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Immobiliengesetz Georgien 2026

3. September 2026 / Georgien Immobilien

Neue Immobiliengesetze in Georgien 2026: Investmentfonds, Investitionsschutz und staatliche Grundstücke

Stand: 3. September 2026

Georgien bereitet für die Herbstsession 2026 ein umfangreiches wirtschafts- und investitionspolitisches Gesetzgebungsprogramm vor. Besonders für Immobilieninvestoren könnten Änderungen bei Immobilien-Investmentfonds, Investitionsschutz, staatlichen Grundstücken und technischer Bauaufsicht wichtig werden.

Die Regierung hat dem Parlament einen kurzfristigen Gesetzgebungsplan mit insgesamt 65 Vorhaben vorgelegt. Allein 22 geplante Gesetze beziehungsweise Gesetzesänderungen stammen aus dem Wirtschaftsministerium.

Für den Immobilienmarkt in Georgien 2026 ist dies eine der strategisch bedeutendsten politischen Ankündigungen des Jahres.

Die entscheidende Einschränkung lautet jedoch:

Die 65 Vorhaben sind noch keine beschlossenen Gesetze.

Der Regierungsplan wurde am 31. August 2026 beim Parlament eingereicht und am 1. September 2026 im Parlamentsbüro behandelt. Die einzelnen Gesetzesentwürfe müssen anschließend gesondert veröffentlicht, beraten und beschlossen werden.

Auch Inkrafttreten, Übergangsfristen und praktische Umsetzung stehen noch nicht fest.

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Das Wichtigste auf einen Blick

Reformbereich Geplantes Ziel Mögliche Bedeutung für Immobilieninvestoren
Immobilien-Investmentfonds Entwicklung spezieller Immobilienfonds fördern Neue institutionelle Käufer und größere Immobilienportfolios
Investitionsschutz Investitionsumfeld und Investorenrechte verbessern Mehr Rechtssicherheit für langfristige Großinvestitionen
Staatliche Immobilien Direktprivatisierung präzisieren Bedeutung für Hotel-, Industrie-, Tourismus- und Entwicklungsgrundstücke
Technische Bauaufsicht Überwachung von Bauprojekten verbessern Höhere Anforderungen an Bauträger, Bauunternehmen und Projektkontrolle
Tourismus Qualitätskontrollen einführen Neue Vorgaben für Hotels und touristische Betriebe
Eisenbahn Technische und institutionelle Modernisierung Chancen für Logistik- und Gewerbestandorte
Energie Marktliberalisierung und Infrastrukturregeln Auswirkungen auf Industrie-, Energie- und Spezialimmobilien
Aufenthaltsrecht Verfahren für bestimmte ausländische IT-Fachkräfte vereinfachen Mögliche zusätzliche Mietnachfrage in Tiflis
Staatliche Beschaffung Lokale Produktion fördern Neue Anforderungen an Bauunternehmen und Lieferketten

Was der Gesetzgebungsplan rechtlich bedeutet

Der kurzfristige Gesetzgebungsplan beschreibt, welche Vorhaben die Regierung während der Herbstsession in das Parlament einbringen möchte.

Er ersetzt weder einen vollständigen Gesetzesentwurf noch eine parlamentarische Entscheidung.

Bei jedem einzelnen Vorhaben müssen grundsätzlich mehrere Schritte durchlaufen werden:

  1. Ausarbeitung und Abstimmung des Gesetzesentwurfs
  2. formelle Einbringung beim Parlament
  3. Veröffentlichung des vollständigen Wortlauts
  4. Beratung in den zuständigen Ausschüssen
  5. parlamentarische Lesungen und mögliche Änderungen
  6. Schlussabstimmung
  7. Ausfertigung und Veröffentlichung
  8. Inkrafttreten nach dem festgelegten Termin
  9. gegebenenfalls ergänzende Regierungs- oder Behördenverordnungen

Nicht jedes im Plan genannte Gesetz muss zwangsläufig noch 2026 vollständig verabschiedet werden. Vorhaben können geändert, aufgeteilt, verschoben oder in späteren Sitzungsperioden erneut aufgegriffen werden.

Investoren sollten daher zwischen drei Ebenen unterscheiden:

politische Absicht → veröffentlichter Gesetzesentwurf → geltendes Recht.

Erst die letzte Ebene verändert verbindlich die rechtlichen Rahmenbedingungen für ein Immobilieninvestment.

Immobiliengesetz Georgien 2026 Infografik

Immobiliengesetz Georgien 2026 Infografik

1. Immobilienfonds: Beginnt Georgiens institutionelle Immobilienphase?

Das wahrscheinlich wichtigste Vorhaben für den Immobiliensektor betrifft das georgische Gesetz über Investmentfonds.

Im Regierungsplan wird ausdrücklich angekündigt, die Entwicklung von Immobilien-Investmentfonds fördern zu wollen.

Eine solche Reform könnte langfristig erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben. Der georgische Immobiliensektor wird bislang stark von privaten Einzelkäufern, direkt gehaltenen Wohnungen, Bauträgerverkäufen und projektbezogenen Investitionen geprägt.

Immobilienfonds könnten zusätzlich Kapital zahlreicher Investoren bündeln und damit größere Objekte oder vollständige Portfolios erwerben.

Ein mögliches Modell wäre:

Anlegerkapital → regulierter Immobilienfonds → professionelles Fondsmanagement → Erwerb vermieteter Immobilien → laufende Mieterträge und mögliche Wertsteigerungen.

Welche Immobilien könnten für Fonds interessant werden?

Je nach späterer Ausgestaltung könnten Immobilienfonds unter anderem in folgende Anlageklassen investieren:

  • langfristig vermietete Bürogebäude,
  • Einkaufs- und Nahversorgungszentren,
  • Hotels und Serviced Apartments,
  • Lagerhallen und Distributionszentren,
  • Wohnungsportfolios,
  • Studentenwohnungen,
  • medizinische Immobilien,
  • touristische Spezialimmobilien,
  • gemischt genutzte Stadtquartiere,
  • Energie- und Infrastrukturimmobilien.

