Immobilien Georgien: Kaufpreis in Dollar oder Lari?
Immobilienpreise in Georgien: Dollar oder Lari – welche Währung gilt wirklich?
Wer in Tiflis, Batumi, Kutaissi oder einer anderen georgischen Stadt nach einer Wohnung oder einem Haus sucht, begegnet fast zwangsläufig Immobilienpreisen in US-Dollar. Viele Bauträger, Makler und private Verkäufer kalkulieren ihre Angebote in USD. Quadratmeterpreise werden in Dollar genannt, Ratenpläne an den Dollar gekoppelt und Kaufpreisverhandlungen ebenfalls in der US-amerikanischen Währung geführt.
Gleichzeitig ist der georgische Lari, abgekürzt GEL, die offizielle Landeswährung Georgiens. Für gewerbliche Preisangaben gelten gesetzliche Vorgaben, die auch Immobilienangebote betreffen können.
Für ausländische Käufer ergibt sich daraus eine wichtige Frage:
Darf eine Immobilie in Georgien in US-Dollar angeboten, vertraglich berechnet und bezahlt werden?
Die Antwort hängt davon ab, ob es um die öffentliche Werbung, den individuellen Kaufvertrag, die verwendete Bezugswährung oder die tatsächliche Zahlung geht. Diese vier Bereiche müssen klar voneinander getrennt betrachtet werden.
Aktueller Anlass: 212 Verstöße gegen die Preisangabevorschriften
Die georgische Revenue Service meldete am 11. August 2026, dass in den ersten sieben Monaten des Jahres insgesamt 212 Verstöße gegen die Vorschriften zur Preisangabe in Lari festgestellt wurden.
In 185 Fällen wurde eine Verwarnung ausgesprochen. Gegen 27 Personen beziehungsweise Unternehmen wurden Geldbußen in einer Gesamthöhe von 27.000 GEL verhängt.
Die Behörde erklärte ausdrücklich, dass ihre Kontrollen auch gewerbliche Angebote zum Verkauf von Vermögenswerten sowie das Angebot von Dienstleistungen umfassen.
Wie viele der festgestellten Verstöße unmittelbar Immobilienanzeigen, Bauträgerprojekte oder Maklerangebote betrafen, wurde nicht gesondert veröffentlicht. Die Meldung zeigt jedoch deutlich, dass die Vorschriften zur Preisangabe nicht nur theoretisch bestehen, sondern von den Behörden kontrolliert und sanktioniert werden.
Für Bauträger, Makler, Immobiliengesellschaften und Betreiber von Immobilienportalen steigt damit der Compliance-Druck.
Immobilien Georgien: Kaufpreis in Dollar oder Lari Infografik
Die Grundregel: Gewerbliche Preise grundsätzlich in GEL
Nach dem georgischen Zentralbankgesetz ist der Lari grundsätzlich das einzige gesetzliche Zahlungsmittel auf dem Gebiet Georgiens, soweit keine gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen bestehen.
Darüber hinaus gilt für Unternehmer eine besondere Vorgabe: Wer auf dem Gebiet Georgiens Vermögenswerte zum Verkauf oder Dienstleistungen anbietet beziehungsweise bewirbt, muss den Preis grundsätzlich in georgischen Lari angeben.
Diese Regelung kann auch Immobilienangebote betreffen. Immobilien sind Vermögenswerte, die von Bauträgern, Projektentwicklern, Immobiliengesellschaften, Maklern oder anderen gewerblich handelnden Anbietern zum Verkauf angeboten werden.
Die häufige Marktgewohnheit, Wohnungen und Häuser in US-Dollar zu kalkulieren, setzt die gesetzlichen Vorschriften nicht außer Kraft.
Ein Angebot wie:
Wohnung ab 120.000 USD
kann daher rechtlich anders zu bewerten sein als ein Angebot mit einem verbindlichen Kaufpreis in GEL.
Entscheidend ist jedoch, ob der gesetzliche Regelfall gilt oder eine anerkannte Ausnahme anwendbar ist.
Für wen gilt die Pflicht zur Preisangabe?
Die Vorschriften richten sich in erster Linie an Unternehmer und gewerblich handelnde Anbieter.
Im Immobilienbereich können insbesondere folgende Marktteilnehmer betroffen sein:
- Bauträger und Projektentwickler,
- Immobilienmakler und Maklerunternehmen,
- gewerbliche Immobilienverkäufer,
- Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaften,
- Hotel- und Apartmentgesellschaften,
- Unternehmen mit regelmäßigem Immobilienhandel,
- Auftraggeber gewerblicher Immobilienwerbung,
- Betreiber von Verkaufsbüros und Projektwebseiten.
