Immobilienmarkt Georgien 2026

Immobilienmarkt Georgien 2026

Faktenbericht zum 1. Quartal mit bestätigten Marktdaten bis 20. Juli 2026

Datenstand: 20. Juli 2026

Georgien verfügt derzeit über keinen amtlichen, landesweiten Wohnimmobilien-Preisindex. Der offizielle Residential Property Price Index von Geostat erfasst ausschließlich neu gebaute Wohnungen und Einfamilienhäuser in Tbilisi. Für Batumi stehen Registerdaten und private Marktstudien zur Verfügung; für andere Regionen existiert keine unmittelbar vergleichbare amtliche Preisstatistik für 2026.

Ein vollständig amtlich ausgewertetes erstes Halbjahr 2026 liegt am Stichtag dieses Berichts noch nicht vor. Geostat hat die Veröffentlichung des Preisindex für das zweite Quartal für den 23. Juli 2026, die Q2-Daten zu Tourismus, Baugenehmigungen und fertiggestellten Gebäuden für den 30. Juli 2026 und das vorläufige Bruttoinlandsprodukt des zweiten Quartals für den 18. September 2026 vorgesehen. Dieser Bericht behandelt deshalb das erste Quartal und ergänzt es ausschließlich um bereits veröffentlichte Daten bis Mai beziehungsweise Juni 2026. (geostat.ge)

Die wichtigsten Kennzahlen

Kennzahl	Zeitraum	Ergebnis
Reales Wirtschaftswachstum	Q1 2026	+9,0 %
Durchschnittliches Wirtschaftswachstum	Januar–Mai 2026	+7,8 %
Verbraucherpreisinflation	Juni 2026	5,8 %
Leitzins der Nationalbank	seit 17. Juni 2026	8,25 %
Offizieller Preisindex für neue Wohnimmobilien in Tbilisi	Q1 2026 zum Vorjahr	+3,0 %
Wohnimmobilienverkäufe in Tbilisi laut TBC Capital	Q1 2026	10.723, +19 %
Marktvolumen Tbilisi laut TBC Capital	Q1 2026	941 Mio. USD, +24 %
Durchschnittlicher Tbiliser Angebotspreis laut TBC Capital	Q1 2026	1.343 USD/m², +6 %
Durchschnittliche Tbiliser Angebotsmiete laut TBC Capital	Q1 2026	10 USD/m², –6 %
Tbiliser Mietrenditeindikator laut TBC Capital	Q1 2026	8,1 %, –1,0 Prozentpunkt
Wohnungsverkäufe in Batumi laut Registerauswertung	Q1 2026	4.049, +15,8 %
Primärmarktpreis Batumi, schlüsselfertig	März 2026	1.893 USD/m², +8,7 %
Durchschnittliche Tagesmiete Batumi	Q1 2026	27,20 USD, –7,3 %
Mietrenditeindikator Batumi	März 2026	7,1 %
Touristische Besuche in Georgien	Q1 2026	997.500, +4,0 %
Ausgaben internationaler Besucher	Q1 2026	2,220 Mrd. GEL, –5,2 %

Die makroökonomischen Angaben stammen von Geostat und der National Bank of Georgia. Die Tbilisi-Marktdaten stammen aus einer privaten Marktstudie von TBC Capital; die Batumi-Daten aus einer Studie von Galt & Taggart auf Grundlage des öffentlichen Registers, eigener Marktdaten und einer Entwicklerbefragung.

1. Gesamtwirtschaftliche Lage Georgiens

Wirtschaftswachstum

Georgiens nominales Bruttoinlandsprodukt belief sich im ersten Quartal 2026 vorläufig auf 24,775 Milliarden GEL. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 stieg das reale Bruttoinlandsprodukt um 9,0 Prozent. Der BIP-Deflator erhöhte sich um 2,3 Prozent.

Zu den Branchen mit hohen realen Wachstumsraten gehörten:

Wirtschaftsbereich	Reale Veränderung Q1 2026
Information und Kommunikation	+36,0 %
Transport und Lagerung	+18,0 %
Beherbergung und Gastronomie	+12,4 %
Finanz- und Versicherungsdienstleistungen	+11,7 %
Immobilienaktivitäten	+3,1 %
Bauwirtschaft	–2,0 %

Die Zahlen beziehen sich auf die reale Veränderung gegenüber dem ersten Quartal 2025.

