Immobilie in Georgien in Dollar kaufen

Immobilie in Georgien in Dollar kaufen, Miete in Lari erhalten: Währungsrisiko richtig berechnen

Wer eine Immobilie in Georgien in US-Dollar kauft, die Miete in georgischen Lari erhält und sein Vermögen in Euro bewertet, trägt gleichzeitig drei unterschiedliche Währungsrisiken. Eine seriöse Renditeberechnung muss deshalb Kaufpreis, laufende Einnahmen, Kosten, Finanzierung und späteren Verkauf zunächst in ihrer jeweiligen Währung erfassen und anschließend konsequent in Euro umrechnen.

Eine nominell attraktive Mietrendite von beispielsweise zwölf oder 14 Prozent kann sich durch Wechselkursveränderungen deutlich reduzieren oder erhöhen – selbst wenn der Kaufpreis in US-Dollar und die Miete in Lari unverändert bleiben.

Immobilie in Georgien in Dollar kaufen: Warum drei Währungen die Rendite bestimmen

Der georgische Immobilienmarkt ist für deutsche Käufer ungewöhnlich, weil bei einer einzigen Investition mehrere Währungsebenen aufeinandertreffen können.

Ebene	Typische Währung	Bedeutung
Eigenkapital des deutschen Käufers	EUR	Ausgangswährung des Investors
Wirtschaftlicher Kaufpreis	USD	Häufige Bezugsgröße bei Immobilien
Rechtliche Preisangabe oder Abrechnung	GEL	Nationale Währung Georgiens
Mieteinnahmen	GEL	Laufender lokaler Zahlungsstrom
Finanzierung	GEL, USD oder EUR	Zusätzliche Währungsabhängigkeit
Späterer Verkaufspreis	häufig USD-orientiert	Bestimmt den Veräußerungswert
Persönliche Vermögensrechnung	EUR	Tatsächlich relevante Endwährung

Damit entsteht eine Währungskette:

EUR → USD → Immobilie → GEL-Miete → EUR-Rendite

Der Fehler vieler Käufer besteht darin, nur einen Teil dieser Kette zu betrachten. Sie vergleichen den in US-Dollar genannten Kaufpreis mit einer ebenfalls in US-Dollar dargestellten Jahresmiete und erhalten daraus eine scheinbar eindeutige Rendite.

Diese Rechnung kann als Marktvergleich nützlich sein. Sie beantwortet aber nicht die wichtigste Frage eines deutschen Investors:

Wie viel Euro habe ich tatsächlich investiert, wie viele Euro erhalte ich zurück und welchen Euro-Wert besitzt die Immobilie am Ende?

Aktuelle Entwicklung: Lari stärker zum Dollar, etwas schwächer zum Euro

Am 7. August 2026 betrug der georgische Referenzkurs:

• 1 US-Dollar = ungefähr 2,6210 GEL
• 1 Euro = ungefähr 3,0212 GEL

Im Wochenvergleich gewann der Lari leicht gegenüber dem US-Dollar. Gegenüber dem Euro verlor er dagegen geringfügig an Wert.

Die Kursbewegungen waren klein. Sie verdeutlichen dennoch einen entscheidenden Zusammenhang: Der Lari kann sich gegenüber dem Dollar und dem Euro gleichzeitig unterschiedlich entwickeln.

Für einen deutschen Immobilienkäufer reicht es deshalb nicht aus, nur den Wechselkurs zwischen US-Dollar und Lari zu beobachten. Entscheidend sind mindestens drei Relationen:

• Euro zu US-Dollar,
• US-Dollar zu Lari,
• Euro zu Lari.

Georgien verfügt über ein flexibles Wechselkurssystem. Die veröffentlichten offiziellen Kurse dienen vor allem als Referenz. Der tatsächlich bei einer Geschäftsbank oder einem Zahlungsdienstleister abgerechnete Kurs kann davon abweichen.

Für Immobilienkäufer bedeutet das:

Der offizielle Referenzkurs ist eine wichtige neutrale Kalkulationsgrundlage. Er ist jedoch nicht automatisch der Kurs, zu dem Euro überwiesen, US-Dollar gekauft oder Lari-Mieteinnahmen in Euro zurückgetauscht werden.

Preis in Dollar, Zahlung in Lari: Was steht tatsächlich im Kaufvertrag?

Bei georgischen Immobilien muss zwischen vier Punkten unterschieden werden:

1. der Währung, in der das Objekt wirtschaftlich bewertet wird,
2. der Währung, die in der Werbung oder im Angebot erscheint,
3. der Währung beziehungsweise Berechnungsmethode im Kaufvertrag,
4. der Währung, in der die Zahlung tatsächlich ausgeführt wird.

Der georgische Lari ist grundsätzlich das gesetzliche Zahlungsmittel des Landes. Trotzdem werden Immobilien, insbesondere Neubauwohnungen und international vermarktete Objekte, häufig wirtschaftlich in US-Dollar bewertet.

Ein Projekt kann beispielsweise einen Kaufpreis von 100.000 US-Dollar nennen, obwohl die konkrete Zahlung in Lari erfolgt.

Im Vertrag könnte dann sinngemäß geregelt sein:

Der Kaufpreis entspricht dem Gegenwert von 100.000 US-Dollar in georgischen Lari zum maßgeblichen Wechselkurs am Zahlungstag.

