Laguna Vere Tiflis

12. August 2026 / Georgien Immobilien

Laguna Vere Tiflis: Stadtentwicklung mit bis zu 1 Milliarde GEL

Laguna Vere Tiflis steht vor einer der ambitioniertesten innerstädtischen Entwicklungen der georgischen Hauptstadt. DMG Group hat die Übernahme des traditionsreichen Schwimmkomplexes sowie der Areale der ehemaligen Seiden- und Tabakfabriken offiziell bekannt gegeben. Das angekündigte Investitionsvolumen kann nach Angaben des Unternehmens bis zu 1 Milliarde GEL erreichen.

Geplant sind neue Wohngebäude, die Wiederherstellung von Laguna Vere unter Beibehaltung ihrer ursprünglichen Funktion, die Revitalisierung der historischen Industrieflächen und die Erneuerung einer rund einen Hektar großen Erholungs- und Grünzone. Das architektonische Konzept soll von Ricardo Bofill Taller de Arquitectura entwickelt werden.

Für Immobilieninvestoren ist das Projekt besonders relevant, weil hier kein neues Quartier am Stadtrand entsteht. Entwickelt wird ein großer, zentral gelegener Standort rund um die Merab-Kostava-Straße und den Heroes Square, an einer wichtigen Verbindung zwischen Vera, der Innenstadt und Saburtalo.

Die mögliche Aufwertung ist erheblich. Dennoch wäre es verfrüht, bei Wohnungen oder Gewerbeflächen im Umfeld bereits heute einen besonderen Laguna-Vere-Preisaufschlag zu akzeptieren. Wohnungszahl, Bruttogeschossfläche, Gebäudehöhen, Genehmigungsstand, Bauphasen, Verkaufsstart und Fertigstellungstermine wurden bislang noch nicht veröffentlicht.

Redaktioneller Stand: 11. August 2026

Das Wichtigste zu Laguna Vere auf einen Blick

Punkt	Aktueller Stand
Projekt	Entwicklung von Laguna Vere sowie der früheren Seiden- und Tabakfabrikareale
Entwickler	DMG Group beziehungsweise die Entwicklungsmarke Immobiliare
Standort	Kostava-Korridor und Heroes Square; Laguna Vere liegt an der Merab-Kostava-Straße 34
Architekturbüro	Ricardo Bofill Taller de Arquitectura
Investitionsvolumen	Nach Angaben des Entwicklers bis zu 1 Milliarde GEL
Bestätigte Nutzungen	Wohngebäude, Schwimm- und Sportfunktion, revitalisierte Industriegebäude sowie Erholungs- und Grünraum
Grünfläche	Rund ein Hektar soll erneuert, gestaltet und neu bepflanzt werden
Beschäftigung	Bis zu 1.000 lokale Fachkräfte während Bau und späterem Betrieb
Masterplan	Noch nicht vollständig veröffentlicht
Baubeginn und Fertigstellung	Noch nicht bekannt
Wohnungszahl und Gebäudehöhen	Noch nicht bekannt
Verkaufsstart und Preise	Noch nicht bekannt

Die Angaben zu Investitionssumme, Arbeitsmöglichkeiten und Projektbestandteilen stammen derzeit überwiegend vom Projektentwickler. „Bis zu 1 Milliarde GEL“ ist deshalb als angekündigte Obergrenze zu verstehen und nicht als bereits vollständig investierter oder abschließend finanzierter Betrag.

Auch die in Aussicht gestellten Beschäftigungsmöglichkeiten für bis zu 1.000 lokale Fachkräfte dürfen nicht automatisch mit 1.000 dauerhaften Vollzeitstellen gleichgesetzt werden. Gemeint sind Beschäftigungseffekte während der Bauphase und des späteren Betriebs.

Laguna Vere Tiflis Infografik

Laguna Vere Tiflis: Was offiziell bekannt gegeben wurde

DMG Group gab am 10. August 2026 offiziell bekannt, dass Laguna Vere sowie die Areale der ehemaligen Seiden- und Tabakfabriken in das Eigentum der Gruppe übergegangen sind. Ziel sei es, die lange ungenutzten Flächen zu revitalisieren und wieder in das Stadtgefüge von Tiflis zu integrieren.

Vier Bestandteile sind bislang ausdrücklich bestätigt:

die Errichtung neuer Wohngebäude,
die Wiederherstellung von Laguna Vere bei Erhalt der historischen Funktion,
die Erneuerung von rund einem Hektar Erholungs- und Grünfläche,
die adaptive Weiterentwicklung der ehemaligen Seiden- und Tabakfabriken.

Unter einer adaptiven Weiterentwicklung ist grundsätzlich zu verstehen, dass historische Industriegebäude nicht einfach durch Neubauten ersetzt, sondern für neue Nutzungen umgebaut und in das Gesamtkonzept integriert werden sollen.

Wie viele Gebäudeteile tatsächlich erhalten bleiben, welche baulichen Ergänzungen geplant sind und welche Nutzungen später in die historischen Fabrikgebäude einziehen, wurde noch nicht im Detail veröffentlicht.

Die Investitionssumme von einer Milliarde GEL richtig einordnen

Die Formulierung des Entwicklers lautet „bis zu 1 Milliarde GEL“. Es handelt sich um eine Investitionsprognose für das Gesamtprojekt und nicht um eine bereits abgeschlossene oder nachgewiesene Finanzierung.

Bei einem derart großen, mehrteiligen Stadtentwicklungsprojekt kann sich das endgültige Volumen durch zahlreiche Faktoren verändern. Dazu gehören insbesondere:

Umfang und Dichte der genehmigten Bebauung,
Anforderungen an den Erhalt historischer Gebäude,
technische Sicherung des Geländes,
Hochwasser- und Entwässerungsschutz,
Verkehrs- und Erschließungsmaßnahmen,
Entwicklung der Baukosten,
Finanzierungskosten,
Ausstattung und Marktpositionierung der Wohnungen,
Umfang der Sport-, Freizeit- und Gewerbeflächen,
Dauer der einzelnen Bauphasen.