Ein privater Eigentümer, der einmalig seine eigene Wohnung verkauft, ist nicht automatisch mit einem gewerblichen Immobilienunternehmen gleichzusetzen.
Entscheidend ist jedoch nicht allein, wie sich ein Anbieter selbst bezeichnet. Maßgeblich kann auch sein, wie regelmäßig, organisiert und wirtschaftlich die Verkaufstätigkeit ausgeübt wird.
Wer mehrere Immobilien vermarktet, dauerhaft Verkaufsanzeigen schaltet, Mitarbeiter oder Makler einsetzt oder erkennbar unternehmerisch handelt, kann eher als gewerblicher Anbieter eingeordnet werden.
Die wichtige Ausnahme für Angebote an ausländische Käufer
Die georgische Nationalbank hat Ausnahmen von der grundsätzlichen Pflicht zur Preisangabe in GEL festgelegt.
Für internationale Immobilienangebote ist insbesondere eine Ausnahme relevant, die Angebote an Nichtresidenten beziehungsweise ausländische Staatsbürger betrifft.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine ausschließliche Preisangabe in GEL entbehrlich sein, wenn:
- sich das Angebot an ausländische Staatsbürger richtet,
- das Angebot ausschließlich in einer Fremdsprache erfolgt,
- die konkrete Werbeform von der Ausnahme erfasst wird,
- keine andere gesetzliche Einschränkung entgegensteht.
Diese Ausnahme kann für deutschsprachige Immobilienseiten, internationale Verkaufsunterlagen oder individuell an ausländische Interessenten gerichtete Angebote bedeutsam sein.
Sie ist jedoch kein pauschaler Freibrief für jede USD-Anzeige.
Ausschließlich fremdsprachige Angebote
Besonders wichtig ist das Merkmal „ausschließlich in einer Fremdsprache“.
Ein vollständig deutschsprachiges Immobilienangebot, das sich erkennbar nur an ausländische Käufer richtet, kann anders beurteilt werden als eine Anzeige, die gleichzeitig auf Georgisch, Englisch und Russisch veröffentlicht wird und sich an den gesamten georgischen Markt richtet.
Auch die tatsächliche Zielgruppe spielt eine Rolle.
Eine deutschsprachige Internetseite für deutsche, österreichische oder schweizerische Immobilieninteressenten kann grundsätzlich näher an der Ausnahme liegen als ein allgemeines georgisches Immobilienportal mit gemischtem Publikum.
Keine pauschale Ausnahme für Außenwerbung
Für Außenwerbung auf georgischem Staatsgebiet gelten besondere Einschränkungen.
Ein großes Verkaufsschild an einem Bauprojekt in Tiflis oder Batumi ist rechtlich nicht automatisch mit einer ausschließlich deutschsprachigen Projektseite im Internet vergleichbar.
Auch wenn sich ein Bauträger überwiegend an ausländische Käufer richtet, kann eine öffentlich sichtbare Außenwerbung in Georgien strengeren Vorgaben unterliegen.
Bedeutung für Georgien-Immobilien.com
Für ein deutschsprachiges Immobilienportal kann die Ausnahme für ausschließlich fremdsprachige Angebote an ausländische Staatsbürger grundsätzlich relevant sein.
Trotzdem sollte jedes Geschäftsmodell konkret geprüft werden.
Entscheidend sind unter anderem:
- die Sprache der vollständigen Webseite,
- die tatsächliche Zielgruppe,
- der Sitz und die Tätigkeit des Anbieters,
- die Rolle als Makler, Vermittler oder Verkäufer,
- die Gestaltung der einzelnen Immobilienangebote,
- die verwendeten Preisangaben,
- der Ort und die Art der Werbung,
- die Frage, wer rechtlich als Anbieter auftritt.
Ein Portal sollte daher nicht allein aufgrund seiner deutschen Sprache davon ausgehen, dass sämtliche USD-Preisangaben automatisch zulässig sind.
Vier Ebenen, die Immobilienkäufer unterscheiden müssen
Beim Immobilienkauf in Georgien sollten vier verschiedene Ebenen getrennt betrachtet werden:
- der öffentlich beworbene Immobilienpreis,
- der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis,
- die verwendete Bezugs- oder Indexwährung,
- die tatsächliche Zahlungswährung.
Diese Ebenen können unterschiedlich ausgestaltet sein.
