Kühlhäuser in Georgien

Kühlhäuser in Georgien: Cold-Storage-Markt wächst 2026 um 29 Prozent

Kühlhäuser in Georgien entwickeln sich zu einer auffälligen Spezialnische des Industrie- und Logistikimmobilienmarktes. Im zweiten Quartal 2026 erfasste Geostat 302 aktive Kühlhausbetriebe – 29,1 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Das eingelagerte Warenvolumen stieg um 31,6 Prozent auf 119.400 Tonnen.

Das Wachstum wird allerdings nicht durch einen Exportboom getragen. Der weitaus größte Teil der Geschäftstätigkeit entfällt auf die georgische Binnenversorgung, den Handel mit lokal beschafften Lebensmitteln sowie die Distribution importierter Waren.

Für Immobilieninvestoren kann daraus eine interessante Chance entstehen. Ein Kühlhaus ist jedoch keine gewöhnliche Lagerhalle, sondern eine technisch anspruchsvolle Spezialimmobilie. Entscheidend sind ein belastbarer Stromanschluss, ein geeigneter Betreiber, vertraglich gesicherte Nutzer, mehrere Temperaturbereiche und eine realistische Kalkulation der Betriebs- und Instandhaltungskosten.

Kühlhäuser in Georgien: Die wichtigsten Zahlen für das zweite Quartal 2026

Geostat veröffentlichte die aktuellen Ergebnisse zu Schlachthöfen, Getreidesilos und Kühlhäusern am 17. August 2026. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich bei den Kühlhausbetrieben ein deutlich wachsendes physisches Geschäftsvolumen.

Kennzahl	Q2 2025	Q2 2026	Veränderung
Aktive Kühlhausbetriebe	234	302	+29,1 %
Eingelagertes Volumen	90.700 t	119.400 t	+31,6 %
Verkaufte Warenmenge	24.700 t	32.100 t	ca. +30,0 %
Wert verkaufter Produkte	189,5 Mio. GEL	302,0 Mio. GEL	+59,4 %
Kunden von Lagerdienstleistungen	399	361	−9,5 %
Einnahmen aus Lagerdienstleistungen	7,8 Mio. GEL	7,8 Mio. GEL	unverändert
Wert der Exportverkäufe	7,4 Mio. GEL	3,8 Mio. GEL	−48,6 %
Beschäftigte	1.508	1.698	+12,6 %

Die Zahlen zeigen zwei parallele Entwicklungen: Es wurden deutlich mehr Waren eingelagert und verkauft, während sich die Einnahmen aus der reinen Lagerdienstleistung nicht erhöhten. Der wirtschaftliche Boom spielt sich daher bislang vor allem im Warenhandel und in der Distribution ab – nicht automatisch bei den Kühlhausmieten.

Was die Zahl von 302 Kühlhäusern tatsächlich bedeutet

In verkürzten Darstellungen könnte der Eindruck entstehen, Georgien verfüge inzwischen über 302 größere, institutionell nutzbare Kühlhausimmobilien. Das lässt sich aus der Statistik jedoch nicht ableiten.

Geostat definiert die statistische Einheit der vierteljährlichen Kühlhauserhebung als Unternehmen. Erfasst werden aktive Unternehmen, die in einer vom georgischen Ministerium für Umweltschutz und Landwirtschaft bereitgestellten Liste enthalten sind.

Die Statistik umfasst damit Betriebe unterschiedlicher Größe, technischer Ausstattung und wirtschaftlicher Bedeutung.

Unter den 302 Einheiten können sich daher befinden:

• größere kommerzielle Kühllager,
• Kühlhäuser von Lebensmittelproduzenten,
• landwirtschaftliche Kühlbetriebe,
• regionale Obst- und Gemüselager,
• fleischverarbeitende Unternehmen mit eigener Kühltechnik,
• kleinere saisonal betriebene Einrichtungen,
• Unternehmen, die Kühlfläche sowohl selbst nutzen als auch Dritten anbieten.

Die Statistik sagt außerdem nichts darüber aus, wie viele dieser Objekte internationalen Anforderungen entsprechen, langfristig vermietbar sind oder für institutionelle Investoren infrage kommen.

Keine Aussage über die installierte Kühlkapazität

Auch die 119.400 Tonnen dürfen nicht mit der gesamten Lagerkapazität Georgiens verwechselt werden. Es handelt sich um das während des zweiten Quartals eingelagerte Warenvolumen.

Ein Produkt kann innerhalb des Quartals nur kurz zwischengelagert oder über einen längeren Zeitraum gekühlt worden sein. Ohne Angaben zu den sogenannten Tonnentagen, den jeweiligen Temperaturbereichen und der tatsächlichen Kapazitätsauslastung lässt sich daraus keine direkte Miet- oder Preiskennzahl ableiten.

