Ausländer Immobilien Tiflis

Tiflis: Ausländische Käufer erreichen im Bauträgermarkt 26 % – Neubau wird internationaler und teurer

Stand: 3. September 2026

Der Tifliser Wohnungsmarkt wird internationaler. In den ersten sieben Monaten 2026 verkauften Bauträger insgesamt 6.930 Wohnungen direkt. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum entspricht das einem Anstieg von rund 30 %.

Gleichzeitig hat sich die Käuferstruktur deutlich verändert: Nur noch 74 % der in der Bauträgeranalyse erfassten Wohnungsverkäufe entfielen auf georgische Staatsbürger. Rechnerisch gingen damit rund 26 % der Wohnungen an ausländische Käufer.

Besonders auffällig ist die Nachfrage aus Israel. Israelische Staatsbürger erreichten einen Anteil von 11 %, russische Käufer kamen auf 4 %. Weitere 11 % entfielen auf Käufer aus anderen Staaten.

Für Anleger, die Immobilien in Tiflis kaufen möchten, ist diese Entwicklung von großer Bedeutung. Die internationale Nachfrage bringt zusätzliches Kapital in den Markt, verändert aber zugleich das Risiko einzelner Neubauprojekte.

Die Käuferstruktur im Tifliser Bauträgermarkt 2026

Käufergruppe	Anteil Januar bis Juli 2026
Georgische Staatsbürger	74 %
Israelische Staatsbürger	11 %
Russische Staatsbürger	4 %
Andere Staaten	11 %
Ausländische Käufer insgesamt	rund 26 %

Die Anteile beziehen sich auf verkaufte Wohnungen in der zugrunde liegenden Bauträgerauswertung. Sie dürfen nicht ungeprüft auf sämtliche Wohnungskäufe, sämtliche Bestandsverkäufe oder den gesamten Immobilienmarkt von Tiflis übertragen werden.

Das Wichtigste für Investoren im Überblick

Kennzahl	Januar bis Juli 2026
Direkte Bauträgerverkäufe	6.930 Wohnungen
Veränderung zum Vorjahreszeitraum	rund +30 %
Anteil georgischer Staatsbürger	74 %
Anteil ausländischer Staatsbürger	rund 26 %
Marktvolumen des gesamten Tifliser Wohnungsmarkts	rund 2,45 Mrd. USD
Wohnungsverkäufe allein im Juli	4.475
Wohnungen unter 1.100 USD/m²	49,5 %
Wohnungen zwischen 1.101 und 2.000 USD/m²	42,9 %

Tiflis bleibt trotz der wachsenden internationalen Nachfrage ein überwiegend lokal getragener Wohnungsmarkt. Drei von vier erfassten Bauträgerverkäufen entfallen weiterhin auf georgische Staatsbürger.

Gerade dieser Mix aus lokaler Wohnraumnachfrage und wachsendem internationalen Kapital unterscheidet Tiflis vom deutlich stärker auslands- und tourismusorientierten Küstenmarkt. Einen ausführlichen Vergleich bietet unsere Analyse zum Immobilienmarkt in Tiflis und Batumi 2026.

Was bedeutet der Ausländeranteil von 26 % genau?

Die Aussage „Jede vierte Bauträgerwohnung wird an Ausländer verkauft“ beschreibt die Größenordnung, benötigt aber eine methodische Einordnung.

Die Statistik bezieht sich auf die Zahl der verkauften Wohnungen in der Bauträgeranalyse. Sie zählt nicht zwangsläufig eindeutig voneinander unterscheidbare Einzelpersonen. Erwirbt ein Investor mehrere Wohnungen, können mehrere Verkäufe derselben Person in die Auswertung einfließen.

Die Zahl bedeutet außerdem nicht, dass:

• 26 % aller Käufer auf dem gesamten Tifliser Immobilienmarkt Ausländer sind,
• 26 % des gesamten Transaktionsvolumens aus dem Ausland stammen,
• alle ausländischen Käufer außerhalb Georgiens leben,
• alle erworbenen Wohnungen als Kapitalanlage genutzt werden,
• oder jede gekaufte Wohnung langfristig vermietet werden soll.

