Aufenthaltserlaubnis Georgien 2026: 150.000-Dollar-Regel
Aufenthaltsrecht Georgien ab September 2026: Was Immobilienkäufer wissen müssen
Stand: 9. August 2026
Für eine immobilienbezogene Aufenthaltserlaubnis in Georgien muss der gutachterlich festgestellte Marktwert einer Immobilie weiterhin mehr als 150.000 US-Dollar im entsprechenden GEL-Gegenwert betragen. Genau 150.000 US-Dollar reichen nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht aus. Die Immobilie darf außerdem kein Agrarland sein.
Am 1. September 2026 ändert sich nicht die Immobilienwertgrenze, sondern vor allem das Verfahren: Bearbeitungsfristen werden künftig auf Regierungsebene geregelt, Prüfungsbefugnisse werden ausdrücklich erweitert und Änderungen der Mobilnummer oder der tatsächlichen Wohnadresse müssen unverzüglich gemeldet werden.
Aufenthaltserlaubnis Georgien 2026: Die 150.000-Dollar-Schwelle bleibt bestehen
Das georgische Aufenthaltsgesetz sieht eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis für Ausländer vor, die in Georgien Eigentümer einer qualifizierenden Immobilie sind.
Voraussetzungen sind insbesondere:
- Eigentum an einer in Georgien gelegenen Immobilie
- keine Einstufung als landwirtschaftliche Fläche
- gutachterlicher Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar
- Umrechnung beziehungsweise Bewertung im entsprechenden GEL-Gegenwert
- Gutachten eines hierfür qualifizierten und zertifizierten Gutachters
Auf dieser Grundlage können auch der Ehegatte sowie das Kind beziehungsweise die Kinder des Eigentümers eine entsprechende Aufenthaltserlaubnis beantragen. Es handelt sich dabei jedoch nicht um eine automatische Familienaufnahme. Für die Angehörigen müssen die jeweils erforderlichen Anträge und Nachweise eingereicht werden.
Aufenthaltserlaubnis Georgien 2026 Infografik
Warum genau 150.000 US-Dollar nicht ausreichen
Der englische Gesetzestext verwendet die Formulierung „exceeding USD 150,000“. Entscheidend ist damit ein Wert, der über 150.000 US-Dollar liegt.
Folgende Formulierungen wären daher für Immobilienangebote oder Werbeanzeigen problematisch:
- Aufenthaltserlaubnis ab 150.000 US-Dollar
- Mindestinvestition 150.000 US-Dollar
- Immobilie für 150.000 US-Dollar garantiert Residency
- Aufenthalt automatisch beim Kauf ab 150.000 US-Dollar
Rechtlich genauer ist:
Eine nichtlandwirtschaftliche Immobilie mit einem zertifizierten Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar kann die Grundlage für die Beantragung einer kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis bilden.
Bereits ein Gutachterwert von genau 150.000 US-Dollar oder knapp darunter verfehlt die gesetzliche Voraussetzung.
Entscheidend ist der Marktwert – nicht allein der Kaufpreis
Die Aufenthaltserlaubnis richtet sich nicht ausschließlich nach dem im Kaufvertrag vereinbarten Preis. Ausschlaggebend ist der von einem qualifizierten Gutachter festgestellte Marktwert.
Das führt zu einem wichtigen Unterschied:
Eine Immobilie kann beispielsweise für 165.000 US-Dollar gekauft worden sein, aber im Gutachten nur mit einem Gegenwert von 149.500 US-Dollar bewertet werden. In diesem Fall wäre die Wertvoraussetzung trotz des höheren Kaufpreises nicht erfüllt.
Umgekehrt kann ein günstiger Kaufpreis nicht automatisch gegen eine Eignung sprechen, sofern der ordnungsgemäß festgestellte Marktwert tatsächlich über der gesetzlichen Schwelle liegt. Die Behörde bleibt allerdings berechtigt, die Unterlagen und die zugrunde liegenden Angaben zu prüfen.
Wer darf die Immobilie bewerten?
