Georgischer Lari bleibt stark

Georgischer Lari bleibt stark: Was der aktuelle Wechselkurs für Immobilieninvestoren bedeutet

Der georgische Lari zeigt sich gegenüber Euro und US-Dollar weiterhin robust. Für deutsche Immobilienkäufer und Investoren in Georgien ist das mehr als eine Randnotiz: Der Wechselkurs beeinflusst den tatsächlichen Kaufpreis, Mieteinnahmen, Renditen und letztlich auch den Gewinn beim späteren Verkauf einer Immobilie.

Nach dem aktuell veröffentlichten offiziellen Referenzkurs der National Bank of Georgia gelten:

1 US-Dollar = 2,6191 GEL

1 Euro = 3,0214 GEL

Stand: 12. August 2026

Damit bewegt sich der Euro nur knapp oberhalb der Marke von drei Lari. (საქართველოს ეროვნული ბანკი)

Für Anleger aus Deutschland bedeutet das: Wer Immobilien in Georgien kauft und sein Vermögen ursprünglich in Euro hält, sollte neben Lage, Kaufpreis und Mietrendite immer auch das Währungsrisiko EUR/GEL berücksichtigen.

Was bedeutet ein starker Lari für deutsche Immobilienkäufer?

Je stärker der Lari gegenüber dem Euro ist, desto weniger GEL erhält ein Käufer für seine Euro.

Bei einem Referenzkurs von 3,0214 GEL entspricht beispielsweise ein Betrag von 100.000 Euro rechnerisch rund:

302.140 GEL

Ein Immobilienobjekt mit einem Kaufpreis von 300.000 GEL entspricht damit auf Basis dieses Referenzkurses ungefähr:

99.292 Euro

Schon kleine Veränderungen des Wechselkurses können bei größeren Immobilieninvestitionen mehrere Tausend Euro Unterschied verursachen.

Gerade bei Neubauprojekten, Ratenzahlungen oder Kaufverträgen mit längerer Abwicklungszeit sollte dieser Effekt berücksichtigt werden.

Warum der Wechselkurs beim Immobilienkauf entscheidend sein kann

Ein typisches Beispiel:

Ein deutscher Investor interessiert sich für eine Wohnung in Tiflis mit einem wirtschaftlichen Gegenwert von rund 300.000 GEL.

Liegt der Eurokurs bei:

1 EUR = 3,00 GEL,
kostet die Immobilie rechnerisch 100.000 Euro.

Steigt der Euro dagegen auf:

1 EUR = 3,30 GEL,
entsprechen 300.000 GEL nur noch rund 90.909 Euro.

Der Unterschied beträgt bereits mehr als 9.000 Euro.

Umgekehrt verteuert sich die Immobilie aus Sicht eines Euro-Investors, wenn der Lari stärker wird.

Immobilienrendite sollte in drei Währungen betrachtet werden

Bei Immobilieninvestitionen in Georgien ist es sinnvoll, Renditen nicht ausschließlich in einer einzigen Währung zu berechnen.

Wir empfehlen, mindestens drei Betrachtungen parallel vorzunehmen:

Rendite in GEL

Die GEL-Rendite zeigt die wirtschaftliche Entwicklung innerhalb Georgiens.

Wer beispielsweise:

• für 300.000 GEL kauft
• und jährlich 30.000 GEL Nettomiete erhält,

erzielt zunächst eine rechnerische Rendite von:

10 Prozent pro Jahr in GEL.

Diese Berechnung sagt allerdings noch nichts darüber aus, wie hoch die Rendite aus Sicht eines deutschen Euro-Investors tatsächlich ausfällt.

Rendite in Euro

Für einen Anleger aus Deutschland ist entscheidend, wie viel die laufenden GEL-Einnahmen beim Umtausch in Euro wert sind.

30.000 GEL entsprechen beim aktuellen offiziellen Referenzkurs von 3,0214 GEL je Euro rechnerisch rund:

9.929 Euro.

Verändert sich der Wechselkurs, verändert sich auch die in Euro ausgedrückte Rendite.

Rendite in US-Dollar

Der georgische Immobilienmarkt wird traditionell häufig zusätzlich in US-Dollar betrachtet.

Insbesondere:

• Kaufpreisverhandlungen,
• Neubauprojekte,
• internationale Investoren,
• hochpreisige Wohnungen,
• Grundstücke
• und Bauträgerangebote

werden wirtschaftlich oftmals auch in Dollar gedacht oder verglichen.

Deshalb kann zusätzlich eine USD-Betrachtung sinnvoll sein.

Achtung: Der offizielle NBG-Kurs ist kein garantierter Bankkurs

Ein besonders wichtiger Punkt wird häufig übersehen.

Die National Bank of Georgia weist ausdrücklich darauf hin, dass der von ihr veröffentlichte Wechselkurs ein indikativer Referenzkurs ist.

