigt Eigentümer, Katastercode, Belastungen und Grundstücksstatus
Zweckbestimmung	Entscheidet, ob landwirtschaftliches oder nichtlandwirtschaftliches Land vorliegt
Landwirtschaftliche Kategorie	Zeigt, ob Weide, Mähwiese, Ackerland oder Homestead registriert ist
Katastergrenzen	Verhindert Überschneidungen und Flächenabweichungen
Funktionale Zone	Bestimmt die planungsrechtlich zulässige Nutzung
Bedingungen für die Grundstücksnutzung	Zeigen, ob das konkrete Projekt genehmigungsfähig sein kann
Straßenzugang	Ein Grundstück ohne gesicherte Zufahrt kann kaum bebaubar sein
Leitungs- und Wegerechte	Können Nutzung und Bebauung erheblich einschränken
Wald- und Schutzgrenzen	Lassen sich nicht allein durch Kategorieänderung beseitigen
Bestehende Gebäude	Müssen registriert und baurechtlich legal sein
Ausgleichszahlung	Kann die Wirtschaftlichkeit der Änderung beeinflussen
Ausländerrecht	Entscheidet, ob der Käufer als Eigentümer registriert werden kann
Hypotheken und Arrest	Können Verfügungen oder Projektfinanzierungen erschweren
Teilungsfähigkeit	Ist relevant, wenn nur ein Grundstücksteil geändert oder verkauft werden soll

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Weideland soll als Obstplantage genutzt werden

Ein als Weideland eingetragenes Grundstück soll dauerhaft mit Obstbäumen bepflanzt werden.

Hier kommt regelmäßig eine Änderung der landwirtschaftlichen Kategorie zu Ackerland einschließlich Dauerkulturen in Betracht. Das Grundstück bleibt landwirtschaftlich. Eine Änderung zu nichtlandwirtschaftlich ist für die reine Plantagennutzung grundsätzlich nicht erforderlich.

Beispiel 2: Auf Ackerland soll ein Einfamilienhaus entstehen

Zunächst muss die Gemeinde prüfen:

• ob ein Wohnhaus an diesem Standort zulässig ist,
• welche funktionale Zone gilt,
• welche Grundstücksnutzungsbedingungen einzuhalten sind,
• ob eine Kategorieänderung zu Homestead genügt,
• ob zusätzlich eine Zweckänderung erforderlich ist.

Eine pauschale Antwort allein anhand des Begriffs „Ackerland“ ist nicht möglich.

Beispiel 3: Auf landwirtschaftlichem Land soll ein Hotel gebaut werden

Für ein Hotelprojekt kann eine Änderung zu nichtlandwirtschaftlichem Land notwendig sein.

Benötigt werden typischerweise:

• konkrete Projektbeschreibung,
• kommunale Planungsinformation,
• genehmigte Grundstücksnutzungsbedingungen,
• Businessplan,
• Finanzplan,
• Nachweis der Finanzierung,
• gegebenenfalls weitere Fachgenehmigungen.

Erst nach positiver Zweckänderung kann die neue Zweckbestimmung eingetragen werden. Eine Baugenehmigung ist anschließend gesondert erforderlich.

Beispiel 4: Ein deutscher Käufer möchte ein Homestead erwerben

Die Bezeichnung „Homestead“ bedeutet nicht, dass es sich um nichtlandwirtschaftliches Land handelt.

Ist im NAPR-Auszug weiterhin „agricultural“ eingetragen, unterliegt das Grundstück grundsätzlich den Eigentumsbeschränkungen für landwirtschaftliches Land. Vor Abschluss des Kaufvertrags muss geprüft werden, ob eine begründete und genehmigungsfähige Änderung zu nichtlandwirtschaftlich möglich ist.

Beispiel 5: Nur ein kleiner Grundstücksteil soll gewerblich genutzt werden

Das Gesetz erlaubt grundsätzlich die Änderung der Zweckbestimmung einer Teilfläche.

Vorher müssen jedoch geklärt werden:

• genaue Abgrenzung,
• Vermessung,
• kommunale Teilbarkeit,
• Zugang zu beiden Flächen,
• mögliche Bildung eines neuen Katastercodes,
• anteilige Ausgleichszahlung,
• Auswirkungen auf das verbleibende landwirtschaftliche Grundstück.

FAQ zur Änderung der Grundstückskategorie in Georgien

Was ist eine Grundstückskategorieänderung in Georgien?

Sie ist die amtliche Änderung einer landwirtschaftlichen Unterkategorie, beispielsweise von Weideland zu Ackerland oder von Ackerland zu Homestead. Davon zu unterscheiden ist die Änderung der grundlegenden Zweckbestimmung zwischen landwirtschaftlich und nichtlandwirtschaftlich.

Wer entscheidet über die Kategorieänderung?

Die Entscheidung und Eintragung erfolgen durch die National Agency of Public Registry.

Entscheidet die Gemeinde über die Umwidmung?

Die endgültige Registerentscheidung trifft das NAPR. Die Gemeinde stellt jedoch häufig die planungs- und baurechtlichen Informationen bereit, ohne die eine Zweckänderung nicht begründet werden kann.

Ist ein Homestead nichtlandwirtschaftliches Land?

Nein. Homestead ist eine Kategorie landwirtschaftlichen Landes.

Kann ein Ausländer ein Homestead kaufen?

Grundsätzlich nicht allein aufgrund der Homestead-Kategorie. Da es landwirtschaftliches Land bleibt, gelten weiterhin die besonderen Eigentumsbeschränkungen.

Kann ein ausländischer Käufer eine georgische Gesellschaft gründen und damit landwirtschaftliches Land kaufen?