Für Mai 2026 meldete Geostat in seiner vorläufigen Schnellschätzung ein reales Wachstum von 6,4 Prozent gegenüber Mai 2025. Für Januar bis Mai 2026 ergab sich ein durchschnittliches Wachstum von 7,8 Prozent. Geostat registrierte im Mai unter anderem Wachstum in den Bereichen Finanzdienstleistungen, Information und Kommunikation, verarbeitendes Gewerbe sowie Transport und Lagerung; für die Bauwirtschaft wurde erneut ein Rückgang ausgewiesen.

Inflation und Leitzins

Die georgische Verbraucherpreisinflation lag im Juni 2026 bei 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Die Kerninflation betrug 3,5 Prozent; ohne Tabakwaren lag sie bei 3,2 Prozent.

Die Verbraucherpreisgruppe „Wohnen, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe“ verteuerte sich im Juni 2026 um 7,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für Restaurants und Hotels meldete Geostat eine Preissteigerung von 8,4 Prozent.

Die National Bank of Georgia beließ ihren geldpolitischen Leitzins am 17. Juni 2026 bei 8,25 Prozent. Der Leitzins ist ein geldpolitischer Referenzwert und nicht mit dem individuellen Zinssatz eines Immobilienkredits gleichzusetzen. (საქართველოს ეროვნული ბანკი)

Baukosten

Der georgische Baukostenindex lag im Mai 2026 insgesamt 4,1 Prozent über dem Vorjahreswert und 0,5 Prozent über dem Wert des Vormonats. Im Wohnungsbausegment betrug die Veränderung gegenüber Mai 2025 lediglich +0,3 Prozent; gegenüber April 2026 sank der Wohnungsbauindex um 0,5 Prozent.

Innerhalb des gesamten Baukostenindex stiegen die Kosten für Transport, Kraftstoff und Strom gegenüber Mai 2025 um 17,2 Prozent. Maschinenkosten erhöhten sich um 6,1 Prozent, sonstige Kosten um 5,7 Prozent, Lohnkosten um 1,1 Prozent und Baumaterialkosten um 0,4 Prozent.

2. Der offizielle Wohnimmobilien-Preisindex für Tbilisi

Der offizielle georgische Wohnimmobilien-Preisindex stieg im ersten Quartal 2026 gegenüber dem vierten Quartal 2025 um 1,8 Prozent. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 betrug der Anstieg 3,0 Prozent. Seit dem Durchschnittsjahr 2020 erhöhte sich der Index um 62,3 Prozent.

Die einzelnen Gebäudekategorien entwickelten sich wie folgt:

Kategorie	Gegenüber Q4 2025	Gegenüber Q1 2025	Gegenüber Durchschnitt 2020
Neue Wohnungen	+2,0 %	+3,3 %	+59,8 %
Neue Einfamilienhäuser	+1,1 %	+1,8 %	+66,6 %
Gesamtindex	+1,8 %	+3,0 %	+62,3 %

Der Index wird in georgischen Lari berechnet. Er umfasst nur den Neubauwohnungsmarkt in Tbilisi und ist kein Index für ganz Georgien, Batumi, Bestandswohnungen oder Gewerbeimmobilien.

Angebotspreise für Neubauwohnungen nach Stadtteil

Geostat veröffentlichte für das erste Quartal 2026 folgende mediane Quadratmeterpreise für neu gebaute Wohnungen:

Stadtteil in Tbilisi	Medianer Angebotspreis
Mtatsminda	6.814 GEL/m²
Vake	5.958 GEL/m²
Krtsanisi	4.456 GEL/m²
Saburtalo	4.333 GEL/m²
Chughureti	4.268 GEL/m²
Didube	4.085 GEL/m²
Nadzaladevi	3.993 GEL/m²
Isani	3.948 GEL/m²
Gldani	3.775 GEL/m²
Samgori	3.651 GEL/m²

Diese Werte sind ausdrücklich keine registrierten Abschlusspreise. Geostat bezeichnet sie als Angebotspreise, die durch Web-Scraping von Immobilienangeboten erfasst und anschließend als Median berechnet wurden.