Das Gesetz verlangt die Bewertung durch einen zertifizierten Gutachter einer Stelle, die vom georgischen Akkreditierungszentrum akkreditiert ist. Ein Maklerwert, eine interne Bauträgerberechnung oder eine unverbindliche Marktpreiseinschätzung genügt dafür nicht.
Für Käufer empfiehlt sich deshalb, bereits vor einer endgültigen Kaufentscheidung zu klären:
- Ob der vorgesehene Gutachter die erforderliche Qualifikation besitzt.
- Ob dessen Zertifizierung für das konkrete Bewertungsverfahren anerkannt wird.
- Ob der Immobilienwert ausreichend deutlich oberhalb der Schwelle liegt.
- Ob die Fläche im öffentlichen Register korrekt als nichtlandwirtschaftlich ausgewiesen ist.
- Ob Belastungen, Bauzustand oder rechtliche Besonderheiten den Marktwert beeinflussen können.
Ein deutlicher Bewertungspuffer ist keine zusätzliche gesetzliche Voraussetzung, reduziert aber das Risiko, dass eine knapp kalkulierte Immobilie die Schwelle wegen Bewertungsunterschieden oder Wechselkursbewegungen verfehlt.
150.000 oder 300.000 US-Dollar: Die Unterschiede
Georgien unterscheidet zwischen dem D5-Immigrationsvisum, der kurzfristigen immobilienbezogenen Aufenthaltserlaubnis und der Investitionsaufenthaltserlaubnis.
| Aufenthaltsmodell | Finanzielle Voraussetzung | Immobilienanforderung | Typische Gültigkeit | Familienangehörige |
|---|---|---|---|---|
| D5-Immigrationsvisum | Marktwert über 150.000 USD | Keine landwirtschaftliche Fläche | D5 ist ein Visum, keine Aufenthaltserlaubnis | Ehegatte und Kind/Kinder |
| Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis | Marktwert über 150.000 USD | Eigentum muss erhalten bleiben | Jeweils bis zu ein Jahr, verlängerbar | Ehegatte und Kind/Kinder |
| Investitionsaufenthaltserlaubnis durch Immobilie | Marktwert über 300.000 USD | Keine landwirtschaftliche Fläche | Bis zu fünf Jahre | Gesetzlich definierte Familienangehörige |
| Investitionsaufenthaltserlaubnis durch Investition | Investition von mindestens 300.000 USD | Nicht zwingend nur Immobilienbesitz | Bis zu fünf Jahre | Gesetzlich definierte Familienangehörige |
Bei der klassischen Investitionsvariante gilt somit ein wichtiger sprachlicher Unterschied:
- Investition: mindestens 300.000 US-Dollar
- Immobilienmarktwert: mehr als 300.000 US-Dollar
Für die immobilienbezogene Investitionsaufenthaltserlaubnis werden als Familienangehörige insbesondere der Ehegatte, minderjährige Kinder und bestimmte vollständig abhängige Personen erfasst.
D5-Visum und Aufenthaltserlaubnis sind nicht dasselbe
Die Wertgrenze von mehr als 150.000 US-Dollar findet sich sowohl beim D5-Immigrationsvisum als auch bei der kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis. Dennoch handelt es sich um unterschiedliche Rechtsinstrumente.
Das D5-Visum ist ein georgisches Immigrationsvisum. Die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis begründet dagegen ein Aufenthaltsrecht und führt nach ihrer Erteilung zur Ausstellung einer entsprechenden Aufenthaltskarte.
In Marketingtexten sollten deshalb die Begriffe „D5-Visum“, „Residence Permit“ und „Aufenthaltserlaubnis“ nicht synonym verwendet werden.
Was ändert sich am 1. September 2026?
Die Immobilienwertgrenzen von mehr als 150.000 beziehungsweise mehr als 300.000 US-Dollar werden durch die zum 1. September in Kraft tretenden Änderungen nicht angehoben oder abgesenkt.
Relevant sind vor allem folgende Verfahrenspunkte.
