Hotels Georgien 2026 Auslastung und Rendite
Hotels in Georgien 2026: Auslastung steigt auf 58 Prozent – Tourismuseinnahmen sinken
Hotels in Georgien entwickelten sich im ersten Halbjahr 2026 auf den ersten Blick überraschend: Große Markenhotels konnten gleichzeitig ihre Auslastung und ihre Zimmerpreise steigern, während die gesamten internationalen Tourismuseinnahmen des Landes zurückgingen.
Nach dem „Tourism Sector Overview 6M 2026“ von TBC Capital erreichten größere Markenhotels zwischen Januar und Juni eine durchschnittliche Belegung von 58 Prozent. Das waren vier Prozentpunkte mehr als im ersten Halbjahr 2025.
Die durchschnittliche Tagesrate pro verkauftem Zimmer, in der Hotelwirtschaft als ADR bezeichnet, stieg um sieben Prozent auf 134 US-Dollar.
Die internationalen Tourismuseinnahmen Georgiens gingen im selben Zeitraum jedoch um zwei Prozent auf 1,932 Milliarden US-Dollar zurück.
Der vermeintliche Widerspruch zeigt, warum Investoren Tourismuszahlen nicht pauschal auf Hotels, Ferienwohnungen oder Serviced Apartments übertragen dürfen. Der georgische Tourismusmarkt entwickelt sich nicht in allen Regionen, Unterkunftskategorien und Zielgruppen gleich.
Hotels in Georgien 2026: Die wichtigsten Zahlen
| Kennzahl | Erstes Halbjahr 2026 | Veränderung |
|---|---|---|
| Auslastung großer Markenhotels | 58 % | +4 Prozentpunkte |
| Durchschnittliche Zimmerrate | 134 USD | +7 % |
| Rechnerischer RevPAR | rund 78 USD | etwa +15 % |
| Internationale Tourismuseinnahmen | 1,932 Mrd. USD | −2 % |
| Internationale Übernachtungsbesuche | 2,273 Mio. | +0,1 % |
| Einnahmen aus EU und UK | rund 336 Mio. USD | +21,2 % |
| Besuche aus EU und UK | rund 249.000 | +23,4 % |
Der RevPAR, also der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, ergibt sich aus Zimmerrate und Auslastung. Bei 134 US-Dollar durchschnittlicher Zimmerrate und 58 Prozent Belegung liegt er rechnerisch bei rund 77,72 US-Dollar pro verfügbarem Zimmer.
Im Vorjahreszeitraum lag der rechnerische Wert bei ungefähr 68 US-Dollar. Damit dürfte der Zimmerumsatz je verfügbarem Zimmer in den untersuchten Markenhotels um annähernd 15 Prozent gestiegen sein.
Für die Beurteilung eines Hotelbetriebs ist diese Kennzahl häufig aussagekräftiger als der reine Zimmerpreis.
Hotels Georgien 2026 Auslastung und Rendite Infografik
Was bedeuten ADR, Auslastung und RevPAR?
Für Immobilieninvestoren sind drei Hotelkennzahlen besonders wichtig.
Auslastung
Die Auslastung zeigt, welcher Anteil der verfügbaren Zimmer tatsächlich verkauft wurde.
Eine Auslastung von 58 Prozent bedeutet vereinfacht, dass von 100 verfügbaren Zimmernächten durchschnittlich 58 verkauft wurden.
Die Kennzahl sagt jedoch noch nichts darüber aus, zu welchem Preis die Zimmer vermietet wurden oder welche Betriebskosten entstanden sind.
ADR
ADR steht für „Average Daily Rate“ und bezeichnet den durchschnittlichen Zimmerumsatz je verkauftem Zimmer.
Ein ADR von 134 US-Dollar bedeutet nicht, dass jedes Hotelzimmer in Georgien für diesen Betrag angeboten oder verkauft wird.
Der Wert bezieht sich auf die von TBC Capital betrachteten größeren Markenhotels. Er kann nicht ohne Weiteres auf kleine Hotels, Gästehäuser, Pensionen oder private Ferienwohnungen übertragen werden.
RevPAR
RevPAR steht für „Revenue per Available Room“. Die Kennzahl verbindet den durchschnittlich erzielten Zimmerpreis mit der Auslastung.
Die vereinfachte Berechnung lautet:
RevPAR = ADR × Auslastung
Ein Hotel kann einen hohen durchschnittlichen Zimmerpreis erzielen und dennoch wirtschaftlich schwach sein, wenn viele Zimmer leer bleiben.
Umgekehrt kann eine hohe Auslastung bei zu niedrigen Preisen ebenfalls unzureichend sein.
Auch der RevPAR ist noch kein Gewinn. Personalkosten, Energie, Reinigung, Vertrieb, Instandhaltung, Management, Ausstattung, Finanzierung und Steuern sind darin nicht berücksichtigt.