Die Daten unterscheiden nicht vollständig zwischen Eigennutzern, dauerhaft in Georgien lebenden Ausländern, Auswanderern, Personen mit familiären Beziehungen nach Georgien, internationalen Kapitalanlegern und Mehrfachkäufern.

Für die Bewertung eines konkreten Neubauprojekts ist deshalb nicht nur der allgemeine Ausländeranteil wichtig. Entscheidend ist, wie sich die Käuferstruktur innerhalb des jeweiligen Gebäudes zusammensetzt.

Der georgische Käuferanteil ist seit 2023 deutlich gesunken

Im Jahr 2023 entfielen noch rund 85 % der untersuchten Bauträgerverkäufe auf georgische Staatsbürger. In den ersten sieben Monaten 2026 waren es nur noch 74 %.

Damit erhöhte sich der rechnerische Anteil ausländischer Käufer innerhalb weniger Jahre von ungefähr 15 % auf rund 26 %. Das entspricht einer Verschiebung um etwa 11 Prozentpunkte.

Dieser Wandel ist strukturell bedeutsam. Der Tifliser Bauträgermarkt ist heute weniger ausschließlich von georgischen Haushalten, lokalen Einkommen und der georgischen Hypothekenvergabe abhängig.

Internationale Käufer bringen zusätzliches Eigenkapital mit und können den Vorverkauf neuer Projekte unterstützen. Gleichzeitig wächst die Abhängigkeit von grenzüberschreitenden Entwicklungen.

Israel ist die größte einzeln ausgewiesene ausländische Käufergruppe

Israelische Staatsbürger erreichten in den ersten sieben Monaten 2026 einen Anteil von 11 %. Damit stellen sie die größte einzeln ausgewiesene ausländische Käufergruppe im untersuchten Bauträgermarkt.

Russische Staatsbürger kamen auf 4 %. Gegenüber 2025, als ihr Anteil bei rund 3 % lag, ist das ein leichter Anstieg. Weitere 11 % entfielen auf Käufer aus anderen Staaten.

Die Zahlen zeigen, dass sich die internationale Nachfrage nicht ausschließlich auf russische Käufer konzentriert. Der Tifliser Markt verfügt inzwischen über eine breitere ausländische Käuferbasis.

Aus den veröffentlichten Zahlen lassen sich jedoch keine abschließenden Aussagen zu den individuellen Kaufmotiven ableiten. Die Statistik zeigt nicht, ob israelische Käufer die Immobilien:

• selbst bewohnen,
• als Zweitwohnung nutzen,
• langfristig vermieten,
• kurzfristig vermieten,
• nach Fertigstellung weiterverkaufen,
• oder als langfristige Kapitalanlage halten.

Auch mögliche Ursachen für den hohen israelischen Käuferanteil sollten nicht als gesichert dargestellt werden. Flugverbindungen, Aufenthaltsmöglichkeiten, wirtschaftliche Beziehungen, geopolitische Entwicklungen und vergleichsweise niedrige Immobilienpreise können eine Rolle spielen. Ohne gesonderte Käuferbefragungen bleibt eine eindeutige Zuordnung jedoch spekulativ.

Warum internationale Käufer für Tiflis wichtig sind

Eine größere internationale Käuferbasis kann den Wohnungsmarkt in mehrfacher Hinsicht stärken.

Bauträger sind weniger ausschließlich auf die Kaufkraft georgischer Haushalte angewiesen. Internationale Käufer verfügen teilweise über Eigenkapital und nutzen häufiger interne Zahlungspläne der Entwickler, anstatt eine klassische georgische Immobilienfinanzierung aufzunehmen.

Eine hohe Vorverkaufsquote kann Bauträgern helfen, Projekte zu finanzieren und den Bestand unverkaufter Wohnungen zu reduzieren. Für Eigentümer erweitert eine internationale Nachfrage grundsätzlich den späteren Wiederverkaufsmarkt.