Für die mögliche Standortwirkung ist die angekündigte Größenordnung dennoch bedeutsam. Selbst wenn das endgültige Investitionsvolumen unterhalb der genannten Obergrenze liegen sollte, kann das Vorhaben den Kostava-Korridor über viele Jahre prägen.

Was soll auf dem Laguna-Vere-Areal entstehen?

Laguna Vere soll wieder als Schwimm- und Sportstandort genutzt werden

Die Wiederherstellung von Laguna Vere bildet den emotional und städtebaulich wichtigsten Bestandteil des Projekts. DMG Group erklärt, der historische Ort solle an die Stadt zurückgegeben werden und seine ursprüngliche Funktion behalten.

Damit ist grundsätzlich eine erneute Schwimm- beziehungsweise Sportnutzung gemeint. Noch offen sind jedoch wesentliche Einzelheiten:

Wird die Anlage öffentlich oder privat betrieben?
Welche Schwimmbecken werden wiederhergestellt?
Sind Wettkampf-, Trainings- und Freizeitsport vorgesehen?
Wird es Mitgliedschaften oder reguläre Eintrittskarten geben?
Welche historischen Bauteile bleiben erhalten?
Entstehen zusätzliche Wellness-, Fitness- oder Gesundheitsangebote?
Wird Gastronomie in den Sportkomplex integriert?
Wann könnte die Anlage wieder eröffnet werden?

Die Aussage, dass Laguna Vere seine historische Funktion behalten soll, ist ein starkes Signal. Sie ist jedoch noch kein vollständiges Restaurierungs-, Nutzungs- oder Betriebskonzept.

Neue Wohngebäude

Wohngebäude sind offiziell als Bestandteil des Masterplans bestätigt. Angaben zur Zahl der Wohnungen, zur gesamten Wohnfläche, zu den Wohnungsgrößen, zu Zielgruppen oder zu Verkaufspreisen fehlen bislang.

In früheren Unternehmensäußerungen wurde eine mögliche funktionale Aufteilung des Areals beschrieben. Demnach könnte der obere, an die Kostava-Straße angrenzende Teil überwiegend dem Wohnen dienen und mit dem Projekt Kostava 49 verbunden werden.

In diesem Bereich wurden außerdem größere Grün- und Erholungsflächen sowie weitgehend autofreie Zonen in Aussicht gestellt. Diese Aussagen beschreiben eine Entwicklungsvision und dürfen noch nicht mit einem endgültig genehmigten Masterplan gleichgesetzt werden.

Für den späteren Immobilienmarkt wird entscheidend sein, welche Wohnformen tatsächlich vorgesehen sind:

klassische Eigentumswohnungen,
größere Premiumwohnungen,
kleinere Investmentapartments,
möblierte Wohnungen,
Serviced Apartments,
langfristig vermietete Einheiten,
Wohnungen für Eigennutzer,
möglicherweise Hotel- oder Hybridkonzepte.

Je stärker der Entwickler auf kleine Anlegerwohnungen setzt, desto größer könnte die zusätzliche Konkurrenz auf dem Mietmarkt werden. Werden dagegen überwiegend größere und hochwertigere Wohnungen für Eigennutzer geschaffen, dürfte der direkte Wettbewerbsdruck auf kleinere Bestandswohnungen geringer ausfallen.

Revitalisierung der ehemaligen Fabrikgebäude

Die früheren Seiden- und Tabakfabriken sollen neue Nutzungen erhalten. Historische Industriearchitektur kann einem Quartier eine Identität geben, die sich mit reinen Neubauten nur schwer herstellen lässt.

Grundsätzlich denkbar wären dort:

Gastronomie,
Einzelhandel,
Büros,
Kultur- und Veranstaltungsflächen,
flexible Arbeitsbereiche,
Sport- und Gesundheitsangebote,
hochwertige Dienstleistungen,
Ausstellungs- und Gemeinschaftsflächen.

Diese konkreten Nutzungen sind jedoch noch nicht abschließend bestätigt. Offiziell zugesagt ist bislang vor allem die adaptive Weiterentwicklung der historischen Fabrikareale.

Für Immobilieninvestoren wird später entscheidend sein, ob tatsächlich ein vielfältiges und öffentlich zugängliches Quartier entsteht oder ob die historischen Gebäude überwiegend privaten beziehungsweise projektinternen Nutzungen dienen.

Rund ein Hektar Erholungs- und Grünraum

DMG Group kündigt die Erneuerung einer etwa einen Hektar großen Erholungsfläche einschließlich neuer Bepflanzung an.

Dabei handelt es sich nicht zwingend um einen vollständigen Hektar zusätzlicher Grünfläche. Präziser ist die Aussage, dass vorhandener beziehungsweise vorgesehener Erholungsraum revitalisiert und landschaftlich aufgewertet werden soll.

Für den Immobilienwert wird nicht nur die Größe der Fläche entscheidend sein, sondern vor allem deren Qualität und Zugänglichkeit:

Ist der Grünraum öffentlich zugänglich?
Entstehen direkte Fußwege zwischen Kostava-Straße und Laguna Vere?
Gibt es schattige Aufenthaltsbereiche?
Werden versiegelte Flächen tatsächlich reduziert?
Sind Kinderspielplätze oder Sportflächen vorgesehen?
Wie werden Pflege, Sicherheit und Beleuchtung organisiert?
Bleibt das Areal auch abends zugänglich?
Wird der Grünraum durch Straßen oder Zufahrten unterbrochen?
Besteht eine direkte Verbindung zu den historischen Gebäuden?