Monatliche Entwicklung: Starker Abschluss des ersten Halbjahres
Die monatlichen Zahlen zeigen, dass die Entwicklung innerhalb des ersten Halbjahres sehr unterschiedlich verlief.
| Monat 2026 | Auslastung | Durchschnittliche Zimmerrate |
|---|---|---|
| Januar | 57 % | 140 USD |
| Februar | 53 % | 123 USD |
| März | 43 % | 125 USD |
| April | 52 % | 123 USD |
| Mai | 69 % | 144 USD |
| Juni | 72 % | 150 USD |
Der März war mit 43 Prozent Auslastung der schwächste Monat.
Im Mai und Juni erholte sich das Geschäft deutlich. Im Juni erreichten die untersuchten Markenhotels eine Belegung von 72 Prozent und einen durchschnittlichen Zimmerpreis von 150 US-Dollar.
Damit endete das erste Halbjahr wesentlich stärker, als es die Halbjahresdurchschnitte allein erkennen lassen.
Die Entwicklung darf dennoch nicht automatisch auf das Gesamtjahr hochgerechnet werden. Besonders Batumi, die Schwarzmeerküste und die georgischen Bergregionen unterliegen ausgeprägten saisonalen Schwankungen.
Warum können Hotels besser laufen, obwohl die Tourismuseinnahmen sinken?
Die beiden Entwicklungen widersprechen sich nicht. Sie messen unterschiedliche Teile des Tourismusmarktes.
Die Hotelzahlen betreffen nur einen ausgewählten Marktbereich
Die Zahlen zu Auslastung und Zimmerrate beziehen sich auf größere Markenhotels.
Diese Häuser verfügen gewöhnlich über professionelles Preismanagement, internationale Buchungssysteme, Firmenkunden, Gruppenbuchungen, Veranstaltungsangebote und teilweise eigene Kundenbindungsprogramme.
Die nationalen Tourismuseinnahmen erfassen dagegen die gesamte touristische Ausgabenkette. Dazu gehören nicht nur Hotelübernachtungen, sondern auch Ausgaben für:
- private Unterkünfte,
- Gästehäuser und Pensionen,
- Gastronomie,
- Transport,
- Freizeitangebote,
- Ausflüge,
- Einzelhandel,
- Kulturangebote,
- medizinische Leistungen,
- weitere touristische Dienstleistungen.
Ein Rückgang der gesamten Tourismuseinnahmen bedeutet deshalb nicht automatisch, dass auch der Umsatz großer Hotels zurückgegangen ist.
Die Zahl der Übernachtungstouristen blieb weitgehend stabil
Georgien registrierte im ersten Halbjahr 2026 rund 2,273 Millionen internationale touristische Besuche mit mindestens einer Übernachtung.
Das entsprach einem leichten Plus von etwa 0,1 Prozent.
Deutlich stärker sank dagegen die Zahl der Tagesbesucher. Für dieses Segment wurde ein Rückgang von ungefähr 14,6 Prozent ausgewiesen.
Ein Rückgang der Tagesbesuche belastet zwar die gesamte Besucherstatistik, hat aber nur einen begrenzten direkten Einfluss auf die Hotelnachfrage.
Damit kann die Nachfrage nach Übernachtungen stabil bleiben oder sich in bestimmten Hotelklassen sogar verbessern, obwohl die umfassendere Zahl internationaler Besucher sinkt.
Markenhotels können Marktanteile gewinnen
Professionell geführte Häuser können auch in einem stagnierenden oder rückläufigen Gesamtmarkt zusätzliche Nachfrage auf sich ziehen.
Mögliche Gründe sind:
- bessere internationale Vermarktung,
- zentrale oder besonders attraktive Standorte,
- internationale Markenbekanntheit,
- Firmen- und Gruppenverträge,
- höhere Sicherheits- und Servicestandards,
- professionelles Bewertungsmanagement,
- flexible Zimmerpreise,
- Angebote für längere Aufenthalte,
- Tagungs- und Veranstaltungsräume,
- Wellness- und Gastronomieangebote.
Steigende Kennzahlen großer Markenhotels beweisen daher nicht, dass jedes kleine Hotel oder jede private Ferienwohnung ebenfalls besser ausgelastet ist.
Die Herkunft der Gäste verändert sich
Ein Rückgang zahlreicher preisorientierter oder kurz bleibender Besucher kann durch eine kleinere Zahl ausgabestärkerer Reisender teilweise ausgeglichen werden.
Gleichzeitig kann sich das Geld stärker auf hochwertige Hotels konzentrieren, während andere Bereiche wie einfache Unterkünfte, Einzelhandel oder bestimmte Freizeitangebote schwächer laufen.