1. Der Werbe- oder Angebotspreis
Der Werbepreis ist der Betrag, mit dem eine Immobilie öffentlich angeboten wird.
Dazu gehören beispielsweise:
- Preisangaben auf einer Immobilienwebseite,
- Anzeigen auf Immobilienportalen,
- Social-Media-Anzeigen,
- Projektbroschüren,
- Verkaufsplakate,
- Preislisten eines Bauträgers,
- Newsletter,
- digitale Exposés,
- Anzeigen in Zeitungen oder Magazinen.
Für gewerbliche Angebote in Georgien gilt grundsätzlich die Preisangabe in GEL, soweit keine gesetzliche oder von der Nationalbank vorgesehene Ausnahme anwendbar ist.
Problematisch können insbesondere folgende Gestaltungen sein:
- ausschließlich in USD angegebene Verkaufspreise,
- große USD-Angaben mit kaum sichtbaren GEL-Beträgen,
- unverbindliche oder nur ungefähre GEL-Umrechnungen,
- unterschiedliche Preise auf Webseite und Verkaufsunterlagen,
- USD-Quadratmeterpreise ohne klaren GEL-Gesamtpreis,
- dynamische Preisangaben ohne erkennbare Kursgrundlage.
Eine zusätzliche GEL-Angabe macht eine ansonsten dominierende USD-Werbung nicht zwangsläufig rechtssicher.
2. Der im Kaufvertrag festgelegte Preis
Die Vorschriften zur öffentlichen Werbung beantworten nicht automatisch die Frage, in welcher Währung der Kaufpreis im individuellen Vertrag berechnet werden darf.
Ein Kaufvertrag kann grundsätzlich unterschiedliche Modelle verwenden.
Fester Kaufpreis in GEL
Beispiel:
Der Kaufpreis beträgt 300.000 GEL.
In diesem Fall ist der geschuldete Betrag eindeutig in georgischen Lari festgelegt. Eine ergänzende Umrechnung in Euro oder US-Dollar kann lediglich der Information dienen.
Fester Kaufpreis in USD
Beispiel:
Der Kaufpreis beträgt 100.000 USD.
Hier wird die Kaufpreisverpflichtung in US-Dollar bestimmt. Der Vertrag sollte zusätzlich regeln, ob tatsächlich in USD gezahlt wird oder der jeweilige Gegenwert in GEL zu leisten ist.
USD-Bezugsgröße mit Zahlung in GEL
Beispiel:
Der Käufer zahlt den Gegenwert von 100.000 USD in GEL zum vereinbarten Wechselkurs am jeweiligen Fälligkeitstag.
In diesem Modell bleibt der wirtschaftliche Kaufpreis an den US-Dollar gekoppelt. Der tatsächlich zu überweisende GEL-Betrag kann sich entsprechend der Wechselkursentwicklung verändern.
Fester GEL-Preis mit unverbindlicher USD-Information
Beispiel:
Der verbindliche Kaufpreis beträgt 300.000 GEL. Die zusätzliche USD-Angabe dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung.
Hier bleibt die GEL-Verpflichtung grundsätzlich unverändert, auch wenn sich der Wechselkurs später verändert.
3. Die Bezugs- oder Indexwährung
Eine Fremdwährung kann als Berechnungsgrundlage verwendet werden, ohne dass die eigentliche Zahlung zwingend in dieser Währung erfolgt.
Gerade bei Neubauprojekten mit langfristigen Ratenplänen wird häufig mit einer USD-Bezugsgröße gearbeitet.
Der Vertrag kann beispielsweise festlegen, dass jede Rate dem Gegenwert eines bestimmten USD-Betrags entspricht. Gezahlt wird dann in GEL, wobei der jeweilige GEL-Betrag anhand des vereinbarten Wechselkurses berechnet wird.
Diese Gestaltung verlagert das Wechselkursrisiko häufig auf den Käufer.
Ein Bauträger kann dadurch seinen wirtschaftlich kalkulierten Dollarpreis absichern, während der Käufer bei einer Abwertung des Lari höhere GEL-Beträge aufbringen muss.
4. Die tatsächliche Zahlung
Die Zahlungswährung ist von der Vertrags- und Bezugswährung zu unterscheiden.
Auch wenn ein Kaufpreis in USD kalkuliert oder im Vertrag als USD-Bezugsgröße verwendet wird, kann die tatsächliche Zahlung über ein georgisches Bankkonto in GEL abgewickelt werden.