Ein gut geplanter, öffentlich nutzbarer Grünraum kann die Aufenthaltsqualität erheblich steigern. Eine formal ausgewiesene, aber schwer zugängliche oder stark versiegelte Fläche hätte dagegen eine deutlich geringere Wirkung auf benachbarte Immobilien.

Sport, Gewerbe und Büroflächen

Frühere Aussagen des Entwicklers deuten darauf hin, dass der untere Projektbereich einen modernen Sportkomplex, Gewerbeflächen, ein Businesscenter und die neue Infrastruktur von Laguna Vere aufnehmen könnte.

Die Bereiche Wohnen, Sport, Gewerbe und öffentliche Nutzung sollen demnach zu einem gemeinsamen Stadtraum verbunden werden.

Diese Aussagen stützen die Einordnung als mögliches Mixed-Use-Projekt. Für Investoren bleibt jedoch wichtig, zwischen einer kommunizierten Entwicklungsvision und einem genehmigten Bauprogramm zu unterscheiden.

Warum ist die Lage von Laguna Vere so bedeutend?

Laguna Vere befindet sich nicht in einem neuen Außenbezirk, sondern an einem historisch und verkehrlich wichtigen Innenstadtstandort.

Der Schwimmkomplex liegt an der Merab-Kostava-Straße 34, nahe dem Zusammenfluss von Vere und Mtkvari und unmittelbar im Umfeld des Heroes Square.

Der Kostava-Korridor verbindet mehrere bedeutende Teile von Tiflis miteinander. Das Areal liegt im Übergangsbereich zwischen:

dem etablierten Stadtteil Vera,
dem Heroes Square,
den innerstädtischen Bereichen entlang der Kostava-Straße,
der Verbindung nach Saburtalo,
dem rechten Ufer des Mtkvari,
zentralen Geschäfts- und Wohnlagen von Tiflis.

Für Investoren ist diese Lage interessanter als ein isoliertes Neubaugebiet. Das Projekt trifft auf vorhandene Wohngebäude, Hotels, Restaurants, Büros, Bildungseinrichtungen und Verkehrsinfrastruktur.

Ein neuer innerstädtischer Anziehungspunkt

Wird das Projekt hochwertig umgesetzt, kann ein neuer urbaner Schwerpunkt entstehen. Menschen würden das Areal dann nicht nur zum Wohnen nutzen, sondern auch wegen Sport, Gastronomie, Arbeit, Freizeit, Veranstaltungen und öffentlichem Raum besuchen.

Eine solche Entwicklung kann die Nachfrage nach benachbarten Immobilien stärken, weil sich das wahrgenommene Zentrum der Mikrolage verschiebt.

Davon profitieren häufig nicht nur Neubauten innerhalb des Projekts. Auch Bestandswohnungen in gut angebundenen Seitenstraßen können attraktiver werden.

Aber nicht jede nahe Immobilie profitiert automatisch

Nähe allein reicht nicht aus. Eine Wohnung direkt an einer stark befahrenen Straße kann trotz kurzer Entfernung weniger attraktiv sein als ein etwas weiter entferntes Objekt in einer ruhigen Lage.

Entscheidend sind insbesondere:

tatsächliche Gehentfernung,
Qualität der Fußwege,
sichere Straßenquerungen,
Lärm- und Luftbelastung,
Ausrichtung und Belichtung,
Parkplatzsituation,
künftige Baustellenzufahrten,
Lage der Projektzugänge,
mögliche Verschattung durch Neubauten,
spätere Verkehrsführung,
Nähe zu Grün- und Freizeitflächen.

Der Satz „nur wenige Minuten von Laguna Vere entfernt“ wird künftig wahrscheinlich häufiger in Immobilienanzeigen erscheinen. Er ersetzt jedoch keine Prüfung der konkreten Mikrolage.

Die Geschichte von Laguna Vere

Laguna Vere ist weit mehr als ein aufgegebener Swimmingpool. Der Komplex gehört zu den bekannten Beispielen georgischer Architektur der späten sowjetischen Moderne.

Die Planung begann in den 1960er-Jahren. Verantwortlich waren die Architekten Shota Kavlashvili, Ramaz Kiknadze und Guram Abuladze, der Bauingenieur Rodames Ghudushauri sowie der Künstler Nikoloz „Koka“ Ignatov.

Errichtet wurde der Komplex zwischen 1968 und 1978.

Bei seiner Eröffnung im Jahr 1978 war Laguna Vere der erste Wassersportkomplex im Kaukasus, der internationalen Standards entsprach. Die Anlage umfasste drei unterschiedlich genutzte Becken, einen markanten Sprungturm, Trainings- und Funktionsräume sowie Tribünen für rund 5.500 Zuschauer.

An der Fassade befand sich ein großflächiges Mosaik von Koka Ignatov.

Der Komplex wurde unter anderem für folgende Sportarten genutzt:

Schwimmen,
Wasserball,
Turmspringen,
Synchronschwimmen,
Trainings- und Wettkampfbetrieb.

Seit dem Jahr 2000 befand sich die Anlage in privatem Eigentum. Anfang 2014 wurde der Betrieb vollständig eingestellt. Nach dem schweren Hochwasser von 2015 verschlechterte sich der Zustand weiter.

Teile der Anlage sind heute beschädigt oder bereits zurückgebaut.

Warum der historische Erhalt wichtig ist

Für viele Einwohner von Tiflis ist Laguna Vere mit persönlichen Erinnerungen verbunden. Das erklärt die hohe öffentliche Aufmerksamkeit und macht das Projekt politisch und gesellschaftlich sensibler als eine gewöhnliche Grundstücksentwicklung.