Für Investoren ist deshalb nicht nur die Gesamtzahl der Besucher wichtig. Entscheidend ist, welche Gäste kommen, wie lange sie bleiben, welche Unterkunftskategorien sie wählen und wie viel sie tatsächlich ausgeben.
Regionale Konflikte beeinflussten einzelne Herkunftsmärkte
Die schwächere Gesamtentwicklung wurde unter anderem durch Konflikte im Nahen Osten und damit verbundene Einschränkungen des Flugverkehrs beeinflusst.
Besonders betroffen waren einzelne Herkunftsmärkte aus dem Nahen Osten und Südasiens.
Im zweiten Quartal 2026 gingen die internationalen Tourismuseinnahmen gegenüber dem Vorjahresquartal zurück. Zuwächse aus Europa, China und Zentralasien konnten diese Rückgänge teilweise, aber nicht vollständig kompensieren.
EU und Großbritannien werden zum wichtigsten Einnahmemarkt
Eine der wichtigsten Entwicklungen des ersten Halbjahres war der starke Zuwachs aus den EU-Ländern und dem Vereinigten Königreich.
Georgien verzeichnete aus diesen Märkten rund 249.000 Besuche. Das waren gut 23 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2025.
Die daraus erzielten Tourismuseinnahmen stiegen um rund 21,2 Prozent auf knapp 336 Millionen US-Dollar.
EU und UK bildeten damit den größten zusammengefassten Herkunftsblock nach gesamten Tourismuseinnahmen.
| Herkunftsmarkt | Tourismuseinnahmen H1 2026 | Veränderung |
|---|---|---|
| EU und Vereinigtes Königreich | 336 Mio. USD | +21,2 % |
| Russland | 307 Mio. USD | −0,2 % |
| Türkei | 255 Mio. USD | −1,3 % |
| Israel | 223 Mio. USD | −7,9 % |
| Aserbaidschan | 108 Mio. USD | +4,9 % |
| Ukraine | 99 Mio. USD | +42,2 % |
| Armenien | 69 Mio. USD | +4,2 % |
| Saudi-Arabien | 24 Mio. USD | −37,3 % |
| Iran | 20 Mio. USD | −64,7 % |
EU und UK stellten nur einen vergleichsweise kleinen Anteil der gesamten internationalen Besucherreisen, waren aber für einen deutlich größeren Anteil der Tourismuseinnahmen verantwortlich.
Diese Gegenüberstellung deutet auf überdurchschnittlich hohe Einnahmen je Besuch hin.
Kommen die wertvollsten Touristen inzwischen aus Europa?
In der Summe sind EU und UK aktuell der wichtigste Einnahmeblock des georgischen Tourismus.
Die Formulierung „wertvollste Touristen“ sollte dennoch differenziert verwendet werden.
Der hohe Gesamtumsatz aus Europa entsteht aus einer Kombination von:
- steigenden Besucherzahlen,
- längeren Aufenthalten,
- Nachfrage nach hochwertigen Unterkünften,
- Kultur-, Wein- und Individualreisen,
- besseren internationalen Flugverbindungen,
- vergleichsweise hohen Reisebudgets,
- einer wachsenden Bekanntheit Georgiens als Reiseziel.
Einzelne andere Herkunftsmärkte können weiterhin höhere Ausgaben je Gast erreichen.
Israel bleibt beispielsweise trotz gesunkener Besucherzahlen und Einnahmen ein bedeutender Markt für hochwertige touristische Angebote.
Für Hotelbetreiber ist deshalb nicht die ausschließliche Konzentration auf eine einzelne Herkunftsregion sinnvoll. Eine möglichst breite Mischung aus europäischen Reisenden, Gästen aus Nachbarländern, Israel, den Golfstaaten, Zentralasien und weiteren Fernmärkten kann wirtschaftlich stabiler sein.
Was bedeutet die Entwicklung für Immobilieninvestoren?
Die neuen Zahlen sind grundsätzlich positiv für professionell betriebene Tourismusimmobilien.
Sie rechtfertigen jedoch keine pauschale Annahme, dass jede Ferienwohnung, jedes Hotelzimmer oder jedes Gästehaus in Georgien automatisch rentabel ist.
Der nationale Durchschnitt ist keine Objektprognose
Eine landesweite Auslastung großer Markenhotels von 58 Prozent sagt wenig darüber aus, ob ein einzelnes Apartment in Batumi, ein Gästehaus in Kachetien oder ein Hotelzimmer in Tiflis ebenfalls 58 Prozent erreichen kann.
Entscheidend sind unter anderem:
- Makrolage und Mikrolage,
- Erreichbarkeit,
- Aussicht und Umfeld,
- Qualität der Ausstattung,
- Zustand des Gebäudes,
- Bewertungen,
- Zielgruppe,
- Betreiberqualität,
- Vertriebskanäle,
- Saisonlänge,
- Konkurrenzangebote,
- tatsächlich erzielbare Übernachtungspreise,
- laufende Betriebskosten.
