Neubauwohnungen in Tiflis 2026

Neubauwohnungen in Tiflis 2026: Genehmigungsboom, Käuferstruktur und Überangebotsrisiken

Neubauwohnungen in Tiflis verzeichneten im Juni 2026 einen außergewöhnlichen Anstieg bei den Baugenehmigungen. Innerhalb eines Monats wurden Wohnflächen von rund 300.095 Quadratmetern genehmigt. Gegenüber Juni 2025 entspricht das einem Plus von 225,3 Prozent.

Diese Zahl klingt zunächst nach einem ungebremsten Bauboom. Für eine belastbare Beurteilung des Immobilienmarktes reicht der einzelne Monatswert jedoch nicht aus. Im gesamten ersten Halbjahr 2026 lag die genehmigte Wohnfläche trotz des starken Junis noch 7,3 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Gleichzeitig entwickelte sich die Nachfrage ausgesprochen dynamisch. Die Verkäufe stiegen sowohl auf dem Primärmarkt als auch auf dem Sekundärmarkt deutlich. Die Preise für Neubauwohnungen legten weiter zu, während die Bruttomietrendite auf einem im internationalen Vergleich attraktiven Niveau blieb.

Der Markt in Tiflis befindet sich daher nicht eindeutig in einer Überangebotsphase. Er bewegt sich vielmehr in einer Übergangsphase: Eine hohe aktuelle Nachfrage trifft auf eine mögliche neue Genehmigungs- und Bauwelle, deren Wohnungen überwiegend erst in den kommenden Jahren fertiggestellt werden.

Für Investoren bedeutet das: Nicht der gesamte Tifliser Immobilienmarkt ist riskant. Entscheidend sind der Fertigstellungstermin, die Lage, der Baufortschritt, die Finanzierungsstruktur des Bauträgers und die tatsächliche lokale Miet- und Kaufnachfrage.

Tiflis Immobilienmarkt 2026: Die wichtigsten Zahlen

Im Juni 2026 wurden in Tiflis insgesamt 4.503 Wohnungsverkäufe registriert. Davon entfielen:

• 2.279 Verkäufe auf den Primärmarkt,
• 2.224 Verkäufe auf den Sekundärmarkt.

Die Verkäufe auf dem Primärmarkt lagen damit 52,6 Prozent über dem Wert des Vorjahresmonats. Auf dem Sekundärmarkt betrug das Wachstum 22,3 Prozent.

Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2026 in Tiflis 22.799 Immobilientransaktionen registriert. Das Marktvolumen erreichte rund zwei Milliarden US-Dollar und lag damit 26,6 Prozent über dem Vorjahreswert.

Der durchschnittliche Preis auf dem Primärmarkt stieg im Juni auf 1.417 US-Dollar je Quadratmeter. Gegenüber Mai entsprach das einem moderaten Zuwachs von 0,3 Prozent.

Bei neueren Wohnungen auf dem Sekundärmarkt sank der Durchschnittspreis dagegen um 1,5 Prozent auf 1.345 US-Dollar je Quadratmeter. Nach einem stärkeren Preisanstieg im April kann dies als erste Stabilisierung interpretiert werden.

Die durchschnittliche Angebotsmiete für eine 50 bis 60 Quadratmeter große Wohnung lag im Juni bei etwa 10,10 US-Dollar je Quadratmeter. Daraus ergab sich nach Berechnungen von Galt & Taggart eine durchschnittliche Bruttomietrendite von rund 8,5 Prozent.

Tiflis im ersten Halbjahr 2026

Kennzahl	Wert
Registrierte Transaktionen	22.799
Marktvolumen	rund 2,0 Milliarden US-Dollar
Wachstum des Marktvolumens	plus 26,6 Prozent
Verkäufe im Juni	4.503 Wohnungen
Primärmarktpreis im Juni	1.417 US-Dollar je m²
Preis neuerer Sekundärmarktwohnungen	1.345 US-Dollar je m²
Durchschnittliche Angebotsmiete	10,10 US-Dollar je m²
Rechnerische Bruttomietrendite	8,5 Prozent
Genehmigte Wohnfläche im Juni	300.095 m²
Veränderung gegenüber Juni 2025	plus 225,3 Prozent
Genehmigte Wohnfläche im ersten Halbjahr	rund 818.000 m²
Veränderung im ersten Halbjahr	minus 7,3 Prozent

Die Zahlen zeigen einen aktuell aufnahmefähigen Markt. Sie beweisen jedoch nicht, dass jede neu geplante Wohnung zu jedem Preis verkauft oder vermietet werden kann.