Eine überzeugende Revitalisierung muss daher mehrere Ziele miteinander verbinden:

Erhalt der architektonischen Identität,
Wiederherstellung einer echten Sportfunktion,
wirtschaftlich tragfähiger Betrieb,
zeitgemäße Sicherheits- und Gebäudetechnik,
sinnvoller öffentlicher Zugang,
Integration neuer Wohn- und Gewerbegebäude,
Schutz der historischen Kunstwerke,
Gestaltung hochwertiger Freiräume.

Gerade diese Verbindung aus Stadtgeschichte, Sport, Industriekultur, Grünraum und neuen Wohnungen kann das Projekt unverwechselbar machen.

Misslingt die Balance, könnte dagegen der Eindruck entstehen, dass die historische Identität lediglich als Vermarktungsinstrument für eine dichte Neubebauung genutzt wird.

Laguna Vere Tiflis

Wer entwickelt das Projekt?

DMG Group und Immobiliare

DMG Group ist eine georgische Investmentgruppe mit Aktivitäten in mehreren Wirtschaftsbereichen. Das Immobiliengeschäft wird unter anderem über die Entwicklungsmarke Immobiliare aufgebaut.

Bereits im Februar 2026 wurde berichtet, dass DMG Group die Eigentümergesellschaft Neo City Development für rund 64 Millionen US-Dollar übernehmen werde. In dieser Summe waren nach damaligen Angaben auch bestehende Kreditverpflichtungen enthalten.

Über diese Transaktion gelangten Laguna Vere und die ehemaligen Fabrikflächen in den Einflussbereich der Gruppe.

Der gemeldete Erwerbspreis ist vom angekündigten Projektbudget zu unterscheiden:

Rund 64 Millionen US-Dollar beziehen sich auf den gemeldeten Unternehmenserwerb einschließlich übernommener Verbindlichkeiten.
Bis zu 1 Milliarde GEL bezeichnen das vom Entwickler angekündigte mögliche Gesamtinvestitionsvolumen der künftigen Entwicklung.

Ricardo Bofill Taller de Arquitectura

Das architektonische Konzept soll von Ricardo Bofill Taller de Arquitectura entwickelt werden.

Das Büro wurde 1963 von Ricardo Bofill gegründet und wird heute unter anderem von Pablo Bofill geführt. Ricardo Bofill selbst verstarb im Jahr 2022.

Für Laguna Vere ist insbesondere die Erfahrung des Studios mit historischen und industriellen Strukturen interessant. Ein international bekanntes Beispiel ist La Fábrica bei Barcelona. Dort wurde eine ehemalige Zementfabrik für neue Arbeits-, Wohn- und Landschaftsnutzungen umgestaltet, ohne ihre industrielle Identität vollständig zu verlieren.

Die Beteiligung eines international bekannten Architekturbüros garantiert noch keine Genehmigung, Bauqualität oder termingerechte Fertigstellung.

Sie erhöht jedoch die Chance, dass der Standort nicht als austauschbare Ansammlung einzelner Wohngebäude, sondern als zusammenhängendes Stadtquartier geplant wird.

Was ist mit den früher geplanten Hochhäusern?

Im Zusammenhang mit Laguna Vere kursieren ältere Pläne und Visualisierungen für zwei Hochhäuser mit 40 beziehungsweise 52 Etagen.

Diese Entwürfe stammen aus einer früheren Entwicklungsphase und dürfen nicht automatisch dem heutigen DMG- beziehungsweise Bofill-Projekt zugerechnet werden.

Zum Zeitpunkt der Eigentumsübernahme war noch offen, ob DMG Group diese Pläne überhaupt weiterverfolgen würde. Für das frühere Hochhausprojekt lag damals nach Medienberichten noch keine Baugenehmigung des Tbilisi Architecture Service vor.

Für Kaufinteressenten bedeutet das:

Alte Renderings sind kein Nachweis für das aktuelle Projekt.

Belastbar sind erst Unterlagen, die eindeutig dem neuen Masterplan zugeordnet werden können. Dazu gehören insbesondere:

aktueller Lageplan,
genehmigte Gebäudehöhen,
Baumassen und Abstände,
Abstände zu Nachbargebäuden,
Nutzungsverteilung,
Zufahrten und Tiefgaragen,
Freiflächenplan,
Verkehrsführung,
Bauphasen,
behördliche Genehmigungen.

Bis diese Unterlagen vorliegen, sollte weder mit bestimmten Türmen noch mit dauerhaft freien Ausblicken, festen Grünachsen oder garantierten Fußgängerströmen kalkuliert werden.

Welche wichtigen Projektdaten fehlen noch?

Die bisherige öffentliche Bekanntmachung beschreibt die grundsätzliche Richtung, aber noch keinen vollständig investitionsfähigen Masterplan.

Offene Frage	Stand vom 11. August 2026
Wie viele Wohnungen entstehen?	Nicht veröffentlicht
Wie groß wird die gesamte Bruttogeschossfläche?	Nicht veröffentlicht
Welche Gebäudehöhen sind geplant?	Nicht veröffentlicht
Wie viele Gebäude entstehen?	Nicht veröffentlicht
Welche Altbauten bleiben vollständig erhalten?	Nicht veröffentlicht
Wie wird Laguna Vere technisch wiederhergestellt?	Nicht veröffentlicht
Bleibt das Schwimmbad öffentlich zugänglich?	Nicht veröffentlicht
Wie verteilen sich Wohnen, Gewerbe, Sport und Büro?	Nicht abschließend veröffentlicht
Wie viele Stellplätze entstehen?	Nicht veröffentlicht
Gibt es ein verbindliches Verkehrskonzept?	Nicht veröffentlicht
Welche Genehmigungen liegen bereits vor?	Nicht abschließend veröffentlicht
Wann beginnt der Bau?	Nicht veröffentlicht
Wie viele Bauphasen sind geplant?	Nicht veröffentlicht
Wann soll das Gesamtprojekt fertig sein?	Nicht veröffentlicht
Wann startet der Wohnungsverkauf?	Nicht veröffentlicht
Welche Kaufpreise werden verlangt?	Nicht veröffentlicht
Wer finanziert die einzelnen Bauphasen?	Nicht veröffentlicht

Der Entwickler hat angekündigt, die architektonische Vision möglichst bis Ende 2026 auf konzeptioneller Ebene vorzustellen. Dabei handelt es sich um ein kommuniziertes Ziel und nicht um einen verbindlichen Veröffentlichungstermin.