Angebotspreise nach Fertigstellungszustand

Für neu gebaute Wohnungen wies Geostat im ersten Quartal 2026 folgende mediane Angebotspreise nach Fertigstellungszustand aus:

Fertigstellungszustand	Medianer Angebotspreis Q1 2026
Green Frame	4.395 GEL/m²
White Frame	3.600 GEL/m²
Black Frame	3.322 GEL/m²

Auch diese Werte stammen aus Onlineangeboten und stellen keine vollständige Kostenrechnung für eine bezugsfertige Wohnung dar. Die Statistik erfasst den angebotenen Quadratmeterpreis in der jeweiligen Zustandskategorie.

3. Transaktionen, Angebotspreise und Mieten in Tbilisi

Die folgenden Daten stammen nicht aus dem offiziellen Geostat-Preisindex, sondern aus dem privaten Marktbericht von TBC Capital. TBC Capital kombiniert nach eigenen Angaben Daten des öffentlichen Registers, der National Bank of Georgia, des Immobilienportals MyHome und eigene Berechnungen. (tbccapital.ge)

Erstes Quartal 2026

Von Januar bis März 2026 wurden laut TBC Capital in Tbilisi 10.723 Wohnimmobilien verkauft. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 entsprach dies einem Anstieg um 19 Prozent. Das ausgewiesene Marktvolumen stieg um 24 Prozent auf 941 Millionen US-Dollar. (tbccapital.ge)

Der durchschnittliche Angebotspreis betrug 1.343 US-Dollar pro Quadratmeter und lag sechs Prozent über dem Vorjahreswert. Die durchschnittliche Angebotsmiete lag bei 10 US-Dollar pro Quadratmeter und Monat und damit sechs Prozent unter dem Vorjahreswert. Der von TBC Capital ausgewiesene Mietrenditeindikator betrug 8,1 Prozent und lag einen Prozentpunkt unter dem Wert des ersten Quartals 2025. (tbccapital.ge)

Die Fläche der in Tbilisi erteilten Wohnungsbaugenehmigungen belief sich im ersten Quartal nach der TBC-Auswertung auf ungefähr 176.000 Quadratmeter. Das waren 31 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. TBC Capital bezeichnet diese genehmigte Fläche als potenzielles zukünftiges Angebot. (tbccapital.ge)

Methodik der TBC-Preisangaben

TBC Capital weist darauf hin, dass die absoluten Preis- und Mietwerte auf MyHome-Angebotsdaten beruhen. Die prozentualen Veränderungen werden unter Einbeziehung von Daten der National Bank of Georgia berechnet. Seit November 2025 verwendet TBC Capital eine geänderte Methodik, die das ausgewiesene absolute Preisniveau leicht erhöhte, nach Angaben des Instituts jedoch die Veränderungsdynamik erhielt. (tbccapital.ge)

Die Werte von 1.343 US-Dollar je Quadratmeter und 10 US-Dollar Monatsmiete sind somit Angebotswerte. Sie dürfen nicht als durchschnittlich registrierter Kaufpreis beziehungsweise als tatsächlich vereinnahmte Miete sämtlicher Wohnungen bezeichnet werden.

Auch die ausgewiesenen 8,1 Prozent sind ein Marktindikator. Es handelt sich nicht um den geprüften Nettoertrag eines bestimmten Objekts nach Steuern, Leerstand, Verwaltung, Reparaturen, Finanzierung und sonstigen individuellen Kosten.

Bestätigte Entwicklung im April und Mai

Für Januar bis April 2026 meldete TBC Capital ein kumuliertes Tbiliser Marktvolumen von 1,251 Milliarden US-Dollar, 21 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. In diesen vier Monaten wurden 14.231 Wohnimmobilientransaktionen erfasst, 16 Prozent mehr als im Vorjahr. Der durchschnittliche Angebotspreis lag bei 1.344 US-Dollar pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10 US-Dollar und der Mietrenditeindikator bei 8,1 Prozent.

Für Mai 2026 veröffentlichte TBC Capital ein monatliches Marktvolumen von 332 Millionen US-Dollar, 16 Prozent über dem Wert von Mai 2025. Diese Mai-Zahl ist ein privates Marktupdate und kein amtlicher Preisindex für das zweite Quartal. (tbccapital.ge)

4. Der Wohnimmobilienmarkt in Batumi

Für Batumi existiert kein mit dem Tbiliser Geostat-Index vergleichbarer amtlicher Wohnimmobilien-Preisindex. Die folgenden Daten stammen aus dem Bericht von Galt & Taggart vom 28. Mai 2026. Der Bericht verwendet unter anderem Daten des öffentlichen Registers, eigene Marktdaten, AirDNA- und Numbeo-Daten sowie eine Entwicklerbefragung. (ramad.bog.ge)

Verkäufe im ersten Quartal

Im ersten Quartal 2026 wurden in Batumi laut der von Galt & Taggart ausgewerteten Registerdaten 4.049 Wohnungen verkauft. Das entsprach einem Anstieg um 15,8 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025. (ramad.bog.ge)

Davon entfielen:

Marktsegment	Verkäufe Q1 2026	Veränderung zum Vorjahr
Primärmarkt	2.180 Wohnungen	+21,1 %
Sekundärmarkt	1.869 Wohnungen	+10,1 %
Gesamtmarkt	4.049 Wohnungen	+15,8 %

Galt & Taggart weist darauf hin, dass Primärmarktverträge teilweise zeitversetzt im öffentlichen Register erscheinen. Zusätzlich führte das Institut deshalb eine Befragung von Projektentwicklern durch. In dieser Befragung lagen die Primärmarktverkäufe 70,6 Prozent über dem Vorjahreswert.

Preise und Miete

Der durchschnittliche Preis einer schlüsselfertigen Primärmarktwohnung betrug im März 2026 1.893 US-Dollar pro Quadratmeter. Das waren 8,7 Prozent mehr als im März 2025. (ramad.bog.ge)

In neueren Sekundärmarktprojekten lag der durchschnittliche Preis bei 1.479 US-Dollar pro Quadratmeter, 7,8 Prozent über dem Vorjahreswert. Als neuere Sekundärmarktprojekte definiert die Studie Gebäude, deren Baugenehmigung nach 2013 erteilt wurde. (ramad.bog.ge)

Die durchschnittliche Tagesmiete, englisch Average Daily Rate oder ADR, belief sich im ersten Quartal 2026 auf 27,20 US-Dollar. Gegenüber dem Vorjahr sank sie um 7,3 Prozent. Die ADR-Auswertung bezieht sich auf über Airbnb angebotene Apartments mit bis zu zwei Schlafzimmern.

Der von Galt & Taggart ausgewiesene Mietrenditeindikator für Batumi betrug im März 2026 7,1 Prozent. Als Quellen nennt die Studie AirDNA, Numbeo und eigene Berechnungen. Der Wert ist kein geprüfter Nettoertrag einer konkreten Wohnung.

Batumi nach Teilmärkten

Teilmarkt	Verkäufe Q1 2026	Primärmarktpreis, schlüsselfertig	Ausgewiesene Monatsmiete
Old Batumi/Altstadt	283	3.146 USD/m²	11,0 USD/m²
Alley of Heroes	811	2.081 USD/m²	keine Angabe
Gonio–Kvariati	59	2.075 USD/m²	keine Angabe
Makhinjauri	317	1.819 USD/m²	keine Angabe
New Boulevard	1.671	1.787 USD/m²	10,8 USD/m²
Innere Stadtgebiete	492	1.715 USD/m²	9,8 USD/m²
Periphere Gebiete	416	1.565 USD/m²	9,6 USD/m²
Kobuleti, separater Vergleichsmarkt	120	1.805 USD/m²	keine Angabe

Die Transaktionszahlen beziehen sich auf das erste Quartal 2026. Die Quadratmeterpreise beziehen sich auf schlüsselfertige Wohnungen im Primärmarkt. In der Batumi-Auswertung werden Makhinjauri und Gonio–Kvariati dem betrachteten Batumi-Markt zugerechnet; Kobuleti wird separat als Vergleichsmarkt ausgewiesen.

Entwicklerbefragung und zum Verkauf stehende Einheiten

Galt & Taggart führte im April 2026 eine Befragung durch, die mehr als 30 im Bau befindliche Wohnprojekte umfasste. Nach Angaben des Instituts repräsentierten diese Projekte ungefähr 40 Prozent des Batumi-Primärmarktes. (ramad.bog.ge)

Innerhalb dieser untersuchten Projektbasis wurden im ersten Quartal 2026 1.288 Verkäufe erfasst. Im ersten Quartal 2025 waren es 755. (ramad.bog.ge)

Zum Erhebungszeitpunkt wies die untersuchte Projektbasis 12.972 zum Verkauf stehende Wohnungen aus. Diese Zahl ist keine amtliche Vollerhebung aller unverkauften Wohnungen in Batumi, sondern das Ergebnis der beschriebenen Entwicklerbefragung. (ramad.bog.ge)

Die Verkaufsquoten der untersuchten Projekte unterschieden sich nach geplantem Fertigstellungsjahr:

Geplante Fertigstellung	Bereits verkauft	Noch zum Verkauf
2026	71 %	29 %
2027	56 %	44 %
2028	54 %	46 %
2029	53 %	47 %

Diese Quoten beziehen sich ausschließlich auf die von Galt & Taggart erfasste Projektstichprobe. (ramad.bog.ge)

5. Tourismus als messbare Nachfragekomponente

Im ersten Quartal 2026 registrierte Geostat 994.800 internationale Besucher, 2,5 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Die Zahl aller von internationalen Besuchern unternommenen Besuche lag bei rund 1,170 Millionen und damit 0,2 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Von diesen Besuchen waren 997.500 touristische Besuche mit mindestens einer Übernachtung. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 entsprach dies einem Anstieg um 4,0 Prozent.

Nach besuchter Region registrierte Geostat im ersten Quartal:

• 698.600 Besuche in Tbilisi
• 306.000 Besuche in der Autonomen Republik Adscharien
• 114.000 Besuche in Imeretien
• 101.000 Besuche in Mzcheta-Mtianeti
• weitere Besuche in Kakheti, Kvemo Kartli, Samzche-Dschawachetien und anderen Regionen

Ein Besuch kann mehrere besuchte Regionen umfassen. Die Regionalwerte sind deshalb nicht als Zahl ausschließlich voneinander getrennter Personen zu verstehen.

46,5 Prozent aller internationalen Besuche hatten Urlaub, Freizeit oder Erholung als Hauptzweck. 28,4 Prozent entfielen auf Besuche bei Freunden und Verwandten, 10,1 Prozent auf Transit und 8,0 Prozent auf geschäftliche oder berufliche Zwecke.

Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug 5,87 Nächte und lag damit 6,8 Prozent über dem Vorjahreswert. 83,6 Prozent der Besuche waren Wiederholungsbesuche.

Die Gesamtausgaben internationaler Besucher beliefen sich im ersten Quartal auf 2,220 Milliarden GEL. Das waren 5,2 Prozent weniger als im Vorjahresquartal. Die durchschnittlichen Ausgaben pro Besuch sanken um 5,1 Prozent auf 1.897,10 GEL. Von den gesamten Ausgaben entfielen 572,6 Millionen GEL beziehungsweise 25,8 Prozent auf Unterkunft.

Die offiziellen Tourismusdaten für das zweite Quartal und damit für das vollständige erste Halbjahr waren zum Stichtag noch nicht veröffentlicht. Die Veröffentlichung ist für den 30. Juli 2026 vorgesehen. (geostat.ge)

6. Datenlage außerhalb von Tbilisi und Batumi

Der Geostat-Preisindex ermöglicht keine amtliche Aussage über die Preisentwicklung 2026 in Kutaisi, Gudauri, Bakuriani, Kakheti oder anderen georgischen Regionen. Der Index umfasst ausschließlich neue Wohnungen und neue Einfamilienhäuser in Tbilisi.

Preisangaben für andere Regionen stammen daher regelmäßig aus Immobilienportalen, Maklerangeboten, Entwicklerunterlagen oder privaten Marktstudien. Solche Werte können nicht methodisch gleichgesetzt werden mit dem amtlichen Tbiliser Preisindex.

Für einen landesweiten Vergleich muss deshalb jeweils angegeben werden, ob es sich um:

• einen registrierten Verkauf,
• einen Angebotspreis,
• einen Entwicklerpreis,
• einen Durchschnitt oder Median,
• einen Neu- oder Bestandsbau,
• einen Rohbau oder eine schlüsselfertige Einheit,
• einen Preis in GEL oder US-Dollar

handelt.

7. Eigentumsrecht ausländischer Käufer

Das georgische Ausländerrecht sieht grundsätzlich eine Gleichbehandlung ausländischer Personen mit georgischen Staatsbürgern bei Rechten, Freiheiten und Pflichten vor, soweit die georgische Gesetzgebung keine Ausnahme bestimmt. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Das geltende Recht erkennt ausdrücklich das Eigentum ausländischer Personen an nichtlandwirtschaftlichen Immobilien an. Die Vorschriften über das D5-Visum sowie über kurz- und langfristige Aufenthaltserlaubnisse knüpfen unmittelbar an das Eigentum eines Ausländers an einer nichtlandwirtschaftlichen Immobilie in Georgien an. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Landwirtschaftliche Flächen

Für landwirtschaftliche Flächen gilt ein separates, restriktiveres Eigentumsregime. Landwirtschaftliches Land kann grundsätzlich unter anderem dem georgischen Staat, Kommunen, georgischen Staatsbürgern und bestimmten georgischen juristischen Personen gehören. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Eine ausländische natürliche Person kann landwirtschaftliches Land besitzen, wenn sie es geerbt hat. Eine in Georgien registrierte juristische Person mit einem ausländischen dominierenden Gesellschafter kann landwirtschaftliches Land auf Grundlage eines Investitionsplans und einer Entscheidung der georgischen Regierung erwerben. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Daraus folgt, dass vor einem Grundstückskauf die registrierte Nutzungs- und Grundstückskategorie maßgeblich ist. Die Behandlung einer Wohnung oder eines nichtlandwirtschaftlichen Baugrundstücks darf nicht auf eine als landwirtschaftlich registrierte Fläche übertragen werden.

8. Immobilienbezogenes Aufenthaltsrecht

Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis

Eine ausländische Person kann eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen, wenn sie Eigentümerin einer nichtlandwirtschaftlichen Immobilie in Georgien ist, deren Marktwert mehr als 150.000 US-Dollar beziehungsweise den entsprechenden Betrag in GEL beträgt. Ehepartner und Kinder können von der Regelung erfasst werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Der maßgebliche Wert ist nicht automatisch der im Kaufvertrag oder Exposé genannte Preis. Der Marktwert muss durch einen zertifizierten Gutachter festgestellt werden, der einer von der georgischen Akkreditierungsstelle akkreditierten Organisation angehört. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die Aufenthaltserlaubnis kann jeweils um ein Jahr verlängert werden. Sie endet, wenn das maßgebliche Eigentumsrecht an der Immobilie endet. Solange das Eigentum fortbesteht, ist bei der Verlängerung nach dem aktuellen Gesetz keine erneute Bewertung des Marktwerts erforderlich. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

D5-Visum

Für das D5-Immigrationsvisum gilt ebenfalls ein Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar für eine nichtlandwirtschaftliche Immobilie. Auch hier ist eine Bewertung durch einen entsprechend zertifizierten Gutachter vorgeschrieben. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Investment-Aufenthaltserlaubnis

Eine Investment-Aufenthaltserlaubnis kann unter anderem erteilt werden, wenn eine ausländische Person in Georgien mindestens 300.000 US-Dollar investiert oder Eigentümerin einer nichtlandwirtschaftlichen Immobilie mit einem Marktwert von mehr als 300.000 US-Dollar ist. Der Immobilienwert muss durch einen zertifizierten Gutachter bestätigt werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die Investment-Aufenthaltserlaubnis kann für fünf Jahre erteilt werden. Bei einer auf Immobilieneigentum gestützten Erlaubnis muss das Eigentum an der maßgeblichen Immobilie oder einer gesetzlich zulässigen Ersatzimmobilie während dieses Zeitraums aufrechterhalten werden. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

9. Eigentumsregistrierung und Voreintragung

Die National Agency of Public Registry erhebt für die Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Immobilienrechts folgende amtliche Servicegebühren:

Bearbeitungszeit	Registergebühr
Vier Arbeitstage	150 GEL
Ein Arbeitstag	270 GEL
Am Tag der Antragstellung	350 GEL

Diese Beträge sind Registerservicegebühren. Sie stellen keine vollständige Aufstellung aller möglichen Kosten einer Immobilientransaktion dar. (National Agency of Public Registry)

Ein aktueller Registerauszug kostet bei Ausstellung innerhalb eines Arbeitstags 20 GEL und bei Ausstellung am selben Tag 75 GEL. Online kostet der Auszug innerhalb eines Arbeitstags 13 GEL beziehungsweise am selben Tag 52 GEL. (National Agency of Public Registry)

Voreintragung bei noch nicht endgültig übertragbaren Immobilien

Das georgische Gesetz über das öffentliche Register ermöglicht auf Grundlage einer von den Parteien unterzeichneten Vereinbarung die Voreintragung eines künftigen Immobilienrechts. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Soweit der Vertrag nichts anderes vorsieht, schließt eine solche Voreintragung grundsätzlich die Registrierung eines anderen Rechts an derselben Immobilie sowie die Registrierung der Aufgabe des Eigentumsrechts aus. Die Voreintragung endet unter anderem bei endgültiger Registrierung des gesicherten Rechts, Ablauf einer vereinbarten Frist oder durch schriftliche Vereinbarung der Parteien. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Die gesetzliche Wirkung der Voreintragung betrifft die Registrierung des Rechts. Sie ist nicht mit einer staatlichen Garantie für Fertigstellung, Bauqualität oder wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Projektentwicklers gleichzusetzen.

10. Besteuerung von Immobilien

Langfristige Wohnraumvermietung

Eine natürliche Person, die Wohnraum an eine Organisation, juristische Person oder natürliche Person zu Wohnzwecken vermietet und von den Einnahmen keine Kosten abzieht, unterliegt nach dem georgischen Steuerrecht einem Einkommensteuersatz von 5 Prozent. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Der gesetzliche Wortlaut knüpft ausdrücklich an eine Vermietung zu Wohnzwecken an. Deshalb darf nicht ohne gesonderte steuerliche Prüfung angenommen werden, dass jede hotelähnliche oder touristische Kurzzeitvermietung automatisch unter dieselbe Vorschrift fällt.

Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses

Ein steuerpflichtiger Gewinn beziehungsweise Überschuss einer natürlichen Person aus dem Verkauf einer Wohnung, eines Hauses und des dazugehörigen Grundstücks wird grundsätzlich mit 5 Prozent besteuert. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Der Verkaufsgewinn einer Wohnung oder eines Hauses einschließlich des zugehörigen Grundstücks ist grundsätzlich von der Einkommensteuer befreit, wenn die Immobilie länger als zwei Jahre im Eigentum der natürlichen Person stand. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Jährliche Immobiliensteuer natürlicher Personen

Das steuerpflichtige Vermögen einer natürlichen Person ist – mit Ausnahme von Grundstücken – von der Immobiliensteuer befreit, wenn das Familieneinkommen im Jahr vor dem Steuerjahr höchstens 40.000 GEL betrug. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Für steuerpflichtiges Vermögen natürlicher Personen sieht das Gesetz folgende Bandbreiten vor:

Familieneinkommen	Jährliche Steuer auf den Marktwert
Bis 100.000 GEL	0,05 bis 0,2 %
100.000 GEL und mehr	0,8 bis 1,0 %

Die Bemessung erfolgt auf Grundlage des Marktwerts des steuerpflichtigen Vermögens am Ende des Steuerjahres. Grundstücke werden nach separaten Vorschriften behandelt. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Umsatzsteuergrenze

Der georgische Tax Code verpflichtet eine steuerpflichtige Person grundsätzlich zur Registrierung als Umsatzsteuerpflichtiger, sobald die Summe ihrer umsatzsteuerpflichtigen Lieferungen und Dienstleistungen innerhalb von zwölf aufeinanderfolgenden Kalendermonaten 100.000 GEL überschreitet. Ob eine konkrete Vermietungs- oder Beherbergungsaktivität umsatzsteuerpflichtig ist, hängt von ihrer rechtlichen und steuerlichen Einordnung ab. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

11. Welche Angaben nicht miteinander verwechselt werden dürfen

Angebotspreis und Verkaufspreis

Die Geostat-Stadtteilpreise und die absoluten TBC-Preiswerte sind Angebotspreise. Sie sind nicht identisch mit den Preisen, zu denen Kaufverträge tatsächlich abgeschlossen und registriert wurden.

Amtlicher Index und private Marktstudie

Der Geostat-Index ist eine amtliche, methodisch standardisierte Preisreihe in GEL für neue Wohnimmobilien in Tbilisi. TBC Capital und Galt & Taggart veröffentlichen private Marktstudien, die Register-, Portal-, Entwickler- und andere Marktdaten kombinieren. Die Ergebnisse erfüllen unterschiedliche Zwecke und dürfen nicht als eine einzige einheitliche Statistik dargestellt werden.