Ein typischer Ablauf kann folgendermaßen aussehen:
- Der Käufer überweist Euro oder US-Dollar auf ein eigenes georgisches Fremdwährungskonto.
- Die Bank tauscht den Betrag in GEL um.
- Der Käufer überweist den geschuldeten GEL-Betrag an den Verkäufer oder Bauträger.
- Der Zahlungseingang wird entsprechend dem Kaufvertrag verbucht.
Bei grenzüberschreitenden Zahlungen, ausländischen Konten, nichtresidenten Verkäufern oder besonderen Gesellschaftsstrukturen können andere Vorgaben und Abwicklungsmodelle relevant werden.
Deshalb sollte die Zahlungsabwicklung vor Vertragsunterzeichnung mit der beteiligten Bank geklärt werden.
Darf ein Kaufvertrag einen Dollarpreis enthalten?
Eine öffentliche USD-Werbung und eine individuelle USD-Klausel im Kaufvertrag sind nicht dasselbe.
Das georgische Zivilrecht erlaubt grundsätzlich, Geldverpflichtungen auch in einer Fremdwährung festzulegen, soweit kein besonderes gesetzliches Verbot entgegensteht.
Ein Immobilienkaufvertrag kann daher grundsätzlich einen Kaufpreis in US-Dollar oder eine USD-Bezugsgröße enthalten.
Die Formulierung muss jedoch eindeutig sein.
Der Vertrag sollte mindestens regeln:
- welche Währung die eigentliche Kaufpreisschuld darstellt,
- ob USD nur als Bezugsgröße verwendet wird,
- in welcher Währung tatsächlich gezahlt werden muss,
- welcher Wechselkurs anzuwenden ist,
- an welchem Tag der Kurs festgestellt wird,
- wer Bankgebühren und Umrechnungskosten trägt,
- wie verspätete Zahlungen behandelt werden,
- was bei starken Wechselkursschwankungen geschieht.
Die Formulierung „Kaufpreis 100.000 USD“ allein kann insbesondere bei langfristigen Ratenplänen unzureichend sein.
Welcher Wechselkurs gilt beim Immobilienkauf?
Es gilt nicht automatisch bei jedem Immobiliengeschäft der offizielle Wechselkurs der georgischen Nationalbank.
Der offizielle Kurs dient in vielen Fällen als Referenzkurs. Ob er für einen konkreten Vertrag verbindlich ist, hängt jedoch von der gesetzlichen oder vertraglichen Grundlage ab.
Die Vertragsparteien können unterschiedliche Kursmechanismen vereinbaren.
Mögliche Varianten sind:
- offizieller Kurs der Nationalbank am Tag der Vertragsunterzeichnung,
- offizieller Kurs am jeweiligen Fälligkeitstag,
- offizieller Kurs am Tag des Zahlungseingangs,
- Verkaufskurs einer konkret benannten Geschäftsbank,
- vertraglich festgelegter Fixkurs,
- Durchschnittskurs aus mehreren Handelstagen,
- Kurs am letzten Bankarbeitstag vor der Zahlung.
Jede Variante hat andere wirtschaftliche Folgen.
Was im Vertrag stehen sollte
Eine belastbare Wechselkursklausel sollte mindestens folgende Punkte enthalten:
- die maßgebliche Bezugswährung,
- die tatsächliche Zahlungswährung,
- die genaue Kursquelle,
- den relevanten Stichtag,
- gegebenenfalls die relevante Uhrzeit,
- die Regelung für Wochenenden und Feiertage,
- Rundungsregeln,
- Bank- und Umrechnungsgebühren,
- die Behandlung verspäteter Zahlungen,
- eine Regelung bei technischen Störungen oder fehlender Kursveröffentlichung.
Unklare Wechselkursklauseln können bei langen Ratenplänen erhebliche finanzielle Streitigkeiten verursachen.
Immobilien-Georgien Kaufpreis in Dollar oder Lari
Beispiel: Kaufpreis von 100.000 USD
Angenommen, der Kaufpreis einer Wohnung entspricht dem Gegenwert von 100.000 USD.
Bei einem Wechselkurs von:
- 1 USD = 2,70 GEL beträgt der Kaufpreis 270.000 GEL.
- 1 USD = 2,80 GEL beträgt der Kaufpreis 280.000 GEL.
- 1 USD = 3,00 GEL beträgt der Kaufpreis 300.000 GEL.
Zwischen einem Kurs von 2,70 GEL und einem Kurs von 3,00 GEL entsteht ein Unterschied von 30.000 GEL.