Welche Auswirkungen kann Laguna Vere auf den Immobilienmarkt haben?

Das Projekt trifft auf einen aktiven Immobilienmarkt

Laguna Vere entsteht in einer Phase hoher Transaktionsaktivität auf dem Immobilienmarkt von Tiflis.

Im Juni 2026 wurden in Tiflis 4.484 Wohnimmobilientransaktionen registriert. Das entsprach einem deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahresmonat.

Der durchschnittliche Wohnimmobilienpreis wurde für diesen Zeitraum mit rund 1.314 US-Dollar pro Quadratmeter angegeben.

Die durchschnittliche Miete einer 50 bis 60 Quadratmeter großen Wohnung lag im Juni 2026 stadtweit bei etwa 10,10 US-Dollar pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Bruttomietrendite wurde mit rund 8,5 Prozent beziffert.

Je nach Stadtteil bewegten sich die ausgewerteten Mieten zwischen ungefähr 8 und 16 US-Dollar pro Quadratmeter.

Diese Zahlen sind stadtweite Durchschnittswerte. Sie sind weder eine Preisempfehlung für Vera noch eine belastbare Prognose für das unmittelbare Umfeld von Laguna Vere.

Innerhalb weniger Straßen können sich Kaufpreise, Vermietbarkeit und erzielbare Mieten erheblich unterscheiden.

Mögliche positive Auswirkungen

Eine hochwertige Umsetzung könnte mehrere Aufwertungseffekte auslösen.

Bessere Aufenthaltsqualität

Grünflächen, Sportangebote und restaurierte Industriegebäude können das Umfeld attraktiver machen.

Neue Nachfragegruppen

Hochwertige Wohnungen, Büros und Dienstleistungen können gut verdienende Bewohner, internationale Fachkräfte, Unternehmer und Unternehmen anziehen.

Stärkeres Standortimage

Aus einer lange vernachlässigten Fläche könnte ein überregional bekannter Stadtbaustein werden.

Mehr wirtschaftliche Aktivität

Gastronomie, Einzelhandel, Sport und Dienstleistungen können zusätzliche Besucher und Beschäftigte in das Umfeld bringen.

Modernisierung des Bestands

Eigentümer benachbarter Gebäude könnten verstärkt renovieren, wenn die Nachfrage nach guter Wohnqualität steigt.

Bessere Vermarktbarkeit

Eine Wohnung in fußläufiger Entfernung zu einem attraktiven Sport-, Grün- und Freizeitstandort lässt sich häufig leichter positionieren als ein vergleichbares Objekt ohne solche Angebote.

Mögliche negative Auswirkungen

Ebenso wichtig sind die möglichen Nachteile und Risiken.

Zusätzliches Wohnungsangebot

Neue Wohnungen erhöhen das Angebot. Bestandsobjekte mit schlechtem Grundriss, schwacher Ausstattung oder problematischer Lage können dadurch unter Druck geraten.

Mehr Verkehr

Wohn-, Büro-, Sport- und Gewerbenutzungen erzeugen zusätzliche Fahrten. Ohne überzeugendes Mobilitätskonzept können Staus und Parkplatzprobleme zunehmen.

Langjährige Baustellenbelastung

Ein Projekt dieser Größenordnung wird voraussichtlich in mehreren Phasen umgesetzt. Lärm, Staub, Umleitungen und Baustellenverkehr können das Umfeld über Jahre beeinträchtigen.

Verschattung und Verlust von Ausblicken

Erst nach Veröffentlichung der Gebäudehöhen und Abstände lässt sich beurteilen, welche Nachbarobjekte betroffen sein könnten.

Spekulative Preissteigerungen

Verkäufer und Makler könnten die Projektankündigung nutzen, um Preise zu erhöhen, bevor ein tatsächlicher Mehrwert entstanden ist.

Ausführungs- und Verzögerungsrisiken

Zwischen Masterplan, Genehmigung, Finanzierung, Baubeginn und Fertigstellung können viele Jahre liegen

Welche Bestandswohnungen könnten besonders profitieren?

Nicht die maximal nahe gelegene Wohnung ist automatisch die beste Investition.

Häufig attraktiver sind Objekte, die fußläufig angebunden, aber von den größten Verkehrs- und Baustellenbelastungen abgeschirmt sind.

Ein interessantes Bestandsobjekt sollte möglichst mehrere der folgenden Eigenschaften verbinden.

Ruhige Lage trotz zentraler Anbindung

Eine Seitenstraße mit guter Fußverbindung zum Areal kann langfristig wertvoller sein als eine Wohnung direkt an einer stark befahrenen Hauptstraße.

Guter Grundriss für internationale Mieter

Besonders gut vermietbar sind häufig Wohnungen mit klar getrennten Wohn- und Schlafbereichen, ausreichend Stauraum, einer funktionalen Küche und mindestens einem vollwertigen Schlafzimmer.

Durchgangszimmer und komplizierte Grundrisse reduzieren die Zielgruppe.