Der Zimmerpreis eines Markenhotels ist kein Apartmentpreis
Die durchschnittlichen 134 US-Dollar dürfen nicht als realistischer Standardpreis für eine private Ferienwohnung übernommen werden.
Ein Markenhotel verkauft neben dem Zimmer häufig zahlreiche zusätzliche Leistungen:
- Rezeption,
- tägliche Reinigung,
- Frühstück,
- Gastronomie,
- Tagungsräume,
- Wellness,
- Transfers,
- Concierge,
- Sicherheitsdienst,
- internationale Markenstandards.
Ein privates Apartment muss seinen Preis dagegen häufig allein durch Lage, Ausstattung, Aussicht, Sauberkeit und Bewertungen rechtfertigen.
Bruttoumsatz ist nicht Nettorendite
Die vereinfachte Umsatzformel lautet:
Durchschnittspreis × verfügbare Nächte × Auslastung = Bruttoumsatz
Bei einem durchschnittlichen Apartmentpreis von beispielsweise 90 US-Dollar und einer Auslastung von 58 Prozent ergibt sich rechnerisch:
90 USD × 365 Tage × 58 % = 19.053 USD Bruttoumsatz pro Jahr
Davon müssen unter anderem abgezogen werden:
- Provisionen von Buchungsplattformen,
- Betreiber- oder Verwaltungsvergütung,
- Reinigung und Wäsche,
- Strom, Heizung, Kühlung und Wasser,
- Internet und Fernsehen,
- Hausgeld,
- gemeinschaftliche Betriebskosten,
- Reparaturen,
- Ersatzbeschaffungen,
- Möblierungsreserve,
- Versicherungen,
- lokale Steuern und Abgaben,
- Zahlungsverkehr,
- Währungsumrechnung,
- Marketing,
- eigene Aufenthalte,
- gesperrte Nächte.
Unterstellt man in einem rein beispielhaften Szenario Gesamtkosten von 35 Prozent des Bruttoumsatzes, verblieben rund 12.384 US-Dollar vor Finanzierung und persönlichen Steuern.
Die angenommenen 35 Prozent sind keine allgemeine Marktprognose. Das Beispiel zeigt lediglich, wie deutlich sich Bruttoumsatz und tatsächlicher Nettoertrag unterscheiden können.
Hotels Georgien 2026 Auslastung und Rendite
Welche Kosten werden bei Renditeversprechen häufig vergessen?
Bei Hotelzimmern, Serviced Apartments und Ferienwohnungen werden Renditen häufig auf den Immobilien Kaufpreis und einen optimistischen Bruttoumsatz bezogen.
Nicht immer vollständig berücksichtigt sind folgende Kostenpositionen.
Möblierung und Erstausstattung
Küche, Betten, Matratzen, Textilien, Klimaanlagen, Elektrogeräte, Geschirr, Beleuchtung und Dekoration können einen erheblichen zusätzlichen Kapitalbedarf auslösen.
Bei hochwertig positionierten Unterkünften müssen Möbel und Ausstattung zudem einem höheren Qualitätsanspruch entsprechen.
Erneuerungsreserve
Touristisch genutzte Wohnungen verschleißen schneller als gewöhnlich vermietete Wohnungen.
Möbel, Wände, Fußböden, Handtücher, Bettwäsche, Klimaanlagen und technische Geräte müssen regelmäßig erneuert oder repariert werden.
Eine realistische Investitionsrechnung sollte deshalb eine jährliche Rücklage enthalten.
Plattformprovisionen
Buchungsplattformen und Zahlungsanbieter reduzieren den tatsächlich ausgezahlten Umsatz.
Zusätzliche Rabatte für mobile Buchungen, Stammgäste, Wochenaufenthalte oder kurzfristige Angebote können den realisierten Zimmerpreis weiter senken.
Der öffentlich sichtbare Angebotspreis entspricht daher nicht automatisch dem Betrag, der beim Eigentümer ankommt.
Managementgebühren
Eine professionelle Verwaltung kann sinnvoll oder sogar notwendig sein, kostet aber Geld.
Im Vertrag muss eindeutig geregelt sein:
- auf welcher Berechnungsgrundlage die Vergütung anfällt,
- ob die Gebühr auf Brutto- oder Nettoumsatz berechnet wird,
- welche Leistungen enthalten sind,
- ob Reinigung separat berechnet wird,
- wer Preisnachlässe festlegen darf,
- wer Reparaturen beauftragen kann.
Eigentümernutzung
Selbst genutzte Wochen liegen häufig in der Hauptsaison.