Der nominelle Kaufpreis von 100.000 USD hat sich nicht verändert. Der tatsächlich benötigte GEL-Betrag ist jedoch um rund 11,1 Prozent gestiegen.
Für einen Käufer kann dies eine erhebliche zusätzliche Belastung darstellen.
Das besondere Risiko bei Ratenzahlungen
Bei einer sofortigen vollständigen Kaufpreiszahlung ist das Wechselkursrisiko zeitlich begrenzt.
Bei Neubauprojekten werden jedoch häufig Ratenpläne über mehrere Monate oder Jahre angeboten.
Typische Modelle sind:
- Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung,
- monatliche Raten während der Bauphase,
- größere Zwischenzahlungen nach Baufortschritt,
- Schlusszahlung bei Fertigstellung oder Eigentumsübertragung,
- zinsfreie Ratenzahlung direkt beim Bauträger.
Ist jede Rate an einen USD-Betrag gekoppelt, wird der jeweils zu zahlende GEL-Betrag möglicherweise bei jeder Fälligkeit neu berechnet.
Eine Abwertung des Lari gegenüber dem US-Dollar kann die Belastung des Käufers dadurch erheblich erhöhen.
Doppeltes Währungsrisiko für Käufer aus Deutschland
Ein deutscher Käufer kann sogar einem doppelten Wechselkursrisiko ausgesetzt sein.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn:
- das Einkommen oder Vermögen in Euro gehalten wird,
- der Kaufpreis an den US-Dollar gekoppelt ist,
- die tatsächliche Zahlung in GEL erfolgt.
In diesem Fall beeinflussen mehrere Wechselkursverhältnisse die tatsächlichen Kosten:
- Euro zu US-Dollar,
- US-Dollar zu GEL,
- gegebenenfalls Euro zu GEL,
- zusätzliche Wechselkursspannen der beteiligten Banken.
Ein auf den ersten Blick günstiger Dollarpreis kann für einen Käufer aus dem Euroraum deshalb später deutlich teurer werden.
Wer trägt das Wechselkursrisiko?
Wer das Wechselkursrisiko trägt, hängt von der Vertragsgestaltung ab.
Fester Kaufpreis in GEL
Ist der Kaufpreis verbindlich in GEL festgelegt, bleibt die Verpflichtung des Käufers in GEL grundsätzlich gleich.
Für den Käufer entsteht hinsichtlich des Kaufpreises kein unmittelbares USD-GEL-Risiko.
Der Verkäufer oder Bauträger trägt hingegen das Risiko, dass der GEL-Betrag in seiner internen Dollarberechnung an Wert verliert.
USD-Kaufpreis mit Zahlung in GEL
Ist der Kaufpreis verbindlich an einen USD-Betrag gekoppelt und muss jeweils der aktuelle Gegenwert in GEL gezahlt werden, trägt der Käufer regelmäßig das Risiko einer Abwertung des Lari.
Der Bauträger sichert dadurch seinen kalkulierten Dollarwert ab.
Vertraglich festgelegter Fixkurs
Bei einem Fixkurs vereinbaren Käufer und Verkäufer bereits im Vertrag einen verbindlichen Umrechnungskurs.
Beispiel:
Für sämtliche Zahlungen gilt ein fester Kurs von 1 USD = 2,80 GEL.
Spätere Wechselkursveränderungen beeinflussen die Kaufpreisberechnung dann grundsätzlich nicht mehr.
Kaufpreis in GEL mit unverbindlicher USD-Angabe
Ist der Kaufpreis verbindlich in GEL festgelegt und wird der USD-Betrag lediglich zur Orientierung genannt, sollte die USD-Angabe keine spätere Neuberechnung auslösen.
Der Vertrag muss dies eindeutig klarstellen.
Reicht eine parallele Angabe in GEL und USD?
Außerhalb einer anerkannten Ausnahme sollte ein gewerblicher Anbieter nicht automatisch davon ausgehen, dass eine parallele Preisangabe in GEL und USD rechtssicher ist.
Die gesetzliche Grundregel verlangt eine Preisangabe in Lari. Eine zusätzliche Fremdwährungsangabe kann je nach Gestaltung und Anwendungsbereich problematisch sein.
Besonders kritisch können folgende Darstellungen sein:
- USD-Preis deutlich größer als der GEL-Preis,
- GEL-Betrag nur im Kleingedruckten,
- GEL-Angabe mit dem Zusatz „ungefähr“,
- USD-Quadratmeterpreis ohne verbindlichen GEL-Gesamtpreis,
- laufend wechselnde GEL-Preise ohne nachvollziehbaren Kurs,
- unterschiedliche Preise auf Webseite, PDF und Kaufvertrag.