Bruttorenditeindikator und Nettorendite

Die für Tbilisi ausgewiesenen 8,1 Prozent und die für Batumi ausgewiesenen 7,1 Prozent sind Marktindikatoren aus den jeweiligen Studien. Sie sind keine Bestätigung, dass ein einzelner Eigentümer diesen Prozentsatz nach allen Kosten und Steuern tatsächlich erhält.

Batumi-Projektbestand und Gesamtmarkt

Die 12.972 zum Verkauf stehenden Wohnungen stammen aus einer Entwicklerbefragung mit mehr als 30 Projekten und einer geschätzten Abdeckung von etwa 40 Prozent des Primärmarktes. Die Zahl darf nicht als amtlich festgestellter Gesamtbestand aller unverkauften Wohnungen in Batumi bezeichnet werden. (ramad.bog.ge)

Kaufpreis und Aufenthaltswert

Für das immobilienbasierte Aufenthaltsrecht ist der von einem zugelassenen Gutachter bestätigte Marktwert maßgeblich. Ein Kaufpreis von 150.000 oder 300.000 US-Dollar belegt für sich allein nicht, dass die gesetzliche Wertgrenze erreicht wurde. Zudem lautet die gesetzliche Voraussetzung jeweils auf mehr als 150.000 beziehungsweise mehr als 300.000 US-Dollar. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Faktenbilanz für Immobilieninvestoren

Im ersten Quartal 2026 wuchs Georgiens reale Wirtschaftsleistung um 9,0 Prozent. Für Januar bis Mai belief sich das vorläufig geschätzte durchschnittliche Wachstum auf 7,8 Prozent. Gleichzeitig lag die Verbraucherpreisinflation im Juni bei 5,8 Prozent und der geldpolitische Leitzins bei 8,25 Prozent.

Der amtliche Preisindex für neue Wohnimmobilien in Tbilisi stieg im ersten Quartal um 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die private TBC-Auswertung registrierte gleichzeitig 19 Prozent mehr Verkäufe, einen um sechs Prozent höheren Angebotspreis, eine um sechs Prozent niedrigere Angebotsmiete und einen um einen Prozentpunkt gesunkenen Mietrenditeindikator.

In Batumi stieg die Zahl der registrierten Wohnungsverkäufe um 15,8 Prozent. Der durchschnittliche schlüsselfertige Primärmarktpreis erhöhte sich um 8,7 Prozent und der Preis neuerer Sekundärmarktprojekte um 7,8 Prozent. Die durchschnittliche Tagesmiete sank gleichzeitig um 7,3 Prozent; der ausgewiesene Mietrenditeindikator lag bei 7,1 Prozent. (ramad.bog.ge)

Die Zahl touristischer Besuche in Georgien stieg im ersten Quartal um 4,0 Prozent. Die gesamten Besucherausgaben sanken jedoch um 5,2 Prozent, und die durchschnittlichen Ausgaben pro Besuch gingen um 5,1 Prozent zurück. Für Adscharien wurden 306.000 internationale Besuche registriert.

Ausländische Immobilien Käufer können nach der aktuellen Rechtslage Eigentum an nichtlandwirtschaftlichen Immobilien halten. Landwirtschaftliche Flächen unterliegen gesetzlichen Sonderbeschränkungen. Die immobiliarbasierte kurzfristige Aufenthaltserlaubnis setzt einen bestätigten Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar voraus; die Investment-Aufenthaltserlaubnis auf Immobilienbasis einen Marktwert von mehr als 300.000 US-Dollar. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)

Damit sind für das erste Quartal 2026 steigende Transaktionszahlen in Tbilisi und Batumi, steigende Kauf- beziehungsweise Angebotspreise sowie gleichzeitig sinkende Mietpreis- oder Mietrenditeindikatoren dokumentiert. Eine amtlich vollständige Beurteilung des gesamten ersten Halbjahres ist erst nach Veröffentlichung der noch ausstehenden Q2-Daten möglich.

Dieser Bericht gibt veröffentlichte Markt-, Register-, Rechts- und Steuerdaten mit Stand 20. Juli 2026 wieder. Er ersetzt keine objektbezogene rechtliche, steuerliche, technische oder finanzielle Prüfung.