In diesem Fall handelt es sich wirtschaftlich weiterhin um einen Dollarpreis. Der tatsächlich zu zahlende GEL-Betrag kann sich jedoch bis zum Zahlungstag verändern.

Diese Vertragsdetails sind entscheidend

Vor der Unterzeichnung sollte eindeutig geklärt werden:

• Ist der Kaufpreis als fester GEL-Betrag vereinbart?
• Oder ist der Preis an einen bestimmten USD-Betrag gekoppelt?
• Welcher Wechselkurs wird für die Umrechnung verwendet?
• Gilt der offizielle Referenzkurs oder der Kurs einer Geschäftsbank?
• Welches Datum bestimmt den Wechselkurs?
• Wird der Kurs am Vertrags-, Rechnungs- oder Zahlungstag festgestellt?
• Wer trägt Kursänderungen zwischen Reservierung und Kaufpreiszahlung?
• Werden Anzahlung und Schlusszahlung jeweils neu umgerechnet?
• Bleibt bei einer Ratenzahlung der USD-Betrag konstant?
• Wird stattdessen der GEL-Gesamtbetrag verbindlich fixiert?
• In welcher Währung werden Rückzahlungen bei einem Rücktritt berechnet?

Schon eine scheinbar nebensächliche Vertragsformulierung kann bei einem größeren Kaufpreis mehrere Tausend Euro Unterschied verursachen.

Die vier Währungsrisiken einer Immobilie in Georgien

1. Das Einstiegsrisiko zwischen Euro und US-Dollar

Ein deutscher Käufer verfügt üblicherweise über Euro. Ist der wirtschaftliche Kaufpreis der Immobilie in US-Dollar festgelegt, hängt der tatsächliche Kapitaleinsatz vom EUR/USD-Wechselkurs ab.

Beispiel

Eine Wohnung kostet 100.000 US-Dollar.

Bei einem Wechselkurs von:

Wechselkurs	Kaufpreis in Euro
1 EUR = 1,25 USD	80.000 EUR
1 EUR = 1,15 USD	rund 86.957 EUR
1 EUR = 1,05 USD	rund 95.238 EUR

Die Immobilie ist in allen drei Fällen dieselbe. Der Dollarpreis hat sich nicht verändert. Trotzdem unterscheiden sich die Anschaffungskosten aus Sicht des deutschen Käufers um mehr als 15.000 Euro.

Dieses Risiko ist besonders relevant, wenn zwischen:

• Reservierung,
• Kaufvertragsabschluss,
• Anzahlung,
• Baufortschrittszahlungen und
• Schlusszahlung

mehrere Monate oder sogar Jahre liegen.

Bei Neubauprojekten mit langfristigen Ratenzahlungen kann die offene Dollarverpflichtung über einen erheblichen Zeitraum bestehen.

2. Das Einkommensrisiko zwischen Lari und Euro

Wird die Miete in GEL vereinnahmt, ist die lokale Einnahme zunächst unabhängig vom Euro.

Eine Monatsmiete von 3.000 GEL bleibt nominell 3.000 GEL. Ihr Wert für einen deutschen Eigentümer verändert sich jedoch mit dem EUR/GEL-Wechselkurs.

EUR/GEL-Kurs	3.000 GEL in Euro	36.000 GEL Jahresmiete
2,70 GEL je EUR	1.111 EUR	13.333 EUR
3,0212 GEL je EUR	993 EUR	11.916 EUR
3,30 GEL je EUR	909 EUR	10.909 EUR
3,60 GEL je EUR	833 EUR	10.000 EUR

Je mehr Lari ein Euro kauft, desto weniger Euro ist eine unveränderte GEL-Miete wert.

Ein schwächerer Lari kann somit die in Euro gemessene Rendite reduzieren. Ein stärkerer Lari erhöht dagegen den Euro-Wert der Mieteinnahmen.

Das ist besonders wichtig, wenn die Einnahmen regelmäßig nach Deutschland überwiesen werden oder der Investor seine gesamte Vermögensentwicklung in Euro bewertet.

3. Das Verkaufsrisiko zwischen US-Dollar und Euro

Viele Investoren konzentrieren sich auf die Mietrendite und unterschätzen den Wechselkurseffekt beim späteren Verkauf.

Beispiel

• Kaufpreis: 100.000 USD
• EUR/USD beim Kauf: 1,15
• Investierter Betrag: rund 86.957 EUR
• Verkaufspreis nach einigen Jahren: 120.000 USD
• EUR/USD beim Verkauf: 1,35
• Verkaufserlös: rund 88.889 EUR

Die Immobilie ist in US-Dollar um 20 Prozent gestiegen.

In Euro beträgt der Wertzuwachs jedoch nur rund 2,2 Prozent – noch vor:

• Maklerkosten,
• Steuern,
• Renovierungen,
• Registrierungskosten,
• Bankkosten und
• sonstigen Verkaufsaufwendungen.

Die Dollar-Wertsteigerung wurde in diesem Beispiel fast vollständig durch die Veränderung des EUR/USD-Kurses aufgezehrt.