Das Wachstum kommt vor allem aus dem Binnenmarkt

Der Wert der von Kühlhausbetrieben verkauften Waren stieg innerhalb eines Jahres von 189,5 Millionen auf 302 Millionen GEL. Das entspricht einem Wachstum von 59,4 Prozent.

Die Herkunft der verkauften Waren zeigt, woher dieses Wachstum überwiegend kommt:

Herkunft der verkauften Produkte	Anteil am Verkaufswert Q2 2026
In Georgien beschaffte Ware zum Weiterverkauf	45,7 %
Importierte Ware	35,3 %
Eigene Produktion der Betriebe	19,1 %

Dagegen sank der Wert der über Kühlhausbetriebe exportierten Waren von 7,4 Millionen auf 3,8 Millionen GEL. Exportverkäufe machten lediglich 1,2 Prozent des gesamten Verkaufswertes aus.

Die Daten stützen deshalb eine klare Schlussfolgerung:

Der aktuelle Cold-Storage-Aufschwung in Georgien ist in erster Linie eine Geschichte der Binnenversorgung, des Lebensmittelhandels, der regionalen Distribution und der Importlogistik – nicht des Exportbooms.

Das ist für die Standortwahl von großer Bedeutung. Ein Kühlhaus muss nicht zwingend in der Nähe eines Exporthafens liegen. Für viele Geschäftsmodelle kann die Nähe zu großen Verbrauchermärkten, Supermarktverteilzentren, Gastronomie, Lebensmittelimporteuren und verarbeitenden Betrieben wichtiger sein.

Welche Lebensmittel in Georgiens Kühlhäusern lagern

Das eingelagerte Volumen verteilte sich im zweiten Quartal 2026 auf folgende Produktgruppen:

Produktgruppe	Anteil
Geflügel einschließlich Tiefkühlware	29,3 %
Fleisch und Fleischprodukte	25,4 %
Fisch	20,2 %
Milchprodukte	12,2 %
Obst und Gemüse	9,6 %
Sonstige Produkte	3,3 %

Auffällig ist die breitere Verteilung gegenüber dem Vorjahresquartal. Im zweiten Quartal 2025 entfielen noch 41,6 Prozent des Volumens auf Geflügel. Die Anteile von Fleisch, Fisch und Milchprodukten sind 2026 deutlich höher.

Für Investoren spricht diese Entwicklung eher für flexibel nutzbare Mehrtemperatur-Kühlhäuser als für hoch spezialisierte Einproduktlösungen.

Ein modernes Objekt kann – abhängig vom Betreiberkonzept – unterschiedliche Bereiche benötigen:

• Tiefkühllager,
• normale Kühllager,
• temperaturgeführte Frischebereiche,
• Wareneingang und Vorkühlung,
• Kommissionierung,
• Verpackung und Etikettierung,
• kurzzeitige Bereitstellungsflächen vor dem Versand,
• getrennte Bereiche für verschiedene Waren- und Hygienegruppen.

Eine solche Flexibilität erhöht die Zahl potenzieller Nutzer. Sie verteuert allerdings den Bau, die Steuerungstechnik und den laufenden Betrieb.

56,1 Prozent des Volumens wurden für Dritte gelagert

Besonders interessant für Immobilien- und Logistikinvestoren ist die Nutzungsstruktur. Im zweiten Quartal 2026 wurden 56,1 Prozent des Gesamtvolumens als Dienstleistung für externe Kunden eingelagert.

Die übrigen Waren entfielen auf:

• eigene Produktion der Kühlhausbetriebe: 22,1 Prozent,
• für den späteren Weiterverkauf beschaffte Waren: 21,7 Prozent.

Damit wurde mehr als die Hälfte des Volumens nicht ausschließlich für den Eigenbedarf der jeweiligen Unternehmen gelagert. Das bestätigt, dass es in Georgien einen eigenständigen Markt für externe Kühl- und Lagerdienstleistungen gibt.

Das Dienstleistungsvolumen ist deutlich gestiegen

Aus den veröffentlichten Gesamtmengen und Anteilen lässt sich das ungefähre Drittanbieter-Volumen berechnen:

Berechnete Kennzahl	Q2 2025	Q2 2026
Für Dritte gelagertes Volumen	ca. 54.800 t	ca. 67.000 t
Kunden	399	361
Rechnerisches Volumen je Kunde	ca. 137 t	ca. 186 t

Das für Dritte gelagerte Volumen stieg damit rechnerisch um rund 22 Prozent. Gleichzeitig sank die Zahl der Kunden um 9,5 Prozent. Die durchschnittliche Dienstleistungsmenge je Kunde erhöhte sich dadurch um ungefähr 35 Prozent.

Das kann auf größere Warenpartien, eine stärkere Konzentration auf größere Auftraggeber oder veränderte Lagerzyklen hindeuten. Da Geostat keine kundenbezogenen Einzelwerte veröffentlicht, sollte daraus jedoch keine endgültige Aussage über eine Marktkonsolidierung abgeleitet werden.