1. Bearbeitungsfrist wird durch Regierungsverordnung geregelt
Bis zum 31. August 2026 bestimmt das Gesetz selbst, dass die Prüfung eines vollständigen Antrags grundsätzlich höchstens 30 Tage dauern darf.
Ab dem 1. September lautet die gesetzliche Regelung, dass die Bearbeitungszeit durch eine Verordnung der georgischen Regierung festgelegt wird. Das Änderungsgesetz enthält also keine neue konkrete Zahl und ordnet weder automatisch eine längere noch eine kürzere Bearbeitung an.
Auf der offiziellen Seite der georgischen Public Service Development Agency werden zum Zeitpunkt der Prüfung weiterhin Bearbeitungsvarianten von 30, 20 und 10 Kalendertagen aufgeführt. Die jeweils aktuelle Frist und Gebühr sollten unmittelbar vor Antragstellung nochmals überprüft werden.
2. Prüfung von Angaben vor Ort
Bereits nach geltendem Recht darf die zuständige Agency Angaben aus den eingereichten Unterlagen überprüfen. Dazu kann sie den angegebenen Ort aufsuchen, diesen besichtigen und relevante Personen befragen.
Ab dem 1. September 2026 wird die Vorschrift ausdrücklich auf die Agency beziehungsweise Commission erweitert. Das ist vor allem dort bedeutsam, wo nach den neuen Vorschriften eine Kommission in das Verfahren einbezogen wird.
Für Immobilienkäufer bedeutet das nicht, dass jede Wohnung routinemäßig besichtigt wird. Es handelt sich um eine gesetzliche Kontrollbefugnis, die bei Zweifeln oder zusätzlichem Prüfungsbedarf eingesetzt werden kann.
3. Neue Meldepflicht für Telefonnummer und Wohnadresse
Ab dem 1. September müssen sowohl Antragsteller als auch bereits vorhandene Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis Änderungen ihrer Mobilnummer oder ihrer tatsächlichen Wohnadresse unverzüglich der Agency mitteilen.
Bei minderjährigen Ausländern trifft diese Pflicht den gesetzlichen Vertreter.
Diese Regelung sollte ernst genommen werden. Eine nicht mehr erreichbare Telefonnummer oder eine veraltete Wohnadresse kann die Kommunikation mit der Behörde erschweren und im Einzelfall zu verpassten Mitteilungen oder Fristen führen.
Muss die Immobilie bei jeder Verlängerung neu bewertet werden?
Nein. Behält der Ausländer das Eigentum an genau der Immobilie, auf deren Grundlage die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis erteilt wurde, verlangt das Gesetz bei der Verlängerung keine erneute Marktwertbewertung.
Die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis kann jeweils für ein weiteres Jahr verlängert werden. Die übrigen Voraussetzungen des Verlängerungsverfahrens müssen dennoch weiterhin erfüllt sein.
Diese Ausnahme von der Neubewertung ist besonders relevant, wenn:
- sich der Wechselkurs verändert hat,
- die allgemeinen Immobilienpreise gesunken sind,
- die Immobilie zwischenzeitlich modernisiert wurde,
- der frühere Gutachter nicht mehr verfügbar ist.
Entscheidend ist, dass das Eigentum an der Immobilie, auf der die ursprüngliche Erteilung beruhte, fortbesteht.
Was passiert beim Verkauf der Immobilie?
Bei der kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis endet die Gültigkeit, wenn das Eigentumsrecht an der maßgeblichen Immobilie wegfällt. Dasselbe gilt für das D5-Immigrationsvisum.
Das georgische öffentliche Register muss die zuständige Agency innerhalb von zwei Wochen darüber informieren, wenn das Eigentumsrecht an einer Immobilie endet, auf deren Grundlage eine kurzfristige oder eine Investitionsaufenthaltserlaubnis erteilt wurde.
Besonderheit bei der 300.000-Dollar-Investitionsaufenthaltserlaubnis
Für die immobilienbezogene Investitionsaufenthaltserlaubnis sieht das Gesetz eine ausdrückliche Austauschmöglichkeit vor.