Der umgekehrte Effekt ist ebenfalls möglich. Ein stärkerer US-Dollar kann den Euro-Verkaufserlös erhöhen, obwohl sich der lokale Immobilienwert kaum verändert hat.

Deshalb muss eine mögliche Wertsteigerung immer in mindestens zwei Währungen betrachtet werden:

• in der Markt- und Angebotswährung,
• in der persönlichen Vermögenswährung.

4. Das Finanzierungsrisiko

Besonders anspruchsvoll wird die Kalkulation, wenn Kaufpreis, Miete und Kredit in unterschiedlichen Währungen geführt werden.

Mögliche Kombinationen sind:

• Kaufpreis in USD, Kredit in EUR, Miete in GEL,
• Kaufpreis in USD, Kredit in USD, Miete in GEL,
• Kaufpreis in GEL, Kredit in GEL, Eigenkapital in EUR,
• Kaufpreis in USD, Kredit in GEL, Verkaufserwartung in USD.

Ein Dollar-Kredit bei gleichzeitigem GEL-Mieteinkommen kann problematisch werden, wenn der Lari gegenüber dem Dollar an Wert verliert.

Die Miete bleibt beispielsweise bei 3.000 GEL. Für dieselbe Dollar-Kreditrate müssen dann jedoch mehr Lari aufgewendet werden.

Beispiel einer Fremdwährungsfinanzierung

Angenommen, die monatliche Kreditrate beträgt 1.000 US-Dollar.

USD/GEL-Kurs	Kreditrate in GEL
1 USD = 2,40 GEL	2.400 GEL
1 USD = 2,62 GEL	2.620 GEL
1 USD = 2,90 GEL	2.900 GEL
1 USD = 3,20 GEL	3.200 GEL

Bei einer Monatsmiete von 3.500 GEL würde sich der vor Kosten verbleibende Betrag deutlich verändern:

USD/GEL-Kurs	Miete	Kreditrate	Verbleibender Betrag
2,40	3.500 GEL	2.400 GEL	1.100 GEL
2,62	3.500 GEL	2.620 GEL	880 GEL
2,90	3.500 GEL	2.900 GEL	600 GEL
3,20	3.500 GEL	3.200 GEL	300 GEL

Obwohl sich die Miete und die Kreditrate in ihren jeweiligen Ausgangswährungen nicht verändern, sinkt der verfügbare Cashflow erheblich.

So wird die Rendite richtig berechnet

Schritt 1: Persönliche Basiswährung festlegen

Für einen dauerhaft in Deutschland lebenden Investor ist die sinnvolle Basiswährung in der Regel der Euro.

Alle Zahlungsströme sollten deshalb am Ende zusätzlich in Euro dargestellt werden:

• Eigenkapital,
• Kaufpreis,
• Erwerbsnebenkosten,
• Möblierung,
• Mieteinnahmen,
• Verwaltungskosten,
• Reparaturen,
• Steuern,
• Finanzierung,
• Verkaufserlös.

Die Immobilie kann zusätzlich in US-Dollar und GEL bewertet werden. Die abschließende Investitionsentscheidung sollte jedoch auf der persönlichen Basiswährung beruhen.

Schritt 2: EUR/USD-Kreuzkurs berechnen

Am 7. August 2026 galten ungefähr folgende Referenzkurse:

• 1 USD = 2,6210 GEL
• 1 EUR = 3,0212 GEL

Daraus lässt sich der EUR/USD-Kreuzkurs berechnen.

Formel

USD je EUR = GEL je EUR ÷ GEL je USD

Also:

3,0212 ÷ 2,6210 = rund 1,1527 USD je EUR

Ein Euro entsprach damit rechnerisch ungefähr 1,1527 US-Dollar.

Schritt 3: Kaufpreis in Euro umrechnen

Die Formel lautet:

Kaufpreis in EUR = Kaufpreis in USD ÷ USD je EUR

Alternativ kann direkt über die beiden GEL-Kurse gerechnet werden:

Kaufpreis in EUR = Kaufpreis in USD × USD/GEL ÷ EUR/GEL

Für eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 100.000 USD ergibt sich:

100.000 × 2,6210 ÷ 3,0212 = rund 86.754 EUR

Das ist lediglich der rechnerische Wert auf Grundlage der Referenzkurse.

Zusätzlich berücksichtigt werden müssen unter anderem:

• Bankmarge,
• Überweisungsgebühren,
• Wechselkosten,
• rechtliche Prüfung,
• Registrierung,
• Maklerkosten,
• Einrichtung,
• Renovierung,
• Rücklagen.

Schritt 4: GEL-Miete in Euro umrechnen

Die Formel lautet:

Miete in EUR = Miete in GEL ÷ GEL je EUR

Bei einer Monatsmiete von 3.000 GEL:

3.000 ÷ 3,0212 = rund 993 EUR

Auf das Jahr gerechnet:

36.000 ÷ 3,0212 = rund 11.916 EUR

Schritt 5: Bruttorendite in Euro berechnen

Bei einem Kaufpreis von 100.000 USD und einer Jahresmiete von 36.000 GEL ergibt sich zum betrachteten Kurs:

• Kaufpreis: rund 86.754 EUR
• Jahresmiete: rund 11.916 EUR

Formel

Bruttorendite = Jahresmiete in EUR ÷ Kaufpreis in EUR × 100

Also:

11.916 ÷ 86.754 × 100 = rund 13,74 Prozent

Diese Zahl berücksichtigt noch nicht:

• Leerstand,
• Verwaltung,
• Instandhaltung,
• Möblierungsersatz,
• Versicherungen,
• Steuern,
• Bankkosten,
• Finanzierungskosten,
• Kaufnebenkosten,
• Verkaufsaufwendungen.