Eine Wohnung in guter Lage kann dadurch für mehrere Gruppen interessant sein:

• georgische Eigennutzer,
• lokale Kapitalanleger,
• internationale Arbeitnehmer,
• Auswanderer,
• ausländische Langfristanleger,
• sowie Käufer mit familiären oder geschäftlichen Beziehungen nach Georgien.

Je breiter die Käuferbasis ist, desto geringer ist grundsätzlich die Abhängigkeit von einer einzigen Nachfragegruppe.

Die Internationalisierung bringt auch neue Risiken

Internationale Nachfrage ist nicht automatisch stabiler als lokale Nachfrage. Sie kann empfindlicher auf Ereignisse reagieren, die außerhalb des georgischen Immobilienmarkts liegen.

Dazu gehören insbesondere:

Flugverbindungen → geopolitische Entwicklung → Wechselkurse → Aufenthaltsrecht → Kapitalverkehr → wirtschaftliche Lage in den Herkunftsländern

Wird ein Neubauprojekt überwiegend in nur einem ausländischen Markt verkauft, kann eine politische, wirtschaftliche oder währungsbedingte Veränderung die Nachfrage nach weiteren Einheiten deutlich reduzieren.

Besonders kritisch kann die Situation nach Fertigstellung werden. Haben viele internationale Anleger nahezu identische Wohnungen gekauft, können anschließend zahlreiche Einheiten gleichzeitig auf den Miet- oder Wiederverkaufsmarkt gelangen.

Dann konkurrieren die Eigentümer desselben Gebäudes untereinander:

• mit vergleichbaren Grundrissen,
• ähnlicher Ausstattung,
• identischem Fertigstellungszeitpunkt,
• denselben Gemeinschaftskosten,
• und häufig derselben Zielgruppe.

Die hohe Verkaufsquote eines Bauträgers ist deshalb nicht automatisch ein Beweis für einen liquiden Wiederverkaufsmarkt.

Stadtweiter Ausländeranteil und Projektrisiko sind nicht dasselbe

Ein Ausländeranteil von 26 % auf Ebene der untersuchten Bauträgerverkäufe sagt noch wenig über ein bestimmtes Gebäude aus.

Zwei Projekte können trotz ähnlicher Lage ein völlig unterschiedliches Risikoprofil besitzen.

Beispiel A: breit diversifiziertes Wohnprojekt

• georgische Eigennutzer,
• georgische Kapitalanleger,
• internationale Eigennutzer,
• Käufer aus mehreren Staaten,
• unterschiedliche Wohnungsgrößen,
• ausgewogener Anteil von Selbstnutzern und Vermietern.

Beispiel B: stark konzentriertes Anlegerprojekt

• sehr viele Kleinwohnungen,
• überwiegend internationale Mehrfachkäufer,
• Vermarktung fast ausschließlich in einem Staat,
• hohe Zahl identischer Einheiten,
• renditeorientierte Verkaufsargumentation,
• wenige dauerhafte Eigennutzer.

Projekt A dürfte grundsätzlich weniger anfällig für den Ausfall einer einzelnen Käufergruppe sein. Bei Projekt B kann bereits eine Veränderung in einem Herkunftsmarkt zu mehr Weiterverkäufen, sinkender Nachfrage oder stärkerem Mietwettbewerb führen.

Für Investoren ist daher die Käuferstruktur des konkreten Gebäudes wichtiger als eine allgemeine Aussage über Tiflis.

Günstige Wohnungen verlieren deutlich an Marktanteil

Parallel zur Internationalisierung verschiebt sich der Tifliser Wohnungsmarkt in höhere Preisbereiche.

Im Jahr 2024 entfielen noch 68,8 % der ausgewerteten Verkäufe auf Wohnungen mit einem Preis von weniger als 1.100 USD/m². In den ersten sieben Monaten 2026 lag dieser Anteil nur noch bei 49,5 %.

Damit gehört erstmals weniger als die Hälfte der ausgewerteten Verkäufe zum unteren Preissegment.

Preissegment	Marktanteil
Unter 1.100 USD/m²	49,5 %
1.101 bis 2.000 USD/m²	42,9 %
Über 3.000 USD/m²	1,6 %

Das mittlere Segment zwischen 1.101 und 2.000 USD/m² hat erheblich an Bedeutung gewonnen. Auch das hochpreisige Segment oberhalb von 3.000 USD/m² bleibt zwar klein, nimmt aber zu.