Was bedeutet der Anstieg um 225,3 Prozent?

Ein Anstieg um 225,3 Prozent bedeutet nicht, dass die genehmigte Wohnfläche 225,3 Prozent des Vorjahreswertes erreichte. Sie stieg vielmehr auf rund 325,3 Prozent des Ausgangswertes.

Im Juni 2025 waren rund 92.244 Quadratmeter Wohnfläche genehmigt worden. Im Juni 2026 waren es 300.095 Quadratmeter.

Die genehmigte Fläche hat sich damit innerhalb eines Jahres mehr als verdreifacht.

Der Zuwachs verteilte sich auf 29 Wohnprojekte. Rechnerisch entfielen somit durchschnittlich rund 10.350 Quadratmeter genehmigte Wohnfläche auf jedes Projekt.

Im gesamten ersten Halbjahr wurden dagegen rund 818.000 Quadratmeter in 94 Projekten genehmigt. Das entspricht durchschnittlich etwa 8.700 Quadratmetern je Projekt.

Die im Juni genehmigten Projekte waren demnach im Durchschnitt größer als die Projekte des gesamten Halbjahres.

Noch deutlicher wird die außergewöhnliche Bedeutung des Monats bei einem Vergleich mit dem Halbjahreswert:

• Auf den Juni entfielen knapp 31 Prozent aller im Halbjahr genehmigten Projekte.
• Gleichzeitig entfielen auf den Juni rund 36,7 Prozent der gesamten genehmigten Wohnfläche.

Mehr als ein Drittel der genehmigten Halbjahresfläche wurde damit in nur einem Monat freigegeben.

Warum der Halbjahreswert wichtiger ist als der Juniwert

Der starke Juni darf nicht isoliert betrachtet werden. Von Januar bis Mai 2026 war die Entwicklung der Baugenehmigungen deutlich schwächer.

Noch im ersten Quartal 2026 lag die genehmigte Wohnfläche nach Berechnungen von TBC Capital rund 31 Prozent unter dem Vorjahreswert. Gleichzeitig stiegen die Wohnungsverkäufe in diesem Zeitraum um etwa 19 Prozent. Das zeigt, dass die Nachfrage zunächst schneller wuchs als die potenziell neu hinzukommende Baufläche.

Erst der außergewöhnlich starke Juni verkleinerte den Rückstand zum Vorjahr erheblich.

Trotz der 300.095 genehmigten Quadratmeter lag die Halbjahresfläche mit rund 818.000 Quadratmetern noch 7,3 Prozent unter dem ersten Halbjahr 2025.

Aus dieser Veränderungsrate lässt sich für den Vorjahreszeitraum eine genehmigte Fläche von ungefähr 882.000 Quadratmetern ableiten. Im ersten Halbjahr 2026 wurden somit trotz des Rekordmonats Juni rund 64.000 Quadratmeter weniger genehmigt als im ersten Halbjahr 2025.

Der Juni kann deshalb drei unterschiedliche Bedeutungen haben:

1. Er kann der Beginn einer neuen Genehmigungswelle sein.
2. Er kann auf die gebündelte Freigabe mehrerer großer Projekte zurückgehen.
3. Er kann einen einmaligen statistischen Ausschlag darstellen.

Welche Interpretation richtig ist, wird sich erst anhand der Genehmigungszahlen der folgenden Monate feststellen lassen.

Baugenehmigung bedeutet noch keine fertige Wohnung

Eine genehmigte Wohnfläche darf nicht mit sofort verfügbarem Wohnraum gleichgesetzt werden.

Zwischen der Erteilung einer Genehmigung und der tatsächlichen Übergabe einer Wohnung liegen mehrere Stufen:

1. Grundstückssicherung und Projektplanung,
2. Erteilung der Baugenehmigung,
3. Vorbereitung und Finanzierung,
4. Baustart,
5. Rohbau,
6. Innenausbau,
7. technische Abnahme,
8. Registrierung und Übergabe.

Nicht jedes genehmigte Projekt wird unmittelbar begonnen. Manche Vorhaben werden verschoben, verändert oder in Bauabschnitten umgesetzt. In ungünstigen Fällen kommt ein Projekt trotz Genehmigung nicht wie geplant zustande.

Hinzu kommt eine methodische Einschränkung: Die von Galt & Taggart verwendeten Genehmigungsdaten beziehen sich auf Wohn- und Balkonflächen in Mehrfamilien- und Multifunktionsgebäuden der relevanten Gebäudeklassen. Die genehmigte Quadratmeterzahl lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres in eine exakte Zahl zukünftiger Wohnungen umrechnen.