Schritt 6: Nettomiete statt Angebotsmiete verwenden

Für die Nettoanalyse muss zunächst der tatsächliche GEL-Cashflow ermittelt werden.

Formel

Nettomiete in GEL = Bruttomiete – Leerstand – Verwaltung – Reparaturen – laufende Kosten – Steuern

Erst dieser Betrag wird in Euro umgerechnet.

Beispielhafte Kalkulation

Position	Jahresbetrag
Bruttomiete	36.000 GEL
Mietausfall und Leerstand	−1.800 GEL
Verwaltung und Vermietung	−3.600 GEL
Instandhaltung und Ersatzbeschaffungen	−1.800 GEL
Sonstige laufende Belastungen	−1.200 GEL
Verbleibender Cashflow	27.600 GEL

Bei einem Kurs von 3,0212 GEL je Euro entsprechen 27.600 GEL ungefähr 9.135 Euro.

Die Nettorendite muss anschließend auf die gesamte Investition berechnet werden – nicht nur auf den nominellen Wohnungspreis.

Zur Gesamtinvestition gehören beispielsweise:

• Kaufpreis,
• Registrierung,
• rechtliche Prüfung,
• Bank- und Wechselkosten,
• Einrichtung,
• Renovierung,
• Ausstattung für Kurzzeitvermietung,
• anfängliche Rücklage,
• Finanzierungskosten während der Fertigstellung.

Angenommen, die vollständige Investition beträgt nicht 86.754 Euro, sondern nach allen Kosten 96.000 Euro.

Dann lautet die Nettorendite:

9.135 ÷ 96.000 × 100 = rund 9,52 Prozent

Aus einer nominellen Bruttorendite von 13,74 Prozent wird damit eine deutlich niedrigere, aber wesentlich realistischere Nettorendite.

Stressszenario: Wie stark kann die Euro-Rendite schwanken?

Die folgende Modellrechnung geht von einer unveränderten Immobilie aus:

• Kaufpreis: 100.000 USD
• Jahresmiete: 36.000 GEL
• keine Erwerbs- oder Bewirtschaftungskosten

Nur die Wechselkurse werden verändert.

Szenario	EUR/USD beim Kauf	EUR/GEL für Miete	Kaufpreis in EUR	Jahresmiete in EUR	Bruttorendite
Günstiges Währungsszenario	1,25	2,80	80.000 EUR	12.857 EUR	16,1 %
Kursstand 7. August 2026	1,1527	3,0212	86.754 EUR	11.916 EUR	13,7 %
Belastungsszenario	1,05	3,40	95.238 EUR	10.588 EUR	11,1 %

Die Immobilie kostet in jedem Szenario 100.000 US-Dollar. Die Miete beträgt immer 36.000 GEL pro Jahr.

Trotzdem bewegt sich die in Euro gemessene Bruttorendite zwischen rund 11,1 und 16,1 Prozent.

Das sind fünf Prozentpunkte Unterschied, ohne dass sich:

• die Wohnung,
• die Auslastung,
• die GEL-Miete,
• der USD-Kaufpreis oder
• die Qualität des Standorts

verändert hätten.

Warum eine Dollar-Rendite nicht automatisch die Euro-Rendite ist

Eine häufige Berechnung lautet:

Jahresmiete in USD geteilt durch Kaufpreis in USD.

Diese Methode ist nicht grundsätzlich falsch. Sie eignet sich beispielsweise zur Vergleichbarkeit von Objekten innerhalb des georgischen Marktes.

Sie reicht für einen deutschen Investor jedoch nicht aus.

Die Umrechnung der GEL-Miete in US-Dollar bildet nur die Beziehung zwischen Lari und Dollar ab. Die persönliche Rendite hängt zusätzlich davon ab, wie sich der Dollar gegenüber dem Euro entwickelt.

Deshalb sollten mindestens drei Renditen parallel ausgewiesen werden.

Rendite in GEL

Sie zeigt, wie sich der lokale Cashflow im Verhältnis zum GEL-Wert der Investition entwickelt.

Rendite in USD

Sie erleichtert den Vergleich mit georgischen Marktpreisen und anderen international angebotenen Immobilien.

Rendite in EUR

Sie zeigt den tatsächlichen wirtschaftlichen Ertrag aus Sicht eines deutschen Investors.

Die Euro-Rendite ist letztlich die entscheidende Kennzahl, wenn:

• das übrige Vermögen in Euro geführt wird,
• der Investor in Deutschland lebt,
• künftige Ausgaben in Euro anfallen,
• Steuern und private Finanzplanung in Euro erfolgen,
• der spätere Verkaufserlös nach Deutschland übertragen werden soll.

Neubauprojekte: Kaufpreisbindung besonders sorgfältig prüfen

Bei fertigen Bestandsimmobilien liegen Vertragsabschluss und Kaufpreiszahlung häufig relativ nah beieinander. Bei Neubauprojekten können dagegen Monate oder Jahre zwischen Reservierung und Übergabe liegen.