Tiflis erhält damit nicht nur mehr neue Wohnungen. Ein wachsender Teil des Angebots wird in höheren Preis- und Qualitätssegmenten positioniert.

Eine ausführliche Einordnung der Preisunterschiede nach Stadt, Segment und Lage bietet unsere Analyse der Immobilienpreise in Georgien und Tiflis 2026.

Steigen die Preise wegen der ausländischen Käufer?

Die steigende internationale Nachfrage kann die Zahlungsbereitschaft und den Absatz unterstützen. Die veröffentlichten Zahlen beweisen jedoch nicht, dass ausländische Käufer allein für die Preisentwicklung verantwortlich sind.

Die Preisverschiebung kann durch mehrere Faktoren verursacht werden:

• höhere Grundstückspreise,
• gestiegene Bau- und Materialkosten,
• höhere Löhne im Baugewerbe,
• bessere Ausstattung neuer Projekte,
• mehr Projekte in zentralen Lagen,
• größere oder hochwertigere Gemeinschaftsbereiche,
• Finanzierungskosten,
• veränderte Wohnungsgrößen,
• sowie eine andere Zusammensetzung der verkauften Einheiten.

Aus dem zeitlichen Zusammentreffen von wachsendem Ausländeranteil und steigenden Preisen darf deshalb nicht automatisch ein direkter kausaler Zusammenhang abgeleitet werden.

Der offizielle Neubaupreisindex steigt ebenfalls

Die Verschiebung der Preissegmente wird durch den offiziellen Preisindex für neue Wohnimmobilien ergänzt.

Im zweiten Quartal 2026 stieg der georgische Residential Property Price Index für Tiflis gegenüber dem Vorquartal um 0,9 %. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 betrug der Anstieg 4,9 %.

Bei neuen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lag der jährliche Preisanstieg bei 4,8 %. Neue private Wohnhäuser verteuerten sich innerhalb eines Jahres um 5,5 %.

Der Index erfasst ausschließlich neue Wohnimmobilien in Tiflis. Damit können zwei Entwicklungen getrennt festgestellt werden:

Der Bauträgermarkt wird internationaler. Gleichzeitig steigen die statistisch erfassten Preise neuer Wohnimmobilien.

Die Daten belegen jedoch nicht, dass die Internationalisierung die alleinige Ursache des Preisanstiegs ist.

Gleichzeitig entsteht viel zusätzliches Wohnungsangebot

In den ersten sieben Monaten 2026 wurden in Tiflis Baugenehmigungen für insgesamt rund eine Million Quadratmeter Wohnfläche erteilt.

Besonders große genehmigte Flächen entfielen auf:

Stadtgebiet	Genehmigte Wohnfläche
Didi Dighomi	rund 186.000 m²
Nadzaladevi	rund 175.000 m²
Saburtalo	rund 139.000 m²

Eine erteilte Baugenehmigung ist noch kein fertiggestelltes Gebäude. Sie zeigt jedoch, in welchen Stadtgebieten in den kommenden Jahren zusätzliches Angebot entstehen könnte.

Das ist für Investoren relevant. Ein wachsender Markt kann gleichzeitig steigende Preise und einen höheren Wettbewerb um Mieter und Wiederverkaufskäufer aufweisen.

Gerade in Bezirken mit vielen neuen Projekten sollten Käufer prüfen:

• wie viele Wohnungen bereits gebaut werden,
• welche weiteren Projekte genehmigt sind,
• welche Wohnungsgrößen dominieren,
• wie viele Einheiten gleichzeitig fertiggestellt werden,
• und welche Zielgruppe der jeweilige Stadtteil tatsächlich erreicht.

Unser Tiflis-Stadtteile-Guide für Immobilieninvestoren zeigt, wie unterschiedlich Preise, Nachfrage, Infrastruktur und Entwicklungspotenzial innerhalb der Hauptstadt sein können.