Aufzug und barrierearmer Zugang

Gerade in älteren Gebäuden von Vera ist ein vorhandener Aufzug ein wichtiger Wettbewerbsvorteil. Das gilt besonders bei Wohnungen in höheren Etagen.

Balkon, Tageslicht und gute Ausrichtung

Mit zunehmender Neubaukonkurrenz gewinnen Belichtung, Außenflächen und Aufenthaltsqualität weiter an Bedeutung.

Stellplatz oder gesicherte Parkmöglichkeit

Sollte das neue Quartier zusätzliche Besucher und Bewohner anziehen, dürfte Parkraum im Umfeld noch wertvoller werden.

Technisch und rechtlich sauberer Zustand

Grundbuch, tatsächliche Wohnfläche, Umbauten, Eigentumsverhältnisse und Nutzung müssen vor dem Kauf geprüft werden.

Eine positive Zukunftserzählung über den Standort gleicht keine rechtlichen, technischen oder baulichen Mängel aus.

Wirtschaftlichkeit ohne Laguna-Vere-Aufschlag

Die Wohnung sollte sich bereits auf Basis heutiger Mieten und heutiger Standortqualität rechnen.

Die mögliche Aufwertung durch das Projekt gehört in ein positives Szenario und nicht in die zwingend erforderliche Basiskalkulation.

Welche Gewerbeimmobilien könnten interessant werden?

Für Gewerbeinvestoren können künftige Fußgängerströme besonders relevant sein.

Interessant wären vor allem gut sichtbare Erdgeschossflächen an späteren Projektzugängen, öffentlichen Plätzen oder Verbindungen zwischen Kostava-Straße, Sportanlage und Grünflächen.

Mögliche Nutzungen reichen von Gastronomie über Gesundheits- und Sportangebote bis zu kleinteiligem Einzelhandel und Dienstleistungen.

Noch ist jedoch nicht bekannt:

wo die Hauptzugänge entstehen,
welche Gewerbeflächen der Entwickler selbst plant,
wo Fußgänger tatsächlich entlanggeführt werden,
wie die Anlieferung organisiert wird,
wie viele Menschen das Schwimmbad täglich nutzen werden,
welche Flächen öffentlich zugänglich sind,
welche Gewerbemieten innerhalb des Projekts verlangt werden.

Eine Gewerbefläche sollte deshalb nicht allein auf Grundlage vermuteter Besucherströme gekauft werden.

Entscheidend ist, ob sie bereits heute sichtbar, zugänglich und sinnvoll nutzbar ist.

Hochwasserrisiko und technische Infrastruktur

Der Standort liegt im Umfeld der Flüsse Vere und Mtkvari.

In der Nacht vom 13. auf den 14. Juni 2015 führten starke Niederschläge im Einzugsgebiet des Vere zu schweren Sturzfluten. Betroffen waren unter anderem Bereiche von Vake und Saburtalo sowie Gebiete am rechten Ufer des Mtkvari.

Auch der Zustand von Laguna Vere verschlechterte sich nach diesem Hochwasser weiter.

Das bedeutet nicht, dass jede benachbarte Immobilie heute gleichermaßen hochwassergefährdet ist. Die Vorgeschichte macht jedoch deutlich, dass ein modernes Entwässerungs- und Schutzkonzept zu den wichtigsten Bestandteilen der Projektprüfung gehört.

Bei Wohnungen oder Gewerbeflächen in tieferen Lagen sollten Käufer insbesondere folgende Punkte prüfen:

Höhenlage des Grundstücks,
Lage von Untergeschossen und Tiefgaragen,
Entwässerung und Rückstauschutz,
Schutz technischer Anlagen,
Zufahrt bei Starkregen,
vorhandene Schäden oder Feuchtigkeit,
Versicherbarkeit,
behördliche oder technische Gefahrenkarten,
geplante Schutzmaßnahmen des neuen Projekts,
Lage von Strom-, Heizungs- und Lüftungstechnik.

Gerade Tiefgaragen, Lagerflächen und technische Räume können bei unzureichender Planung besonders anfällig sein.

Drei mögliche Szenarien für Laguna Vere

Szenario	Mögliche Entwicklung	Bedeutung für Investoren
Positives Szenario	Hochwertiger Masterplan, überzeugender Denkmalschutz, öffentlich nutzbarer Sport- und Grünraum, gute Verkehrslösung und verlässliche Bauphasen	Deutliche Aufwertung ausgewählter Mikrolagen; gute Bestandsobjekte profitieren
Basisszenario	Mehrjährige Entwicklung mit abschnittsweiser Fertigstellung, zeitweiligen Baustellenbelastungen und langsam wachsender Standortqualität	Moderate, langfristige Aufwertung; Kauf muss bereits heute wirtschaftlich sein
Negatives Szenario	Verzögerungen, sehr hohe Bebauungsdichte, Verkehrskonflikte, schwacher öffentlicher Raum oder zu großes Wohnungsangebot	Kaum Mehrwert für den Bestand; einzelne Lagen können durch Lärm, Verkehr oder Verschattung verlieren

Für eine seriöse Investitionsrechnung sollte zunächst das Basisszenario verwendet werden.

Das positive Szenario kann als zusätzliche Chance betrachtet werden. Ein Kauf, der nur im optimistischen Szenario wirtschaftlich funktioniert, ist spekulativ.

Lohnt sich ein früher Wohnungskauf im Umfeld?

Ein früher Kauf kann sinnvoll sein, aber nicht allein wegen der Projektankündigung.

Interessant ist ein Objekt, wenn:

der Kaufpreis bereits im heutigen Markt vertretbar ist,
die Wohnung langfristig vermietbar ist,
keine problematische Hauptstraßenlage besteht,
das Gebäude technisch in Ordnung ist,
die Rechtslage zweifelsfrei geklärt ist,
keine unrealistischen Mietsteigerungen benötigt werden,
das Objekt auch bei Projektverzögerungen tragfähig bleibt,
die Finanzierung ausreichend Reserven enthält.

Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer bereits einen hohen „Laguna-Vere-Bonus“ verlangt oder Wertsteigerungen als sicher darstellt.

Die wichtigste Investitionsregel

Der heutige Wert muss den Kauf tragen. Die mögliche zukünftige Aufwertung darf nur der zusätzliche Vorteil sein.

Wer bereits jetzt einen spekulativen Aufschlag bezahlt, übernimmt einen großen Teil der Entwicklungsrisiken, ohne unmittelbar am Gewinn des Projektentwicklers beteiligt zu sein.

Welche Projektmeilensteine sollten Investoren beobachten?

Die Bedeutung der Ankündigung steigt mit jedem nachweisbaren Umsetzungsschritt.

Besonders relevant sind:

Veröffentlichung des vollständigen Architektur- und Masterplankonzepts
Offenlegung von Wohnungszahl, Flächen und Gebäudehöhen
Festlegung der zu erhaltenden historischen Bauteile
Veröffentlichung des Verkehrs- und Mobilitätskonzepts
Klärung des öffentlichen Zugangs zu Laguna Vere und den Grünflächen
Erteilung wesentlicher Bau- und Abrissgenehmigungen
Bekanntgabe der einzelnen Bauphasen
Beginn sichtbarer Bauarbeiten
Veröffentlichung von Verkaufsstart und Preisen
Fertigstellung der ersten öffentlich nutzbaren Projektbestandteile

Der größte Teil eines möglichen Standortaufschlags entsteht üblicherweise nicht am Tag der ersten Pressemitteilung, sondern schrittweise mit sinkender Unsicherheit.

Prüfliste für einen Immobilienkauf nahe Laguna Vere

Vor einer Reservierung oder Kaufentscheidung sollten mindestens die folgenden Punkte geklärt werden.

Exakte Mikrolage

Wie weit ist das Objekt tatsächlich vom Projekt entfernt? Gibt es eine direkte Fußverbindung oder verhindern Straßen, Steigungen und fehlende Querungen einen bequemen Zugang?

Blickrichtung und mögliche Neubebauung

Ein heute freier Ausblick kann durch spätere Gebäude eingeschränkt werden. Ohne aktuellen Masterplan sollte ein Ausblick nicht als dauerhaft garantiert bewertet werden.

Verkehrs- und Lärmsituation

Die Belastung sollte zu unterschiedlichen Tageszeiten geprüft werden. Eine einzelne Besichtigung am Wochenende reicht nicht aus.

Katasternummer und Grundbuch

Eigentümer, Fläche, Belastungen, Hypotheken, Wegerechte und tatsächliche Nutzung müssen mit den Unterlagen übereinstimmen.

Genehmigung bestehender Umbauten

Zusammengelegte Räume, Balkone, Dachausbauten oder gewerblich genutzte Flächen können ohne ordnungsgemäße Dokumentation erhebliche Risiken verursachen.

Bauzustand des Gebäudes

Fassade, Dach, Leitungen, Aufzug, Feuchtigkeit, Tragwerk und Gemeinschaftsflächen bestimmen, ob eine Bestandswohnung mit neuen Premiumprojekten konkurrieren kann.

Realistische Vergleichsmieten

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind nicht automatisch erzielbare Vertragsmieten. Verglichen werden müssen ähnliche Wohnungen in derselben Mikrolage.

Vollständige Renditekalkulation

Von der Bruttomiete sind Leerstand, Verwaltung, Reparaturen, Möblierung, Betriebskosten, Steuern und mögliche Währungsbewegungen abzuziehen.

Abstand zu künftigen Baustellen

Eine geringe Entfernung kann später ein Vorteil sein, während der Bauphase aber über Jahre die Vermietbarkeit beeinträchtigen.

Kaufpreis ohne Spekulationsanteil

Der mögliche Laguna-Vere-Effekt sollte in der Kalkulation separat ausgewiesen und im Basisszenario zunächst mit null angesetzt werden.

Immobilie im Umfeld von Laguna Vere prüfen lassen

Eine Projektankündigung ersetzt keine Objektprüfung. Vor allem in zentralen Lagen von Tiflis können sich Kaufpreis, Bauzustand, Rechtslage und Vermietbarkeit von Gebäude zu Gebäude erheblich unterscheiden.

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Häufig gestellte Fragen zu Laguna Vere Tiflis

Was entsteht auf dem Laguna-Vere-Areal?

Bestätigt sind neue Wohngebäude, die Wiederherstellung von Laguna Vere mit ihrer ursprünglichen Funktion, die Revitalisierung der ehemaligen Seiden- und Tabakfabriken sowie rund ein Hektar erneuerter Erholungs- und Grünraum.

Frühere Unternehmensäußerungen nennen außerdem Sport-, Gewerbe- und Büroflächen. Der endgültige Masterplan ist noch nicht veröffentlicht.

Wie hoch ist die Investition in Laguna Vere?

DMG Group gibt ein erwartetes Gesamtinvestitionsvolumen von bis zu 1 Milliarde GEL an.

Diese Zahl ist eine Ziel- beziehungsweise Obergrenze des Entwicklers und keine bereits vollständig investierte oder abschließend finanzierte Summe.

Wird das Schwimmbad Laguna Vere erhalten?

DMG Group hat ausdrücklich angekündigt, Laguna Vere wiederherzustellen und ihre ursprüngliche Funktion zu bewahren.

Welche Teile der historischen Anlage erhalten, restauriert oder rekonstruiert werden, ist noch nicht im Detail bekannt.

Wird Laguna Vere wieder öffentlich zugänglich?

Der Entwickler spricht davon, den Ort an die Stadt zurückzugeben.

Ein verbindliches Betriebsmodell, Angaben zu Eintrittspreisen oder eine ausdrückliche Garantie eines dauerhaft öffentlichen Zugangs wurden bisher nicht veröffentlicht.

Wer entwirft das Projekt?

Das architektonische Konzept wird von Ricardo Bofill Taller de Arquitectura entwickelt.

Das 1963 gegründete Büro wird heute unter anderem von Pablo Bofill geführt.

Wann beginnen die Bauarbeiten?

Für das Gesamtareal wurde noch kein verbindlicher Baubeginn veröffentlicht.

Die Entwicklung dürfte angesichts der Größe, der historischen Bausubstanz und der erforderlichen Genehmigungen in mehreren Phasen erfolgen.

Wie viele Wohnungen entstehen?

Die Wohnungszahl ist noch nicht bekannt.

Auch Angaben zu Wohnungsgrößen, Ausstattung, Preisen und Verkaufsbeginn fehlen bislang.

Sind die früher geplanten 40- und 52-stöckigen Türme weiterhin vorgesehen?

Das ist nicht bestätigt.

Diese Hochhauspläne stammen aus einer früheren Entwicklungsphase. Der neue Masterplan von DMG Group und Ricardo Bofill Taller de Arquitectura kann davon erheblich abweichen.

Welche Stadtteile könnten von Laguna Vere profitieren?

Am ehesten könnten ausgewählte Mikrolagen entlang der Kostava-Straße, im Umfeld des Heroes Square und in angrenzenden Bereichen von Vera profitieren.

Die konkrete Wirkung hängt von den späteren Zugängen, Fußwegen, Gebäudehöhen und der Verkehrsführung ab.

Werden die Immobilienpreise in Vera steigen?

Eine hochwertige Umsetzung kann die Nachfrage und Zahlungsbereitschaft erhöhen.

Gleichzeitig entstehen neue Wohnungen, die den Wettbewerb verschärfen. Eine sichere oder einheitliche Preissteigerung für ganz Vera lässt sich daraus nicht ableiten.

Welche Verkehrsprobleme können entstehen?

Neue Wohnungen, Büros, Gewerbe- und Sportflächen können zusätzlichen Verkehr erzeugen.

Besonders wichtig sind daher Zufahrten, Stellplatzkonzept, Tiefgaragen, öffentlicher Nahverkehr, Fußwege sowie die Trennung von Besucher- und Lieferverkehr.

Lohnt sich ein früher Wohnungskauf im Umfeld?

Ein Kauf kann interessant sein, wenn das konkrete Objekt bereits heute einen angemessenen Preis, eine gute Mikrolage und ein realistisches Mietpotenzial besitzt.

Von einem Kauf allein aufgrund erwarteter Preissteigerungen durch Laguna Vere ist abzuraten.

Laguna Vere Tiflis wird zum Schlüsselprojekt für den Kostava-Korridor

Laguna Vere Tiflis kann die Wahrnehmung eines der wichtigsten innerstädtischen Standorte der georgischen Hauptstadt grundlegend verändern.

Die Kombination aus neuen Wohnungen, wiederhergestellter Sportfunktion, historischen Industriegebäuden und Grünraum besitzt das Potenzial, einen eigenständigen urbanen Schwerpunkt zu schaffen.

Das angekündigte Investitionsvolumen von bis zu einer Milliarde GEL, die Beteiligung von Ricardo Bofill Taller de Arquitectura und die zentrale Lage machen das Projekt für Immobilieninvestoren besonders beobachtenswert.

Noch handelt es sich jedoch um eine Standortthese und nicht um eine vollständig belastbare Investitionsgrundlage.

Zentrale Informationen zu Baumassen, Gebäudehöhen, Genehmigungen, Bauphasen, Verkehrsführung, Fertigstellung und Verkaufspreisen fehlen weiterhin.

Für Käufer lautet die vernünftige Strategie deshalb:

Laguna Vere gehört ab sofort auf die Beobachtungsliste. Gekauft werden sollte aber nur zu einem Preis, der bereits ohne spekulativen Projektaufschlag durch heutige Lagequalität, realistische Mieten und langfristige Vermietbarkeit gerechtfertigt ist.

Transparenzhinweis: Georgien-Immobilien.com ist weder Eigentümer noch Projektentwickler oder offizieller Vertriebspartner des Laguna-Vere-Projekts. Der Beitrag ist eine unabhängige redaktionelle Einordnung auf Grundlage öffentlich zugänglicher Informationen.

Dieser Beitrag basiert auf öffentlich zugänglichen Informationen und dem Veröffentlichungsstand vom 11. August 2026. Zahlreiche Projektdetails, darunter Gebäudehöhen, Wohnungszahl, Preise, Bauphasen und Fertigstellung, sind noch nicht veröffentlicht. Georgien-Immobilien.com ist – sofern zutreffend – weder Eigentümer noch Projektentwickler oder offizieller Vertriebspartner des Laguna-Vere-Projekts. Verwendete KI-Bilder sind Symbolbilder und keine offiziellen Projektvisualisierungen. Der Beitrag stellt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar.

Quellen und weiterführende Informationen

Offizielle Projektinformationen der DMG Group

https://www.dmg-group.ge/news/laguna-vere

Bericht über die Entwicklungsvision und geplante funktionale Aufteilung

https://bm.ge/ru/news/laguna-vere-obiazatelno-budet-vosstanovlena-kak-immobiliare-vidit-budushhee-odnogo-iz-samyx-izvestnyx-prostranstv-tbilisi

Bericht zur Übernahme der Eigentümergesellschaft und zu früheren Hochhausplanungen

https://bm.ge/en/news/laguna-vere-and-former-silk-factory-sold-usd-64-mln-deal-goes-to-maka-asatianis-son