Eine georgische Gesellschaft mit ausländischem dominierendem Gesellschafter darf landwirtschaftliches Land nicht automatisch erwerben. Ein Erwerb kann unter den Voraussetzungen eines von der georgischen Regierung genehmigten Investitionsplans möglich sein.

Ist jede Bebauung auf landwirtschaftlichem Land verboten?

Nein. Das Gesetz lässt unter anderem individuelle Wohnhäuser, landwirtschaftliche Gebäude und Nebengebäude auf landwirtschaftlichem Land zu. Ob das konkrete Bauvorhaben genehmigt werden kann, entscheidet sich jedoch nach Kategorie, funktionaler Zone und Baurecht.

Reicht die Änderung zu Homestead für eine Baugenehmigung?

Nein. Sie kann eine Voraussetzung sein, ersetzt aber keine planungsrechtliche Prüfung oder Baugenehmigung.

Ist eine Änderung zu nichtlandwirtschaftlich immer möglich?

Nein. Es muss eine nachvollziehbare sachliche Notwendigkeit bestehen. Außerdem muss die beabsichtigte Nutzung mit der räumlichen und städtebaulichen Planung vereinbar sein.

Reicht der Wunsch, das Grundstück an einen Ausländer zu verkaufen?

Allein der geplante Verkauf an einen ausländischen Käufer ist regelmäßig keine ausreichende sachliche Begründung für die Zweckänderung.

Welche Unterlagen werden für ein Gewerbeprojekt benötigt?

Typischerweise werden ein begründeter Antrag, eine kommunale Planungsinformation, ein Businessplan, ein Finanzplan und ein Nachweis der verfügbaren Finanzierung verlangt.

Wie viel kostet die Registeränderung?

Die Registergebühr beträgt derzeit 150 GEL im Standardverfahren, 270 GEL bei Bearbeitung innerhalb eines Arbeitstags und 350 GEL für die Registerleistung am Tag der Antragstellung.

Fällt immer eine Ausgleichszahlung an?

Nein. Nach der geltenden Regelung betrifft sie insbesondere private Grundstücke in Tiflis, Batumi und Gebieten mit besonderem Regulierungsstatus.

Wie hoch ist die Ausgleichszahlung in Tiflis oder Batumi?

Sie beträgt derzeit 34.001 GEL pro Hektar beziehungsweise 3,4001 GEL pro Quadratmeter.

Wie hoch ist die Ausgleichszahlung in einem besonderen Regulierungsgebiet?

Sie beträgt derzeit 100.000 GEL pro Hektar beziehungsweise 10 GEL pro Quadratmeter.

Gilt noch die 600-m²-Regel?

Nein. Die frühere pauschale Verpflichtung zur Einreichung einer bestimmten Stellungnahme bei Flächen über 600 Quadratmetern wurde im November 2022 aus der Registeranweisung entfernt. Zusätzliche Informationen können im Einzelfall weiterhin verlangt werden.

Kann nur ein Teil des Grundstücks geändert werden?

Ja. Die Zweckbestimmung kann grundsätzlich auch für eine Teilfläche geändert werden. Die Fläche muss eindeutig abgegrenzt und katasterrechtlich darstellbar sein.

Wie lange dauert die Zweckänderung?

Die reine Registerleistung kann schnell erfolgen. Bei einer Zweckänderung kommen jedoch eine materielle Kommissionsprüfung, die Entscheidung des NAPR, mögliche Nachforderungen, kommunale Vorverfahren und gegebenenfalls eine Ausgleichszahlung hinzu.

Wird ein vorhandenes Gebäude durch die Kategorieänderung legal?

Nein. Die Legalität eines Gebäudes muss anhand der Bau-, Registrierungs- und Inbetriebnahmeunterlagen gesondert geprüft werden.

Kann eine Zweckänderung abgelehnt werden?

Ja. Eine Ablehnung ist insbesondere möglich, wenn die Notwendigkeit nicht ausreichend begründet ist, die kommunale Planung entgegensteht, erforderliche Unterlagen fehlen oder das konkrete Projekt nicht genehmigungsfähig erscheint.

Steigert eine Kategorieänderung immer den Wert?

Nein. Maßgeblich sind vor allem tatsächliche Bebaubarkeit, Zone, Zufahrt, Erschließung, Belastungen und wirtschaftliche Nutzbarkeit.

Die Änderung der Grundstückskategorie in Georgien ist kein einfacher Austausch eines Begriffs im Kataster. Vor jedem Antrag muss geklärt werden, welche rechtliche Ebene tatsächlich geändert werden soll.

Eine Änderung von Weideland, Mähwiese oder Ackerland zu Homestead bleibt eine Änderung innerhalb landwirtschaftlichen Landes. Sie beseitigt weder die Eigentumsbeschränkungen für ausländische Käufer noch ersetzt sie eine Baugenehmigung.

Eine Änderung von landwirtschaftlich zu nichtlandwirtschaftlich ist weitreichender. Sie setzt eine nachvollziehbare Notwendigkeit, eine planungsrechtlich tragfähige Nutzung und je nach Projekt umfangreiche kommunale, wirtschaftliche und technische Unterlagen voraus.

Die sicherste Reihenfolge lautet daher:

Registerstatus prüfen, kommunale Nutzbarkeit klären, Projekt definieren, Kosten berechnen, Änderung abschließen und erst danach kaufen oder bauen.

Wesentliche Links und Quellen

Die gesetzlichen Kategorien, zulässigen Änderungsrichtungen, Verfahrensunterlagen, Fristen, Ausgleichsbeträge, aktuellen Registergebühren und Eigentumsbeschränkungen wurden anhand der amtlichen georgischen Rechtsquellen und Behördeninformationen geprüft. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)