Typische Zahlungsmodelle sind:

• Reservierungszahlung,
• Anzahlung bei Vertragsabschluss,
• monatliche Raten,
• Zahlungen nach Baufortschritt,
• Schlusszahlung bei Übergabe.

Ist jede Rate an einen USD-Betrag gekoppelt, besitzt der Käufer während der gesamten Bauzeit eine offene Dollarverpflichtung.

Beispiel

Ein Investor hat noch 60.000 USD zu zahlen.

EUR/USD-Kurs	Benötigter Euro-Betrag
1 EUR = 1,20 USD	50.000 EUR
1 EUR = 1,10 USD	54.545 EUR
1 EUR = 1,05 USD	57.143 EUR

Allein die Wechselkursänderung zwischen 1,20 und 1,05 erhöht den Finanzierungsbedarf um mehr als 7.000 Euro.

Daher sollte bereits vor Vertragsunterzeichnung feststehen, ob der Käufer:

• die späteren USD-Verpflichtungen frühzeitig absichert,
• entsprechende Dollarreserven hält,
• regelmäßig Teilbeträge umtauscht,
• oder das volle Wechselkursrisiko bis zu den Zahlungsterminen trägt.

Kurzzeitvermietung verursacht zusätzliche Währungseffekte

Bei einer langfristigen Vermietung wird die Miete häufig in GEL vereinbart und gezahlt. Bei Ferienwohnungen oder Serviced Apartments können weitere Währungen hinzukommen.

Buchungsplattformen können Preise beispielsweise in Euro oder US-Dollar anzeigen, während:

• der Gast in seiner Heimatwährung bezahlt,
• die Plattform intern umrechnet,
• Gebühren in einer anderen Währung berechnet werden,
• die Auszahlung auf ein GEL-, USD- oder EUR-Konto erfolgt.

Der Eigentümer muss deshalb zwischen mehreren Beträgen unterscheiden:

1. angezeigter Übernachtungspreis,
2. vom Gast bezahlter Betrag,
3. Betrag nach Plattformgebühr,
4. Betrag nach Währungsumrechnung,
5. tatsächlich auf dem Konto eingegangener Betrag.

Für die Rendite zählt nur der Betrag, der nach allen Gebühren und Umrechnungen tatsächlich verfügbar ist.

Versteckte Kosten bei der Währungsumrechnung

Zwischen offiziellem Referenzkurs und tatsächlichem Zahlungskurs können erhebliche Unterschiede entstehen.

Mögliche Kosten sind:

• Wechselkursaufschläge der Bank,
• Geld-Brief-Spanne,
• Überweisungsgebühren,
• Korrespondenzbankgebühren,
• Gebühren des Empfängerkontos,
• Plattformgebühren,
• Gebühren für Fremdwährungskonten,
• Kosten mehrfacher Umrechnungen.

Beispiel

Eine Bank rechnet nicht zum Referenzkurs von 1 EUR = 3,0212 GEL ab, sondern effektiv zu 1 EUR = 2,94 GEL.

Bei einer Überweisung von 100.000 Euro ergibt sich:

Kurs	Ausgezahlter Betrag
3,0212 GEL je EUR	302.120 GEL
2,94 GEL je EUR	294.000 GEL
Differenz	8.120 GEL

Die Differenz entspricht mehreren Tausend Euro wirtschaftlichem Nachteil.

Bei großen Immobilientransaktionen sollte deshalb nicht nur nach der Überweisungsgebühr gefragt werden. Entscheidend ist der vollständige effektive Umrechnungskurs.

Wie Immobilienkäufer das Währungsrisiko reduzieren können

Alle Zahlungsströme getrennt dokumentieren

Kaufpreis, Einrichtung, Miete, Kosten, Kredit und Verkauf sollten nicht vorschnell in eine einzige Währung umgerechnet werden.

Die ursprüngliche Währung jedes Zahlungsstroms sollte erhalten bleiben. Daneben wird eine Euro-Spalte geführt.

Eine geeignete Kalkulation enthält mindestens:

Datum	Position	Originalbetrag	Währung	Wechselkurs	Betrag in EUR
Kauf	Kaufpreis	100.000	USD	individuell	berechnet
Kauf	Einrichtung	30.000	GEL	individuell	berechnet
Monat 1	Miete	3.000	GEL	individuell	berechnet
Monat 1	Verwaltung	300	GEL	individuell	berechnet
Verkauf	Verkaufserlös	120.000	USD	individuell	berechnet

Nicht mit einem einzigen Wechselkurs rechnen

Eine zehnjährige Investition darf nicht so kalkuliert werden, als würde der heutige Kurs zehn Jahre unverändert bleiben.

Sinnvoll sind mindestens:

• Basisszenario,
• moderates Belastungsszenario,
• starkes Belastungsszenario,
• günstiges Szenario.

Dabei sollten EUR/USD und EUR/GEL getrennt verändert werden.

Ein realistisches Stressmodell kann beispielsweise prüfen:

• Dollar wird gegenüber dem Euro zehn Prozent stärker,
• Lari wird gegenüber dem Euro zehn Prozent schwächer,
• Mieteinnahmen bleiben in GEL unverändert,
• Kosten in Georgien steigen um fünf Prozent,
• Verkaufspreis bleibt in USD unverändert.