Die Aufenthaltserlaubnis bleibt bestehen, wenn der Inhaber vor dem Verlust des Eigentums an der bisherigen Immobilie der Agency nachweist, dass er bereits Eigentümer einer Ersatzimmobilie mit gleichem oder höherem Marktwert ist. Auch der Wert der Ersatzimmobilie muss ordnungsgemäß durch einen anerkannten Gutachter festgestellt worden sein.
Für die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage der 150.000-Dollar-Schwelle enthält die zitierte Regelung keine entsprechend ausdrückliche Austauschlösung. Ein Verkauf sollte deshalb erst nach vorheriger individueller Klärung mit der zuständigen Agency beziehungsweise einem georgischen Rechtsberater erfolgen.
Schritt für Schritt zur immobilienbezogenen Aufenthaltserlaubnis
Schritt 1: Registerstatus der Immobilie prüfen
Vor dem Kauf sollte ein aktueller Auszug aus dem georgischen Public Registry eingeholt werden. Zu prüfen sind insbesondere:
- eingetragener Eigentümer
- Katasterdaten
- Flächenangaben
- Nutzungs- und Grundstücksart
- Hypotheken und sonstige Belastungen
- bestehende Verfügungsbeschränkungen
- Übereinstimmung zwischen tatsächlichem und registriertem Zustand
Schritt 2: Landwirtschaftliche Einstufung ausschließen
Agrarland ist von der immobilienbezogenen Aufenthaltserlaubnis ausgeschlossen. Entscheidend ist nicht nur die Beschreibung im Exposé, sondern die rechtliche Eintragung im öffentlichen Register.
Schritt 3: Qualifizierten Gutachter auswählen
Der Marktwert muss von einem Gutachter festgestellt werden, der die gesetzlich verlangte Zertifizierung besitzt und für eine entsprechend akkreditierte Stelle tätig ist.
Schritt 4: Ausreichenden Wertpuffer einplanen
Ein Kaufpreis knapp oberhalb von 150.000 US-Dollar ist keine Garantie dafür, dass auch der gutachterliche Marktwert oberhalb der Schwelle liegt. Der Kauf sollte deshalb nicht allein auf einer Maklereinschätzung beruhen.
Schritt 5: Eigentum ordnungsgemäß registrieren lassen
Für den Antrag muss das Eigentumsrecht wirksam im georgischen Public Registry eingetragen sein. Ein Reservierungsvertrag, Ratenzahlungsplan oder noch nicht vollzogener Bauträgervertrag ersetzt das registrierte Eigentum grundsätzlich nicht.
Schritt 6: Persönliche und familiäre Unterlagen vorbereiten
Ausländische Urkunden müssen abhängig vom Herkunftsstaat gegebenenfalls apostilliert oder legalisiert und mit einer ordnungsgemäß bestätigten georgischen Übersetzung eingereicht werden. Dazu können insbesondere Heirats- und Geburtsurkunden gehören.
Schritt 7: Eigentum und Kontaktdaten erhalten
Nach der Erteilung müssen Eigentumsverhältnisse und behördlich hinterlegte Kontaktdaten überwacht werden. Ab dem 1. September 2026 sind Änderungen der Mobilnummer oder tatsächlichen Wohnadresse unverzüglich zu melden.
Häufige Fehler von Immobilienkäufern
Kaufpreis und Marktwert werden gleichgesetzt
Der notarielle oder registrierte Kaufpreis ist nicht automatisch der für das Aufenthaltsverfahren maßgebliche Marktwert.
Es wird mit genau 150.000 US-Dollar kalkuliert
Genau 150.000 US-Dollar erfüllen die gesetzliche Formulierung „mehr als 150.000 US-Dollar“ nicht.
Der Gutachter wird erst nach dem Kauf beauftragt
Liegt der Gutachterwert anschließend unterhalb der Schwelle, kann der Käufer das Problem möglicherweise nicht mehr ohne Weiteres korrigieren.