Chance für fertige Wohnungen und jüngere Bestandsgebäude

Der sinkende Anteil günstiger Wohnungen kann Chancen für fertige Objekte und jüngere Bestandsgebäude eröffnen.

Das gilt insbesondere dann, wenn eine bezugsfertige Wohnung gegenüber einem Neubau im White-Frame-Zustand einen deutlichen wirtschaftlichen Vorteil besitzt.

Ein Vergleich ausschließlich anhand des beworbenen Quadratmeterpreises reicht nicht aus. Entscheidend ist der vollständige Investitionsbetrag.

Beim Neubau zu berücksichtigen

• Kaufpreis,
• Innenausbau,
• Küche,
• Möbel,
• Sanitär- und Elektroausstattung,
• Klimatisierung,
• Anschlusskosten,
• Finanzierung während der Bauzeit,
• mögliche Bauverzögerungen,
• Mietausfall bis zur Fertigstellung,
• Gemeinschafts- und Verwaltungskosten,
• sowie eine angemessene Reserve.

Bei einer fertigen Wohnung zu berücksichtigen

• tatsächlicher technischer Zustand,
• Renovierungsbedarf,
• Qualität von Aufzug und Treppenhaus,
• Zustand von Dach, Fassade und Leitungen,
• Höhe der laufenden Gebäudekosten,
• Eigentümerstruktur,
• dokumentierte Vermietbarkeit,
• mögliche Umbauten ohne Genehmigung,
• sowie die rechtliche Registrierung der tatsächlichen Wohnfläche.

Eine fertige Wohnung kann trotz eines nominell höheren Quadratmeterpreises wirtschaftlich günstiger sein, wenn sie sofort genutzt oder vermietet werden kann.

Umgekehrt ist eine Bestandswohnung nicht automatisch sicherer. Schlechte Bausubstanz, ungenehmigte Umbauten, ungeklärte Flächen oder eine problematische Eigentümergemeinschaft können den Preisvorteil vollständig aufzehren.

Welche Käuferstruktur ist besonders solide?

Ein widerstandsfähiges Wohnprojekt verbindet idealerweise mehrere Käufer- und Nutzergruppen.

Käufer- oder Nutzergruppe	Bedeutung für das Gebäude
Georgische Eigennutzer	Unterstützen eine dauerhaft bewohnte Eigentümergemeinschaft
Georgische Kapitalanleger	Kennen häufig den lokalen Miet- und Verkaufsmarkt
Internationale Eigennutzer	Erweitern die Nachfrage und nutzen die Wohnung teilweise selbst
Internationale Langfristanleger	Bringen zusätzliches Kapital und Mietwohnungsangebot
Käufer aus mehreren Staaten	Reduzieren die Abhängigkeit von einem Herkunftsmarkt
Unterschiedliche Haushaltsgrößen	Verringern die Konzentration auf einen Wohnungstyp

Eine hohe Ausländerquote ist somit weder automatisch positiv noch automatisch negativ.

Sie wird vor allem dann zum Risiko, wenn sie mit weiteren Konzentrationsmerkmalen zusammentrifft:

• viele Mehrfachkäufer,
• nahezu identische Kleinwohnungen,
• Vermarktung in nur einem Herkunftsland,
• ungewöhnlich lange interne Ratenzahlungen,
• aggressive Renditeversprechen,
• hoher unverkaufter Bestand,
• oder geringe Nachfrage durch lokale Eigennutzer.

Welche Fragen sollten Anleger dem Bauträger stellen?

Vor einer Reservierung sollten Investoren möglichst konkrete Informationen zur Verkaufs- und Käuferstruktur verlangen:

1. Wie viele Wohnungen umfasst das gesamte Projekt?
2. Wie viele Einheiten wurden bereits verbindlich verkauft?
3. Wie viele unterschiedliche Käufer stehen hinter diesen Verkäufen?
4. Wie hoch ist der Anteil von Käufern mit mehreren Wohnungen?
5. Aus welchen Staaten kommen die bisherigen Erwerber?
6. Wie viele Wohnungen sollen selbst genutzt werden?
7. Wie viele Einheiten sind für Vermietung vorgesehen?
8. Wie viele identische Grundrisse gibt es?
9. Wie viele Wohnungen werden voraussichtlich gleichzeitig fertiggestellt?
10. Wie viele Einheiten hält der Bauträger selbst zurück?
11. Dürfen Käufer ihre Vertragsposition vor der Fertigstellung weiterverkaufen?
12. Welche Gebühren fallen bei einer solchen Vertragsübertragung an?