Besonders interessant könnte die Entwicklung für Logistikimmobilien in Georgien werden. Dieses Segment benötigt regelmäßig höhere Investitionssummen, professionelle Betreiberstrukturen und langfristige Mietverträge.

Auch größere Hotel-, Büro- und Wohnungsportfolios könnten für Fonds besser geeignet sein als für einzelne Privatinvestoren.

Führt Georgien jetzt REITs ein?

Noch kann nicht belastbar behauptet werden, dass Georgien ein klassisches REIT-Modell einführt.

REIT steht für Real Estate Investment Trust. Internationale REIT-Systeme sehen häufig besondere Vorgaben vor, beispielsweise:

  • überwiegende Investition in Immobilien,
  • Mindestanteil laufender Immobilienerträge,
  • regelmäßige Ausschüttung eines großen Teils der Gewinne,
  • Beschränkung der Projektentwicklung,
  • besondere steuerliche Behandlung,
  • Vorgaben zur Fremdfinanzierung,
  • unabhängige Immobilienbewertungen,
  • umfassende Veröffentlichungspflichten,
  • teilweise Börsennotierung oder Handelbarkeit der Anteile.

Im georgischen Regierungsplan wird dagegen zunächst nur die Entwicklung von Immobilien-Investmentfonds genannt.

Bislang fehlen veröffentlichte Regelungen zu:

  • steuerlicher Behandlung,
  • Mindestausschüttungen,
  • erlaubten Immobilienarten,
  • Mindestkapital,
  • Fremdfinanzierungsgrenzen,
  • Börsenzulassung,
  • Bewertungsvorschriften,
  • Anteilshandel,
  • Anlegerkreisen,
  • Projektentwicklung,
  • Verwahrung der Fondsvermögen,
  • Aufsicht und Berichterstattung.

Die korrekte Formulierung lautet deshalb:

Georgien plant einen regulatorischen Rahmen zur Förderung von Immobilien-Investmentfonds. Ob daraus ein REIT-ähnliches Modell entsteht, ist noch offen.

Investmentfonds existieren in Georgien bereits

Investmentfonds werden in Georgien nicht erstmals eingeführt.

Das Land verfügt bereits über ein Gesetz über Investmentfonds. Zuständige Aufsichtsbehörde ist die National Bank of Georgia.

Der bestehende Rechtsrahmen unterscheidet unterschiedliche Fonds- und Vertriebsformen. Auch die Tätigkeit von Vermögensverwaltern, Verwahrstellen und ausländischen Investmentfonds ist grundsätzlich geregelt.

Die geplante Reform dürfte daher voraussichtlich keinen vollständig neuen Fondsmarkt schaffen. Vielmehr könnte innerhalb des bestehenden Systems eine spezielle oder erleichterte Struktur für Immobilienvermögen entstehen.

Die Reform war bereits für das Frühjahr 2026 angekündigt

Die Schaffung eines regulatorischen Rahmens für Immobilien-Investmentfonds war bereits im Gesetzgebungsplan für die Frühjahrssession 2026 vorgesehen.

Dass das Projekt nun erneut im Herbstplan erscheint, ist unterschiedlich zu interpretieren.

Positiv ist, dass die Regierung das Thema offenbar weiterverfolgt. Gleichzeitig zeigt die erneute Aufnahme, dass frühere politische Zeitpläne nicht automatisch eingehalten werden.

Investoren sollten daher nicht davon ausgehen, dass Immobilienfonds bereits in wenigen Wochen operativ verfügbar sein werden.

Selbst nach einem Gesetzesbeschluss könnten weitere Schritte erforderlich sein:

  • Ausführungsverordnungen,
  • aufsichtsrechtliche Anweisungen,
  • steuerliche Anpassungen,
  • Zulassungsverfahren,
  • Bewertungsstandards,
  • Rechnungslegungsregeln,
  • Aufbau von Fondsverwaltungen,
  • Zulassung von Verwahrstellen,
  • Registrierung der ersten Fonds.

Steuerliche Behandlung wird zum entscheidenden Punkt

Ein Immobilienfonds kann wirtschaftlich nur dann funktionieren, wenn die steuerliche Behandlung von Fonds und Anlegern eindeutig geregelt ist.

Besonders relevant ist die Gefahr einer mehrfachen Besteuerung:

  1. Besteuerung der Mieteinnahmen auf Ebene der Objektgesellschaft
  2. Besteuerung auf Ebene des Fonds
  3. erneute Besteuerung bei Ausschüttung an den Anleger

Internationale REIT- und Immobilienfondssysteme versuchen diese Mehrfachbelastung häufig durch Steuerbefreiungen, Transparenzregelungen oder besondere Ausschüttungsmodelle zu vermeiden.

Ob Georgien einen vergleichbaren Weg einschlägt, ist noch unbekannt.

Eine Branchenstimme hat bereits öffentlich gefordert, dass die neue Regelung steuerliche Vorteile berücksichtigen müsse. Dabei handelt es sich jedoch um eine Forderung aus dem Markt und nicht um eine bestätigte Regierungsentscheidung.

Möglicher Schwerpunkt auf vermieteten Gewerbeimmobilien

Aus der georgischen Fondsbranche wurde außerdem die Erwartung geäußert, dass ein künftiges Modell stärker auf bereits vermietete Gewerbeimmobilien als auf einzelne Apartments oder spekulative Projektentwicklungen ausgerichtet sein könnte.