Agrarland wird als geeignete Investition beworben
Landwirtschaftlich eingestufte Flächen sind ausdrücklich ausgeschlossen.
Die Aufenthaltserlaubnis wird als garantiert dargestellt
Der Immobilienbesitz ist nur eine der gesetzlichen Voraussetzungen. Die Behörde prüft darüber hinaus den Antrag, die Identität, die Unterlagen und mögliche gesetzliche Ablehnungsgründe.
Die Immobilie wird vor einer Ersatz- oder Aufenthaltslösung verkauft
Bei der kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis führt der Wegfall des Eigentumsrechts grundsätzlich zur Beendigung der Erlaubnis.
Kontaktdaten werden nicht aktualisiert
Ab dem 1. September 2026 besteht eine ausdrückliche Pflicht zur unverzüglichen Meldung geänderter Mobilnummern und tatsächlicher Wohnadressen.
Aufenthaltserlaubnis Georgien 2026
Experteneinschätzung
Die Anhebung und klare Formulierung der Immobilienwertschwelle macht die professionelle Vorbereitung wichtiger als früher. Käufer sollten die Aufenthaltsperspektive nicht erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages prüfen.
Eine belastbare Vorgehensweise verbindet vier Bereiche:
- rechtliche Prüfung des Eigentums,
- realistische Bewertung durch einen anerkannten Gutachter,
- korrekte Registrierung im Public Registry,
- rechtzeitige Vorbereitung des Aufenthaltsantrags.
Besondere Vorsicht ist bei Neubauprojekten geboten, bei denen der Käufer zunächst nur einen schuldrechtlichen Anspruch besitzt und das individuelle Eigentum erst nach Fertigstellung oder vollständiger Zahlung registriert wird. Für die immobilienbezogene Aufenthaltserlaubnis ist entscheidend, wann tatsächlich ein verwertbares und registriertes Eigentumsrecht vorliegt.
Auch Marketingaussagen sollten angepasst werden. Statt „Immobilie kaufen und Aufenthalt bekommen“ ist folgende Formulierung rechtlich und kommunikativ besser:
Immobilie mit einem zertifizierten Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar kaufen und die immobilienbezogene Aufenthaltserlaubnis beantragen.
Kurz zusammengefasst
- Die Wertgrenze beträgt weiterhin mehr als 150.000 US-Dollar.
- Genau 150.000 US-Dollar reichen nicht.
- Entscheidend ist der zertifizierte Marktwert, nicht allein der Kaufpreis.
- Landwirtschaftliche Flächen sind ausgeschlossen.
- Ehegatten und Kinder können ebenfalls eine Aufenthaltserlaubnis beantragen.
- Die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis wird jeweils für bis zu ein Jahr erteilt beziehungsweise verlängert.
- Bei fortbestehendem Eigentum ist für die Verlängerung keine neue Bewertung erforderlich.
- Beim Verkauf endet die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis grundsätzlich.
- Ab dem 1. September 2026 werden Bearbeitungsfristen auf Regierungsebene geregelt.
- Änderungen von Mobilnummer und tatsächlicher Wohnadresse müssen dann unverzüglich gemeldet werden.
FAQ zur Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf in Georgien
Wie teuer muss eine Immobilie für die Aufenthaltserlaubnis sein?
Der zertifizierte Marktwert muss mehr als 150.000 US-Dollar im entsprechenden GEL-Gegenwert betragen.
Reichen genau 150.000 US-Dollar?
Nein. Das Gesetz verlangt einen Wert, der 150.000 US-Dollar übersteigt.
Zählt der Kaufpreis oder der Marktwert?
Maßgeblich ist der von einem hierfür qualifizierten Gutachter festgestellte Marktwert. Ein höherer Kaufpreis ersetzt kein ausreichendes Wertgutachten.
Wer darf die Immobilie bewerten?
Die Bewertung muss durch einen zertifizierten Gutachter einer entsprechend vom georgischen Akkreditierungszentrum akkreditierten Stelle erfolgen.
Gilt Agrarland für die Aufenthaltserlaubnis?