Nicht jeder Bauträger wird sämtliche Angaben offenlegen. Bereits die Qualität und Genauigkeit der Antworten kann jedoch wichtige Hinweise auf die Transparenz des Projekts geben.

Der Wiederverkaufsmarkt muss bereits vor dem Kauf geprüft werden

Ein erfolgreicher Vorverkauf bedeutet nicht automatisch, dass später ein funktionierender Sekundärmarkt entsteht.

Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden, wer die Wohnung nach drei, fünf oder zehn Jahren erwerben könnte.

Eine solide Wohnung spricht idealerweise mehrere Zielgruppen an:

• georgische Eigennutzer,
• Familien oder Berufstätige,
• langfristige Mieter,
• internationale Bewohner,
• lokale Kapitalanleger,
• sowie ausländische Wiederverkaufskäufer.

Eine Wohnung, die ausschließlich für kurzfristige internationale Kapitalanleger konzipiert wurde, kann beim Wiederverkauf einen engeren Käuferkreis besitzen.

Besonders wichtig sind dabei:

• ein funktionaler Grundriss,
• natürliche Belichtung,
• vernünftige Zimmergrößen,
• gute Verkehrsanbindung,
• erreichbare Schulen und Einkaufsmöglichkeiten,
• wirtschaftliche Gemeinschaftskosten,
• solide Bauqualität,
• und ein marktgerechter Gesamtpreis.

Renditen realistisch berechnen

Renditeangaben von Bauträgern oder Vermittlern sollten nicht ungeprüft übernommen werden.

Die realistische Bruttorendite ergibt sich nicht aus einer optimistischen Monatsmiete multipliziert mit zwölf. Zu berücksichtigen sind unter anderem:

• Leerstand,
• Verwaltung,
• Reparaturen,
• Möblierung,
• Ersatzbeschaffungen,
• Plattform- oder Vermittlungsgebühren,
• Gemeinschaftskosten,
• Versicherungen,
• Steuern,
• Währungsrisiken,
• und mögliche Zahlungsausfälle.

Bei garantierten Renditen ist zusätzlich zu prüfen:

• Wer übernimmt die Garantie?
• Wie lange läuft sie?
• Ist sie im Kaufvertrag oder in einem separaten Vertrag geregelt?
• Welche Kosten werden vor Auszahlung abgezogen?
• Welche Bedingungen muss der Eigentümer erfüllen?
• Besteht eine Bank- oder Konzernsicherheit?
• Was passiert bei Insolvenz des Betreibers?
• Kann die Wohnung während der Garantiezeit selbst genutzt oder verkauft werden?

Eine Garantie ist nur so belastbar wie der Vertrag und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Garantiegebers.

Vor jedem Kauf ist eine Due Diligence erforderlich

Die internationale Nachfrage und die starke Verkaufsentwicklung ersetzen keine rechtliche, wirtschaftliche und technische Prüfung.

Vor einer Reservierung oder Kaufpreiszahlung sollten mindestens folgende Punkte geklärt werden:

Prüfbereich	Zentrale Fragen
Eigentum	Ist der Verkäufer im Public Registry als Eigentümer eingetragen?
Belastungen	Bestehen Hypotheken, Pfandrechte, Beschlagnahmen oder Verfügungsbeschränkungen?
Grundstück	Ist die Fläche landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich registriert?
Baugenehmigung	Entspricht das Projekt der genehmigten Planung?
Bauträger	Ist das Unternehmen wirtschaftlich und organisatorisch leistungsfähig?
Kaufvertrag	Sind Preis, Fläche, Zustand, Fristen und Rücktrittsfolgen eindeutig geregelt?
Zahlungsplan	Wann wird welcher Betrag fällig und welche Sicherheit erhält der Käufer?
Übergabe	Wie werden Fertigstellung, Mängel und Abnahme dokumentiert?
Vermietung	Welche Miete ist tatsächlich erreichbar?
Wiederverkauf	Gibt es einen ausreichend breiten Käuferkreis?