Für den Markt entsteht ein Angebotseffekt erst dann, wenn die Projekte tatsächlich gebaut und die Wohnungen fertiggestellt oder während der Bauphase an Käufer verkauft werden.

Nachfrage nach Neubauwohnungen wächst deutlich

Die Genehmigungszahlen sind nur eine Seite des Marktes. Auf der anderen Seite steht eine stark gestiegene Nachfrage.

Eine Befragung von Galt & Taggart erfasste mehr als 100 laufende Wohnprojekte. Nach Angaben des Analysehauses repräsentieren diese ungefähr die Hälfte des Tifliser Primärmarktes.

Innerhalb der untersuchten Projekte wurden im ersten Halbjahr 2026 insgesamt 5.741 Wohnungen verkauft. Das waren rund 34 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2025.

Rechnerisch entspricht das etwa 1.450 zusätzlich verkauften Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Die Entwicklerbefragung ist für die Beurteilung des Primärmarktes besonders relevant. Registrierungen im öffentlichen Register erfolgen bei Neubauprojekten teilweise zeitverzögert. Ein Bauträger kann eine Wohnung bereits verkauft haben, obwohl die Transaktion noch nicht vollständig in den öffentlichen Statistiken erscheint.

Die direkte Befragung größerer Entwickler kann daher Entwicklungen früher sichtbar machen. Sie hat jedoch ebenfalls Grenzen: Kleine Bauträger, Einzelprojekte und Teile des weniger professionell organisierten Marktes werden nicht vollständig erfasst.

Die Ergebnisse dürfen deshalb nicht eins zu eins auf sämtliche Neubauwohnungen in Tiflis übertragen werden.

Verkaufsquoten nach Fertigstellungsjahr

Besonders aufschlussreich ist die Verkaufsquote der untersuchten Projekte. Sie zeigt, wie viel des geplanten Angebots bereits von Käufern aufgenommen wurde.

Projekte mit Fertigstellung 2026

In den Projekten, die noch 2026 fertiggestellt werden sollen, waren bereits 77 Prozent der Wohnungen verkauft.

Der unverkaufte Anteil betrug somit nur noch 23 Prozent.

Diese hohe Verkaufsquote ist grundsätzlich positiv. Sie deutet darauf hin, dass viele weit fortgeschrittene Projekte bereits einen erheblichen Teil ihres Bestandes vermarktet haben.

Für Käufer kann ein hoher Verkaufsstand gleichzeitig die Auswahl einschränken. Besonders gefragte Grundrisse, mittlere Etagen und Wohnungen mit guter Ausrichtung werden häufig frühzeitig verkauft.

Projekte mit Fertigstellung 2027

Bei Projekten mit geplanter Fertigstellung im Jahr 2027 lag die Verkaufsquote bei rund 68 Prozent.

Noch etwa 32 Prozent der Wohnungen waren damit verfügbar.

Auch diese Quote spricht für eine bisher solide Vorvermarktung. Das Risiko ist jedoch höher als bei kurzfristig fertig werdenden Objekten. Bis zur Übergabe können sich Baukosten, Finanzierungskonditionen, Nachfrage und Wechselkurse verändern.

Projekte mit Fertigstellung 2028 oder 2029

In den Projekten mit geplanter Fertigstellung 2028 oder 2029 waren rund 56 Prozent der Wohnungen verkauft.

Der unverkaufte Anteil lag somit bei 44 Prozent.

Verglichen mit den 2026 fertig werdenden Projekten ist der noch verfügbare Anteil beinahe doppelt so hoch. Gleichzeitig ist die verbleibende Projektlaufzeit wesentlich länger.

Diese Kombination erhöht das Risiko für Käufer und Bauträger.

Sind die hohen Verkaufsquoten automatisch positiv?

Hohe Verkaufsquoten sind ein wichtiges Signal, müssen aber richtig interpretiert werden.

Viele Wohnungen in Georgien werden über interne Ratenzahlungsmodelle der Bauträger verkauft. Käufer leisten beispielsweise eine Anzahlung und zahlen den restlichen Kaufpreis bis zur Fertigstellung in monatlichen oder quartalsweisen Raten.

Eine als verkauft ausgewiesene Wohnung muss deshalb nicht bereits vollständig bezahlt sein.

Für die Beurteilung eines Projekts sind mindestens vier Werte zu unterscheiden:

• Zahl der reservierten Wohnungen,
• Zahl der unterschriebenen Kaufverträge,
• bisher tatsächlich eingegangene Zahlungen,
• vollständig bezahlte Wohnungen.