Das wäre sachlich nachvollziehbar. Immobilienfonds benötigen normalerweise:

  • planbare Mieteinnahmen,
  • nachvollziehbare Mietverträge,
  • dokumentierte Betriebskosten,
  • professionelle Verwaltung,
  • regelmäßige Bewertungen,
  • kalkulierbare Instandhaltung,
  • ausreichende Objektgrößen,
  • realistische Wiederverkaufsmöglichkeiten.

Damit könnten insbesondere Bürogebäude, Lagerhallen, Hotels, Einkaufsflächen und größere Wohnungsbestände in den Vordergrund rücken.

Für Käufer, die bislang vor allem eine einzelne Wohnung in Georgien kaufen möchten, würde damit ein zusätzlicher institutioneller Teilmarkt entstehen. Dieser wäre jedoch nicht mit dem klassischen privaten Apartmentkauf gleichzusetzen.

2. Investitionsschutz: Neue Rechte oder Modernisierung des bestehenden Systems?

Ein weiteres Vorhaben des Herbstplans betrifft den Schutz von Investitionen und Investorenrechten.

Als politisches Ziel werden die Verbesserung des Investitionsumfelds und der Schutz von Investorenrechten genannt.

Für größere deutsche und europäische Investoren könnte dieses Gesetz langfristig wichtiger werden als die Ankündigung eines neuen Apartmentprojekts.

Bei Investitionen in Hotels, Gewerbeimmobilien, Industrieflächen, Energieanlagen oder vollständige Immobilienportfolios geht es nicht nur um Kaufpreis und Rendite.

Entscheidend sind auch:

  • Bestandsschutz,
  • Gleichbehandlung ausländischer Investoren,
  • Schutz vor rechtswidrigen staatlichen Eingriffen,
  • Entschädigungsregeln,
  • Durchsetzbarkeit staatlicher Zusagen,
  • Rechtssicherheit von Investitionsverträgen,
  • gerichtliche und außergerichtliche Streitbeilegung,
  • Kapital- und Gewinntransfer,
  • Anerkennung von Schiedsvereinbarungen,
  • Vollstreckbarkeit gerichtlicher Entscheidungen.

Gerade für deutsche Immobilieninvestoren in Georgien sind diese Fragen häufig wichtiger als ein nominell besonders hoher Renditewert.

Investitionsschutz besteht bereits

Georgien führt Investitionsschutz nicht erstmals ein.

Das geltende Recht enthält bereits grundlegende Garantien für Investitionen. Dazu gehören Regelungen zur Tätigkeit ausländischer Investoren, zur Nutzung von Investitionserträgen, zum Vermögenstransfer und zum Schutz vor unrechtmäßiger Entziehung einer Investition.

Auch Gerichts- und Schiedsverfahren können bereits heute eine Rolle spielen.

Die geplante Reform ist daher voraussichtlich als Modernisierung, Ergänzung oder Neuordnung des bestehenden Systems einzuordnen.

Die entscheidende Frage lautet:

Welche zusätzlichen Rechte werden Investoren tatsächlich erhalten und wie können diese Rechte durchgesetzt werden?

Diese Punkte müssen im Gesetzesentwurf geprüft werden

Sobald der Entwurf veröffentlicht wird, sollten Investoren besonders auf folgende Bereiche achten.

Definition der geschützten Investition

Es muss geklärt werden, ob der Begriff der Investition ausschließlich direkte Vermögenswerte oder auch mittelbare Rechte umfasst.

Dazu könnten gehören:

  • Grundstücke und Gebäude,
  • Gesellschaftsanteile,
  • Gesellschafterdarlehen,
  • Konzessionen,
  • Betreiberrechte,
  • langfristige Miet- und Nutzungsverträge,
  • Genehmigungen,
  • Forderungen,
  • geistiges Eigentum,
  • vertraglich zugesicherte staatliche Leistungen.

Gleichbehandlung ausländischer Investoren

Von besonderer Bedeutung ist, ob ausländische Investoren den georgischen Investoren vollständig gleichgestellt werden oder ob Ausnahmen bestehen.

Dabei muss insbesondere zwischen gewöhnlichen nichtlandwirtschaftlichen Immobilien, staatlichem Eigentum und landwirtschaftlichen Flächen unterschieden werden.

Schutz vor staatlichen Eingriffen

Investoren sollten beobachten, ob nur eine formelle Enteignung oder auch indirekte Maßnahmen erfasst werden.

Eine Investition kann wirtschaftlich auch dann erheblich beeinträchtigt werden, wenn das Eigentum formal bestehen bleibt, aber beispielsweise:

  • eine Nutzungsgenehmigung entzogen wird,
  • ein Projekt nicht mehr realisiert werden darf,
  • ein zugesagter Infrastrukturanschluss ausbleibt,
  • eine Konzession widerrufen wird,
  • eine neue behördliche Entscheidung den Betrieb wirtschaftlich unmöglich macht.

Entschädigungsmaßstab

Entscheidend ist, nach welcher Methode eine Entschädigung berechnet wird.

Mögliche Fragen sind:

  • Wird der Verkehrswert unmittelbar vor dem Eingriff angesetzt?
  • Werden entgangene Erträge berücksichtigt?
  • Ab welchem Zeitpunkt fallen Zinsen an?
  • In welcher Währung wird gezahlt?
  • Welche Bewertungsmethode ist verbindlich?
  • Wie schnell muss die Entschädigung ausgezahlt werden?

Investitionsverträge mit dem Staat

Bei großen Entwicklungsprojekten können individuelle Investitionsverträge eine wichtige Rolle spielen.

Darin können unter anderem geregelt werden:

  • Investitionsvolumen,
  • Arbeitsplätze,
  • Baufristen,
  • Infrastrukturleistungen,
  • Grundstücksübertragung,
  • Genehmigungsprozesse,
  • Steuer- oder Gebührenfragen,
  • Vertragsstrafen,
  • Rückübertragungsrechte,
  • Streitbeilegung.