Die Lagererlöse sind nicht mitgewachsen

Ein entscheidender Hinweis darf nicht übersehen werden: Die Einnahmen aus Lagerdienstleistungen beliefen sich sowohl im zweiten Quartal 2025 als auch im zweiten Quartal 2026 auf 7,8 Millionen GEL.

Damit belegen die Zahlen:

• mehr eingelagertes Drittanbieter-Volumen,
• größere rechnerische Mengen je Kunde,
• aber noch keinen Anstieg der gesamten Lagerdienstleistungserlöse.

Eine einfache Division der Einnahmen durch die gelagerte Tonnage wäre als Preisvergleich ungeeignet. Die tatsächlichen Einnahmen hängen unter anderem von Lagerdauer, Temperatur, Warenumschlag, Zusatzleistungen, Saison, Produktart und Vertragsstruktur ab.

Für Investoren bedeutet das: Die physische Nachfrage wächst, steigende Mieten oder Kühlhaustarife sind durch die Statistik bislang nicht nachgewiesen.

Drei mögliche Geschäftsmodelle für Kühlhäuser in Georgien

Cold Storage kann auf sehr unterschiedliche Weise organisiert werden. Immobilieninvestoren sollten diese Modelle nicht miteinander vermischen.

Geschäftsmodell	Haupteinnahmen	Zentrale Anforderungen	Hauptrisiken
Eigentümer und Lebensmittelhändler	Warenhandel und Produktmarge	Einkauf, Lagerung, Vertrieb, Working Capital	Warenpreis-, Absatz- und Verderbrisiko
Externer Kühlhausbetreiber	Lagerung, Umschlag und Zusatzleistungen	operative Erfahrung, Kundenakquise, Kühltechnik	Auslastung, Energie, Personal, Technik
Immobilieninvestor mit Betreiber oder Mieter	langfristige Miete beziehungsweise Pacht	geeigneter Betreiber, belastbarer Mietvertrag, technische Due Diligence	Mieterausfall, Spezialnutzung, Wiedervermietung

Eigentümer-Betreiber

Der Eigentümer handelt selbst mit Lebensmitteln oder nutzt die Anlage für die eigene Produktion. Dieses Modell kann hohe Umsätze erzielen, ist aber kein reines Immobilieninvestment.

Es entstehen zusätzlich Risiken durch Wareneinkauf, Produktqualität, Absatz, Working Capital, Lieferketten und Preisveränderungen.

Kühlhaus als Dienstleistungsbetrieb

Ein professioneller Betreiber lagert Waren für Produzenten, Importeure, Händler, Supermarktketten oder Gastronomielieferanten. Zusätzliche Einnahmen können durch Umschlag, Kommissionierung, Etikettierung, Verpackung, Schockfrosten oder temperaturgeführte Transporte entstehen.

Dieses Modell profitiert von einer breiten Kundenbasis, benötigt aber erfahrenes Management und funktionierende Betriebsprozesse.

Build-to-suit für einen langfristigen Nutzer

Für klassische Immobilieninvestoren kann ein nutzerspezifisch errichtetes und langfristig vermietetes Kühlhaus die sauberste Struktur sein.

Vor Baubeginn sollten mindestens feststehen:

• der Betreiber oder Hauptmieter,
• der tatsächliche Flächen- und Temperaturbedarf,
• die benötigte elektrische Anschlussleistung,
• die Verantwortlichkeit für Kühltechnik und Wartung,
• die Umlage der Energiekosten,
• Mietdauer und Verlängerungsoptionen,
• Sicherheiten des Mieters,
• Regelungen bei technischen Ersatzinvestitionen,
• Möglichkeiten einer späteren Drittverwendung.

Der Grundsatz sollte lauten: Erst Nutzer und Stromanschluss sichern, dann Grundstück kaufen und bauen.

Ist Cold Storage eine neue Immobilienklasse in Georgien?

Kühlhäuser sind in Georgien nicht neu. Die Statistik wird bereits seit 2015 erhoben. Neu ist vielmehr die Geschwindigkeit, mit der die Zahl aktiver Unternehmen, das eingelagerte Volumen und der Warenumsatz gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen sind.

Für professionelle Investoren kann Cold Storage deshalb zu einer stärker wahrgenommenen Unterklasse der Industrie- und Logistikimmobilien werden.