Nein. Landwirtschaftliche Flächen sind ausdrücklich ausgeschlossen.
Kann die Familie eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Ja. Bei der kurzfristigen immobilienbezogenen Aufenthaltserlaubnis nennt das Gesetz ausdrücklich den Ehegatten und das Kind beziehungsweise die Kinder des Eigentümers. Die jeweiligen Anträge und Unterlagen müssen dennoch ordnungsgemäß eingereicht werden.
Was ändert sich am 1. September 2026?
Die Wertgrenze bleibt unverändert. Neu beziehungsweise erweitert werden insbesondere die Regelung der Bearbeitungsfrist durch Regierungsverordnung, die ausdrückliche Einbeziehung von Agency beziehungsweise Commission bei Überprüfungen sowie die Pflicht zur sofortigen Meldung geänderter Mobilnummern und tatsächlicher Wohnadressen.
Muss die Immobilie für jede Verlängerung neu bewertet werden?
Nein, sofern das Eigentum an der Immobilie fortbesteht, auf deren Grundlage die ursprüngliche kurzfristige Aufenthaltserlaubnis erteilt wurde.
Was passiert beim Verkauf der Immobilie?
Mit dem Wegfall des Eigentumsrechts endet grundsätzlich auch die darauf beruhende kurzfristige Aufenthaltserlaubnis. Bei der 300.000-Dollar-Investitionsaufenthaltserlaubnis besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine ausdrückliche Möglichkeit, rechtzeitig eine gleich- oder höherwertige Ersatzimmobilie nachzuweisen.
Aufenthaltserlaubnis Georgien 2026 sorgfältig vorbereiten
Die Aufenthaltserlaubnis Georgien 2026 bleibt für Immobilienkäufer grundsätzlich erreichbar, wenn eine geeignete, nichtlandwirtschaftliche Immobilie einen zertifizierten Marktwert von mehr als 150.000 US-Dollar besitzt.
Die entscheidenden Risiken liegen weniger in der nominellen Schwelle als in einer zu knappen Kalkulation, einem nicht anerkannten Gutachten, ungeklärten Registerverhältnissen oder einem vorzeitigen Verkauf.
Ab dem 1. September 2026 müssen Käufer und Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis zusätzlich mit stärker formalisierten Prüfungs- und Mitwirkungspflichten rechnen. Wer Immobilienkauf, Bewertung, Eigentumsregistrierung und Aufenthaltsantrag von Beginn an aufeinander abstimmt, reduziert unnötige rechtliche und wirtschaftliche Risiken.
Immobilie und Aufenthaltsperspektive gemeinsam planen
Sie möchten in Georgien eine Immobilie erwerben und bereits bei der Objektauswahl berücksichtigen, ob diese grundsätzlich als Basis für eine Aufenthaltserlaubnis geeignet sein kann?
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- der Auswahl geeigneter Immobilien,
- der Prüfung von Lage und Objektunterlagen,
- der Koordination einer qualifizierten Immobilienbewertung,
- der Vorbereitung des Immobilienkaufs,
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Wichtig: Eine Immobilie kann die gesetzliche Grundlage für einen Antrag schaffen. Über die Erteilung der Aufenthaltserlaubnis entscheidet ausschließlich die zuständige georgische Behörde.
Offizielle Quellen und Rechtsgrundlagen
- Georgisches Gesetz über die Rechtsstellung von Ausländern und Staatenlosen, insbesondere Artikel 15 bis 21, amtliche konsolidierte Fassung. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
- Änderungsgesetz Nr. 1803 vom 25. Juni 2026, veröffentlicht am 29. Juni 2026, mit Inkrafttreten wesentlicher Bestimmungen am 1. September 2026. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
- Verordnung der georgischen Regierung Nr. 520 über das Verfahren zur Prüfung und Entscheidung von Aufenthaltserlaubnissen. (სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე”)
- Public Service Development Agency: amtliche Informationen zu Aufenthaltserlaubnissen, Bearbeitungszeiten und Antragsverfahren. (Servicedienste Agentur)