Ein Projekt kann auf dem Papier eine hohe Verkaufsquote besitzen und dennoch Liquiditätsprobleme bekommen, wenn Käufer ihre Raten verspätet oder gar nicht mehr zahlen.

Bei einer Projektprüfung sollte daher nicht nur nach der Verkaufsquote gefragt werden. Entscheidend ist, wie hoch der bereits vereinnahmte Anteil der gesamten Kaufpreise ist und wie der verbleibende Bau finanziert wird.

Käuferstruktur: Tiflis bleibt überwiegend ein lokaler Markt

Von den Käufern in den untersuchten Neubauprojekten waren:

• 75 Prozent georgische Staatsbürger,
• 10 Prozent israelische Staatsbürger,
• 4 Prozent russische Staatsbürger,
• 11 Prozent Käufer anderer Nationalitäten.

Damit stammten drei Viertel der Käufer aus Georgien. Der Anteil ausländischer Käufer lag bei insgesamt 25 Prozent.

Diese Struktur unterscheidet Tiflis deutlich von stärker international geprägten Ferien- und Investmentmärkten wie Batumi. Die Hauptstadt wird stärker von georgischen Eigennutzern, lokalen Kapitalanlegern, Beschäftigten, Familien und Binnenmigranten getragen.

Eine breite lokale Käuferbasis wirkt stabilisierend. Sie reduziert die Abhängigkeit von kurzfristigen internationalen Kapitalströmen und touristisch motivierten Käufen.

Allerdings beziehen sich auch diese Prozentwerte auf die untersuchten Projekte größerer Entwickler und nicht auf alle Immobilientransaktionen der Stadt.

Bedeutung israelischer Käufer

Israelische Staatsbürger stellten mit zehn Prozent die größte einzeln ausgewiesene ausländische Käufergruppe.

Innerhalb des gesamten ausländischen Käuferanteils von 25 Prozent entfielen rechnerisch rund 40 Prozent auf israelische Käufer.

Für den Gesamtmarkt ist ein Anteil von zehn Prozent noch keine extreme Abhängigkeit. In bestimmten Neubau- und Premiumprojekten kann die Konzentration jedoch deutlich höher sein.

Das betrifft insbesondere Projekte, die:

• gezielt in Israel vermarktet werden,
• über israelische Vertriebspartner verkauft werden,
• auf kurzfristige Kapitalanleger ausgerichtet sind,
• vollständig möblierte Investmentwohnungen anbieten,
• mit garantierten Mieten oder Hotelkonzepten werben.

Solche Projekte können empfindlicher auf wirtschaftliche, politische oder sicherheitsbezogene Entwicklungen im Nahen Osten reagieren.

Investoren sollten deshalb nicht nur die Nationalitätenverteilung des gesamten Tifliser Marktes prüfen, sondern die Käuferstruktur des konkreten Projekts.

Preise für Neubauwohnungen in Tiflis 2026

Der durchschnittliche Primärmarktpreis lag im Juni 2026 bei rund 1.417 US-Dollar je Quadratmeter.

Der Wert bezieht sich auf den breiten Markt und darf nicht als einheitlicher Preis für jede Lage verstanden werden. Zwischen den Stadtteilen, Mikrolagen, Bauqualitäten und Fertigstellungsstufen bestehen erhebliche Unterschiede.

In zentralen und hochwertigen Lagen können Neubaupreise deutlich oberhalb des Durchschnitts liegen. In äußeren Stadtteilen werden weiterhin Wohnungen unterhalb des stadtweiten Mittelwertes angeboten.

Der Durchschnittspreis neuerer Wohnungen auf dem Sekundärmarkt lag im Juni bei 1.345 US-Dollar je Quadratmeter. Damit betrug der rechnerische Preisaufschlag des Primärmarktes gegenüber diesem Sekundärmarktsegment nur noch rund fünf Prozent.

Eine geringe Preisdifferenz kann unterschiedliche Ursachen haben:

• Bauträger erhöhen Preise nur vorsichtig,
• Verkäufer auf dem Sekundärmarkt verlangen höhere Preise,
• neuere Bestandswohnungen sind bereits fertig und nutzbar,
• Käufer bewerten das geringere Fertigstellungsrisiko,
• Ausstattung und Renovierungszustand unterscheiden sich.

Für Käufer ist daher nicht automatisch die günstigste Off-Plan-Wohnung das bessere Angebot. Eine fertige Wohnung kann trotz eines etwas höheren Kaufpreises wirtschaftlich attraktiver sein, wenn sie sofort vermietet werden kann und keine mehrjährige Bau- und Wartezeit entsteht.