Für gewerbliche Anbieter ist eine einheitliche Preisstrategie deshalb besonders wichtig.
Welche Sanktionen drohen?
Das georgische Ordnungswidrigkeitenrecht sieht ein abgestuftes Sanktionssystem vor.
Grundsätzlich gilt:
- Beim ersten festgestellten Verstoß kann eine Verwarnung ausgesprochen werden.
- Bei einer Wiederholung kann ein Bußgeld von 1.000 GEL verhängt werden.
- Bei weiteren Wiederholungen kann das Bußgeld jeweils 5.000 GEL betragen.
Die Sanktion kann den Anbieter oder den Auftraggeber der betreffenden Werbung treffen.
Die von der Revenue Service veröffentlichten Zahlen für die ersten sieben Monate 2026 zeigen, dass diese Vorschriften praktisch kontrolliert werden.
Eine fehlerhafte Preisangabe kann daher nicht nur ein theoretisches Compliance-Problem darstellen, sondern konkrete finanzielle Folgen haben.
Wird ein Kaufvertrag wegen einer falschen Preisangabe unwirksam?
Eine fehlerhafte Werbeanzeige führt nicht automatisch dazu, dass ein bereits abgeschlossener Immobilienkaufvertrag unwirksam ist.
Die behördliche Sanktion wegen eines Verstoßes gegen Preisangabevorschriften und die zivilrechtliche Wirksamkeit eines Kaufvertrages sind grundsätzlich getrennte Fragen.
Im Einzelfall können jedoch weitere rechtliche Probleme entstehen, beispielsweise wenn:
- der Käufer über den tatsächlichen Kaufpreis getäuscht wurde,
- die Preisangaben widersprüchlich waren,
- der Wechselkursmechanismus unklar ist,
- der Verkäufer nachträglich einen anderen Betrag fordert,
- verpflichtende Verbraucherinformationen fehlen,
- Werbeaussagen nicht mit dem Vertrag übereinstimmen.
Käufer sollten sich daher nicht allein auf die Anzeige oder mündliche Aussagen eines Maklers verlassen.
Maßgeblich ist der unterschriebene Vertrag.
Compliance-Checkliste für Bauträger und Makler
Vor der Veröffentlichung eines Immobilienangebots sollten gewerbliche Anbieter folgende Fragen prüfen:
- Handelt der Anbieter unternehmerisch?
- Wird die Immobilie öffentlich in Georgien angeboten?
- Richtet sich das Angebot ausschließlich an ausländische Staatsbürger?
- Ist das vollständige Angebot ausschließlich in einer Fremdsprache verfasst?
- Wird die Immobilie gleichzeitig auf georgischsprachigen Plattformen angeboten?
- Handelt es sich um Außenwerbung auf georgischem Staatsgebiet?
- Ist eine konkrete Ausnahme der Nationalbank anwendbar?
- Kann die Inanspruchnahme dieser Ausnahme dokumentiert werden?
- Ist der verbindliche Kaufpreis eindeutig erkennbar?
- Stimmen Webseite, Portal, PDF-Exposé und Kaufvertrag überein?
- Sind Vertragswährung und Zahlungswährung klar getrennt?
- Ist der Wechselkursmechanismus vollständig geregelt?
- Werden Ratenzahlungen nachvollziehbar berechnet?
- Sind Bankgebühren und Umrechnungskosten zugeordnet?
- Werden Preisänderungen dokumentiert?
Besteht keine eindeutig anwendbare Ausnahme, ist die konservative Vorgehensweise, den verbindlichen Angebotspreis in GEL auszuweisen.
Checkliste für Immobilienkäufer
Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages sollten Käufer folgende Fragen schriftlich klären:
- Welcher Betrag ist der rechtlich verbindliche Kaufpreis?
- Ist der Kaufpreis fest in GEL vereinbart?
- Ist der Kaufpreis an USD oder Euro gekoppelt?
- Ist eine Fremdwährungsangabe nur unverbindlich?
- In welcher Währung muss tatsächlich gezahlt werden?
- Welcher Wechselkurs wird verwendet?
- Welche Institution veröffentlicht den maßgeblichen Kurs?
- Welcher Tag ist für die Umrechnung entscheidend?
- Wird jede Rate einzeln neu umgerechnet?