Eine ausführliche Arbeitsgrundlage bietet unsere Due-Diligence-Checkliste für Immobilien in Georgien.

Können deutsche Staatsbürger Wohnungen in Tiflis kaufen?

Deutsche und andere ausländische Staatsbürger können grundsätzlich gewöhnliche Eigentumswohnungen und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien in Georgien erwerben.

Für eine reguläre Wohnung in einem städtischen Mehrfamilienhaus besteht normalerweise kein allgemeines Erwerbsverbot für Ausländer.

Besondere Vorsicht ist bei Grundstücken und Häusern mit Grundstück erforderlich. Ist eine Fläche im Public Registry als landwirtschaftlich registriert, gelten erhebliche gesetzliche Einschränkungen für ausländische Erwerber.

Vor jedem Kauf sollten daher die Grundstückskategorie, der aktuelle Registerauszug und die rechtliche Struktur des Erwerbs geprüft werden.

Weitere Einzelheiten erläutert unser Ratgeber zur Frage, ob man als Deutscher Immobilien in Georgien kaufen kann.

Der Eigentumserwerb ist außerdem getrennt von Aufenthaltsrecht, Steuerpflicht und Vermietungserlaubnissen zu betrachten. Nicht jeder Immobilienkauf führt automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis.

Wie Auswahl, Prüfung, Kaufvertrag, Zahlung und Registrierung zusammenwirken, zeigt unsere Anleitung zum Ablauf eines Immobilienkaufs in Georgien.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der Anteil ausländischer Käufer in Tiflis?

In der aktuellen Bauträgeranalyse entfallen rund 26 % der erfassten Wohnungsverkäufe auf ausländische Staatsbürger. Die Zahl gilt nicht automatisch für den gesamten Tifliser Immobilienmarkt einschließlich aller privaten Bestandsverkäufe.

Welche Nationalitäten kaufen besonders häufig Wohnungen in Tiflis?

Georgische Staatsbürger erreichen einen Anteil von 74 %. Israelische Staatsbürger kommen auf 11 %, russische Staatsbürger auf 4 % und Käufer aus anderen Staaten zusammen auf weitere 11 %.

Werden Käufer oder verkaufte Wohnungen gezählt?

Die Auswertung orientiert sich an der Zahl der verkauften Wohnungen. Ein Käufer, der mehrere Einheiten erwirbt, kann daher mit mehreren Transaktionen berücksichtigt werden.

Kaufen Ausländer eher Neubau- oder Bestandswohnungen?

Die aktuelle Nationalitätsauswertung basiert auf Bauträgerdaten und bildet damit vor allem den Primärmarkt ab. Ein vollständiger statistischer Vergleich mit dem privaten Bestandsmarkt lässt sich daraus nicht ableiten.

Warum ist der Anteil israelischer Käufer so hoch?

Die veröffentlichte Marktanalyse weist den Käuferanteil aus, untersucht aber nicht abschließend die individuellen Kaufmotive. Aussagen über konkrete Ursachen bleiben ohne zusätzliche Käuferbefragungen unsicher.

Treiben ausländische Käufer die Immobilienpreise in Tiflis?

Internationale Nachfrage kann Preise und Absatz unterstützen. Die Daten beweisen aber nicht, dass ausländische Käufer allein für die Preissteigerungen verantwortlich sind. Auch Grundstückspreise, Baukosten, Finanzierung, Lage, Ausstattung und Angebotsstruktur wirken auf die Preise.

Was passiert bei sinkender internationaler Nachfrage?

Besonders betroffen könnten Projekte sein, die überwiegend an Anleger aus einem einzelnen Herkunftsmarkt verkauft wurden. Dort könnten mehr vergleichbare Wohnungen gleichzeitig zur Vermietung oder zum Weiterverkauf angeboten werden.