Dadurch entfallen ausgerechnet jene Nächte, die besonders hohe Einnahmen erzielen könnten.
Eigennutzung ist deshalb nicht kostenlos. Sie verursacht wirtschaftlich betrachtet entgangenen Umsatz.
Leerstand außerhalb der Saison
Eine sehr gute Auslastung im Juli und August kann mehrere schwache Wintermonate nicht automatisch ausgleichen.
Das gilt besonders für Ferienwohnungen in Batumi und an der Schwarzmeerküste.
Investoren sollten deshalb mit monatlichen und nicht nur mit jährlichen Durchschnittswerten kalkulieren.
Finanzierung und Wechselkurs
Ein in Euro finanzierter Kauf und ein in Lari oder US-Dollar erzielter Mietumsatz kann zusätzliche Währungsrisiken verursachen.
Auch Kreditkosten, Tilgung, Bankgebühren und mögliche Anschlussfinanzierungen müssen berücksichtigt werden.
Welche Tourismusimmobilien profitieren besonders?
Die Entwicklung spricht vor allem für Unterkünfte, die eine klar definierte und zahlungsfähige Zielgruppe ansprechen.
Dazu gehören:
- hochwertige Boutiquehotels,
- professionell betriebene Serviced Apartments,
- Wein- und Genussunterkünfte,
- gut erreichbare Naturresorts,
- Häuser mit Wellnessangeboten,
- Stadtapartments für Geschäftsreisende,
- Unterkünfte für längere Aufenthalte,
- kleinere Hotels mit persönlichem Service.
Weniger überzeugend sind Projekte, die sich ausschließlich über einen niedrigen Preis, eine maximale Bettenzahl oder eine unrealistisch hohe Dauerauslastung verkaufen sollen.
Ein austauschbares Apartment ohne klare Positionierung steht in direkter Konkurrenz zu zahlreichen ähnlichen Angeboten.
Hotels und Serviced Apartments in Tiflis
Tiflis besitzt unter den georgischen Standorten die breiteste potenzielle Nachfragestruktur.
Neben klassischen Städtereisenden kommen folgende Zielgruppen infrage:
- Geschäftsreisende,
- Konferenzgäste,
- Langzeitreisende,
- digitale Berufstätige,
- Familienbesucher,
- Kulturreisende,
- Genussreisende,
- medizinische Reisende,
- internationale Projektmitarbeiter.
Besonders interessant können sein:
- zentrale Serviced Apartments,
- kleinere Boutiquehotels in historischen Gebäuden,
- Unterkünfte für längere Aufenthalte,
- Apartments in der Nähe wichtiger Geschäftsstandorte,
- Häuser mit professioneller Rezeption und Reinigung,
- Angebote mit Arbeitsplatz und zuverlässiger Internetverbindung.
Entscheidend ist die Mikrolage.
Zwei Wohnungen im selben Stadtteil können aufgrund von Straßenlärm, Zugang, Gebäudezustand, Aussicht, Aufzug, Parkplatz oder Entfernung zu touristischen Zielen völlig unterschiedliche Ergebnisse erzielen.
Auch in beliebten Stadtteilen ist deshalb eine Prüfung des einzelnen Gebäudes unverzichtbar.
Hotels und Ferienwohnungen in Batumi
Batumi bietet eine hohe touristische Bekanntheit, eine wachsende Skyline und eine starke Sommersaison.
Gleichzeitig ist der Markt besonders angebots- und saisonabhängig.
Die Zahl kurzzeitig vermieteter Apartments in Batumi könnte in den kommenden Jahren deutlich steigen. Damit müsste auch die Nachfrage erheblich wachsen, um das zusätzliche Angebot vollständig aufzunehmen.
Für Investoren ist dies ein ernst zu nehmendes Risiko.
Ein tragfähiges Projekt in Batumi sollte deshalb nicht nur mit den besten Sommermonaten kalkuliert werden.
Wichtig sind:
- realistische Winterauslastung,
- Heiz- und Energiekosten,
- Luftfeuchtigkeit und Instandhaltung,
- tatsächliche Entfernung zum Strand,
- Qualität des direkten Umfelds,
- unverbaubare Aussicht,
- Zahl vergleichbarer Apartments im Gebäude,
- Qualität und Erreichbarkeit des Betreibers,
- ganzjährige Nutzbarkeit des Gebäudes,
- Höhe der gemeinschaftlichen Kosten.
Ein Apartment in einem Hochhaus mit mehreren Hundert ähnlich ausgestatteten Einheiten muss sich häufig gegen zahlreiche Angebote im selben Gebäude behaupten.
Die Aussicht auf das Meer allein garantiert deshalb noch keine rentable Vermietung.
Boutiquehotels und Weintourismus in Kachetien
Kachetien eignet sich besonders für hochwertige und erlebnisorientierte Konzepte.