Sie unterscheidet sich deutlich von einer einfachen Lagerhalle:

Gewöhnliche Lagerhalle	Kühlhaus
vergleichsweise einfache Gebäudehülle	hochgedämmte und dampfdichte Hülle
normaler Gewerbestromanschluss	hohe und dauerhaft verfügbare Anschlussleistung
relativ flexible Nachnutzung	stark nutzer- und technikspezifisch
geringe Gebäudetechnik	komplexe Kälte-, Steuerungs- und Sicherheitstechnik
überschaubare Wartung	laufende technische Wartung und Ersatzinvestitionen
größerer Mietermarkt	kleinerer, spezialisierter Nutzerkreis

Die höhere Markteintrittsbarriere kann den Wettbewerb begrenzen. Gleichzeitig erhöht sie das Risiko einer Fehlinvestition.

Ein leer stehendes Kühlhaus lässt sich oft wesentlich schwerer und teurer neu vermieten als eine gewöhnliche Logistikhalle. Kühltechnik kann veralten, Temperaturkonzepte können nicht zum nächsten Nutzer passen und die Betriebskosten können einen Standort wirtschaftlich unattraktiv machen.

Technische Anforderungen an ein modernes Kühlhaus

Stromanschluss und Netzkapazität

Die wichtigste Standortfrage ist häufig nicht der Grundstückspreis, sondern die tatsächlich verfügbare elektrische Anschlussleistung.

Vor einem Grundstückskauf sollten Investoren schriftlich klären:

1. Welche Leistung steht am Grundstück zur Verfügung?
2. Muss eine eigene Trafostation errichtet werden?
3. Welche Anschluss- und Netzausbaukosten entstehen?
4. Wie lange dauert die Herstellung des Anschlusses?
5. Kann die Leistung später erweitert werden?
6. Gibt es bekannte Netzengpässe?
7. Welche Redundanz ist technisch möglich?

In Tiflis erfolgt der Anschluss neuer Unternehmen oder Objekte über das Verfahren des örtlichen Netzbetreibers. Dafür sind ein Antrag und verschiedene Unterlagen erforderlich. Außerhalb von Tiflis ist der jeweils zuständige regionale Verteilnetzbetreiber einzubeziehen.

Wie viel Strom benötigt ein Kühlhaus?

Eine seriöse Pauschalangabe pro Quadratmeter ist nicht möglich. Der Energiebedarf hängt insbesondere ab von:

• Lagervolumen und Raumhöhe,
• gewünschter Temperatur,
• Menge und Eingangstemperatur neuer Waren,
• Kühl- oder Tiefkühlbetrieb,
• Schockfrostung,
• Zahl und Dauer der Türöffnungen,
• Außentemperaturen,
• Dämmstandard,
• Betriebszeiten,
• Beleuchtung und Fördertechnik,
• Abtauzyklen,
• Kommissionierung,
• Redundanz der Kälteanlage.

Benötigt wird deshalb kein grober Online-Richtwert, sondern eine objektspezifische Kälte- und elektrische Lastberechnung.

Notstrom und technische Redundanz

Ein Stromausfall kann nicht nur den Betrieb unterbrechen, sondern Warenbestände und Lebensmittelsicherheit gefährden.

Zu prüfen sind:

• Notstromaggregat,
• automatische Netzumschaltung,
• Kraftstoffbevorratung,
• redundante Verdichter oder Kälteerzeuger,
• unabhängige Temperaturüberwachung,
• Alarmierung bei Temperaturabweichungen,
• Fernüberwachung,
• Ersatzteilverfügbarkeit,
• Wartungs- und Notdienstverträge.

Nicht jedes Projekt benötigt eine Notstromversorgung für die vollständige Spitzenlast. Mindestens die kritischen Systeme müssen jedoch so abgesichert werden, dass Temperatur, Überwachung und kontrollierter Betrieb während eines Netzausfalls gewährleistet bleiben.

Gebäudehülle und Bodenaufbau

Ein Kühlhaus benötigt eine durchgängige Dämm-, Dampf- und Luftdichtheitsebene. Planungsfehler können zu Kondenswasser, Eisbildung, Schimmel, Korrosion oder Schäden an der Tragkonstruktion führen.

Besonders wichtig sind:

• wärmebrückenarme Anschlüsse,
• dampfdichte Wand- und Deckensysteme,
• geeignete Kühlhaustüren,
• gedämmte Bodenplatten,
• Schutz vor Frosthebungen im Tiefkühlbereich,
• hygienisch reinigbare Oberflächen,
• belastbare Böden für Regale und Flurförderzeuge,
• Entwässerung und Reinigungsmöglichkeiten.

Logistik und Erschließung

Ein technisch gutes Kühlhaus kann wirtschaftlich scheitern, wenn die Grundstückslogistik nicht funktioniert.

Erforderlich sind je nach Nutzung:

• Laderampen oder ebenerdige Tore,
• temperierte Vorzonen,
• ausreichende Warte- und Rangierflächen,
• Schwerlastzufahrt,
• ausreichende Kurvenradien,
• getrennte Waren- und Personenwege,
• Stellplätze für Kühlfahrzeuge,
• Sicherheits- und Zugangskontrollen,
• Erweiterungsflächen.