Eine Reform wäre besonders relevant, wenn sie staatliche Zusagen klarer definiert und besser durchsetzbar macht.

Schiedsgerichtsbarkeit

Für internationale Großinvestoren ist wichtig, ob Streitigkeiten vor staatlichen Gerichten, nationalen Schiedsgerichten oder internationalen Schiedsgerichten ausgetragen werden können.

Dabei geht es nicht nur um die Zulässigkeit eines Schiedsverfahrens, sondern auch um die spätere Anerkennung und Vollstreckung der Entscheidung.

Bestandsschutz

Der Entwurf muss erkennen lassen, ob neue Regeln auch auf bereits bestehende Investitionen und Verträge angewendet werden.

Ohne klare Übergangsregeln könnten Unsicherheiten entstehen.

Noch keine konkrete Verbesserung behaupten

Bis der vollständige Gesetzesentwurf vorliegt, sollte nicht formuliert werden, dass Georgien den Investitionsschutz bereits verbessert habe.

Rechtssicher ist lediglich:

Die Regierung plant ein Gesetz zur Verbesserung des Investitionsumfelds und zum Schutz von Investorenrechten. Inhalt und Reichweite der geplanten Verbesserung sind noch nicht veröffentlicht.

3. Staatliche Grundstücke: Direktprivatisierung soll präzisiert werden

Der Regierungsplan sieht außerdem eine Änderung des georgischen State Property Law vor.

Ziel ist die Präzisierung der Regeln für die Privatisierung staatlicher Immobilien durch Direktverkauf.

Dieses Vorhaben ist insbesondere für größere Projekte interessant, bei denen private Grundstücke nicht ausreichen oder staatliches Eigentum strategisch benötigt wird.

Dazu können gehören:

  • Hotel- und Resortprojekte,
  • Industrieparks,
  • Logistikzentren,
  • Energieprojekte,
  • Tourismusentwicklungen,
  • Hafen- und Verkehrsinfrastruktur,
  • große Wohn- und Mischquartiere,
  • Umnutzung staatlicher Gebäude,
  • Erweiterung bestehender Betriebe.

Direktprivatisierung ist nicht neu

Die direkte Veräußerung staatlichen Eigentums ist bereits heute gesetzlich vorgesehen.

Neben normalen Auktionen kennt das georgische Recht auch direkte und wettbewerbliche direkte Privatisierungsverfahren.

Die Herbstreform führt dieses Instrument daher nicht erstmals ein. Vielmehr sollen die Voraussetzungen und Verfahrensregeln weiter präzisiert werden.

Bereits Ende 2025 wurden neue Kriterien beschlossen

Am 30. Dezember 2025 erließ die georgische Regierung eine Verordnung zu Voraussetzungen für den Tausch und Direktverkauf staatlicher Immobilien.

Diese Regelung trat im Januar 2026 in Kraft und wurde anschließend bereits mehrfach geändert.

Zu den dort geregelten Fallgruppen gehören unter anderem sehr große Investitionsvorhaben, Infrastrukturprojekte, Projekte von öffentlichem oder staatlichem Interesse sowie bestimmte Erweiterungen bereits bestehender Anlagen.

Die erneute Aufnahme in den Herbstplan zeigt, dass die rechtliche Ausgestaltung staatlicher Direktprivatisierungen noch nicht als abgeschlossen angesehen werden kann.

Warum Direktprivatisierungen für Investoren interessant sind

Ein Direktverkauf kann sinnvoll sein, wenn ein bestimmtes staatliches Grundstück nur für ein konkretes Projekt benötigt wird.

Beispiele:

  • Erweiterung eines bereits vorhandenen Hotels,
  • zusätzliche Fläche für ein Logistikzentrum,
  • Zufahrt oder Versorgungsfläche für einen Industriebetrieb,
  • Ergänzungsfläche für ein Energieprojekt,
  • Grundstück für ein staatlich gewünschtes Infrastrukturvorhaben.

Ein Direktverkauf kann Verfahren beschleunigen. Gleichzeitig besteht ein besonders hoher Bedarf an Transparenz und rechtlicher Dokumentation.

Diese Punkte müssen klar geregelt werden

Eine belastbare Reform sollte insbesondere Antworten auf folgende Fragen geben:

  • Unter welchen Voraussetzungen darf auf eine Auktion verzichtet werden?
  • Welche Mindestinvestition muss ein Käufer nachweisen?
  • Wer bewertet das staatliche Grundstück?
  • Wie wird der Kaufpreis bestimmt?
  • Welche Behörde prüft den Investor?
  • Welche wirtschaftlichen und technischen Nachweise sind erforderlich?
  • Müssen mehrere Interessenten berücksichtigt werden?
  • Wann muss eine wettbewerbliche Direktprivatisierung durchgeführt werden?
  • Welche Investitionsfristen gelten?
  • Welche Bankgarantien oder Sicherheiten werden verlangt?
  • Welche Vertragsstrafen gelten bei Nichterfüllung?
  • Kann der Staat das Grundstück zurückfordern?
  • Wie werden spätere Vertragsänderungen dokumentiert?
  • Welche Entscheidungen werden veröffentlicht?
  • Welche Rechtsmittel stehen unterlegenen Interessenten zur Verfügung?

Investitionsverpflichtungen gehören zum wirtschaftlichen Kaufpreis

Bei staatlichen Grundstücken darf nicht nur der nominelle Kaufpreis betrachtet werden.

Zum tatsächlichen wirtschaftlichen Aufwand können zusätzlich gehören:

  • verbindliche Investitionssummen,
  • Bauverpflichtungen,
  • Infrastrukturmaßnahmen,
  • Mindestzahl neuer Arbeitsplätze,
  • Fertigstellungsfristen,
  • Bankgarantien,
  • Erschließungskosten,
  • Betriebsverpflichtungen,
  • Vertragsstrafen,
  • Rückübertragungsrisiken.