- Wer trägt Bank- und Umrechnungsgebühren?
- Was geschieht bei einer verspäteten Zahlung?
- Kann der Verkäufer den Kurs oder Preis einseitig ändern?
- Welche Folgen hat eine starke Abwertung des Lari?
- Ist der Ratenplan Bestandteil des notariellen oder registrierten Vertrages?
- Stimmen Kaufvertrag, Reservierungsvereinbarung und Zahlungsplan überein?
Eine Aussage wie „Wir rechnen später einfach zum Tageskurs um“ ist bei einem sechsstelligen Immobilienkauf nicht ausreichend.
Der genaue Kursmechanismus sollte im Vertrag stehen.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in USD und GEL
Warum werden Immobilien in Georgien häufig in Dollar angeboten?
Der US-Dollar wird auf dem georgischen Immobilienmarkt traditionell als Vergleichs- und Kalkulationswährung verwendet.
Insbesondere höherwertige Immobilien, Neubauprojekte und Angebote für ausländische Käufer werden häufig gedanklich in USD bewertet.
Diese Marktgewohnheit bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede öffentliche USD-Preisangabe rechtlich zulässig ist.
Muss ein Immobilienpreis in GEL angegeben werden?
Bei einem gewerblichen Angebot in Georgien gilt grundsätzlich die Pflicht zur Preisangabe in GEL.
Es bestehen jedoch gesetzlich beziehungsweise von der Nationalbank festgelegte Ausnahmen. Eine relevante Ausnahme kann ausschließlich fremdsprachige Angebote an ausländische Staatsbürger betreffen.
Ob die Ausnahme im Einzelfall greift, hängt von der konkreten Gestaltung und Zielgruppe ab.
Kann ein Kaufvertrag in US-Dollar abgeschlossen werden?
Ein Kaufvertrag kann grundsätzlich eine Geldverpflichtung in einer Fremdwährung oder eine Fremdwährungsbezugsgröße enthalten, sofern kein besonderes gesetzliches Verbot entgegensteht.
Die öffentliche Preisangabe und die individuelle Vertragsgestaltung müssen getrennt beurteilt werden.
In welcher Währung bezahlt man eine Wohnung in Georgien?
In vielen Fällen wird die tatsächliche Zahlung über georgische Banken in GEL abgewickelt.
Der Kaufpreis kann dennoch an einen USD-Betrag gekoppelt sein.
Bei grenzüberschreitenden Zahlungen, ausländischen Verkäufern oder besonderen Vertragsgestaltungen sollte die konkrete Zahlungsabwicklung vor Vertragsunterzeichnung mit der beteiligten Bank geklärt werden.
Welcher Wechselkurs gilt?
Es gilt der im Vertrag festgelegte Wechselkursmechanismus.
Das kann beispielsweise der offizielle Kurs der georgischen Nationalbank am Fälligkeitstag, der Kurs einer bestimmten Geschäftsbank oder ein vertraglich vereinbarter Fixkurs sein.
Fehlt eine klare Regelung, kann es später zu erheblichen Streitigkeiten kommen.
Was passiert bei einer Ratenzahlung?
Bei einer USD-indexierten Ratenzahlung kann jede Rate zum jeweils maßgeblichen Wechselkurs neu in GEL umgerechnet werden.
Dadurch kann der GEL-Betrag steigen oder sinken, obwohl der nominelle USD-Betrag gleich bleibt.
Wer trägt das Wechselkursrisiko?
Bei einem festen GEL-Kaufpreis trägt der Käufer grundsätzlich kein unmittelbares USD-GEL-Risiko hinsichtlich der Kaufpreisforderung.
Bei einem USD-indexierten Kaufpreis trägt häufig der Käufer das Risiko, dass der Lari gegenüber dem US-Dollar an Wert verliert.
Die konkrete Risikoverteilung ergibt sich aus dem Vertrag.
Können Bauträger wegen falscher Preisangaben bestraft werden?
Ja. Verstöße können zunächst mit einer Verwarnung und bei Wiederholungen mit Geldbußen geahndet werden.
Die veröffentlichten Kontrollergebnisse für 2026 zeigen, dass die georgischen Behörden die Einhaltung der Vorschriften überprüfen.
Darf ein deutschsprachiges Immobilienportal Preise in USD angeben?
Das kann unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein, wenn das Angebot ausschließlich in einer Fremdsprache erfolgt und sich tatsächlich an ausländische Staatsbürger richtet.