Welche Standorte sind für Kühlhäuser in Georgien interessant?

Die regionale Statistik zeigt eine auffällige Konzentration. Im zweiten Quartal 2026 befanden sich 51,7 Prozent der aktiven Kühlhausbetriebe in Shida Kartli.

Danach folgten:

• Tiflis mit 13,9 Prozent,
• Adscharien mit 8,3 Prozent,
• Samegrelo-Semo Swanetien mit 7,0 Prozent,
• Imeretien mit 6,0 Prozent.

Die Zahl der Betriebe allein sagt allerdings noch nichts über deren Größe, Qualität oder freie Kapazität aus.

Tiflis und Rustavi

Der Großraum Tiflis ist für Projekte interessant, die sich auf die Versorgung des größten georgischen Verbrauchermarktes konzentrieren.

Mögliche Nutzer sind:

• Lebensmittelimporteure,
• nationale Großhändler,
• Supermarktketten,
• Gastronomie- und Hotellieferanten,
• Fleisch- und Fischhändler,
• Pharma- und temperaturgeführte Speziallogistiker.

Rustavi kann wegen verfügbarer Gewerbe- und Industrieflächen sowie der Nähe zu Tiflis prüfenswert sein. Die offiziellen Kühlhausdaten weisen Rustavi jedoch nicht separat aus. Eine Standortentscheidung muss deshalb auf tatsächlichen Warenströmen, Fahrzeiten, Grundstückserschließung und Netzkapazität beruhen.

Shida Kartli und Gori

Shida Kartli weist mit Abstand die höchste Zahl aktiver Kühlhausbetriebe auf. Die Region liegt zentral und verfügt über eine starke landwirtschaftliche Basis.

Das kann für Obst, Gemüse, Fleischverarbeitung und regionale Sammellager sprechen. Die hohe Zahl bestehender Betriebe kann aber ebenso auf kleinteilige oder saisonale Strukturen sowie auf einen bereits intensiven Wettbewerb hinweisen.

Vor einer Investition müssen deshalb die vorhandenen Kapazitäten, technischen Standards und tatsächlichen Auslastungen untersucht werden.

Poti und Samegrelo-Semo Swanetien

Poti ist als Hafen- und Importstandort grundsätzlich interessant. Mögliche Anwendungen sind:

• importierte Tiefkühlprodukte,
• Fisch und Meeresprodukte,
• westgeorgische Lebensmitteldistribution,
• Umschlag zwischen Hafen, Straße und regionalen Absatzmärkten.

Die offiziellen Zahlen werden allerdings nur für die Gesamtregion Samegrelo-Semo Swanetien veröffentlicht. Sie belegen keine konkrete Nachfrage in Poti.

Ein Hafenstandort sollte daher nur mit nachgewiesenen Warenströmen, konkreten Kunden und belastbaren Logistikverträgen entwickelt werden.

Adscharien und Batumi

Adscharien kommt für die Versorgung von Batumi, der Gastronomie, Hotellerie und des regionalen Lebensmittelhandels infrage.

Zu berücksichtigen ist die ausgeprägte Tourismussaison. Ein Projekt benötigt entweder saisonal anpassbare Verträge oder zusätzliche Nutzer, die eine ganzjährige Grundauslastung gewährleisten.

Imeretien und Kutaisi

Kutaisi kann als Verteilpunkt für Westgeorgien interessant sein. Der Standort liegt zwischen Tiflis und der Schwarzmeerküste und kann regionale Handels- und Produktionsstrukturen bedienen.

Entscheidend sind auch hier nicht allein Grundstückspreise, sondern Fahrzeiten, Kundenstruktur, Netzanschluss und die Verfügbarkeit qualifizierter technischer Mitarbeiter.

Agrarregionen

In Kakheti, Samtskhe-Javakheti und anderen landwirtschaftlich geprägten Regionen können produktnahe Kühllager sinnvoll sein.

Typische Anwendungen wären:

• Erntekühlung,
• Obst- und Gemüselagerung,
• Molkereiprodukte,
• Fleischverarbeitung,
• Sammel- und Sortierzentren.

Solche Projekte sind häufig saisonabhängig. Sie benötigen eine präzise Ernte-, Mengen- und Abnahmeplanung sowie möglichst mehrere Produktgruppen mit unterschiedlichen Saisonfenstern.

Genehmigungen für ein Kühlhaus in Georgien

Die benötigten Genehmigungen richten sich nach Standort, Gebäudegröße, Tätigkeit, Produktarten und technischer Ausführung.

Typischerweise sind mindestens folgende Bereiche zu prüfen:

Grundstück und Baurecht

Vor dem Kauf müssen Eigentum, Katasterdaten, Grundstückskategorie, Dienstbarkeiten, Belastungen und die baurechtlich zulässige Nutzung geprüft werden.