Erst wenn die Investition auch unter diesen Bedingungen tragfähig bleibt, ist die Renditeplanung belastbar.

Finanzierung und Einnahmen aufeinander abstimmen

Je stärker Kreditrate und Miete aus derselben Währung bedient werden können, desto geringer ist grundsätzlich die direkte Währungsdifferenz.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass ein GEL- oder USD-Kredit die beste Lösung ist.

Gemeinsam betrachtet werden müssen:

• Zinssatz,
• Laufzeit,
• Tilgung,
• Währung,
• persönliche Bonität,
• mögliche Sondertilgungen,
• Vorfälligkeitskosten,
• erwartete Mieteinnahmen,
• Wechselkursrisiko.

Ein niedrigerer Zinssatz in einer Fremdwährung kann durch ungünstige Kursbewegungen mehr als aufgezehrt werden.

Offene Kaufpreisraten sichtbar machen

Bei Ratenkäufen sollte eine gesonderte Übersicht geführt werden.

Fälligkeit	Offener Betrag	Vertragswährung	Euro-Wert heute	Euro-Wert im Stressszenario
Anzahlung	20.000	USD	berechnet	berechnet
Baufortschritt 1	20.000	USD	berechnet	berechnet
Baufortschritt 2	30.000	USD	berechnet	berechnet
Übergabe	30.000	USD	berechnet	berechnet

Dadurch wird frühzeitig sichtbar, wie viel zusätzliche Liquidität bei einem ungünstigen Kurs erforderlich wäre.

Währungsreserven nach Verwendungszweck bilden

Eine Rücklage für lokale Reparaturen und Betriebskosten kann sinnvollerweise in GEL gehalten werden.

Eine bereits feststehende zukünftige Dollarzahlung erfordert dagegen eine andere Planung.

Die Reservewährung sollte sich am Verwendungszweck orientieren:

Zweck	Naheliegende Währung
Reparaturen und lokale Nebenkosten	GEL
Noch offene USD-Kaufpreisrate	USD
Private Rückführung nach Deutschland	EUR
Lokale Kreditrate in GEL	GEL
Kreditrate in USD	USD

Entscheidend ist nicht allein, welche Währung kurzfristig die höchste Verzinsung bietet, sondern welche konkrete Verpflichtung damit abgedeckt werden soll.

Unnötige Mehrfachumrechnungen vermeiden

Ungünstig kann beispielsweise folgende Währungskette sein:

EUR → GEL → USD → GEL

Jeder zusätzliche Umtausch kann eine neue Marge oder Gebühr verursachen.

Vor einer Überweisung sollte deshalb geklärt werden:

• Welche Währung erhält der Verkäufer tatsächlich?
• Auf welches Konto wird gezahlt?
• Wer nimmt die Umrechnung vor?
• Zu welchem Kurs wird abgerechnet?
• Ist eine direkte Überweisung in der Vertragswährung möglich?
• Entstehen Gebühren bei eingehenden Fremdwährungszahlungen?
• Ist ein eigenes USD- oder GEL-Konto sinnvoll?

Rendite jährlich neu messen

Die ursprüngliche Kalkulation beim Kauf reicht für eine langfristige Investition nicht aus.

Mindestens einmal jährlich sollten ermittelt werden:

• aktueller Marktwert in USD,
• aktueller Marktwert in GEL,
• aktueller Marktwert in EUR,
• tatsächliche Nettomiete in GEL,
• Nettomiete in EUR,
• verbleibende Kreditschuld nach Währung,
• kumulierte Euro-Gesamtrendite,
• Höhe der verfügbaren Rücklagen,
• offene Kaufpreis- oder Finanzierungsverpflichtungen.

Eine Immobilie kann in USD deutlich an Wert gewonnen haben und gleichzeitig in Euro kaum besser dastehen. Umgekehrt kann ein unveränderter Dollarpreis aus Euro-Sicht einen Wertzuwachs erzeugen.

Die richtige Kennzahl für mehrjährige Investitionen

Bei einer mehrjährigen Immobilienanlage ist eine einfache Jahresrendite nur begrenzt aussagekräftig.

Besser ist eine vollständige Zahlungsstromrechnung:

1. Jeder Kauf- und Kostenbetrag wird am jeweiligen Zahlungstag in Euro umgerechnet.
2. Jede Nettomiete wird am Eingangstag oder mit einem einheitlichen Monatsdurchschnitt in Euro erfasst.
3. Sonderausgaben werden zum jeweiligen Wechselkurs berücksichtigt.
4. Der spätere Nettoverkaufserlös wird zum dann geltenden Kurs in Euro umgerechnet.
5. Aus allen Euro-Zahlungsströmen wird die jährliche Gesamtrendite berechnet.

Vereinfachte Gesamtrendite

Gesamtrendite in EUR =

Euro-Nettomieten + Euro-Nettoverkaufserlös − gesamte Euro-Investition

geteilt durch:

gesamte Euro-Investition

Für eine präzise mehrjährige Analyse sollten zusätzlich die unterschiedlichen Zahlungszeitpunkte berücksichtigt werden. Dafür eignet sich eine interne Zinsfußberechnung beziehungsweise eine XIRR-Kalkulation.