Mietrendite von 8,5 Prozent richtig einordnen

Die ausgewiesene Bruttomietrendite von rund 8,5 Prozent wirkt aus Sicht internationaler Anleger attraktiv. Sie ist jedoch keine garantierte Nettorendite.

Von den Mieteinnahmen können unter anderem abzuziehen sein:

• Leerstand,
• Mietausfälle,
• Maklerkosten,
• Verwaltung,
• Möblierung,
• Reparaturen,
• Gemeinschaftskosten,
• Versicherungen,
• Steuern,
• Renovierung zwischen zwei Mietverhältnissen,
• Währungs- und Überweisungskosten.

Auch die Berechnungsbasis ist wichtig. Die veröffentlichte Durchschnittsmiete bezieht sich auf typische neue Wohnungen von etwa 50 bis 60 Quadratmetern.

Eine große Luxuswohnung, ein Mikroapartment in einer Randlage oder eine touristisch vermietete Einheit kann eine deutlich andere Rendite erzielen.

Investoren sollten deshalb mit der realistisch erzielbaren Langzeitmiete des konkreten Objekts rechnen. Idealerweise werden mehrere tatsächlich vermietete Vergleichswohnungen aus demselben Gebäude oder der unmittelbaren Umgebung herangezogen.

Droht Tiflis ein Überangebot an Neubauwohnungen?

Von einem bestätigten stadtweiten Überangebot kann auf Grundlage der aktuellen Zahlen noch nicht gesprochen werden.

Dagegen sprechen:

• die stark gestiegenen Verkäufe,
• das wachsende Marktvolumen,
• die hohe lokale Käuferquote,
• die weiterhin steigenden Primärmarktpreise,
• die hohen Verkaufsstände kurzfristig fertig werdender Projekte,
• die im Halbjahresvergleich noch rückläufige Genehmigungsfläche.

Für ein zukünftig steigendes Angebotsrisiko sprechen dagegen:

• der außergewöhnliche Genehmigungssprung im Juni,
• mögliche weitere große Genehmigungen in den Folgemonaten,
• zahlreiche parallel laufende Neubauprojekte,
• hohe Verkaufsaktivität über Bauträger-Ratenmodelle,
• längere Laufzeiten bei Projekten bis 2028 oder 2029,
• der noch relativ hohe unverkaufte Bestand langfristiger Projekte.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob Tiflis insgesamt zu viele Wohnungen baut. Entscheidend ist, ob in einzelnen Teilmärkten zu viele vergleichbare Wohnungen gleichzeitig entstehen.

Wo das Überangebotsrisiko besonders hoch ist

Ein erhöhtes Risiko besteht dort, wo mehrere Bauträger zeitgleich nahezu identische Produkte anbieten.

Besonders kritisch können folgende Konstellationen sein:

Viele kleine Apartments in derselben Mikrolage

Wenn mehrere Großprojekte überwiegend Studios und Einzimmerwohnungen errichten, konkurrieren sie später um dieselben Mieter und Käufer.

Das kann zu sinkenden Mieten, längeren Vermarktungszeiten und Preisnachlässen führen.

Schwache Verkehrsanbindung

Ein günstiger Kaufpreis gleicht eine schlechte tägliche Erreichbarkeit nicht immer aus. Fehlende Metroanbindung, überlastete Straßen und lange Wege zu Arbeitsplätzen können die lokale Mietnachfrage begrenzen.

Isolierte Großbaustellen

Ein Projekt kann modern wirken, aber jahrelang von weiteren Baustellen, unbefestigten Straßen und fehlender Nahversorgung umgeben sein.

Für Eigennutzer und langfristige Mieter ist eine funktionierende Nachbarschaft häufig wichtiger als ein repräsentativer Verkaufsprospekt.

Hohe laufende Gemeinschaftskosten

Große Empfangsbereiche, Pools, Fitnessräume, Sicherheitsdienste und aufwendige Außenanlagen erhöhen die monatlichen Kosten.

Für den lokalen Mietmarkt können hohe Nebenkosten die Vermietbarkeit deutlich verschlechtern.

Sehr lange Fertigstellungsfristen

Bei einer Fertigstellung 2028 oder 2029 ist die zukünftige Wettbewerbssituation schwer vorhersehbar.

Bis dahin können weitere Projekte hinzukommen, neue Straßen entstehen, Stadtteile an Attraktivität gewinnen oder verlieren und sich Finanzierungskosten verändern.

Austauschbare Grundrisse

Standardisierte Wohnungen ohne besondere Lage-, Ausstattungs- oder Grundrissvorteile sind im Wiederverkauf besonders stark dem Preiswettbewerb ausgesetzt.