Wein, regionale Küche, Landschaft, Kultur, Veranstaltungen und Hochzeiten ermöglichen eine stärkere Differenzierung als bei standardisierten Stadtapartments.
Geeignete Konzepte können sein:
- kleine Boutiquehotels,
- Weingüter mit Gästezimmern,
- hochwertige Ferienhäuser,
- Retreats,
- Veranstaltungs- und Hochzeitsunterkünfte,
- Genuss- und Kochangebote,
- Kombinationen aus Unterkunft und geführten Erlebnissen.
Kachetien besitzt gute Voraussetzungen für europäische Wein-, Kultur- und Individualtouristen.
Gleichzeitig bleiben Erreichbarkeit, Infrastruktur, Personalgewinnung und professioneller Betrieb zentrale Herausforderungen.
Ein schönes Gebäude und ein Weinberg genügen nicht. Das touristische Gesamterlebnis muss von der Buchung bis zur Abreise funktionieren.
Hotels in Mestia, Ratscha und anderen Bergregionen
Mestia, Swanetien, Ratscha, Gudauri, Goderdzi und Bakuriani besitzen Potenzial für Natur-, Wander-, Ski- und Aktivtourismus.
Georgien versucht gleichzeitig, sein Profil als Ganzjahresdestination auszubauen.
Gerade außerhalb der großen Städte besteht teilweise noch Bedarf an hochwertigen Unterkünften.
Dem stehen jedoch höhere Anforderungen an Infrastruktur, Personal, Versorgung, Energie, Schneeräumung, Zufahrten und Instandhaltung gegenüber.
Für kleinere Bergprojekte sind besonders wichtig:
- sichere ganzjährige Zufahrt,
- zuverlässige Stromversorgung,
- sichere Wasserversorgung,
- leistungsfähige Heizung,
- gute Wärmedämmung,
- Unterkünfte für Mitarbeiter,
- Transportmöglichkeiten,
- Verpflegungsangebot,
- saisonübergreifende Aktivitäten,
- Notfall- und Reparaturmanagement.
Eine spektakuläre Landschaft allein ersetzt kein funktionierendes Betriebskonzept.
Hotelzimmer kaufen oder eigene Ferienwohnung?
Beide Modelle haben Vor- und Nachteile.
Hotelzimmer im Betreiberkonzept
Ein Hotelzimmer kann für Anleger attraktiv sein, die sich nicht selbst um Vermarktung und Gäste kümmern möchten.
Dafür besteht eine starke Abhängigkeit vom Betreiber und vom Managementvertrag.
Zu prüfen sind insbesondere:
- Wird echtes und eigenständig registriertes Eigentum erworben?
- Wie wird der Zimmerumsatz verteilt?
- Gibt es einen gemeinsamen Einnahmenpool?
- Welche Kosten werden vor der Ausschüttung abgezogen?
- Wer finanziert Renovierungen und neue Möbel?
- Wie lange läuft der Betreibervertrag?
- Kann der Betreiber ausgetauscht werden?
- Welche Eigennutzung ist erlaubt?
- Wie wird eine beworbene Garantierendite abgesichert?
- Ist das Zimmer frei weiterverkaufbar?
- Gibt es Einschränkungen beim Wiederverkauf?
- Wer trägt das Risiko bei einer schwachen Auslastung?
Eigene Ferienwohnung
Eine eigenständige Wohnung bietet meist mehr Kontrolle und Flexibilität.
Der Eigentümer trägt dafür das Vermarktungs-, Verwaltungs- und Leerstandsrisiko.
Die Wohnung kann möglicherweise auch langfristig vermietet oder selbst genutzt werden, sofern Gebäudeordnung, Verträge und Marktbedingungen dies ermöglichen.
Eine pauschal bessere Variante gibt es nicht.
Maßgeblich sind:
- Kaufpreis,
- Standort,
- Eigentumsstruktur,
- Vertragsgestaltung,
- Betreiberqualität,
- laufende Kosten,
- realistisch erzielbarer Nettoertrag.
So sollte eine Investitionsrechnung aufgebaut sein
Eine belastbare Kalkulation sollte mindestens drei Szenarien enthalten.
Vorsichtiges Szenario
Das vorsichtige Szenario sollte unter anderem berücksichtigen:
- Auslastung deutlich unter dem beworbenen Durchschnitt,
- reduzierten Zimmerpreis,
- erhöhte Betriebskosten,
- zusätzliche Reparaturreserve,
- längere Anlaufphase,
- schwächere Nebensaison,
- mögliche Wechselkursverluste.