Das georgische Bau- und Raumplanungsrecht enthält unter anderem Vorgaben zur Grundstücksnutzung, zum funktionalen Profil des Gebäudes, zu Bebauungsparametern, Planungsunterlagen und technischen Nachweisen.

Für genehmigungspflichtige Projekte können neben dem architektonischen Entwurf auch geologische, konstruktive und technologische Unterlagen erforderlich werden.

Lebensmittelrechtliche Registrierung

Unternehmen müssen ihre jeweilige wirtschaftliche Tätigkeit im Register der wirtschaftlichen Aktivitäten eintragen lassen. Je nach Produktkategorie und konkreter Tätigkeit kann außerdem eine Anerkennung durch die zuständige Lebensmittelbehörde erforderlich sein.

Das georgische Lebensmittelrecht unterscheidet unter anderem zwischen Lagerung, Transport, Verarbeitung und Handel. Für bestimmte Tätigkeiten mit Lebensmitteln tierischen Ursprungs gelten besondere Anforderungen.

Anerkennungspflichtige Betreiber dürfen ihre Tätigkeit nicht ohne die erforderliche Anerkennung aufnehmen. Auch Rückverfolgbarkeit und Dokumentation müssen gewährleistet sein.

Die Einstufung sollte vor der technischen Planung gemeinsam mit der National Food Agency, einem georgischen Rechtsberater und einem Lebensmitteltechnologen geklärt werden.

Weitere Prüfbereiche

Abhängig vom Projekt können zusätzlich relevant sein:

• Brandschutzkonzept,
• Arbeitsschutz,
• Umwelt- und Abfallrecht,
• Abwasser und Reinigungswasser,
• Kältemittel und technische Sicherheit,
• Emissionen und Lärmschutz,
• Zufahrt und Verkehrsanbindung,
• Strom- und Wasseranschluss,
• Nutzungsgenehmigung nach Fertigstellung.

Due-Diligence-Checkliste für Investoren

Vor einer Investitionsentscheidung sollten mindestens zwölf Fragen beantwortet werden:

1. Wer ist der Betreiber oder Hauptmieter?

Gibt es nachweisbare Erfahrung, Kunden, Bonität und geeignetes Personal?

2. Welche Waren sollen gelagert werden?

Fleisch, Fisch, Milchprodukte und Obst benötigen unterschiedliche technische Konzepte.

3. Ist die Nachfrage vertraglich belegt?

Absichtserklärungen allein ersetzen keine belastbaren Miet-, Lager- oder Abnahmeverträge.

4. Welche Anschlussleistung wird benötigt und zugesagt?

Eine mündliche Auskunft reicht für die Investitionsentscheidung nicht aus.

5. Wie hoch ist die gesamte Projektinvestition?

Zu berücksichtigen sind Grundstück, Bau, Kühltechnik, Trafostation, Notstrom, Regale, Rampen, Planung, Genehmigungen, Finanzierung und Anlaufkosten.

6. Wer trägt die Energiekosten?

Die Vertragsstruktur muss klar zwischen Eigentümer, Betreiber und Nutzern unterscheiden.

7. Wer wartet und ersetzt die Kühltechnik?

Diese Frage ist für den langfristigen Cashflow mindestens ebenso wichtig wie die Miethöhe.

8. Wie flexibel ist das Temperaturkonzept?

Eine zu starke Spezialisierung kann die spätere Wiedervermietung erschweren.

9. Welche Auslastung ist realistisch?

Erforderlich sind Basis-, Negativ- und Stressszenarien.

10. Welche saisonalen Schwankungen bestehen?

Besonders Agrar- und Tourismusstandorte können stark schwankende Auslastungen aufweisen.

11. Wie sieht die Drittverwendung aus?

Kann das Gebäude später umgenutzt, unterteilt oder technisch angepasst werden?

12. Wer könnte die Immobilie später kaufen?

Der potenzielle Käuferkreis ist bei Spezialimmobilien kleiner als bei normalen Lagerhallen.

Welche Renditen sind mit Kühlhäusern in Georgien möglich?

Für Georgien existiert bislang keine belastbare, öffentlich verfügbare Marktstatistik zu durchschnittlichen Kühlhausmieten, Nettoanfangsrenditen oder Transaktionsrenditen.

Pauschale Renditeversprechen wären daher unseriös.

Bei einem vermieteten Objekt sollte die Rendite mindestens auf folgender Basis berechnet werden:

Jahresnettomiete
– nicht umlagefähige Betriebskosten
– Instandhaltung
– technische Ersatzreserve
– Verwaltung
– Versicherungen
= nachhaltiger Immobilienertrag

Dieser Ertrag wird anschließend ins Verhältnis zur vollständigen Investition gesetzt.