Ein scheinbar günstig erworbenes Grundstück kann dadurch wirtschaftlich deutlich teurer werden.

Landwirtschaftliche Flächen bleiben ein Sonderfall

Die Reform zur Direktprivatisierung bedeutet nicht, dass ausländische Käufer oder ausländische Fonds künftig automatisch landwirtschaftliche Grundstücke erwerben dürfen.

Landwirtschaftliche Flächen unterliegen in Georgien besonderen Eigentumsbeschränkungen.

Ausländische natürliche Personen können landwirtschaftliches Land grundsätzlich nur in gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen besitzen, insbesondere aufgrund einer Erbschaft.

Eine in Georgien registrierte Gesellschaft mit ausländischem Mehrheitsgesellschafter kann Agrarland unter bestimmten Voraussetzungen auf Grundlage eines Investitionsplans und einer Regierungsentscheidung erwerben.

Daraus folgt jedoch kein allgemeines Erwerbsrecht.

Bei jeder Grundstücksinvestition müssen daher mindestens drei Kategorien getrennt geprüft werden:

Grundstückskategorie Grundsätzliche Einordnung
Nichtlandwirtschaftliches Privatgrundstück Für ausländische Käufer grundsätzlich zugänglicher
Staatliches Grundstück Besondere Privatisierungsentscheidung und Vertragsbedingungen
Landwirtschaftliches Grundstück Strenge gesetzliche Sonderregelungen

Die im Grundbuch beziehungsweise Public Registry eingetragene Nutzungskategorie ist deshalb vor jedem Kauf zu kontrollieren.

4. Technische Bauaufsicht: Höhere Anforderungen an Bauträger möglich

Ein weiteres Vorhaben betrifft den georgischen Code für Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit.

Die Mechanismen der technischen Bauaufsicht sollen verbessert werden.

Der bestehende Baukodex enthält bereits Regeln zu:

  • Raum- und Stadtplanung,
  • Baugenehmigungen,
  • Bauausführung,
  • technischer Sicherheit,
  • Bauaufsicht,
  • Abnahme,
  • Nutzung von Gebäuden,
  • Sanktionen bei Verstößen.

Welche konkreten Vorschriften geändert werden, ist bislang nicht veröffentlicht.

Welche Bereiche könnten betroffen sein?

Mögliche Regelungsfelder sind:

  • Qualifikation technischer Aufsichtsunternehmen,
  • Unabhängigkeit der Bauüberwachung,
  • Haftung von Bauleitern und Prüfern,
  • Dokumentation einzelner Bauabschnitte,
  • Kontrolle tragender Bauteile,
  • Brandschutz,
  • seismische Sicherheit,
  • technische Gebäudeausrüstung,
  • digitale Bauunterlagen,
  • Abweichungen von genehmigten Plänen,
  • Bauabnahme und Nutzungsgenehmigung,
  • Sanktionen bei mangelhafter Aufsicht.

Diese Punkte sind derzeit mögliche Anwendungsbereiche und noch keine bestätigten Inhalte des Gesetzesentwurfs.

Auswirkungen auf Bauträger

Strengere Aufsichtsregeln könnten für Projektentwickler höhere Kosten verursachen.

Denkbar sind zusätzliche Aufwendungen für:

  • externe Prüfunternehmen,
  • technische Gutachten,
  • Dokumentation,
  • Baustellenkontrollen,
  • Brandschutzkonzepte,
  • statische Nachweise,
  • digitale Projektakten,
  • Zwischenabnahmen.

Diese Kosten könnten teilweise in die Verkaufspreise neuer Wohnungen eingerechnet werden.

Gleichzeitig kann eine wirksame Bauaufsicht das Risiko schwerer Baumängel reduzieren und die langfristige Qualität des Marktes verbessern.

Auswirkungen auf Käufer von Neubauwohnungen

Für Käufer wären strengere Kontrollen grundsätzlich positiv, wenn sie tatsächlich unabhängig und fachgerecht durchgeführt werden.

Mögliche Vorteile sind:

  • bessere Bauqualität,
  • klarere Verantwortlichkeiten,
  • vollständigere Dokumentation,
  • weniger ungenehmigte Abweichungen,
  • bessere Nachweise für Banken und Versicherer,
  • höhere Wiederverkaufsfähigkeit,
  • geringeres technisches Risiko.

Ein neues Gesetz ersetzt dennoch keine individuelle Prüfung.

Wer eine Neubauwohnung oder ein Projekt im Bau erwirbt, sollte weiterhin mindestens folgende Unterlagen prüfen lassen:

  • Eigentumsnachweis des Grundstücks,
  • Katastercode,
  • Baugenehmigung,
  • genehmigte Pläne,
  • Projektgesellschaft,
  • Belastungen des Grundstücks,
  • Finanzierungsstruktur,
  • Baufortschritt,
  • technische Baubeschreibung,
  • Übergabezustand,
  • Zahlungsplan,
  • Vertragsstrafen,
  • Fertigstellungs- und Registrierungsregelungen.

Der vollständige Ablauf eines Immobilienkaufs in Georgien bleibt deshalb auch nach einer möglichen Reform prüfungsintensiv.

Immobiliengesetz Georgien 2026

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Weitere Vorhaben mit Wirkung auf den Immobilienmarkt

Neben den vier Kernthemen enthält der Regierungsplan weitere Projekte, die einzelne Immobiliensegmente mittelbar beeinflussen können.

Qualitätskontrollen im Tourismus

Georgien plant neue Mechanismen zur Kontrolle der Qualität touristischer Dienstleistungen.

Davon könnten künftig betroffen sein:

  • Hotels,
  • Aparthotels,
  • Gästehäuser,
  • Resorts,
  • touristische Betreiber,
  • Reiseveranstalter,
  • möglicherweise bestimmte Kurzzeitvermietungsmodelle.