Welche Neubauwohnungen widerstandsfähiger sind

Stabiler dürften Wohnungen sein, die mehrere der folgenden Eigenschaften verbinden:

• gute Metro- oder Verkehrsanbindung,
• Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten oder Kliniken,
• bestehende lokale Wohnnachfrage,
• funktionierende Infrastruktur im direkten Umfeld,
• überschaubare Gemeinschaftskosten,
• flexible und gut möblierbare Grundrisse,
• ausreichendes Tageslicht,
• nutzbarer Balkon,
• marktgerechte Wohnungsgröße,
• seriöser Bauträger,
• weit fortgeschrittener Bau,
• klarer Preisvorteil gegenüber fertigen Vergleichswohnungen.

Für langfristige Vermietungen sind funktionale Wohnungen häufig widerstandsfähiger als spektakuläre Konzepte.

Ein gut geschnittenes Apartment in einer etablierten Wohnlage kann langfristig liquider sein als eine luxuriös beworbene Einheit in einem überdimensionierten Neubaucluster.

Neubauwohnung vom Bauträger oder fertige Wohnung?

Vorteile einer Off-Plan-Wohnung

Eine frühzeitig erworbene Wohnung kann günstiger sein als eine fertige Einheit. Käufer erhalten häufig Ratenzahlungsmöglichkeiten und können unter mehreren Grundrissen wählen.

Steigt der Marktpreis bis zur Fertigstellung, entsteht theoretisch ein Wertzuwachs.

Risiken einer Off-Plan-Wohnung

Der Käufer trägt Bauzeit-, Bauträger- und Fertigstellungsrisiken. Außerdem entstehen während der Bauzeit keine Mieteinnahmen.

Bei einer Fertigstellung in drei Jahren muss der Kaufpreisvorteil groß genug sein, um die entgangenen Mieten und das zusätzliche Risiko auszugleichen.

Vorteile einer fertigen Wohnung

Eine fertige Wohnung kann besichtigt, technisch geprüft und unmittelbar vermietet oder selbst genutzt werden.

Der Zustand des Gebäudes, die Nachbarschaft, die Aussicht, die Geräuschbelastung und die tatsächliche Bauqualität sind bereits erkennbar.

Wirtschaftlicher Vergleich

Ein sachgerechter Vergleich sollte nicht nur den Quadratmeterpreis betrachten.

Berücksichtigt werden sollten:

• Kaufpreis,
• Renovierungs- und Möblierungskosten,
• Dauer bis zur Vermietbarkeit,
• entgangene Mieteinnahmen,
• Finanzierungs- und Wechselkurskosten,
• Risiko einer verspäteten Fertigstellung,
• realistischer Wiederverkaufswert.

Eine Off-Plan-Wohnung, die zehn Prozent günstiger ist, kann wirtschaftlich schlechter sein als eine fertige Wohnung, wenn zwei Jahre Mieteinnahmen fehlen und zusätzliche Ausbaukosten entstehen.

Bauträger in Tiflis prüfen: Die wichtigsten Punkte

Vor dem Kauf sollte eine systematische Projektprüfung erfolgen.

Grundstück und Genehmigung

Zu prüfen sind:

• Eigentümer des Grundstücks,
• Belastungen und Hypotheken,
• gültige Baugenehmigung,
• genehmigte Gebäudehöhe,
• genehmigte Nutzungsart,
• Übereinstimmung von Verkaufsunterlagen und Genehmigung.

Erfahrung des Bauträgers

Wichtig sind nicht nur attraktive Referenzen, sondern tatsächlich fertiggestellte und übergebene Gebäude.

Käufer sollten frühere Projekte besichtigen und mit Eigentümern oder Bewohnern sprechen.

Finanzierung des Projekts

Ein Projekt kann finanziert werden durch:

• Eigenkapital des Entwicklers,
• Bankdarlehen,
• laufende Käuferzahlungen,
• institutionelle Investoren,
• Mischformen.

Je stärker der Bau ausschließlich von neuen Käuferzahlungen abhängt, desto größer kann das Risiko bei sinkenden Verkäufen sein.

Baufortschritt

Der reale Baufortschritt sollte mit dem Zahlungsplan verglichen werden.

Ein Käufer sollte möglichst nicht einen sehr großen Teil des Kaufpreises zahlen, wenn der sichtbare Baufortschritt deutlich dahinter zurückbleibt.