Was bedeutet die aktuelle Lari-Bewegung für deutsche Käufer?

Die Kursveränderung Anfang August 2026 war gering. Für sich allein ist sie weder ein Kauf- noch ein Verkaufssignal.

Sie verdeutlicht jedoch drei wichtige Zusammenhänge.

Dollarpreis und Eurokaufpreis entwickeln sich nicht identisch

Dass der Lari gegenüber dem Dollar stärker wird, sagt noch nicht, ob eine in Dollar bewertete Wohnung für einen Eurokäufer günstiger wird.

Dafür ist vor allem die direkte Beziehung zwischen Euro und US-Dollar entscheidend.

GEL-Miete und Euro-Miete sind zwei unterschiedliche Größen

Eine unveränderte lokale Monatsmiete kann in Euro steigen oder fallen.

Entscheidend ist der Wechselkurs zum Zeitpunkt der Umrechnung beziehungsweise der wirtschaftlichen Bewertung.

Kleine Wochenbewegungen können sich langfristig summieren

Eine Abweichung von wenigen Hundertstel Prozent ist für eine langfristige Investition kaum relevant.

Über mehrere Jahre können sich jedoch wesentlich größere Kursbewegungen ergeben. Deshalb muss das Risiko vor dem Kauf in die Kalkulation eingebaut werden und nicht erst dann, wenn sich ein Wechselkurs bereits ungünstig entwickelt hat.

Käufer-Checkliste für Vertrag und Renditeberechnung

Vor dem Kauf sollten mindestens folgende Punkte schriftlich geklärt sein:

• In welcher Währung ist der wirtschaftliche Kaufpreis fixiert?
• Welcher konkrete Betrag steht im Vertrag?
• Welcher Wechselkurs wird für die Umrechnung verwendet?
• Welcher Tag bestimmt den maßgeblichen Kurs?
• Wer trägt Kursänderungen bis zur vollständigen Zahlung?
• In welcher Währung werden Reservierung, Raten und Schlusszahlung berechnet?
• In welcher Währung wird die Miete vereinbart?
• In welcher Währung fallen Verwaltung und Instandhaltung an?
• Welche Währung besitzt eine mögliche Finanzierung?
• Wie hoch ist die Kreditschuld in GEL, USD und EUR?
• In welcher Währung wird ein späterer Verkauf voraussichtlich verhandelt?
• Welche Bankmargen und Überweisungsgebühren fallen an?
• Wie verändert sich die Rendite bei zehn oder 20 Prozent Kursabweichung?
• Ist auch das Belastungsszenario finanziell tragbar?
• Sind ausreichende Liquiditätsreserven für offene Fremdwährungszahlungen vorhanden?

Häufige Fehler bei der Währungsberechnung

Nur mit der Angebotsrendite rechnen

Die vom Verkäufer oder Entwickler genannte Rendite berücksichtigt häufig weder Wechselkursrisiken noch individuelle Bankkosten.

Kaufpreis und Miete in unterschiedliche Kurse umrechnen

Wer für den Kauf einen günstigen Referenzkurs und für die Miete einen unrealistischen Zukunftskurs verwendet, erhält eine verzerrte Rendite.

Erwerbsnebenkosten ignorieren

Einrichtung, Registrierung, Rechtsprüfung und Bankkosten erhöhen den tatsächlichen Euro-Kapitaleinsatz.

Den späteren Verkauf nicht berücksichtigen

Ein großer Teil der Gesamtrendite kann aus dem Verkaufserlös stammen. Deshalb ist auch der zukünftige USD/EUR-Kurs entscheidend.

Fremdwährungskredit nur nach dem Zinssatz auswählen

Ein niedrigerer Nominalzins kann durch ungünstige Wechselkursbewegungen wirtschaftlich wesentlich teurer werden.

Referenzkurs mit tatsächlichem Bankkurs verwechseln

Der offizielle Kurs ist nicht zwingend der Kurs, zu dem die Transaktion tatsächlich ausgeführt wird.

Häufige Fragen zum Währungsrisiko bei Immobilien in Georgien

Ist ein stärkerer Lari für deutsche Vermieter grundsätzlich positiv?

Für bereits bestehende GEL-Mieteinnahmen ist ein stärkerer Lari gegenüber dem Euro grundsätzlich vorteilhaft. Dieselbe GEL-Miete ist dann mehr Euro wert.

Gleichzeitig können lokale Kaufpreise, Dienstleistungen oder Baukosten aus Euro-Sicht teurer werden. Die Wirkung hängt deshalb vom jeweiligen Zahlungsstrom ab.

Sollte die Miete besser in US-Dollar festgelegt werden?

Nicht automatisch.

Entscheidend sind:

• die rechtlichen Rahmenbedingungen,
• die lokale Marktpraxis,
• die Zielgruppe der Vermietung,
• das Einkommen des Mieters,
• die tatsächliche Zahlungswährung.

Verdient ein Mieter sein Einkommen in GEL, kann eine starre Dollarbindung sein eigenes Risiko erhöhen. Das kann mittelbar zu Zahlungsschwierigkeiten, Neuverhandlungen oder Leerstand führen.