Basisszenario
Das Basisszenario sollte auf nachvollziehbaren Vergleichswerten beruhen:
- Auslastung ähnlicher Objekte,
- tatsächlich erzielbarer Preis nach Rabatten,
- vollständige Betreiber- und Plattformkosten,
- realistische Saisonkurve,
- regelmäßige Renovierungsreserve,
- angemessene Managementkosten.
Positives Szenario
Das positive Szenario kann folgende Annahmen enthalten:
- überdurchschnittlich gute Bewertungen,
- sehr gute Mikrolage,
- etablierter Betreiber,
- steigende internationale Nachfrage,
- erfolgreiche Nebensaisonangebote,
- zusätzliche Einnahmen durch Serviceleistungen.
Ein Kauf sollte möglichst bereits im vorsichtigen Szenario wirtschaftlich vertretbar sein.
Ein Projekt, das nur unter nahezu vollständiger Auslastung oder dauerhaft steigenden Preisen funktioniert, besitzt ein erhöhtes Risiko.
Fragen vor dem Kauf einer Tourismusimmobilie
Vor dem Erwerb eines Hotelzimmers, Serviced Apartments oder Ferienobjekts sollten Investoren mindestens folgende Fragen beantworten:
- Wer ist der rechtlich eingetragene Eigentümer der Immobilie?
- Ist das Objekt bereits fertiggestellt oder befindet es sich noch im Bau?
- Ist die touristische Nutzung rechtlich und tatsächlich möglich?
- Wie hoch ist die nachweisbare Auslastung vergleichbarer Objekte?
- Welche Preise werden tatsächlich erzielt und nicht nur öffentlich angeboten?
- Wie hoch sind Plattform-, Betreiber- und Reinigungskosten?
- Wer trägt Renovierungs- und Ersatzkosten?
- Wie hoch sind Hausgeld und gemeinschaftliche Betriebskosten?
- Gibt es Einschränkungen bei der Eigennutzung?
- Was geschieht nach Ablauf einer Renditegarantie?
- Wie kann der Betreibervertrag beendet werden?
- Ist ein freier Weiterverkauf möglich?
- Wie entwickelt sich das Konkurrenzangebot?
- Wie stark ist die Saisonalität?
- Welche steuerlichen und rechtlichen Pflichten bestehen?
Warum die neuen Zahlen trotzdem ein positives Signal sind
Die Entwicklung großer Markenhotels zeigt, dass Georgien zahlungsfähige internationale Nachfrage anziehen kann.
Besonders positiv sind:
- steigende Zimmerpreise,
- höhere Auslastung professioneller Häuser,
- deutlich mehr Besucher aus Europa,
- wachsende Einnahmen aus EU und UK,
- die starke Erholung im Mai und Juni,
- eine breitere Verteilung der Herkunftsmärkte.
Auch Tiflis, Batumi, Kachetien und die Bergregionen bieten grundsätzlich Entwicklungsmöglichkeiten.
Gleichzeitig sind zusätzliche Infrastruktur, qualifiziertes Personal, professionelles Management und verlässliche Qualitätsstandards notwendige Voraussetzungen.
Das Signal lautet daher nicht:
„Jede Tourismusimmobilie in Georgien lohnt sich.“
Die belastbare Schlussfolgerung lautet vielmehr:
Gut gelegene, klar positionierte und professionell betriebene Unterkünfte können sich deutlich besser entwickeln als der Gesamtmarkt.
Hotels in Georgien bieten Chancen – aber keinen automatischen Renditeboom
Hotels in Georgien zeigen im ersten Halbjahr 2026 eine zunehmend differenzierte Marktentwicklung.
Große Markenhotels erreichten eine durchschnittliche Auslastung von 58 Prozent und steigerten ihre durchschnittliche Zimmerrate auf 134 US-Dollar. Ihr rechnerischer Zimmerumsatz je verfügbarem Zimmer entwickelte sich damit deutlich positiv.
Gleichzeitig sanken die gesamten internationalen Tourismuseinnahmen des Landes auf 1,932 Milliarden US-Dollar.
Gründe waren unter anderem schwächere Herkunftsmärkte im Nahen Osten, regionale Konflikte, Flugbeschränkungen und eine veränderte Zusammensetzung der Besucher.
Für Immobilieninvestoren ist vor allem der starke Zuwachs aus EU und UK relevant. Diese Märkte stehen inzwischen für knapp 336 Millionen US-Dollar und damit für den größten zusammengefassten Anteil an Georgiens internationalen Tourismuseinnahmen.
Die entscheidende Schlussfolgerung lautet dennoch:
Nationale Besucherzahlen und durchschnittliche Hotelkennzahlen ersetzen keine objektbezogene Prüfung.
Standort, Betreiber, Kaufpreis, Vertragsbedingungen, Saisonalität und sämtliche laufenden Kosten bestimmen, ob ein Hotelzimmer, Serviced Apartment oder Boutiquehotel tatsächlich eine nachhaltige Rendite erzielt.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Hotelauslastung in Georgien 2026?