Zur Investition gehören nicht nur Grundstück und Gebäude, sondern auch Planung, Finanzierung, Netzanschluss, Trafostation, Außenanlagen und alle vom Eigentümer finanzierten technischen Komponenten.

Bei einem Betreiberprojekt kommen hinzu:

• Einnahmen aus Lagerung,
• Umschlag und Zusatzleistungen,
• Energieverbrauch,
• Personal,
• Wartung,
• Ersatzteile,
• Kältemittel,
• Fahrzeuge und Fördertechnik,
• Forderungsausfälle,
• Anlaufverluste,
• Working Capital.

Der Wert verkaufter Lebensmittel von 302 Millionen GEL darf nicht als Grundlage einer Immobilienrendite verwendet werden. Er beinhaltet Warenumsätze der erfassten Betriebe und sagt nichts über deren Handelsmargen, Mietzahlungen oder operative Gewinne aus.

Die größten Risiken eines Kühlhausinvestments

Hohe Strom- und Technikkosten

Cold Storage ist deutlich energieintensiver und wartungsabhängiger als eine einfache Lagerhalle. Eine falsche Lastberechnung kann spätere Netzausbaukosten oder technische Einschränkungen verursachen.

Abhängigkeit von einzelnen Mietern

Ein nutzerspezifisches Kühlhaus kann bei Ausfall des Hauptmieters nur schwer neu vermietet werden. Die Bonität und operative Qualität des Betreibers sind deshalb entscheidend.

Technische Überalterung

Kühlanlagen, Steuerung, Dämmung und Kältemittelanforderungen verändern sich. Auch ein baulich intaktes Objekt kann technisch unwirtschaftlich werden.

Fehlende Drittverwendung

Eine normale Halle kann häufig als Produktions-, Logistik- oder Lagerfläche weitervermietet werden. Bei einem stark spezialisierten Kühlhaus ist eine Umnutzung kostenintensiver.

Unterschätzte Betriebskomplexität

Cold Storage ist kein passives Lagergeschäft. Temperaturüberwachung, Hygiene, Wartung, Notfallmanagement und Warenumschlag müssen rund um die Uhr funktionieren.

Entwicklung ohne gesicherten Nutzer

Das größte Risiko besteht darin, aufgrund guter Makrodaten zunächst ein Grundstück zu kaufen und ein Kühlhaus zu errichten, ohne einen geeigneten Betreiber und konkrete Kundenverträge zu haben.

Auswirkungen auf den georgischen Immobilienmarkt

Für den normalen Wohnimmobilienmarkt hat die Entwicklung zunächst nur geringe direkte Bedeutung.

Relevanter ist sie für:

• Industriegrundstücke,
• Logistikstandorte,
• erschlossene Gewerbeparks,
• Bestandsobjekte mit hoher Stromleistung,
• Grundstücke mit Schwerlastzufahrt,
• Lebensmittelproduktionsstandorte,
• Hafen- und Distributionsregionen.

Cold Storage kann zu einer attraktiven Spezialnische werden, weil der Markteintritt technisch, finanziell und operativ anspruchsvoller ist als bei gewöhnlichen Lagerhallen.

Genau diese Markteintrittsbarriere hat jedoch zwei Seiten: Sie kann den Wettbewerb begrenzen, reduziert aber ebenso den Kreis potenzieller Mieter und Käufer.

Fazit: Kühlhäuser in Georgien bieten Chancen – aber nur mit Betreiber und Stromanschluss

Kühlhäuser in Georgien gehören 2026 zu den interessantesten Spezialthemen des Industrie- und Logistikimmobilienmarktes. Die Zahl aktiver Kühlhausbetriebe stieg im Vorjahresvergleich um 29,1 Prozent. Das eingelagerte Volumen erhöhte sich um 31,6 Prozent und der Wert verkaufter Produkte um 59,4 Prozent.

Der Boom ist vor allem binnenwirtschaftlich geprägt. Lokaler Lebensmittelhandel, Importdistribution und die Versorgung georgischer Absatzmärkte spielen eine wesentlich größere Rolle als Exporte.

Besonders interessant ist, dass 56,1 Prozent des Volumens als Dienstleistung für Dritte eingelagert wurden. Die Daten belegen damit einen realen Markt für externe Kühlleistungen. Sie belegen bislang jedoch keinen Anstieg der Lagerdienstleistungserlöse oder Kühlhausmieten.

Für Immobilieninvestoren lautet die erfolgversprechende Reihenfolge deshalb:

Betreiber sichern, Kundenbedarf belegen, Stromanschluss klären, Grundstück prüfen und erst danach entwickeln.

Ein professionell geplantes, langfristig vermietetes Kühlhaus kann eine attraktive Spezialimmobilie sein. Ein spekulativ errichtetes Objekt ohne Betreiber, gesicherte Netzleistung und belastbare Nachfrage kann dagegen zu einer teuren und schwer vermietbaren Fehlinvestition werden.