Noch ist nicht bekannt, ob neue Registrierungs-, Klassifizierungs- oder Mindeststandards eingeführt werden.

Für Hotelinvestoren wird besonders wichtig sein, ob Anforderungen entstehen bei:

  • Brandschutz,
  • Hygiene,
  • Barrierefreiheit,
  • Qualifikation des Personals,
  • Gästeinformation,
  • Klassifizierung,
  • Versicherung,
  • Beschwerdeverfahren,
  • Qualitätskontrollen.

Für den stark touristisch geprägten Markt für Immobilien in Batumi könnten solche Regeln langfristig erhebliche Bedeutung bekommen.

Modernisierung des Eisenbahnrechts

Der Eisenbahnsektor soll technisch, wirtschaftlich und institutionell modernisiert werden.

Eine bessere Eisenbahninfrastruktur kann den Wert bestimmter Immobilienstandorte erhöhen, insbesondere bei:

  • Lagerhallen,
  • Industrieflächen,
  • Güterumschlag,
  • Hafenlogistik,
  • Produktionsimmobilien,
  • regionalen Gewerbegebieten.

Nicht jede Immobilie in der Nähe einer Bahnstrecke profitiert automatisch. Entscheidend sind tatsächliche Güterverkehrsanschlüsse, Umschlagmöglichkeiten, Zufahrten, Flächenverfügbarkeit und die Verbindung zu Häfen und internationalen Korridoren.

Energie und grenzüberschreitende Infrastruktur

Weitere Vorhaben betreffen erneuerbare Energien, Energieeffizienz, die Liberalisierung der Energiemärkte und Regeln für grenzüberschreitende Energieinfrastruktur.

Das kann für folgende Immobilien- und Projektarten relevant werden:

  • Industriegebäude,
  • Rechenzentren,
  • Kühlhäuser,
  • Logistikzentren,
  • Hotels,
  • Photovoltaikanlagen,
  • Windenergieprojekte,
  • Batteriespeicher,
  • energieintensive Produktionsbetriebe.

Für Investoren sind insbesondere Netzanschluss, Leistungskapazität, Tarifstruktur und langfristige Versorgungssicherheit entscheidend.

Aufenthaltsgenehmigungen für ausländische IT-Fachkräfte

Die Regierung plant eine Vereinfachung der Aufenthaltsgenehmigungen für bestimmte ausländische Beschäftigte im IT-Bereich.

Sollten dadurch mehr qualifizierte Fachkräfte nach Georgien kommen, könnte dies die Nachfrage nach modernen Mietwohnungen unterstützen.

Besonders relevant wäre dies möglicherweise für gut angebundene Stadtteile des Immobilienmarkts in Tiflis.

Die geplante IT-Regelung ist von der bestehenden Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilien in Georgien zu unterscheiden. Es handelt sich um unterschiedliche rechtliche Grundlagen und Zugangsvoraussetzungen.

Staatliche Beschaffung und lokale Produktion

Auch das Recht der staatlichen Beschaffung soll geändert werden. Ein Ziel besteht darin, die lokale Produktion stärker zu berücksichtigen.

Für die Bauwirtschaft könnten daraus neue Anforderungen entstehen, beispielsweise bei:

  • Herkunft von Baumaterialien,
  • lokaler Wertschöpfung,
  • Nachweisen zur Lieferkette,
  • staatlich finanzierten Bauprojekten,
  • Beteiligung georgischer Unternehmen,
  • Vergabekriterien.

Konkrete Folgen können jedoch erst nach Veröffentlichung des Gesetzesentwurfs bewertet werden.

Was das Gesetzespaket für den Immobilienmarkt bedeuten könnte

Die einzelnen Vorhaben ergeben zusammen ein größeres strategisches Bild.

Georgien könnte versuchen, seinen Immobilienmarkt schrittweise von einem überwiegend durch Einzelkäufer und projektbezogene Bauträgerverkäufe geprägten System in Richtung eines breiteren institutionellen Marktes zu entwickeln.

Ein mögliches Zukunftsmodell wäre:

professionelle Immobilienfonds + klarerer Investitionsschutz + besser dokumentierte Grundstücksverfahren + stärkere Baukontrolle + modernisierte Infrastruktur.

Mehr institutionelles Kapital

Immobilienfonds könnten Kapital verschiedener Anleger bündeln.

Damit wären Transaktionen möglich, die für einen einzelnen privaten Investor zu groß sind:

  • vollständige Wohnungsportfolios,
  • vermietete Bürogebäude,
  • Logistikparks,
  • Einkaufszentren,
  • Hotels,
  • gemischt genutzte Quartiere.

Dadurch könnte sich der Käuferkreis für größere Bestandsimmobilien erweitern.

Professionalisierung der Verwaltung

Institutionelle Investoren verlangen regelmäßig:

  • standardisierte Mietverträge,
  • professionelle Buchhaltung,
  • technische Dokumentation,
  • unabhängige Bewertungen,
  • regelmäßige Objektberichte,
  • Instandhaltungsplanung,
  • Versicherungsnachweise,
  • nachvollziehbare Nebenkosten,
  • ESG- und Energieinformationen.

Davon könnten professionelle Eigentümer und Entwickler profitieren. Schwach dokumentierte Objekte könnten dagegen schwerer institutionell verkäuflich sein.

Höhere Nachfrage nach laufenden Erträgen

Immobilienfonds investieren normalerweise nicht ausschließlich in die Hoffnung auf steigende Grundstückspreise.

Entscheidend sind laufende Erträge.

Damit rücken folgende Kennzahlen stärker in den Mittelpunkt:

  • Nettomietertrag,
  • Restlaufzeit der Mietverträge,
  • Bonität der Mieter,
  • Leerstandsquote,
  • Instandhaltungskosten,
  • Betreiberkosten,
  • Indexierung der Mieten,
  • Fremdfinanzierung,
  • Währungsrisiko,
  • Wiederverkaufsfähigkeit.