Große Markenhotels erreichten im ersten Halbjahr 2026 eine durchschnittliche Auslastung von 58 Prozent. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 war das ein Anstieg um vier Prozentpunkte.
Der Wert gilt nicht für sämtliche georgischen Hotels, Pensionen oder Ferienwohnungen.
Wie hoch ist der durchschnittliche Zimmerpreis in Georgien?
Die durchschnittliche Tagesrate der untersuchten großen Markenhotels lag bei 134 US-Dollar.
Der Betrag kann nicht als landesweiter Durchschnittspreis aller Unterkünfte oder als automatisch erwartbarer Preis privater Apartments verstanden werden.
Warum sinken die Tourismuseinnahmen trotz steigender Hotelauslastung?
Die Kennzahlen beziehen sich auf unterschiedliche Marktbereiche.
Auslastung und durchschnittliche Zimmerrate betreffen größere Markenhotels. Die Tourismuseinnahmen erfassen dagegen die gesamte touristische Wirtschaft und alle Herkunftsmärkte.
Gleichzeitig gingen Tagesbesuche und Einnahmen aus mehreren Ländern des Nahen Ostens deutlich zurück.
Welche Touristen bringen Georgien die höchsten Einnahmen?
EU-Länder und das Vereinigte Königreich bildeten im ersten Halbjahr 2026 mit rund 336 Millionen US-Dollar den größten zusammengefassten Einnahmeblock.
Danach folgten Russland mit rund 307 Millionen US-Dollar und die Türkei mit rund 255 Millionen US-Dollar.
Lohnt sich ein Hotel in Tiflis?
Ein Hotel in Tiflis kann sich lohnen, wenn Lage, Kaufpreis, Betreiber, Zielgruppe und Kostenstruktur zusammenpassen.
Eine zentrale Lage allein genügt nicht. Entscheidend sind der realisierbare Zimmerumsatz, sämtliche Betriebskosten und die Nachfrage außerhalb der Hauptsaison.
Ist eine Ferienwohnung rentabler als ein Hotelzimmer?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten.
Eine Ferienwohnung bietet häufig mehr Kontrolle und alternative Nutzungsmöglichkeiten. Ein Hotelzimmer kann weniger Verwaltungsaufwand verursachen, führt aber zu größerer Abhängigkeit vom Betreiber und dessen Vertragsbedingungen.
Ist eine Ferienwohnung in Batumi eine gute Investition?
Batumi kann in der Sommersaison eine hohe Nachfrage erzielen.
Das zunehmende Angebot an Apartments und die schwächere Nebensaison erhöhen jedoch das Risiko. Eine Kalkulation sollte deshalb ausdrücklich die Wintermonate, Betriebskosten und Konkurrenzangebote im selben Gebäude berücksichtigen.
Welche Regionen eignen sich für Boutiquehotels?
Neben Tiflis bieten insbesondere Kachetien, Mestia, Swanetien, Ratscha, Gudauri, Bakuriani und weitere Natur- und Weinregionen Potenzial.
Außerhalb der großen Zentren steigen jedoch häufig die Anforderungen an Infrastruktur, Personal, Transport und eigenen Vertrieb.
Welche Auslastung benötigt eine Ferienwohnung?
Es gibt keinen allgemein gültigen Mindestwert.
Die notwendige Auslastung hängt von Kaufpreis, durchschnittlichem Übernachtungspreis, Betriebskosten und Finanzierung ab.
Investoren sollten zunächst den jährlichen Break-even-Umsatz bestimmen und daraus die erforderliche Zahl verkaufter Nächte berechnen.
Sind garantierte Renditen bei Hotelprojekten sicher?
Eine beworbene Garantierendite ist nur so belastbar wie der Garantiegeber und die vertragliche Absicherung.
Entscheidend sind Laufzeit, Zahlungsbedingungen, Sicherheiten, Ausschlüsse, Renovierungskosten und die Frage, was nach Ablauf der Garantie geschieht.
Wesentliche Quellen und weiterführende Links
TBC Capital – Tourism Sector Overview 6M 2026
TBC Capital – vollständiger Bericht als PDF
https://tbccapital.ge/static/file/202608115157-1.-tourism-update-august-2026-geo-6m.pdf
Business Insider Georgia – internationale Besucher und Tourismuseinnahmen im ersten Halbjahr 2026
National Statistics Office of Georgia – Tourismusstatistik und methodische Definitionen
https://geostat.ge/media/78828/0531_150526_EN.PDF
U.S. International Trade Administration – Marktüberblick Tourismus in Georgien
https://www.trade.gov/country-commercial-guides/georgia-tourism
Galt & Taggart – Tourismus und Apartmentmarkt in Adscharien und Batumi