Seine Verwendung ist grundsätzlich nicht verpflichtend, sofern keine entsprechenden gesetzlichen Vorgaben bestehen. (საქართველოს ეროვნული ბანკი)

Der tatsächliche Kurs einer Geschäftsbank oder Wechselstube kann daher vom offiziellen Kurs abweichen.

Die Nationalbank veröffentlicht zusätzlich aktuelle Wechselkurse kommerzieller Banken und weist darauf hin, dass diese Informationen laufend aktualisiert werden. (საქართველოს ეროვნული ბანკი)

Für einen Immobilienkäufer bedeutet das:

Referenzkurs und tatsächlicher Transaktionskurs sind nicht automatisch identisch.

Bei einer Immobilientransaktion von 100.000 oder 200.000 Euro kann bereits eine relativ kleine Differenz zwischen den Kursen einen erheblichen Geldbetrag ausmachen.

Warum Wechselgebühren nicht unterschätzt werden sollten

Neben dem reinen Wechselkurs können weitere Kosten entstehen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Wechselkursaufschläge der Bank,
• Überweisungsgebühren,
• Gebühren von Korrespondenzbanken,
• Kosten internationaler Überweisungen
• und Unterschiede zwischen Ankauf- und Verkaufskursen.

Deshalb sollte bei größeren Immobilienkäufen nicht ausschließlich der sichtbare Wechselkurs verglichen werden.

Entscheidend ist letztlich:

Wie viele GEL kommen tatsächlich auf dem georgischen Konto an?

Mieteinnahmen können zusätzlich vom Lari profitieren

Ein starker Lari kann für einen Investor aber auch Vorteile haben.

Wer bereits eine Immobilie in Georgien besitzt und Mieteinnahmen in GEL erzielt, profitiert aus Euro-Sicht grundsätzlich davon, wenn der Lari gegenüber dem Euro stärker wird.

Beispiel:

Eine Wohnung erzielt monatlich:

3.000 GEL Nettomiete.

Bei:

1 EUR = 3,00 GEL

entsprechen diese Einnahmen ungefähr:

1.000 Euro.

Bei:

1 EUR = 3,50 GEL

entsprechen dieselben 3.000 GEL dagegen nur noch rund:

857 Euro.

Je stärker der Lari, desto höher ist somit – bei ansonsten gleichen Bedingungen – der Euro-Gegenwert von GEL-Mieteinnahmen.

Währungsgewinne können Teil der Gesamtrendite werden

Für langfristige Investoren ist deshalb nicht nur die Immobilienpreisentwicklung relevant.

Die Gesamtrendite kann aus mehreren Komponenten bestehen:

Mietrendite + Wertsteigerung der Immobilie + Währungseffekt

Ein Anleger kann beispielsweise eine gute Mietrendite erzielen und zusätzlich profitieren, wenn der Wert des Lari gegenüber dem Euro während seiner Haltedauer steigt.

Umgekehrt kann ein schwächerer Lari einen Teil der Immobilienrendite aus Sicht eines Euro-Investors reduzieren.

Der Lari ist eine frei schwankende Währung

Georgien verfügt über ein flexibles Wechselkurssystem.

Die National Bank of Georgia beschreibt das System als floating exchange rate regime. Der Wechselkurs entsteht grundsätzlich auf dem Devisenmarkt unter Beteiligung unter anderem von Geschäftsbanken, Unternehmen und anderen Marktteilnehmern. (საქართველოს ეროვნული ბანკი)

Kurzfristige Wechselkursschwankungen gehören damit ausdrücklich zum System.

Für einen Immobilieninvestor bedeutet das:

Niemand sollte davon ausgehen, dass der heutige EUR/GEL-Kurs über mehrere Jahre unverändert bleibt.

Besonders wichtig bei Bauträger-Ratenzahlungen

Das Währungsrisiko wird besonders relevant, wenn Immobilien nicht vollständig beim Kauf bezahlt werden.

Viele Neubauprojekte in Georgien arbeiten mit:

• Anzahlungen,
• monatlichen Raten,
• Baufortschrittszahlungen
• oder Schlusszahlungen bei Übergabe.

Zwischen Reservierung und vollständiger Bezahlung können zwölf, 24 oder sogar mehr Monate liegen.

Verändert sich der Wechselkurs während dieser Zeit deutlich, kann sich der tatsächliche Euro-Aufwand verändern.

Deshalb sollte bereits vor Vertragsabschluss geklärt werden:

In welcher Währung ist der Kaufpreis rechtlich festgelegt?

Nicht entscheidend ist nur, in welcher Währung ein Objekt beworben oder vom Verkäufer wirtschaftlich kalkuliert wird.

Drei Wechselkurs-Szenarien für Investoren

Eine professionelle Immobilienkalkulation sollte deshalb mehrere Szenarien enthalten.

Szenario 1: Lari bleibt stabil

Der Wechselkurs verändert sich nur geringfügig.