Die Ausnahme sollte jedoch nicht pauschal angenommen werden. Maßgeblich sind die konkrete Zielgruppe, die Gestaltung des Angebots, die Rolle des Anbieters und die Art der Werbung.
Ist eine zusätzliche USD-Angabe neben dem GEL-Preis erlaubt?
Eine zusätzliche Fremdwährungsangabe ist nicht automatisch in jedem Fall zulässig.
Außerhalb einer anwendbaren Ausnahme sollte geprüft werden, ob die konkrete Darstellung den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Insbesondere darf nicht der Eindruck entstehen, dass der USD-Betrag der eigentliche verbindliche Angebotspreis ist, während der GEL-Wert nur eine unverbindliche Nebenangabe darstellt.
Was sollten deutsche Käufer besonders beachten?
Deutsche Käufer sollten nicht nur den genannten Dollarpreis betrachten.
Entscheidend sind:
- der verbindliche Kaufpreis,
- die Vertragswährung,
- die Zahlungswährung,
- der Wechselkurs,
- der Umrechnungszeitpunkt,
- die Bankgebühren,
- das Risiko bei Ratenzahlungen.
Bei einer Finanzierung oder einem Einkommen in Euro kann zusätzlich ein doppeltes Wechselkursrisiko entstehen.
Die Aussage, Immobilien dürften in Georgien niemals in US-Dollar angeboten oder vertraglich berechnet werden, wäre zu pauschal.
Richtig ist:
Gewerbliche Immobilienpreise müssen in Georgien grundsätzlich in GEL angegeben werden. Es bestehen jedoch bestimmte Ausnahmen, insbesondere für ausschließlich fremdsprachige Angebote an ausländische Staatsbürger. Gleichzeitig kann ein individueller Kaufvertrag grundsätzlich eine Fremdwährungsbezugsgröße enthalten. Die tatsächliche Zahlung, der verwendete Wechselkurs und das Wechselkursrisiko müssen davon getrennt betrachtet werden.
Für Käufer ist deshalb nicht allein entscheidend, ob in einer Anzeige „USD“ oder „GEL“ steht.
Entscheidend ist:
- welcher Betrag rechtlich geschuldet wird,
- ob der Kaufpreis fest oder indexiert ist,
- in welcher Währung gezahlt werden muss,
- welcher Wechselkurs verwendet wird,
- wer das Wechselkursrisiko trägt,
- wie Ratenzahlungen berechnet werden.
Gerade bei Neubauprojekten mit langen Zahlungsplänen kann eine unklare USD-GEL-Regelung zu erheblichen Mehrkosten führen.
Vor der Unterzeichnung sollte der Kaufvertrag deshalb nicht nur auf den nominellen Immobilienpreis, sondern auch auf die gesamte Währungs- und Zahlungsregelung geprüft werden.
Stand: 12. August 2026
Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information zum georgischen Rechts- und Marktumfeld dar. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder bankfachliche Beratung für einen konkreten Immobilienkauf.
Quellen und weiterführende Informationen
Revenue Service und aktuelle Kontrollergebnisse
BM.ge: Verstöße gegen die Vorschriften zur Preisangabe in Lari – Meldung zu Verwarnungen und Geldbußen
Gesetz über die Nationalbank Georgiens
Organic Law of Georgia on the National Bank of Georgia
https://matsne.gov.ge/en/document/view/101044
Ausnahmen von der Preisangabe ausschließlich in GEL
Rechtsakt der georgischen Nationalbank zu Ausnahmen von der Lari-Preisangabe
https://www.matsne.gov.ge/ka/document/view/4074035
Georgisches Zivilgesetzbuch
Civil Code of Georgia – Regelungen zu Geldverpflichtungen und Fremdwährungen
https://matsne.gov.ge/en/document/view/31702
Georgisches Steuerrecht
Tax Code of Georgia – Einordnung von Vermögenswerten und Immobilienübertragungen
https://matsne.gov.ge/en/document/view/1043717
Vorschriften zu Zahlungsoperationen
Georgische Regelungen zur Durchführung von Zahlungsoperationen und zur Verwendung von Fremdwährungen
https://matsne.gov.ge/ka/document/view/2692106
Offizielle Wechselkurse der georgischen Nationalbank
National Bank of Georgia – Official Exchange Rates and Currency Information
https://nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency
Georgisches Ordnungswidrigkeitenrecht
Administrative Offences Code of Georgia – Sanktionen bei Verstößen gegen Preisangabevorschriften
https://matsne.gov.ge/ka/document/view/28216?impose=translateEn&publication=381