Ein vollständig vermietetes Objekt mit dokumentierten Zahlungsströmen könnte dadurch attraktiver werden als ein optisch spektakuläres, aber operativ unbewiesenes Projekt.

Steigende Anforderungen an Projektentwickler

Institutionelle Käufer prüfen Projekte umfangreicher als viele private Apartmentkäufer.

Bauträger müssten möglicherweise mehr Informationen offenlegen:

  • Grundstücksrechte,
  • Genehmigungen,
  • Projektfinanzierung,
  • Vorverkäufe,
  • Baukosten,
  • Baufortschritt,
  • technische Gutachten,
  • Betreiberverträge,
  • Fertigstellungsrisiken,
  • Versicherungen.

Dies könnte langfristig zu einer stärkeren Differenzierung zwischen professionellen und schwach aufgestellten Projektentwicklern führen.

Kein automatischer Preisanstieg

Neue Immobilienfonds führen nicht automatisch zu steigenden Preisen im gesamten Markt.

Die Nachfrage dürfte sich voraussichtlich auf bestimmte Objektarten konzentrieren:

  • ausreichend große Immobilien,
  • gute Dokumentation,
  • stabile Mieteinnahmen,
  • klare Eigentumsverhältnisse,
  • professionelle Verwaltung,
  • nachvollziehbare Exit-Möglichkeiten.

Kleine Apartments in schwachen Lagen würden nicht automatisch von einem institutionellen Fondsmarkt profitieren.

Zusätzliche Abhängigkeit vom Kapitalmarkt

Mehr institutionelles Kapital kann die Liquidität erhöhen.

Es entstehen jedoch auch neue Risiken:

  • steigende Finanzierungskosten,
  • Kapitalabflüsse aus Fonds,
  • Rückgabewünsche von Anlegern,
  • fallende Immobilienbewertungen,
  • höherer Verkaufsdruck,
  • Konzentration auf wenige große Käufer.

Die institutionelle Entwicklung wäre deshalb nicht ausschließlich positiv. Entscheidend sind Regulierung, Transparenz, Aufsicht und Risikomanagement.

Was Immobilieninvestoren jetzt konkret tun sollten

Die Ankündigungen sind strategisch relevant. Eine Investitionsentscheidung sollte aber noch nicht auf erwartete Steuerprivilegien oder einen zukünftigen Fondsmarkt gestützt werden.

1. Veröffentlichung der Entwürfe beobachten

Entscheidend ist nicht der politische Titel eines Vorhabens, sondern der vollständige Gesetzestext.

Besonders wichtig sind:

  • Definitionen,
  • Anwendungsbereich,
  • Zuständigkeiten,
  • Übergangsregeln,
  • Ausnahmen,
  • Sanktionen,
  • Inkrafttreten,
  • ergänzende Verordnungen.

2. Keine REIT-Vorteile vorwegnehmen

Kaufentscheidungen sollten derzeit nicht auf der Annahme beruhen, dass künftig:

  • Immobilienfonds steuerfrei gestellt werden,
  • Ausschüttungen steuerlich begünstigt sind,
  • Fonds bestimmte Objekte übernehmen,
  • ein liquider Zweitmarkt entsteht,
  • ausländische Anleger automatisch Zugang erhalten.

Diese Punkte sind noch nicht beschlossen.

3. Institutionelle Eignung eines Objekts prüfen

Wer heute ein größeres Objekt kauft, kann bereits untersuchen, ob es später für institutionelle Käufer interessant sein könnte.

Wichtige Merkmale sind:

  • klare Eigentumsverhältnisse,
  • vollständige technische Dokumentation,
  • langfristige Mietverträge,
  • nachvollziehbare Mieteinnahmen,
  • professionelle Verwaltung,
  • geringe rechtliche Sonderrisiken,
  • ausreichende Objektgröße,
  • gute Drittverwendbarkeit.

4. Staatliche Grundstücke besonders sorgfältig prüfen

Bei einer Direktprivatisierung müssen nicht nur Eigentum und Kaufpreis geprüft werden.

Erforderlich ist eine vollständige Analyse von:

  • Regierungsentscheidung,
  • Privatisierungsvertrag,
  • Investitionsverpflichtungen,
  • Fristen,
  • Bankgarantien,
  • Vertragsstrafen,
  • Rückübertragungsrechten,
  • Genehmigungen,
  • Grundbucheintragung.

5. Landwirtschaftliche Grundstücke getrennt behandeln

Eine Gesellschaftsgründung allein löst die Beschränkungen für Agrarland nicht automatisch.

Entscheidend sind Eigentümerstruktur, Investitionsplan, Regierungsentscheidung und die im Register eingetragene Grundstückskategorie.

6. Technische Prüfung nicht durch Gesetzesankündigungen ersetzen

Auch eine verschärfte Bauaufsicht würde die individuelle technische Due Diligence nicht ersetzen.

Vor dem Kauf sollten weiterhin geprüft werden:

  • Gebäudezustand,
  • Tragwerk,
  • Feuchtigkeit,
  • Brandschutz,
  • Haustechnik,
  • genehmigte Nutzung,
  • tatsächliche Fläche,
  • Ausbauzustand,
  • Instandhaltungsbedarf.

7. Investitionen mit mehreren Szenarien kalkulieren

Eine belastbare Investitionsrechnung sollte mindestens drei Varianten enthalten:

Szenario Annahme
Basisszenario Bestehendes Recht bleibt zunächst unverändert
Positivszenario Fondsmarkt und Investitionsschutz entwickeln sich investorenfreundlich
Negativszenario Reformen verzögern sich oder erhöhen Kosten und Regulierung

Ein Objekt sollte möglichst bereits im Basisszenario wirtschaftlich tragfähig sein.