Die ursprüngliche Renditekalkulation bleibt weitgehend bestehen.

Szenario 2: Lari wird stärker

Der Euro erhält weniger GEL.

Für einen neuen Käufer aus dem Euroraum werden GEL-basierte Immobilien entsprechend teurer.

Bereits bestehende GEL-Mieteinnahmen gewinnen dagegen in Euro gerechnet an Wert.

Szenario 3: Lari wird schwächer

Der Käufer erhält für seine Euro mehr GEL.

Neue Immobilienkäufe können dadurch günstiger werden.

Bestehende GEL-Mieteinnahmen verlieren aus Euro-Sicht jedoch an Wert.

Beispielrechnung für eine Wohnung in Tiflis

Angenommen, eine Wohnung kostet:

350.000 GEL

Bei einem EUR/GEL-Kurs von 3,0214 entspricht dies rund:

115.839 Euro.

Steigt der Euro später auf 3,40 GEL, entspricht derselbe GEL-Wert rechnerisch nur noch:

102.941 Euro.

Fällt der Euro dagegen auf 2,80 GEL, beträgt der Gegenwert:

125.000 Euro.

Allein der Wechselkurs kann den in Euro wahrgenommenen Immobilienwert damit erheblich beeinflussen.

Auch beim späteren Verkauf zählt der Wechselkurs

Das Thema endet nicht mit dem Immobilienkauf.

Angenommen, ein Investor kauft eine Wohnung für 300.000 GEL und verkauft sie einige Jahre später für 400.000 GEL.

In GEL beträgt die nominale Wertsteigerung:

100.000 GEL beziehungsweise 33,3 Prozent.

Für einen deutschen Investor ist jedoch entscheidend, welchen Euro-Gegenwert diese 400.000 GEL zum Zeitpunkt des Verkaufs haben.

Erst dann lässt sich die tatsächliche Rendite in seiner Heimatwährung beurteilen.

Wie deutsche Investoren sinnvoll kalkulieren können

Für eine seriöse Immobilienentscheidung in Georgien sollten deshalb mindestens folgende Größen getrennt betrachtet werden:

• Kaufpreis in GEL
• Kaufpreis in Euro
• Kaufpreis in US-Dollar
• monatliche Miete in GEL
• Mietrendite in GEL
• Gegenwert der Miete in Euro
• realistischer Bankwechselkurs
• Wechselgebühren
• mögliche Wechselkursschwankungen
• Verkaufspreis in GEL
• möglicher Euro-Gegenwert beim Exit

Besonders bei größeren Investitionen sollte zusätzlich mit mehreren Wechselkursszenarien gerechnet werden.

Nicht versuchen, den perfekten Wechselkurs vorherzusagen

Für langfristige Immobilieninvestoren ist es meist wenig sinnvoll, die Entscheidung ausschließlich davon abhängig zu machen, ob der Lari kurzfristig einige Prozent stärker oder schwächer wird.

Wichtiger bleiben:

• Qualität der Immobilie,
• Mikrolage,
• Kaufpreis,
• erzielbare Miete,
• Nachfrage,
• Leerstandsrisiko,
• Bauqualität,
• rechtliche Sicherheit
• und realistische Wiederverkaufsmöglichkeiten.

Der Wechselkurs sollte aber als zusätzlicher Bestandteil der Renditeberechnung berücksichtigt werden.

Der starke Lari gehört in jede Immobilienkalkulation

Der aktuelle Referenzkurs von 1 EUR = 3,0214 GEL und 1 USD = 2,6191 GEL zeigt erneut, warum deutsche Immobilieninvestoren in Georgien nicht ausschließlich in Euro denken sollten. (საქართველოს ეროვნული ბანკი)

Eine Immobilie befindet sich wirtschaftlich in einem Markt, dessen lokale Währung der georgische Lari ist.

Deshalb sollte eine professionelle Kalkulation parallel in GEL, EUR und gegebenenfalls USD erfolgen.

Wer bereits Immobilien besitzt und Mieteinnahmen in Lari erhält, sollte außerdem regelmäßig beobachten, welchen Euro-Gegenwert diese Einnahmen tatsächlich haben.

Und wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte nicht nur den offiziellen Referenzkurs betrachten, sondern vor einer größeren Überweisung auch die tatsächlichen Wechselkurse und Gebühren der beteiligten Banken prüfen.

So wird aus einer vermeintlichen Nebensache ein wichtiger Bestandteil einer professionellen Georgien-Investitionsstrategie.

Quellen

National Bank of Georgia – offizieller Wechselkurs des Lari:
https://nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency

National Bank of Georgia – Foreign Exchange Market:
https://nbg.gov.ge/en/page/foreign-exchange-market

National Bank of Georgia – Wechselkurse georgischer Geschäftsbanken:
https://nbg.gov.ge/en/currency-rates