Häufig gestellte Fragen zu Kühlhäusern in Georgien

Wie viele Kühlhäuser gibt es in Georgien?

Im zweiten Quartal 2026 erfasste Geostat 302 aktive Kühlhausbetriebe. Die statistische Einheit ist ein Unternehmen. Die Zahl darf daher nicht automatisch mit 302 eigenständigen oder institutionell nutzbaren Kühlhausimmobilien gleichgesetzt werden.

Wie stark wächst der Cold-Storage-Markt in Georgien?

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 stieg die Zahl aktiver Betriebe um 29,1 Prozent. Das eingelagerte Volumen erhöhte sich um 31,6 Prozent auf 119.400 Tonnen. Der Wert verkaufter Produkte nahm um 59,4 Prozent zu.

Welche Lebensmittel werden am häufigsten gelagert?

Die größten Produktgruppen waren im zweiten Quartal 2026 Geflügel mit 29,3 Prozent, Fleisch und Fleischprodukte mit 25,4 Prozent, Fisch mit 20,2 Prozent, Milchprodukte mit 12,2 Prozent sowie Obst und Gemüse mit 9,6 Prozent.

Kann man in Georgien Kühlfläche vermieten?

Ja. 56,1 Prozent des eingelagerten Volumens wurden im zweiten Quartal 2026 als Dienstleistung für Dritte gelagert. Das bestätigt einen Markt für externe Kühlleistungen. Die Lagerdienstleistung sollte jedoch durch einen erfahrenen Betreiber organisiert werden.

Sind die Einnahmen aus Kühlhausvermietung ebenfalls stark gestiegen?

Das lässt sich aus den Daten nicht ableiten. Die Einnahmen aus Lagerdienstleistungen lagen im zweiten Quartal 2025 und 2026 jeweils bei 7,8 Millionen GEL. Der starke Anstieg des gesamten Verkaufswertes stammt überwiegend aus dem Verkauf von Lebensmitteln und darf nicht mit Mieteinnahmen verwechselt werden.

Wie viel Strom benötigt ein Kühlhaus?

Dafür gibt es keine seriöse Pauschalangabe. Der Bedarf hängt von Volumen, Temperaturen, Warenumschlag, Dämmung, Außentemperaturen, Betriebszeiten, Türöffnungen und Schockfrostung ab. Vor dem Grundstückskauf ist eine technische Lastberechnung erforderlich.

Wie wichtig ist Notstrom?

Notstrom und technische Redundanz sind für die Betriebssicherheit sehr wichtig. Mindestens Kühlung, Temperaturüberwachung, Alarmierung und andere kritische Systeme müssen gegen Netzausfälle abgesichert werden.

Wo sind gute Standorte für ein Kühlhaus in Georgien?

Prüfenswert sind der Großraum Tiflis/Rustavi, Shida Kartli und Gori, Poti und die Region Samegrelo-Semo Swanetien, Adscharien sowie ausgewählte Agrarregionen. Der beste Standort hängt jedoch vom Betreiber, den Kunden, den Warenströmen und der verfügbaren Netzleistung ab.

Welche Rendite ist mit einem Kühlhaus in Georgien möglich?

Eine allgemein belastbare Marktrendite ist derzeit nicht verfügbar. Die Rendite muss für jedes Projekt anhand der Gesamtinvestition, Miet- oder Dienstleistungsverträge, Energiekosten, technischen Reserven, Auslastung und Betreiberbonität individuell berechnet werden.

Welche Genehmigungen werden benötigt?

Je nach Projekt können Grundstücks- und Bauprüfung, Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, Lebensmittelbetriebsregistrierung, gegebenenfalls behördliche Anerkennung, Brandschutz, Netzanschluss und weitere technische oder umweltrechtliche Prüfungen erforderlich sein.

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Quellen und weiterführende Informationen

Alle nachfolgenden Links öffnen sich in einem neuen Fenster.

• Geostat: Survey Results for Livestock Slaughterhouses, Elevators and Cold Storage Facilities – II Quarter 2026
• Geostat: Methodology of the Quarterly Survey of Cold Storage Facilities
• BM.GE: Georgia Cold Storage Surges 29 % in Q2 2026
• Geostat: Vergleichsdaten zu Kühlhausbetrieben im zweiten Quartal 2025
• GBC: Ergebnisse der georgischen Kühlhausbetriebe im ersten Quartal 2026
• Commersant Georgia: Regionale Verteilung der Kühlhausbetriebe im zweiten Quartal 2026
• Legislative Herald of Georgia: Food, Feed, Veterinary and Plant Protection Code
• Legislative Herald of Georgia: Code of Spatial Planning, Architectural and Construction Activities
• Telasi: Netzanschluss für neue Unternehmen und Gewerbeobjekte in Tiflis
• Georgien-Immobilien.com: Logistikimmobilien in Georgien