Vertragliche Absicherung

Der Vertrag sollte insbesondere regeln:

• genaue Wohnungsnummer und Fläche,
• Ausstattungsstandard,
• Fertigstellungstermin,
• zulässige Flächenabweichungen,
• Vertragsstrafen bei Verzögerung,
• Rücktrittsrechte,
• Rückzahlung geleisteter Beträge,
• Übertragung und Registrierung des Eigentums,
• Umgang mit Änderungen am Projekt.

Eine unabhängige rechtliche Prüfung ist insbesondere bei langfristigen Off-Plan-Käufen unverzichtbar.

Drei mögliche Marktszenarien bis 2029

Basisszenario: Nachfrage nimmt das neue Angebot auf

Die lokale Nachfrage bleibt stabil, die Wirtschaft wächst und neue Projekte werden schrittweise fertiggestellt.

Die Preise steigen moderat. Gute Wohnungen in etablierten Lagen bleiben liquide, während schwächere Projekte verstärkt mit Rabatten arbeiten müssen.

Positives Szenario: Tiflis wächst weiter überdurchschnittlich

Neue Unternehmen, internationale Beschäftigte, Studenten, Binnenmigration und steigende Einkommen erhöhen die Wohnraumnachfrage.

In diesem Szenario kann auch eine größere Neubaupipeline absorbiert werden. Besonders gute Lagen und qualitativ hochwertige Projekte profitieren überdurchschnittlich.

Risikoszenario: Viele Projekte werden gleichzeitig fertig

Treffen 2028 oder 2029 zahlreiche ähnliche Wohnungen gleichzeitig auf eine schwächere Nachfrage, können Vermietungszeiten steigen.

Bauträger könnten Preisnachlässe, verlängerte Ratenzahlungen oder Möblierungspakete anbieten. Eigentümer auf dem Sekundärmarkt müssten dann mit den Verkaufsaktionen der Entwickler konkurrieren.

Besonders betroffen wären austauschbare Wohnungen in Projektclustern mit schwacher lokaler Nachfrage.

Was Investoren aus den Zahlen ableiten sollten

Die Entwicklung im Juni 2026 ist kein Beweis für einen unmittelbar bevorstehenden Zusammenbruch des Tifliser Neubauwohnungsmarktes.

Sie ist aber ein wichtiges Frühwarnsignal.

Die Nachfrage ist aktuell stark genug, um große Teile des Angebots aufzunehmen. Gleichzeitig entsteht eine wachsende Projektpipeline, deren tatsächliche Wirkung erst mit dem Baustart und der Fertigstellung sichtbar wird.

Für Investoren ergeben sich daraus fünf Grundregeln:

1. Nicht allein aufgrund steigender Durchschnittspreise kaufen.
2. Genehmigungen, Baustarts und Fertigstellungen getrennt betrachten.
3. Die Nachfrage in der konkreten Mikrolage prüfen.
4. Langfristige Projekte nur mit deutlichem Preisvorteil erwerben.
5. Bauträgerqualität und Finanzierung höher gewichten als Werbeversprechen.

Tiflis wächst – aber die Projektauswahl wird wichtiger

Neubauwohnungen in Tiflis bleiben 2026 ein gefragtes Marktsegment. Die Verkäufe sind deutlich gestiegen, das Marktvolumen hat zugelegt und ein großer Teil der kurzfristig fertig werdenden Wohnungen ist bereits verkauft.

Der Anstieg der genehmigten Wohnfläche um 225,3 Prozent im Juni zeigt jedoch, dass eine neue Angebotswelle entstehen könnte.

Noch handelt es sich nicht um einen bestätigten langfristigen Trend. Im gesamten ersten Halbjahr blieb die genehmigte Wohnfläche unter dem Vorjahresniveau.

Die eigentliche Belastungsprobe folgt erst in den kommenden Jahren. Entscheidend wird sein, wie viele der genehmigten Projekte tatsächlich gebaut werden, wie schnell sie fertiggestellt werden und ob die lokale Nachfrage weiter wächst.

Tiflis ist deshalb kein Markt, in dem pauschal vom Kauf einer Neubauwohnung abgeraten werden muss. Es ist aber zunehmend ein Markt, in dem Qualität, Mikrolage, Fertigstellungsstand und Einkaufspreis über den Erfolg entscheiden.

Die besten Chancen bieten nicht zwangsläufig die spektakulärsten Projekte, sondern Wohnungen mit nachvollziehbarer lokaler Nachfrage, niedrigen laufenden Kosten und einem Preis, der auch gegenüber fertigen Bestandswohnungen wettbewerbsfähig bleibt.

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Häufig gestellte Fragen zu Neubauwohnungen in Tiflis

Wie viele neue Wohnungen werden in Tiflis gebaut?

Eine genaue Zahl zukünftiger Wohnungen lässt sich aus der genehmigten Quadratmeterfläche nicht ableiten. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in 94 Projekten rund 818.000 Quadratmeter Wohnfläche genehmigt.

Wie viele Wohnungen daraus tatsächlich entstehen, hängt von Wohnungsgrößen, Gemeinschaftsflächen, Projektänderungen und der tatsächlichen Realisierung ab.

Warum stieg die genehmigte Wohnfläche im Juni so stark?

Im Juni wurden 29 Projekte mit zusammen rund 300.095 Quadratmetern genehmigt. Darunter befanden sich offenbar mehrere überdurchschnittlich große Vorhaben.

Ob es sich um den Beginn eines neuen Trends oder um eine zeitliche Bündelung von Genehmigungen handelt, werden erst die Folgemonate zeigen.

Droht Tiflis ein Überangebot an Neubauwohnungen?

Ein stadtweites Überangebot ist bislang nicht eindeutig erkennbar. Die Verkäufe, das Marktvolumen und die Preise entwickelten sich im ersten Halbjahr positiv.

Ein erhöhtes Risiko besteht jedoch in einzelnen Stadtteilen und Projektclustern, in denen viele ähnliche Wohnungen gleichzeitig entstehen.

Welche Nationalitäten kaufen Neubauwohnungen in Tiflis?

In der untersuchten Entwicklerstichprobe waren 75 Prozent der Käufer georgische Staatsbürger. Zehn Prozent kamen aus Israel, vier Prozent aus Russland und elf Prozent aus anderen Staaten.

Die Zahlen beziehen sich auf die untersuchten Neubauprojekte und nicht auf den gesamten Immobilienmarkt.

Sind Projekte mit Fertigstellung 2028 oder 2029 riskanter?

Grundsätzlich ja. Die Laufzeit ist länger, der Baufortschritt geringer und die zukünftige Konkurrenz schwerer vorhersehbar.

In diesen Projekten waren rund 56 Prozent der Wohnungen verkauft. Der noch verfügbare Anteil lag damit bei 44 Prozent.

Ist eine fertige Wohnung sicherer als ein Off-Plan-Kauf?

Eine fertige Wohnung besitzt in der Regel ein geringeres Fertigstellungsrisiko. Sie kann besichtigt und sofort vermietet werden.

Eine Off-Plan-Wohnung kann günstiger sein, muss dafür aber einen ausreichenden Preisvorteil bieten, um Bauzeit, entgangene Mieteinnahmen und Bauträgerrisiko auszugleichen.

Wie prüft man die Verkaufsquote eines Bauprojekts?

Investoren sollten sich nicht nur die Zahl der als verkauft bezeichneten Wohnungen nennen lassen.

Zusätzlich sollte geklärt werden, wie viele Verträge unterschrieben, wie viele Kaufpreise vollständig bezahlt und wie hoch die tatsächlich eingegangenen Zahlungen sind.

Welche Wohnungen haben die stabilste lokale Nachfrage?

Besonders widerstandsfähig sind häufig funktionale Wohnungen in der Nähe von Metrostationen, Arbeitsplätzen, Universitäten, Kliniken und etablierten Wohnvierteln.

Entscheidend sind eine marktgerechte Größe, ein sinnvoller Grundriss und tragbare laufende Kosten.

Welche Bruttomietrendite ist in Tiflis möglich?

Der stadtweite Modellwert lag im Juni 2026 bei rund 8,5 Prozent. Die tatsächliche Rendite eines einzelnen Objekts kann deutlich höher oder niedriger ausfallen.

Für eine Investitionsentscheidung sollte immer eine objektbezogene Nettokalkulation einschließlich Leerstand, Verwaltung, Reparaturen und Möblierung erstellt werden.

Quellen und weiterführende Links

Galt & Taggart: Entwicklung des Tifliser Wohnimmobilienmarktes im Juni und im ersten Halbjahr 2026

https://www.gbc.ge/en/news/Economics-news/real-estate-sales-in-tbilisi-reach-2-billion-gt

Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate Market – Marktbericht und Methodik

https://ramad.bog.ge/s3/galt/files/b5dabf05-d198-4172-b9af-efa0e93d39d6.pdf

TBC Capital: Tbilisi Residential Market Monthly Watch – März 2026

https://tbccapital.ge/static/file/202604225003-tbilisi-residential-market-monthly-watch-march-2026-eng.pdf

Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate – Juni 2025

https://ramad.bog.ge/galt/nlE1HIfr-Tbilisi-Residential-Real-Estate_ENG_Jun-2025.pdf