Strategisch bedeutend, rechtlich aber noch am Anfang

Das georgische Gesetzgebungsprogramm für die Herbstsession 2026 gehört zu den wichtigsten wirtschaftspolitischen Ankündigungen des Jahres für Immobilieninvestoren.

Besonders die geplante Förderung von Immobilien-Investmentfonds könnte den Markt langfristig verändern.

Ein funktionierender Fondsrahmen könnte:

  • neue Kapitalquellen erschließen,
  • größere Immobilienportfolios ermöglichen,
  • Ertragsimmobilien stärker in den Mittelpunkt rücken,
  • die Verwaltung von Immobilien professionalisieren,
  • zusätzliche Käufer für Logistik-, Büro-, Hotel- und Gewerbeimmobilien schaffen.

Auch die geplanten Änderungen beim Investitionsschutz, bei staatlichen Grundstücken und bei der technischen Bauaufsicht können erhebliche Bedeutung erhalten.

Noch ist jedoch kein georgisches REIT-Modell beschlossen. Ebenso wenig steht fest, welche steuerlichen Vorteile Immobilienfonds erhalten, wie Investorenrechte verändert werden oder welche neuen Regeln für Direktprivatisierungen gelten.

Die korrekte Einordnung lautet daher:

Georgien plant eine mögliche strukturelle Modernisierung seines Immobilien- und Investitionsrechts. Das Potenzial ist erheblich. Die tatsächliche Wirkung entscheidet sich jedoch erst mit den konkreten Gesetzestexten und ihrer praktischen Umsetzung.

Wer ein Immobilieninvestment in Georgien plant, sollte daher nicht auf politische Schlagworte vertrauen, sondern Markt, Objekt, Eigentumsrechte, Vertrag und Finanzierung unabhängig prüfen lassen.

Georgien-Immobilien.com begleitet deutschsprachige Käufer bei der Auswahl, Prüfung und Umsetzung geeigneter Immobilieninvestitionen. Eine persönliche Investorenberatung zu Immobilien in Georgien kann helfen, Chancen und Risiken eines konkreten Vorhabens strukturiert einzuordnen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er stellt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Aufenthalts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar.

FAQ zu den geplanten Immobiliengesetzen in Georgien

Führt Georgien 2026 REITs ein?

Bislang ist kein georgisches REIT-Gesetz beschlossen. Die Regierung plant eine Änderung des Investmentfondsgesetzes, um die Entwicklung von Immobilien-Investmentfonds zu fördern. Ob daraus ein REIT-ähnliches System mit besonderen Steuer- und Ausschüttungsregeln entsteht, ist noch offen.

Was soll sich bei Immobilienfonds ändern?

Geplant ist ein regulatorischer Rahmen, der die Entwicklung von Immobilien-Investmentfonds erleichtert. Einzelheiten zu Besteuerung, Mindestausschüttung, Fremdfinanzierung, Börsenhandel, Bewertung und zulässigen Immobilienarten sind noch nicht veröffentlicht.

Gibt es in Georgien bereits Investmentfonds?

Ja. Georgien verfügt bereits über ein Investmentfondsgesetz. Investmentfonds und Fondsverwaltungen werden grundsätzlich von der National Bank of Georgia beaufsichtigt. Neu wäre voraussichtlich eine speziellere Ausgestaltung für Immobilienvermögen.

Wann werden die neuen Gesetze beschlossen?

Für die einzelnen Vorhaben gibt es noch kein garantiertes Beschlussdatum. Sie sind für die Herbstsession 2026 vorgesehen, müssen aber jeweils gesondert eingebracht, beraten und beschlossen werden. Einzelne Projekte können sich verzögern oder verändert werden.

Wird der Investitionsschutz für Ausländer verbessert?

Die Regierung hat angekündigt, das Investitionsumfeld und den Schutz von Investorenrechten verbessern zu wollen. Welche zusätzlichen oder veränderten Rechte ausländische Investoren erhalten, lässt sich erst nach Veröffentlichung des Gesetzesentwurfs beurteilen.

Was ändert sich bei staatlichen Grundstücken?

Geplant ist eine Präzisierung der Regeln für Direktprivatisierungen. Direktverkäufe staatlicher Immobilien sind bereits möglich. Offen ist, welche Voraussetzungen, Verfahren, Nachweise und Transparenzpflichten konkret geändert werden.

Können ausländische Fonds Immobilien in Georgien erwerben?

Das hängt von der Rechtsform des Fonds, der Erwerbsstruktur und der Art der Immobilie ab. Nichtlandwirtschaftliche Immobilien, staatliche Grundstücke und Agrarland unterliegen unterschiedlichen Regeln. Ein allgemeines Sondererwerbsrecht für ausländische Immobilienfonds ist bislang nicht veröffentlicht.

Können Ausländer landwirtschaftliche Grundstücke erwerben?

Ausländische Privatpersonen können landwirtschaftliche Flächen grundsätzlich nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen besitzen. Georgische Gesellschaften mit ausländischer Mehrheit können unter bestimmten Voraussetzungen und auf Grundlage eines genehmigten Investitionsplans Eigentum erwerben.

Was soll sich bei der technischen Bauaufsicht ändern?

Der Regierungsplan nennt eine Verbesserung der Mechanismen der technischen Bauaufsicht. Konkrete Änderungen zu Kontrollen, Dokumentationspflichten, Haftung, Abnahmen oder Sanktionen sind noch nicht bekannt.

Werden Immobilien durch die Reformen automatisch teurer?

Nein. Ein möglicher Immobilienfondsmarkt dürfte sich vor allem auf ausreichend große, professionell verwaltete und gut dokumentierte Ertragsimmobilien konzentrieren. Daraus folgt kein automatischer Preisanstieg für sämtliche Wohnungen und Grundstücke.

Wesentliche Quellen und Rechtsgrundlagen

Quellenstand: 3. September 2026