Reicht es, die Rendite in US-Dollar zu berechnen?

Nein.

Die USD-Rendite eignet sich zum Marktvergleich, bildet aber nicht vollständig ab, was einem deutschen Käufer in Euro verbleibt.

Zusätzlich sollten erstellt werden:

• eine GEL-Cashflow-Rechnung,
• eine USD-Marktwertrechnung,
• eine vollständige Euro-Vermögensrechnung.

Ist der offizielle Referenzkurs der tatsächliche Kaufkurs?

Nicht zwingend.

Banken und Zahlungsdienstleister verwenden eigene An- und Verkaufskurse und können zusätzliche Gebühren berechnen.

Vor einer größeren Zahlung sollte deshalb der effektive Gesamtbetrag geprüft werden, der nach allen Umrechnungen und Gebühren beim Verkäufer eingeht.

Kann das Währungsrisiko vollständig beseitigt werden?

Bei einer grenzüberschreitenden Immobilienanlage lässt sich das Risiko normalerweise nicht vollständig beseitigen.

Es kann jedoch reduziert werden durch:

• klare Vertragsklauseln,
• passende Fremdwährungskonten,
• abgestimmte Finanzierung,
• ausreichende Reserven,
• gestaffelte Umtauschzeitpunkte,
• konsequente Szenariorechnungen,
• regelmäßige Aktualisierung der Renditeanalyse.

Welcher Kurs sollte für eine Renditeprognose verwendet werden?

Für die Ausgangsrechnung kann ein offizieller Referenzkurs verwendet werden.

Für die eigentliche Kaufentscheidung sollten zusätzlich ungünstigere Szenarien für EUR/USD und EUR/GEL gerechnet werden.

Bei einer tatsächlichen Zahlung ist der verbindliche Kurs der ausführenden Bank oder die vertraglich vereinbarte Umrechnungsmethode maßgeblich.

Wie oft sollte die Währungskalkulation aktualisiert werden?

Während einer laufenden Kaufabwicklung mit offenen Raten sollte die Kalkulation vor jeder größeren Zahlung aktualisiert werden.

Nach dem Kauf empfiehlt sich mindestens eine jährliche Überprüfung. Bei starken Wechselkursbewegungen oder einer geplanten Überweisung sollte die Berechnung zusätzlich anlassbezogen erfolgen.

Immobilien in Georgien immer in EUR, USD und GEL kalkulieren

Eine Immobilie in Georgien in Dollar zu kaufen und die Miete in Lari zu erhalten, kann eine attraktive Investition sein. Die ausgewiesene Rendite ist aber erst dann belastbar, wenn alle Zahlungsströme in Euro zusammengeführt wurden.

Für deutsche Käufer sind drei Rechnungen erforderlich:

• die lokale Wirtschaftlichkeit in GEL,
• der Markt- und Objektvergleich in USD,
• die persönliche Vermögensrendite in EUR.

Der größte Fehler besteht nicht darin, dass sich ein Wechselkurs ungünstig entwickelt. Der größte Fehler besteht darin, dieses Risiko überhaupt nicht zu berechnen.

Eine professionelle Prüfung sollte deshalb nicht nur beantworten, wie hoch die heutige Mietrendite aussieht. Sie muss zeigen:

• wie viel Euro tatsächlich investiert werden,
• wie sich die GEL-Miete in Euro entwickelt,
• welche Währung Kosten und Finanzierung besitzen,
• wie empfindlich die Rendite auf Kursänderungen reagiert,
• welcher Euro-Betrag bei einem späteren Verkauf realistisch verbleibt,
• und ob die Investition auch in einem Belastungsszenario noch tragfähig ist.

Erst diese Drei-Währungs-Rechnung macht aus einer attraktiven Angebotsrendite eine fundierte Investitionsentscheidung.

Hinweis: Die Rechenbeispiele dienen der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine individuelle rechtliche, steuerliche, finanzielle oder währungsbezogene Beratung.

Quellen und weiterführende Links

Wechselkurse und Devisenmarkt

Treasury of Georgia – offizielle Wechselkurse:
https://treasury.ge/en/ExchangeRate

National Bank of Georgia – Foreign Exchange Market:
https://nbg.gov.ge/en/page/foreign-exchange-market

National Bank of Georgia – aktuelle und historische Wechselkurse:
https://nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency

Rechtliche Grundlagen

Georgisches Gesetz über die Nationalbank und die Stellung des Lari:
https://matsne.gov.ge/en/document/view/101044

Legislative Herald of Georgia – englischsprachige Gesetzesdatenbank:
https://matsne.gov.ge/en

Fremdwährungskredite und Dollarisierung

National Bank of Georgia – Beschlüsse zu Fremdwährungskrediten und Entdollarisierung:
https://nbg.gov.ge/en/media/news/financial-stability-and-monetary-policy-committees-decisi-3

National Bank of Georgia – Angaben zur Dollarisierung von Krediten und Einlagen:
https://nbg.gov.ge/en/media/news/the-parliament-of-georgia-approved-the-2025-annual-report-of-the-national-bank-of-georgia

Weitere offizielle Informationen

National Bank of Georgia – englischsprachige Startseite:
https://nbg.gov.ge/en

National Statistics Office of Georgia:
https://www.geostat.ge/en