Sind Projekte mit vielen ausländischen Käufern automatisch riskant?

Nein. Entscheidend ist nicht die Staatsangehörigkeit einzelner Käufer, sondern die Konzentration der Nachfrage. Ein international diversifiziertes Projekt kann widerstandsfähiger sein als ein Gebäude, das fast ausschließlich in einem einzelnen Staat vermarktet wurde.

Können deutsche Staatsbürger problemlos eine Wohnung in Tiflis erwerben?

Grundsätzlich ja, sofern es sich um eine reguläre Wohnung beziehungsweise eine nichtlandwirtschaftliche Immobilie handelt. Eigentum, Belastungen, Grundstückskategorie, Genehmigungen und Kaufvertrag müssen dennoch individuell geprüft werden.

Tiflis wird internationaler – bleibt aber überwiegend lokal getragen

Der Tifliser Bauträgermarkt hat eine neue Größenordnung internationaler Nachfrage erreicht. In den ersten sieben Monaten 2026 entfielen rund 26 % der erfassten Bauträgerverkäufe auf ausländische Staatsbürger. Im Jahr 2023 lag dieser Anteil rechnerisch erst bei ungefähr 15 %.

Besonders sichtbar sind israelische Käufer mit einem Anteil von 11 %. Russische Staatsbürger erreichen 4 %, weitere Staaten zusammen ebenfalls 11 %.

Gleichzeitig wurden 6.930 direkte Bauträgerverkäufe erfasst – rund 30 % mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Günstige Wohnungen unter 1.100 USD/m² verlieren deutlich an Marktanteil, während sich der Markt zunehmend in das mittlere und höhere Preissegment verschiebt.

Für Investoren ist die Entwicklung grundsätzlich positiv: Der Käuferkreis wird größer und internationaler. Die Internationalisierung erhöht jedoch die Anforderungen an die Prüfung einzelner Projekte.

Entscheidend ist nicht allein, wie viele Wohnungen ein Bauträger verkauft hat. Entscheidend ist:

• an wie viele unterschiedliche Käufer verkauft wurde,
• aus welchen Märkten die Nachfrage stammt,
• wie viele Anleger mehrere Einheiten besitzen,
• wie viele Wohnungen nach Fertigstellung gleichzeitig vermietet werden,
• und ob auch georgische Eigennutzer sowie lokale Kapitalanleger das Projekt nachfragen.

Ein solides Immobilieninvestment in Tiflis sollte nicht ausschließlich von kurzfristigen internationalen Kapitalströmen, einem einzelnen Herkunftsland oder optimistischen Renditeversprechen abhängen.

Lage, Bauqualität, rechtliche Registrierung, realistischer Gesamtpreis, tatsächliche Vermietbarkeit und ein breit aufgestellter Wiederverkaufsmarkt bleiben die entscheidenden Kriterien.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Vor einem Immobilienkauf in Georgien sind das konkrete Objekt, der Bauträger, der Registerstand, die Genehmigungen und der Kaufvertrag individuell zu prüfen.

Quellen und weiterführende Links

Die Käufer-, Verkaufs- und Preissegmentdaten beruhen auf der Juli-Auswertung von Galt & Taggart und der darauf basierenden Berichterstattung. Die Angaben zum offiziellen Neubaupreisindex stammen von Geostat. Die rechtliche Einordnung orientiert sich an den georgischen Gesetzen zum Public Registry und zum Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen. (BM.GE)

Galt & Taggart – Berichtsarchiv mit „Tbilisi Residential Real Estate – July 2026“
BMG – Tbilisi Residential Real Estate Turnover Reaches USD 2.5 BLN: Who Is Buying Apartments?
BMG – georgische Originalfassung zur Käuferstruktur, Bautätigkeit und zu den Preissegmenten
Galt & Taggart – Tbilisi Residential Real Estate, Gesamtjahresanalyse 2025 und Methodik
Geostat – Residential Property Price Index, zweites Quartal 2026
Geostat – Datenbank zum Residential Property Price Index
Matsne – georgisches Gesetz über das Public Registry
Matsne – georgisches Gesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen