Tourismus Georgien 2026

Tourismus Georgien 2026: Warum Besucher länger bleiben, aber weniger ausgeben

Georgien hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der interessantesten Reise- und Investitionsziele zwischen Europa und Asien entwickelt. Tiflis zieht Städtereisende, Geschäftsleute, Studierende, Expats und Langzeitgäste an. Batumi verbindet die Schwarzmeerküste mit moderner Architektur, internationalen Hotels und einer großen Zahl neuer Apartmentprojekte. Gudauri, Bakuriani, Kachetien und Swanetien stehen für Ski-, Natur-, Wein- und Erlebnistourismus.

Die jüngsten Tourismuszahlen für das zweite Quartal 2026 senden jedoch ein deutliches Signal an Immobilieninvestoren: Die Zahl der internationalen Besucher ist zurückgegangen – und die Ausgaben der Gäste sind noch wesentlich stärker gesunken.

Während internationale Besucher durchschnittlich etwas länger in Georgien blieben, gaben sie pro Reise deutlich weniger Geld aus. Besonders auffällig ist der Rückgang der Ausgaben für Unterkünfte. Für Käufer von Ferienwohnungen, Betreiber von Aparthotels und Investoren, die ein Hotel in Georgien erwerben möchten, ist diese Entwicklung wichtiger als die reine Besucherzahl.

Der Tourismus in Georgien befindet sich nicht grundsätzlich in einer Krise. Der Markt wird jedoch anspruchsvoller. Die Zeiten, in denen allein eine gute Lage und eine hohe Auslastung automatisch eine attraktive Rendite versprachen, dürften vorbei sein.

Künftig entscheiden vor allem folgende Faktoren über den wirtschaftlichen Erfolg einer Tourismusimmobilie:

• Mikrolage,
• tatsächlich erzielbarer Übernachtungspreis,
• Kostenstruktur,
• Qualität des Managements,
• Gästebewertungen,
• Direktbuchungsquote,
• Saisonabhängigkeit,
• alternative Vermietungsmöglichkeiten,
• Zusatzangebote,
• Instandhaltungsbedarf,
• Wiederverkaufsperspektive.

Für Immobilieninvestoren bedeutet das: Nicht jedes Apartment in Batumi, nicht jede Stadtwohnung in Tiflis und nicht jedes Hotelprojekt in Georgien ist automatisch ein gutes Investment. Entscheidend ist, wie viel Nettoertrag nach allen Kosten tatsächlich übrig bleibt.

Tourismus in Georgien 2026: Die wichtigsten Zahlen im Überblick

Im zweiten Quartal 2026 wurden in Georgien rund 1,7 Millionen Einreisen internationaler, nicht in Georgien ansässiger Reisender registriert.

Das waren 4,9 Prozent weniger als im zweiten Quartal des Vorjahres.

Die Zahl der unterschiedlichen internationalen Besucher sank um 5,2 Prozent auf rund 1,31 Millionen. Die Zahl der touristischen Besuche mit mindestens einer Übernachtung ging dagegen moderater um 2,7 Prozent zurück.

Besonders deutlich fiel der Rückgang bei den Ausgaben aus.

Kennzahl	Zweites Quartal 2026	Veränderung zum Vorjahr
Einreisen internationaler Reisender	rund 1,7 Mio.	−4,9 %
Internationale Besucher	rund 1,31 Mio.	−5,2 %
Besuche internationaler Besucher	rund 1,56 Mio.	−4,5 %
Touristische Besuche mit Übernachtung	rund 1,2 Mio.	−2,7 %
Durchschnittliche Aufenthaltsdauer	5,48 Nächte	+3,5 %
Gesamtausgaben internationaler Besucher	rund 3,01 Mrd. GEL	−13,3 %
Durchschnittliche Ausgaben je Besuch	1.922,10 GEL	−9,2 %
Anteil der Wiederholungsbesuche	81,8 %	gestiegen
Zufriedene oder sehr zufriedene Besucher	93,1 %	weiterhin sehr hoch

Die zentrale Aussage lautet deshalb nicht nur, dass weniger internationale Besucher nach Georgien kamen.

Viel wichtiger ist: Die gesamten Besucherausgaben gingen um 13,3 Prozent zurück und damit wesentlich stärker als die Besucherzahlen. Gleichzeitig erhöhte sich die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 5,30 auf 5,48 Nächte.

Die Gäste bleiben also etwas länger im Land, geben während ihres Aufenthalts jedoch weniger Geld aus.

Für Ferienwohnungen, Hotels und Serviced Apartments ist diese Kombination besonders relevant.

Einreisen, Besucher und touristische Besuche sind nicht dasselbe

Tourismusstatistiken werden häufig falsch interpretiert. Die Zahl von rund 1,7 Millionen Einreisen bedeutet nicht, dass Georgien im zweiten Quartal 2026 von 1,7 Millionen unterschiedlichen Urlaubern besucht wurde.

Internationale Einreisen

Einreisen erfassen Grenzübertritte internationaler, nicht in Georgien ansässiger Reisender.

Eine Person kann innerhalb eines Quartals mehrfach nach Georgien einreisen. Jeder Grenzübertritt wird dabei grundsätzlich separat registriert.

Internationale Besucher

Als internationaler Besucher gilt eine nicht in Georgien ansässige Person, die sich außerhalb ihres gewöhnlichen Umfelds für einen begrenzten Zeitraum im Land aufhält.

Im zweiten Quartal 2026 wurden rund 1,31 Millionen internationale Besucher gezählt.

Besuche

Ein Besucher kann während eines Quartals mehr als einen Besuch durchführen. Deshalb liegt die Zahl der Besuche regelmäßig über der Zahl der unterschiedlichen Besucher.

Im zweiten Quartal 2026 wurden rund 1,56 Millionen Besuche internationaler Besucher registriert.

Touristische Besuche

Ein touristischer Besuch umfasst mindestens eine Übernachtung.

Rund 1,2 Millionen solcher Besuche wurden im zweiten Quartal 2026 registriert. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal betrug 2,7 Prozent.

Für Betreiber von Hotels und Ferienwohnungen ist die Zahl der touristischen Besuche grundsätzlich aussagekräftiger als die reine Zahl der Grenzübertritte.

Noch wichtiger sind jedoch:

• die Zahl der tatsächlich gebuchten Nächte,
• der durchschnittlich erzielte Übernachtungspreis,
• die Höhe der Rabatte,
• die Plattformkosten,
• der Nettoerlös je verfügbarer Nacht,
• das Betriebsergebnis nach allen laufenden Kosten.

Die eigentliche Schwäche zeigt sich bei den Ausgaben

Im zweiten Quartal 2025 hatten internationale Besucher noch rund 3,47 Milliarden GEL in Georgien ausgegeben. Ein Jahr später waren es nur noch rund 3,01 Milliarden GEL.

Der Rückgang belief sich damit auf mehr als 460 Millionen GEL innerhalb eines einzigen Quartals.

Auch der Vergleich des gesamten ersten Halbjahres zeigt, dass die schwächere Ausgabenentwicklung nicht ausschließlich auf einen einzelnen Monat zurückzuführen ist.

Kennzahl erstes Halbjahr	2025	2026	Veränderung
Besuche internationaler Besucher	rund 2,81 Mio.	rund 2,73 Mio.	−2,7 %
Gesamtausgaben	rund 5,81 Mrd. GEL	rund 5,23 Mrd. GEL	−10,0 %
Rechnerische Ausgaben je Besuch	rund 2.067 GEL	rund 1.911 GEL	−7,5 %

Bereits im ersten Quartal 2026 waren die Gesamtausgaben internationaler Besucher gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken. Im zweiten Quartal beschleunigte sich dieser Rückgang deutlich.

Damit wird klar: Das Besucheraufkommen hat sich nur moderat abgeschwächt. Die wirtschaftliche Verwertung der Besuche hat sich dagegen wesentlich stärker verschlechtert.

Genau dieser Unterschied ist für eine Tourismusimmobilie entscheidend.

Eine Ferienwohnung kann weiterhin viele Buchungen erzielen und trotzdem weniger Gewinn erwirtschaften, wenn:

• die Übernachtungspreise sinken,
• mehr Rabatte gewährt werden,
• die Plattformprovisionen steigen,
• die Betriebskosten zunehmen,
• längere Aufenthalte nur über Preisnachlässe gewonnen werden,
• mehr Buchungen in der Nebensaison stattfinden,
• die Zahl günstiger Konkurrenzangebote wächst,
• sich die Nachfrage in preisbewusstere Gästesegmente verlagert.

Wofür internationale Besucher ihr Geld ausgeben

Besonders aufschlussreich ist der Vergleich der einzelnen Ausgabenkategorien zwischen dem zweiten Quartal 2025 und dem zweiten Quartal 2026.

Ausgabenkategorie	Q2 2025	Q2 2026	Veränderung
Essen und Getränke	766,2 Mio. GEL	819,7 Mio. GEL	+7,0 %
Einkäufe	1.021,5 Mio. GEL	757,4 Mio. GEL	−25,9 %
Unterkünfte	934,3 Mio. GEL	731,7 Mio. GEL	−21,7 %
Freizeit, Kultur und Sport	413,0 Mio. GEL	318,0 Mio. GEL	−23,0 %
Lokaler Transport	292,5 Mio. GEL	311,0 Mio. GEL	+6,3 %
Sonstige Ausgaben	40,3 Mio. GEL	68,7 Mio. GEL	Anstieg
Gesamtausgaben	3.467,8 Mio. GEL	3.006,5 Mio. GEL	−13,3 %

Die Ausgaben sind demnach nicht in allen Bereichen zurückgegangen.

Internationale Besucher gaben insgesamt mehr für Essen, Getränke und lokalen Transport aus. Besonders stark sanken dagegen die Ausgaben für:

• Einkäufe,
• Unterkünfte,
• Freizeitangebote,
• Kultur,
• Sport und Unterhaltung.

Auch die durchschnittlichen Ausgaben je Besuch zeigen erhebliche Verschiebungen.

Ausgabenkategorie je Besuch	Q2 2025	Q2 2026	Veränderung
Essen und Getränke	467,70 GEL	524,10 GEL	+12,1 %
Einkäufe	623,60 GEL	484,20 GEL	−22,4 %
Unterkünfte	570,30 GEL	467,80 GEL	−18,0 %
Freizeit, Kultur und Sport	252,10 GEL	203,30 GEL	−19,4 %
Lokaler Transport	178,60 GEL	198,80 GEL	+11,3 %

Für Immobilieninvestoren ist vor allem die Entwicklung der Unterkunftsausgaben entscheidend.

Der Rückgang bei den Unterkunftsausgaben ist das wichtigste Immobiliensignal

Die gesamten Ausgaben internationaler Besucher für Unterkünfte sanken innerhalb eines Jahres von rund 934,3 Millionen auf 731,7 Millionen GEL.

Das entspricht einem Rückgang von rund 21,7 Prozent.

Die durchschnittlichen Unterkunftsausgaben je Besuch gingen gleichzeitig von 570,30 auf 467,80 GEL zurück. Der Rückgang je Besuch betrug damit rund 18 Prozent.

Für Eigentümer und Betreiber von Tourismusimmobilien ist das ein wesentlich direkteres Warnsignal als die Veränderung der Besucherzahlen.

Die Entwicklung kann unter anderem auf folgende Veränderungen hindeuten:

• niedrigere durchschnittliche Übernachtungspreise,
• stärkere Nutzung günstiger Apartments,
• mehr Übernachtungen in Gästehäusern,
• Preisnachlässe bei längeren Aufenthalten,
• zunehmende Nutzung privater Unterkünfte,
• stärkerer Wettbewerb durch neu fertiggestellte Einheiten,
• Verlagerung von Premiumgästen zu preisbewussteren Reisenden,
• mehr Aufenthalte bei Freunden oder Verwandten,
• geringere Nachfrage nach hochpreisigen Hotelzimmern,
• schwächere Geschäftsreisetätigkeit.

Die Statistik zeigt nicht, welcher dieser Faktoren den größten Einfluss hatte. Sie macht jedoch deutlich, dass der Unterkunftssektor einen deutlich größeren Umsatzrückgang verzeichnete, als es der Rückgang der Besucherzahlen allein erwarten ließe.

Besucher bleiben länger – aber die Einnahmen je Aufenthaltsnacht sinken

Auf den ersten Blick ist eine längere durchschnittliche Aufenthaltsdauer positiv.

Internationale Besucher blieben im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 5,48 Nächte in Georgien. Im Vorjahresquartal waren es 5,30 Nächte.

Für eine Tourismusimmobilie kann ein längerer Aufenthalt mehrere Vorteile besitzen:

• weniger Wechsel zwischen den Gästen,
• geringere Reinigungskosten je belegter Nacht,
• weniger Leerstand zwischen zwei Buchungen,
• geringerer organisatorischer Aufwand,
• bessere Planbarkeit,
• weniger Schlüsselübergaben,
• niedrigere Kosten für Wäsche und Verbrauchsmaterialien,
• Potenzial für Wochen- und Monatspakete.

Diese Vorteile wirken sich jedoch nur dann positiv auf die Rendite aus, wenn der Preis je Nacht nicht überproportional sinkt.

Rechnerisch gingen die gesamten Ausgaben je durchschnittlicher Aufenthaltsnacht von ungefähr 399 GEL im zweiten Quartal 2025 auf rund 351 GEL im zweiten Quartal 2026 zurück.

Das entspricht einem Rückgang von etwa 12 Prozent.

Bei den Unterkunftsausgaben ergibt sich rechnerisch ein noch stärkerer Rückgang: von etwa 108 GEL auf rund 85 GEL je durchschnittlicher Aufenthaltsnacht.

Diese Werte sind keine offiziellen Hotelzimmerpreise. Sie bilden lediglich eine rechnerische Annäherung aus den durchschnittlichen Ausgaben je Besuch und der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer.

Trotzdem zeigen sie, dass die wirtschaftliche Verwertung der Aufenthalte schwächer geworden ist.

Warum eine hohe Auslastung keine hohe Rendite garantiert – Tourismus Georgien 2026

Bei einer Ferienwohnung in Georgien wird häufig vor allem mit der erwarteten Auslastung geworben.

Eine hohe Auslastung klingt zunächst überzeugend. Für die tatsächliche Wirtschaftlichkeit reicht diese Kennzahl jedoch nicht aus.

Investoren sollten mindestens vier zentrale Kennzahlen unterscheiden.

Auslastung

Die Auslastung zeigt, wie viele verfügbare Nächte tatsächlich gebucht wurden.

Eine Ferienwohnung mit 70 Prozent Auslastung war rechnerisch an rund 256 Nächten eines Jahres belegt.

Die Kennzahl sagt jedoch nichts darüber aus, welcher Preis für diese Nächte erzielt wurde.

Durchschnittlicher Übernachtungspreis

Der durchschnittliche Übernachtungspreis zeigt, welcher Betrag je belegter Nacht tatsächlich vereinnahmt wurde.

Dabei sollten nicht nur die öffentlich sichtbaren Angebotspreise betrachtet werden, sondern die real erzielten Preise nach:

• Rabatten,
• Langzeitnachlässen,
• Sonderaktionen,
• Gutscheinaktionen,
• Stornierungen,
• Umbuchungen,
• Plattformgebühren.

Erlös je verfügbarer Nacht

Der Erlös je verfügbarer Nacht verbindet Auslastung und Übernachtungspreis.

Vereinfacht gilt:

Erlös je verfügbarer Nacht = durchschnittlicher Übernachtungspreis × Auslastung

Eine Auslastung von 80 Prozent bei einem niedrigen Übernachtungspreis kann wirtschaftlich schlechter sein als eine Auslastung von 65 Prozent bei einem deutlich höheren Preis.

Netto-Betriebsergebnis

Das Netto-Betriebsergebnis zeigt, welcher operative Ertrag nach den laufenden Kosten tatsächlich übrig bleibt.

Zu diesen Kosten gehören unter anderem:

• Verwaltung,
• Reinigung,
• Wäsche,
• Strom,
• Wasser,
• Heizung,
• Internet,
• Plattformprovisionen,
• Reparaturen,
• Ersatzbeschaffungen,
• Versicherungen,
• Gemeinschaftskosten,
• lokale Steuern,
• Buchhaltung,
• Instandhaltungsrücklagen.

Erst aus dem Netto-Betriebsergebnis lässt sich eine belastbare Immobilienrendite ableiten.

Beispielrechnung: Höhere Auslastung, aber deutlich niedrigere Rendite

Das folgende Beispiel ist keine Prognose für einen bestimmten Standort, sondern eine vereinfachte Modellrechnung.

Angenommen, für ein vollständig eingerichtetes Apartment wurde einschließlich Kaufnebenkosten und Möblierung ein Gesamtkapital von 120.000 Euro investiert.

Kennzahl	Ursprüngliche Kalkulation	Szenario mit Preisdruck
Auslastung	65 %	68 %
Durchschnittlicher Preis je Nacht	70 €	57 €
Bruttobuchungsumsatz	16.608 €	14.147 €
Verbleib nach variablen Kosten	70 %	65 %
Fixkosten und Rücklage	2.500 €	2.500 €
Netto-Betriebsergebnis	9.125 €	6.696 €
Nettorendite auf 120.000 €	7,6 %	5,6 %

Obwohl die Auslastung in diesem Beispiel von 65 auf 68 Prozent steigt, fällt das Netto-Betriebsergebnis um rund 27 Prozent.

Der Grund ist der niedrigere Übernachtungspreis in Verbindung mit höheren umsatzabhängigen Kosten.

Genau deshalb sollten Renditeversprechen nicht ausschließlich anhand erwarteter Belegungsquoten bewertet werden.

Der Tourismus in Georgien besitzt weiterhin starke Fundamentaldaten

Die aktuellen Zahlen enthalten nicht nur negative Signale.

Touristische Besuche gingen vergleichsweise moderat zurück

Die Zahl der touristischen Besuche mit mindestens einer Übernachtung sank um 2,7 Prozent.

Das war deutlich weniger als der Rückgang der internationalen Besucher insgesamt.

Fast die Hälfte der Besuche dient Urlaub und Erholung

Im zweiten Quartal 2026 entfielen rund 775.800 Besuche auf Urlaub, Freizeit und Erholung.

Der Anteil lag bei knapp 50 Prozent.

Damit bleibt Georgien ein ausgesprochen bedeutendes Urlaubsziel und ist nicht ausschließlich von Geschäftsreisen oder grenznahen Kurzbesuchen abhängig.

Der Anteil der Wiederholungsbesuche ist gestiegen

81,8 Prozent der Besuche waren Wiederholungsbesuche.

Das bedeutet, dass ein sehr großer Anteil der internationalen Gäste bereits zuvor in Georgien gewesen war.

Eine hohe Wiederholungsquote ist grundsätzlich positiv. Sie zeigt, dass das Land viele Reisende überzeugt und zur Rückkehr motiviert.

Die Besucherzufriedenheit bleibt hoch

Mehr als 93 Prozent der befragten Besucher waren mit ihrem Aufenthalt zufrieden oder sehr zufrieden.

Der Rückgang der Ausgaben kann deshalb nicht einfach mit einer grundsätzlich sinkenden Attraktivität Georgiens erklärt werden.

Das Problem liegt eher in:

• der Zusammensetzung der Nachfrage,
• der Zahlungsbereitschaft,
• der Unterkunftswahl,
• dem Preisniveau,
• der Verteilung der Ausgaben,
• dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.

Warum geben Touristen in Georgien weniger Geld aus?

Die veröffentlichten Zahlen nennen keine einzelne Ursache. Mehrere Entwicklungen sind jedoch plausibel und sollten von Investoren untersucht werden.

1. Mehr preisbewusste Reisende

Die Nachfrage kann sich zugunsten von Gästen verschoben haben, die länger bleiben, gleichzeitig aber günstigere Unterkünfte wählen.

Diese Reisenden verzichten möglicherweise nicht auf ihre Reise, reduzieren jedoch:

• den Hotelstandard,
• die Ausgaben für Einkäufe,
• kostenpflichtige Freizeitaktivitäten,
• Restaurantbesuche,
• organisierte Touren,
• Zusatzleistungen.

2. Veränderungen bei den Herkunftsmärkten

Die Zusammensetzung der Herkunftsmärkte hat erheblichen Einfluss auf:

• durchschnittliche Aufenthaltsdauer,
• Buchungszeitpunkt,
• bevorzugte Unterkunftsart,
• Tagesbudget,
• Reisegrund,
• Ausgabenstruktur.

Nicht jeder Herkunftsmarkt besitzt dieselbe Zahlungsbereitschaft.

Ein höherer Anteil regionaler oder preisbewusster Gäste kann zu stabilen Besucherzahlen führen, ohne dass die Einnahmen im gleichen Umfang steigen.

3. Größeres Angebot an Apartments und Hotelzimmern

Wenn das Unterkunftsangebot schneller wächst als die Nachfrage, verschärft sich der Preiswettbewerb.

Eigentümer und Betreiber versuchen dann, die Auslastung durch folgende Maßnahmen zu sichern:

• kurzfristige Preisnachlässe,
• Wochenrabatte,
• Monatsrabatte,
• kostenlose Zusatznächte,
• reduzierte Nebensaisonpreise,
• flexible Stornierungsbedingungen,
• Sonderangebote auf Buchungsplattformen.

Für den Gast ist das attraktiv. Für den Eigentümer sinkt jedoch der Ertrag je belegter Nacht.

4. Mehr private oder kostenlose Unterbringung

Ein erheblicher Anteil internationaler Besucher reist nach Georgien, um Freunde oder Verwandte zu besuchen.

Diese Gäste übernachten teilweise privat und geben entsprechend weniger für Hotels oder Ferienwohnungen aus.

Auch internationale Eigentümer, die eine eigene Wohnung in Georgien besitzen, können statistisch als Besucher auftreten, ohne Unterkunftsausgaben zu verursachen.

5. Weniger Geschäftsreisen

Geschäftsreisende buchen häufig:

• kurzfristiger,
• zentraler,
• serviceorientierter,
• weniger preissensibel,
• teilweise in höheren Hotelkategorien.

Ein Rückgang dieses Segments kann insbesondere in Tiflis die durchschnittlichen Zimmerpreise belasten.

6. Preisnachlässe bei längeren Aufenthalten

Eine längere durchschnittliche Aufenthaltsdauer kann durch Wochen- und Monatsrabatte gefördert worden sein.

Für den Betreiber können längere Buchungen trotzdem wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn dadurch:

• Reinigungskosten sinken,
• Plattformkosten reduziert werden,
• Leerstand vermieden wird,
• der Verwaltungsaufwand abnimmt.

Entscheidend ist nicht allein die Höhe des Rabatts, sondern der resultierende Nettoerlös je verfügbarer Nacht.

7. Wiederkehrende Gäste konsumieren anders

Wiederholungsbesucher kennen häufig:

• günstigere Restaurants,
• lokale Märkte,
• preiswerte Transportmöglichkeiten,
• direkte Buchungskanäle,
• weniger touristische Stadtviertel,
• alternative Freizeitangebote.

Sie geben möglicherweise weniger für klassische Souvenirs, organisierte Touren und typische touristische Dienstleistungen aus als Erstbesucher.

8. Schwächere Nachfrage nach Premiumangeboten

Ein Rückgang der Unterkunftsausgaben kann bedeuten, dass hochpreisige Hotels und Premiumapartments einen geringeren Nachfrageanteil erhalten.

Dies betrifft besonders Projekte, deren Kalkulation auf folgenden Annahmen beruht:

• dauerhaft hohe Zimmerpreise,
• hohe Auslastung,
• wenig Preisdruck,
• starkes internationales Premiumsegment,
• geringe Konkurrenz.

Welche Regionen werden am häufigsten besucht?

Die meisten regionalen Besuche entfielen im zweiten Quartal 2026 auf Tiflis und die Autonome Republik Adscharien.

Region	Anteil an den erfassten regionalen Besuchen
Tiflis	36,9 %
Adscharien	26,2 %
Mzcheta-Mtianeti	9,8 %
Imeretien	6,6 %
Kvemo Kartli	5,7 %
Samzche-Dschawachetien	5,0 %
Kachetien	4,8 %
Übrige Regionen	5,0 %

Tiflis wurde im zweiten Quartal 2026 im Zusammenhang mit rund 875.500 Besuchen genannt. Auf Adscharien entfielen rund 621.300 Besuche.

Dabei ist zu beachten: Ein Besucher kann während einer Reise mehrere Regionen besuchen. Die regionalen Angaben dürfen deshalb nicht einfach als Zahl unterschiedlicher Reisender addiert werden.

Ferienwohnung in Tiflis vermieten: Vergleichsweise breite Nachfrage

Tiflis bleibt der bedeutendste Tourismusstandort Georgiens.

Die Hauptstadt besitzt gegenüber reinen Ferienstandorten einen strukturellen Vorteil: Die Nachfrage stammt nicht ausschließlich von klassischen Urlaubern.

Tiflis ist gleichzeitig:

• politisches Zentrum,
• wirtschaftliches Zentrum,
• kulturelles Zentrum,
• Universitätsstandort,
• medizinischer Standort,
• Verkehrsknotenpunkt,
• Ziel für internationale Unternehmen,
• Wohnort für Expats und Langzeitgäste.

Neben Städtereisenden kommen:

• Geschäftsleute,
• Studierende,
• Konferenzteilnehmer,
• medizinische Reisende,
• Familienbesucher,
• digitale Nomaden,
• Expats,
• Projektmitarbeiter,
• Langzeitreisende.

Chancen für Investoren in Tiflis

Besonders interessant sind Objekte, die mehrere Nachfragegruppen bedienen können:

• Kurzzeitvermietung an Touristen,
• mittelfristige Vermietung an Geschäftsleute,
• möblierte Monatsvermietung,
• Vermietung an internationale Studierende,
• Vermietung an Expats,
• klassische langfristige Wohnungsvermietung.

Ein Apartment, das ausschließlich für Wochenendtouristen konzipiert wurde, ist weniger widerstandsfähig als eine Wohnung, die auch für Aufenthalte von einem bis sechs Monaten geeignet ist.

Für mittel- und langfristige Gäste sind häufig folgende Merkmale besonders wichtig:

• richtiger Arbeitsplatz,
• schnelles und stabiles Internet,
• Waschmaschine,
• vollständig nutzbare Küche,
• ausreichender Stauraum,
• zuverlässige Heizung,
• Klimatisierung,
• Schallschutz,
• Aufzug,
• gute Nahversorgung,
• gute Verkehrsanbindung.

Risiken in Tiflis

Auch in Tiflis wächst der Wettbewerb.

Besonders bei kleinen Studios in großen Neubauprojekten können zahlreiche nahezu identische Einheiten gleichzeitig auf denselben Buchungsplattformen angeboten werden.

Eine zentrale Lage allein reicht dann nicht aus.

Entscheidend werden:

• Bewertungen,
• professionelle Fotos,
• Reaktionsgeschwindigkeit,
• Preissteuerung,
• Ausstattung,
• Sauberkeit,
• Direktbuchungen,
• Zuverlässigkeit des Managements.

Lohnt sich eine Ferienwohnung in Batumi noch?

Batumi bleibt eines der wichtigsten touristischen Zentren Georgiens und des östlichen Schwarzmeerraums.

Die Stadt verbindet:

• Strand,
• Promenade,
• moderne Architektur,
• Gastronomie,
• Casinos,
• internationale Hotels,
• Ferienapartments,
• Veranstaltungen,
• Langzeitaufenthalte,
• Investorenprojekte.

Im zweiten Quartal 2026 wurden in Adscharien rund 621.300 regionale Besuche erfasst.

Der Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal fiel vergleichsweise gering aus.

Das ist zunächst positiv. Dennoch darf daraus nicht automatisch auf stabile Apartmentrenditen geschlossen werden.

Der landesweite Rückgang der Unterkunftsausgaben zeigt, dass ein relativ stabiles Besuchervolumen mit erheblich niedrigeren Unterkunftserlösen einhergehen kann.

Das zentrale Problem des Apartmentmarktes in Batumi

In Batumi konkurrieren zahlreiche Studios und Apartments miteinander, die sich hinsichtlich Größe, Grundriss, Möblierung und Aussicht nur wenig unterscheiden.

In großen Aparthotelkomplexen können Hunderte Einheiten gleichzeitig auf denselben Plattformen angeboten werden.

Wenn Gäste zwischen vielen vergleichbaren Wohnungen wählen können, entscheiden häufig:

• Preis,
• Gästebewertung,
• Meerblick,
• Entfernung zum Boulevard,
• Zustand des Gebäudes,
• Qualität des Managements,
• Sauberkeit,
• Ausstattung,
• professionelle Fotos,
• flexible Stornierung,
• Geschwindigkeit der Kommunikation.

Besonders gefährdet sind Kalkulationen, die gleichzeitig von einer sehr hohen Auslastung und einem dauerhaft hohen Übernachtungspreis ausgehen.

Die Sommersaison muss gesondert betrachtet werden

Das zweite Quartal umfasst April, Mai und Juni.

Die besonders wichtigen Hochsaisonmonate Juli und August gehören bereits zum dritten Quartal.

Die Zahlen für das zweite Quartal sind deshalb ein Warnsignal, aber noch kein abschließendes Urteil über die gesamte Sommersaison 2026 in Batumi.

Für eine belastbare Bewertung sollten zusätzlich betrachtet werden:

• Ergebnisse des dritten Quartals,
• monatliche Objektabrechnungen,
• tatsächlich erzielte Übernachtungspreise,
• Buchungsvorlauf,
• Auslastung im Juli und August,
• Preise im September,
• Nachfrage in den Wintermonaten,
• Anteil der Langzeitvermietung.

Welche Apartments in Batumi bessere Chancen besitzen

Vorteile haben Wohnungen mit:

• echter Mikrolage,
• dauerhaft freiem Meerblick,
• guter Schallisolierung,
• Balkon,
• sinnvoll nutzbarer Außenfläche,
• hochwertiger Klimatisierung,
• zuverlässiger Heizung,
• vollständiger Küche,
• Waschmaschine,
• Arbeitsplatz,
• Parkplatz,
• professionellem Management,
• transparenten Betriebskosten,
• Eignung für Familien,
• Eignung für längere Aufenthalte.

Ein Apartment, das im Winter auch für Monatsmieter, Remote Worker oder andere Langzeitgäste attraktiv ist, besitzt eine bessere Risikostruktur als ein Objekt, das fast ausschließlich von wenigen Sommermonaten abhängig ist.

Hotelinvestition in Georgien: Zusatzerlöse werden wichtiger

Die Ausgabenanalyse eröffnet auch Chancen.

Während die Ausgaben für Unterkünfte deutlich zurückgingen, stiegen die Ausgaben für Essen, Getränke und lokalen Transport.

Hotels und professionell betriebene Apartmentanlagen können versuchen, einen größeren Anteil dieser Ausgaben selbst zu erwirtschaften.

Mögliche zusätzliche Einnahmequellen sind:

• Frühstück,
• Halbpension,
• Restaurant,
• Café,
• Bar,
• Flughafentransfer,
• Gepäckaufbewahrung,
• Late Check-out,
• Wäsche- und Reinigungsservice,
• Ausflüge,
• Weinreisen,
• Bergtouren,
• Mietwagenvermittlung,
• Fahrervermittlung,
• Wellnessangebote,
• Coworking-Arbeitsplätze,
• Veranstaltungen,
• kleinere Konferenzen,
• saisonale Langzeitpakete.

Ein reines Übernachtungsprodukt ist bei sinkenden Zimmerpreisen besonders verwundbar.

Ein gut geführtes Hotel oder Serviced-Apartment-Konzept kann dagegen mehrere Teile des Reisebudgets abschöpfen.

Allerdings erzeugen Zusatzangebote auch zusätzliche Kosten:

• Personal,
• Ausstattung,
• Genehmigungen,
• Einkauf,
• Lagerhaltung,
• Wartung,
• Marketing,
• Management.

Sie erhöhen die Rendite nur dann, wenn sie professionell organisiert und regelmäßig genutzt werden.

Gudauri: Hohe Saisonabhängigkeit richtig kalkulieren

Gudauri ist einer der bekanntesten Wintersportorte Georgiens.

Die wirtschaftlich wichtigsten Buchungszeiträume liegen in den Wintermonaten und rund um den Jahreswechsel.

Für Investoren ist wichtig: Die Zahlen des zweiten Quartals besitzen für ein Skigebiet nur eingeschränkte Aussagekraft. Das Quartal umfasst hauptsächlich das Ende der Skisaison und die anschließende Nebensaison.

Dennoch zeigt die Entwicklung, wie vorsichtig saisonale Renditemodelle kalkuliert werden sollten.

Besondere Risiken einer Ferienwohnung in Gudauri

• Abhängigkeit von Schnee und Wetter,
• kurze Hauptsaison,
• schwache Nachfrage außerhalb der Saison,
• eingeschränkte Erreichbarkeit bei extremem Wetter,
• hohe Heizkosten,
• hohe Instandhaltungskosten,
• starke Preisunterschiede zwischen Haupt- und Nebensaison,
• zahlreiche konkurrierende Apartments,
• begrenzte alternative Nutzungsmöglichkeiten.

Entscheidend sind:

• Entfernung zu den Liftanlagen,
• tatsächliche Erreichbarkeit,
• Skiaufbewahrung,
• Trocknungsmöglichkeiten,
• zuverlässige Heizung,
• Warmwasserversorgung,
• Aussicht,
• Gebäudemanagement,
• lokaler Betreiber.

Ein Projekt sollte nicht auf Basis der Preise rund um Weihnachten oder Silvester kalkuliert werden.

Maßgeblich ist der durchschnittliche Nettoerlös über das gesamte Jahr.

Welche Tourismusimmobilien besitzen 2026 die besten Chancen?

Immobilienart	Chancen	Hauptrisiken
Standardstudio in großem Aparthotel	vergleichsweise niedriger Einstiegspreis, einfache Vermietung	viele identische Konkurrenten, Preisdruck, Servicekosten
Serviced Apartment in guter Mikrolage	Kurz- und Mittelzeitvermietung kombinierbar	Abhängigkeit vom Betreiber
Stadtwohnung in Tiflis	breite Nachfrage, langfristige Ausweichnutzung	Konkurrenz im Neubausegment
Ferienwohnung in Batumi	starke Sommersaison, internationale Bekanntheit	hohe Saisonalität, großes Angebot
Ski-Apartment in Gudauri	hohe Preise in Spitzenzeiten möglich	kurze Saison, Wetterrisiko
Boutiquehotel	Differenzierung und Zusatzerlöse	hoher operativer Aufwand
Weinhotel in Kachetien	erlebnisorientierte Zielgruppe, Veranstaltungen	Management- und Marketingaufwand
Gemischt nutzbare Wohn- und Ferienimmobilie	flexible Vermietungsstrategie	möglicherweise geringerer Spitzenumsatz

Die widerstandsfähigsten Objekte sind nicht zwingend diejenigen mit der höchsten theoretischen Bruttorendite.

Häufig sind Immobilien attraktiver, die bei schwacher touristischer Nachfrage auch an folgende Gruppen vermietet werden können:

• Langzeitmieter,
• Geschäftsreisende,
• Studierende,
• Expats,
• Projektmitarbeiter,
• lokale Bewohner.

Welche Kosten werden bei Renditeversprechen häufig nicht berücksichtigt?

Die beworbene Rendite einer Ferienwohnung wird häufig aus dem erwarteten Bruttobuchungsumsatz und dem Kaufpreis berechnet.

Das führt regelmäßig zu überhöhten Erwartungen.

Eine realistische Kalkulation muss mindestens folgende Positionen enthalten:

1. Kaufpreis
2. Zahlungsplan
3. Kaufnebenkosten
4. Rechtsberatung
5. Möblierung
6. Erstausstattung
7. Küchenausstattung
8. Bettwäsche und Handtücher
9. Ersatzbeschaffungen
10. Plattformprovisionen
11. Managementvergütung
12. Reinigung
13. Wäsche
14. Strom
15. Wasser
16. Heizung
17. Klimatisierung
18. Internet
19. Gemeinschaftsgebühren
20. Servicegebühren
21. Reparaturen
22. Versicherungen
23. Buchhaltung
24. steuerliche Betreuung
25. lokale Steuern und Abgaben
26. Leerstand
27. gesperrte Nächte
28. Rabatte
29. Stornierungen
30. Instandhaltungsrücklage
31. Renovierungen
32. Finanzierungskosten
33. Wechselkursrisiken

Die Objekt- oder Betreiberabrechnung sollte außerdem klar erkennen lassen, auf welcher Grundlage die Managementgebühr berechnet wird.

Mögliche Berechnungsgrundlagen sind:

• Bruttobuchungsumsatz,
• Umsatz nach Plattformprovision,
• Umsatz nach Reinigungskosten,
• tatsächlicher Nettoerlös.

Diese Unterschiede können die tatsächliche Rendite erheblich beeinflussen.

Die wichtigsten Kennzahlen vor dem Kauf

Vor dem Kauf einer Ferienwohnung in Georgien sollten Investoren nicht nur eine Jahresrendite verlangen, sondern möglichst monatliche Daten.

Tatsächlich erzielter Übernachtungspreis

Relevant ist nicht der höchste beworbene Preis, sondern der durchschnittlich erzielte Preis nach Rabatten.

Auslastung

Die Auslastung sollte monatlich ausgewiesen werden.

Eine Jahreszahl kann starke saisonale Unterschiede verdecken.

Erlös je verfügbarer Nacht

Diese Kennzahl verhindert, dass eine hohe Auslastung bei sehr niedrigen Preisen zu positiv dargestellt wird.

Durchschnittliche Aufenthaltsdauer

Längere Aufenthalte können Reinigungskosten reduzieren, gehen aber häufig mit Preisnachlässen einher.

Anteil der Direktbuchungen

Direktbuchungen können Plattformprovisionen reduzieren und die Kundenbindung verbessern.

Stornierungsquote

Eine hohe Zahl kurzfristiger Stornierungen kann die tatsächliche Auslastung deutlich unter die zunächst ausgewiesene Buchungsquote drücken.

Netto-Betriebsergebnis

Der operative Ertrag nach den laufenden Objekt- und Vermietungskosten ist die zentrale Grundlage für die Renditebewertung.

Due-Diligence-Checkliste für Tourismusimmobilien in Georgien

Vor einer Investition sollten mindestens die folgenden Unterlagen und Angaben geprüft werden.

Wirtschaftliche Prüfung

• reale Monatsabrechnungen vergleichbarer Objekte,
• erzielte Übernachtungspreise nach Monaten,
• Auslastung nach Monaten,
• Bruttoerlöse,
• Nettoerlöse,
• Managementkosten,
• Plattformkosten,
• Gemeinschaftsgebühren,
• Energiekosten,
• Reinigungskosten,
• Kosten der Möblierung,
• Ersatzbeschaffungskosten,
• Höhe der Instandhaltungsrücklage,
• saisonale Preisunterschiede,
• Anteil der Direktbuchungen,
• Anzahl konkurrierender Einheiten.

Prüfung des Betreibers

• Erfahrung mit vergleichbaren Projekten,
• Gästebewertungen bestehender Objekte,
• Qualität der Abrechnungen,
• Auszahlungsrhythmus,
• Kündigungsrechte,
• Transparenz bei Rabatten,
• Kontrollrechte des Eigentümers,
• Umgang mit Schäden,
• Versicherungsregelungen,
• Regelungen zur Eigennutzung,
• Vermarktungskanäle,
• Personalstruktur.

Rechtliche Prüfung

• Eigentumsnachweis,
• Katastereintrag,
• Baugenehmigung,
• genehmigte Nutzung,
• Fertigstellungsstatus,
• Belastungen der Immobilie,
• Inhalt des Verwaltungsvertrags,
• Hotel- oder Wohnnutzung,
• Übergabestandard,
• Gewährleistungsregelungen,
• Rechte bei Bauverzögerungen,
• Rechte bei mangelhafter Übergabe.

Technische Prüfung

• Bauqualität,
• Fassadenzustand,
• Dach,
• Feuchtigkeit,
• Aufzüge,
• Heizsystem,
• Klimatisierung,
• Warmwasserversorgung,
• Stromversorgung,
• Notstrom,
• Brandschutz,
• Schallschutz,
• Fenster,
• Balkone,
• Gemeinschaftsflächen,
• Wartungszustand.

Prüfung der Exit-Strategie

Eine Tourismusimmobilie sollte nicht nur anhand ihrer laufenden Ausschüttung beurteilt werden.

Ebenso wichtig ist die Frage, an wen sie später verkauft werden kann.

Ein kleines Hotelzimmer ohne eigene Küche und ohne langfristige Wohnnutzung besitzt meist eine engere Käufergruppe als eine vollwertige Wohnung.

Ein flexibles Apartment kann dagegen für mehrere Käufergruppen interessant sein:

• Kapitalanleger,
• Eigennutzer,
• Ferienwohnungsvermieter,
• Langzeitvermieter,
• Expats,
• Ruheständler.

Warnsignale bei Ferienwohnungsprojekten

Besondere Vorsicht ist angebracht, wenn:

• hohe Renditen praktisch garantiert dargestellt werden,
• keine Abrechnungen bestehender Objekte vorgelegt werden,
• nur Bruttoumsätze gezeigt werden,
• die Kalkulation fast ausschließlich auf Hochsaisonpreisen basiert,
• gleichzeitig sehr hohe Auslastung und Premiumpreise angenommen werden,
• Hunderte identische Einheiten im selben Gebäude vermietet werden sollen,
• der Betreiber die Übernachtungspreise ohne nachvollziehbare Regeln festlegen kann,
• Gemeinschafts- und Servicekosten nicht klar definiert sind,
• keine Rücklage für Möblierung und Renovierung vorgesehen ist,
• die Renditegarantie nicht ausreichend besichert ist,
• der Käufer sein Apartment nicht kontrollieren darf,
• keine alternative langfristige Vermietung möglich ist,
• ein Weiterverkauf nur an andere Kapitalanleger realistisch erscheint.

Eine vertraglich zugesagte Rendite ist nur so belastbar wie:

• die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Garantiegebers,
• die Vertragsgestaltung,
• die Laufzeit,
• die vorhandenen Sicherheiten,
• die Durchsetzbarkeit der Ansprüche.

Eine Renditezusage ersetzt keine unabhängige wirtschaftliche, technische und rechtliche Prüfung.

Auswirkungen auf die Preise von Tourismusimmobilien

Aus den Quartalszahlen lässt sich kein allgemeiner Preisrückgang für Tourismusimmobilien in Georgien ableiten.

Immobilienpreise werden zusätzlich beeinflusst durch:

• Grundstückspreise,
• Baukosten,
• Lohnkosten,
• ausländische Nachfrage,
• Wohnraumbedarf,
• Finanzierungsbedingungen,
• Wechselkurse,
• allgemeine wirtschaftliche Entwicklung,
• Neubauangebot,
• Infrastrukturprojekte.

Der wirtschaftliche Unterschied zwischen guten und schwachen Objekten dürfte jedoch größer werden.

Gute Objekte können ihre Position ausbauen

Ein Apartment mit hervorragender Mikrolage, hohen Bewertungen und professionellem Management kann Nachfrage von schwächeren Konkurrenten übernehmen.

In einem Markt mit größerem Preisbewusstsein konzentrieren sich Buchungen häufig stärker auf Angebote mit überzeugendem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Austauschbare Objekte geraten unter Druck

Standardisierte Apartments ohne besondere Ausstattung können häufig nur noch über den Preis konkurrieren.

Das reduziert nicht zwangsläufig sofort den Verkaufspreis, belastet aber den laufenden Ertrag.

Niedrigere Erträge verändern den wirtschaftlich vertretbaren Kaufpreis

Der ertragsorientierte Immobilienwert lässt sich vereinfacht folgendermaßen darstellen:

Immobilienwert = nachhaltiges Netto-Betriebsergebnis ÷ erwartete Rendite

Sinkt das nachhaltige Netto-Betriebsergebnis um 20 Prozent, müsste theoretisch auch der ertragsbasierte Kaufpreis um 20 Prozent sinken, sofern der Investor weiterhin dieselbe Rendite erwartet.

Verkäufer und Bauträger reagieren jedoch häufig erst mit Verzögerung.

Dadurch kann eine Phase entstehen, in der die Angebotspreise hoch bleiben, während die tatsächlich erzielbare Rendite sinkt.

Empfohlene Investorenstrategie für 2026

1. Nicht mit den besten Monaten kalkulieren

Die Kalkulation sollte auf einem vollständigen Jahresverlauf basieren.

Hochsaisonpreise dürfen nicht einfach auf zwölf Monate übertragen werden.

2. Mindestens drei Szenarien rechnen

Eine professionelle Planung enthält:

• ein konservatives Szenario,
• ein realistisches Basisszenario,
• ein positives Szenario.

Im konservativen Szenario sollten berücksichtigt werden:

• niedrigere Übernachtungspreise,
• geringere Auslastung,
• höhere Kosten,
• Reparaturen,
• vorübergehender Leerstand,
• schwächere Hochsaison,
• ungünstige Wechselkurse.

3. Nettorendite statt Bruttorendite vergleichen

Der relevante Wert ist der Ertrag nach den operativen Kosten und nach einer realistischen Instandhaltungsrücklage.

4. Flexible Nutzungsmöglichkeiten bevorzugen

Ein Apartment, das sowohl kurzzeitig als auch monatlich oder langfristig vermietet werden kann, reduziert die Abhängigkeit vom internationalen Tourismus.

5. Management als Teil der Immobilie betrachten

Bei einer Tourismusimmobilie kauft der Investor nicht nur:

• Beton,
• Lage,
• Ausstattung,
• Aussicht.

Er ist wirtschaftlich auch abhängig von:

• Buchungsmanagement,
• Gästekommunikation,
• Reinigung,
• Preissteuerung,
• Bewertungspflege,
• Reparaturmanagement,
• Abrechnung,
• Auszahlungsdisziplin.

Ein hervorragendes Objekt mit schwachem Management kann schlechter abschneiden als ein durchschnittliches Objekt mit professionellem Betreiber.

6. Zusatzerlöse gezielt entwickeln

Die steigenden Ausgaben für Essen, Getränke und Transport zeigen, dass Gäste weiterhin Geld ausgeben – nur nicht in denselben Kategorien wie zuvor.

Hotels und Serviced Apartments sollten prüfen, ob zusätzliche Dienstleistungen sinnvoll integriert werden können.

7. Einen realistischen Wiederverkaufsmarkt einplanen

Die Immobilie sollte möglichst auch für Käufer interessant sein, die sie selbst nutzen oder langfristig vermieten möchten.

Das erhöht die Liquidität beim späteren Verkauf.

8. Eine Sicherheitsmarge beim Kaufpreis verlangen

Je stärker ein Objekt von touristischen Einnahmen abhängt, desto wichtiger ist eine ausreichende Sicherheitsmarge.

Ein hoher Kaufpreis lässt sich nur rechtfertigen, wenn:

• die Mikrolage außergewöhnlich gut ist,
• die erzielten Einnahmen nachgewiesen sind,
• die Kosten transparent sind,
• das Management überzeugt,
• alternative Nutzungen möglich sind.

Ausblick: Ist der Tourismus in Georgien in der Krise?

Von einer allgemeinen Tourismuskrise kann auf Grundlage des zweiten Quartals 2026 noch nicht gesprochen werden.

Die Zahl der touristischen Übernachtungsbesuche ging vergleichsweise moderat zurück. Die Aufenthaltsdauer stieg, die Besucherzufriedenheit blieb hoch und der Anteil der Wiederholungsbesuche nahm zu.

Gleichzeitig ist der Rückgang der Gesamtausgaben um 13,3 Prozent ernst zu nehmen.

Besonders die deutlich niedrigeren Unterkunftsausgaben zeigen, dass Hoteliers und Ferienwohnungsvermieter nicht mehr allein auf steigende Besucherzahlen setzen können.

Für das Gesamtjahr 2026 sind vor allem folgende Entwicklungen entscheidend:

• Besucherzahlen des dritten Quartals,
• Ausgabenentwicklung des dritten Quartals,
• Hochsaison in Batumi,
• tatsächlich erzielte Hotelpreise,
• tatsächlich erzielte Apartmentpreise,
• Entwicklung zahlungskräftiger Herkunftsmärkte,
• Geschäftsreisetätigkeit,
• neue Flugverbindungen,
• Wachstum des Unterkunftsangebots,
• Betriebskosten,
• Servicegebühren,
• Wechselkursentwicklung,
• Qualität des lokalen Managements.

Das wahrscheinlichste Bild ist keine flächendeckende Schwäche aller Tourismusimmobilien.

Vielmehr dürfte sich der Markt stärker differenzieren.

Professionell geführte Objekte in guter Mikrolage können weiterhin attraktive Ergebnisse erzielen. Austauschbare Apartments, überhöhte Kaufpreise und unrealistische Renditeversprechen werden dagegen zunehmend problematisch.

Tourismusimmobilien in Georgien bleiben interessant – aber nicht jede Immobilie ist ein gutes Investment

Der georgische Tourismus hat im zweiten Quartal 2026 weniger internationale Besucher und deutlich niedrigere Gesamtausgaben verzeichnet.

Besonders relevant ist der Rückgang der Unterkunftsausgaben um rund 21,7 Prozent.

Gleichzeitig bleiben:

• die durchschnittliche Aufenthaltsdauer,
• die Wiederholungsquote,
• die Zufriedenheit der Gäste

auf einem hohen Niveau.

Georgien hat seine touristische Attraktivität daher nicht grundsätzlich verloren.

Vielmehr verändert sich die Nachfrage. Gäste bleiben länger, vergleichen stärker, buchen möglicherweise günstiger und verteilen ihr Budget anders.

Für Investoren bedeutet das:

Auslastung allein ist kein Renditenachweis.

Eine Ferienwohnung in Batumi, ein Apartment in Tiflis oder eine Hotelinvestition in Georgien sollte anhand des erzielbaren Netto-Betriebsergebnisses bewertet werden.

Entscheidend sind:

• nachhaltige Übernachtungspreise,
• tatsächliche Kosten,
• Qualität des Managements,
• Saisonabhängigkeit,
• alternative Nutzungsmöglichkeiten,
• Instandhaltungsbedarf,
• Wiederverkaufsperspektive.

Die besten Chancen besitzen Objekte, die nicht austauschbar sind, mehrere Zielgruppen ansprechen, professionell betrieben werden und auch bei schwächerer touristischer Nachfrage wirtschaftlich genutzt werden können.

Häufig gestellte Fragen zu Tourismusimmobilien in Georgien 2026

Wie entwickeln sich die Besucherzahlen in Georgien?

Im zweiten Quartal 2026 sank die Zahl der internationalen Besucher gegenüber dem Vorjahresquartal um 5,2 Prozent auf rund 1,31 Millionen.

Die Zahl der touristischen Besuche mit mindestens einer Übernachtung ging moderater um 2,7 Prozent zurück.

Wie viel Geld geben Touristen in Georgien aus?

Internationale Besucher gaben im zweiten Quartal 2026 insgesamt rund 3,01 Milliarden GEL aus.

Die durchschnittlichen Ausgaben je Besuch lagen bei 1.922,10 GEL.

Warum bleiben Besucher länger und geben trotzdem weniger aus?

Mögliche Gründe sind:

• längere Aufenthaltsrabatte,
• günstigere Unterkünfte,
• veränderte Herkunftsmärkte,
• mehr private Unterbringung,
• stärkerer Wettbewerb,
• mehr preisbewusste Wiederholungsbesucher,
• geringere Nachfrage nach Premiumangeboten.

Wie hoch ist die durchschnittliche Aufenthaltsdauer?

Im zweiten Quartal 2026 betrug die durchschnittliche Aufenthaltsdauer 5,48 Nächte.

Im Vorjahresquartal waren es 5,30 Nächte.

Welche Regionen werden am häufigsten besucht?

Tiflis und Adscharien sind die wichtigsten Zielregionen.

Im zweiten Quartal 2026 wurden rund 875.500 Besuche in Tiflis und rund 621.300 Besuche in Adscharien erfasst.

Lohnt sich eine Ferienwohnung in Batumi noch?

Eine Ferienwohnung in Batumi kann sich weiterhin lohnen, wenn Kaufpreis, Mikrolage, Betriebskosten und Management stimmen.

Besonders riskant sind austauschbare Studios in großen Anlagen, deren Kalkulation gleichzeitig von hoher Auslastung und hohen Übernachtungspreisen abhängt.

Ist Tiflis weniger saisonabhängig als Batumi?

Tiflis besitzt grundsätzlich eine breitere Nachfrage aus Städte-, Geschäfts-, Bildungs-, Langzeit- und Besuchsreisen.

Dadurch kann die Hauptstadt weniger abhängig von einzelnen Sommermonaten sein.

Dennoch unterscheiden sich Lage, Gebäude und Objektqualität erheblich.

Ist eine hohe Hotelauslastung ein ausreichender Renditenachweis?

Nein.

Eine hohe Auslastung kann durch starke Preisnachlässe erkauft werden.

Entscheidend sind:

• durchschnittlicher Übernachtungspreis,
• Erlös je verfügbarer Nacht,
• Netto-Betriebsergebnis nach allen Kosten.

Welche Kosten werden bei Renditeversprechen häufig übersehen?

Häufig fehlen:

• Plattformprovisionen,
• Managementgebühren,
• Reinigung,
• Wäsche,
• Energie,
• Servicegebühren,
• Reparaturen,
• Möbelaustausch,
• Steuern,
• Leerstand,
• Instandhaltungsrücklagen.

Welche Tourismusimmobilien sind besonders widerstandsfähig?

Vorteilhaft sind Objekte mit:

• guter Mikrolage,
• professioneller Verwaltung,
• hohen Bewertungen,
• niedrigen laufenden Kosten,
• flexiblen Nutzungsmöglichkeiten.

Besonders robust können Wohnungen sein, die sowohl kurzzeitig als auch mittel- oder langfristig vermietet werden können.

Lohnt es sich, ein Hotel in Georgien zu kaufen?

Ein Hotel kann interessant sein, wenn es sich klar differenziert, realistische Zimmerpreise erzielt und zusätzliche Einnahmen aus Gastronomie, Transfers, Veranstaltungen oder anderen Dienstleistungen erwirtschaftet.

Der operative Aufwand ist jedoch wesentlich höher als bei einer einzelnen Ferienwohnung.

Sind garantierte Renditen bei Apartmentprojekten sicher?

Nicht automatisch.

Die Sicherheit hängt von folgenden Faktoren ab:

• Bonität des Garantiegebers,
• Vertragsbedingungen,
• Sicherheiten,
• Laufzeit,
• Kündigungsregelungen,
• tatsächliche Durchsetzbarkeit.

Eine Renditezusage ersetzt keine unabhängige wirtschaftliche und rechtliche Prüfung.

Quellen und weiterführende Informationen zu Tourismus Georgien 2026

National Statistics Office of Georgia – Inbound Tourism Statistics, zweites Quartal 2026:

https://www.geostat.ge/media/81754/Inbound-Tourism-Statistics—%28II-Quarter%2C-2026%29.pdf

National Statistics Office of Georgia – Inbound Tourism Statistics, zweites Quartal 2025:

https://www.geostat.ge/media/72385/Inbound-Tourism-Statistics—%28II-Quarter%2C-2025%29.pdf

National Statistics Office of Georgia – Inbound Tourism Statistics, erstes Quartal 2026:

https://www.geostat.ge/media/78477/Inbound-Tourism-Statistics—%28I-Quarter%2C-2026%29.pdf

National Statistics Office of Georgia:

https://www.geostat.ge

Georgische Tourismusinformationen zu Tiflis:

https://georgia.travel/cities-towns/tbilisi

Tourismusinformationen der Autonomen Republik Adscharien zu Batumi und der Schwarzmeerküste:

https://visitajara.com/en/seaside-destinations/1

Georgische Tourismusinformationen zu Gudauri im Winter:

https://georgia.travel/gudauri-in-winter